Sprawozdanie Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej Przyjaźń w Krzeszowicach z działalności w 2014 r. Szanowni Spółdzielcy Z arząd Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko Własnościowej PRZYJAŹŃ w Krzeszowicach realizując statutowy obowiązek ( 148 ust.2 pkt.9) przedstawia Członkom doroczne sprawozdanie z działalności Spółdzielni w 2014 roku i sytuacji ekonomicznej naszej spółdzielni. Działalność Spółdzielni na przestrzeni roku sprawozdawczego koncentrowała się na realizacji założeń objętych planami gospodarczo-finansowymi przyjętymi przez Radę Nadzorczą., a także na wykonywaniu przepisów i ustaw oraz poddawaniu się kontrolom. Na przestrzeni 2014 roku Spółdzielnia prowadziła prace związane z realizacją planów rocznych, w tym, utrzymaniem właściwych relacji i wskaźników ekonomicznych oraz stabilnej sytuacji finansowej Spółdzielni. Sprawozdanie finansowe za rok 2014 podlega weryfikacji w trybie ustawy o biegłych rewidentach przez podmiot wybrany przez Radę Nadzorczą tj. POL-TAX z Warszawy. Dane do oceny sytuacji ekonomicznej Spółdzielni w poszczególnych elementach składowych sprawozdania przedstawiają się następująco: I. Majątek trwały Wartość księgowa majątku trwałego netto Spółdzielni według stanu na dzień 31.12.2014 r. wyniosła 9 599 919,41 złotych z czego przypada: l) na budynki i inne obiekty 9 268 844,74 2) grunty własne i prawa wieczystego użytkowania 263 591,17 zł 3) pozostałe środki trwałe 67483,50 zł, Przewagę w strukturze majątku trwałego stanowiły (zgodnie ze specyfiką działalności Spółdzielni) budynki i budowle, z których większość to budynki mieszkalne wielorodzinne, a nadto garaże, kotłownie lokalne i inne obiekty infrastruktury techniczno-użytkowej. Sprawozdanie Zarządu za rok 2014 1
II. Zagadnienia członkowsko-mieszkaniowe Na dzień 31.12.2013 r. Spółdzielnia zrzeszała ogółem 967 członków (w 2013 r. 984 członków), w tym członków oczekujących, zarejestrowanych (w latach od 69-tych do 85-tych ubiegłego stulecia) 39 członków (w 2013 r. 40 członków). Na przestrzeni 2014 roku liczba członków na skutek m.in. wystąpienia ze Spółdzielni, wykreślenia lub śmierci zmniejszyła się o 28 osób, natomiast wzrosła o 13 nowych członków Spółdzielni (per saldo liczba członków zmniejszyła się o 15). Struktura mieszkań na 31.12.2014 r. według praw przedstawia się następująco : - mieszkania z prawem własnościowym 779 - mieszkania z prawem odrębnej własności 300 - mieszkania z prawem lokatorskim 12 Na dzień sporządzania niniejszego sprawozdania w zasobach spółdzielni nie powstała żadna wspólnota mieszkaniowa. III. Gospodarka Zasobami Mieszkaniowymi Zasoby mieszkaniowe Spółdzielni (łącznie własne i mienie wyodrębnione pozostające w zarządzie Spółdzielni z tytułu współwłasności), składają się z: 33 budynków mieszkalnych wielorodzinnych o 1.091 mieszkaniach, 80 garaży wolno stojących, 1 wolno stojący pawilon handlowy. Zarządzanie i administrowanie zasobami prowadzone jest w oparciu o 3 osiedla : Centrum w Krzeszowicach Jurajskie w Krzeszowicach Sienkiewicza w Zabierzowie Roczne koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi w skali całej Spółdzielni obejmujące: koszty utrzymania i bieżącej eksploatacji nieruchomości, koszty zużycia zimnej wody i odprowadzenia ścieków w lokalach i częściach wspólnych nieruchomości oraz koszty dostawy i zużycia ciepła i podgrzania wody w lokalach a także koszty konserwacji, napraw i bieżących remontów (w zakresie finansowanym z funduszu remontowego) wyniosły ogółem 5 716 595,04 zł, natomiast na pokrycie tych kosztów naliczone wpływy z opłat za lokale stanowiły razem kwotę 5 990 366,99 