ISTOTNE INFORMACJE O STANIE MAJĄTKOWYM I SYTUACJI FINANSOWEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ NOWY DWÓR

ISTOTNE INFORMACJE O STANIE MAJĄTKOWYM I SYTUACJI FINANSOWEJ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ NOWY DWÓR I. Wyniki ogólne Spółdzielnia Mieszkaniowa Nowy Dwór uzyskała za 2011r wynik finansowy w łącznej kwocie 1 254 666,72zł, z czego: -629 718,24zł - wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi 1 884 384,96zł wynik na pozostałej działalności Spółdzielni nadwyżka bilansowa Zbiorcze zestawienie przychodów i kosztów utrzymania nieruchomości zaliczanych do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych pokazano w poniższej tabeli. Natomiast zestawienie wyników w poszczególnych grupach kosztów w rozbiciu na nieruchomości pokazano w załączniku nr 1. Lp. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Wyszczególnienie Eksploatacja lok.mieszkalnychtytuł prawny Wpływy za 2011r Koszty za 2011r Wynik za 2011r 14 291 933,35 14 953 250,77-661 317,42 Co + Cw 10 528 978,51 10 528 978,51 0,00 Woda i kanalizacja 3 900 308,90 3 900 308,90 0,00 Wywóz nieczystości 889 670,92 855 590,79 34 080,13 Gaz 1 124 606,19 1 024 402,84 100 203,35 Podatki lokalne 167 844,85 164 984,85 2 860,00 Anteny zbiorcze - Azart 77 402,99 79 725,21-2 322,22 Domofony 20 549,21 18 320,74 2 228,47 Garaże, lokale użytkowe tytuł prawny 277 581,94 372 506,03-94 924,09 Usługi lokatorskie 6 814,23 17 340,69-10 526,46 Razem gospodarka zasobami mieszkaniowymi 31 285 691,09 31 915 409,33-629 718,24 Wynik uzyskany na gospodarce zasobami mieszkaniowymi nie obejmuje rozliczeń z tytułu kosztów ciepła oraz wody i kanalizacji, które ewidencjonowane są na koncie rozrachunkowym i podlegają rozliczeniu w 2012r.Powyższe dotyczy: 1 090 335,88zł dodatni wynik, na co + cw -29 255,93zł ujemny wynik na wodzie i kanalizacji 13 962,15zł - wynik, na co, cw, zw dotyczy lokali mieszkalnych w gestii Spółdzielni

Ujęte w tabeli wyniki na eksploatacji lokali zawierają uzyskane przez poszczególne nieruchomości pożytki z najmu i dzierżawy części wspólnej nieruchomości. W 2011r kwota netto tych pożytków wynosi 578 259,57zł ( za 2010r 574 508,80zł) Ujemny wynik na gospodarce zasobami mieszkaniowymi wynika z faktu obniżenia opłaty czynszowej ( dotyczy tylko członków Spółdzielni) z tytułu narzutu kosztów ogólnozakładowych, co zostanie sfinansowane z wyniku finansowego uzyskanego przez Spółdzielnię na pozostałej działalności. Kwota dofinansowania za 2011r wynosi 1 259 725,01zł - co daje 0,34 zł/m 2 miesięcznie. Powyższa kwota znajduje swoje odzwierciedlenie w podziale wyniku finansowego (nadwyżki bilansowej) za 2011r.Zarząd oraz Rada Nadzorcza podejmując decyzję o obniżeniu opłaty czynszowej w pozycji koszty ogólnozakładowe oparły się na planowanych wpływach z działalności własnej Spółdzielni na 2011r. Kwota 1 259 725,01zł po zatwierdzeniu podziału nadwyżki bilansowej za 2011r skoryguje ujemne wyniki na eksploatacji lokali wykazane w kolumnie 11 załącznika nr 1. Do rozliczenia z lokalami będzie kwota: 137 049,73zł - wynik na kosztach utrzymania lokali ( kolumna 8 załącznika nr 1) -756 241,51zł - wynik na kosztach eksploatacji lokali (kolumna 11 załącznika nr 1) 1 259 725,01zł - dopłata do kosztów ogólnozakładowych Łączna kwota skomasowanych w/w wyników i dopłaty podlegająca rozliczeniu z użytkownikami lokali z art. 6 ust. 1 wynosi 640 533,23zł załącznik nr 2. Wynik finansowy ( nadwyżka bilansowa) uzyskany na działalności innej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi za 20011r wynosi kwotę 1 884 384,96zł, co przedstawia poniższa tabela: NADWYŻKA BILANSOWA ZA 12 m-cy 2011r Wyszczególnienie Wpływy za 2011r Koszty za 2011r Wynik za 2011r Przychody z najmu i dzierżawy 3 361 666,82 1 832 039,42 1 529 627,40 Pozostała sprzedaż (materiałów) 57 651,13 28,98 57 622,15 Pozost. działalność operacyjna 435 843,38 349 083,37 86 760,01 Pozost. działalność finansowa 627 944,05 10 052,65 617 891,40 Ogółem brutto 4 483 105,38 2 191 204,42 2 291 900,96 Podatek dochodowy -407 516,00 Ogółem netto: 4 483 105,38 2 191 204,42 1 884 384,96

