Andrzej Cisek. Zbywanie przez gminy części budynków

Rejent" * rok 7. nr 10(78) październik 1997 r. Andrzej Cisek Zbywanie przez gminy części budynków Prywatyzacja zasobów lokalowych w budynkach stanowiących własność gminy, oprócz określonych zabiegów organizacyjnych, analiz ekonomicznych, wymaga również rozstrzygnięcia określonych zagadnień o charakterze prawnym 1. Zasadniczy dylemat sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, co ma być przedmiotem obrotu - poszczególne lokale czy całe nieruchomości zabudowane, kiedy budynki traktowane sąjedynie jako część składowa gruntu. W funkcjonowaniu gmin spotykana jest też ostatnio praktyka sprowadzająca się do wyboru niejako drogi pośredniej. Polega ona na przeznaczaniu do sprzedaży przez gminę części budynku pozostałej po wyodrębnieniu niektórych lokali, traktowanej jako część składowa udziału we własności gruntu lub jego użytkowaniu wieczystym. Ta ostatnia metoda budzi najwięcej wątpliwości, z punktu widzenia jej zgodności z prawem. Celem niniejszego opracowania jest przede wszystkim próba odpowiedzi na pytanie, na ile praktyka jest do pogodzenia z rozwiązaniami ustawowymi, zawartymi w ustawie z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości 2, jak również w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali 3. 1 Rozważania poniższe koncentrują się na zasobach lokalowych gmin, albowiem to one w trybie komunalizacji stały się wtaściciclami większości nieruchomości stanowiących do 1990 r. własność Skarbu Państwa, niemniej jednak reguły, o których będzie mowa niżej, odnoszą się również do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. 2 Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 z późn. zm. 1 Dz.U. Nr 85, poz. 388 z późn. zm. 44

Zbywanie przez gminy części budynków W praktyce obrotu nieruchomościami stanowiącymi własność gminy i Skarbu Państwa najwięcej wątpliwości budziła możliwość zbywania nieruchomości zabudowanych budynkami w sytuacji, gdy lokale w nich się znajdujące są przedmiotem najmu, zwłaszcza wobec postanowienia zawartego w przepisie art. 21 ust. 7 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, przewidującego, iż sprzedaż lokalu zajmowanego przez najemcę (lub dzierżawcę) może nastąpić tylko na rzecz tego najemcy lub dzierżawcy (ewentualnie wskazanej przez nich osoby bliskiej, stale z nimi zamieszkującej). Przepis ten tworzy wyłączne prawo do nabycia lokalu przez osoby w nim wymienione, pod warunkiem oczywiście, iż gmina przeznaczy taki lokal do sprzedaży 4. Mogą oni nabyć go w trybie bezprzetargowym, za cenę wyszacowaną przez biegłego. To rozstrzygnięcie ustawowe wywoływało często pytanie, czy istnieje możliwość zbycia w drodze przetargu dowolnej osobie nieruchomości zabudowanej budynkiem (traktowanej jako jedna rzecz), w którym lokale zajmowane są przez najemców, z pominięciem szczególnego uprzywilejowania najemców, o którym mowa wyżej. Przy zaakceptowaniu tezy, iż istnieje taka możliwość, aby gminy sprzedawały (jako jedną rzecz - nieruchomość) grunt zabudowany, rodzi się następna kwestia, a mianowicie, czy w wypadku wyodrębnienia własności poszczególnych lokali w budynku istnieje analogiczna możliwość sprzedaży w trybie przetargu udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym gruntu wraz z pozostałą częścią budynku, stanowiącą własność gminy. Odpowiedź na tak postawione pytanie jest istotna z praktycznego punktu widzenia, albowiem, jak już wspomniano wyżej, są gminy, które podejmują uchwały o sprzedaży części budynku (na którą składają się nie wyodrębnione lokale, zajmowane przez najemców) powstałych po wyodrębnieniu lokalu. Sprzedaż takich części 4 Za takim rozumieniem słowa tylko", użytego przez ustawodawcę w tym przepisie, opowiedział się początkowo E. D r o z d, Sprzedaż lokali stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy, Rejent" 1971, nr 4, s. 16-17, później od tego stanowiska się zdystansował - por. E. Drozd, [w:]e.drozd, Z.Truszkiewicz, Gospodarka gruntami i wywłaszczanie nieruchomości. Komentarz, Kraków 1995, s. 122. Na takim stanowisku stanął Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 17 lipca 1992 r. I ACz 234/92, OSA 1992, nr 11, poz. 830. Według odmiennego stanowiska owa wyłączność jest skuteczna tylko o tyle, o ile osoby uprawnione wyrażą gotowość nabycia lokalu, w przeciwnym wypadku sprzedaż lokalu następuje w drodze przetargowej, por. Z. M a r m a j, Sprzedaż lokali mieszkalnych i użytkowych, Zielona Góra 1992, s. 13. 45