zł, co wskazuje, że roczne wpływy były wyższe o 273 771,95 zł od poniesionych kosztów. Należy wyjaśnić, że wysokość wpływów jest zgodnie z obowiązującymi przepisami w gospodarce spółdzielczej podawana w wielkościach naliczonych wynika to z obowiązujących przepisów a nie wysokości rzeczywiście uzyskanych (w rachunkowości spółdzielni mieszkaniowych mają bowiem zastosowanie zasady rachunkowości memoriałowej, a nie kasowej), co oznacza, iż po stronie wpływów nie uwzględnia się wszelkich występujących w opłatach za lokale zaległości i niedopłat. Wynik roku skorygowany o pożytki z działalności gospodarczej Spółdzielni, z uwzględnieniem podatku zamyka się nadwyżką w wysokości 224 962,08 zł. Sprawozdanie Zarządu za rok 2014 2
Gospodarka remontowa była prowadzona zgodnie z planami działań przyjętymi przez właściwe statutowo organy Spółdzielni i w oparciu o właściwe regulaminy wewnętrzne. Zakres finansowy rocznych wydatków funduszu określa Zarząd, a zatwierdza Rada Nadzorcza. Dobór wykonawców prowadzony jest w oparciu o przetargi i wybór ofert, organizowane przez Zarząd, a przeprowadzane przez Komisję Przetargową, w której skład w roli obserwatorów i z głosem doradczym wchodzą przedstawiciele Rady Nadzorczej Spółdzielni. Rada Nadzorcza Spółdzielni co roku ocenia poprawność i efektywność przeprowadzonych procedur przetargowych. Realizacja remontów w Spółdzielni odbywa się na : budynkach w granicach dyspozycji funduszem remontowym, gdzie tę część opłat miesięcznych w formie stawki odpisu na fundusz remontowy ustala Rada Nadzorcza w relacji do przyjętych planów wydatków remontowych, uczestniczące także w wyborze wykonawców tych prac w roli obserwatorów, na kotłowniach- gdzie fundusz remontowy tworzony jest w ciężar kosztów produkcji ciepła na mieniu Spółdzielni( place zabaw, drogi, chodniki, biuro spółdzielni) tworzony z nadwyżki bilansowej i innych wpływów Szczegółowa informacja o remontach wykonanych na poszczególnych budynkach jak co roku zostanie wywieszona w tablicach ogłoszeń na klatkach schodowych. roczne koszty i wpływy dotyczące funduszu remontowego na budynkach koszty poniesione ogółem 329 756,58 zł, wpływy ogółem 892 429,33 zł (w tym z naliczeń czynszowych) 843 303,73 zł, tj. 100,00% wpływów planowanych. Wynik finansowy na funduszu remontowym na koniec 2014 roku wynosi (+) 1 446 272,61 zł. Jest to wartość teoretyczna, bo weryfikuje ją poziom zaległości czynszowych, czyli faktyczny stan środków finansowych pozostających na rachunku bankowym spółdzielni jest niższy i zmienia się w zależności od spłaty zadłużeń przez lokatorów. roczne koszty i wpływy dotyczące funduszu remontowego kotłowni Fundusz remontowy kotłowni ma na celu finansowanie prac wynikających z planów remontów, a w szczególności urządzeń kotłowni, sieci oraz węzłów cieplnych. Uwzględniając po stronie wydatków także założoną w planie spłatę rozliczeń międzyokresowych ( modernizacja kotłowni przy ul Długiej 18A wykonana w roku 2011) w roku 2014 na remonty i spłatę modernizowanych kotłowni wydatkowano łącznie 294 728,20 zł. z czego na spłatę przypada kwota 220 983,88 zł. Przychód stanowił 381 673,97 zł. Wynik finansowy na funduszu remontowym na koniec 2014 roku wynosi (+) 190 545,77zł. Poniesione koszty modernizacji kotłowni i węzłów cieplnych os. Jurajskie zostały w całości spłacone przez mieszkańców odbierających ciepło z kotłowni przy ul. Długiej 18A w 2014 roku. Sprawozdanie Zarządu za rok 2014 3