Poniżej zestawiono koszty lokali mieszkalnych za lata 2010-2011 Lp. Wyszczególnienie Koszty 2010r ( w zł) Koszty 2011r ( w zł) % 2011/2010 1 koszty eksploatacji 14 658 447,68 15 186 426,34 3,60% w tym: f. remontowy 6 971 846,63 7 577 331,71 8,68% 2 Co + Cw 11 156 279,72 10 677 706,82-4,29% 3 Woda i kanalizacja 3 453 729,43 3 974 990,44 15,09% 4 Wywóz nieczystości 868 409,87 870 531,13 0,24% 5 Gaz 1 049 959,88 1 039 669,19-0,98% 6 Podatki lokalne 168 650,97 169 474,93 0,49% 7 Anteny zbiorcze - Azart 78 517,32 80 999,28 3,16% 8 Domofony 20 030,40 18 603,00-7,13% 9 Razem koszty 31 454 025,27 32 018 401,13 1,79% Dane zawarte w powyższej tabeli obejmują koszty wszystkich lokali mieszkalnych, tj.: lokali, za które pobierane są opłaty na podstawie art. 4 ust 1,2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz lokali mieszkalnych będących w gestii spółdzielni. -wzrost kosztów eksploatacji jest wynikiem głównie podniesienia odpisu na fundusz remontowy, -wzrost kosztów wody i kanalizacji wynika z podwyżki ceny o 17,8% od 01.03.2011r oraz wprowadzenia opłaty abonamentowej za zużycie wody i odprowadzenie ścieków. II. Zadłużenie czynszowe lokali mieszkalnych: Saldo zaległości czynszowych (różnica pomiędzy należnościami a nadpłatami czynszowymi) na dzień 31.12.2011r wynosi wg ewidencji księgowej 2 249 265,34zł. Na kwotę zaległości składają się następujące pozycje: 854 922,24zł - należności bieżące 368 319,75zł - roszczenia sporne 908 783,13zł - kwoty zasądzone 117 240,22zł - odsetki zasądzone W 2011 roku nastąpił wzrost należności zasądzonych przekazanych do egzekucji. Zestawienie zaległości czynszowych w stosunku do naliczeń - na poszczególnych nieruchomościach pokazano w załączniku nr 3 i 3a

