poland 214 commercial market Rynek komercyjny Knight Frank Summary OFFICE MARKET: Significant developer activity, record supply expected in 214 RETAIL MARKET: High volume of space under construction in medium and small markets with limited supply on the development in the largest cities WAREHOUSE MARKET: Record-breaking supply at the construction stage dominated by build-to-suit projects podsumowanie RYNEK BIUROWY: Utrzymująca się wysoka aktywność deweloperów, w 214 roku oczekiwany rekord nowej podaży RYNEK HANDLOWY: Znacząca podaż w budowie w średnich i małych miastach, przy niewielkim wolumenie realizowanym w największych miastach RYNEK MAGAZYNOWY: Rekordowo wysoka podaż na etapie realizacji zdominowana przez projekty typu BTS (build to suit)
214 commercial MARKET 633,6 sq m an increase of 4% when compared to the high levels of take-up 212. In 213 net absorption amounted to 191, sq m and reached the highest level for the past 5 years. New transactions constituted 41% of the total leased space, while renewals and prelet agreements accounted for 29% and 24% respectively. Some 6% of all transactions were expansions. Plac Unii, Warsaw OFFICE MARKET - WARSAW With a total modern office stock of approximately 4.12 million sq m, Warsaw remains the most mature office market in Poland. At the end of 213 rentable office space amounted to 3.44 million sq m, while approximately 68, sq m remains owner-occupied stock. Over the course of the 213 seventeen office buildings were completed, supplying over 294, sq m of leasable space, some 13% up when compared to new supply completed in 212. The largest new projects delivered to the Warsaw office market include: Konstruktorska Business Center (48, sq m, HB Reavis), Miasteczko Orange (43,7 sq m, Bouygues Immobilier) and T-Mobile Office Park (4, sq m, Ghelamco). The significant new supply completed in 213 triggered an increase in vacancy rate, an upward trend observed for the last 2 years. In Q4 213 the vacancy rate, which increased by 2 pp. compared to the end of 212, accounted for 12.7%. In December 213 over 438, sq m of office stock was available for lease in Warsaw. The vacancy rate in buildings located in the CBD reached a level of 12.5%, while the rate outside the city centre amounted to 12.8%. Due to the limited volume of space leased in the newly-constructed projects, the vacancy rate is expected to increase further in 214. In accordance with estimates by Knight Frank, which assumed average net absorption in line with the last 2 years and new supply according to developers schedules, at the end of 214 the vacancy rate in Warsaw is expected to exceed 15%. Asking rents in buildings situated within the Central Business District ranged between EUR 16-26/sq m/month while office space in non central locations was priced at EUR 11-18/sq m/month. Owing Supply under construction by location (Q4 213) 25 2 15 In December 213 an unparalleled amount of office accommodation, approximately 721, sq m, was identified at the construction stage in Warsaw. Over 44% of this volume is due to be completed by the end of 214, some 29% is scheduled for delivery in 215 while the remaining 27% will be introduced to the market in 216 and later. Robust developers activity was accompanied by strong demand in the office sector, confirmed by the number of signed transactions. In 213 the volume of signed agreements reached a record level of New supply, net absorption and vacancy rate in Warsaw (Q4 213) 35 2% sq m 1 5 3 CBD Służewiec Al. Jerozolimskie Wola 214 215 216 Asking rents of office space in Warsaw (Q4 213) Other 3 25 15% 25 sq m 2 15 1 5 1% 5% EUR/sq m/month 2 15 1 % 5 28 29 21 211 212 213 214f 215f Net absorption New supply Vacancy rate f - forecast CBD Służewiec Al. Jerozolimskie Wola Okęcie Other 2
www.knightfrank.com.pl Wola Center, Warsaw to the abundance of office space available for lease in existing schemes, as well as a solid development pipeline, the local market is currently favouring the tenant, which is reflected in landlords increasing flexibility and subsequent downward pressure on effective rents. Consequently, effective rents are currently some 25-3% below the asking level. REGIONAL OFFICE MARKETS In 213 regional office markets continued to perform well, with total modern office stock increasing by 1% over the last 12 months. The vigorous supply dynamics was reflected in the high number of office start-ups and in the significant development pipeline. Occupier demand has remained robust though total annual office take-up fell slightly compared to the 212 results. Supply As of December 213 the total modern office stock in the six regional office markets was estimated at approximately 2.42 mln sq m, which is equal to approximately 6% of Warsaw s total stock. With total office supply of approximately 63, sq m has West House 1B, Wrocław a strong hold on first position amongst the regional office markets. The least significant supply was recorded in Katowice (some 281, sq m of total stock) though taking the robust development of the local market into consideration, the capital of Upper Silesia is expected to climb up the ranking in the following months. Approximately 231, sq m of rentable new offices were delivered to regional markets in 213, a 15% increase when compared to 212. Wrocław and Tricity have been supply leaders this year with over 7, sq m of office delivered to each market (some 6% of the total supply completed in all regional cities). The volume of new stock supplied to remaining regional markets ranged between 13, sq m and 3, sq m. The volume of new office start-ups markedly increased in 213 in most regional markets. It has been estimated that approximately 299, sq m of new office space entered the construction phase throughout 213, over 6% up on the previous year. Consequently, the regional development pipeline comprises some 42, sq m of new office, a level of supply not seen since 28. Almost half of this stock will be delivered in the two most developed regional markets- and Wrocław (27% and 21% of stock under Annual supply in 213-215 and office stock in major regional markets (Q4 213) New supply (sq m) 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Wrocław Tricity Łódź Poznań Katowice 7 6 5 4 3 2 1 Total stock (sq m) Vacant space, net take-up and vacancy rate (Q4 213) sq m 14 12 1 8 6 4 2 Wrocław Tricity Łódź Poznań Katowice 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % New supply in 213 New supply in 214* New supply in 215* * forecast based on office stock under construction in Q4 213 Total office stock in 213 Office space available in existing schemes Office space available in schemes under construction Net take-up (excluding renewals) Vacancy rate 3
