Capital Park S.A. Monitoring kredytowy 1H2015 Celem raportu jest przybliżenie aktualnej sytuacji kredytowej Grupy Capital Park (Grupa, Grupa CP) oraz spółki Capital Park S.A. (Spółka, Capital Park, CP) wraz ze szczególnym umiejscowieniem w niej oceny ryzyka kredytowego dla wyemitowanych obligacji. Pierwsza część raportu poświęcona jest opisowi wyników finansowych Grupy CP za okres 3Q2015. W kolejnej części skupiono się na analizie sytuacji bilansowej od strony pasywów, ocenie kluczowych miar kredytowych, analizie zapadalności zadłużenia w kontekście aktualnej płynności finansowej oraz ocenie kowenantów obligacyjnych. Na końcu przedstawiono najistotniejsze wydarzenia z punktu widzenia obligatariuszy. Sytuacja kredytowa w pigułce Na koniec września wskaźnik bieżącej płynności Grupy CP wynosił 1,7x (1,9x na koniec czerwca), a płynności natychmiastowej wynosi 0,7x (1,1x na koniec czerwca). Spadek wskaźników płynności w stosunku do stanu na koniec czerwca wynikał z konieczności spłaty pozostałych 10,0 mln zł obligacji serii A w lipcu br. oraz z poniesienia nakładów finansowych na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum. W dniu 28.08.2015 r. bank Pekao S.A. uruchomił pierwszą transze kredytu i tym samym przejął finansowanie Delty. W połowie 3Q2015 Grupa CP oddała do użytkowania projekt wielofunkcyjny Royal Wilanów (aktualne obłożenie powierzchni biurowej 67%, a powierzchni handlowej 89%), co przełożyło się na wzrost przychodów z najmu, które wzrosły o ponad 50% w stosunku do przychodów w 9M2014 i 12% w stosunku do 2Q2015. Wzrost przychodów powinien być również widoczny w 4Q2015. Planowany termin oddania do użytkowania Delty w kompleksie Eurocentrum to grudzień br. Oddanie Delty przełoży się na dalszy wzrost przychodów w 1Q2016. Wyższe koszty odsetkowe (wzrost o 124% w stosunku do 9M2014) były wynikiem oddania do użytkowania Royal Wilanów, gdyż koszty odsetek od kredytu nie są już kapitalizowane. Według naszych oczekiwań wzrost kosztów odsetkowych nastąpi również w 4Q2015 oraz 1Q2016 po oddaniu Delty. Kowenanty, których jednoznaczna weryfikacja była możliwa pozostały nienaruszone. Wskaźniki długu netto do kapitałów własnych Grupy oraz Spółki wyniosły odpowiednio 0,97 oraz 0,25 i nie przekroczyły wartości określonych w kowenantach (odpowiednio 1,2 oraz 0,35). Wyemitowane obligacje Seria Kwota nominalna (mln zł) B 35,0 C 20,0 D 53,9 E 11,1 F 33,1 G 1,9 % WIBOR6M + 5,5% WIBOR6M + 5,3% WIBOR3M + 4,3% WIBOR3M + 4,3% WIBOR3M + 4,3% WIBOR3M + 4,3% 20 listopada 2015 r. Termin wykupu 2017-06-13 2017-09-23 2017-12-23 2018-03-18 2018-06-03 2018-08-14 Wszystkie serie notowane na Catalyst. Seria A została w całości spłacona w dniu 9 lipca 2015 r. w pozostałej do wykupu kwocie 10 mln zł. Źródło: Sprawozdanie finansowe CP za 3Q2015. STRUKTURA AKCJONARIATU NA 13.11.2015 r. % kapitału akcyjnego % głosów CP Holding S. á r. l.* 72,97% 71,10% Jan Motz 2,66% 5,15% Jerzy Kowalski 2,65% 2,58% Michał Koślacz 0,30% 0,30% Marcin Juszczyk 0,29% 0,28% Pozostali 21,13% 20,59% * - współkontrolowany przez Fundusze Patron Źródło: Sprawozdanie finansowe CP za 3Q2015. PROFIL SPÓŁKI Grupa Capital Park jest inwestorem i deweloperem działającym na rynku nieruchomości w Polsce. Głównym przedmiotem działalności Grupy jest nabywanie nieruchomości ze znacznym potencjałem budowy wartości, np. poprzez zmianę warunków zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie pozwolenia na budowę, budowę nowych lub przebudowę istniejących obiektów, lub poprawę zarządzania istniejącymi budynkami. Magdalena Sadowska Analityk, Doradca Inwestycyjny licencja nr 418 +48 783 990 375 magdalena.sadowska@noblesecurities.pl 1
Wśród możliwych do wykorzystania źródeł płynności w pierwszej kolejności należy wymienić rosnące przychody z wynajmu powierzchni, które po oddaniu Delty w Eurocentrum dalej będą się zwiększać. Ponadto, na początku września Spółka poinformowała o planie sprzedaży kompleksu Eurocentrum, który może nastąpić już w 2016 r. Środki ze sprzedaży nieruchomości mają zostać wykorzystane w pierwszej kolejności na spłatę kredytów zaciągniętych na budowę nieruchomości oraz na wykup obligacji, których celem było finansowanie budowy poszczególnych etapów kompleksu biurowego Eurocentrum. Co więcej, Spółka nie wyklucza też sprzedaży Royal Wilanów, która również może mieć miejsce już w 2016 r. Nadwyżka wartości księgowej Eurocentrum i Royal Wilanów nad