KATEDRA Inwestycji i Nieruchomości KATEDRA Inwestycji i Nieruchomości SKN Real Estate Rynek biurowy w Łodzi RAPORT LATO 2016
Wstęp Łódzki rynek biurowy pod względem istniejących zasobów powierzchni zajmuje 6 miejsce wśród rynków regionalnych. Jednak dzięki nowym inwestycjom, których liczba dynamicznie rośnie szacuje się, iż zasób ten zostanie powiększony w najbliższych latach nawet o 200 000 m 2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Czynnikami sprzyjającymi dobrej koniunkturze na rynku biurowym jest sukcesywna poprawa infrastruktury komunikacyjnej Miasta, jak również realizowane przez władze lokalne duże projekty inwestycyjne związane z rewitalizacją terenów śródmiejskich w ramach Programu Nowe Centrum Łodzi. Przedsięwzięcia te wpływają nie tylko na poprawę wizerunku Miasta, ale także generują atrakcyjne lokalizacyjnie tereny pod budownictwo komercyjne. Obserwowany w ostatnich latach wzrost popytu na nowoczesną powierzchnię biurową związany jest z rozwojem sektora nowoczesnych usług biznesowych BPO, SSC, ITO, R&D. Szacuje się, iż podmioty z tego sektora zatrudniają w Łodzi ponad 15 tys. osób, a ich udział w popycie na powierzchnię biurową kształtuje się na poziomie 40%. Ponadto zgodnie z prognozami centra usług biznesowych wygenerują w najbliższym czasie dodatkowe 3 tys. miejsc pracy. W celu oceny bieżących trendów na łódzkim rynku biurowym firma OPG Property Professionals we współpracy z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości i SKN Real Estate Uniwersytetu Łódzkiego przeprowadziła analizę rynku lokalnego pod kątem wynajętych oraz dostępnych zasobów powierzchni, ich lokalizacji i struktury jakościowej, a także aktualnych stawek czynszu dla biurowców klasy A, B+, B oraz B-. Badaniem objętym zostały nieruchomości biurowe oraz nieruchomości wielofunkcyjne z powierzchnią biurową w wymiarze co najmniej 1000 m 2.
Lokalizacja nieruchomości biurowych na mapie Miasta Tradycyjnie obszarem o największej koncentracji zasobów biurowych są tereny śródmiejskie. Większość badanych biurowców zlokalizowana jest w strefie wydzielonej ulicami: od północy ul. Północną-Ogrodową od południa ul. Milionową-Wróblewskiego od zachodu al. Włókniarzy od wschodu ul. Kopcińskiego- al. Śmigłego-Rydza Poza obszarem centralnym, istotną lokalizacją są także tereny w północno-zachodniej części Miasta wzdłuż ul. Aleksandrowskiej. Źródło: opracowanie własne na podstawie Google My Maps
Zasoby powierzchni biurowej Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Łodzi szacowane są na 400 000 m 2. Jej zasadnicza część (50%) zlokalizowana jest w Śródmieściu wzdłuż kluczowych arterii komunikacyjnych. Pozostałe dzielnice Miasta charakteryzują się nie tylko wyraźnie mniejszymi zasobami, lecz również niższym poziomem ich wynajęcia. Średni wskaźnik pustostanów (WP), na skutek sukcesywnej absorpcji wolnych powierzchni w poprzednich latach, spadł do poziomu 8,5%. Bałuty 45 000 m 2 WP 6% Śródmieście 200 000 m 2 WP 7% Widzew 80 000 m 2 WP 10% Polesie 45 000 m 2 WP 16% Górna 30 000 m 2 WP 12%
Struktura jakościowa powierzchni biurowej Biurowce o najwyższym standardzie (klasy A) oferują ponad 150 000 m 2, co stanowi 38% całkowitego zasobu biurowego Łodzi. Powierzchnia klasy B+ obejmuje 71 000 m 2 i zlokalizowana jest głównie w Śródmieściu (45 000 m 2 ) oraz na Bałutach (15 000 m 2 ). W skali całego Miasta nadal najwięcej powierzchni (160 000 m 2 ) funkcjonuje w obiektach klasy B. Dla mniej wymagających najemców, kierujących się przede wszystkim kryterium cenowym, rynek łódzki oferuje 17 000 m 2 powierzchni klasy B-. 250000 200000 150000 100000 50000 0 Śródmieście Widzew Polesie Górna Bałuty A B+ B B- Źródło: opracowanie własne
Dostępna powierzchnia biurowa W ciągu ostatniego roku zasoby niewynajętej powierzchni biurowej wyraźnie zmniejszyły się i obecnie szacowane są na poziomie 34 000 m 2. Dostępne są one przede wszystkim w biurowcach klasy B (18 500 m 2 ) oraz B+ (8 200 m 2 ). Uwzględniając średnie wskaźniki pustostanów widać pewną segmentację rynku. Na skutek silniejszej absorpcji przez rynek powierzchni o najwyższym standardzie, segment ten charakteryzuje się wyjątkowo niskim wskaźnikiem pustostanów na poziomie 5%. Dla powierzchni klasy B wskaźnik ten wynosi 11%-12%. 20000 16000 12% 12% 11% 12% 10% 12000 8% 8000 4000 0 5% A B+ B B- 6% 4% 2% 0% Śródmieście Widzew Polesie Górna Bałuty wskaźnik pustostanów Źródło: opracowanie własne