Wskaźnik zaległości czynszowych ogółem: zaległość narastająca x 100 2 249 265,34 x 100 -------------------------------- = -------------------------------- = 6,80 % naliczenia 33 068 919,96 Wskaźnik zaległości czynszowych ogółem: zaległość narastająca x 100 2 132 025,12 x 100 -------------------------------- = ----------------------------- = 6,45 % naliczenia 33 068 919,96 Wskaźnik zaległości czynszowych bieżących ( bez roszczeń spornych i kwot zasądzonych): zaległość narastająca x 100 854 922,24 x 100 --------------------------------------- = ----------------------------- = 2,59 % naliczenia 33 068 919,96 Wskaźnik zaległości czynszowych kształtował się w latach 2008-2011 następująco: 2009 2010 2011 6,10% 6,38% 6,80% 3,09% 3,11% 2,59% W 2011r wysłano 906 wezwań do zapłaty i 261 monitów ostatecznych. Skierowano do sądu 99 spraw. Lokatorzy wpłacili ogółem w 2011r kwotę 98 257,30zł tytułem odsetek za nieterminowe płatności czynszu. Zarząd nie utworzył odpisów aktualizujących należności na kwoty zasądzone (w egzekucji komorniczej )trudno ściągalne i niezabezpieczone wkładem i wykazane w bilansie na kwotę 281 380,21zł (wartość wymagalna wg stanu na dzień bilansowy 427 221,89zł). Z przedmiotowych spraw w roku obrotowym 2011-2012 (do dnia sporządzenia niniejszego sprawozdania ) zwindykowano 98 150,12zł.Zarzad biorąc pod uwagę na podstawie dotychczasowych działań duże prawdopodobieństwo wyegzekwowania przedmiotowych wierzytelności odstąpił od utworzenia w/w odpisów.w przypadkach,w których egzekucja komornicza będzie mało skuteczna i nie przyniesie pożądanego w bieżącym roku przewidywane jest podjęcie bardziej radykalnych działań windykacyjnych,łącznie z odsprzedażą wierzytelności. III. Lokale użytkowe

Saldo zaległości czynszowych bieżących - (różnica pomiędzy należnościami a nadpłatami czynszowymi) na lokalach użytkowych wg ewidencji księgowej wynosi na dzień 31.12.2011r kwotę 134 315,72zł. Wskaźnik zadłużenia bieżącego dla lokali użytkowych wynosi: zaległość narastająca x 100 134 315,72 x 100 ------------------------------------- = ------------------------ = 3,61% naliczenia 3 716 498,15 Zadłużenie bieżące na lokalach użytkowych za 2011r w rozbiciu na działalności: 83 053,48zł - najem 19 761,64zł - tereny 9 879,83zł - reklama 1 691,92zł - garaże 20 096,38zł - byli sprawy w toku ---------------- 134 483,25zł - zadłużenie razem -167,54zł - nadpłaty ( do rozliczenia w 2012r) ------------------------------- 134 315,72zl - saldo wg stanu na dzień 31.12.2011r W styczniu i lutym 2012r uregulowano zaległość na kwotę 78 156,71zł Saldo zaległości zasądzonych na lokalach użytkowych wynosi na dzień 31.12.2011r kwotę 11 995,36zł. Najemcy lokali wpłacili ogółem w 2011r kwotę 10 706,09zł tytułem odsetek za nieterminowe opłaty czynszu. IV. Stan środków pieniężnych wg stanu na 31.12.2011 r. R- ek bieżący + środki w kasie 950 507,05 zł Lokata bankowa 10 604 955,61 zł R-ek f. specjalnych 52 926,92 zł ------------------------------------------------------------------------- Ogółem środki pieniężne 11 608 389,58zł W 2011r Spółdzielnia uzyskała środki finansowe w kwocie 430 855,02zł z lokat bankowych. Zestawienie przychodów finansowych uzyskanych w 2011r: 430 857,09zł - odsetki od lokat bankowych oraz a vista 98 257,30zł odsetki za zwłokę w opłatach czynszu za lokale mieszkalne 10 706,09zł odsetki za zwłokę w opłatach czynszu za lokale użytkowe 613,67zł odsetki kredytowe budynek 40 87 509,90zł - odsetki ustawowe po wyrokach -------------------- 627 944,05zł ogółem przychody finansowe

