Prawo rzeczowe repetytorium redakcja Michał Araszkiewicz Dominika Mróz Warszawa 2010
Spis treści Wykaz skrótów... 11 Wstęp... 13 Rozdział 1 PRAWA RZECZOWE. CHARAKTERYSTYKA OGÓLNA... 15 1. Rodzaje praw rzeczowych... 15 2. Istota praw rzeczowych... 15 2.1. Przedmiot praw rzeczowych... 15 2.1.1. Rzeczy... 15 2.1.2. Prawa... 16 2.2. Skuteczność praw rzeczowych... 16 2.2.1. Skuteczność praw rzeczowych w przypadku zbycia/nabycia rzeczy 17 2.2.2. Skuteczność w przypadku egzekucji z rzeczy... 17 3. Kolizja praw... 17 4. Zasady prawa rzeczowego... 18 4.1. Zasada numerus clausus praw rzeczowych... 18 4.2. Zasada jawności praw rzeczowych... 18 Rozdział 2 PRAWO WŁASNOŚCI... 19 1. Pojęcie i istota prawa własności... 19 1.1. Własność w znaczeniu cywilistycznym... 19 1.2. Przymioty prawa własności... 19 1.3. Aspekty prawa własności... 20 1.4. Konstrukcja stosunku prawno-własnościowego... 20 2. Rodzaje własności... 20 3. Granice prawa własności... 21 3.1. Granice przestrzenne... 21 3.2. Ograniczenia z uwagi na prawo sąsiedzkie... 22 3.2.1. Obowiązki wynikające z zasad sąsiedzkiej koegzystencji... 22 3.2.2. Immisje... 23 3.2.2.1. Rodzaje immisji... 23 3.2.2.2. Granica dopuszczalnego oddziaływania... 24
3.2.2.3. Roszczenia w przypadku przekroczenia granicy dopuszczalnego oddziaływania... 24 3.2.2.4. Zbieg przepisów... 25 3.2.3. Droga konieczna... 26 3.2.4. Przekroczenie granicy... 27 3.2.5. Obowiązek współdziałania przy rozgraniczaniu nieruchomości... 28 3.3. Ustawowe ograniczenia prawa własności (wybrane)... 28 4. Nabycie i utrata prawa własności... 30 4.1. Nabycie prawa własności... 30 4.1.1. Rodzaje nabycia prawa własności... 31 4.1.2. Pierwotne nabycie prawa własności... 31 4.1.3. Nabycie pochodne przeniesienie własności... 35 4.1.3.1. Doktrynalne konstrukcje pochodnego nabycia prawa własności... 35 4.1.3.2. Problem wpisu do księgi wieczystej w przypadku przeniesienia własności nieruchomości... 36 4.1.3.3. Wpływ umowy zobowiązującej na skuteczność umowy przenoszącej własność nieruchomości... 36 4.1.3.4. Zasada kauzalności... 37 4.1.3.5. Skutki późniejszego upadku umowy zobowiązującej dla umowy rozporządzającej... 38 4.1.3.6. Wymogi formalne przeniesienia prawa własności... 40 4.1.3.7. Nabycie własności od osoby nieuprawnionej... 41 4.2. Utrata prawa własności... 48 5. Ochrona prawa własności... 49 5.1. Naruszenie prawa własności... 49 5.2. Cywilnoprawna ochrona własności... 49 5.2.1. Cywilnoprawna ochrona prawa własności na gruncie k.c.... 49 5.2.1.1. Roszczenie windykacyjne... 50 5.2.1.2. Roszczenie negatoryjne... 54 5.2.1.3. Roszczenia uzupełniające... 56 Rozdział 3 WSPÓŁWŁASNOŚĆ... 60 Rozdział 4 LOKALE... 77 1. Rodzaje nieruchomości (art. 46 1 k.c.)... 77 2. Nieruchomości lokalowe wiadomości ogólne... 77 3. Powstanie odrębnej własności lokali... 78 4. Skutki ustanowienia odrębnej własności lokali... 80 5. Prawa i obowiązki właścicieli lokali... 83 6. Zarząd nieruchomością wspólną... 85
6.1. Rodzaje zarządu... 85 6.2. Zarząd umowny... 85 6.3. Zarząd ustawowy... 85 6.4. Zarząd przymusowy nieruchomością wspólną... 89 Rozdział 5 KSIĘGI WIECZYSTE... 90 1. Wiadomości ogólne... 90 1.1. Funkcje ksiąg wieczystych... 90 1.2. Księgi wieczyste a ewidencja gruntów i budynków... 90 1.3. Ewidencja gruntów i budynków... 91 1.4. Kataster nieruchomości... 91 1.5. Nazwa... 92 1.6. Źródła prawa... 92 1.7. Ustrój ksiąg wieczystych... 92 2. Zasady ustrojowe ksiąg wieczystych... 93 2.1. Zasada jurysdykcji sądów powszechnych... 93 2.2. System realny ksiąg wieczystych... 94 2.3. Zasada powszechności ksiąg wieczystych... 95 2.4. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości... 96 2.5. Struktura księgi wieczystej... 96 2.5.1. Elektroniczna księga wieczysta... 97 2.6. Zasada jawności ksiąg wieczystych... 107 3. Materialnoprawne zasady ksiąg wieczystych... 109 3.1. Zasada wpisu... 109 3.2. Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 u.k.w.h.)... 116 3.3. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.)... 122 3.4. Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych... 128 Rozdział 6 UŻYTKOWANIE WIECZYSTE... 132 1. Ogólna charakterystyka użytkowania wieczystego... 132 2. Przedmiot i podmioty użytkowania wieczystego... 133 3. Powstanie użytkowania wieczystego... 134 4. Przeniesienie użytkowania wieczystego... 141 5. Treść użytkowania wieczystego... 141 6. Ochrona użytkowania wieczystego... 149 7. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego... 149
Rozdział 7 OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE... 152 1. Miejsce ograniczonych praw rzeczowych w systemie prawa... 152 2. Zasada numerus clausus... 152 3. Podziały ograniczonych praw rzeczowych... 153 4. Przedmiot ograniczonych praw rzeczowych... 154 5. Powstanie ograniczonych praw rzeczowych... 155 6. Przeniesienie ograniczonych praw rzeczowych... 156 7. Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych... 157 8. Wygaśnięcie praw rzeczowych ograniczonych... 161 9. Ochrona ograniczonych praw rzeczowych... 162 Rozdział 8 UŻYTKOWANIE... 163 1. Ogólna charakterystyka prawna użytkowania... 163 2. Rodzaje użytkowania ze względu na podmiot... 164 3. Ustanowienie użytkowania... 164 4. Przedmiot użytkowania... 165 5. Wykonywanie użytkowania i stosunki obligacyjne pomiędzy użytkownikiem a właścicielem... 166 6. Zasady szczególne odnoszące się do użytkowania przez osoby fizyczne... 166 7. Wygaśnięcie użytkowania... 168 Rozdział 9 SŁUŻEBNOŚCI... 169 1. Podziały służebności... 169 2. Służebności gruntowe... 170 3. Służebności osobiste... 172 4. Służebność przesyłu... 175 Rozdział 10 ZASTAW... 176 1. Rodzaje i istota zastawu... 176 1.1. Rodzaje zastawu... 176 1.2. Istota zastawu... 176 2. Zastaw umowny... 177 2.1. Rodzaje zastawu umownego... 177 2.2. Zastaw zwykły... 177 2.3. Zastaw rejestrowy... 181 2.4. Zastaw na statkach informacje podstawowe (art. 76 89 k.m.)... 188 3. Zastaw ustawowy... 189 4. Zastaw skarbowy... 189
Rozdział 11 HIPOTEKA... 191 1. Zasady charakteryzujące naturę hipoteki... 191 2. Powstanie hipoteki... 194 3. Przedmiot hipoteki... 196 4. Zakres obciążenia hipoteką... 203 5. Hipoteka łączna... 203 6. Hipoteka kaucyjna... 206 7. Przelew wierzytelności hipotecznej... 207 8. Zmiana treści wierzytelności hipotecznej... 210 9. Ochrona hipoteki... 212 10. Wygaśnięcie hipoteki... 213 Rozdział 12 SPÓŁDZIELCZE PRAWA DO LOKALU... 215 1. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu... 215 2. Dopuszczalność zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i jego konsekwencje... 216 3. Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu... 217 Rozdział 13 POSIADANIE... 219 1. Istota posiadania... 219 2. Rodzaje posiadania... 220 2.1. Rodzaje posiadania i związane z nim skutki prawne... 220 2.2. Przekształcenie posiadania... 221 2.3. Posiadanie a dzierżenie albo władztwo prekaryjne... 222 3. Współposiadanie... 223 3.1. Rodzaje współposiadania... 223 3.2. Posiadanie łączne... 223 4. Elementy posiadania... 224 5. Przedmiot posiadania... 224 5.1. Rzeczy... 224 5.2. Prawa... 224 6. Konsekwencje prawne związane z posiadaniem... 225 6.1. Domniemania związane z posiadaniem... 225 6.2. Fikcja prawna... 226 7. Nabycie i przeniesienie posiadania (art. 348 351 k.c.)... 226 7.1. Sposoby nabycia posiadania... 227 8. Rozliczenia między właścicielem a posiadaczem (zob. art. 224 228 k.c.)... 227 8.1. Problem roszczeń posiadacza w stosunku do właściciela rzeczy art. 226 227 k.c.... 227
