http://www.rp.pl/opinie/304039896-mieszkanie-nie-musi-byc-wlasne.html RZECZPOSPOLITA Mieszkanie nie musi być własne 3.04.2016, ISSN 0208-9130, dostęp w dniu 4.04.2016 foto: materiały prasowe Sławomir Horbaczewski Przywiązywanie dużej wagi do własności mieszkania generuje negatywne konsekwencje dla osób zamrażających majątek w nieruchomości oraz dla całej gospodarki, ponieważ ogranicza mobilność siły roboczej pisze publicysta i menedżer. Umożliwienie kredytobiorcy oddania mieszkania kredytującemu bankowi w zamian za uwolnienie" od kredytu byłoby zabójcze dla branży bankowej ze względu na ujawnienie ogromnych strat wynikających z takich operacji, a dla rynku nieruchomości ze względu na samonapędzający się w takiej sytuacji mechanizm zapaści cenowej. Jednak tylko wówczas, gdyby zastosowano uproszczone rozwiązanie, w którym banki zostałyby pozostawione z przejętymi mieszkaniami i nie miały innego wyjścia jak w trybie awaryjnym pozbywać się ich na rynku. Z powodu spadku cen banki realizowałyby znacznie większą stratę niż ta liczona przy cenach obecnych. Gwałtowny wzrost podaży mieszkań z zasobu bankowego uniemożliwiłby bankom odzyskanie wartości rynkowej mieszkań liczonej po cenach sprzed wprowadzenia przedmiotowego rozwiązania. W kolejnych przypadkach wysokość kredytu stawałaby się wyższa niż rynkowa wartość mieszkania i wiele z nich dodatkowo wpadłoby do puli lokali, które można oddać bankowi. To wytworzyłoby samonapędzający się negatywny mechanizm.
Szok podażowy i spadek cen uderzyłby również w deweloperów będących obecnie w trakcie realizacji znaczącej liczby projektów, których rentowność (również na potrzeby bankowego finansowania kredytowego) była liczona według cen sprzed ich takiego nieoczekiwanego spadku. Połączyć ogień z wodą Potrzebne jest zatem nowe systemowe podejście, łączące ogień z wodą, korzystne dla kredytobiorców, którzy ze względu na wzrost obciążenia spłatą kredytu nie są w stanie normalnie regulować swoich zobowiązań bez nadmiernego ograniczenia wydatków konsumpcyjnych, i równolegle możliwie najmniej bolesne dla banków, które i tak zostały już w międzyczasie obciążone tzw. podatkiem bankowym. Niezbędne jest zatem stworzenie odrębnych specjalistycznych funduszy nieruchomościowych, co rozwiąże problem wszystkich kredytów mieszkaniowych bez szkody dla banków, życiowych interesów polskich rodzin finansujących swoje potrzeby mieszkaniowe zadłużeniem kredytowym oraz rynku nieruchomości mieszkalnych w Polsce. To rozwiązanie na teraz dla tych kredytobiorców, którzy z różnych względów nie mogą lub nie chcą systematycznie spłacać na bieżąco kredytów mieszkaniowych bez ich zasadniczych modyfikacji. Wyjście kompromisowe, ważne dla uczestników przestrzeni publicznej uwikłanych w różne obietnice, do wdrożenia od ręki, systemowo zmieniające cały polski rynek mieszkaniowy co wydaje się pilnie niezbędne także dla zwiększenia jego mobilności wobec kluczowych wyzwań gospodarczych. Zamiast rozwiązań częściowych, które według wyliczeń KNF są zbyt kosztowne i nie do zaabsorbowania przez polski system bankowy. W Polsce od lat dominuje pogląd, że mieszkanie, w którym się zamieszkuje, powinno być własnością lokatora, natomiast wynajem to niechciana konieczność do czasu zakupu własnego lokalu. Podejście takie ma swoje korzenie jeszcze w poprzednim systemie, kiedy nie funkcjonował normalny rynek, a mieszkania dostawało się" po długim okresie oczekiwania. Niejasne uregulowania wynajmu komercyjnego powodowały, że najemcy byli zdani na łaskę wynajmujących, co nie sprzyjało poczuciu bezpieczeństwa