Analizy przedwykonawcze parkingów alternatywnych względem strefy płatnego parkowania (np. płaskich i wielopoziomowych) na terenie Olsztyna Memorandum informacyjne dla inwestorów Parking nr 2 217561 Wydanie 25 listopada 2011 Ove Arup & Partners International Ltd Sp. z o. o. Oddział w Oddział w ul. Królewska 16 00-103 Warszawa Poland www.arup.com Niniejszy raport uwzględnia instrukcje i wskazówki naszego Klienta i w związku z tym nie jest on przeznaczony dla osób trzecich. Zrzekamy się odpowiedzialnosci z tytułu używania niniejszego raportu przez osoby trzecie. Nr projektu 217561
Weryfikacja dokumentu Nazwa projektu Analizy przedwykonawcze parkingów alternatywnych względem strefy płatnego parkowania (np. płaskich i wielopoziomowych) na terenie Olsztyna Nr projektu 217561 Nazwa dokumentu Memorandum informacyjne dla inwestorów Parking nr 2 Numer pliku w katalogu Numer katalogu 217561 Weryfikacj a Wydanie styczeń Nazwa pliku Memorandum_MMo_2011-11-26_P2.docx 25 lis 2011 Opis Wydanie Przygotowany przez Sprawdzony przez Zatwierdzony przez Nazwisko Joanna Sarbiewska, Michał Górczyński, Michał Mokrzański Katarzyna Pogłód Krzysztof Pogłód Podpis Nazwa pliku Opis Przygotowany przez Sprawdzony przez Zatwierdzony przez Nazwisko Podpis Nazwa pliku Opis Przygotowany przez Sprawdzony przez Zatwierdzony przez Nazwisko Podpis Issue Document Verification with Document
Spis Treści Strona 1 Podstawowe dane o mieście Olsztyn 1 2 Strategia parkingowa miasta 2 3 Ogólne założenia przedsięwzięcia 3 4 Analizy techniczne dostępności parkingu 6 4.1 Uwarunkowania własnościowe 6 4.2 Uwarunkowania geotechniczne i terenowe 10 4.3 Koncepcja parkingu i wstępne warunki techniczne 10 5 Szacunkowe nakłady inwestycyjne 11 6 Analiza finansowa inwestycji 12
Niniejsze memorandum informacyjne zostało przygotowane w związku z Ofertą Publiczną Miasta Olsztyn na zaprojektowanie, wybudowanie i zarządzanie parkingiem jednopoziomowym zlokalizowanym przy ul. Partyzantów. 1 Podstawowe dane o mieście Olsztyn Adres: Urząd Miasta Olsztyna Plac Jana Pawła II nr 1 10-101 Olsztyn Osoby reprezentujące: Prezydent Olsztyna Piotr Grzymowicz Sekretarz Miasta Hanna Mikulska-Bojarska Skarbnik Miasta Wiesława Nawotczyńska Przewodniczący Rady Miasta Jan Tandyrak Olsztyn, stolica województwa warmińsko-mazurskiego, liczy około 177.000 mieszkańców. W 2008r. produkt regionalny brutto na mieszkańca w podregionie był o 17,3% niższy niż średnia krajowa. Miasto jest popularnym ośrodkiem turystycznym, ale słaba sieć komunikacyjna regionu stanowi utrudnienie dla rozwoju gospodarczego Miasta. Fitch Ratings, Londyn/Warszawa, 12 sierpnia 2011r. Fitch Ratings nadał Miastu Olsztyn międzynarodowe ratingi długoterminowe dla zadłużenia w walucie zagranicznej oraz w walucie krajowej na poziomie BB+. Fitch potwierdził również długoterminowy rating krajowy BBB+(pol). Perspektywa ratingów jest Stabilna. Ratingi Miasta odzwierciedlają dobre wskaźniki obsługi i spłaty zadłużenia, umiarkowane ryzyko pośrednie oraz pozyskane wysokie dotacje unijne na inwestycje, które powinny wspierać rozwój Miasta. Ratingi biorą także pod uwagę utrzymującą się wysoką presję na wydatki operacyjne, stosunkowo słabe wyniki na poziomie operacyjnym oraz prognozowany dalszy wzrost zadłużenia Olsztyna. Stabilna perspektywa ratingów odzwierciedla oczekiwania Fitch, że z uwagi na prognozowany wzrost zadłużenia oraz kosztów jego obsługi w kolejnych latach, Miasto będzie stopniowo poprawiać swoje wyniki na poziomie operacyjnym - nadwyżka operacyjna wzrośnie do Strona 1
