Memorandum informacyjne dla podmiotów prywatnych zainteresowanych realizacją przedsięwzięcia inwestycyjnego pn. Budowa budynku komunalnego w Wąbrzeźnie w modelu partnerstwa publiczno-prywatnego
MEMORANDUM INFORMACYJNE Niniejsze Memorandum Informacyjne zostało sporządzone dla podmiotów zainteresowanych zawarciem umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym ( Umowa ) z Gminą Miasto Wąbrzeźno i realizacją przedsięwzięcia polegającego na budowie i zarządzaniu budynkiem komunalnym wraz z ewentualnymi powierzchniami komercyjnymi ( Przedsięwzięcie ). Umowa zostanie zawarta z partnerem prywatnym ( Partner Prywatny ) wyłonionym w postępowaniu prowadzonym przez Gminę Miasto Wąbrzeźno ( Podmiot Publiczny ) zgodnie z przepisami ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym zwaną dalej PPP, która określa zasady współpracy podmiotu prywatnego i publicznego. Partnerstwo będzie, zgodnie z art. 4 ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym, realizowane zgodnie z przepisami tej ustawy, a Partner Prywatny będzie wyłoniony na podstawie ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych, bowiem, zgodnie z przewidywaniami, wynagrodzenie Partnera Prywatnego w przeważającej części będzie pochodzić z opłaty za dostępność uiszczanej przez Podmiot Publiczny. Partner Prywatny zobowiązany będzie wybudować, a później utrzymywać Przedsięwzięcie, tym samym bierze on na siebie całkowite ryzyko związane z wzniesieniem i utrzymywaniem przedmiotu partnerstwa. Podmiot Publiczny przewiduje, że Przedsięwzięcie będzie obejmować całość procesu inwestycyjnego w systemie zaprojektuj i wybuduj i będzie finansowane w ramach modelu BMT (built, maintain and transfer), czyli wybuduj, utrzymuj i przekaż. Zgodnie z głównymi założeniami schematu BMT, Partner Prywatny finansuje realizację inwestycji oraz utrzymuje obiekt przez czas trwania umowy. Gmina Miasto Wąbrzeźno zamierza pozyskać inwestora/partnera Prywatnego dla zaprojektowania, budowy i utrzymania nowoczesnego budynku komunalnego. ) 2
PRZEDMIOT UMOWY Przedmiotem planowanego PPP jest zaprojektowanie, budowa, finansowanie i eksploatacja budynku mieszkalnego w formie partnerstwa publiczno-prywatnego w mieście Wąbrzeźno, ul. Macieja Rataja, na działce nr 19/5.Działka stanowić będzie wkład własny gminy do przedsięwzięcia. Grunt, jaki gmina zamierza wnieść jako wkład własny do PPP zostanie przekazany partnerowi prywatnemu w formie nieodpłatnego użyczenia, przy czym podmiot publiczny zastrzega sobie prawo do negocjacji sposobu przekazania gruntu na etapie dialogu konkurencyjnego. Zakres inwestycji obejmuje także zagospodarowanie terenu wokół budynku mieszkalnego, a w szczególności wykonanie drogi, chodnika, placu zabaw, wiaty na śmietnik oraz odwodnienie terenu. Budowa budynku mieszkalnego wraz z zagospodarowaniem przyległego terenu obejmuje w szczególności: Wykonanie projektu budowlano-wykonawczego inwestycji; Budowę zaprojektowanego budynku; Wykonanie infrastruktury technicznej: przyłącza wody i sieć wodociągową ppoż., przyłącza kanalizacji sanitarnej, oświetlenia budynku; Zagospodarowanie terenu: śmietnik, plac zabaw, zieleń, roboty odwodnieniowe; Budowę drogi i chodnika. Przewidywane dane wielkościowe przedmiotowej inwestycji: Powierzchnia zabudowy ok. 570,00 m 2 ; Powierzchnia użytkowa mieszkań ok. 1 010,00 m 2 ; Kubatura budynku ok. 6 154,00 m 3 ; Liczba mieszkań w budynku 30 (w tym: 10 mieszkań jednopokojowych o pow. ok. 25 m 2, 15 mieszkań dwupokojowych o pow. ok. 35 m 2 oraz 5 mieszkań dwupokojowych o pow. ok. 45 m 2 ). Zgodnie z art. 31 ust. 2 Prawa zamówień publicznych zakres prac projektowych i robót budowlanych został opisany przez podmiot publiczny w programie funkcjonalno użytkowym. Podmiot publiczny zastrzega, iż zakres prac projektowych i robót budowlanych może zostać zmieniony podczas dialogu konkurencyjnego. Zakres tych prac zostanie doprecyzowany w Specyfikacji Istotnych Warunków Zamówienia, którą podmiot publiczny przekaże po zakończeniu ) 3
