Warszawski Rynek Biurowy Prelegent: Tomasz Czuba National Director Head of Office Leasing Jones Lang LaSalle tomasz.czuba@eu.jll.com
Warszawa: Rejony biurowe Podaż i współczynnik powierzchni niewynajętej North Podaż: 124 475 m 2 Pustostany: 7,33% Centrum Podaż: 732 761 m 2 Pustostany: 8,46% West Podaż: 270 257 m 2 Pustostany: 7,46% COB Podaż:491 934 m 2 Pustostany: 7,77% Upper South Podaż: 983 898 m 2 Pustostany: 6,58% N W SW CBD CC US E Lower-South Podaż: 176 396 m 2 Pustostany: 14,03% South-East Podaż: 149 016 m 2 Pustostany: 3,08% South-West Podaż: 588 918 m 2 Pustostany: 5,88% LS SE East Podaż: 172 076 m 2 Pustostany: 8,98% Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, 2012
Planowane usprawnienia infrastruktury
Centrum vs. Poza Centrum I-II kw. 2012 Centrum* Poza Centrum Warszawa Podaż (m 2 ) 1 224 695 2 465 036 3 689 731 Oddane do użytku w 2011(m 2 ) 35 662 84 466 120 128 Oddane do użytku w I poł. 2012 (m 2 ) 17 360 75 370 92 730 Planowane do oddania w II poł. 2012 (m 2 ) 51 210 123 571 174 781 Współczynnik powierzchni niewynajętej 8,18% 7,04% 7,42% Popyt w 2011 (m 2 ) 226 432 347 002 573 434 Popyt w I poł. 2012 (m 2 ) 69 316 228 435 297 751 * Centrum zawiera COB Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012p 2013p Warszawa: Podaż & Popyt Poza Centrum Centrum COB Popyt m 2 Prognoza 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 Źródło: Jones Lang LaSalle, II kw. 2012
Warszawa: Typy transakcji najmu I poł. 2012 2% 30% 32% 3% 33% 2011 3% 11% 2010 1% 5% 2009 21% 5% 22% 6% 41% 47% 4% 46% 29% 35% 23% Nowa Pre-let Odnowienie Właściciel Ekspansja Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, 2012
Największe umowy w I poł. 2012 Rejon Budynek Najemca Rodzaj transakcji Rozmiar (m 2 ) Mokotów (US) Marynarska 12 T-Mobile Pre-Let 27 000 Mokotów (US) Plac Unii ING Group Pre-Let 12 100 Mokotów (US) Trinity Park I Axel Springer Odnowienie 9 100 Centrum Warsaw Trade Tower AXA Odnowienie 7 000 Żwirki i Wigury (SW) Łopuszańska Business Park (Ghelamco) Mokotów (US) Europlex Accenture Allianz Pre-Let 6 800 Odnowienie +Ekspansja 5 800 Mokotów (US) Pacific Warbud Pre-Let 5 600 Wilanów (SE) Jeronimo Martins HQ Jeronimo Martins Nowa 5 000 COB Saski Point Societe Generale Odnowienie 4 100 Centrum Ludna 2 Gfk Polonia Nowa 3 600 Wola (W) Wola Center Wolters Kluwer Pre-Let 3 400
Warszawa: Współczynnik pustostanów 20% 18% COB Centrum Poza Centrum Warszawa Prognoza 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Źródło: Jones Lang LaSalle, WRF, 2012
Czynsze: Centrum vs. Poza Centrum I kw. 2011 Najwyższe czynsze transakcyjne (m 2 / miesiąc) Średnie czynsze transakcyjne (sq m / month) Centrum Poza Centrum EUR 21-23.5 EUR 14-15 EUR 19-20 EUR 13-14 II kw. 2012 Najwyższe czynsze transakcyjne (m 2 / miesiąc) Średnie czynsze transakcyjne (sq m / month) Centrum Poza Centrum EUR 22-25 EUR 15-15.5 EUR 20-22 EUR 13.5-14.5 Źródło: Jones Lang LaSalle, 2012
Krótkoterminowy cykl zmiany czynszów najmu Q2 2012; Q3 2008 Q4 2011+Q1 2012 Czynsze rosnące powoli Czynsze spadające Q4 2008 Q1 2009 Q3 2011 Czynsze rosnące gwałtownie Q2 2011 Q1 2010-Q1 2011 Czynsze sięgające dna Q4 2009 Q3 2009 Q2 2009 Źródło: Jones Lang LaSalle IP, Lipiec 2012
Wymagania firm BPO/SSC Prelegent: Anna Kot Regional Director Head of Office Agency Poland Jones Lang LaSalle anna.kot@eu.jll.com Raport dostępny na www.bazabiur.pl
Wymagania techniczne i funkcjonalne najemców z branży BPO/SSC 1 Elastyczność powierzchni biurowej 2 Wydajność powierzchni 3 Bezpieczeństwo prowadzonej działalności
Elastyczność powierzchni biurowej
Preferowana liczba sal konferencyjnych jako % powierzchni biurowej 7% 4% 15% 37% 37% Mniej niż 5% powierzchni do 10% 10-20% 20-30% Więcej niż 30%
Powierzchnia typu open-space
Wydajność powierzchni biurowej
Preferowane zagęszczenie osób na piętrze (m 2 / osobę) 13% 3% 13% 24% 47% do 6 mkw. 7-8 mkw. 8-9 mkw. 9-10 mkw. więcej niż 10 mkw.