około 8% dochodów operacyjnych i będzie wyższa niż obsługa zadłużenia. Rating może zostać obniżony, jeśli nadwyżka operacyjna będzie niewystarczająca na obsługę długu. Podniesienie ratingu może nastąpić, jeśli w średnim okresie w wyniku działań Miasta mających na celu ograniczanie tempa wzrostu wydatków operacyjnych, jego wyniki na poziomie operacyjnym poprawią się powyżej wielkości prognozowanych, a wskaźniki obsługi długu pozostaną bezpieczne, pomimo prognozowanego wzrostu zadłużenia. W latach 2009-2010 wyniki operacyjne Olsztyna pogorszyły się w wyniku spadku dochodów podatkowych Miasta oraz utrzymującej się presji na wydatki operacyjne. Nadwyżka operacyjna spadła z ponad 50 mln zł w latach 2006-2008 do 31 mln zł w 2010r. i stanowiła 5,2% dochodów operacyjnych (około 10% w latach 2006-2008). Była ona jednak wystarczająca na obsługę zadłużenia, którą przewyższała ponad 1,6 raza. W latach 2011-2014 Olsztyn może otrzymać łącznie około 500 mln zł środków unijnych na inwestycje. Miasto będzie musiało zapewnić środki na wkład własny, w związku z czym jego zadłużenie będzie rosło w kolejnych latach. Na koniec 2010r. zadłużenie Olsztyna wynosiło 233 mln zł i stanowiło umiarkowany poziom 38,5% dochodów bieżących. Zdaniem Fitch będzie ono nadal rosło w kolejnych latach i w 2014r. może stanowić 50% dochodów bieżących. Obsługa zadłużenia Miasta może wzrosnąć do poziomu 45 mln zł w latach 2012-2013. Fitch oczekuje, że nadwyżka operacyjna osiągana przez Miasto będzie nadal wystarczająca na obsługę zadłużenia. 2 Strategia parkingowa miasta Planowana inwestycja znajduje się w Strefie Płatnego Parkowania. W najbliższym czasie przewiduje się m.in. zwiększenie zasięgu Strefy, podniesienie opłat za parkowanie i wydłużenie czasu funkcjonowania SPP do 12 godzin (od 7:00 do 19:00). Celem podnoszenia stawek jest otrzymanie wskaźnika zajętości miejsc wynoszącego 85%, który jest najbardziej uzasadniony zarówno z ekonomicznego jak i środowiskowego punktu widzenia. Planowana inwestycja nie jest jedyną rozpatrywaną przez miasto. Jednocześnie władze miasta przygotowują realizację ośmiu innych inwestycji nowych parkingów zlokalizowanych w SPP, które umożliwią zmniejszenie liczby ulicznych miejsc postojowych. Strona 2
3 Ogólne założenia przedsięwzięcia Niniejsze memorandum informacyjne ma na celu przybliżenie planowanej inwestycji pod nazwą: Budowa parkingu płaskiego w lokalizacji ul. Partyzantów 21 podmiotom, które mogą wykazać zainteresowanie współudziałem w realizacji Przedsięwzięcia. Miasto Olsztyn, mając na uwadze: istniejące problemy z parkowaniem w rejonie kwartałów mieszkalnych, potrzebę zapewnienia odpowiednich warunków parkingowych, potrzebę uporządkowania Strefy Płatnego Parkowania, chęć promowania transportu zbiorowego, chęć odzyskania