LKA /2014 P/14/097 WYSTĄPIENIE POKONTROLNE

LKA 4101-008-04/2014 P/14/097 WYSTĄPIENIE POKONTROLNE

I. Dane identyfikacyjne kontroli Numer i tytuł kontroli Jednostka przeprowadzająca kontrolę P/14/097 SprzedaŜ komunalnych lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym NajwyŜsza Izba Kontroli Delegatura w Katowicach Kontrolerzy Waldemar Góra, specjalista kontroli państwowej, upowaŝnienie do kontroli nr 89099 z 8 kwietnia 2014 r. (dowód: akta kontroli str. 1 2) Jednostka kontrolowana Kierownik jednostki kontrolowanej Ocena ogólna Uzasadnienie oceny ogólnej Urząd Miasta Częstochowy 1, ul. Śląska 11/13, 42-217 Częstochowa, REGON 000-515-738. Krzysztof Matyjaszczyk, Prezydent Częstochowy II. Ocena kontrolowanej działalności (dowód: akta kontroli str. 3 5) NajwyŜsza Izba Kontroli ocenia pozytywnie, mimo stwierdzonych nieprawidłowości 2, działalność Urzędu w zakresie sprzedaŝy komunalnych lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym na rzecz dotychczasowych najemców oraz realizację obowiązku Ŝądania zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty. Ocenę pozytywną uzasadnia zwłaszcza: ustalenie w regulaminie organizacyjnym Urzędu oraz w zakresach czynności odpowiedzialnych pracowników zadań związanych ze sprzedaŝą komunalnych lokali mieszkalnych, prowadzenie bezprzetargowej sprzedaŝy komunalnych lokali mieszkalnych oraz udzielanie bonifikat nabywcom tych lokali zgodnie z zasadami, określonymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami 3 oraz ustalonymi przez Radę Miasta Częstochowy. Stwierdzone nieprawidłowości polegały na: pobieraniu, w latach 2011 2014, od potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych zaliczek na poczet kosztów sporządzenia wyceny lokali w związku z planowaną ich sprzedaŝą, niewyjaśnieniu w dziewięciu przypadkach wtórnego zbycia lokali mieszkalnych, czy zaistniały przesłanki do Ŝądania zwrotu udzielonej bonifikaty, co świadczy o tym, Ŝe prowadzony w tym zakresie monitoring nie zapewniał ujawnienia wszystkich takich przypadków. 1 Zwanym dalej Urzędem. 2 NajwyŜsza Izba Kontroli stosuje 3-stopniową skalę ocen: pozytywna, pozytywna mimo stwierdzonych nieprawidłowości, negatywna. 3 Dz. U. z 2014 r., poz. 518, zwanej w dalszej części wystąpienia pokontrolnego ustawą o gospodarce nieruchomościami. 2

Opis stanu faktycznego III. Opis ustalonego stanu faktycznego 1. Uregulowania prawne i organizacyjne dotyczące sprzedaŝy lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym. 1.1. Zgodnie z regulaminem organizacyjnym Urzędu, zadania związane z gospodarowaniem komunalnym zasobem lokali mieszkalnych oraz sprzedaŝą tych lokali w latach 2011-2014 (I kwartał) realizowały 4 : Wydział Mienia i Nadzoru Właścicielskiego Urzędu 5, Wydział Komunalny Urzędu oraz Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Towarzystwo Budownictwa Społecznego Sp. z o.o. 6, w tym m.in.: Wydziałowi Mienia powierzono w szczególności prowadzenie spraw związanych ze sprzedaŝą nieruchomości, w tym lokali mieszkalnych 7, a takŝe realizację zadań wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 8. (dowód: akta kontroli str. 6 63) 1.2. Prowadzenie spraw związanych ze sprzedaŝą nieruchomości lokalowych Gminy przypisano trzem pracownikom Referatu Zbycia Mienia ww. Wydziału Mienia, zatrudnionym na stanowisku ds. zbycia nieruchomości lokalowych Gminy 9. Zadania im powierzone obejmowały m.in. opracowywanie projektów uchwał w sprawach sprzedaŝy komunalnych lokali mieszkalnych ich najemcom, opracowywanie projektów zarządzeń o przeznaczeniu lokali do sprzedaŝy, opracowywanie wykazów nieruchomości przeznaczonych do sprzedaŝy oraz prowadzenie spraw związanych ze zwrotem bonifikaty z tytułu sprzedaŝy lokali. Nadzór nad tymi pracownikami pełnili: Naczelnik