Odbiór mieszkania w ciągu dnia. Umów się w terminie, który Tobie odpowiada najlepiej, jeśli wyrwiesz się z pracy na godzinkę to w czasie odbioru będziesz się spieszył, a nie warto. Warto natomiast zarezerwować sobie więcej czasu i odbierać mieszkanie w ciągu dnia, przy świetle dziennym. Mieszkanie, które odbierasz, czyli przedmiot umowy, musi z tą umową być zgodny. Dlatego tak ważna jest umowa oraz wszystkie załączniki i aneksy, które są jej integralną częścią, miej ją przy sobie. Co należy sprawdzić? Wymiary i powierzchnia. Masz przy sobie dokładny rzut mieszkania, więc porównaj zapisane w nim informacje ze stanem faktycznym. Wymiary poszczególnych pomieszczeń, powierzchnię poszczególnych pomieszczeń i łączną powierzchnię całego mieszkania. Pamiętaj, że w Polce obowiązuje kilka norm liczenia powierzchni, deweloper powinien oznaczyć w umowie, według jakiej normy liczy powierzchnię. Może się okazać po zmierzeniu mieszkania, że wymiary faktyczne nie zgadzają się zapisanymi na rzucie, bo przyjęto wymiar bez tynku, a Ty mierzysz już powierzchnię z tynkiem. Ma to swoje konsekwencje. Ostatecznie płacisz za metr kwadratowy, a jeśli odstępstwo faktycznej powierzchni od deklarowanej przekracza ustalony z deweloperem limit błędu, powinno nastąpić wyrównanie finansowe. Oczywiście przy negocjacji umowy należy dopilnować, by odpowiednie zapisy określające to zagadnienie się w niej znalazły. Instalacje wodno kanalizacyjne. W pierwszej kolejności sprawdzamy lokalizację punktów. Jeśli nie kupiliśmy mieszkania z pełnym wykończeniem sprawdzenie działania wszystkich punktów jest podczas odbioru niemożliwe, gdyż nie są zamontowane wszystkie urządzenia sanitarne. Nie należy się jednak obawiać takiej sytuacji. Niezależnie od tego, co odpowie nam deweloper, mamy prawo zgłosić już po odbiorze każdą tego typu usterkę po pierwsze są to usterki niemożliwe do zweryfikowania w trakcie odbioru, po drugie obowiązuje rękojmia i gwarancja. Choć deweloperzy bronią się, informując, że skoro w protokole nie wymieniono takiej usterki, nie będzie jej rozpatrywał, jest to praktyka niezgodna z prawem i na szczęście coraz mniej deweloperów ją stosuje. Instalacja gazowa i centralnego ogrzewania. To też rodzaj instalacji, którą trudno nam sprawdzić, przynajmniej jej szczelność. Łatwiej jest sprawdzić działanie w okresie grzewczym, wtedy grzejniki powinny być ciepłe. Latem jest to praktycznie niemożliwe. Obowiązuje zatem, zasada jak wyżej. W pierwszej części naszego poradnika ( Odbiór mieszkania krok I) informowaliśmy, o jakie dokumenty warto poprosić dewelopera. Odbiór instalacji gazowej jest obowiązkowy i deweloper powinien taki protokół nam przedstawić. Wtedy możemy mieć pewność, że instalacja jest w dobrym stanie technicznym. Należy sprawdzić zgodnie z rzutem mieszkania usytuowanie grzejników. Warto sprawdzić, jakiego rodzaju podejścia do grzejników zostały zastosowane. Deweloperzy, którzy oszczędzają, stosują podejścia dolne ( rurki wychodzą z podłogi), a jak trudno estetycznie wykończyć taką podłogę wspominać nie trzeba. Zapis o rodzaju podejść do grzejników, jak również informacja o typie grzejników, głowic i pieca dwufunkcyjnego lub pieca w kotłowni powinien się znajdować w standardzie wykończenia. Piony wentylacyjne. Należy sprawdzić, czy ich usytuowanie jest zgodne z rzutem mieszkania i wykonać najprostszy test zapalić papierosa lub zapałkę. To jak szybko wentylacja wywietrzy nam mieszkanie jest najlepszym sprawdzianem. Gdy mamy 1