przestrzeni publicznej. planuje przeprowadzenie inwestycji polegającej na zaprojektowanie, budowę i utrzymanie nowego parkingu o pojemności 56 miejsc postojowych. Jednocześnie, mając na względzie: konieczność prowadzenia zrównoważonego rozwoju Miasta, szeroko zakrojony program inwestycyjny zaplanowany na najbliższe lata, ograniczenia wynikające z Ustawy o finansach publicznych, władze Miasta Olsztyna pragną zaprosić wszystkie zainteresowane podmioty do współpracy przy realizacji Przedsięwzięcia Budowa parkingu w lokalizacji ul. Partyzantów 21 w formule partnerstwa publiczno-prywatnego na podstawie 25 letniej umowy. Miasto Olsztyn poszukuje partnera prywatnego, który zaprojektuje, wybuduje, sfinansuje budowę oraz będzie utrzymywać w sprawności technicznej parking, udostępniając go wszystkim zainteresowanym użytkownikom. W zamian, Miasto Olsztyn zobowiązuje się do udostępnienia terenu pod realizację inwestycji. Intencją Miasta jest jak najpełniejsza realizacja celów związanych z budową parkingu, a więc uzyskania nowoczesnego i funkcjonalnego obiektu spełniającego oczekiwania użytkowników. Założeniem Miasta jest ograniczenie wydatków budżetowych związanych z realizacją inwestycji do poziomu niezagrażającego polityce finansowej Miasta i niepowodującego konieczności zaniechania innych inwestycji w Olsztynie. Strona 3
W celu zapewnienia atrakcyjności Przedsięwzięcia dla Podmiotów zainteresowanych współpracą przy jego realizacji, partnerowi prywatnemu pozostawiona zostanie swoboda decydowania o ewentualnych dodatkowych funkcjach komercyjnych, które miałyby się znaleźć na parkingu, pod warunkiem że nie będą kolidowały z podstawową funkcją obiektu oraz będą zgodne z planami zagospodarowania przestrzennego. W dalszej części dokumentu bliżej przedstawiono wyniki analiz technicznych dostępności parkingu w tym koncepcję oraz rezultaty analizy finansowej. Poniżej przedstawiono lokalizację parkingu na mapie Olsztyna. Strona 4
płatnego parkowania (np. płaskich i wielopoziomowych) na terenie Olsztyna Strona 5
4 Analizy techniczne dostępności parkingu 4.1 Uwarunkowania własnościowe Planowany parking położony jest na 28 działkach. 11 z tych działek jest własnością prywatną, dalsze 11 działek ma statut współużytkowania wieczystego przez prywatnych właścicieli, kolejne 4 są we współużytkowaniu wieczystym Warmińsko Mazurskiej Agencji Rozwoju Regionalnego, a 2 należą do Gminy Olsztyn. Tabela 1 Właściciele działek dla lokalizacji Nr działki Właściciel Nr Księgi Wieczystej 72-37/1 Prywatny (Użytkowanie 72-37/2 Prywatny 72-37/3 Gmina Olsztyn 72-37/4 Prywatny 72-37/5 Prywatny 72-37/6 Prywatny (Użytkowanie 72-37/7 Prywatny 72-37/8 Prywatny 72-37/9 Prywatny 72-37/11 Prywatny (Użytkowanie 72-37/12 Prywatny (Użytkowanie 72-37/13 Prywatny 72-37/14 Prywatny (Użytkowanie Strona 6
Nr działki Właściciel Nr Księgi Wieczystej 72-37/15 Prywatny (Użytkowanie 72-37/16 Prywatny 72-37/17 Prywatny (Użytkowanie 72-37/18 Prywatny (Użytkowanie 72-37/21 Warmińsko Mazurska Agencja Rozwoju Regionalnego (Użytkowanie 72-37/22 Prywatny (Użytkowanie 72-37/23 Warmińsko Mazurska Agencja Rozwoju Regionalnego (Użytkowanie 72-37/24 Prywatna 72-37/25 Prywatna 72-37/26 Prywatna (Użytkowanie 72-37/27 Prywatna 72-37/28 Warmińsko Mazurska Agencja Rozwoju Regionalnego (Użytkowanie 72-37/29 Warmińsko Mazurska Agencja Rozwoju Regionalnego Strona 7