wartością kredytów zaciągniętych na ich budowę wynosi ok. 491,2 mln zł. Dług netto Grupy CP na koniec września wyniósł 912,1 mln zł, a dług netto pomniejszony o wartość kredytów zaciągniętych na budowę Eurocentrum i Royal Wilanów wynosi ok. 365,0 mln zł. Wyniki finansowe Wybrane dane z rachunku zysków o strat Grupy Capital Park. (tys. zł) 9M15 9M14 Przychody z wynajmu nieruchomości Koszty funkcjonowania nieruchomości 9M15/ 9M14 3Q15 3Q14 3Q15/ 3Q14 2014 2013 54 502 35 789 52% 19 506 14 117 38% 54 833 38 722 (14 761) (10 004) 48% (4 976) (4 200) 18% (13 312) (9 444) Zysk operacyjny netto 39 741 25 785 54% 14 530 9 917 47% 41 521 29 278 Strata/zysk z aktualizacji wyceny nieruchomości (32 862) 12 697 15 250 (152) (60 976) 25 323 Koszty odsetek (24 904) (11 101) 124% (7 287) (4 634) 57% (18 906) (15 568) Strata/zysk brutto (31 797) 13 308 3 123 (127) (64 371) 33 472 Strata/zysk netto (34 559) 10 433 4 474 (327) (63 615) 27 448 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. Przychody z wynajmu Grupy Capital Park w 3Q2015 wyniosły 19,5 mln zł względem 14,1 mln zł w analogicznym okresie rok wcześniej. W okresie 9 miesięcy 2015 r. Grupa osiągnęła przychody z wynajmu na poziomie 54,5 mln zł vs 35,8 mln zł w analogicznym okresie 2014 r. Wzrost przychodów z wynajmu powierzchni w projektach handlowych z 17,1 mln zł w 9M2014 do 21,8 mln zł w 9M2015 (wzrost o 28%) spowodowany był zakupem dwóch nowych nieruchomości komercyjnych w Toruniu oraz Olsztynie w 2H2014 oraz oddaniem do użytkowania lokalnego centrum handlowego Vis à Vis w Łodzi w grudniu 2014 r. (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 93%). Przychody z wynajmu powierzchni w projektach biurowych wzrosły z 16,9 mln zł w 9M2014 do 28,6 mln zł w 1H2015 (wzrost o 69%) w skutek oddania do użytkowania budynku biurowego Beta i Gama w kompleksie Eurocentrum w 2Q2014 (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 76%). Ponadto, w 3Q2015 Grupa CP skomercjalizowała ok. 6% powierzchni w budynku Alpha w kompleksie Eurocentrum (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 81%). Wzrost powierzchni wynajętej nastąpił na skutek obniżenia stawek czynszu dla nowo wynajmowanych powierzchni do ok. 12 13 EUR/m 2. Wzrost przychodów z wynajmu powierzchni w projektach wielofunkcyjnych z 1,7 mln zł w 9M2014 do 4,1 mln zł w 9M2015 (wzrost o 146%) spowodowany był pozyskaniem nowych najemców dla budynku wielofunkcyjnego w Warszawie przy ul. Sobieskiego (aktualny poziom komercjalizacji wynosi 96%) oraz oddaniem do użytkowania nowego budynku wielofunkcyjnego Royal Wilanów w połowie 3Q2015 (aktualny poziom komercjalizacji powierzchni biurowych wynosi 67%, a powierzchni handlowych 89%). Znaczny wzrost przychodów z wynajmu powierzchni w projektach wielofunkcyjnych (1,9 mln zł w samym 3Q2015) jest zgodny z naszymi oczekiwaniami. 2
Struktura przychodów z wynajmu Grupy Capital Park. (tys. zł) Udział Udział 9M2015 w 9M2015 w 9M2014 9M2014 y-o-y Projekty handlowe 62% 21 808 79% 17 078 28% Projekty biurowe 82% 28 643 78% 16 916 69% Projekty wielofunkcyjne 12% 4 051 8% 1 679 141% Projekty pozostałe 0% 0 1% 116 Źródło: Skonsolidowane sprawozdanie Grupy Capital Park na koniec 3Q2015. W 9M2015 Grupa CP odnotowała stratę na aktualizacji wyceny nieruchomości w wysokości 32,91 mln zł (w 1H2015 strata z aktualizacji wyceny nieruchomości wyniosła 48,1 mln zł), która w dużym stopniu wynikały ze spadku kursu EUR/PLN. Kurs EUR/PLN na dzień 31.12.2014 r. wynosił 4,2623 natomiast na dzień 30.09.2015 r. odpowiednio 4,2386. Wrażliwość wyceny nieruchomości na kurs EUR/PLN wynika z faktu, że wycena większości nieruchomości inwestycyjnych jest denominowana w EUR (czynsze stanowiące podstawę tejże wyceny są również denominowane w EUR). W konsekwencji, każde wahanie kursu EUR/PLN generuje zysk z wyceny w kwartałach, w których występuje umocnienie kursu EUR względem PLN oraz stratę w kwartałach, w których występuje osłabienie kursu EUR względem PLN. Koszty odsetkowe wzrosły z 11,1 mln zł w 9M2014 do 24,9 mln zł w 9M2015. Wzrost kosztów odsetkowych spowodowany był zakończeniem budynku biurowego Beta i Gama w kompleksie Eurocentrum w 2Q2014 oraz projektu wielofunkcyjnego Royal Wilanów w 3Q2015, co spowodowało, że odsetki od kredytów nie są już kapitalizowane tylko zaliczane do kosztów finansowych. Z uwagi na fakt, iż projekt Royal Wilanów został oddany w połowie 3Q2015, a planowany termin oddania