214 commercial MARKET Vacancy rate Dominikański A, Wrocław construction respectively). Over 7% of stock under development is to be completed in 214, increasing the total regional stock by approximately 12% and setting a new annual supply record. A further 114, sq m of pipeline currently under development is scheduled for delivery in 215. Additionally, approximately 152, sq m of office space now at the advanced planning stage (with the valid building permits) may also be completed in 215, assuming timely commencement of construction in early 214. Demand Positive sentiment reflected in healthy occupier demand has been sustained in regional office markets over 213. Approximately 324, sq m was leased over the last 12 months, 6% lower than the 212 results though still higher than the 5-year-average (approximately 262, sq m annually). The presence of large lease agreements of over 5, sq m and the prevalence of new deals and pre-lets in the take-up structure (37% and 35% respectively), lead to the conclusion that tenants chose to relocate into more optimal accommodation rather than renewing existing leases or expanding within their current locations. Renewals accounted for some 2% of total regional take-up while expansions made-up 8% of demand. In 213 the annual net absorption recorded in the six major regional markets amounted to some 169, sq m in total, which accounts for a 14% decrease when compared to 212. Asking rents in major regional markets (Q4 213) EUR/sq m/month 19 17 15 13 11 9 7 5 Łódź Wrocław Tricity Poznań Katowice In spite of a healthily simmering office demand, mirrored in significant take-up figures, robust developer activity in 213 has brought about a slight increase in vacancy in most analysed markets. In December 213 the lowest space availability was observed in Krakow (5.1% of the existing rentable stock) while the highest vacancy rate was recorded in Łódź (some 16.6% of the existing rentable stock). Due to subdued developer activity in Łódź over the last 12 months the vacancy rate saw a visible decrease, drawing closer to the levels observed in other regional cities. According to Knight Frank market research approximately 2% of office stock currently under construction has already been secured by pre-let agreements. Taking the average annual take-up recorded over the last 5 years into consideration, vacancy increases are expected to continue in 214. Rents While asking rental levels for modern office space have been preserved at fairly stable levels over the last year, erosion of effective rents has been observed in part due to the significant development pipeline. With a plethora of choice for occupiers, most regional office markets continue to be tenant-led, putting additional pressure on incentives and rents. In December 213 monthly asking rents in major regional cities ranged between EUR 12 and EUR 16/sq m for A-class accommodation and EUR 9- EUR 14.5/sq m for office space in B-class buildings. Effective rents remain some 15-2% beneath asking levels. Due to the vacancy increase expected in 214, rental levels will remain under downward pressure throughout the year. While asking rates in best-quality office buildings may see only a slight correction, rents in older schemes may experience more significant reductions. RETAIL MARKET 213 was a record breaking year in terms of new retail supply delivered in the 8 major Polish agglomerations (Warsaw, Silesia,, Poznań, Wrocław, Tricity, Łódź and Szczecin). Construction of almost 45, sq m of retail space was completed, which represents 7% of the total stock in these agglomerations. The largest projects opened in 213 include Poznań City Center (6, sq m GLA), Galeria Bronowice in (6, sq m GLA) and Galeria Katowicka (52, sq m GLA). Developers cover white spots on the Polish retail map. Due to the fact that there is still space for new projects, both in large cities (eg. Bielany or Wilanów districts in Warsaw) as well as small and medium cities, further stable development of the retail market in Poland is expected. At present developers are focusing their activity on the construction of small-scale retail parks and convenience shopping centres in smaller towns and on the implementation of further larger scale shopping malls in major agglomerations. Convenience shopping centres and small-scale retail parks are 4
www.knightfrank.com.pl Galeria Veneda, Łomża, fot. Echo Investment located close to residential areas. They are designed to provide quick and easy access to commercial markets. The development of this format is expected in the forthcoming years. Over the last 12 months, construction plans of such schemes were announced by a number of developers, including Katharsis Development (HopStop), Budner Investment (Shopin), Dekada Realty (Dekada), Trei Real Estate (Vendo Park), Immofinanz Group (Stop Shop) and Elbfonds Development (marcredo Center). The trend of expansion and remodelling of existing facilities has also been observed recently. Shopping centres with an established position in the market, but without the possibility of expansion, are subject to re-commercialisation and refurbishment, in order to improve aesthetics. In the malls that do have space for expansion, modernizations are carried out, aimed at creating a new purchasing area, increasing the attractiveness of the centre and an associated turnover growth. In 213 Centrum Riviera in Gdynia (Mayland Real Estate) was the largest modernized shopping centre, which, after the extension by 48, sq m, offers 7, sq m of leasable area. Of the major agglomerations, the fastest-growing retail market in 213 was Silesia, where two major shopping centres were opened: Europa Centralna in Gliwice and Galeria Katowicka (nearly 12, sq m GLA in total). Supply growth was also recorded in Poznań. Market saturation in biggest Polish agglomerations (Q4 213) sq m 1 6 1 4 1 2 1 8 6 4 2 9 8 7 6 5 4 3 2 1 sq m / 1, inhabitants Centrum Riviera, Gdynia In the same period, the Poznań retail market grew by approximately 1, sq m in four new projects (Poznań City Center, Galeria MM, Franowo Retail Park and Galeria Mallwowa). The total retail stock in Poland at the end of December 213 reached approximately 11 million sq m, of which 56% is located in the major agglomerations. At the end of 213 the volume of retail stock in secondary cities (1, - 4, inhabitants) and smaller locations (5, - 1, inhabitants) amounted to 3 million sq m and 1.8 million sq m respectively. In Poland, at the end of 213 there was more than 66, sq m of retail space under construction, with a completion date in 214. The steadily increasing retail saturation within the major Polish agglomerations during recent years has prompted developers to change the direction of their investments. Almost 82% of currently developed space is located in the small and medium-sized cities. In comparison, of the 63, sq m of retail space completed in Poland in 213, only 3% was in small and medium-sized cities. Among the largest schemes, scheduled to be opened in 214, it is worth mentioning Atrium Felicity in Lublin (75, sq m of GLA) and Galeria Warmińska in Olsztyn (38, sq m of leasable area). Monthly rents in shopping centres vary in respect of the size of the rented space, the location within the mall, visibility and the lease Annual and cumulative supply of modern retail space in Poland (Q4 213) Annual supply (sq m) 1 2 1 8 6 4 2 12 1 8 6 4 2 Cumulative supply (sq m) Warsaw Silesia Poznań Wrocław Tricity Łódź Szczecin to 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Retail stock (sq m)* Density (sq m / 1, inhabitants) Annual supply in 8 major agglomerations (sq m) Annual supply in medium and small cities (sq m) Cumulative supply (sq m) 5