Kredyty w spłacie W zobowiązaniach długoterminowych Spółdzielni występuje kredyt mieszkaniowy zaciągnięty przed 31.05.1992r, którego spłatą objęci są indywidualni lokatorzy, użytkujący lokale mieszkalne obciążone tym kredytem. W 2011r spłacono 38 161,15zł. Kwota kredytu do spłaty na dzień 31.12.2011r - 212 257,61zł Niewniesione wkłady wynikające z ratalnej spłaty wkładu na budynku nr 40 wynoszą na dzień 31.12.2011r. 139 263,42zł spłata w 2011 roku - 148 914,46zł. V. Fundusze (kapitały) własne Zmianę stanu funduszy pokazano w poniższej tabeli. Lp. wyszczególnienie B.O. zwiększenia Zmniejszenia stan na 31.12.11r 1 Fundusz udziałowy 344 634,05 18 850,00 8 527,30 354 956,75 2 Fundusz zasobowy 45 895 559,04 126 505,10 234 180,88 45 787 883,26 3 4 Fundusz wkładów mieszkaniowych i budowlanych 36 762 887,25 1 224 198,60 2 639 843,35 35 347 242,50 Fundusz z przeszacowania zasobów 8 199 475,63 372 429,72 703 275,57 7 868 629,78 5 Razem: 91 202 555,97 1 741 983,42 3 585 827,10 89 358 712,29 Spadek wartości funduszy jest wynikiem głównie wyodrębnień lokali dokonanych w 2011 r. Wyodrębnione lokale nie są majątkiem spółdzielni. VI. Fundusz remontowy Zestawienie wyników wg poszczególnych działalności za 2011 rok:

Fundusz Remontowy mienia i CFR Wynik na 31.12.2011r 2 550 103,15 Fundusz Remontowy garaży - Rogowska 3 BO 97 728,04 odpis za 12 m-cy 11r 23 321,04 pozostałe zwiększenia 255,00 Wykonane remonty -48 976,66 Wynik na 31.12.2011r 72 327,42 Fundusz Remontowy - pozostały BO 38 149,23 Wykonane remonty -15 095,84 Wynik na 31.12.2011r 23 053,39 Fundusz Remontowy - wymiana wodomierzy BO 474,58 Koszty wymiany za 12 m-cy 11r -127 759,41 Opłata licznikowa za12 m-cy 11r 247 618,88 Wpływy z odsprzedaży używanych 4 003,65 Wynik na 31.012.2011r 124 337,70 Fundusz Remontowy - wymiana ciepłomierzy- bud 40 BO -45 395,64 Koszty wymiany za 12 m-cy 11r 0,00 Opłata -naliczenie za 12 m-cy 11r 10 897,46 Wynik na 31.12.2011r -34 498,18 Fundusz Remontowy - nieruchomości BO -10 695 066,88 Odpis od zas za 12 m-cy 11r 7 577 655,47 Pozostałe zwiększenia 372 960,13 Wykonane remonty -7 321 296,92 Wynik na 31.12.2011r -10 065 748,20 Wynik ogółem na 31.12.2011r -7 330 424,72

a/ fundusz remontowy lokali mieszkalnych Zestawienie kosztów i wpływów funduszu remontowego lokali mieszkalnych za 2011r: Lp. wyszczególnienie Koszty Wpływy 1 856-NN-800 Wynik z roku ubiegłego 10 695 066,88 2 856-NN-099 Odpis od zasobów za 12 m-cy 7 577 655,47 3 856-NN-803 Pozostałe zwiększenia 39 710,13 4 856-NN-804 Premia termo+obsługa kredytu 4 051,29 333 250,00 5 856-NN-808 Materiały bezpośrednie 29 036,89 6 856-NN-811 Prace dociepleniowe 4 144 020,97 7 856-NN-812 Roboty blacharsko-dekarskie 12 579,96 8 856-NN-813 Roboty malarskie 92 935,35 9 856-NN-814 Roboty ogólnobudowlane 1 764 970,63 10 856-NN-815 Roboty instal - elektryczne 143 673,29 11 856-NN-816 Roboty instal -hydrauliczne 374 842,55 12 856-NN-817 Pozostałe remonty-szkody 11 318,40 13 856-NN-825 Remonty dźwigów 743 867,59 14 Razem obroty 18 016 363,80 7 950 615,60 15 Stan środków na dzień 31.12.2011r -10 065 748,20