dialogu konkurencyjnego podmiotom prywatnym zaproszonym do składania ofert. PODSTAWY PRAWNE PRZEDSIĘWZIĘCIA Przedmiotem zamówienia, jakie zostanie złożone przez Gminę Miasto Wąbrzeźno, jest całość procesu inwestycyjnego w ramach modelu BMT (built, maintain and transfer), czyli wybuduj, utrzymuj i przekaż, budowy budynku komunalnego. Przewiduje się realizację Przedsięwzięcia w formule partnerstwa publiczno-prywatnego na podstawie ustawy z dnia 19 grudnia 2008 o partnerstwie publiczno-prywatnym. Podmiot Publiczny poszukuje Partnera Prywatnego, który zaprojektuje, wybuduje, sfinansuje budowę oraz będzie utrzymywać w sprawności technicznej budynek komunalny pobierając pożytki z tytułu opłaty za dostępność oraz ewentualnej eksploatacji powierzchni komercyjnych. Wkładem własnym Podmiotu Publicznego w Przedsięwzięcie będzie udostępnienie lub przekazanie działki pod realizację Inwestycji oraz (opcjonalnie) dodatkowego terenu pod realizację przedsięwzięcia komercyjnego lub jako formę częściowej zapłaty na rzecz Partnera Prywatnego. Podmiot Publiczny zobowiązuje się do udostępnienia terenu pod realizację Inwestycji wraz z obowiązującym lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego oraz koncepcją funkcjonalno-użytkową. W celu zwiększenia atrakcyjności Przedsięwzięcia dla Partnerów zainteresowanych współpracą przy jego realizacji, Partnerowi Prywatnemu pozostawiona zostanie swoboda decydowania o ewentualnych funkcjach komercyjnych. ) 4
Od Partnera Prywatnego oczekuje się: Wykonania projektu budowlanego; Wykonanie projektów wykonawczych Sfinansowania pozostałych (poza gruntem) nakładów inwestycyjnych na budowę Przedsięwzięcia; Utrzymywania technicznego obiektu w pełnym zakresie w czasie obowiązywania umowy; Ponoszenia nakładów odtworzeniowych, wynikających z eksploatacji infrastruktury, powstałej w wyniku realizacji Przedsięwzięcia; Ponoszenia kosztów eksploatacyjnych obiektu. Szczegółowy zakres podziału obowiązków i praw wynikających z realizacji Przedsięwzięcia będzie stanowić przedmiot negocjacji Podmiotu Publicznego z podmiotami zainteresowanymi zawarciem umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym. Po zakończeniu czasu trwania umowy PPP, aktywa wytworzone w trakcie trwania umowy zostaną przekazane Podmiotowi Publicznemu. Warunki, w tym zagadnienie odpłatności za przekazane składniki majątkowe, zostaną określone w wyniku negocjacji z zainteresowanymi podmiotami na etapie wyboru Partnera Prywatnego. Uwzględniając wyniki negocjacji z kandydatami Podmiot Publiczny przewiduje możliwość zmiany warunków realizacji Przedsięwzięcia przed zaproszeniem do złożenia ofert. UMOWA Zawarcie Umowy nastąpi po przeprowadzeniu przez Podmiot Publiczny procedury o zawarcie umowy z Partnerem Prywatnym zgodnie z ustawą o PPP. WYNAGRODZENIE PARTNERA PRYWATNEGO Wynagrodzeniem Partnera Prywatnego będą pożytki uzyskiwanie z tytułu opłaty za dostępność uiszczanej przez Podmiot Publiczny w całym okresie jej obowiązywania oraz ewentualne przychody z przedsięwzięć komercyjnych. Podmiot Publiczny nie przewiduje bezpośredniej dopłaty do budowy przedmiotu umowy. ) 5
Wg wstępnych założeń wynagrodzenie partnera prywatnego w większości (do 100%) pochodzić będzie z płatności uiszczanej przez Podmiot Publiczny w całym okresie obowiązywania Umowy, w postaci opłaty za dostępność. Miasto wynajmować będzie lokale mieszkalne od partnera prywatnego z przeznaczeniem na prowadzenie własnej polityki mieszkaniowej i uiszczać z tego tytułu opłatę za wynajem (komponent opłaty za dostępność). Wynagrodzenie będzie płatne tylko wówczas, gdy usługa jest dostępna, ulegnie natomiast odpowiedniemu proporcjonalnemu obniżeniu, jeżeli zmniejszy się poziom dostępności. Miasto będzie pobierać od najemców czynsz (wg obowiązującej na terenie Miasta stawki), który uzupełniony o dopłatę budżetu gminy będzie przekazywany parterowi prywatnemu. Partner Prywatny będzie mógł czerpać dodatkowe pożytki z nieruchomości (działka inwestycyjna na terenie Gminy), która może być przekazana przez Podmiot Publiczny celem obniżenia opłaty za dostępność kwestia ta będzie przedmiotem negocjacji Podmiotu Publicznego z podmiotami zainteresowanymi zawarciem umowy o partnerstwie publiczno-prywatnym. FINANSOWANIE PRZEDSIĘWZIĘCIA Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym Partner Prywatny zobowiązany będzie do realizacji Przedsięwzięcia za wynagrodzeniem oraz poniesienia w całości wydatków na jego realizację, a Podmiot Publiczny zobowiązany będzie do współdziałania w osiągnięciu tego celu przez Partnera Prywatnego. FINANSOWANIE ZE ŚRODKÓW WŁASNYCH LUB POZYSKANYCH PRZEZ PARTNERA PRYWATNEGO Partner Prywatny może angażować środki własne w finansowanie przedsięwzięcia, a w momencie gdyby okazały się one niewystarczające zobowiązany będzie pozyskać resztę środków ze źródeł obcych. Podmiot Publiczny nie przewiduje własnego udziału kapitałowego w realizacji Przedsięwzięcia. Podmiot Publiczny nie przewiduje żadnych poręczeń ani nie stanie się gwarantem jakiegokolwiek długu zaciągniętego w związku z Przedsięwzięciem na majątku należącym do Podmiotu Publicznego Zabezpieczeniem finansowania uzyskanego dla realizacji Przedsięwzięcia może być cesja wierzytelności przysługujących Partnerowi Prywatnemu na mocy Umowy. ) 6