214 commercial MARKET Szczecin), with the remaining 22, sq m found in secondary markets, i.e. Lublin, Rzeszów, Bydgoszcz, Toruń and Opole. The highest share of the total stock recorded in the eight largest regions is located in Warsaw and its surroundings, totalling 2.9 million sq m of logistics space. However, developer s activity has recently been focused on development of the Lower Silesia, Upper Silesia and Central Poland regions, which are perceived as competitive to Warsaw in terms of relatively low rents and welldeveloped road infrastructure. Prologis Park Wrocław V, Wrocław length. The highest rental rates for prime units of up to 1 sq m are offered in Warsaw for an average of EUR 6-1 per sq m per month. Outside the capital city, the highest rents for prime units are noted in the Silesia, Poznań and agglomerations, where rates for stores of up to 1 sq m vary between EUR 35 and EUR 7 per sq m per month. The above rates are net values and do not include service charges. Some tenants in shopping centres agree to pay a turnover rent which usually ranges between 5% and 8% of their turnover. 213 saw the opening of new stores by companies present in the Polish market, as well as foreign brands launching their first stores in the country. In the past year Medicine - everyday therapy, Celio, Karl Lagerfeld, Only, Nuna Lie, Gerard Darel and Giacomo Conti all entered the Polish retail market, with many other international brands showing an increased interest in the Polish market. Positive economic forecasts for Poland in 214 should make it easier for developers to obtain financing for new commercial projects and to encourage retailers to open new stores. Over the next 12-18 months, slow absorption of the existing retail area may be expected. At the same time, developers should launch new investments in cities with a relatively low market saturation. Apart from the eight major logistics areas in Poland, there are several regions which are attracting growing interest from investors and being perceived as local logistics hubs, though not yet suitable for national distribution. The insufficient infrastructure connections with other centres in Poland and with neighbouring markets is the main obstacle. At the end of 213 the vast majority of warehouse supply in the secondary logistics markets constituted built-to-suit projects constructed for tenant s specific needs. New supply In 213 over 3, sq m of warehouse space was completed in Poland. This level of supply is lower than a year before, though there is a high volume of space under development, which is expected to be completed by the beginning of 214. Approximately 85% of newly delivered space was supplied in the most thriving regions, i.e. Warsaw, Lower Silesia, Upper Silesia and Central Poland. The largest share (32%) was recorded in Lower Silesia and exceeded 1, sq m of logistics space, developed entirely as BTS schemes. In 213 developers showed caution, completing mainly projects which were secure, being constructed as built-to-suit or almost fully leased schemes before construction works commenced. However, according to information provided by the largest logistics investors in Poland, small projects built speculatively may also appear in the market. This trend is expected across all warehouse regions, e.g. Gdańsk, or Wielkopolska, which have limited volumes of vacant space. WAREHOUSE MARKET The end of 213 has brought a slight revival in the logistics market in Poland. Developers confirmed the commencement of several speculative projects in 214, whilst tenants activity noted in 213 reached record levels. Nevertheless, it is expected that the warehouse market will record stable development in 214. Taking into consideration that the real estate market reacts to economic changes several months in delay, a noticeable increase in activity can be expected at the beginning of 215. Supply At the end of 213 the total modern warehouse stock in Poland amounted to 7.8 million sq m, of which 7.6 million sq m was located in the eight largest areas of concentration (Warsaw, Upper Silesia, Central Poland, Wielkopolska, Lower Silesia, Tricity,, sq m Warehouse Stock in Poland by Regions (213) 3 5 3 2 5 2 1 5 1 5 Warsaw Upper Silesia Central Poland Wielkopolska Lower Silesia Tricity Szczecin Total stock New supply in 213 Vacancy rate *including Lublin, Rzeszów, Bydgoszcz, Toruń, Opole Other* 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 6
www.knightfrank.com.pl approximately 8, sq m under construction in each area. Outside the main logistics regions, approximately 4, sq m of modern warehouse space was being constructed in Opole and Bydgoszcz. Panattoni Park, Mysłowice Selected Largest Warehouse Projects Completed in 213 Project, location Panattoni Park Legnica, Lower Silesia Tulipan Park Warsaw, Warsaw Segro Industrial Park Tychy, Upper Silesia Prologis Park Wrocław V, Lower Silesia Prologis Park Wrocław V, Lower Silesia Millennium Logistic Park Pruszków II, Warsaw Developer Panattoni Segro Segro Prologis Prologis MLP Supply under development Total space (sq m) project type 28 5, BTS Lear Corporation 24, BTS Żabka 18 3, BTS Dayco 18 3, BTS Tradis 17 8, BTS Neonet 16, speculative, 8% leased At the end of 213 over 6, sq m of warehouse space was identified under development in Poland. This record-breaking volume comes from the commencement of construction works in three logistics projects for Amazon in Q4 213, totalling over 32, sq m. These schemes will be the largest stand alone logistics buildings in Poland. Excepting those three investments, the largest volumes of space under construction were found in the Wielkopolska region and the Central Poland region with Take-up by Regions (213) Warsaw Upper Silesia Central Poland Wielkopolska Lower Silesia Tricity Szczecin Selected Largest Warehouse Projects Under Development (Q4 213) Project, location Goodman Logistics Centre, Lower Silesia Panattoni Logistics Centre, Wielkopolska Panattoni Logistics Centre, Lower Silesia Panattoni Park Stryków, Central Poland Prologis Park Wrocław V, Lower Silesia Segro Logistic Park Poznań, Wielkopolska PointPark Poznań, Wielkopolska Millenium Logistic Park Bieruń, Upper Silesia Take-Up Developer Goodman Panattoni Panattoni Panattoni Prologis Segro PointPark Properties MLP Total space (sq m) project type 123, BTS Amazon 1 7,BTS Amazon 1 7, BTS Amazon 5, BTS Castorama 35, BTS Eko Holding 32, BTS Volkswagen 26 7, BTS PF Logo Express 23, speculative, 1% leased In 213 an upward trend in terms of logistics take-up was observed. Thanks to three lease agreements signed with Amazon, a record volume of annual take-up was noted, amounting to approximately 1.87 