do użytkowania budynku Delta w kompleksie Eurocentrum to grudzień 2015 r. przewidujemy dalszy wzrost kosztów odsetkowych odpowiednio w 4Q2015 oraz 1Q2016. Wybrane dane z rachunku przepływów pieniężnych Grupy Capital Park. (tys. zł) 9M15 9M14 3Q15 3Q14 2014 2013 CFO 9 002 13 076 6 631 12 783 22 632 10 483 CFI (247 665) (238 208) (97 289) (72 493) (279 595) (53 471) CFF 124 722 269 729 53 136 3 767 358 535 46 652 Przepływy pieniężne netto razem (113 941) 44 597 (37 522) (55 943) 101 572 3 664 Środki pieniężne na początek okresu 169 586 68 014 93 167 168 555 68 014 64 350 Środki pieniężne na koniec okresu 55 645 112 611 55 645 112 611 169 586 68 014 Źródło: Skonsolidowane sprawozdania Grupy Capital Park. W ciągu 9M2015 Grupa CP w toku działalności operacyjnej wygenerowała środki pieniężne o wartości równej 9,0 mln zł (w samym 3Q2015 CFO wyniósł 6,6 mln zł). Przepływy pieniężne z działalności inwestycyjnej w 9M2015wyniosły -247,7 mln zł. Na CFI w przeważającej większości składały się wydatki na nabycie inwestycji w nieruchomości, które w 9M2015 wyniosły -242,4 mln zł, w tym -90,3 mln zł w samym 3Q2015. Na przepływy z działalności finansowej w wysokości 124,7 mln zł składały się wpływy z emisji obligacji (46,1 mln zł), wpływy z kredytów i pożyczek (197,0 mln zł), wypłata dywidendy dla posiadaczy certyfikatów REIA FIZ AN (-4,5 mln zł), odsetki (-28,3 mln zł), wykup obligacji serii A (-65,0 mln zł) oraz spłata kredytów, pożyczek i zobowiązań leasingowych (-20,6 mln zł). W ciągu 9M2015 środki pieniężne Grupy CP spadły o 113,9 mln zł i na koniec września b.r. wyniosły 55,6 mln zł. Spadek środków pieniężnych spowodowany był przede wszystkim wydatkami na dokończenie projektu RW i budowę budynku biurowego Delta w kompleksie Eurocentrum, który do dnia uruchomienia kredytu w Pekao S.A. (28.08.2015 r.) finansowany był ze środków własnych. Drugim istotnym czynnikiem spadku poziomu gotówki w tym okresie był wykup obligacji serii A. 3
1 900 1 800 1 700 1 600 1 500 1 400 1 300 1 200 1 620 31.12.2014 Nakłady inwestycyjne Źródło: Prezentacja wyników za 3Q2015 Grupy Capital Park. Wzrost wartości portfela nieruchomości 223-2 -10-16 Sprzedaż nieruchomości Różnice kursowe Odpis aktualizujący 1 815 30.09.2015 Nakłady inwestycyjne w trzech kwartałach 2015 r. wyniosły 223 mln zł. Strata z tytułu sprzedaży nieruchomości wyniosła 2 mln zł i dotyczyła sprzedaży dwóch projektów w Gdyni i Grudziądzu, które nie stanowiły podstawowej działalności Grupy CP. Spadek kursu EUR/PLN, który wpływa na wycenę nieruchomości inwestycyjnych Grupy CP, spowodował stratę w 9M2015 w wysokości 10 mln zł. Odpis aktualizujący wartość portfela nieruchomości w 9M2015 wyniósł 16 mln zł. Ok. 49% nakładów inwestycyjnych zostało poniesionych na dokończenie projektu wielofunkcyjnego Royal Wilanów, który został oddany do użytkowania w połowie sierpnia br. Ok. 37% nakładów inwestycyjnych zostało poniesionych na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum, który ma zostać oddany do użytkowania w grudniu 2015 r. W dniu 28.08.2015 r. Grupa CP uruchomiła pierwszą transzę kredytu budowlanego w Pekao S.A. w celu dalszego finansowania budowy budynku Delta. Umowa kredytu w Pekao S.A. dotyczy finansowania w wysokości 36,3 mln EUR i podzielona jest na dwie transze: 129,2 mln zł kredyt budowlany i 5,6 mln EUR refinansowanie istniejącego zobowiązania. Do dnia 30.09.2015 r. uruchomiono łącznie 19,5 mln zł kredytu oraz transzę w wysokości 5,6 mln EUR z przeznaczeniem na refinansowanie istniejącego zobowiązania. Ostateczny termin spłaty dla ostatniej jego transzy przypada na dzień 31.03.2021 r. Struktura nakładów inwestycyjnych w 9M2015 EC Beta & Gamma, 4% Royal Wilanów, 49% 223 mln zł EC Delta, 37% Nabycie nowych nieruchomości, 4% Inne, 2% ArtN, 4% Źródło: Prezentacja wyników za 3Q2015 Grupy Capital Park. 4