i stabilizacji. Posiadanie własnego mieszkania stawało się podstawowym celem życiowym. W środowisku rosnącej inflacji, a potem hiperinflacji mieszkanie nie traciło na wartości. Zmiany na rynku Z takim rozumowaniem polskie społeczeństwo weszło w proces zmian ustrojowych u schyłku ubiegłego wieku. Przyniósł on również zmiany na rynku mieszkaniowym. W miejsce reglamentowanego rozdawnictwa mieszkań pojawił się spontaniczny rynek, jednak bez systemowych działań kolejnych rządów. Budowa mieszkań czynszowych (komunalnych) pozostała w gestii samorządów, które będąc niewydolne finansowo, nie były w stanie wywiązać się skutecznie z tego zadania. Mieszkania komunalne, często o niskim
standardzie, stały się synonimem niepowodzenia życiowego, co skutecznie utwierdziło społeczeństwo w przekonaniu, że życie w wynajmowanym mieszkaniu jest czymś gorszym, a oznaką sukcesu jest nabycie własnego lokum. Ugruntowany w poprzednim systemie model mieszkaniowy został jeszcze wzmocniony. Nie zostały stworzone stabilne reguły wynajmu komercyjnego, które pomogłyby w instytucjonalnym rozwoju tego obszaru. Początkowo system prawny pozostawiał wolną rękę wynajmującym, którzy mieli znaczącą przewagę nad najemcami, następnie na fali socjalnych postulatów wprowadzono ustawę chroniącą prawa lokatorów, która spowodowała bardzo duże wzmocnienie ich pozycji. Taka niestabilność i w końcu drastyczna przewaga lokatorów nad wynajmującymi skutecznie odstraszyła potencjalnych inwestorów instytucjonalnych od inwestowania środków w mieszkania na wynajem, z wyjątkiem funduszu mieszkaniowego BGK, jednak skala jego działalności jest jeszcze niewielka i trudno ją oceniać. Przykład gospodarek najwyżej rozwiniętych i bogatego społeczeństwa preferującego wynajem mamy w Szwajcarii i Niemczech, gdzie w mieszkaniach czynszowych mieszka ponad połowa społeczeństwa. Za najmem przemawia jego elastyczność, w tym możliwość dostosowywania lokalizacji i standardu mieszkania do zmieniających się dochodów. W Polsce we własnym domu lub mieszkaniu nieobciążonym kredytem hipotecznym mieszka nas 70 proc., we własnych lokalach obciążonych kredytem 10 proc., w lokalach komunalnych i pokrewnych kolejne 10 proc., tyle samo wynajmuje mieszkania po cenach rynkowych. Przywiązywanie tak dużej wagi do własności mieszkania generuje negatywne konsekwencje dla osób zamrażających majątek w nieruchomości oraz dla gospodarki ogółem, ponieważ ogranicza mobilność siły roboczej (przywiązuje do miejsca). Zapewnić bezpieczeństwo wynajmującym Zasób mieszkań wynajmowanych w naszym kraju rośnie w sposób dalece niewystarczający, aby zmienić obraz rynku mieszkaniowego. Tworzą go osoby fizyczne posiadające jedno dodatkowe mieszkanie. System prawny nie zapewnia wynajmującym odpowiedniego bezpieczeństwa i generuje znaczne ryzyko udostępnienia mieszkania lokatorowi nieprzestrzegającemu umowy. Bez zrównoważenia w relacjach wynajmujący najemca nie można liczyć na wejście do tego biznesu poważnych inwestorów instytucjonalnych. W sytuacji, gdy lokatora nie można się pozbyć zgodnie z prawem przez wiele lat, biznes ten generuje zbyt duże ryzyko (wynajem okazjonalny dotyczy tylko osób indywidualnych). Państwo powinno kreować prywatny rynek wynajmu mieszkań, który w przyjaznym otoczeniu regulacyjnymi zmniejszy deficyt mieszkań, poprawi ich dostępność na cywilizowanych zasadach. Należy zacząć od wprowadzenia ustaw, które umożliwiłyby oddawanie bankom mieszkań przez kredytobiorców przy jednoczesnym zwolnieniu ze wszystkich dodatkowych zobowiązań wynikających z umowy kredytowej.