million sq m, an increase of 13% (219, sq m) compared to 212. The vast majority of take-up constituted new contracts 1.25 million sq m, of which 6% was pre-leased, with the remaining volume 62, sq m constituting renegotiations. In 213 tenants operating in the logistics, distribution and FMCG sectors remained the most active in the market. However in recent years demand from the e-commerce sector has increased noticeably. Vacancy rate The construction of predominantly BTS projects has contributed to a decline in vacancy rate in most warehouse regions in Poland. At the end of 213 there was some 8, sq m of available space to let in Poland, constituting 1.6% of the total logistics supply. The highest vacancy rate was recorded in the Warsaw region and in Central Poland (approximately 13% each), with the lowest in Krakow (2%), Tricity and Wielkopolska (below 5%). Rents In 213 asking rents for modern logistics space remained at a broadly stable level. The situation should remaine unchanged in the upcoming quarters. However, in regions with limited available space a slight increase in effective rents may be recorded. Warsaw is the most expensive of all warehouse concentration areas in Poland, 7
214 commercial MARKET where tenants pay as much as EUR 5.5 per sq m per month. Due to the fact that warehouse space in Warsaw s surroundings is cheaper than in the city, tenants are more and more frequently considering relocating their business activities. In 213 monthly asking rents in regional markets ranged from EUR 2.7 to EUR 4.5 per sq m. INVESTMENT MARKET Commercial investment volume in Poland in 213 totalled EUR 3.12 bn, up 15% year-on-year and the highest since the record EUR 5.1 bn transacted in 26. The Polish investment market saw a greater variety of foreign investors seeking opportunities outside the core Western European markets. UK, US and German funds remained the most active with 25%, 19% and 11% of investment respectively. Polish investors seemed to make up for the last two years poor showing, as their contribution to the transaction volume increased to 8%. In 213 the office investment volume in Poland amounted to EUR 1.12 bn. The total volume of office transactions in Warsaw concluded in 213 amounted to EUR 91 million, a decrease of only EUR 8 million when compared to 212. In Warsaw prime office yields range from 6. - 6.25%. High level of investor activity was also observed in other cities. In 213, ten office purchase agreements totalling some EUR 26 million were concluded outside Warsaw. Hence, the percentage of regional acquisitions in the gross transaction volume increased to 2%, compared to 3-4% share in 211 and 212. Furthermore, the revival of Polish investors activity was observed as their purchases constituted 5% of the cumulated office transaction volume in regional cities. The investors turn to regional cities results from growing supply of office buildings by renowned development companies and significant take-up, especially from the BPO sector. The largest investment transaction in 213 in regional cities was the purchase of Green Towers in Wrocław, developed by Skanska. The office complex worth EUR 6 million was acquired by a Polish investment fund PZU. Prime office yields outside Warsaw range between 7.5% and 8.%. Notably, the Polish market saw a sustained appetite for retail assets. The retail investment volume amounted to EUR 1.39 bn, which represents 46% of all commercial property acquisitions. 213 saw one deal break the EUR 4 million barrier; Silesia City Center in Katowice, purchased by an international investor consortium led by Allianz. The retail investment market continues to be dominated by foreign funds, with insignificant activity from Polish investors. As in recent years, prime retail yields stood at around 6.%. The industrial market continued to strengthen in 213 with the total transaction volume exceeding EUR 4 millon. The market saw an increase in portfolio transactions as well as joint ventures. Norway s Sovereign Fund, Norges Bank Investment Management, entered into a joint venture deal with Prologis to acquire a 5% interest in an industrial portfolio across eleven European markets. Prologis has a strong presence throughout Poland with its portfolio totalling 1.95 million sq m. Prime yields in the logistics sector in Poland remain stable at the level of 7.75%, with compression forecast in the forthcoming quarters of 214. Investment transaction volume by segment bln EUR 3,5 3 2,5 2 1,5 1,5 211 212 213 Warsaw Office Regional Office Retail, industrial, hotel Selected investment transactions in 213 in Poland / Wybrane transakcje inwestycyjne w 213 roku w Polsce Property/ Nieruchomość Location/ Lokalizacja Sector/Sektor Vendor/Sprzedawca Purchaser / Nabywca Size (sq m) / Powierzchnia (m 2 ) Price ( m) / Cena (mln ) Silesia City Center Katowice Retail/Handel Immofinanz Allianz 85, 412 Wola Park Warszawa Retail/Handel PBW II Real Estate SA Inter IKEA Centre Group 58,1 19 New City Warszawa Office/Biura ECI Group Hines Global REIT 44,7 127 Altus Katowice Office/Biura Reciver Izera 37, 185 8 Aquarius Business House bldg. 1 Wrocław Office/Biura Echo Investment Azora Europe 15,8 181 Mokotów Nova Warszawa Office/Biura Ghelamco Prologis Portfolio (5%) HM Warehouse Source/ All Poland Gądki Warehouse/ Magazyny Warehouse/ Magazyny Tristan Capital Partners 43,8 121 Prologis Norges 5% portfolio 1 Invesco WP Carey 83,3 64
www.knightfrank.com.pl w liczbie zawartych transakcji. W 213 roku podpisano umowy najmu około 633.6 m 2 powierzchni biurowej, co w porównaniu z bardzo dobrym pod tym względem 212 rokiem stanowi wzrost wolumenu transakcji o 4%. Roczna absorpcja netto wyniosła 191. m 2 i osiągnęła najwyższy poziom od 5 lat. W strukturze najmu przeważały nowe transakcje - 41%. Renegocjacje umów oraz umowy typu pre-let stanowiły odpowiednio 29% i 24%, pozostałe 6% przypadło na ekspansje najemców. Plac Unii, Warszawa RYNEK BIUROWY - WARSZAWA Warszawa, z łącznymi zasobami 4,12 mln m 2 powierzchni biurowej, pozostaje najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym w Polsce. Na koniec 213 roku powierzchnia biurowa przeznaczona na wynajem była szacowana na 3,44 mln m 2, natomiast pozostałe 68. m 2 to powierzchnia przeznaczona na potrzeby właścicieli budynków. W 213 roku oddano do użytku 17 budynków biurowych, które powiększyły zasoby stołecznego rynku o 294. m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej. W porównaniu z 212 rokiem wolumen nowej podaży był większy o 13%. Do największych projektów ukończonych w minionym roku należą: Konstruktorska Business Center (48. m 2, HB Reavis), Miasteczko Orange (43.7 m 2, Bouygues Immobilier) oraz T-Mobile Office Park (4. m 2, Ghelamco). Znacząca ilość nowej podaży oddanej do użytkowania w 213 roku przyczyniła się do wzrostu wskaźnika pustostanów. Tendencja wzrostowa obserwowana jest już od dwóch lat. W IV kwartale 213 roku wskaźnik ten wyniósł 12,7% i był wyższy o 2 pp. w stosunku do końca 212 roku. W grudniu 213 roku ponad 438. m 2 powierzchni biurowej w