Wydziału Mienia, Zastępca Naczelnika oraz Kierownik Referatu Zbycia Mienia. (dowód: akta kontroli str. 64 70) 1.3. W Urzędzie nie ustalono pisemnych procedur postępowania w zakresie sprzedaŝy bezprzetargowej lokali mieszkalnych. Jak wyjaśniła Naczelnik Wydziału Mienia, w Wydziale obowiązywały niepisane zasady postępowania przy sprzedaŝy lokali mieszkalnych, od momentu złoŝenia wniosku o zakup lokalu przez nabywcę do chwili podpisania aktu notarialnego. W ramach tych zasad, m.in.: najemcy mogli korzystać z gotowych wzorów wniosków w sprawie wykupu lokali, opracowanych przez Urząd, po złoŝeniu wniosku przez najemcę, sprawdzano stan prawny nieruchomości, po pozytywnym zweryfikowaniu złoŝonego wniosku, zlecano wykonanie operatu szacunkowego ustalającego wartość rynkową lokalu. Jednak przed zleceniem wykonania ww. operatu, Urząd pobierał od potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych zaliczki (w wysokości 220 350 zł) na poczet sporządzenia wyceny lokali, 4 Zadania zostały określone w regulaminie organizacyjnym Urzędu wprowadzonym Zarządzeniami Prezydenta Miasta: nr k/76/09 z 16 marca 2009 r. oraz nr k/15/12 z 1 czerwca 2012 r. 5 Zwany dalej Wydziałem Mienia. 6 Zwany dalej ZGM TBS. 7 Zadania związane ze sprzedaŝą lokali mieszkalnych, w tym m.in. zbywanie nieruchomości Gminy w drodze przetargowej i bezprzetargowej oraz zbywanie lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców, zostały przypisane Referatowi Zbycia Mienia tego Wydziału. Uregulowanie to wprowadzono zarządzeniami wewnętrznymi Naczelnika Wydziału Mienia: nr 1/11 z 3 czerwca 2011 r. oraz nr 5/12 z 18 października 2012 r. 8 Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. 9 W okresie objętym kontrolą zadania te wykonywało czterech pracowników: dwie osoby przez cały okres kontroli, jedna osoba w okresie od 1 stycznia do 30 lipca 2011 r. oraz jedna osoba od września 2011 r. do nadal. 3

sporządzano wykaz nieruchomości przewidzianych do sprzedaŝy w drodze bezprzetargowej, który Prezydent Miasta podawał do publicznej wiadomości, ustalano z najemcą, w formie protokołu, warunków zbycia lokalu, w tym jego cenę, zawierano umowy sprzedaŝy lokalu w formie aktu notarialnego. Prowadzenie tych spraw było nadzorowane i kontrolowane przez Naczelnika Wydziału Mienia oraz Kierownika Referatu Zbycia Mienia. Wnioski o wykup lokali były dostępne w Urzędzie oraz na jego stronie internetowej, a w aktach spraw znajdowały się m.in.: potwierdzenia wpłat zaliczek na operat szacunkowe lokali, zlecenie wykonania operatów, sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych ww. operaty, umowy najmu lokali, akty notarialne sprzedaŝ lokali, protokoły z rokowań z najemcą oraz inne dokumenty związane ze sprzedaŝą lokali. (dowód: akta kontroli str. 71 80, 145-152, 154 155) 1.4. Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego 10, Rada Miasta Częstochowy 11 uchwaliła Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Częstochowy na lata 2011 2015 12, w którym m.in. zaplanowano sprzedaŝ lokali mieszkalnych w tym okresie w łącznej liczbie 1 050 13. W porównaniu do zaplanowanej sprzedaŝy na lata 2011 2013 (650 lokali), Gmina w rzeczywistości sprzedała 769 lokali 14, tj. o 119 (11,8%) więcej. W 2011 r. sprzedano o 7 lokali mniej niŝ planowano, w 2012 r. o 4 lokale więcej, a w 2013 r. o 122 lokale więcej. Naczelnik Wydziału Mienia wyjaśniła, Ŝe zwiększona sprzedaŝ lokali w 2013 r. wyniknęła z wejścia w Ŝycie, w latach 2012 2013, uchwał Rady Miasta (opisanych poniŝej), pozwalających najemcom na zakup zajmowanych lokali z bonifikatą. (dowód: akta kontroli str. 81 93, 117, 166) 1.5. Stosownie do art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Rada Miasta podjęła następujące uchwały 15, regulujące w badanym okresie zasady sprzedaŝy lokali mieszkalnych: uchwałę z 14 maja 2007 r. w sprawie sprzedaŝy lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy 16, w której m.in. ustalono, Ŝe bonifikata udzielana nabywcy zaleŝy od okresu eksploatacji lokalu i wynosi 25%, 65% lub 80% (bonifikata ulegała zmniejszeniu o 15% w przypadku gdy w budynku w okresie pięciu lat poprzedzających sprzedaŝ lokalu wykonano ulepszenie), 10 Dz. U. z 2014 r. poz. 150, zwana dalej ustawą o mieszkaniowym zasobie gminy. 