Rynek biurowy w Trójmieście II kwartał 2008 Przygotowany przez: Dział Doradztwa i Badań Rynku Colliers International Poland Sp. z o.o.
Podaż Na koniec pierwszego półrocza 2008 roku całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście wyniosła około 159 900 mkw, z czego 86 700 mkw zlokalizowane było w Gdańsku, a 67 200 mkw w Gdyni. W Sopocie znajduje się obecnie tylko 6000 mkw powierzchni biurowej. Najwięcej nowej powierzchni oddano do użytku w tym roku w Gdańsku od stycznia do czerwca było to prawie 20 000 mkw, na które złożył się 3 projekty Arkońska Business Park, Centrum Biurowe Grunwaldzka oraz biurowiec KA5. W Gdyni ukończono budowę dwóch projektów pierwszego budynku Łużycka Office Park oraz małego biurowca w Porcie Morskim. Projekty biurowe zrealizowane w pierwszym półroczu 2008 roku Budynek Lokalizacja Powierzchnia biurowa (mkw) Zdjęcie/rendering Arkońska Business Park faza 1 i II ul. Arkońska 2 11 000 Centrum Biurowe Grunwaldzka, 3 budynki ul. Grunwaldzka 184-190 4390 KA5 ul. Kartuska 5a 3 800 Łużycka Office Park, bud. A ul. Łużycka 6 4350 Biurowiec Morskiego Portu ul. Janka Wiśniewskiego 2960
Nowa podaż w 2008 roku W drugiej połowie 2008 roku powinno zostać oddanych do użytku kilka nowych budynków biurowych o łącznej powierzchni ponad 20 000 mkw. W Gdańsku na trzeci kwartał tego roku planowane jest ukończenie modernizacji ostatniego, a zarazem największego (4200 mkw) budynku z kompleksu Centrum Biurowego Grunwaldzka. Deweloperem centrum jest lokalna firma Hossa. Również w trzecim kwartale ukończony ma zostać projekt Grupy Doradczo-Inwestycyjnej Konsultant przy ul. Abrahama. Biurowiec będzie miał 6000 mkw powierzchni biurowej. Główną inwestycją biurową ostatnich lat w Gdyni jest park biurowy firmy Allcon - Łużycka Office Park, którego pierwsza faza ukończona została w pierwszym kwartale tego roku. Oddanie do użytku kolejnych 2 budynków (ok. 4350 mkw każdy) planowane jest na trzeci i czwarty kwartał tego roku. Jedynym projektem biurowym oddanym do użytku w tym roku w Sopocie będzie budynek biurowo-parkingowy w projekcie Centrum Haffnera. Poza wspomnianym budynkiem, w skład tego wielofunkcyjnego projektu wejdzie hotel, dom zdrojowy, centrum handlowousługowe oraz budynek mieszkalny. Projekty planowane na 2009 i rok W 2009 roku deweloperzy planują oddać do użytku w Trójmieście niemal 40 000 mkw powierzchni biurowej. Większość planowanej podaży stanowić będą kolejne fazy obu parków biurowych Łużycka i Arkońska Business Park (odpowiednio 9000 i 15 000 mkw). Jedną z najbardziej oczekiwanych inwestycji są zapewne wieże Sea Towers w Gdyni. Inwestycja firmy Invest Komfort będzie najwyższym budynkiem poza stolicą i zarazem najwyższym budynkiem mieszkalnym w Polsce (do czasu ukończenia Złotej 44 w Warszawie). W budynku znajdzie się powierzchnia usługowa, a także 4100 mkw biur. W Sopocie firma ODDK, właściciel jednego budynku biurowego, stawia kolejny, niewielki (5150 mkw) biurowiec na ul. Platanowej. Inwestycja ma być gotowa na koniec roku. W roku nowa podaż ma pojawić się tylko w Gdańsku. Będzie to Tryton - budynek oferujący 23 000 mkw powierzchni biurowej oraz Euro Office Park o powierzchni 12 500 mkw. Jeśli zostanie zrealizowany największy do tej pory projekt biurowy w Trójmieście - Hanza Business Park, to całkowita podaż powierzchni biurowych przekroczy 300 000 mkw. Inwestycja obejmująca powierzchnie biurowe, hotelowe i konferencyjne, miałaby powstać na terenach przemysłowych jednej z miejskich wysp. Obszar należy do Elektromontażu który nie rozpoczął jeszcze inwestycji. Należy zatem przypuszczać, że tak duży projekt nie zostanie ukończony w roku i możliwe jest także, że będzie budowany w fazach.