Warszawie pozostawało dostępne na wynajem. Poziom pustostanów w budynkach zlokalizowanych w Centralnym Obszarze Biznesu był równy 12,5%, natomiast w lokalizacjach poza centrum wyniósł 12,8%. Mając na uwadze niski poziom przednajmu w budynkach znajdujących się aktualnie w trakcie budowy, można oczekiwać wzrostu wskaźnika niewynajętej powierzchni w 214 roku. Zgodnie z przeprowadzoną przez Knight Frank prognozą, uwzględniającą średnią absorpcję netto z minionych dwóch lat oraz nową podaż przyjętą według harmonogramów deweloperów, na koniec 214 roku wskaźnik pustostanów w Warszawie powinien wzrosnąć do ponad 15%. Podaż w budowie według lokalizacji (IV kw. 213) 25 2 15 Na koniec grudnia 213 roku podaż w budowie osiągnęła nienotowany dotychczas poziom - w fazie realizacji zidentyfikowano około 721. m 2 powierzchni biurowej. Realizacja około 44% tej powierzchni powinna zostać ukończona w 214 roku, około 29% planowane jest na 215 rok, natomiast pozostałe 27% powinno być dostarczone na rynek w 216 i kolejnych latach. Wzmożonej aktywności deweloperów towarzyszył ożywiony popyt obserwowany w sektorze biurowym, co znalazło odzwierciedlenie Nowa podaż, absorpcja netto oraz poziom pustostanów w Warszawie (IV kw. 213) 35 2% m² 1 5 3 COB Służewiec 214 215 216 Wywoławcze stawki czynszu w Warszawie (IV kw. 213) Al. Jerozolimskie Wola Pozostałe 3 25 15% 25 m² 2 15 1% EUR/m 2 /miesiąc 2 15 1 5 5% 1 28 29 21 211 212 213 214p 215p Absorpcja netto Nowa podaż Poziom pustostanów p - prognoza % 5 COB Służewiec Al. Jerozolimskie Wola Okęcie Pozostałe 9
214 Rynek komercyjny Wola Center, Warszawa West House 1B, Wrocław Wywoławcze stawki czynszów w projektach znajdujących się w Centralnym Obszarze Biznesu zawierają się w przedziale 16-26 EUR/m 2 /miesiąc, podczas gd y czynsze poza centrum miasta kształtują się na poziomie od 11 do 18 EUR/m 2 /miesiąc. Ze względu na dużą ilość dostępnej powierzchni w istniejących budynkach, jak i realizowanych projektach, warszawski rynek jest aktualnie rynkiem najemcy, co znajduje odzwierciedlenie w większej elastyczności właścicieli w negocjacjach oraz spadku efektywnych stawek czynszów. W konsekwencji, aktualnie są one niższe o ok. 25-3% od stawek wywoławczych. RYNEK BIUROWY - REGIONY 213 to kolejny dobry rok na polskim rynku nieruchomości biurowych. Dynamika nowej podaży, mierzona wolumenem projektów w budowie oraz nowo rozpoczętych inwestycji, utrzymała się na wysokim poziomie. Całkowite zasoby biurowe sześciu największych rynków regionalnych powiększyły się o ponad 1% w porównaniu do stanu z końca 212 roku. Również aktywność na rynku najmu pozostaje znacząca, choć ilość powierzchni wynajętej w ciągu ostatnich 12 miesięcy okazała się nieznacznie niższa niż w 212 roku. Roczna podaż w latach 213-215 oraz zasoby biurowe w miastach regionalnych (IV kw. 213) Podaż Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na sześciu największych rynkach regionalnych wzrosły do ok. 2,42 mln m 2, co dla porównania stanowi blisko 6% całkowitej podaży w Warszawie. Z zasobami na poziomie ok. 63. m 2 pozostaje największym regionalnym rynkiem biurowym, a jego pozycja lidera wydaje się być niezagrożona przez kilka najbliższych lat. Spośród analizowanych rynków regionalnych najmniejsze zasoby biurowe (ok. 281. m 2 ) znajdują się w Katowicach. Rynek ten jednak obecnie bardzo dynamicznie się rozwija, więc w perspektywie najbliższego roku można spodziewać się jego zwyżki w rankingu. W 213 roku na największych rynkach regionalnych ukończono budowę około 231. m 2 nowych biur na wynajem, co w porównaniu z 212 rokiem stanowi wzrost o ok. 15%. Liderami nowej podaży były Wrocław i Trójmiasto. Zasoby każdego z tych rynków zwiększyły się o ponad 7. m 2 (łącznie ponad 6% powierzchni oddanej do użytku na wszystkich rynkach regionalnych). W pozostałych analizowanych miastach rozmiary nowej podaży wahały się pomiędzy 13. m 2 a 3. m 2. Zwraca uwagę wysoka dynamika nowo rozpoczynanych budów obserwowana w 213 roku na większości rynków regionalnych. Wolna powierzchnia biurowa, absorpcja netto i współczynnik pustostanów w miastach regionalnych (IV kw. 213) 18 7 14 18% Nowa podaż (m 2 ) 16 14 12 1 8 6 4 2 Wrocław Trójmiasto Łódź Poznań Katowice 6 5 4 3 2 1 Całkowite zasoby (m 2 ) m 2 12 1 8 6 4 2 Wrocław Trójmiasto Łódź Poznań Katowice 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 1 Nowa podaż w 213 roku Nowa podaż w 214* roku Nowa podaż w 215* roku * prognoza na postawie projektów biurowych w budowie w IV kw. 213 roku Całkowite zasoby biurowe w 213 roku Wolna powierzchnia biurowa w istniejących budynkach Wolna powierzchnia biurowa w projektach w budowie Popyt netto (z wyłaczeniem renegocjacji) Współczynnik pustostanów
www.knightfrank.com.pl i umów typu pre-let (odpowiednio 37% i 35% wolumenu zawartych transakcji) świadczy o tym, że najemcy podejmowali odważne decyzje o relokacji, wybierając powierzchnię optymalną pod względem standardu, wielkości i lokalizacji. Przedłużenia istniejących umów i ekspansje w ramach zajmowanych budynków biurowych stanowiły odpowiednio 2% i 8% wszystkich umów podpisanych w 213 roku. Roczna absorpcja netto na sześciu największych rynkach regionalnych łącznie ukształtowała się na poziomie około 169. m 2 i była o 14% niższa niż absorpcja odnotowana w 212 roku. Pustostany Dominikański A, Wrocław Oszacowano, że w ciągu minionych 12 miesięcy rozpoczęto realizację ok. 299. m 2 biur na wynajem, czyli o ponad 6% więcej aniżeli w 212 roku. W konsekwencji, w miastach regionalnych powstaje obecnie ok. 42. m 2 nowych biur i jest to poziom nienotowany od 28 roku. Blisko połowa tej powierzchni jest realizowana na dwóch największych regionalnych rynkach biurowych- w Krakowie i we Wrocławiu (odpowiednio 27% i 21% podaży w budowie). Według szacunków Knight Frank ponad 7% realizowanej powierzchni ma trafić na rynek w 214 roku, zwiększając zasoby biurowe miast regionalnych o kolejne 12% i ustanawiając nowy rekord rocznej podaży. Dodatkowo na etapie zaawansowanego planowania (z pozwoleniami na budowę) znajduje się obecnie 152. m 2 nowoczesnych biur na wynajem, które przy założeniu planowego wejścia w fazę realizacji na początku 214 roku, mogą zostać ukończone do końca 215 roku. Popyt 213 rok to kontynuacja pozytywnych nastrojów na rynku najmu powierzchni biurowych w miastach regionalnych. Łącznie wynajęto ponad 324. m 2 powierzchni biurowych, w porównaniu z 212 rokiem stanowi to spadek o ok. 6%. Jednak ubiegłoroczny wolumen kształtuje się znacznie powyżej średniego rocznego popytu oszacowanego dla ostatnich 5 lat na poziomie ok. 262. m 2. Sfinalizowanie kilkunastu umów najmu, z których każda dotyczyła ponad 5. m 2 oraz przewaga w strukturze popytu nowych umów Wywoławcze stawki czynszu w miastach regionalnych (IV kw. 213) Pomimo utrzymujących się optymistycznych nastrojów na rynku najmu, potwierdzonych wysokim poziomem popytu, duża aktywność deweloperska przyniosła w konsekwencji nieznaczne zwiększenie poziomu pustostanów w większości analizowanych miast. W IV kw. 213 roku najniższy współczynnik pustostanów obserwowano w Krakowie (5,1%), a