11 Zwana dalej Radą Miasta. 12 Uchwała nr 753/LXIV/2010 Rady Miasta Częstochowy z dnia 20 września 2010 r. w sprawie przyjęcia Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Miasta Częstochowy na lata 2011 2015. 13 250 lokali w 2011 r. oraz po 200 lokali w latach 2012 2015. 14 243 w 2011 r., 204 w 2012 r. oraz 322 w 2013 r. 15 uchwały zostały podjęte m.in. na podstawie art. 18 ust 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2013 r. poz. 594 ze zm.), zwanej dalej ustawą o samorządzie gminnym. 16 Uchwała nr 101/XI/2007 Rady Miasta Częstochowy z dnia 14 maja 2007 r. w sprawie sprzedaŝy lokali mieszkalnych stanowiących własność Gminy Częstochowa,(obowiązująca od 26 czerwca 2007 r. do wejścia w Ŝycie uchwały z 24 kwietnia 2013 r.) zmieniona uchwałą nr 201/XVIII/2007 z 8 listopada 2007 r. oraz uchwałą nr 512/XXVIII/2012 z 22 listopada 2012 r. Uchwały zostały wydane m.in. na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy o samorządzie gminnym. 4

uchwałę z 27 sierpnia 2007 r. w sprawie wyraŝenia zgody na zastosowanie bonifikaty w wysokości 65% przy sprzedaŝy lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców w budynku komunalnym przy ul. Irzykowskiego w Częstochowie 17, uchwałę z 24 kwietnia 2013 r. w sprawie sprzedaŝy lokali mieszkalnych w budynkach stanowiących własność Gminy Miasta Częstochowy na rzecz ich najemców 18, w której ustalono warunki i wysokość stawek udzielanych bonifikat w wysokości 25%, 65% oraz 80% wartości lokalu (bonifikata ulegała zmniejszeniu o 15% w przypadku gdy w budynku w okresie pięciu lat poprzedzających sprzedaŝ lokalu wykonano ulepszenie), w zaleŝności od okresu jego eksploatacji 19. We wszystkich ww. uchwałach zawarto zapis, Ŝe określone bonifikaty nie mają zastosowania w przypadku rozłoŝenia ceny zakupu lokalu na raty. (dowód: akta kontroli str. 94 106) Ponadto w okresie objętym kontrolą w Gminie obowiązywały: uchwała z 28 czerwca 2010 r. w sprawie zbywania nieruchomości gminy miasto Częstochowa zabudowanymi budynkami mieszkalnymi typu segment 20, w której m.in. ustalono, Ŝe bonifikata udzielana nabywcy zaleŝy od okresu eksploatacji lokalu i wynosi 65% lub 80% 21, uchwała z 23 maja 2013 r. w sprawie sprzedaŝy byłych zakładowych lokali mieszkalnych przekazanych na rzecz Gminy Miasto Częstochowa przez przedsiębiorstwa państwowe 22, w której m.in. określono wartość bonifikaty udzielanej od wartości lokalu w wysokości 90% przysługującej najemcom lokali oraz ich małŝonkom lub zstępnym. Po zmianie dokonanej uchwałą z dnia 16 stycznia 2014 r. 23, dopuszczono zwiększenie wysokości bonifikaty o 5% w przypadku równoczesnego złoŝenia wniosków przez najemców lokali w budynkach o liczbie lokali mieszkalnych większej niŝ dwa, a następnie sfinalizowania wykupu poprzez jednoczesne zawarcie aktu notarialnego. (dowód: akta kontroli str. 94 96, 107 109) Ocena cząstkowa NajwyŜsza Izba Kontroli ocenia pozytywnie działalność kontrolowanej jednostki w badanym obszarze. 17 Uchwała nr 161/XIV/2007 Rady Miasta Częstochowy z dnia 27 sierpnia 2007 r. Uchwała została wydana m.in. na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy o samorządzie gminnym. 