Andrzej Cisek budynków odbywa się w trybie przetargu, albowiem są one traktowane jako części składowe udziału we współwłasności gruntu, ewentualnie części budynku związane z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu. Próbując odpowiedzieć na tak postawione pytanie, trzeba wyjść od pewnych uwag o charakterze ogólnym. Ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości wbrew swemu tytułowi nie ogranicza się do regulacji gospodarki gruntami, ale szerzej dotyczy nieruchomości (nie tylko w aspekcie problematyki wywłaszczania). Ustawa ta nie zawiera wszakże legalnej definicji nieruchomości, a więc zgodnie z jej przepisem art. 7 należy, w kwestiach w niej nie uregulowanych, stosować przepisy kodeksu cywilnego. W świetle przepisu art. 46 k.c., nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale związane z gruntami lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Tak więc z prawnego punktu widzenia budynki (jak również ich części) nie mają, generalnie rzecz ujmując, statusu nieruchomości, stanowiąc jedynie część składową nieruchomości gruntowej i tym samym nie mogą być przedmiotem własności ani innych praw rzeczowych (por. art. 47 i 48 k.c.). Aby budynek lub jego część (lokal) stanowił nieruchomość i mógł być przedmiotem własności, musi ku temu istnieć wyraźna podstawa prawna w postaci przepisu ustawowego, nadająca im status nieruchomości. Należy tu jednak wyraźnie powiedzieć, iż w świetle obowiązującego ustawodawstwa wiele przemawia za tezą, iż owymi częściami budynku, potencjalnie mogącymi uzyskać status nieruchomości, mogą być wyłącznie lokale. Tak więc statusu nieruchomości nie mają takie części budynku, jak np. całe piętra czy poszczególne izby w lokalu 5. Patrząc z punktu widzenia podstaw normatywnych ku wyodrębnianiu własności lokali i budynków, można wskazać przykładowo, iż możliwość sprzedawania budynków i lokali (a tym samym wyodrębniania ich własności) przewiduje ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (np. art. 4 ust. 8, art. 20 czy art. 21 ust. 7), a szczegółowo kwestie wyodrębniania własności lokali uregulowała cytowana już ustawa o własności lokali. To rozróżnienie rodzajów nieruchomości ma istotne znaczenie, gdyż gmina jako właściciel może zdecydować się sprzedać grunty zabudowane 5 Por. E. G n i c w c k, Prawo rzeczowe, Poznań-Kluczbork 1996, s. 199 i nast. 46

Zbywanie przez gminy części budynków budynkiem (jako nieruchomość gruntową) i wtedy przedmiotem obrotu jest owa nieruchomość gruntowa (zabudowana), traktowana jako jedna całość (rzecz), a budynki (oraz lokale się w nich znajdujące), jako części składowe, nie są przedmiotem odrębnego obrotu i dzielą los prawny gruntu (czyli stają się własnością właściciela gruntu). Gmina może zdecydować się również na wyodrębnienie własności poszczególnych lokali i zbywać je jako odrębne nieruchomości (oczywiście wraz z udziałem we własności lub użytkowaniu wieczystym gruntu i we własności części domu oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali). Wybór określonej drogi postępowania zależy wyłącznie od polityki, jaką w zakresie obrotu nieruchomościami chce prowadzić gmina. Niemniej jednak ów wybór dokonany przez gminę (a właściwie przez jej radę, chyba że uprawnienie to zostanie, w ramach stanowienia zasad obrotu nieruchomościami, o których mowa w przepisie art. 18 ust. 2 pkt 9a ustawy o samorządzie terytorialnym, przekazane zarządowi gminy) 6 ma określone konsekwencje prawne, zwłaszcza co do trybu zbywania nieruchomości. Należy wszakże zauważyć, iż zgodnie z art. 4 ust. 8 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste gruntów stanowiących własność gminy, jak również wolnych budynków i wolnych lokali, następuje w drodze przetargu. Ta generalna zasada przetargu, jako procedury poprzedzającej zawarcie wspomnianych wyżej umów, dotyczy generalnie (poza wyjątkami ustawowymi) sprzedaży lub ustanawiania użytkowania wieczystego gruntu tak zabudowanego, jak i nie zabudowanego (wynika to z art. 1 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości). Natomiast sprzedaż budynków i lokali (jeżeli gmina będzie chciała je wyodrębnić), traktowanych jako odrębne nieruchomości, odbywa się również w trybie przetargowym, ale tylko wtedy, gdy są one wolne (w sensie prawnym), czyli nie są zajęte przez osobę trzecią na podstawie jakiegoś stosunku prawnego (obligacyjnego lub rzeczowego), a w wypadku komunalnych jednostek organizacyjnych - na podstawie przysługującego im zarządu 7. W odniesieniu do lokali (i to zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych) będących przedmiotem najmu lub dzierżawy (to ostatnie prawo dotyczyć może tylko 6 Tekst jednolity: Dz.U. z 1995 r. Nr 13, poz. 74zpóźn. zm. 7 Por. E. Drozd, Sprzedaż lokali..., s. 16-17. 47