najwyższy - w Łodzi (16,6%), gdzie poziom pustostanów powoli zbliża się do poziomu obserwowanego na innych rynkach wskutek wyraźnego zahamowania dynamiki nowej podaży w Łodzi w minionym roku. Według szacunków Knight Frank ok. 2% podaży w budowie jest obecnie zabezpieczone umowami przednajmu. Mimo to, biorąc pod uwagę średnie rozmiary popytu obserwowanego w ciągu minionych 5 lat, w 214 roku wraz z oddaniem do użytkowania nowych projektów biurowych, należy oczekiwać kontynuacji wzrostowego trendu poziomu pustostanów. Czynsze W minionym roku na większości regionalnych rynków biurowych ofertowy poziom czynszów za nowoczesne powierzchnie pozostawał stabilny, jednak wobec znaczących rozmiarów podaży w budowie, zaobserwowano wzmagającą się presję zniżkową na czynsze efektywne. W większości analizowanych miast mamy obecnie do czynienia z rynkiem najemcy. Oferta biur w różnych lokalizacjach i standardach wykończenia jest szeroka, co wymusza na właścicielach budynków większą elastyczność w zakresie oferowanych warunków najmu. Pod koniec 213 roku koszt wynajmu nowoczesnych biur w głównych miastach regionalnych kształtował się pomiędzy 12 a 16 EUR/m 2 /miesiąc w budynkach biurowych klasy A i od 9 do 14,5 EUR/m 2 /miesiąc w budynkach klasy B. Czynsze efektywne są o ok. 15-2% niższe od czynszów ofertowych. EUR/m 2 / miesiąc 19 17 15 13 11 9 W 214 roku oczekiwany wzrost poziomu pustostanów po oddaniu do użytkowania nowych projektów może wzmóc presję zniżkową na czynsze. Stawki ofertowe w najlepszej klasy budynkach mogą się lekko obniżyć, natomiast większe spadki będą dotyczyć projektów starszych, o niższym standardzie. RYNEK HANDLOWY 7 5 Łódź Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Rok 213 był rekordowy pod względem nowej podaży powierzchni handlowej oddanej do użytku w 8 głównych aglomeracjach Polski (Warszawa, Śląsk,, Poznań, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Szczecin). Ukończono tam budowę prawie 45. m 2 nowoczesnej powierzchni handlowej, co stanowi 7% łącznych zasobów w tych 11
214 Rynek komercyjny Galeria Veneda, Łomża, fot. Echo Investment aglomeracjach. Wśród największych projektów otwartych w 213 roku należy wymienić: Poznań City Center (6. m 2 GLA), Galerię Bronowice w Krakowie (6. m 2 GLA) oraz Galerię Katowicką (52. m 2 GLA). Deweloperzy powoli zabudowują białe plamy na handlowej mapie Polski. Ze względu na fakt, że zarówno w dużych miastach (np. dzielnice Wilanów czy Bielany w Warszawie), jak i w miastach średnich i małych jest jeszcze miejsce na nowe projekty, przewiduje się dalszy stabilny rozwój rynku handlowego w Polsce. Obecnie deweloperzy skupiają swoją działalność na budowie niewielkich parków handlowych i centrów wygodnych zakupów w mniejszych miastach oraz na realizacji kolejnych dużych galerii handlowych na terenie głównych aglomeracji. Centra wygodnych zakupów (tzw. convenience shopping centres) oraz niewielkie parki handlowe lokalizowane są w pobliżu osiedli mieszkaniowych. Mają na celu zapewnienie łatwego i szybkiego dostępu do oferty handlowej. Przewiduje się, że będzie powstawać coraz więcej sklepów tego formatu. W ciągu ostatniego roku plany budowy takich obiektów zapowiedziało wielu deweloperów, m.in. Katharsis Development (HopStop), Budner Investment (Shopin), Dekada Realty (Dekada), Trei Real Estate (Vendo Park), Immofinanz Group (Stop Shop) czy Elbfonds Development (marcredo Center). Zauważalny jest również trend polegający na rozbudowie i remodelingu Centrum Riviera, Gdynia istniejących obiektów. Centra handlowe o ugruntowanej pozycji na rynku, ale bez możliwości rozbudowy, ze względu na brak miejsca, poddawane są rekomercjalizacji i remontom, w celu poprawy estetyki. W tych centrach handlowych, które dysponują miejscem na rozbudowę, w miarę możliwości przeprowadzane są modernizacje, mające na celu stworzenie nowej przestrzeni zakupowej, zwiększenie atrakcyjności centrum oraz wzrost obrotów. W 213 roku największą, zmodernizowaną galerią handlową było Centrum Riviera w Gdyni (Mayland Real Estate, po rozbudowie o 48. m 2 centrum dysponuje 7. m 2 powierzchni najmu). Spośród głównych aglomeracji w 213 roku najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem handlowym był Śląsk, gdzie otwarte zostały dwa znaczące obiekty handlowe: Europa Centralna w Gliwicach oraz Galeria Katowicka (łącznie prawie 12. m 2 ). Wzrost podaży odnotowano również w Poznaniu. W tym samym okresie na poznański rynek handlowy w ramach czterech nowych projektów (Poznań City Center, Galeria MM, Park Handlowy Franowo oraz Galeria Mallwowa) dostarczono łącznie około 1. m 2 powierzchni handlowej. Całkowite zasoby rynku powierzchni handlowych w Polsce pod koniec grudnia 213 roku osiągnęły wielkość około 11 mln m 2, z czego 56% powierzchni zlokalizowane jest w głównych aglomeracjach. Na koniec 213 roku zasoby powierzchni handlowej Nasycenie powierzchnią handlową największych aglomeracji w Polsce (IV kw. 213) Roczna oraz skumulowana podaż powierzchni handlowej w Polsce (IV kw. 213) 1 6 1 4 9 8 1 2 12 m 2 1 2 1 8 6 4 7 6 5 4 3 2 m 2 / 1 mieszkańców Podaż roczna (m 2 ) 1 8 6 4 1 8 6 4 Podaż skumulowana (m 2 ) 2 1 2 2 Warszawa Śląsk Poznań Wrocław Trójmiasto Łódź Szczecin do 1997 1998 1999 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 Zasoby powierzchni handlowej (m 2 )* Nasycenie (m 2 / 1 mieszkańców) Podaż roczna w 8 głównych aglomeracjach (m 2 ) Podaż roczna w średnich i małych miastach (m 2 ) Podaż skumulowana (m 2 ) 12
www.knightfrank.com.pl RYNEK MAGAZYNOWY Rok 213 na rynku magazynowym w Polsce przyniósł poprawę nastrojów wśród deweloperów, którzy potwierdzili chęć rozpoczęcia w 214 roku budów spekulacyjnych, jak również wśród najemców, których aktywność na rynku w 213 roku odnotowała rekordowy poziom. W 214 roku sektor magazynowy prawdopodobnie będzie rozwijać się w porównywalnym tempie jak w minionych latach. Natomiast mając na uwadze fakt, iż rynek nieruchomości reaguje na zmiany zachodzące w gospodarce z kilkunastomiesięcznym opóźnieniem, oznak wzmożonej aktywności można oczekiwać na początku 215 roku. Prologis Park Wrocław V, Wrocław w miastach średniej wielkości (1. 4. mieszkańców) i małych (5. 