Nr działki Właściciel Nr Księgi Wieczystej (Użytkowanie 72-37/31 Prywatna (Użytkowanie 72-37/39 Gmina Olsztyn Na terenie parkingu nie ma obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Strona 8
płatnego parkowania (np. płaskich i wielopoziomowych) na terenie Olsztyna Poniższy rysunek przedstawia działki na mapie ewidencyjnej lokalizacji. Linią przerywaną zaznaczone zostały granice inwestycji. Strona 9
4.2 Uwarunkowania geotechniczne i terenowe Planowany parking jest parkingiem jednopoziomowym zlokalizowanym w terenie płaskim. Dla przedmiotowego terenu brak jest badan geotechnicznych. 4.3 Koncepcja parkingu i wstępne warunki techniczne Parking P2 będzie obsługiwany przez ul. Partyzantów. W przyszłości będzie realizowana przebudowa ulicy, w wyniku której powstaną wydzielone pasy dla autobusów oraz wyspa dzieląca (zostało już wydane pozwolenie na budowę). Pozwoli to na obsługę parkingu wyłącznie za pośrednictwem skrzyżowania na prawoskręty. W lokalizacji tej zaprojektowany został parking płaski o nawierzchni utwardzonej, o pojemności 56 miejsc postojowych. Dojazd do parkingu odbywa się za pośrednictwem rampy. Budowa parkingu zakłada niwelację terenu oraz wyburzenie występującej zabudowy garażowej. Realizacja inwestycji wymaga usunięcia linii energetycznej, która doprowadza obecnie prąd do wyburzanej zabudowy garażowej. Istniejąca zabudowa garażowa w części jest własnością prywatną, co wymaga wykupu gruntów przed rozpoczęciem budowy. Wstępne warunki techniczne dostawy i odbioru mediów: 1. Przewidziana ilość ścieków deszczowych z przedmiotowego terenu wynosi Q=22,3 l/s. Wydział Inwestycji Miejskich UM Olsztyna informuje, że dla analizowanej lokalizacji odbiornikiem wód opadowych będzie sieć kanalizacji deszczowej ø 500/1000 w ulicy Partyzantów. Z uwagi na przeciążenie hydrauliczne tej sieci odprowadzenie wód opadowych będzie możliwe po jej przebudowie. Prace projektowe nad nową siecią kanalizacji deszczowej o zwiększonej przepustowości zostały zakończone, natomiast realizacja inwestycji zależy od wprowadzenia jej do planu zadań i zatwierdzeniu go przez Radę Miasta. 2. Telekomunikacja Polska potwierdza, że istnieją możliwości techniczne przyłączenia do sieci TP planowanego parkingu. 3. Energa Operator S.A. potwierdza możliwość zapewnienia dostaw energii elektrycznej. Wyliczone zapotrzebowanie dla inwestycji to 7 kw. W załączniku graficznym znajduje się koncepcja graficzna rozwiązania parkingu. Strona 10
5 Szacunkowe nakłady inwestycyjne Szacunkowy koszt inwestycji został obliczony na podstawie przedmiarów opracowanych koncepcji oraz przyjętych cen jednostkowych. Ceny jednostkowe zostały zdefiniowane na podstawie danych przedstawionych w katalogach BISTYP i SEKOCENBUD oraz doświadczenia Wykonawcy. Koszty nie uwzględniają kosztu wykupu gruntu. Tabela 2 Szacunkowe koszty inwestycji Wyszczególnienie Jednostka Cena Wartość Nazwa Ilość jedn. PLN PLN Roboty rozbiórkowe Rozbiórka konstrukcji murowanej