Bank przejmowałby mieszkanie, a umowa kredytowa wygasałaby. Rozwiązanie to, w celu zachowania stabilności sektora bankowego, powinno być jednak ograniczone do kredytów, których obsługa przekracza możliwości dochodowe kredytobiorcy (wg dochodu rozporządzalnego na członka rodziny oraz posiadanego majątku). Specjalistyczne fundusze (tworzone zarówno przez banki, jak i innych inwestorów zainteresowanych wejściem na rynek wynajmu mieszkań w formie spółek kapitałowych) przejmowałyby oddane bankom mieszkania. Fundusze utworzone przez banki byłyby przez nie sprzedawane zainteresowanym inwestorom. Banki mogłyby sprzedawać również same mieszkania do zewnętrznych funduszy. Dotychczasowy kredytobiorca miałby prawo mieszkać w przedmiotowym mieszkaniu na zasadach wynajmu. Stawka wynajmu byłaby określana corocznie na podstawie wartości rynkowej mieszkania i średniej rentowności wynajmu lokali mieszkalnych w danej miejscowości, a w przypadku dużych aglomeracji w danej dzielnicy. Określona stawka byłaby niższa np. o 5 proc. od tak otrzymanej kwoty, co wpływałoby na stabilizację czynszów i byłoby atrakcyjne dla najemców, dotychczasowych właścicieli mieszkań. Aby możliwe było sprawne funkcjonowanie proponowanego systemu, najemca realizujący wszystkie postanowienia umowy najmu, tj. regularnie opłacający czynsz, przestrzegający norm społecznych i niedokonujący dewastacji lokalu lub części wspólnych budynku miałby zagwarantowaną możliwość nieograniczonego terminowo korzystania z lokalu. Jednak gdy wystąpią problemy z realizacją umowy, wynajmujący powinien mieć zapewnioną szybką i skuteczną ścieżkę eksmisji bez konieczności zapewniania lokalu zastępczego. Mógłby jednak zaproponować najemcy inny lokal, o niższych kosztach wynajmu, bez ingerowania w status prawny najemców innych lokali. Bezpieczne rozwiązanie Rekomendowane fundusze stanowiłyby początek tworzenia nowego dynamicznego segmentu wynajmu długoterminowego, który obecnie jest w Polsce praktycznie nieobecny. W dalszej perspektywie umożliwienie rozwoju ww. funduszy o nowe mieszkania, realizowane już z własnych środków finansowych lub kredytu, dałoby wielu Polakom możliwość skorzystania z opcji wynajmu długoterminowego jako alternatywy dla kupna mieszkania, co jest naturalne w Niemczech, Szwajcarii czy we Francji. Jest to bezpieczne i elastyczne; jeśli mam wysokie dochody, to stać mnie na wynajęcie dużego mieszkania, w przypadku dalszej poprawy sytuacji finansowej mogę łatwo zamienić mieszkanie na większe; jeśli dochody są niskie lub spadły, mając do dyspozycji rozwinięty i ucywilizowany rynek wynajmu długoterminowego, mogę wynająć mniejsze mieszkanie. W dłuższej perspektywie doprowadziłoby to do spadku średniego czynszu rynkowego i możliwe byłoby wycofanie się z administracyjnego regulowania jego wysokości względem zasobów specjalistycznych funduszy nieruchomościowych.
Gdyby fundusze osiągnęły wystarczające duże rozmiary na rynkach lokalnych, zaczęłyby ze sobą konkurować i oddziaływać na rynek w kierunku obniżenia poziomu cen ze wszystkimi pozytywnymi tego skutkami dla rynku nieruchomości, a w konsekwencji rynku kredytowego, w Polsce. Po niedawnych zmianach otwarte fundusze emerytalne zostały pozbawione możliwości inwestowania w bezpieczne papiery skarbowe zarówno polskie, jak i zagraniczne. Spowodowało to bardzo niekorzystną zmianę w strukturze ich aktywów. Będąc co do zasady funduszami długoterminowymi, których celem jest bezpieczne wypracowywanie zysków dla przyszłych emerytów, stały się one de facto agresywnymi funduszami akcyjnymi (ponad 80 proc. portfela stanowią akcje) ze wszystkimi negatywnymi skutkami tej sytuacji (podatność na zmiany koniunktury giełdowej). Nie jest dobrym rozwiązaniem zachęcanie ich do inwestowania poza Polską. Mądrą opcją spełniającą warunek bezpieczeństwa i stabilności dochodów byłoby częściowe inwestowanie przez OFE w nowe fundusze mieszkaniowe. Osłabiłoby to zarzuty wobec OFE, że charakteryzuje je niska użyteczność dla społeczeństwa i że są przejawem osaczającej nas finansjeryzacji.