PROPERTY TIMES Popyt nadal silny Warszawa Biura I poł. 2016 Sierpień 2016 Spis treści Podaż 2 Popyt 2 Pustostany 3 Czynsze 3 Definicje 4 Standardowe warunki najmu 4 Na koniec pierwszej połowy 2016 roku zasoby powierzchni biurowej w Warszawie osiągnęły blisko 5 mln m kw., z czego ok. 3,5 mln m kw. (70%) znajduje się poza centrum (mapa z granicami stref jest dostępna na 4. stronie). Pierwsze półrocze tego roku było rekordowe pod względem wielkości nowej podaży. Pozwolenie na użytkowanie otrzymało aż 16 projektów biurowych o łącznej powierzchni 350 000 m kw., co stanowi wzrost o blisko 30% w porównaniu do wartości odnotowanej w całym ubiegłym roku. W ciągu kolejnych sześciu miesięcy może powstać ok. 100 000 m kw., doprowadzając roczną podaż do rekordowej wielkości 450 000 m kw. Popyt na powierzchnie biurowe w pierwszej połowie tego roku znalazł się na wysokim poziomie. Wolumen transakcji najmu osiągnął wartość 360 000 m kw., co stanowi jedynie nieznaczny spadek (o 7%) w porównaniu z analogicznym okresem rekordowego 2015 roku. Wskaźnik absorpcji netto wyniósł 133 000 m kw., podczas gdy w całym 2015 roku był na poziomie 284 000 m kw. Zgodnie z przewidywaniami, średnia stopa pustostanów na rynku warszawskim w pierwszej połowie 2016 roku wzrosła o 3,1 pkt proc. ze względu na rekordową wielkość nowej podaży i na koniec czerwca osiągnęła 15,4%. Stawki czynszów bazowych dla najlepszych powierzchni utrzymały się na stabilnym poziomie, tj. 24 euro za m kw. za miesiąc w lokalizacjach centralnych i 13 16,5 euro poza centrum. Biorąc pod uwagę przewidywany bardziej umiarkowany poziom nowej podaży w drugiej połowie 2016 roku (ok. 100 000 m kw.) oraz stabilny popyt, stawki czynszów bazowych dla najlepszych powierzchni powinny pozostać na niezmienionym poziomie. Wykres 1 Roczne wielkości popytu brutto i absorpcji netto (tys. m kw.) Autor Katarzyna Lipka Zastępca Dyrektora Consulting & Research +48 22 820 20 64 katarzyna.lipka@cushwake.com Kontakt Kamila Wykrota MRICS Dyrektor, Consulting & Research + 48 22 820 20 56 kamila.wykrota@cushwake.com 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 I poł. 2016 Popyt brutto Absorpcja netto cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1
Podaż Wykres 2 W pierwszej połowie 2016 roku pozwolenie na użytkowanie otrzymało aż 16 projektów biurowych o łącznej powierzchni 350 000 m kw., co stanowi wzrost o blisko 30% w porównaniu do wartości odnotowanej w ciągu całego ubiegłego roku. Na kolejne dwa kwartały 2016 deweloperzy zaplanowali ukończenie ok. 100 000 m kw., co sprawi, że roczny poziom podaży w tym roku może osiągnąć rekordową wartość 450 000 m kw. (dotychczasowy rekord odnotowany w 2000 roku to 340 000 m kw.). Zasoby na koniec czerwca 2016 roku osiągnęły blisko 5 mln m kw., z czego ok. 3,5 mln m kw. znajduje się poza centrum Warszawy. Największą strefą biurową pozostaje Południe Górne, obejmujące obszar Służewca Przemysłowego i Górnego Mokotowa, gdzie zlokalizowane są budynki biurowe o łącznej powierzchni ok. 1,33 mln m kw. (27% całkowitych zasobów). Roczne wielkości podaży (tys. m kw.) 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 Centrum Poza Centrum 2015 I poł. 2016 Niemniej jednak należy zauważyć, że wzrasta popularność stref centralnych w pierwszej połowie 2016 roku nowa podaż w centrum wyniosła 180 000 m kw. i stanowiła ponad 50% łącznej wielkości powierzchni dostarczonej w tym okresie. Relatywnie dużo nowych biur pojawiło się również w strefie Południowy Zachód (blisko 60 000 m kw.) oraz Północ (ok. 50 000 m kw.). Podobny trend utrzyma się najprawdopodobniej w ciągu kolejnych kilku lat, ponieważ duża część realizowanych i planowanych biurowców znajduje się w centrum oraz blisko granicy stref centralnych. Popyt Popyt na powierzchnie biurowe w pierwszej połowie 2016 utrzymał się na podobnym poziomie jak w 2015 roku, który był rekordowy pod względem wolumenu transakcji. Od stycznia do końca czerwca tego roku podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię 360 000 m kw. jedynie o ok. 7% mniej niż w analogicznym okresie 2015. Renegocjacje stanowiły 30% całego wolumenu transakcji natomiast umowy pre-let ok. 17%. W pierwszej połowie tego roku największe strefy biurowe cieszyły się najsilniejszym zainteresowaniem najemców. 