zainstalowaną wentylację mechaniczną należy ją włączyć i wykonać podobny test. Warto posłuchać jak głośno działa wentylator. Należy pamiętać, że polskie normy szczegółowo określają, jakie pomieszczenia i w jaki sposób powinny być wentylowane. Instalacja elektryczna. Należy sprawdzić próbnikiem czy jest prąd oraz porównać z rzutem mieszkania usytuowanie gniazd, włączników i punktów świetlnych. Ten element mieszkania jest najczęściej zmieniany przez klientów, dlatego należy mieć przy sobie uzgodnione z deweloperem zmiany i weryfikować mieszkanie zgodnie z nimi. Ściany. Przede wszystkim sprawdzamy piony i poziomy ( poziomica) oraz koniecznie kąty proste ( kątownik) to bardzo ważny element zwłaszcza w łazience i kuchni gdzie planujemy wykończenie płytkami. Często jest tak, że krzywych ścian nie da się już wyprostować domagajmy się rekompensaty od dewelopera, bo słono zapłacimy płytkarzowi, który nie będzie chciał za standardowe wynagrodzenie kłaść płytek na krzywych ścianach, a meble kuchenne będziemy musieli zamawiać na wymiar-co do milimetra. Dokładnie sprawdźmy tynki. W standardzie wykończenia mieszkania powinno być określone, jaki rodzaj tynku zostanie zastosowany oraz ile razy i na jaki kolor będą pomalowane ściany. Wyjątek stanowią łazienki deweloperzy często zaznaczają, że poniżej określonej wysokości tynki w łazienkach nie będą wykończone na gładko, a ściany pomalowane. I jeśli planujemy wykończyć łazienkę płytkami na ścianach, to jest to dla nas wygodniejsze rozwiązanie, bo łatwiej jest wtedy położyć płytki. Natomiast, jeśli planujemy wykończyć łazienkę w bardziej oryginalny sposób, należy zaznaczyć w umowie, że życzymy sobie wykończenia ścian w taki sposób, jak w innych pomieszczeniach. Warto przyjrzeć się ścianom pod światło, nieoceniona jest latarka, jeśli przyłożymy ją do ściany zobaczymy wszystkie nierówności. Dobrze jest dotknąć ścian całą dłonią, trochę się przy tym możemy pobrudzić, ale przesuwając dłoń po ścianie wyczujemy nierówności i co najważniejsze, sprawdzimy czy ściany są suche. Pod żadnym pozorem nie należy odbierać mieszkania, w którym ściany są wilgotne, należy poczekać aż wyschną. W przeciwnym razie, jeśli ściany po odbiorze nie będą schły ( a przyczyn może być wiele) będzie nam bardzo trudno udowodnić, że wilgoć na ścianach jest winą dewelopera. Mokre ściany to potencjalny grzyb, a grzyb w mieszkaniu to duży problem. Standardową obroną dewelopera w tego typu przypadkach jest zrzucanie winy na klienta, który niedostatecznie wietrzy mieszkanie. Oczywiście to też może być przyczyną takiego stanu rzeczy, ale jak wspominaliśmy przyczyn może być wiele. Posadzki. Przede wszystkim sprawdzamy czy zachowany jest poziom, posłuży nam do tego poziomica i piłeczka lub kula. Należy zwrócić szczególną uwagę na narożniki, ponieważ często się zdarza, że jest tam więcej wylewki niż w innych miejscach. Nie musimy się jednak martwić szczelinami pomiędzy posadzką a ścianami to dylatacja, która jest niezbędna, bu budynek mógł pracować. Stolarka: okna i drzwi. Obejrzyjmy dokładnie wszystkie szyby, które powinny być idealnie czyste, byśmy mogli ocenić, że nie ma na nich nieusuwalnych zabrudzeń, rys i pęknięć. Po odbiorze mieszkania będzie nam trudno udowodnić, że zarysowanie nie jest naszą winą. Szczelność okien sprawdzamy w prosty sposób za pomocą kartki, którą należy włożyć pomiędzy futrynę a drzwi lub ramę okienną, zamknąć okno lub drzwi i spróbować wyciągnąć kartkę. Jeśli pozostanie na miejscu okna lub drzwi są szczelne. Nie należy odbierać okien i drzwi bez klamek, uniemożliwia nam to otwarcie i zamknięcie więc nie możemy sprawdzić, czy okucia pracują prawidłowo i czy okna są dobrze wyregulowane. Najczęściej można bez problemu uzgodnić z deweloperem regulację okien po odbiorze, ale jeśli okno jest np. krzywo osadzone, lepiej by taka usterka została usunięta zanim się wprowadzimy. Przy okazji 2