Sytuacja kredytowa Zadłużenie odsetkowe 1000 800 600 400 200 0 Dług odsetkowy Grupy CP (mln zł) oraz dług netto/kapitały własne 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Zobowiązania długoterminowe Zobowiązania krótkoterminowe DN/KW Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Na dzień 30.09.2015 r. dług odsetkowy Grupy Capital Park wynosił 967,8 mln zł (vs 898,4 mln zł na dzień 30.06.2015 r.) i składał się z: kredytów bankowych (764,1 mln zł vs 688,6 mln zł na koniec czerwca br.), zobowiązań leasingowych (42,0 mln zł vs 42,3 mln zł na koniec czerwca br.), pochodnych instrumentów finansowych 1 (IRS, 8,5 mln zł vs 6,5 mln zł na koniec czerwca br.) oraz obligacji (153,1 mln zł vs 161,0 mln zł na koniec czerwca br.). Na koniec września 2015 r. długoterminowe zobowiązania finansowe wynosiły 931,7 mln zł (864,1 mln zł na koniec czerwca br.) i stanowiły 96% wszystkich zobowiązań finansowych, a krótkoterminowe zobowiązania finansowe wyniosły 36,1 mln zł (34,3 mln zł na koniec czerwca br.). Przewaga zobowiązań długoterminowych wpisuje się w profil działalności Grupy CP. Okres realizacji projektów od momentu rozpoczęcia budowy do skomercjalizowania i rozpoczęcia generowania środków, a następnie sprzedaży ma charakter długoterminowy. Struktura zadłużenia odsetkowego 150 Zapadalność kredytów i obligacji w okresie 5 lat 100 50 0 109 46 119 66 46 35 28 3 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Kredyty Obligacje Źródło: Prezentacja wyników za 3Q2015 Grupy Capital Park. W 3Q2015 Grupa CP uruchomiła pierwszą transzę kredytu w Pekao S.A., który został przyznany na budowę budynku Delta w ramach kompleksu Euricentrum. Umowa kredytu dotyczy finansowania w wysokości 36,3 mln EUR i podzielona jest na dwie transze: 129,2 mln zł kredyt budowlany i 5,6 mln EUR refinansowanie istniejącego zobowiązania. Ostateczny termin spłaty dla ostatniej jego transzy przypada na 1 Instrumenty pochodne dotyczą zabezpieczeń Grupy CP przed zmianą stóp procentowych i kursu EUR/PLN w zaciągniętych przez Grupę zobowiązaniach i nie są przedmiotem obrotu. 5
dzień 31.03.2021 r. Do dnia 30.09.2015 r. uruchomiono łącznie 19,5 mln zł kredytu oraz transzę w wysokości 5,6 mln EUR z przeznaczeniem na refinansowanie istniejącego zobowiązania. Wybrane parametry nieruchomości Eurocentrum i Royal Wilanów. Nazwa projektu Status inwestycji GLA (tys. m 2 ) Liczba miejsc parkingowych w budynku Aktualne obłożenie Wartość księgowa 30.09.2015 (tys. zł) EC Beta, Gamma ukończone 43 320 76% 408 804 6,70% EC Alpha ukończone 15 221 81% 105 702 7,50% EC Delta w budowie 27 214 26% 202 945 6,70% Royal Wilanów (biura) Royal Wilanów (handel) Źródło: Prezentacja wyników za 3Q2015 Grupy Capital Park. ukończone 67% ukończone 37 925 89% Yield 329 846 7,00% Ok. 144 mln zł zobowiązań Grupy z tytułu kredytów i wyemitowanych obligacji zapada w roku 2017 i ok. 112 mln zł w 2018 r. W okresie tym zapadają m.in. obligacje, z których środki zostały przeznaczone na finansowanie nakładów inwestycyjnych na budowę budynku Delta w kompleksie Eurocentrum (seria C) oraz refinansowanie obligacji serii A, której celem było m.in. finansowanie projektu Eurocentrum (serie B, D G). Zgodnie z przewidywaniami przedstawicieli Spółki sprzedaż kompleksu Eurocentrum nastąpi już w 2016 r. (budynki Alpha, Beta, Gamma i Delta), który został przeznaczony do sprzedaży na początku września br. Ponadto, na spotkaniu z inwestorami przedstawiciele Grupy CP zapowiedzieli chęć sprzedaży projektu Royal Wilanów. Spółka nie wyklucza, że sprzedaż obu projektów nastąpi już w 2016 r. Na pytania odnośnie przewidywanej ceny sprzedaży przedstawiciele Spółki poinformowali, że na pewno nie będzie on niższa niż wartość bilansowa projektów. Zgodnie z oczekiwaniami Spółki sprzedaż projektów powinna nastąpić przy wyższej stopie kapitalizacji (yield) niż ta przyjęta do wyceny. Ponadto, wyceny nieruchomości Royal Wilanów oraz Eurocentrum Delta były dokonywane na koniec roku kiedy to oba projekty były jeszcze w budowie. Nowe wyceny nieruchomości, które zostaną przygotowane na koniec roku powinny być wyższe z uwagi na fakt oddania obydwu nieruchomości do użytkowania w 2015 r. Wybrane dane dot. wartości nieruchomości w kredytów dla Eurocentrum i Royal Wilanów. Nazwa projektu Wartość księgowa 30.09.2015 r. (tys. zł) Eurocentrum 717 451 Royal Wilanów 329 846 Nazwa banku Kredyt 30.09.2015 (tys. zł) *Kwota w walucie umowy. Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Kwota kredytu Waluta wg umowy* (tys.) 44 400 EUR Pekao S.A. 101 900 372 784 Pekao S.A. 270 884 445 992 PLN PKO BP S.A. 178 902 61 131 EUR 183 338 PKO BP S.A. 4 436 20 000 PLN Zestawiając wartość księgową Eurocentrum oraz Royal Wilanów z kwotą kredytów zaciągniętych na finansowanie budowy tych nieruchomości można zauważyć, że nadwyżka wartości księgowej Eurocentrum nad wartością kredytu w Pekao S.A. wynosi ok. 344,7 mln zł. W przypadku Royal Wilanów nadwyżka wartości bilansowej nieruchomości nad kredytem w PKO BP S.A. wynosi ok. 146,5 mln zł. Łącznie daje to nadwyżkę wartości księgowej nieruchomości nad wartością kredytów w wysokości ok. 491,2 mln zł. Dług netto Grupy CP na koniec września wyniósł 912,1 mln zł, a dług netto pomniejszony o wartość kredytów zaciągniętych na budowę Eurocentrum i Royal Wilanów wynosi ok. 356,0 mln zł. Dodatkowo, na zobowiązania finansowe składają się zobowiązania leasingowe, które na koniec września 2015 r. wyniosły 42,0 mln zł (w tym 6,3 mln zł to krótkoterminowa część zobowiązań długoterminowych), oraz zobowiązania z tytułu pochodnych instrumentów finansowych, które zabezpieczają Grupę przed zmianą stóp procentowych i kursu EURPLN w wysokości 8,5 mln zł. 6
Płynność 6,0 Wskaźniki płynności 4,0 2,0 0,0 Wskaźnik bieżącej płynności Wskaźnik płynności szybkiej Wskaźnik płynności natychmiastowej Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych sprawozdań Grupy Capital Park. Aktywa obrotowe Grupy Capital Park na koniec wrześnie 2015 r. wynosiły 125,1 mln zł i stanowiły ok. 6% sumy bilansowej. Główną pozycję aktywów obrotowych oraz drugą, pod względem wartości, pozycję sumy aktywów stanowiły środki pieniężne w wysokości 55,6 mln zł (93,2 mln zł na koniec czerwca br.). Zobowiązania krótkoterminowe wyniosły 75,0 mln zł (84,3 mln zł na koniec czerwca br.), w tym krótkoterminowe zobowiązania finansowe (kredyty, leasing, obligacje) 36,1 mln zł (34,3 mln zł na koniec czerwca br.). Wskaźnik bieżącej płynności, liczony jako iloraz aktywów obrotowych i zobowiązań krótkoterminowych, wzrósł spadł z 1,9x na koniec 1H2015 do 1,7x na koniec 3Q2015. Wskaźnik płynności szybkiej, liczony jako stosunek aktywów obrotowych pomniejszonych o zapasy do zobowiązań krótkoterminowych, spadł z 1,7x na koniec 1H2015 do 1,4x na koniec 3Q2015. Wskaźnik płynności natychmiastowej, liczony jako iloraz środków pieniężnych i zobowiązań krótkoterminowych, spadł z 1,1x na koniec 1H2015 do 0,7x na koniec 3Q2015. Wskaźniki płynności od 1Q2014 ulegają jedynie nieznacznym wahaniom. Spadek środków pieniężnych w 9M2015 związany był z kontynuowaniem budowy budynku Delta w kompleksie Eurocentrum, który do uruchomienia kredytu (koniec sierpnia) finansowany był ze środków własnych Grupy CP, oraz spłatą obligacji serii A, co jednocześnie obniżyło krótkoterminowe zobowiązania finansowe. Uruchomienie kredytu na budowę Delty obniży zapotrzebowanie na środki pieniężne, a rozpoczęcie generowania przychodów przez projekt RW przełoży się na wyższe przychody oraz przepływy z działalności operacyjnej. Pozytywny wpływ oddania Delty na przychody oraz przepływy z działalności operacyjnej powinien być widoczny już na początku 2016 r. Analiza kowenantów Z względu na obowiązujące kowenanty typu cross-default dokonano analizy kowenantów wszystkich serii na dzień 30.09.2015 r. Legenda: ZIELONY ŻÓŁTY 31.12.2013 31.03.2014 30.06.2014 31.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.09.2015 kowenant niezłamany; kowenant, którego jednoznaczna weryfikacja nie jest możliwa, nie ma podstaw aby uznać, że został złamany; CZERWONY kowenant złamany. 1,7 1,4 0,7 7
Seria B C D, E, F, G 7.1.B.2.a 8.1.B.2.a 4.8.2.1.1 7.1.B.2.b 8.1.B.2.b 4.8.2.1.2 7.1.B.2.c 8.1.B.2.c 4.8.2.1.3 Kowenanty z warunków emisji (WE) 7.1.B.2.d 8.1.B.2.d 4.8.2.1.4 7.1.B.2.e 8.1.B.2.e 4.8.2.1.5 7.1.B.2.f 8.1.B.2.f 4.8.2.1.6 7.1.B.2.g 8.1.B.2.g 4.8.2.1.7 7.1.B.2.h 8.1.B.2.h 4.8.2.1.8 7.1.B.2.i 8.1.B.2.i 4.8.2.1.9 7.1.B.2.j 8.1.B.2.j 4.8.2.1.10 7.1.B.2.k 8.1.B.2.k 4.8.2.1.11 7.1.B.2.l 8.1.B.2.l 4.8.2.1.12 7.1.B.3.1 8.1.B.3.1 4.8.2.2.1 7.1.B.3.b 8.1.B.3.b 4.8.2.2.2 7.1.B.3.c 8.1.B.3.c 4.8.2.2.3 7.1.B.3.d 8.1.B.3.d 4.8.2.2.4 7.1.B.3.e 8.1.B.3.e 4.8.2.2.5 7.1.B.3.f 8.1.B.3.f 4.8.2.2.6 7.1.B.3.g 8.1.B.3.g 4.8.2.2.7 Zadłużenie netto do kapitałów własnych Grupy Capital Park i Capital Park. 31.03.2014 30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.09.2015 Grupa Capital Park 0,39 0,49 0,55 0,65 0,75 0,86 0,97 Capital Park 0,10 0,13 0,17 0,16 0,17 0,22 0,25 Źródło: Opracowanie własne na podstawie skonsolidowanych i jednostkowych sprawozdań Grupy CP. Zgodnie z zapisami warunków emisji dla wszystkich serii obligacji wskaźnik zadłużenia netto 2 Grupy CP nie może być wyższy niż 1,2, a jednostkowy wskaźnik zadłużenia netto nie może przekroczyć poziomu 0,35. Obecny poziom wskaźników zadłużenia netto jest niższy od poziomu określonego w kowenantach. Ryzyka dla obligatariuszy Osłabienie kursu EUR/PLN