1. mieszkańców) wyniosły odpowiednio 3 mln m 2 i 1,8 mln m 2. W Polsce pod koniec 213 roku w budowie, z terminem realizacji na 214 rok, znajdowało się ponad 66. m 2 powierzchni handlowej. Ciągle rosnące nasycenie powierzchnią handlową w największych aglomeracjach w Polsce, skierowało uwagę deweloperów na inne lokalizacje. Powierzchnia, będąca w trakcie realizacji w miastach małych i średnich wynosi obecnie aż 82% całej podaży w budowie. Dla porównania, pośród 63. m 2 powierzchni handlowej ukończonej w Polsce w 213 roku, jedynie 3% zostało oddane do użytku w mniejszych i średnich miastach. Wśród największych obiektów, których otwarcie planowane jest na 214 rok należy wymienić Atrium Felicity w Lublinie (75. m 2 powierzchni najmu) oraz Galerię Warmińską w Olsztynie (38. m 2 powierzchni najmu). Wysokość stawek czynszów w nowoczesnych centrach handlowych uzależniona jest między innymi od wielkości lokalu, jego usytuowania, widoczności oraz czasu trwania umowy. Najwyższy poziom czynszów za najlepsze moduły o powierzchni do 1 m 2 został odnotowany w Warszawie (6-1 EUR/m 2 /miesiąc). Poza stolicą lokale typu prime z najwyższymi czynszami oferowane są w aglomeracjach: katowickiej, poznańskiej i krakowskiej, gdzie stawki za najlepsze moduły o powierzchni do 1 m 2 mieszczą się w przedziale 35-7 EUR/m 2 /miesiąc. Stawki najmu nie obejmują opłat eksploatacyjnych. Wielu najemców płaci tzw. czynsz od obrotu, w wysokości 5-8% ich obrotu. Rok 213 był czasem otwarć kolejnych sklepów sieci obecnych na polskim rynku, jak również nowych zagranicznych marek. W minionym roku swoje sklepy uruchomiły w Polsce m.in.: Medicine everyday therapy, Celio, Karl Lagerfeld, Only, Nuna Lie, Gerard Darel oraz Giacomo Conti. Jednocześnie wiele międzynarodowych sieci wykazuje rosnące zainteresowanie wejściem na polski rynek. Zasoby Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce na koniec 213 roku szacowane były na 7,8 mln m 2, z czego 7,6 mln m 2 zlokalizowane było w ośmiu głównych rejonach koncentracji (Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wielkopolska, Dolny Śląsk, Trójmiasto,, Szczecin), a zaledwie 22. m 2 w drugorzędnych regionach logistycznych, tj. w Lublinie, Rzeszowie, Bydgoszczy, Toruniu i Opolu. Największy udział w zasobach ośmiu głównych obszarów koncentracji należy do rejonu Warszawy i okolic, gdzie znajduje się ponad 2,9 mln m 2 powierzchni. Niemniej jednak, działalność deweloperów w ostatnim czasie koncentruje się w coraz większym stopniu na rozbudowie rynków konkurencyjnych do stołecznego, zarówno pod względem czynszowym, jak również pod względem dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej, tj. Dolnym Śląsku, Górnym Śląsku czy Polsce Centralnej. Poza największymi obszarami koncentracji, obserwuje się rosnące zainteresowanie regionami, które postrzegane są przez deweloperów jako perspektywiczne - głównie dla rozwoju rynku lokalnego - natomiast nie spełniają jeszcze warunków do dystrybucji ogólnopolskiej. Przeszkodą jest przede wszystkim niedostateczne połączenie infrastrukturalne z innymi ośrodkami kraju i sąsiednich państw. Podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w drugorzędnych regionach logistycznych obejmuje w większości projekty budowane na konkretne potrzeby klienta. Zasoby magazynowe i współczynnik pustostanów według obszarów koncentracji (213) m 2 3 5 3 2 5 2 1 5 1 14% 12% 1% 8% 6% 4% Pozytywne prognozy gospodarcze dla Polski na 214 rok powinny 5 2% ułatwić deweloperom uzyskiwanie finansowania na nowe projekty handlowe, jak również zachęcić sieci handlowe do otwierania nowych placówek. W ciągu kolejnych 12-18 miesięcy można zatem spodziewać się powolnego wchłaniania istniejących wolnych powierzchni handlowych. Jednocześnie oczekuje się, że deweloperzy będą rozpoczynać nowe inwestycje w miastach o relatywnie niskim wskaźniku nasycenia rynku. Warszawa Górny Śląsk Polska Centralna Wielkopolska Dolny Śląsk Trójmiasto Szczecin Całkowite zasoby Nowa podaż w 213 roku Wskaźnik pustostanów *obejmuje Lublin, Rzeszów, Bydgoszcz, Toruń, Opole Pozostałe* % 13
214 Rynek komercyjny są w Bielanach Wrocławskich (dwie inwestycje) oraz w okolicach Poznania (jedna), będą największymi wolnostojącymi obiektami logistycznymi w kraju. Wykluczając umowy firmy Amazon, największy przyrost nowej powierzchni w 214 roku odnotują rejony Wielkopolski oraz Polski Centralnej, każdy po ok. 8. m 2. Ponadto poza głównymi rejonami koncentracji logistycznej, w budowie znajdowało się niemal 4. m 2 zasobów magazynowych, zlokalizowanych w Opolu oraz Bydgoszczy. Panattoni Park, Mysłowice Nowa podaż W 213 roku ukończono budowę ponad 3. m 2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. Poziom ten był niższy od notowanego w roku poprzednim, jednak w realizacji wciąż pozostaje znaczny wolumen powierzchni, której ukończenie planowane jest na początek 214 roku. Nowe zasoby w 85% zasiliły cztery najlepiej rozwijające się rejony koncentracji w kraju, tj. Warszawę, Dolny i Górny Śląsk oraz Polskę Centralną. Największy udział (32%) odnotował Dolny Śląsk, na który deweloperzy wprowadzili ponad 1. m 2 nowej podaży, zrealizowanej w 1% na potrzeby konkretnych najemców (projekty BTS). Odzwierciedla to sytuację, jaka panowała we wszystkich obszarach koncentracji w Polsce. Deweloperzy decydowali się w głównej mierze na budowę bezpiecznych inwestycji, zabezpieczonych w całości umowami najmu jeszcze na etapie planowania. Zgodnie z zapewnieniami największych deweloperów magazynowych w kraju, na rynku mogą pojawiać się realizacje spekulacyjne, jednak głównie w rejonach, w których współczynnik dostępnej nowoczesnej powierzchni jest na niskim poziomie, m.in. w Gdańsku, Krakowie, czy w Wielkopolsce. Wybrane największe projekty magazynowe ukończone w 213 roku Projekt, lokalizacja Panattoni Park Legnica, Dolny Śląsk Tulipan Park Warszawa, Warszawa Segro Industrial Park Tychy, Górny Śląsk Prologis Park Wrocław V, Dolny Śląsk Prologis Park Wrocław V, Dolny Śląsk Millennium Logistic Park Pruszków II, Warszawa Podaż w budowie Deweloper Panattoni Segro Segro Prologis Prologis MLP Powierzchnia (m 2 ), typ projektu 28 5, BTS Lear Corporation 24, BTS Żabka 18 3, BTS Dayco 18 3, BTS Tradis 17 8, BTS Neonet 16, spekulacyjny, 8% wynajęte Pustostany Realizacja w głównej mierze projektów BTS przyczyniła się do spadku wskaźnika pustostanów na większości rynków magazynowych. Na koniec 213 roku w Polsce znajdowało się 8. m 2 dostępnej powierzchni na wynajem, co stanowiło 1,6% całkowitych zasobów w kraju. Najwyższy współczynnik odnotowano w Warszawie oraz Polsce Centralnej (po 13%), natomiast najniższy w Krakowie (2%) oraz Trójmieście i Wielkopolsce (nieco poniżej 5%). Popyt W 213 roku popyt na powierzchnie magazynowe w Polsce wykazywał tendencję wzrostową. Dzięki trzem umowom z firmą Amazon, odnotowano rekordową wielkość popytu, wynoszącą 1,87 mln m 2, stanowi to wzrost o 13% (219. m 2 ) w porównaniu do poprzedniego roku. Największy udział stanowiły nowe umowy najmu 1,25 mln m 2, z czego niemal 6% to umowy typu pre-let, pozostałe 62. m 2 przypadało na renegocjacje. Największe zainteresowanie widoczne było wśród najemców z sektora logistyki, dystrybucji oraz FMCG. Zauważalnie zwiększa się popyt w sektorze handlu internetowego. Czynsze W 213 roku wysokość stawek czynszu za wynajem powierzchni magazynowej w Polsce utrzymywała się na stabilnym poziomie. W ciągu najbliższych miesięcy nie prognozuje się znaczących zmian, jednak w lokalizacjach o ograniczonej dostępności powierzchni mogą wystąpić niewielkie wzrosty. Najdroższym obszarem magazynowym w kraju pozostaje Warszawa miasto, gdzie czynsz jest na poziomie 5.5 EUR/m2/miesiąc. W związku z tym najemcy rozważają relokację swojej działalności do znacznie tańszych stref podmiejskich. Na rynkach regionalnych wynajem powierzchni kształtuje się w przedziale od 2,7 do 4,5 EUR/m 2 /miesiąc. Powierzchnia wynajęta w 213 roku według obszarów Warszawa Górny Śląsk Polska Centralna Wielkopolska Dolny Śląsk Trójmiasto Na koniec 213 roku w ośmiu głównych rejonach magazynowych znajdowało się ponad 6. m 2 powierzchni w budowie. Rekordowo wysoka podaż w realizacji jest wynikiem rozpoczęcia w IV kw. 213 roku trzech budów dla firmy Amazon, których łączna powierzchnia wynosi ponad 32. m 2. Projekty, które realizowane Szczecin 14