18 Uchwała nr 641/XXXVI/2013 Rady Miasta Częstochowy z dnia 24 kwietnia 2013 r., Uchwała została wydana m.in. na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym. 19 25% w budynkach, w których okres eksploatacji wynosił od 15 do 25 lat od zawarcia umowy sprzedaŝy lokalu; 65% w budynkach, w których okres eksploatacji wynosił od 25 do 50 lat od zawarcia umowy sprzedaŝy lokalu oraz 80% w budynkach, w których okres eksploatacji wynosił powyŝej 50 lat od zawarcia umowy sprzedaŝy lokalu. 20 Uchwała nr 706/LXII/2010 Rady Miasta Częstochowy z dnia 28 czerwca 2010 r. 21 65% przy sprzedaŝy budynków typu segment, w których okres eksploatacji od daty sprzedaŝy wynosi poniŝej 50 lat oraz 80% przy sprzedaŝy budynków typu segment, w których okres eksploatacji od daty sprzedaŝy wynosi powyŝej 50 lat 22 Uchwała nr 658/XXXVII/2013 Rady Miasta Częstochowy z dnia 23 maja 2013 r. wydana m.in. na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9a ustawy o samorządzie gminnym. 23 Uchwała nr 846/XLVIII/2014 Rady Miasta Częstochowy z dnia 16 stycznia 2014 r. w sprawie zmiany uchwały nr 658/XXXVII/2013 Rady Miasta Częstochowy z dnia 23 maja 2013 r. w sprawie sprzedaŝy byłych zakładowych lokali mieszkalnych przekazanych na rzecz Gminy Miasto Częstochowa przez przedsiębiorstwa państwowe, wydana m.in na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9a ustawy o samorządzie gminnym. 5

2. Bezprzetargowa sprzedaŝ komunalnych lokali mieszkalnych, w tym udzielanie bonifikat i prawidłowość ustalania jej wysokości. Opis stanu faktycznego 2.1. W latach 2011 2014 (I kwartał) Gmina sprzedała 814 lokali mieszkalnych o wartości 88 772,9 tys. zł, z tego 243 lokale o wartości 25 239,7 tys. zł w 2011 r., 204 lokale o wartości 22 690,1 tys. zł w 2012 r., 322 lokale o wartości 36 057,0 tys. zł w 2013 r. oraz 45 lokali o wartości 4 786,1 tys. zł w I kwartale 2014 r. Spośród ww. 814 lokali: 20 lokali zostało sprzedanych na podstawie uchwały Rady Miasta z 28 czerwca 2010 r. w sprawie zbywania nieruchomości typu segment, z czego 1 lokal sprzedano z 65% bonifikatą, a19 lokali z 80% bonifikatą, 775 lokali zostało sprzedanych na podstawie uchwał Rady Miasta z 14 maja 2007 r. oraz z 24 kwietnia 2013 r. w sprawie sprzedaŝy lokali mieszkalnych na rzecz ich najemców, w tym 13 lokali z udzieleniem 50% bonifikaty, 219 lokali z udzieleniem 65% bonifikaty oraz 543 lokale z udzieleniem 80% bonifikaty, 19 lokali zostało sprzedanych na podstawie uchwały Rady Miasta z 23 maja 2013 r. w sprawie sprzedaŝy byłych zakładowych lokali mieszkalnych przekazanych na rzecz Gminy przez przedsiębiorstwa państwowe. (dowód: akta kontroli str. 117 136) Na podstawie wybranych do szczegółowej kontroli 65 postępowań w sprawie sprzedaŝy lokali mieszkalnych z bonifikatą na rzecz ich najemców 24 stwierdzono, Ŝe nie wystąpiły przypadki sprzedaŝy lokali w budynkach nowobudowanych. W przypadku sprzedaŝy lokali w budynkach wyremontowanych w okresie pięciu lat poprzedzających sprzedaŝ, wysokość bonifikaty została zmniejszona zgodnie z obowiązującą uchwałą Rady Miasta. W Ŝadnym przypadku przy sprzedaŝ lokali cena nie została rozłoŝona na raty. 2.2. Na podstawie wybranej losowo próby 65 spraw ustalono, Ŝe: (dowód: akta kontroli str. 145 146) wszystkie zmiany związane ze zbyciem komunalnych lokali mieszkalnych zostały prawidłowo i terminowo ujawnione w ewidencji księgowej oraz w ewidencji środków trwałych Urzędu, zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wykazy nieruchomości przeznaczonych do sprzedaŝy były wywieszane na okres 21 dni w siedzibie Urzędu, a informację o wywieszeniu tego wykazu podawano do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie (lokalnym dodatku do Gazety Wyborczej) oraz na stronie internetowej Urzędu. Ww. wykazy zawierały wszystkie informacje wymagane art. 35 ust. 2 powołanej ustawy, we wszystkich przypadkach postępowania wszczynane były na podstawie wniosków złoŝonych przez najemców lokali 25, osoby, którym sprzedano lokale mieszkalne z zastosowaniem bonifikaty, były uprawnione do ich nabycia i spełniały warunki określone w art. 34 24 Zbadano po 20 transakcji z lat 2011 2013 i 5 transakcji z I kwartału 2014 r. Sprawy do badania wybrano metodą doboru losowego z wykazu wszystkich zawartych umów sprzedaŝy.. 25 W związku z powyŝszym najemców tych nie powiadamiano o przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tych lokali. 6