roczne koszty i wpływy dotyczące rezerwy funduszu remontowego Rezerwa funduszu remontowego służy do finansowania prac remontowych na mieniu spółdzielni. Zgodnie ze statutem spółdzielni z funduszu tego mogą być również udzielane pożyczki nieruchomościom na wykonanie pilnych prac remontowych oraz w uzasadnionych przypadkach na udzielanie dotacji dla nieruchomości. Stan funduszu na dzień 01.01.2014 r. wynosił 124 176,15 zł. Zgodnie z uchwałą Walnego Zgromadzenia Członków nr 4/2014 fundusz ten ł zasilony kwotą 224 962,08 zł z tytułu nadwyżki bilansowej. Wydatki w roku 2014 wyniosły 52 257,51zł i stan funduszu na dzień 31.12.2015 r. wynosi 296 880,72zł. Bardzo wiele uwagi w roku ubiegłym Zarząd poświęcił sprawie zadłużeń czynszowych i gospodarce finansowej Spółdzielni. Co kwartał była przeprowadzana analiza finansowa i stopień realizacji planu finansowo-gospodarczego, które przedstawiane były do analizy i oceny Radzie Nadzorczej. Wobec rosnących kosztów utrzymania zasobów Zarząd dokładał starań aby koszty te były możliwie jak najmniejsze. Sytuacja płatnicza Spółdzielni jest dobra. Wszystkie zobowiązania Spółdzielni wobec budżetu i kontrahentów realizowane są na bieżąco. Wolne środki finansowe umieszczane są na lokatach bankowych. Pomimo tego Zarząd Spółdzielni na bieżąco powadził sprawę windykacji zadłużeń czynszowych. Stan zadłużenia czynszowego na dzień 31.12.2014 r. wynosił 243 833,48 zł, w tym: z tytułu bieżącego czynszu 135 041,38zł z tytułu zasądzonego czynszu 52 974,90zł z tytułu kosztów sądowych, komorniczych, procesowych 33 286,33zł z tytułu odsetek 1 506,45 zł W związku z tym podjął następujące działania : - wysłano 290 wezwań do zapłaty na kwotę 612 740,63 zł. - skierowano do sądu 8 pozwów o zapłatę na kwotę 23 261,54 zł. - skierowano do Komornika zasądzone sprawy - sukcesywnie przeprowadzono rozmowy z osobami zalegającymi z opłatami, analizując ich sytuację materialną, proponując zamianę mieszkań oraz informując o możliwości uzyskania dodatków mieszkaniowych Wskaźnik zaległości na dzień 31.12.2014 r. wynosi 4,12 % w stosunku do naliczeń czynszowych i wykazuje niewielką tendencję wzrostową w porównaniu z rokiem 2013. Na dzień 31.12.2014 r. Spółdzielnia nie posiada żadnych zobowiązań kredytowych. IV. Ważniejsze wykonane zadania Do najważniejszych prac wykonanych w roku 2014 należy zaliczyć: - remont pokryć dachowych na budynku ul. Armii Krajowej 14 i os. Sienkiewicza 4 - remont instalacji elektrycznej w budynkach ul. Armii Krajowej 4,6,8,10,12 - remont instalacji gazowej w budynkach ul. Żbicka 20,Długa 8 kl.i-ii, Długa 23 - wykonanie ciągu pieszo jezdnego dla budynków ul. Armii Krajowej 7 i 9 - remont i wykonanie chodników w rejonie budynku ul. Długa 8 i 10 oraz na os. Sienkiewicza w Zabierzowie w obrębie budynków 6 i 7 - remont instalacji i przyłączy kanalizacyjnych w budynkach ul. Stopki 1, ul. Armii Krajowej 7,9,11,13 oraz ul. Długa 10 Sprawozdanie Zarządu za rok 2014 4
- odnowienie klatki schodowej po pożarze w budynku ul. Długa 10 ( koszt zwrócony przez firmę ubezpieczeniową). V. Działalność gospodarcza Na przestrzeni roku sprawozdawczego na potrzeby obsługi technicznej majątku Spółdzielni funkcjonowały cztery kotłownie wyodrębnione ekonomicznie. Wynik rocznej działalności kotłowni na lokalach mieszkalnych zamknął się nadwyżką w wysokości (+) 274 791,69 złotych, przy rocznych kosztach ogrzewania lokali mieszkalnych w wysokości 2.249 733,94 złotych. Rozliczenie z tytułu kosztów ogrzewania oraz podgrzania centralnej ciepłej wody z mieszkańcami poszczególnych nieruchomości z tego tytułu nastąpi w miesiącu kwietniu 2015 r. VI. Zatrudnienie i wynagradzanie W roku 2014 zatrudnienie wynosiło 23,489 etatu, w tym na stanowiskach robotniczych 10,989 etatu oraz na stanowiskach nierobotniczych 12,50. Powyższe zatrudnienie zabezpiecza