9. Ochrona posiadania... 228 9.1. Naruszenie posiadania... 228 9.2. Prewencyjna ochrona posiadania... 228 9.3. Ochrona posiadania uwagi ogólne... 229 9.3.1. Ochrona pozasądowa... 230 9.3.2. Ochrona sądowa... 230 9.3.2.1. Legitymacja czynna... 231 9.3.2.2. Legitymacja bierna... 232 9.3.2.3. Roszczenia mogące być treścią powództwa posesoryjnego.. 232 9.3.2.4. Termin wniesienia powództwa posesoryjnego... 233 9.3.2.5. Problem odszkodowania za naruszenie posiadania... 233 9.3.2.6. Problem ewentualnej kumulacji roszczenia posesoryjnego z innymi roszczeniami... 234 9.3.2.7. Problem badania prawa przez sąd w procesie posesoryjnym 235 9.3.2.8. Orzeczenia w procesie posesoryjnym... 236 9.3.2.9. Przypadek wzajemnego naruszania posiadania przez posiadaczy... 236 9.3.2.10. Problem dopuszczalności ochrony posesoryjnej pomiędzy współposiadaczami... 237 9.3.2.11. Ponowne dokonanie naruszenia posiadania... 237 10. Problem dziedziczności posiadania... 238 Wybrana literatura przedmiotu... 239 10
WSTĘP Prawo rzeczowe stanowi ten z działów prawa cywilnego, który pełni jedną z najistotniejszych ról w obrocie profesjonalnym, półprofesjonalnym i powszechnym. Prawo rzeczowe reguluje bowiem jedne z najważniejszych stosunków prawnych, mających znaczenie zarówno dla pewności stanu prawnego (nabycie własności rzeczy ruchomej od nieuprawnionego, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych), jak i szeroko rozumianego obrotu określonymi dobrami (umowy przenoszące własność, rzeczowe zabezpieczenia wierzytelności, umowy o ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych itp.). Każdy z nas jest podmiotem prawa własności, czy też innego prawa rzeczowego, i wykonuje uprawnienia z niego wynikającego. To powoduje, że znajomość tego działu prawa cywilnego jest niezbędna. Prawo rzeczowe stanowi też kursowy przedmiot akademicki w ramach prawa cywilnego. Dodać należy, iż jest to materia bardzo obszerna i skomplikowana, zawarta nie tylko w kodeksie cywilnym, ale także w wielu innych aktach normatywnych. W konsekwencji, przepisy prawa rzeczowego budzą wiele wątpliwości interpretacyjnych w praktyce. Proponowane repetytorium zostało przygotowane z myślą o studentach przystępujących do egzaminów kursowych z przedmiotu prawo cywilne. Opracowane w przystępnej formie wykresy i tabele mogą ułatwić zrozumienie całości materiału z zakresu prawa rzeczowego. Repetytorium może być też pomocne dla absolwentów studiów prawniczych przygotowujących się do egzaminów na aplikacje, czy też do końcowych egzaminów zawodowych. Repetytorium może także stanowić przystępne źródło informacji dla wszystkich, którzy chcieliby poznać podstawowe instytucje prawa rzeczowego. Autorzy 13
Rozdział 1 PRAWA RZECZOWE. CHARAKTERYSTYKA OGÓLNA 1. Rodzaje praw rzeczowych Tytuł księgi II k.c. brzmi: Własność i inne prawa rzeczowe; inne niż prawo własności prawa rzeczowe zostały wymienione w art. 244 1 k.c. (użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka) jako ograniczone prawa rzeczowe (iura in re aliena). 2. Istota praw rzeczowych 2.1. Przedmiot praw rzeczowych Przedmiotem praw rzeczowych są rzeczy, a w niektórych przypadkach także i prawa. 2.1.1. Rzeczy Przedmiotem praw rzeczowych mogą być w zasadzie tylko rzeczy w rozumieniu k.c.; możliwe jest natomiast odpowiednie stosowanie przepisów prawa rzeczowego do innych dóbr materialnych, np. zwierzyna (art. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt 1 ), kopaliny, energia, woda płynąca itd.; pojęcie rzeczy na gruncie k.c. należy rozumieć zgodnie z art. 45 k.c.; chodzi więc o rzeczy materialne, istniejące oraz wyodrębnione w sposób naturalny lub sztuczny spośród innych składników przyrody; rzeczy znajdujące się poza obrotem, czyli tzw. res extra commercium, mogą być przedmiotem własności, ale w takim przypadku podmiotem własności mogą być jedynie określone osoby, np. Skarb Państwa, gmina; lub też konieczne jest specjalne pozwolenie, dla możliwości nabycia własności takiej rzeczy np. pozwolenie na 1 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o ochronie zwierząt (tekst jedn.: Dz. U. z 2003 r., Nr 106, poz. 1002, z późn. zm.). 15