Andrzej Cisek lokali użytkowych) - a więc gdy nie są one wolne w sensie prawnym - ustawodawca wprowadził rozwiązanie szczególne, o którym już wspominano wyżej. Otóż, jeśli gmina, jako właściciel, zdecyduje się sprzedawać poszczególne lokale, wtedy ich najemcom lub dzierżawcom (jak również osobom bliskim wskazanym przez najemców lokali mieszkalnych) przysługuje wyłączne prawo nabycia ich własności bez przetargu, i to za cenę wyszacowaną przez biegłego, zgodnie z zasadami określonymi w art. 38 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomościami. To prawo najemcy (dzierżawcy) powstaje tylko wtedy, gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal traktowany jako odrębna nieruchomość. Gmina nie ma wszakże obowiązku wyodrębniania własności poszczególnych lokali i może sprzedawać nieruchomość zabudowaną (czyli grunt z budynkiem jako jedną rzecz) i wtedy najemcy (dzierżawcy) lokali owego wyłącznego prawa do nabycia własności lokali w drodze bezprzetargowej nie mają. Wtedy też gmina może sprzedać lub oddać taki grunt zabudowany w użytkowanie wieczyste dowolnej osobie, która wygra przetarg, natomiast najemcom nie przysługuje w tym zakresie prawo wyłączności wynikające z art. 21 ust. 7 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Na takim stanowisku stanął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 kwietnia 1994 r. 8 oraz w uchwale składu 7 sędziów SN z dnia 24 lutego 1995 r. 9 W pierwszej z wymienionych uchwał SN uznał, iż gmina może sprzedać (oddać w użytkowanie wieczyste) w drodze przetargu nieruchomość gruntową wraz z budynkiem, w którym lokale mieszkalne (użytkowe) oddane zostały w najem. W późniejszej uchwale stwierdzono, iż określone w art. 21 ust. 7 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości pierwszeństwo nabycia lokalu zajmowanego przez osoby tamże wymienione nie przysługuje im w razie sprzedaży gruntu wraz z budynkiem, w którym znajduje się ten lokal, lub w razie oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i sprzedaży tego budynku. Obie uchwały Sądu Najwyższego, mimo iż trochę odmiennie rozkładają akcenty (kładąc nacisk na sytuację gminy lub najemcy), dopuszczają możliwość zbywania w drodze przetargu gruntu zabudowanego budynkiem, w którym lokale są zajęte przez najemców lub dzierżawców. Godzi się wszakże podkreślić, że istnieje dość wyraźna różnica między przypadkiem, gdy budynek posadowiony jest na gruncie stanowią- 8 III CZP 61/94, OSP 1994, z. 11, poz. 210 z glosą E. Drozda. 9 III CZP 161/94, OSNCP 1995, nr 5, poz. 71. 48