prawidłowe funkcjonowanie Spółdzielni. Pozwala terminowo i rzetelnie wykonywać obowiązki wynikające ze statutu spółdzielni oraz ze sprawozdawczości. Zapewnia prawidłową obsługę członków i kontrahentów oraz umożliwia bieżąca kontrolę oraz należyty przepływ informacji. Średnia płaca brutto w roku 2014 wynosiła 2.764,79 zł, co stanowi 70 % średniej płacy krajowej. Wykorzystanie funduszu płac było prawidłowe i zmieściło się w ramach planu zatwierdzonego przez Radę Nadzorczą. VII. Informacja o pracy Zarządu SMLW PRZYJAŹŃ w Krzeszowicach W okresie sprawozdawczym Zarząd Spółdzielni pracował w składzie: Prezes Zarządu Wacław Lizończyk, Z-ca Prezesa Grzegorz Dejneka do dnia 26.07.2014 r., Z-ca Prezesa Janina Dębska od dnia 28.07.2014 r. do dnia30.11.2014 r. i jako Członek Zarządu od 01.12.2014 r. Zastępca Prezesa Zarządu ds. Technicznych Rafał Łagan od 01.12.2014 r. Obowiązki Zarządu wynikające z postanowień Statutu SM były wykonywane na bieżąco. W roku 2014 Zarząd odbył 39 protokołowanych posiedzeń, podejmując 132 uchwały, dotyczących spraw: członkowsko-mieszkaniowych, gospodarki zasobami mieszkaniowymi, inwestycyjnych, organizacyjnych i pracowniczych. Do stałych zagadnień rozpatrywanych przez Zarząd kolegialnie należały: sprawy członkowsko-mieszkaniowe oraz bieżąca analiza, monitoring i ocena realizacji zadań i wyników gospodarczo-finansowych Spółdzielni. Na posiedzeniach Zarządu rozpatrywane były również zagadnienia dotyczące zmian w regulaminach, gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz współpracy z samorządami gmin w Krzeszowicach i Zabierzowie, zadłużeń w opłatach za lokale, remontów i modernizacji zasobów, wyników kontroli działalności Spółdzielni poprzez lustrację, biegłego rewidenta i Sprawozdanie Zarządu za rok 2014 5
Radę Nadzorczą oraz spraw pracowniczych. Wielokrotnie omawiano problemy związane z termomodernizacją zasobów mieszkaniowych i sposobach rozwiązania tego problemu, zwłaszcza w aspekcie pozyskania środków finansowych na ten cel. Zarząd opracował i przedłożył Radzie Nadzorczej plan rewitalizacji zasobów mieszkaniowych całej spółdzielni. VIII. Fundusze Spółdzielni Fundusze podstawowe własne (bez funduszu udziałowego) obejmują fundusz zasobowy i wkładów. Stan funduszy podstawowych netto na dzień 31.12.2014 roku wyniósł 10.645 974,62 złotych. Fundusze celowe Spółdzielni, w skład których wchodzą: fundusz wodomierzowy, fundusz socjalny oraz fundusz remontowy. Stan funduszy celowych na dzień 31.12.2014 roku wyniósł 1 988 406,25 zł. IX. Wskaźniki finansowe Podstawowe wskaźniki finansowe charakteryzujące działalność spółdzielni w 2014 roku przedstawiają się następująco: - Wskaźnik płynności finansowej I 1,25 - Wskaźnik płynności finansowej II 1,28 - Szybkość spłat należności 8,13 dni - Rentowność majątku 1,38 - Rentowność kapitału własnego 1,73 - Rentowność netto sprzedaży 3,15 - Szybkość spłaty zobowiązań 24,70 dni - Szybkość obrotu zapasów 0,20 dni - Pokrycie aktywów trwałych kapitałem własnym i rezerwami długoterminowymi 1,06 Przedstawione wskaźniki wskazują na dobrą sytuację finansową spółdzielni. Działalność spółdzielni nie jest zagrożona i planuje się utrzymanie w roku 2015 i latach następnych utrzymanie w/w wskaźników finansowych na podobnym poziomie. X. Kierunki rozwoju W dalszym ciągu priorytetowym zagadnieniem pozostaje sprawa termomodernizacji budynków mieszkalnych. Zarząd planuje kontynuację działań w zakresie dociepleń budynków w 2015 roku. Termomodernizacja budynków przyczyni się do poprawy zamieszkiwania mieszkańców oraz zmniejszy koszty ogrzewania. W pierwszej kolejności planuje się docieplenie budynków, których jest zły stan techniczny ścian zewnętrznych ( pęknięcia, ubytki tynku, przemarzanie, przemakanie ścian, zagrzybienie), zły stan płyt balkonowych ( ubytki betonu- wykruszenia, widoczne zbrojenie) oraz gdzie występuje duże zużycie ciepła (wysokie opłaty za c.o.). Z uwagi na niewystarczające środki finansowe na funduszu remontowym nieruchomości przeprowadzane są spotkania, rozmowy z mieszkańcami budynków Sprawozdanie Zarządu za rok 2014 6