będzie powodować straty w wycenie nieruchomości inwestycyjnych, które w momencie sprzedaży nieruchomości mogą spowodować obniżenie ceny sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji, środki ze sprzedaży nieruchomości mogą okazać się niższe niż przewidywane i nie wystarczyć na spłatę zobowiązań finansowych. Straty w wycenie nieruchomości inwestycyjnych spowodowane umocnieniem PLN względem EUR negatywnie wpływają na wartość kapitałów własnych zarówno CP jak i Grupy CP. Spadek kursu EUR/PLN i w konsekwencji spadek kapitałów własnych może spowodować naruszenie kowenantu dot. maksymalnego poziomu współczynnika zadłużenie netto. Spadek stawek czynszu, wzrost pustostanów oraz wzrost stóp kapitalizacji (yield) mogą spowodować obniżenie ceny sprzedaży 2 Wskaźnik zadłużenie netto stosunek długu netto (wartość bilansowa oprocentowanych zobowiązań pomniejszonych o środki pieniężne i ich ekwiwalenty) do kapitałów własnych. 8
nieruchomości. W konsekwencji, środki ze sprzedaży nieruchomości mogą okazać się niższe niż przewidywane i nie wystarczyć na spłatę zobowiązań finansowych. Znaczna część zobowiązań finansowych z tytułu kredytów i obligacji zapada w okresie 2017 2018 (256 mln zł). Brak sprzedaży w ciągu najbliższych dwóch lat kompleksu Eurocentrum, Royal Wilanów lub innego istotnego aktywa generującego przychody może spowodować, że Spółka nie będzie w stanie spłacić swoich zobowiązań w terminie i będą one musiały zostać zrolowane. Istotne zdarzenie w okresie i po dniu bilansowym W dniu 03.03.2015 r. nastąpiła rejestracja podwyższenia kapitału zakładowego Capital Park z 104 744 107 zł do kwoty 105 348 131 zł w drodze emisji 604 024 akcji na okaziciela serii D dokonane w ramach warunkowego podwyższenia kapitału zakładowego poprzez wykonanie praw z 604 024 warrantów subskrypcyjnych. W okresie marzec sierpień 2015 r. Capital Park wyemitował obligacje serii E, F i G o łącznej wartości nominalnej 46,1 mln zł (w ramach Prospektu). W dniu 09.07.2015 r. Capital Park, zgodnie z warunkami emisji, wykupił wszystkie pozostałe do wykupu obligacje serii A o wartości 10,0 mln zł. Spłata obligacji spowodowała skreślenie wpisu na hipotece ArtN. Obecnie, jedyne zabezpieczenie na hipotece ArtN to kredyt w Getin Noble Banku, którego wartość na koniec września br. wynosiła 47,2 mln zł. Opróżnienie hipoteki na tej nieruchomości spowoduje, że negocjowany obecnie kredyt na budowę ArtN będzie mógł zostać przyznany i budowa zostanie rozpoczęta. Przewidywany termin podpisania promesy dotyczącej kredytu na budowę ArtN to 1Q2016. W dniu 18.08.2015 r. projekt Royal Wilanów otrzymał pozwolenie na użytkowanie. Aktualne obłożenie projektu to 67% dla powierzchni biurowej i 89% dla powierzchni handlowej. Z uwagi na szybką komercjalizację powierzchni Zarząd CP nie wyklucza sprzedaży budynku już w 2016 r. Finansowania projektu Eurocentrum etap Delta zostało przejęte przez Pekao S.A. Kredyt został uruchomiony w dniu 28.08.2015 r. Umowa kredytu dotyczy finansowania w wysokości 36,3 mln EUR i podzielona jest na dwie transze: 129,2 mln zł kredyt budowlany i 5,6 mln EUR refinansowanie istniejącego zobowiązania. Ostateczny termin spłaty ostatniej transzy przypada na dzień 31.03.2021 r. W dniu 02.09.2015 Capital Park poinformował o przeznaczeniu na sprzedaż i poszukiwaniu potencjalnego nabywcy kompleksu biurowego Eurocentrum (budynki Alfa, Beta, Gamma i Delta), którego wartość księgowa na dzień 30.09.2015 wynosiła 717,5 mln zł. Przewidywany termin sprzedaży kompleksu Eurocentrum to 2016 r. Ceny obligacji z dnia wydania raportu Seria Nazwa Catalyst Kurs obligacji (%) Oprocentowanie Oprocentowanie w bieżącym okresie odsetkowym (%) Najbliższy dzień wypłaty odsetek Termin wykupu B CAP0617 99,98 WIBOR6M + 5,5% 7,27 2015-12-13 2017-06-13 C CAP0917 99,90 WIBOR6M + 5,3% 7,10 2016-03-23 2017-09-23 D CAP1217 100,00 WIBOR3M + 4,3% 6,02 2015-12-23 2017-12-23 E CAP0318 100,00 WIBOR3M + 4,3% 6,02 2015-12-18 2018-03-18 F CAP0618 99,90 WIBOR3M + 4,3% 6,02 2015-11-22 2018-06-03 G CAP0818 100,00 WIBOR3M + 4,3% 6,03 2016-02-14 2018-08-14 Źródło: Opracowanie własne na podstawie Catalyst. 9