obejrzyjmy balkon, taras, lub ogródek, jeśli taki mamy. Należy zwrócić uwagę na opierzenia (czy są proste i dobrze pomalowane), wykończenie balustrad (łączenia, rdza, etc), rynny i płytki na posadzce. Nie powinniśmy odbierać mieszkania z niewykończoną powierzchnią balkonu, w którym brakuje balustrad lub gdy nie są one odpowiednio zabezpieczone (np. w budynkach wysokich balustrady powinny być pełne). Mieszkanie w pełni wykończone. Gdy odbierasz mieszkanie wykonane pod klucz bardzo dokładnie porównaj standard wykończenia załączony do umowy ze stanem faktycznym (podłogi, wykończenia ścian, urządzenia sanitarne i kuchenne, etc.) Liczniki i skrzynki. Deweloper powinien przekazać kluczyki do skrzynek znajdujących się na zewnątrz mieszkania ( licznik prądu, wody, etc) oraz do skrzynki pocztowej. Wymiary skrzynek pocztowych są jasno określone, niedopuszczalna jest sytuacja, w której otwór do skrzynki przeznaczony do wrzucania korespondencji jest tak duży, że można przez niego także wyjąć korespondencję. Powinna być także zamontowana skrzynka na zwroty korespondencji. Domofon - najczęściej jest już zainstalowany w mieszkaniu. Deweloper powinien także przekazać unikalny kod (przypisany tylko do naszego mieszkania) do domofonu umożliwiający otwarcie wejścia głównego bez użycia klucza. Sprawdźmy czy działa. Części wspólne. Zawierając umowę, kupiliśmy udział w nieruchomości, której części wspólne są dostępne wszystkim mieszkańcom, ale ich standard wyskoczenia także powinien być w umowie określony: windy, klatki schodowe, hala garażowa i miejsca postojowe, piwnice oraz wszelkie inne pomieszczenia, jeśli występują (kotłownia, hall, basen, recepcja etc). Wszystkie wyżej określone części budynku powinny być wykończone zgodnie ze standardem, więc jeśli nie są, wpiszmy te braki do protokołu, w przeciwnym razie może się zdarzyć, że prace wykończeniowe będą prowadzone przez dewelopera jeszcze długo po terminie oznaczonym w umowie. Otoczenie budynku. Budynek zawsze jest zlokalizowany na określonym terenie, którego sposób zagospodarowania i wykończenia powinien być określony w standardzie wykończenia. Jeśli deweloper zobowiązał się do wykonania podjazdów, placu zabaw, miejsc postojowych, pasów zieleni, śmietników, etc. to powinien się z takiego zobowiązania wywiązać. Bardzo często zdarza się, że decydujemy się na odbiór mieszkania, ( bo zależy nam na czasie, lub słyszymy, że jest to wada nieistotna) pomimo ewidentnych uchybień w otoczeniu budynku. Jeżeli już decydujemy się na taki krok, zapiszmy wszelkie braki w protokole odbioru. Budynki, które są gotowe od lat, a mimo wszystko nie ma zbudowanych dróg, oświetlenia, a wokół panuje potworny bałagan to plaga. Dzieje się tak właśnie dlatego, że sami pozbawiamy się narzędzia do egzekwowania zapisów umowy. Pamiętajmy, otoczenie budynku powinno być wykonane zgodnie z projektem i określonym standardem. 3