Paulina Święcicka posiadanie broni; rzeczy takie nie mogą być jednak przedmiotem umowy, mającej na celu przeniesienie własności; umowa taka będzie ex lege nieważna. rzecz samoistna/jednolita (ruchomość i nieruchomość) art. 45, 46, 46 1 k.c. część składowa art. 47 50 k.c. przynależność art. 51 52 k.c. rzecz zbiorowa, zbiór rzeczy może być przedmiotem praw rzeczowych, jeśli jest: materialna, istniejąca i samoistna, znajdująca się w obrocie prawnym, tzw. res in commercio, wyodrębniona fizycznie i prawnie; sama nie może być odrębnym przedmiotem praw rzeczowych; dzieli los prawny rzeczy głównej, z którą jest trwale połączona; może stanowić przedmiot posiadania oraz stosunków obligacyjnych; może być samodzielnym przedmiotem praw rzeczowych; często, na mocy konkretnych przepisów, prawo dotyczące rzeczy głównej obejmuje i przynależności; przedmiotem praw rzeczowych są poszczególne rzeczy składające się na całość zbioru; jako całość może być przedmiotem czynności prawnych; zob. uchwała 7 sędziów SN z dnia 9 grudnia 1986 r., III CZP 61/86, OSNC 1987, nr 9, poz. 129. 2.1.2. Prawa zbiór praw prawo związane z własnością nieruchomości np. przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne np. służebność gruntowa; udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości gruntowej w przypadku odrębnej własności lokalu przedsiębiorstwo jako całość nie może być przedmiotem prawa własności, pomimo że jako całość może stanowić przedmiot obrotu (art. 55 1 55 2 k.c.); w przypadku gospodarstwa rolnego przedmiotem obrotu mogą być jedynie poszczególne rzeczy i prawa wchodzące w jego skład; uznawane jest za jej część składową; zob. tabela 2.1.1. 2.2. Skuteczność praw rzeczowych Charakterystyczna dla praw rzeczowych jest ich skuteczność erga omnes, co oznacza, że w przypadku naruszenia jakiegoś prawa rzeczowego przez jakikolwiek podmiot inny niż właściciel, nie jest istotne czy podmiot, który dopuścił się tego naruszenia, 16
Paulina Święcicka jest winny; ochrona ma bowiem charakter obiektywny; inaczej mówiąc, dopuszczalność roszczenia o ochronę prawa rzeczowego nie zależy od winy podmiotu. 2.2.1. Skuteczność praw rzeczowych w przypadku zbycia/nabycia rzeczy Skuteczność względem nabywcy rzeczy: zasadą jest, że prawo rzeczowe idzie za rzeczą, tak więc w przypadku zbycia rzeczy jest ono skuteczne względem każdego nabywcy rzeczy; niektóre prawa obligacyjne oraz niektóre roszczenia na mocy przepisów szczególnych lub poprzez wpis do księgi wieczystej uzyskują taką skuteczność erga omnes, zgodnie z art. 16 i 17 u.k.w.h. 2.2.2. Skuteczność w przypadku egzekucji z rzeczy W przypadku egzekucji prawa rzeczowe co do zasady wygasają; a contrario prawa względne (obligacyjne) trwają pomimo sprzedaży nieruchomości; wyjątkowo: na podstawie przepisów k.p.c. niektóre prawa rzeczowe, przy spełnieniu określonych wymogów, pozostają w mocy; zob. art. 1000 k.p.c. 3. Kolizja praw W przypadku kolizji praw konieczne jest ustalenie, jaki charakter ma dane prawo: kolizja dwóch praw rzeczowych kolizja prawa rzeczowego i prawa obligacyjnego rozstrzygnięcie kolizji między prawami rzeczowymi następuje na podstawie przepisów k.c. i ustaw szczególnych, ustalających ich pierwszeństwo; co do zasady: 1) prawo, które powstało wcześniej ma pierwszeństwo przed prawem, które powstało później; 2) prawo wpisane do księgi wieczystej ma pierwszeństwo przed prawem niewpisanym; 3) jeśli oba prawa zostały wpisane do księgi wieczystej, pierwszeństwo ma prawo wpisane na podstawie wniosku, który został złożony wcześniej; istnieją liczne wyjątki od tych zasad, w szczególności niektóre prawa uzyskują szczególne pierwszeństwo, np. z uwagi na podmiot, któremu przysługują. prawo rzeczowe zawsze jest silniejsze od prawa obligacyjnego i ma pierwszeństwo, chyba że istnieje tytuł obligacyjny, który jest skuteczny wobec uprawnionego z tytułu prawa rzeczowego. 17