Ustalone nieprawidłowości ust. 1 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. były najemcą tych lokali, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony, we wszystkich przypadkach wysokość udzielonej bonifikaty była zgodna z określoną w uchwałach Rady Miasta. W badanych sprawach zastosowano bonifikaty w wysokości 80% (w 46 przypadkach), 65% (w 17 przypadkach), 50% oraz 90% (po jednym przypadku). Nie stwierdzono nieprawidłowości w wyliczeniu wartości bonifikaty, wartość lokali przeznaczonych do sprzedaŝy z bonifikatą była kaŝdorazowo ustalana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wszystkie operaty szacunkowe były aktualne oraz były sprawdzane pod względem formalnym przez pracowników Wydziału. 2.3. W okresie objętym kontrolą, najemcy lokali mieszkalnych złoŝyli łącznie 1 471 wniosków o nabycie lokalu mieszkalnego 26. We wszystkich przypadkach wnioski zostały rozpatrzone pozytywnie i nie przypadków odmowy udzielania najemcom lokali mieszkalnych bonifikaty przy sprzedaŝy tych lokali. (dowód: akta kontroli str. 145 146, 169 203) W działalności kontrolowanej jednostki w przedstawionym wyŝej zakresie stwierdzono następującą nieprawidłowość: W okresie objętym kontrolą Urząd pobierał od potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych zaliczki na poczet kosztów sporządzenia wyceny lokali, czym naruszono art. 25 ust. 1 i 2 w związku z art. 23 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym do obowiązków gospodarującego zasobem nieruchomości naleŝy m.in. zapewnienie wyceny nieruchomości. Łącznie w latach 2011 2014 (I kwartał) Urząd pobrał z tego tytułu kwotę 179,4 tys. zł (za 814 operatów szacunkowych), w tym 54,0 tys. zł w 2011 r. (za 243 operaty), 44,7 tys. zł w 2012 r. (za 204 operaty), 70,8 tys. zł w 2013 r. (za 322 operaty) oraz 9,9 tys. zł w I kwartale 2014 r. (za 45 operatów) (dowód: akta kontroli str. 71 73, 117 134, 154 155) Prezydent Miasta wyjaśnił, Ŝe taki tryb postępowania przyjęto od 1992 roku, tj. od momentu rozpoczęcia sprzedaŝy lokali mieszkalnych przez Gminę i dalej jest on kontynuowany, a wpłata omawianej kwoty traktowana była jako podjęcie oferty kupna lokalu, co powodowało uruchomienie procedury sprzedaŝy lokalu poprzez zlecenie ustalenia jego wartości wraz z udziałem w gruncie. Urząd nie zlecał sporządzenia operatu szacunkowego bez dokonania wpłaty na poczet ceny nabycia lokalu mieszkalnego. Pisma informujące potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych o obowiązku uiszczenia ww. zaliczki podpisywane były przez Naczelnika lub Zastępcę Naczelnika Wydziału Mienia 27. Naczelnik Wydziału stwierdziła, Ŝe powyŝszy sposób działania zabezpieczał finanse Miasta. Natomiast Zastępca Naczelnika Wydziału Mienia stwierdziła m.in., Ŝe pobieranie kwoty zaliczki stanowiło zabezpieczenie przed zbędnym sporządzaniem operatów szacunkowych. (dowód: akta kontroli str. 154 155, 166 167, 626) NIK nie podziela stanowiska Prezydenta oraz Naczelnika i zastępcy Naczelnika Wydziału Mienia, gdyŝ przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie dają organowi wykonawczemu gminy podstaw do obciąŝania potencjalnych nabywców 26 Nie wystąpiły przypadki odmowy udzielenia bonifikaty. 27 W okresie od lutego 2008 r. do 25 lutego 2014 r. funkcję Naczelnika Wydziału Mienia pełniła Pani Małgorzata Kosin. Pani Małgorzata Grabowska pełniła funkcję Zastępcy Naczelnika Wydziału Mienia w okresie od 1 września 2009 r. do 31 marca 2014 r., a od 1 kwietnia 2014 r. pełni funkcję Naczelnika tego Wydziału. 7