Stawki czynszu Stawki czynszu najmu na rynku łódzkim kształtują w przedziale od 4,5 do 14,75. Ich duża rozpiętość stanowi odzwierciedlenie specyficznej struktury zasobów biurowych Łodzi. Głównymi czynnikami determinującymi wysokość stawki czynszu są lokalizacja oraz jakość powierzchni biurowej. W centralnej części Miasta w biurowcach klasy A stawki te wynoszą 11-14,75, natomiast dla obiektów o powierzchni klasy B- zlokalizowanych na obszarach peryferyjnych stawki czynszu kształtują się w dolnych granicach 4,5-8. Klasa A Klasa B+ Klasa B Śródmieście Widzew Polesie Bałuty Klasa B- Górna 4 6 8 10 12 14 16 czynsz ofertowy Euro/m.kw./m-c 4 6 8 10 12 14 16 czynsz ofertowy Euro/m.kw./m-c Źródło: opracowanie własne
Inwestycje w trakcie realizacji Źródło: http://www.skanska.pl Nowa Fabryczna inwestycja realizowana w sąsiedztwie dworca Łódź Fabryczna, obejmująca 7-kondygnacyjny budynek biurowy o pow. najmu 22 000 m 2. Planowane zakończenie budowy koniec 2017r. http://lodz.wyborcza.pl Brama Miasta biurowiec realizowany na terenie Nowego Centrum Łodzi przy ul. Kilińskiego o pow. najmu 32 000 m 2. Planowany termin zakończenia inwestycji 2018-19r. Źródło: http://www.budomal.com.pl Przystanek mbank inwestycja obejmuje budowę 6-kondygnacyjnego biurowca przy ul. Kilińskiego 74 o pow. najmu 24 000 m 2. Planowany termin zakończenia budowy połowa 2017r. Ogrodowa Office budynek biurowy z dodatkową funkcją handlowousługową realizowany przy ul. Ogrodowej 8 o pow. najmu 29 000 m 2. Planowany termin zakończenia inwestycji koniec 2017r. Źródło: http://www.warimpex.com
Źródło: http://www.mmgm.pl Źródło: http://www.echo.com.pl Hi Piotrkowska 155 kompleks budynków o funkcji biurowej, hotelowej oraz handlowej realizowany przy skrzyżowaniu ul. Piotrkowskiej i al. Mickiewicza o pow. najmu 21 000 m 2. Planowany termin zakończenia budowy połowa 2018r. Symetris Business Park 10-kondygnacyjny budynek wznoszony przy al. Piłsudskiego 86 o pow. najmu 19 000 m 2. Termin zakończenia inwestycji koniec 2017r. Cross Point II dwa budynki biurowe realizowane przy skrzyżowaniu ul. Milionowej i al. Śmigłego-Rydza o łącznej pow. najmu 8 500 m 2. Planowane zakończenie inwestycji kwiecień oraz październik 2017r. Źródło: http://www.mostostal.waw.pl Źródło: http://hammer.pl HAMMERmed inwestycja obejmuje 8-kondygnacyjny budynek biurowy przy ul. Kopcińskiego o pow. najmu 8 000 m 2. Biurowiec oddany zostanie do użytku w 2018r. OFF Piotrkowska Center dwa budynki biurowe z lokalami handlowousługowymi zlokalizowane przy ul. Roosevelta o łącznej pow. najmu 3 800 m 2. Planowany termin zakończenia inwestycji początek 2018r. Źródło: www.piotrkowskacenter.pl
Podsumowanie Podaż powierzchni biurowej w Łodzi na koniec II kwartału 2016r. szacowana jest na 400 000 m 2. Jej struktura jest dość zróżnicowana, obejmuje ona powierzchnię najwyższej jakości w nowo wybudowanych biurowcach oraz obiektach poprzemysłowych adaptowanych na cele biurowe, jak również powierzchnie o niższym standardzie funkcjonujące w budynkach wymagających prac remontowych. Odzwierciedleniem powyższej struktury zasobu jest duża rozpiętość stawek czynszu kształtujących się na poziomie od 4,5 do 14,75. W związku z rosnącym popytem, zasoby wolnej powierzchni (zwłaszcza w segmencie klasy A) w ciągu ostatniego roku wyraźnie zmniejszyły się. Średnia stopa pustostanów w skali całego Miasta spadła do poziomu 8,5%. W biurowcach o najwyższym standardzie wskaźnik pustostanów szacowany jest na poziomie 5%, natomiast dla obiektów klasy B kształtuje się on pomiędzy 11%-12%. Głównymi najemcami powierzchni są podmioty z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Generują one nawet 40% popytu na rynku. Ich zainteresowanie rynkiem łódzkim utrzyma się w kolejnych latach dzięki odpowiednio dostępnym i tańszym zasobom wykwalifikowanych pracowników, poprawiającej się infrastrukturze biurowej i wyraźnie niższych kosztom jej najmu. Potencjał inwestycyjny Łodzi zauważyli deweloperzy, efektem czego jest wzrost liczby dużych projektów biurowych. W perspektywie najbliższych lat nowe powierzchnie nawet o 50% zwiększą istniejący już zasób biurowy Łodzi. Potwierdzeniem dobrej koniunktury na rynku są także wysokie stopy wynajęcia obiektów w budowie (w ramach umów pre-let) na poziomie 45%. Uwzględniając powyższe tendencje Łódź ma szansę na podtrzymanie w najbliższym czasie dobrej koniunktury na rynku biurowym oraz zmniejszenie dystansu dzielącego ją od czołowych rynków regionalnych w Polsce.
KATEDRA Inwestycji i Nieruchomości SKN Real Estate ul Rewolucji 1905 r. nr 41 90-214 Łódź tel. (48 42) 635 51 90 fax (48 42) 635 53 01 email: realest@uni.lodz.pl email: realestateskn@gmail.com ul. Piotrkowska 138/140 90-062 Łódź tel.: +48 422 72 30 72 fax: +48 422 72 30 66 email: biuro@opg.com.pl www.opg.com.pl