zestawienie wyników na f. remontowym lokali mieszkalnych w rozbiciu na nieruchomości: Nr nier wyszczególnienie wynik na 31.12.2010r wynik na 31.12.2011r 1 Rogowska 60-66 414,38-16 475,24 2 Rogowska 78-86 -719 023,03-540 111,38 3 Rog.54-58, Zemska 9-17 -1 351 196,31-1 110 163,40 4 Rogowska 68-76 280 767,89 431 476,49 5 Rogowska 96-104 15 676,97-13 852,44 6 Zemska 19-29 158 423,19 414 293,30 7 Rogowska 106-114 -455 081,26-911 546,02 8 Rogowska 116-130 -2 049 441,13-1 657 286,88 9 Zemska 1-7 31 319,29 171 525,06 10 Zem.10-16,Now. 105-107 217 009,05 253 365,55 11 Nowodw. 95-103 -1 423 095,73-1 131 598,53 12 Rog.136-144,Zem.38-44 -1 267 741,02-1 014 474,98 13 Zemska 18-24 343 768,61-825 102,34 14 Zemska 26-36 383 513,52-1 384 545,88 15 Rogowska 146-156 -459 795,91-338 269,41 16 Budz.120-134, R.158-160 136 165,95 312 343,76 17 Budziszyńska 117-135 -1 449 589,25-1 039 811,90 18 Rogowska 88-94 -30 746,27 1 874,55 19 Wojrowicka 46-56 -4 212,60 84 411,92 20 Wojrowicka 32-44 -1 410 156,63-1 009 085,36 21 Budz.110-116, R. 172-176 17 277,34 30 513,25 22 Rogowska 162-170 -436 008,16-323 348,40 23 Budziszyńska 76-96 31 091,01 309 514,67 24 Rogowska 42-52 60 045,67 54 257,38 25 Komorowska 2-22 -124 445,78 47 178,88 26 Nowodworska 79-91 15 206,72-79 894,53 27 Rogowska 34-40 92 763,21 88 190,20 28 Rogowska 20-32 15 592,43-14 784,07 29 Rogowska 2-18 23 277,73 181 706,67 31 Nowodworska 1-15 6 506,94-20 854,06 32 Budzisz. 14-16 -487,27 33 289,90 33 Gubińska 1, Budz.36-554 276,10-383 141,01 35 Gubińska 8-881 782,32-710 948,62 40 Wojr.4-14a, Budz.25-33 93 191,99 45 604,67 Ogłoszenia do rozliczenia 0,00 0,00 Razem -10 695 066,88-10 065 748,20

Zestawienie prac termomodernizacyjnych rozliczonych w 2011r nr nier adres koszt zadania inwestycyjnego koszt podlegający rozliczeniu z lokatorami uzyskana premia termomod. kwota do spłaty przez lokatorów 7 Rogowska 106-114 1 585 793,18 1 523 357,61 152 500,00 1 370 857,61 14 Zemska 26-36 2 266 368,97 2 147 094,82 180 750,00 1 966 344,82 Razem 3 852 162,15 3 670 452,43 333 250,00 3 337 202,43 b/ Centralny fundusz remontowy oraz f. remontowy mienia. lp. wyszczególnienie kwota Roboty dociepleniowe wpływy: BO - wynik na ociepleniach 1 868 775,53 Razem wpływy: 1 868 775,53 wykonane prace: 1. docieplenie budynków: 172 666,64 budynek nr 7 53 392,49 budynek nr 14 119 274,15 2 Docieplenie attyk: 4 187,39 Zemska 7 1 419,35 Budziszyńska 96 2 768,04 I. wynik na ociepleniach 1 691 921,50