Ocena cząstkowa Opis stanu faktycznego lokali obowiązkiem uiszczania zaliczki przed ustaleniem wartości lokali oraz warunkowanie wszczęcia procedury ich zbycia od poniesienia przez tych nabywców kosztów wyceny. NajwyŜsza Izba Kontroli ocenia pozytywnie mimo stwierdzonej nieprawidłowości, działalność kontrolowanej jednostki w badanym obszarze. 3. Prowadzenie monitoringu wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi sprzedanymi z bonifikatą. 3.1. Zadania związane z prowadzeniem monitoringu wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi sprzedanymi z bonifikatą powierzono trzem pracownikom Wydziału Mienia, zatrudnionym na stanowisku ds. zbycia nieruchomości lokalowych gminy 28. Wpływające do Wydziału Mienia akty notarialne analizowane były pod kątem stanu własności lokali sprzedanych uprzednio z bonifikatą. W przypadku stwierdzenia, Ŝe od daty sprzedaŝy lokalu nie upłynęło 5 lat, sprawdzano zasadność dochodzenia zwrotu udzielonej bonifikaty. Wówczas Naczelnik Wydziału Mienia występowała do zbywających lokale mieszkalne z prośbą o złoŝenie wyjaśnień i przedstawienia na powyŝszą okoliczność stosownych dokumentów. W wyniku prowadzonych postępowań wyjaśniających ustalano, czy zachodzą przesłanki uzasadniające Ŝądanie zwrotu udzielonej bonifikaty. Jednak prowadzony w Urzędzie monitoring nie zapewnił ujawnienia wszystkich przypadków zaistnienia ustawowych przesłanek do egzekwowania obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty, co opisano poniŝej, w części dotyczącej stwierdzonych nieprawidłowości. (dowód: akta kontroli str. 167 168, 223 226) 3.2. W latach 2011 2014 (I kwartał) wystąpiły łącznie 242 przypadki wtórnego zbycia lokali mieszkalnych objętych bonifikatą, w tym: 174 lokale (71,9%) zbyto na rzecz osoby bliskiej, 7 (2,9%) zamieniono na inny lokal mieszkalny, w 20 przypadkach (8,3%) udokumentowano wykorzystanie środków w ciągu 12 miesięcy na zakup innego lokalu mieszkalnego, w 26 przypadkach (10,7%) zbycie lokalu nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od dnia nabycia, w związku z czym, w ww. 227 przypadkach nie wystąpił obowiązek zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji, na podstawie art. 68 ust. 2 oraz ust. 2a pkt 1, 4, 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odniesieniu do pozostałych 15 przypadków wtórnego zbycia lokali: w 2 przypadkach (0,8%) Urząd wystąpił z Ŝądaniem zwrotu udzielonej bonifikaty, w 2 przypadkach (0,8%) odstąpiono od Ŝądania zwrotu bonifikaty za zgodą Rady Miasta 29, w 6 przypadkach (2,6%) Urząd nie podjął działań mających na celu wyjaśnienie, czy zachodzą przesłanki uzasadniające Ŝądanie zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (co opisano w dalszej części wystąpienia), 28 W okresie objętym kontrolą zadania te wykonywało czterech pracowników: dwie osoby przez cały okres kontroli, jedna osoba w okresie od 1 stycznia do 30 lipca 2011 r. oraz jedna osoba od września 2011 r. do nadal 29 Rada Miasta działając na podstawie art. 68 ust. 2c wyraziła zgodę na odstąpienie od Ŝądania zwrotu udzielonej bonifikaty w Uchwale Nr 694/XXXVIII/2013 Rady Miasta Częstochowy z dnia 27 czerwca 2013 r. w sprawie wyraŝenia zgody na odstąpienie od Ŝądania zwrotu bonifikaty udzielonej przy sprzedaŝy przez Gminę Miasto Częstochowa lokalu mieszkalnego usytuowanego w budynku połoŝonym przy ul. Leśmiana oraz Uchwale Nr 693/XXXVIII/2013 Rady Miasta Częstochowy z dnia 27 czerwca 2013 r. w sprawie wyraŝenia zgody na odstąpienie od Ŝądania zwrotu bonifikaty udzielonej przy sprzedaŝy przez Gminę Miasto Częstochowa lokalu mieszkalnego przy ul. Nowowiejskiego 8