www.knightfrank.com.pl SEGRO Logistics Park Stryków, Stryków Wybrane największe projekty magazynowe w budowie w IV kw. 213 roku Projekt, lokalizacja Centrum logistyczne Goodman, Dolny Śląsk Centrum logistyczne Panattoni, Wielkopolska Centrum logistyczne Panattoni, Dolny Śląsk Panattoni Park Stryków, Polska Centralna Prologis Park Wrocław V, Dolny Śląsk Segro Logistic Park Poznań, Wielkopolska PointPark Poznań, Wielkopolska Millenium Logistic Park Bieruń, Górny Śląsk Deweloper Goodman Panattoni Panattoni Panattoni Prologis Segro PointPark Properties MLP RYNEK INWESTYCYJNY Powierzchnia (m 2 ), typ projektu 123, BTS Amazon 1 7, BTS Amazon 1 7, BTS Amazon 5, BTS Castorama 35, BTS Eko Holding 32, BTS Volkswagen 26 7, BTS PF Logo Express 23, spekulacyjny, 1% wynajęte Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce osiągnęła 3,12 mld EUR, 15% więcej niż rok wcześniej i najwięcej od 26 roku, kiedy łączna kwota odnotowanych transakcji wyniosła 5,1 mld EUR. W 213 roku polski rynek inwestycyjny cieszył się rosnącym zainteresowaniem zagranicznych inwestorów poszukujących inwestycji oportunistycznych poza wiodącymi rynkami Europy Zachodniej. Najbardziej aktywne były fundusze brytyjskie, amerykańskie i niemieckie z udziałem odpowiednio 25%, 19% i 11%. Aktywność polskich inwestorów była wyższa niż w poprzednich 2 latach, a ich udział w wolumenie transakcji wzrósł do 8%. W sektorze biurowym w 213 roku wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął niemal 1,12 mld EUR. W Warszawie w tym okresie nabywców znalazły nieruchomości biurowe o łącznej wartości 91 mln EUR, czyli jedynie o 8 mln EUR mniej niż w 212 roku. Stopy kapitalizacji w stolicy za obiekty biurowe o najwyższym standardzie utrzymują się na poziomie 6,% - 6,25%. Wysoka aktywność inwestorów została odnotowana także w innych polskich miastach. W 213 roku w miastach regionalnych zawarto 1 transakcji zakupu projektów biurowych o łącznej wartości ok. 26 mln EUR. Tym samym, udział rynków regionalnych w całkowitym wolumenie biurowych transakcji inwestycyjnych wyniósł 2%. Dla porównania, w latach 211 i 212 zakupy budynków biurowych poza Warszawą stanowiły jedynie 3-4% całkowitego popytu w segmencie biurowym. Nowym zjawiskiem jest także zwiększona aktywność polskich inwestorów, których zakupy biurowe w 213 roku stanowiły blisko 5% całkowitego wolumenu transakcji w regionach. Wzrost zainteresowania inwestorów regionalnymi rynkami biurowymi wynika z rosnącej podaży nowoczesnych projektów biurowych realizowanych przez renomowane firmy deweloperskie oraz dużej aktywności najemców, szczególnie z branży outsourcingu procesów biznesowych. Największą transakcją biurową w 213 roku w miastach regionalnych był zakup wybudowanego przez firmę Skanska kompleksu Green Towers we Wrocławiu. Inwestor, polski fundusz inwestycyjny PZU, nabył nieruchomość za cenę ok. 6 mln EUR. Stopy kapitalizacji za najlepsze projekty biurowe poza Warszawą kształtują się między 7,5% a 8,%. W 213 roku zainteresowanie sektorem nieruchomości handlowych utrzymywało się na bardzo wysokim poziomie. Wolumen transakcji w tym segmencie rynku osiągnął 1,39 mld EUR, co odpowiada 46% ogółu transakcji na rynku komercyjnym. W minionym roku odnotowano jedną transakcję przekraczającą 4 mln EUR zakup Silesia City Center w Katowicach przez międzynarodowe konsorcjum przewodzone przez Allianz. Inwestycje na rynku nieruchomości handlowych pozostają zdominowane przez zagraniczne fundusze, natomiast udział polskich inwestorów jest w dalszym ciągu znikomy. Podobnie jak w poprzednim roku, stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości handlowe pozostawały stabilne i kształtowały się na poziomie 6,%. W 213 roku rynek nieruchomości magazynowych umacniał się, a całkowity wolumen transakcji przekroczył 4 mln EUR. W minionym roku zaobserwowano wzrost liczby zakupów portfelowych i transakcji joint venture. Norweski państwowy fundusz majątkowy Norges Bank Investment Management zawarł z Prologis porozumienie joint venture na przejęcie 5% udziałów w portfelu nieruchomości magazynowych obejmującym jedenaście rynków europejskich. W Polsce Prologis ma silną pozycję z portfelem obejmującym 1,95 mln m 2 powierzchni magazynowej. Stopy kapitalizacji za najlepsze produkty w sektorze logistycznym pozostawały stabilne (na poziomie 7,75%), natomiast w nadchodzących kwartałach 214 roku można oczekiwać ich kompresji. Wolumen transakcji inwestycyjnych wg rodzaju aktywów mld EUR 3,5 3 2,5 2 1,5 1,5 211 212 213 Warszawa (biura) Regiony (biura) Handel, magazyny, hotele 15
research Americas USA Canada Caribbean Australasia Australia New Zealand Europe UK Austria Belgium Czech Republic France Germany Hungary Ireland Italy Monaco Poland Portugal Romania Russia Spain Switzerland The Netherlands Ukraine Africa Botswana Kenya Malawi Nigeria South Africa Tanzania Uganda Zambia Zimbabwe Asia Cambodia China Hong Kong India Indonesia Macau Malaysia Singapore South Korea Thailand Vietnam The Gulf Bahrain UAE Contacts in Poland / Kontakty w Polsce: +48 (22) 596 5 5 Research Elżbieta Czerpak elzbieta.czerpak@pl.knightfrank.com Capital Markets Jakub Jonkisz jakub.jonkisz@pl.knightfrank.com Asset Management Monika A. Dębska - Pastakia monika.debska@pl.knightfrank.com Valuations Grzegorz Chmielak grzegorz.chmielak@pl.knightfrank.com Commercial Agency - Landlord Representation Izabela Potrykus-Czachowicz izabela.potrykus@pl.knightfrank.com Commercial Agency - Tenant Representation Marek Ciunowicz marek.ciunowicz@pl.knightfrank.com Property Management Bartłomiej Łepkowski bartlomiej.lepkowski@pl.knightfrank.com Contacts in London / Kontakty w Londynie: International Research Matthew Colbourne +44 () 2 7861 1238 Knight Frank 214 Niniejszy raport został przygotowany w celu przedstawienia generalnych informacji o rynku nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych w Warszawie i wybranych miastach regionalnych. Pomimo przeprowadzenia szczegółowych badań Knight Frank nie ponosi odpowiedzialności za informacje, które w trakcie badań lub publikacji uległy dezaktualizacji. Powielanie części lub całości opracowania tylko za zgodą Knight Frank. Newmark Knight Frank Global This report is published for general information only. Although high standards have been used in the preparation of the information, analysis, views and projections presented in this report, no legal responsibility can be accepted by Knight Frank Research or Knight Frank for any loss or damage resultant from the contents of this document. As a general report, this material does not necessarily represent the view of Knight Frank in relation to particular properties or projects. Reproduction of this report in whole or in part is allowed with proper reference to Knight Frank Research.