75% łącznego wolumenu transakcji dotyczyło budynków zlokalizowanych w centrum oraz strefach Południe Górne i Południowy Zachód. Silny popyt jest również odzwierciedlony wartością absorpcji netto, która pokazuje zmianę wielkości powierzchni wynajętej na rynku. W pierwszej połowie 2016 absorpcja wyniosła 133 000 m kw., co stanowi niemal połowę wartości z rekordowego 2015 roku, kiedy wartość ta znalazła się na poziomie 284 000 m kw. Podobnie jak w ciągu ostatnich 4-5 lat, również w pierwszej połowie 2016 roku najwięcej powierzchni zostało wynajęte przez firmy z sektora TMT (technologie, media, telekomunikacja). Wynika to głównie z dynamicznego rozwoju branży IT. Biorąc pod uwagę wartości z pierwszej połowy roku oraz transakcje najmu z planowaną datą zamknięcia w kolejnych miesiącach 2016, można spodziewać się, że popyt brutto w 2016 r. znajdzie się na poziomie nieznacznie niższym od ubiegłorocznego. Tabela 1 Największe budynki biurowe ukończone w I poł. 2016 r. BUDYNEK / STREFA Waraw Spire A (Tower) / Obrzeża Centrum Gdański Business Center 2 bud. C i D / Północ Tabela 2 Największe transakcje najmu zawarte w I poł. 2016 r. POWIERZCHNIA BIUROWA (M KW.) DEWELOPER 59 000 Ghelamco 49 000 HB Reavis Q22 / Ścisłe Centrum 46 400 Echo Investment Proximo Faza 1 / Zachód Eurocentrum Office Complex faza 2 / Południowy Zachód NAJEMCA 28 700 Hines 25 000 Capital Park POW. BIUROWA BUDYNEK (M KW.) TYP TRANSAKCJI Allegro 7 600 Q22 Nowa umowa NC+ 7 500 Canal + Renegocjacja Budimex 7 350 Skierniewicka 16-20 Pre-let UPC 5 300 Atrium Centrum Renegocjacja Mettler Toledo 4 500 Platan Park Stanley Black&Decker Renegocjacja i ekspansja 4 400 Proximo Faza 1 Nowa umowa Grupa Pracuj 4 300 Proximo Faza 1 Nowa umowa cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2
Pustostany W wyniku wysokiego poziomu nowej podaży odnotowanego w pierwszej połowie 2016 roku, średnia stopa pustostanów w Warszawie wyniosła 15,4%, co stanowi wzrost o 1,3 pkt proc. w porównaniu z wartością z ubiegłego kwartału oraz o 3,1 pkt proc. w porównaniu z końcem 2015. Silniejszy wzrost współczynnika pustostanów odnotowany został w strefach centralnych, gdzie pojawiło się najwięcej nowej powierzchni. Średnia stopa w centrum osiągnęła 17,6% (270 000 m kw.) i była wyższa o 3,4 pkt od wartości sprzed kwartału. W pozostałych strefach średni współczynnik powierzchni niewynajętej znalazł się na poziomie 14,4%, co stanowiło nieznaczny wzrost w porównaniu do I kw. (14,1%). Poza lokalizacjami centralnymi najwyższa stopa pustostanów została odnotowana w strefie Południe Górne (17,5%, co odpowiada ponad 230 000 m kw. dostępnej powierzchni). Najmniej dostępnej powierzchni znajdowało się w strefie Południe Dolne (17 300 m kw., 9,3%), która jednocześnie charakteryzuje się najniższymi zasobami powierzchni biurowej. Biorąc pod uwagę przewidywany bardziej umiarkowany poziom nowej podaży w drugiej połowie 2016 roku (ok. 100 000 m kw., z czego ok. 40% jest wynajęte) oraz stabilny popyt, jesteśmy zdania, że średnia stopa pustostanów do końca roku może pozostać na dotychczasowym poziomie lub nieznacznie wzrosnąć (o ok. 0,5-1 pkt proc.). Czynsze W drugim kwartale 2016 stawki czynszów bazowych dla najlepszych powierzchni biurowych utrzymały się na relatywnie stabilnym poziomie w porównaniu do wartości notowanych w ciągu trzech pierwszych miesięcy tego roku. W centrum osiągały 24 euro/m kw./miesiąc, natomiast poza centrum mieściły się w przedziale 13 16,5 euro/m kw./miesiąc. Dla budynków położonych blisko granic strefy Obrzeża Centrum stawki czynszów za najlepsze powierzchnie sięgają niekiedy 17-18 euro. Ze względu na silną konkurencję najemcy nadal mogą liczyć na atrakcyjne pakiety zachęt, oferowane przez właścicieli budynków, zawierające okresowe zwolnienia z czynszu czy dopłaty do aranżacji powierzchni. Na rynku warszawskim czynsze efektywne są średnio o 15-25% niższe od bazowych. Z uwagi na przewidywane trendy dotyczące podaży i popytu, stawki czynszów bazowych dla najlepszych powierzchni powinny pozostać na stabilnym poziomie do końca 2016 roku. Wykres 3 Stopa pustostanów w podziale na strefy, I poł. 2016 r. Południowy Wschód Wykres 4 Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe (euro/m kw./miesiąc) 35 30 25 20 15 10 Południowy Zachód Warszawa (średnia) 5 0 Południe Dolne Ścisłe Centrum Południe Górne Obrzeża Centrum 2005 Zachód Północ Wschód 2006 2007 9,3% 10,2% 11,9% 13,1% 13,1% 15,2% 15,4% 17,1% 17,5% 17,9% 0% 5% 10% 15% 20% 2008 2009 Centrum 2010 2011 2012 2013 2014 Poza Centrum 2015 I poł. 2016 cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3