System wentylacji i klimatyzacji 38,5% firm wymaga większej niż standardowa ilości świeżego powietrza (> 30 m 3 /osobę/godzinę) System klimatyzacji oparty na klimakonwektorach Preferowana możliwość regulacji temperatury +/-3 0 C od temp. wyjściowej Okna otwieralne kosztem mniejszej kontrolowalności klimatyzacji
Bezpieczeństwo prowadzonej działalności
Preferowana lokalizacja biura Nie ma znaczenia, jeśli jest dobrze rozwinięta komunikacja publiczna 53% 11% Centrum 36% Poza Centrum
Bezpieczeństwo energetyczne Czy wymagane jest zasilanie z generatora przy uwzględnieniu dwustronnego zasilania budynku? Jeśli tak, to dla których obwodów jest preferowane zasilanie z generatora? Nie jest wymagane Stanowiska pracy Serwerownie 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
Zarządzanie windami Czy windy obsługujące garaż podziemny powinny kursować tylko pomiędzy piętrami podziemnymi i parterem, aby wszystkie osoby przechodziły przez recepcję budynku? Nie, mogą kursować pomiędzy piętrami biurowymi a garażem podziemnym 57% Tak 43%
Problemy najemców w trakcie użytkowania biura
Biurowiec dostosowany do wymagań firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych Możliwość większego zagęszczenia osób na pow. biura (nawet do 6m 2 na osobę) Wydajniejszy niż standardowo system wentylacji i klimatyzacji Dwustronne zasilanie Miejsce na zainstalowanie agregatu prądotwórczego Zwiększona przepustowość wind Możliwość elastycznego zwiększania liczby toalet Lokalizacja z bardzo dogodnym dojazdem środkami transportu publicznego Preferowane otwieralne okna Pełna funkcjonalność biurowca 24h/dobę Rozdzielona komunikacja windami na parking oraz na piętra biurowe
Proces wynajmu
Kiedy rozpoczyna się poszukiwanie nowej lokalizacji? Inny okres Na pół roku przed 4% 11% 18% Na 9 miesięcy przed Z minimum rocznym wyprzedzeniem 67%
Na jakie elementy zwracają największą uwagę najemcy przy wyborze nowego biura? Dostęp do transportu publicznego Cenę wynajmu Lokalizację Jakość biura Kantyna w budynku Dostęp do wyższych uczelni Zielone rozwiązania w budynku Dostęp do lotniska Dostęp do usług, sklepów, szkoły, przedszkola Dostęp do transportu publicznego działającego w nocy 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5
Kontakty: Anna Kot Regional Director Head of Office Agency - Poland Jones Lang LaSalle anna.kot@eu.jll.com Tel. +48 22 318 0000 Kom. +48 602 788 049 CEE Retail Agency 2011, 2010, 2008 Most Customer-focused Organisation 2009 Poland Office Agency 2011 CEE Investment Agency 2011 Poland Retail Agency 2011 CEE Office Agency 2009 CEE Investment Agency 2011, 2010, 2008 CEE Retail Agency 2011, 2009 Mateusz Polkowski Senior Research Analyst Research&Consultancy Jones Lang LaSalle mateusz.polkowski@eu.jll.com Tel. +48 22 318 0042 Kom. +48 602 171 471 Poland Industrial Agency 2011 CEE Industrial Agency 2010 Euromoney Real Estate Awards 2011 CEE Real Estate Advisor and Agency/Letting 2011 Euromoney Real Estate Awards 2009 SEE Office Agency 2011 Filmy podsumowujące raport znajdą Państwo pod poniższym adresem: http://www.bazabiur.pl/informacje-prasowe-firmy-z-sektora-nowoczesnych-uslug-dlabiznesu-zabieraja-glos-w-sprawie-biurowcow.html Raport dostępny jest na stronie: http://www.bazabiur.pl/raport-firmy-z-sektora-bpossc-zabieraja-glos-w-sprawiebiurowcow-dostosowanych-do-ich-potrzeb.html CEE Best Advisory & Consultancy Firm 2010 SEE Retail Agency 2011 SEE Warehouse Agency 2011