Projekty biurowe planowane i w trakcie realizacji (2008-) Budynek Lokalizacja Powierzchnia biurowa (m²) Data ukończenia Zdjęcie Abrahama 1 ul. Abrahama 1 6000 III kw. 2008 Centrum Biurowe Grunwaldzka. Bud. 49 ul. Grunwaldzka 186 4200 III kwartał 2008 Centrum Haffnera Sopot, ul. Powstańców Warszawy / Majkowskiego 11 500 (pow. calkowita) III kw. 2008 Łużycka Office Park, bud. B-E ul. Łużycka 6 17 600 III kw. 2008 III kw. 2009 Sea Towers ul. Hryniewickiego 10 4100 I kw. 2009 Platanowa 1 Sopot, ul. Platanowa 1 5150 IV kw. 2009 Arkońska Business Park, bud. 3-5 ul. Arkońska 2 15 000 IV kw. 2009 Piastowska 7/9 u. Piastowska 7/9 4200 IV kw. 2009 Euro Office Park ul. Armii Krajowej 12 500 I kwartał Tryton ul. Jana z Kolna 23 000 II/III kwartał Hanza Business Park ul. Sucharskiego / Wosia-Budzysza 70 000 IV kwartał
Popyt Poziom aktywności w Trójmieście jest niższy niż we Wrocławiu czy Krakowie. W latach 2002-2004 poziom absorpcji powierzchni wynosił około 10 000 mkw rocznie. Chociaż liczba ta zwiększyła się w 2005 roku, to jeśli wykluczymy budynek Prokomu dostarczony na rynek jako zajęty przez właściciela, to poziom absorpcji w owym roku wyniesie również około 10 000 mkw. Pomimo iż pod względem popytu rynek trójmiejski pozostaje w tyle za wymienionymi wcześniej miastami, cieszy się coraz większym zainteresowaniem. Na otwarcie swojego centrum usług zdecydowała się między innymi firma First Data. Zawierane transakcje obejmują także coraz większe powierzchnie. Największą umową ostatnich lat jest najem 5500 mkw przez GE Money Bank w Arkońska Business Park. Popyt, podaż i powierzchnia wolna w latach 2001-2007 m2 (tys) 30 25 20 15 10 5 0 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% % 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Podaż Absorpcja Powierzchnia wolna Powierzchnia wolna W Trójmieście, podobnie jak w innych miastach Polski, rynek sprzyja deweloperom niewiele jest obecnie dostępnych powierzchni do wynajęcia. Współczynnik powierzchni wolnej na koniec II kwartału wyniósł 3,5%. W Gdańsku było to 5,6% a w Gdyni 1%. To znaczna różnica w porównaniu do lat 2001-2005, kiedy to poziom pustostanów w Trójmieście powoli obniżał się z 24 do 14%. Czynsze W ciągu ostatniego roku stawki czynszu w Trójmieście wzrosły. Podczas gdy w starszych budynkach powierzchnie oferowane są za około 14 EUR / mkw lub mniej, stawki wywoławcze w nowych i planowanych projektach wynoszą około 15-17 EUR. Wielu właściciele, zarówno starych jak i nowych obiektów podaje czynsze w złotówkach.