w 4 przypadkach (1,6%) nie upłynął 12-miesięczny termin licząc od daty wtórnej sprzedaŝy 30, w 1 przypadku 31 (0,4%), działania takie podjęto w marcu 2014 r., tj. ponad trzy lata od wtórnej sprzedaŝy lokalu. (dowód: akta kontroli str. 223 226, 227 611) Ponadto w trakcie prowadzonego przez kontrolera NIK badania aktualnego stanu własności lokali mieszkalnych zbytych przez Gminę z udzieleniem bonifikaty w latach 2007 2014 32, stwierdzono 3 przypadki (spośród 400 zbadanych, tj. 0,7%) dotyczące wtórnego obrotu dokonanego w 2008 roku 33, w których Urząd nie podjął działań mających na celu wyjaśnienie, czy zachodzą przesłanki uzasadniające Ŝądanie zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (co opisano w dalszej części wystąpienia). (dowód: akta kontroli str. 211 222) Dopiero w trakcie niniejszej kontroli, w dniu 22 maja 2014 r., Urząd podjął działania mające na celu ustalenie, czy zachodzą przesłanki uzasadniające Ŝądanie zwrotu udzielonych bonifikat m.in. w 9 opisanych przypadkach (3 z 2008 r. oraz 6 z lat 2011 2012). (dowód: akta kontroli str. 612 625) Ustalone nieprawidłowości W działalności kontrolowanej jednostki w przedstawionym wyŝej zakresie stwierdzono następującą nieprawidłowość: Stwierdzono, Ŝe w dziewięciu przypadkach, w których transakcje wtórnej sprzedaŝy lokali (w latach 2008 2012 34 ) nastąpiły przed upływem pięciu lat licząc od daty pierwotnego ich nabycia, w Urzędzie mimo upływu od 17 do 75 miesięcy od daty transakcji sprzedaŝy, do momentu rozpoczęcia kontroli NIK nie podjęto działań mających na celu wyjaśnienie, czy zachodzą przesłanki uzasadniające Ŝądanie zwrotu udzielonych bonifikat 35 zgodnie z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, Ŝe jeŝeli nabywca lokalu mieszkalnego zbył lub wykorzystał go na inne cele niŝ cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem pięciu lat licząc od dnia pierwotnego nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, a zwrot ten następuje na Ŝądanie właściwego organu. Łączna wartość udzielonej przez Gminę bonifikaty dotyczącej 9 opisywanych lokali wyniosła 699 327,21 zł. (dowód: akta kontroli str. 223 226, 227 624) Prezydent Miasta stwierdził, Ŝe w Wydziale Mienia w pierwszej kolejności realizowane były sprawy związane z wykupem lokali mieszkalnych, poniewaŝ roszczenie o zwrot bonifikaty przedawnia się po upływie 10 lat od dokonania powtórnej sprzedaŝy, a w przypadku ww. spraw, najbliŝszy okres przedawnienia upływa w 2018 r. 30 Wtórna sprzedaŝ lokali mieszkalnych nastąpiła w 2013 r.: 30 kwietnia, 31 maja, 13 czerwca oraz 19 sierpnia 31 Dotyczy lokalu przy ul. Pietrusińskiego. Lokal został sprzedany przez pierwotnych właścicieli 25 stycznia 2011 r. 32 Badaniami objęto zapisy w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych dot. 400 lokali mieszkalnych sprzedanych z bonifikatą w latach 2007-2014. 33 Dotyczy lokali przy ul. Armii Krajowej, Al. Pokoju oraz Al. NMP. Ww. lokale zostały przez Gminę sprzedane z bonifikatą w 2008 r. i w tym samym roku, zbyte na rzecz nowych właścicieli. 34 W trzech przypadkach wtórna sprzedaŝ lokali nastąpiła w 2008 roku (dotyczy lokali przy ul. Armii Krajowej, Al. Pokoju oraz Al. NMP), w trzech przypadkach w 2011 r. (lokale przy ul. Próchnika, ul. Słowackiego, ul. Krasińskiego) oraz w trzech przypadkach w 2012 r. (lokale przy ul. Ossowskiego, ul. Jasnorzewskiej Pawlikowskiej, Al. Armii Krajowej). 35 W dniu 22 maja 2014 r. Urząd podjął działania mające na celu ustalenie, czy zachodzą przesłanki uzasadniające Ŝądanie zwrotu udzielonych bonifikat. 9