m3k 2390 30 71 700 Rozbiórka Sieci elektroenergetyczne i teletechniczne mb 90 60 5 400 Wycinka drzew szt. 5 100 500 Sieci Budowa Kan. deszczowa parkingu naziemnego m2 1360 50 68 000 Budowa Sieci elektroenergetyczne podziemne mb 90 450 40 500 Roboty drogowe Roboty ziemne m3 3030 50 151 500 Budowa chodnika m2 200 180 36 000 Budowa nawierzchni KR1 m2 1360 240 326 400 Kształtowanie terenu i zieleń m2 350 100 35 000 Oświetlenie pkt 12 5 000 60 000 Mur oporowy mb 123 175 21 500 Wykupy Garaże szt. 26 6 500 169 000 SUMA - roboty budowlane 985 500 Prace projektowe-wszystkie fazy, nadzór autorski (6% wartości robót budowlanych) 59 000 Obsługa inwestorska budowy - zarządzanie, nadzór (5% wartości robót budowlanych) 49 000 Rezerwa* (15%) 164 000 SUMA z Rezerwą 1 257 500 Strona 11
6 Analiza finansowa inwestycji W analizie finansowej uwzględniono: Nakłady inwestycyjne - związane z zaprojektowaniem, zarządzaniem oraz ponoszeniem kosztów związanych z budową parkingu; Koszty operacyjne związane z kosztami utrzymania i eksploatacji, kosztami remontów okresowych oraz kosztami wynagrodzeń dla osób zatrudnionych dla potrzeb zarządzania parkingami; Przychody związane z: ponoszeniem opłat za parkowanie - w tym wliczone są przychody z biletów jednorazowych, abonamentów okresowych i abonamentów dla mieszkańców. Zakres wykorzystania parkingu przyjęto na poziomie 90% miejsc parkingowych; Analizę finansową przeprowadzono dla okresu 25 lat ( okres zalecany, jako okres zwrotu w inwestycjach infrastruktury drogowej), przy czym założono, ze całość nakładów inwestycyjnych zostanie poniesiona w pierwszym roku analizy 2012. W ramach analizy finansowej przyjęto, ze parking zostanie wybudowany przy pomocy zaciągniętego kredytu o oprocentowaniu 2% powyżej wartości WIBOR. Okres spłaty kredytu przyjęto na połowę okresu analizy finansowej - 12 lat. Wyniki analizy finansowej przedstawiono w poniższej tabeli. Tabela 3 Wyniki analizy finansowej Wyszczególnienie [jednostka] Parking P2 Zdyskontowana wartość przepływów pieniężnych - FNPV PLN 1 271 590 Wewnętrzna stopa zwrotu z inwestycji - FIRR % 21,8% Break even rok 7 Rok, w którym skumulowane saldo przepływów > 0 rok 15 Wartości zdyskontowane Zdyskontowana wartość przepływów pieniężnych - FNPV PLN 1 271 590 Nakłady inwestycyjne PLN (1 257 500) Koszty operacyjne PLN (836 547) Przychody PLN 2 825 759 Wartość rezydualna PLN 848 422 Wartości niezdyskontowane Nakłady inwestycyjne PLN (1 257 500) Koszty operacyjne PLN (1 536 780) Strona 12
Przychody PLN 4 914 847 Wartość rezydualna PLN 2 736 246 Przeprowadzona analiza finansowa wykazała, że budowa parkingu P2 jest opłacalna z punktu widzenia analizy finansowej. Wskaźnik FIRR jest na poziomie ponad 21% co oznacza wysoki zwrot z zainwestowanego kapitału w ciągu 25 lat. Szczegółowa metodologia kalkulacji kosztów operacyjnych, nakładów inwestycyjnych oraz przychodów została przedstawiona w opracowaniu Analizy przedwykonawcze parkingów alternatywnych względem strefy płatnego parkowania na terenie Olsztyna. Szczegółowa analiza finansowa dla parkingu P2 przedstawiona została w modelu finansowym będącym załącznikiem do w/w opracowania. Strona 13