Definicje Standardowe warunki najmu Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej Popyt brutto Popyt netto Absorpcja netto Czynsz za najlepsze lokale PORF Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do standardu klasy B. Łączny wolumen transakcji najmu, obejmujący nowe umowy, umowy typy pre-let (przednajmu), rozszerzenia dotychczasowej powierzchni, umowy wynajmu powierzchni przez właściciela budynku, jak również przedłużenia dotychczasowych umów / renegocjacji. Łączny wolumen transakcji najmu, z wyłączeniem przedłużeń dotychczasowych umów / renegocjacji. Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie czasu. Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej powierzchni (500-1000 m kw.), uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości oraz specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach na rynku. W skład Polish Office Research Forum (PORF) wchodzi sześć firm doradczych działających na rynku nieruchomości: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank i Savills. Przedstawiciele tych firm dążą do ujednolicenia publikowanych wskaźników poprzez zbieranie i porównywanie kwartalnych danych. Czynsz Indeksacja Opłata eksploatacyjna Długość trwania umowy najmu Zachęty dla najemców Kaucja Standard dostarczenia powierzchni Czynsz miesięczny, płatny z góry, najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN Wzrost czynszu zwykle indeksowany jest według wskaźnika European CPI lub HCPI Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu kosztów i wydatków, związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem powierzchni wspólnych w budynku (w wysokości wskaźnika udziału użytkowanej przez siebie powierzchni brutto w łącznej powierzchni biurowej budynku) Ustalana i płatna w PLN Standardowo 5 lat Okresy wolne od czynszu Dopłaty do aranżacji powierzchni 3-miesięczna gwarancja lub depozyt bankowy Właściciele budynków pokrywają koszty związane z aranżacją powierzchni wspólnych (hol wejściowy, korytarze) oraz wydatki związane ze standardowym wyposażeniem powierzchni Strefy powierzchni biurowej cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4
EMEA John Forrester Chief Executive +44 (0)20 3296 3000 john.forrester@cushwake.com Powierzchnie Biurowe Richard Aboo richard.aboo@cushwake.com Doradztwo i Analizy Rynkowe Kamila Wykrota kamila.wykrota@cushwake.com Wyceny Mark Freeman +48 22 222 30 00 mark.freeman@cushwake.com Polska Charles Taylor Dyrektor biura w Polsce charles.taylor@cushwake.com Powierzchnie Handlowe Renata Kusznierska renata.kusznierska@cushwake.com Zarządzanie Nieruchomościami Christopher Rasiewicz +48 22 222 30 00 christopher.rasiewicz@cushwake.com Usługi dla Najemców Ian Scattergood ian.scattergood@cushwake.com Polska Alan Colquhoun Chair +48 22 222 30 00 alan.colquhoun@cushwake.com Powierzchnie Przemysłowe i Logistyczne Tom Listowski tom.listowski@cushwake.com Rynki Kapitałowe James Chapman james.chapman@cushwake.com Zarządzanie Projektami i Doradztwo Andrew Frizell andrew.frizell@cushwake.com Zastrzeżenie Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman & Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na Cushman & Wakefield jako źródło danych. 2016 Cushman & Wakefield LLP. All rights reserved. To see a full list of all our publications please go to cushmanwakefield.com or download the Research App Cushman & Wakefield (Lumen) Złota 59 Warszawa, 00-120 tel. +48 22 222 30 00 fax +48 22 222 30 01 email info.poland@cushwake.com Cushman & Wakefield (Metropolitan) Plac Pilsudskiego 1 Warszawa, 00-078 tel. fax +48 22 820 20 21 email info.poland@cushwake.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5