Ponadto NIK zwraca uwagę Ŝe w przypadku jednego lokalu mieszkalnego, który został przez Gminę sprzedany z bonifikatą 16 czerwca 2010 r., a następnie w dniu 25 stycznia 2011 r. sprzedany przez właścicieli, dopiero 6 marca 2013 r. (tj. po upływie trzech lat od powtórnej sprzedaŝy lokalu) podjęto działania mające na celu wyjaśnienie, czy zachodzą przesłanki uzasadniające Ŝądanie zwrotu bonifikaty. (dowód: akta kontroli str. 223 226, 380 396, 626 651) Zdaniem NIK, brak uregulowań w zakresie prowadzenia monitoringu wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi oraz opisana wyŝej nieprawidłowość wskazują na brak rzetelności działań w powyŝszym zakresie. Ocena cząstkowa Opis stanu faktycznego Ocena cząstkowa Wnioski pokontrolne NajwyŜsza Izba Kontroli ocenia pozytywnie, mimo stwierdzonej nieprawidłowości, działalność kontrolowanej jednostki w badanym obszarze. 4. Egzekwowanie obowiązku zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty. 4.1. W okresie objętym kontrolą Urząd podjął działania związane z Ŝądaniem zwrotu udzielonej bonifikaty we wszystkich trzech przypadkach dotyczących sprzedaŝy lokali z bonifikatą z lat 2007 2009. W kaŝdym przypadku waloryzacji naleŝnych kwot dokonano w sposób określony w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. 4.2. Wartość zwaloryzowanych bonifikat w ww. trzech przypadkach objętych Ŝądaniem wyniosła łącznie 122,5 tys. zł, z czego zwrócona została kwota 79,7 tys. zł (65,1%), a w stosunku do pozostałej kwoty 42,8 tys. zł (34,9%) prowadzone są działania w celu jej wyegzekwowania 36. (dowód: akta kontroli str. 223 226, 397 428, 639 651) NajwyŜsza Izba Kontroli ocenia pozytywnie działalność kontrolowanej jednostki w badanym obszarze. IV. Wnioski Przedstawiając powyŝsze oceny i uwagi wynikające z ustaleń kontroli, NajwyŜsza Izba Kontroli, na podstawie art. 53 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 23 grudnia 1994 r. o NajwyŜszej Izbie Kontroli 37, wnosi o: 1. Zaprzestanie pobierania od najemców opłat na poczet sfinansowania kosztów przygotowania lokali do sprzedaŝy (tj. zaliczek na sporządzenie operatów szacunkowych). 2. Podjęcie działań w celu uregulowania systemu monitoringu wtórnego obrotu lokalami mieszkalnymi. 3. Wyjaśnienie czy zachodzą przesłanki uzasadniające Ŝądanie zwrotu udzielonej bonifikaty w odniesieniu do dziewięciu zbywców lokali mieszkalnych, a w przypadku ich zaistnienia, wyegzekwowanie obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. 36 Przygotowywany jest pozew do sądu w celu wyegzekwowania naleŝności. 37 Dz. U. z 2012 r., poz.82, ze zm., zwana dalej ustawą o NIK. 10

Prawo zgłoszenia zastrzeŝeń Obowiązek poinformowania NIK o sposobie wykorzystania uwag i wykonania wniosków V. Pozostałe informacje i pouczenia Wystąpienie pokontrolne zostało sporządzone w dwóch egzemplarzach; jeden dla kierownika jednostki kontrolowanej, drugi do akt kontroli. Zgodnie z art. 54 ustawy o NIK, kierownikowi jednostki kontrolowanej przysługuje prawo zgłoszenia na piśmie umotywowanych zastrzeŝeń do wystąpienia pokontrolnego, w terminie 21 dni od dnia jego przekazania. ZastrzeŜenia zgłasza się do dyrektora Delegatury NIK w Katowicach. Zgodnie z art. 62 ustawy o NIK, proszę o poinformowanie NajwyŜszej Izby Kontroli Delegatury w Katowicach, w terminie 21 dni od otrzymania wystąpienia pokontrolnego, o sposobie wykorzystania uwag i wykonania wniosków pokontrolnych oraz o podjętych działaniach lub przyczynach niepodjęcia tych działań. W przypadku wniesienia zastrzeŝeń do wystąpienia pokontrolnego, termin przedstawienia informacji liczy się od dnia otrzymania uchwały o oddaleniu zastrzeŝeń w całości lub zmienionego wystąpienia pokontrolnego. Katowice, dnia 25 czerwca 2014 r. Kontroler Waldemar Góra Specjalista kontroli państwowej NajwyŜsza Izba Kontroli Delegatura w Katowicach... 11