zakwalifikowanych do remontu i ustalenie sposobu finansowania przedsięwzięcia. Warunkiem przeprowadzenia prac dociepleniowych jest uzyskanie zgody, deklaracji mieszkańców na podwyższenie stawki opłaty na fundusz remontowy a tym samym zgromadzenie większych środków własnych lub na zaciągnięcie kredytu i określenie terminu spłaty. Zarząd dołoży starań aby uzyskać na ten cel środki finansowe, dofinansowanie z budżetu państwa ( wdrożenie programu rewitalizacji). Bardzo ważnym tematem jest przeprowadzenie remontu i przebudowa instalacji gazowej w budynkach typu OWT/67, w których piony instalacji są zabudowane w tzw.szachtach. Dostęp do instalacji jest utrudniony, nie ma możliwości sprawdzenia stanu technicznego i szczelności instalacji. Wynik przeprowadzonych prób ciśnieniowych w większości kwalifikował instalacje do remontu. Remont został wykonany w budynkach ul. Żbicka 4, ul.długa 8 I, II klatka, ul.długa 23, ul.żbicka 20. W 2015 roku planuje się wykonanie remontu w pozostałych budynkach gdzie zostaną przekroczone normy szczelności po przeprowadzeniu ponownej kontroli instalacji za pomocą próby ciśnieniowej. Piony instalacji gazowej są zlokalizowane w pomieszczeniach wc za ekranem wraz z instalacją wodną i kanalizacyjną, która również wymaga remontu. Przeprowadzenie remontu wszystkich instalacji jest bardzo trudne w wykonaniu ze względów technicznych jak również na uciążliwości dla lokatorów w okresie przeprowadzanego remontu oraz na jednoczesne udostępnienie wszystkich mieszkań w danym pionie w celu wykonania całości zadania. Ponadto wykonanie remontu wszystkich instalacji wymaga dużych nakładów finansowych. Istniejąca instalacja wewnątrz mieszkań stwarza zagrożenie dla mieszkańców, gdyż umożliwia samowolne przeróbki np. w przypadku demontażu gazomierza przez dostawcę gazu. Wykonanie nowych pionów na klatkach schodowych i przeniesienie gazomierzy na klatki schodowe w opinii niezależnych fachowców jest najbardziej optymalnym rozwiązaniem niemniej jednak wobec propozycji mieszkańców Zarząd zlecił i został opracowany projekt kompleksowego remontu instalacji poprowadzonych w szachtach tj. instalacji ciepłej wody użytkowej, zimnej wody i instalacji gazowej. W przypadku pozytywnej próby szczelności instalacji gazowej możliwe będzie po zgromadzeniu odpowiednich środków finansowych kompleksowe zrealizowanie zadania wymiany instalacji, przy czym mieszkańcy muszą liczyć się ze wspomnianymi powyżej utrudnieniami. Ponadto obok prac związanych z termomodernizacją i remontem instalacji gazowych planuje się kontynuowanie prac w zakresie remontu instalacji elektrycznych oraz chodników. Przedstawiając niniejsze sprawozdanie Zarząd składa serdeczne podziękowanie wszystkim, którzy przyczynili się do realizacji przedstawionych zadań, a zwłaszcza działaczom organów samorządowych Spółdzielni, którzy na bieżąco sprawowali funkcje nadzorczo-kontrolne nad pracą Zarządu i Spółdzielni oraz wszystkim osobom będącym i nie będącym członkami naszej spółdzielni, którzy współpracowali z pracownikami Spółdzielni przy realizacji zadań, wspomagając nas swoją wiedzą i doświadczeniem. Krzeszowice 05.03.2015 r. Sprawozdanie Zarządu za rok 2014 7