Do odbioru trzeba się przygotować, radość z nowego mieszkania nie jest dobrym doradcą. - Umowa i załączniki. W czasie odbioru należy mieć przy sobie wszystkie dokumenty i je weryfikować - standard wykończenia również. - Rzut mieszkania. Należy go ze sobą wziąć, a jeśli w trakcie realizacji obiektu dokonywane były na nasze życzenie zmiany - także całą stosowną dokumentację. - Normy. Najczęściej nie zwracamy na nie uwagi i trudno do nich dotrzeć. Ale warto je mieć, bo kiedy pojawią się problemy - właśnie do norm deweloper będzie się odwoływał. My też możemy. - Dokumenty dewelopera. Deweloper jest zobowiązany do odbioru całego budynku, w zawiązku z czym, powinien posiadać stosowne protokoły, a najlepiej pozwolenie na użytkowanie. Poprośmy dewelopera przed odbiorem mieszkania o przedstawienie tych dokumentów. - Zabezpieczenie finansowe. Powinniśmy wynegocjować z deweloperem, że wpłata ostatniej transzy, lub jej część, zostanie przez nas zapłacona po odbiorze mieszkania. Pamiętajmy: odbiór to nie jest przeniesienie własności. Jeśli zapłacimy ostatnią transzę przed odbiorem mieszkania, sami pozbawiamy się narzędzia do zmuszenia dewelopera do usunięcia poprawek w terminie. - Uzbrojeni w dokumenty powinniśmy jeszcze przygotować odpowiednie urządzenia: miara (a najlepiej dalmierz laserowy), kątownik, poziomica (minimum 2 metrowa), próbnik. Gdy wreszcie nadchodzi ten oczekiwany moment bywa różnie... - Umów się w terminie, który Tobie odpowiada najlepiej, jeśli wyrwiesz się z pracy na godzinkę" to w czasie odbioru będziesz się spieszyć, a nie warto. Warto zarezerwować sobie więcej czasu i odbierać mieszkanie w ciągu dnia - przy świetle dziennym więcej widać. - Mieszkanie, które odbierasz, czyli przedmiot umowy, musi z tą umową być zgodny. Należy sprawdzić: wymiary i powierzchnię; instalację wodno-kanalizacyjną; instalację gazową i centralnego ogrzewania; piony wentylacyjne; instalację elektryczną; ściany i posadzki; stolarkę: okna i drzwi; zamki (przynajmniej jeden powinien być wymieniony w naszej obecności lub powinniśmy otrzymać nową wkładkę); liczniki i skrzynki; domofon; części wspólne (windy, klatki schodowe, hala garażowa i piwnice); otoczenie budynku. Trudno jest powiedzieć nie, ale czasem warto. Nie odbierajmy mieszkania, które nie spełnia standardów zapisanych w umowie. - Odmowę odbioru mieszkania wpisujemy do protokołu wraz z wymienionymi usterkami i wpisanym kolejnym terminem odbioru. Jeśli odbieramy mieszkanie pomimo znalezionych usterek, sami prosimy się o kłopoty. Ale jeśli już się na to decydujemy, to zapiszmy wszelkie usterki w protokole odbioru wraz z terminami i trybem ich naprawy. Odbierając mieszkanie bez stosownych zapisów w protokole odbioru sami pozbawiamy się narzędzia do egzekucji swoich praw. Czasami klienci dają się skusić - mając w perspektywie czas oczekiwania na usunięcie usterek, wolą zgodzić się na odbiór z usterkami, bo liczą na to, że deweloper usterki poprawi, a oni sami będą mogli w tym czasie wykańczać mieszkanie. Zyskany czas nie jest wart późniejszych kłopotów. Jeśli zapłacimy ostatnią transzę i odbierzemy mieszkanie, często szansa wyegzekwowania od dewelopera usunięcia usterek jest bliska zeru. Deweloper, który nie otrzyma od nas ostatniej transzy z tytułu usterek w mieszkaniu, będzie się bardziej starał, aby je poprawnie usunąć w terminie. 4
Na zakończenie, 10 przykazań klienta firmy deweloperskiej: 1. Płacisz, to wymagasz. 2. Klient nasz Pan, nie odwrotnie. 3. Zawsze masz wybór: deweloperów jest wielu, inwestycji jeszcze więcej. 4. Wymagaj dokumentów. 5. Czytaj i weryfikuj dokumenty. 6. Pytaj, jeśli czegoś nie wiesz lub nie rozumiesz. 7. Konsultuj się z ekspertami. 8. Odwołuj się do przepisów i umowy. 9. Egzekwuj swoje prawa. 10. Zawsze negocjuj, im wcześniej zaczniesz, tym lepiej. 5