Zastrzeżenia prawne Niniejszy materiał ( Raport ) wyraża wyłącznie wiedzę oraz poglądy Analityka, według stanu wiedzy na dzień jego sporządzenia. Podstawą do opracowania Raportu były tylko i wyłącznie publicznie dostępne informacje na dzień sporządzenia Raportu. Przedstawione w Raporcie prognozy oraz elementy oceny oparte są wyłącznie o analizę przeprowadzoną przez Analityka opierają się na szeregu założeń, które w przyszłości mogą okazać się nietrafne. Noble Securities S.A. ani żaden Analityk nie udzielają żadnego zapewnienia, że podane prognozy sprawdzą się. POWIĄZANIA I OKOLICZNOŚCI, KTÓRE MOGŁYBY WPŁYNĄĆ NA OBIEKTYWIZM RAPORTU ANALITYCZNEGO Analityk nie jest stroną jakiejkolwiek umowy zawartej ze Spółką i nie otrzymuje wynagrodzenia od Spółki. Wynagrodzenie przysługujące Analitykowi z tytułu sporządzenia Raportu należne od Noble Securities S.A. nie jest uzależnione od wyników finansowych uzyskiwanych w ramach transakcji z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych Spółki, dokonywanych przez Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane. Nie można wykluczyć, że wynagrodzenie, które może przysługiwać w przyszłości Analitykowi od Noble Securities S.A. z innego tytułu, może być w sposób pośredni uzależnione od wyników finansowych uzyskiwanych w ramach transakcji z zakresu bankowości inwestycyjnej, dotyczących instrumentów finansowych Spółki, dokonywanych przez Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane. Wskazuje się, iż na dzień sporządzenia niniejszego Raportu Noble Securities S.A. jest związana umową o świadczenie usług na rzecz Spółki. Ponadto Noble Securities S.A. informuje, że: Spółka nie jest akcjonariuszem Noble Securities S.A., Analityk nie posiada papierów wartościowych Spółki ani papierów wartościowych lub udziałów jej spółek zależnych, jak również jakichkolwiek instrumentów finansowych powiązanych bezpośrednio z papierami wartościowymi Spółki, jest możliwe, że Noble Securities S.A., jego akcjonariusze, podmioty powiązane z akcjonariuszami Noble Securities S.A., członkowie władz lub inne osoby zatrudnione przez Noble Securities S.A. posiadają, mogą zamierzać zbywać lub nabywać papiery wartościowe Spółki lub instrumenty finansowe powiązane bezpośrednio z papierami wartościowymi Spółki albo papiery wartościowe emitenta (emitentów) lub instrumenty finansowe powiązane bezpośrednio z papierami wartościowymi emitenta (emitentów) działającego (działających) w branży, w której działa Spółka, Noble Securities S.A. nie wykonuje czynności dotyczących instrumentów finansowych Spółki w zakresie nabywania lub zbywania instrumentów finansowych na własny rachunek w ramach i celem realizacji umów o subemisje inwestycyjne lub usługowe, ani Analityk, ani osoby blisko z nimi związane, o których mowa w art. 160 ust. 2 pkt 1 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.) nie pełnią funkcji w organach podmiotu będącego Spółką, ani nie zajmują stanowiska kierowniczego w tym podmiocie, ani Analityk, ani Noble Securities S.A. lub podmioty z nią powiązane nie pozostają stroną umowy ze Spółką której zakres obejmuje lub dotyczy sporządzenia Raportu. Zgodnie z wiedzą Analityka, pomiędzy Spółką a Noble Securities S.A., osobami powiązanymi z Noble Securities S.A. oraz Analitykiem nie występują inne niż wskazane w treści Raportu lub w zastrzeżeniach zamieszczonych poniżej treści Raportu powiązania lub okoliczności, które mogłyby wpłynąć na obiektywność Raportu. POZOSTAŁE INFORMACJE I ZASTRZEŻENIA Analityk zapewnia, iż Raport został przygotowany z należytą starannością i rzetelnością w oparciu o ogólnodostępne fakty oraz na podstawie informacji otrzymanych od Spółki uznanych przez Analityka za wiarygodne, rzetelne i obiektywne, jednak Noble Securities S.A. ani Analityk nie gwarantują, że są one w pełni dokładne i kompletne, w szczególności w przypadku gdyby informacje, na których oparto się przy sporządzaniu Raportu okazały się niedokładne, niekompletne lub nie w pełni odzwierciedlały stan faktyczny. Noble Securities S.A. ani Analityk nie ponoszą odpowiedzialności za efekty i skutki jakichkolwiek decyzji podjętych na podstawie Raportu lub jakiejkolwiek informacji w nim zawartych. Odpowiedzialność za decyzje podjęte na podstawie Raportu ponoszą wyłącznie osoby lub podmioty z niego korzystające. Osoby lub podmioty korzystające z Raportu nie mogą rezygnować z przeprowadzenia niezależnej oceny, z uwzględnieniem różnych czynników ryzyka oraz innych okoliczności niż te wskazane w Raporcie. 10