Zestawienie prac z funduszu remontowego mienia wspólnego: Roboty remontowe ( mienie wspólne) BO - wynik na remontach mienia 553 567,37 podział wyniku za 2010r na remonty mienia wspólnego 203 467,53 podział wyniku za 2010r na wymianę nawierzchni boiska = przy nieruchomości nr 21 ( mienie wspólne) 200 000,00 wpłaty na remonty mienia - nie członkowie ( za 12 m-cy) 29 800,67 Razem wpływy: 986 835,57 remonty mienia: montaż rurociągu kanalizacji deszczowej=rogowska 130 5 914,48 koszt ogłoszeń na wymiany nawierzchni 505,61 mapki pod miejsca postojowe 1 230,00 miejsca postojowe - Rogowska 156A, 158 27 041,19 miejsca postojowe - Komorowska 22 15 422,15 miejsca postojowe - Zemska 30,32 27 602,33 nawierzchnia z kostki betonowej Rogowska 130 (pod kontener) 1 585,86 remont nawierzchni asfaltowych 41 171,54 wymiana nawierzchni na kostkę oraz remont schodów=wojrowicka 46 - plac zabaw 8 991,47 opracowanie koncepcji ścieżki zdrowia - Rogowska 4 305,00 wykonanie nawierzchni pod miejsca postojowe - Rogowska 156a 3 610,23 wycena kosztorysowa boiska - Budziszyńska 110 492,00 formowanie wału z ziemi - teren rekreacyjny 2 074,64 Razem remonty mienia: 139 946,50 II. wynik na remontach mienia 846 889,07 BO - wpływy na monitoring osiedla 11 292,58 III. wolne środki na monitoring osiedla 11 292,58 Wynik ogółem na 31.12.2011r 2 550 103,15 VII. Rozliczenia z lokatorami z tytułu ocieplenia budynków oraz przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. a) Zestawienie kosztów ocieplenia ( modernizacji) nieruchomości w spłacie Nier BO na 01.01.2011r Wpłaty w 2011r Pozostało do spłaty na 31.12.2011r 1 34 279,83 24 851,45 9 428,38 5 370 071,23 82 895,83 287 175,40 21 503 180,30 116 308,86 386 871,44 28 410 604,79 100 050,70 310 554,09 Razem 1 318 136,15 324 106,84 994 029,31

b) Wykup gruntu Wszystkie nieruchomości gruntowe pod budynkami mieszkalnymi są gruntami własnymi spółdzielni. Wartość ich przekształcenia pozostaje w ratalnej spłacie przez lokatorów. W 2011roku większość budynków spłaciła należności z tego tytułu. Pozostały do spłaty: Nr nier BO na 01.01.2011r Wpłaty w 2011r Pozostało do spłaty na 31.12.2011r 6 6 861,53 6 570,55 290,98 10 50 289,87 26 677,35 23 612,52 17 24 319,66 23 672,39 647,27 28 35 847,90 23 906,73 11 941,17 31 96 264,05 50 725,01 45 539,04 32 7 741,95 3 349,59 4 392,36 33 6 903,85 2 703,98 4 199,87 35 32 425,82 17 318,44 15 107,38 40 25 782,08 7 885,80 17 896,28 Razem 286 436,71 162 809,84 123 626,87 VIII. Informacje ogólne. 1.W roku obrotowym 2011 nie nastąpiły istotne zdarzenia wpływające na działalność Spółdzielni. 2.Spółdzielnia wykonuje swoją bieżącą działalność realizując Uchwałę nr 8 Walnego Zgromadzenia Członków Spółdzielni dotyczącą kierunków programu inwestycyjnotechnicznego Spółdzielni Nowy Dwór we Wrocławiu. 3.Spółdzielnia posiada zobowiązanie wobec banku z tytułu kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w roku 1992 na realizację budynku przy ul. Gubińskiej 8. Wartość kredytu pozostająca do spłaty na dzień bilansowy wynosi 212 257,61zł. Kredyt jest spłacany zgodnie z umową,a jego całkowita spłata ma nastąpić w roku 2045 (nie biorąc pod uwagę wielkości normatywu). Ryzyko kredytowe na jakie jest narażona Spółdzielnia to ryzyko zmienności

stopy procentowej,która jest ustalona w następujący sposób : stopa bazowa na poziomie stopy referencyjnej powiększonej o 1 punkt procentowy. 4.Na dzień sporządzenia niniejszego sprawozdania Zarząd spółdzielni stwierdza,że nie są mu znane ryzyka i zagrożenia działalności Spółdzielni. Zarząd zgodnie z prowadzoną polityką finansową nie widzi zagrożenia w dalszej działalności Spółdzielni.