Raport ani żaden z jego zapisów nie stanowi: rekomendacji w rozumieniu rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców (Dz.U. z 2005 r., Nr 206, poz. 1715). oferty w rozumieniu art. 66 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. - kodeks cywilny (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. poz. 121), podstawy do zawarcia jakiejkolwiek umowy lub powstania jakiegokolwiek zobowiązania którego stroną byłaby Noble Securities S.A., publicznego proponowania nabycia instrumentów finansowych ani oferty publicznej instrumentów finansowych w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych (tekst jednolity: Dz.U. z 2013 r. poz. 1382 z późn. zm.), zaproszenia do negocjacji, zaproszenia czy zachęty do złożenia oferty nabycia lub subskrypcji papierów wartościowych Spółki, usługi doradztwa inwestycyjnego, ani usługi zarządzania aktywami w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.) porady inwestycyjnej, porady prawnej ani podatkowej, ani też nie jest wskazaniem, iż jakakolwiek inwestycja lub strategia jest odpowiednia i adekwatna do poziomu wiedzy o inwestowaniu w zakresie instrumentów finansowych oraz doświadczenia inwestycyjnego osoby lub podmiotu korzystającego z Raportu. Raport jest adresowany w szczególności do wybranych Klientów profesjonalnych w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi (tekst jednolity z dnia 6 grudnia 2013 r. Dz.U. z 2014 r., poz. 94, z późn. zm.), będzie udostępniany nieodpłatnie powyższym adresatom w drodze elektronicznej lub podczas indywidualnych spotkań, a ponadto Noble Securities S.A. nie wyklucza również przekazania Raportu: Klientom Noble Securities S.A., potencjalnym Klientom Noble Securities S.A., pracownikom Noble Securities S.A oraz innym użytkownikom strony internetowej Noble Securities S.A, poprzez umieszczenie go na stronie internetowej www.noblesecurities.pl w późniejszym terminie jest przeznaczony do rozpowszechniania wyłącznie na terenie Rzeczypospolitej Polskiej, a nie jest przeznaczony do rozpowszechniania lub przekazywania, bezpośrednio ani pośrednio, na terenie Stanów Zjednoczonych Ameryki, Kanady, Japonii lub Australii, ani obszaru żadnej innej jurysdykcji, gdzie rozpowszechnianie takie stanowiłoby naruszenie odpowiednich przepisów danej jurysdykcji lub wymagało dokonania uprzedniej rejestracji lub zgłoszenia w tej jurysdykcji, nie zawiera wszystkich informacji o Emitencie i nie umożliwia pełnej oceny Spółki, w szczególności w zakresie sytuacji finansowej Spółki, gdyż do Raportu zostały wybrane tylko niektóre dane dotyczące Spółki, ma wyłącznie charakter informacyjny, w związku z czym nie jest możliwa kompleksowa ocena Spółki na podstawie Raportu. integralną częścią Raportów umieszczonych na stronie internetowej www.noblesecurities.pl jest Słownik Terminologii Fachowej wykorzystywany w tego typu raportach, opracowaniach, rekomendacjach, który jest umieszony w osobnym pliku o nazwie STF.pdf na stronie internetowej www.noblesecurities.pl Inwestowanie w instrumenty finansowe, w tym w papiery wartościowe, wiąże się z różnego rodzaju ryzykami. Szczegółowe informacje w zakresie ryzyk jakie są związane z inwestowaniem w instrumenty finansowe, w tym w papiery wartościowe, są zamieszczone na stronie internetowej www.noblesecurities.pl. Podkreśla się, iż wyeliminowanie ryzyk w inwestowaniu w instrumenty finansowe jest praktycznie niemożliwe. UWAGI KOŃCOWE Dodatkowe informacje o Noble Securities S.A. i kwestiach związanych z ryzykami w inwestowanie w instrumenty finansowe za pośrednictwem Noble Securities S.A. oraz związanych ze sposobem zapobiegania przez Noble Securities S.A. konfliktom interesów występujących w prowadzonej działalności są zamieszczone na stronie internetowej www.noblesecurities.pl. Rozpowszechnianie lub powielanie, przetwarzanie lub jakiekolwiek inne wykorzystanie lub modyfikowanie treści Raportu (w całości lub w jakiejkolwiek części) bez uprzedniej pisemnej zgody Noble Securities S.A. jest zabronione. Niniejszy materiał stanowi informację handlową w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 18 lipca 2002 r. o oświadczeniu usług drogą elektroniczną (tekst jednolity z dnia 15 października 2013 r. Dz.U. z 2013 r. poz. 1422) i jest upowszechniany wyłącznie w celu reklamy lub promocji usług Noble Securities S.A. z siedzibą w Warszawie oraz na jej zlecenie. Noble Securities S.A. podlega nadzorowi Komisji Nadzoru Finansowego. Niniejszy materiał nie był przedmiotem uzgodnień, weryfikacji ani nie został zatwierdzony lub zaakceptowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. 11