Zbywanie przez gminy części budynków cym własność gminy (nie obciążonym prawem użytkowania wieczystego), od sytuacji gdy budynek znajduje się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W tym pierwszym przypadku, jak już podkreślano wyżej, budynek nie ma statusu rzeczy, stanowiąc jedynie część składową gruntu; nie stanowi więc odrębnego przedmiotu obrotu, dzieląc los prawny gruntu. Umowa sprzedaży dotyczy jednej rzeczy - gruntu zabudowanego. W sytuacji gdy budynek jest posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, stanowi odrębną od gruntu rzecz (nieruchomość budynkowąart. 235 k.c.). W takim przypadku ustanowieniu przez gminę prawa użytkowania wieczystego towarzyszy druga czynność prawna - sprzedaż budynku (art. 20 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości). W tym też kontekście należy odczytywać zapis zawarty w przepisie art. 4 ust. 8 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, traktujący o sprzedaży w drodze przetargu wolnych budynków. Sprzedaż wolnego budynku nie jawi się nam bowiem jako czynność prawna samoistna, albowiem owej sprzedaży towarzyszyć musi ustanowienie (lub przeniesienie) prawa użytkowania wieczystego do gruntu, jako że są to prawa związane (art. 235 2 k.c.). Cytowane powyżej uchwały dają nam także pośrednio odpowiedź na pytanie, w jakim trybie zbywane są budynki nie będące wolnymi ( zajęte") w rozumieniu art. 4 ust. 8 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Sprzedaż takich budynków odbywa się bowiem również w trybie przetargu, co pozostaje w zgodzie z ogólną filozofią cytowanej ustawy, iż poza przypadkami wyraźnie w ustawie wymienionymi, obrót nieruchomościami odbywa się na drodze przetargu 10. Nawiasem mówiąc, należy zauważyć, iż w drugim orzeczeniu Sąd Najwyższy mówi o pierwszeństwie najemcy, podczas gdy w istocie chodzi tu o wyłączność zastrzeżoną przez ustawodawcę na ich korzyść. Pierwszeństwo oznaczałoby jedynie uprzywilejowanie w sytuacji, kiedy istnieje potencjalnie kilku nabywców, a przecież konstrukcja zawarta w przepisie art. 21 ust. 7 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości zakłada, iż tylko najemcy (dzierżawcy) lub wskazane przez nich osoby bliskie mogą nabyć przedmiotowe lokale 11. 10 Por. E. D r o z d, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego - Izby Cywilnej z dnia 27 kwietnia 1994 r. III CZP 61/94, OSP 1995, nr 5, poz. 56, s. 131. 49

Andrzej Cisek Powyższa zasada nie ma zastosowania w wypadku sprzedaży gruntu zabudowanego domem jednorodzinnym, jeżeli dom taki jest w całości przedmiotem najmu, czyli w istocie ma status lokalu, co wynika z przepisu art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych 12. Teza ta znalazła odbicie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1995 r., w której stwierdzono, iż nieruchomość zabudowana domem jednorodzinnym, zajmowanym w całości przez jednego najemcą, może być sprzedana przez gminę w trybie bezprzetargowym na rzecz tego najemcy 13. Sytuacja ulega wszakże zasadniczej zmianie, gdy w budynku wielomieszkaniowym dojdzie do wyodrębnienia własności lokalu i zbycia ich (przynajmniej jednego) na rzecz oznaczonych osób. Jednorodna pod względem własnościowym sytuacja, istniejąca do czasu wyodrębnienia lokalu (lokali), ulega znacznemu skomplikowaniu. Pojawia się bowiem odrębna własność lokali, z którą związany jest udział w nieruchomości wspólnej, to jest udział we własności gruntu i we wszelkich częściach budynku i innych urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale (art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali). Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest prawo użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 3 tejże ustawy). Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali. Sformułowania ustawowe świadczą, iż obok prawa własności lokali i związanych z nimi praw do nieruchomości wspólnej pojawia się osobna kategoria - nie wyodrębnionych lokali, przysługujących dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości (w naszym przypadku - gminie). Status prawny lokali nie wyodrębnionych nie jest łatwy do zdefiniowania. Ustawodawca poprzestał jedynie na enigmatycznym stwierdzeniu, iż dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do nie wyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same prawa i obowiązki, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych (art. 4 ustawy o własności lokali). W literaturze wyrażany jest pogląd, iż wszystko 12 Dz.U. Nr 105, poz. 509 z późn. zm. 13 III CZP 109/95, OSNCP 1996, nr 1, poz. 5. 50

Zbywanie przez gminy części budynków to, co pozostało po wyodrębnieniu chociażby jednego lokalu, stanowi zawsze tylko jeden lokal, który jest nadal częścią składową nieruchomości wspólnej, a jednocześnie nie jest objęty współwłasnością; nie będąc przy tym odrębną nieruchomością, ma jednak swego wyłącznego właściciela 14. Zaprezentowana wyżej koncepcja jest trudna do obrony w obowiązującym stanie prawnym, skoro ustawodawca używa ciągle zwrotu w liczbie mnogiej, stanowiąc o nie wyodrębnionych lokalach (por. art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1, art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali). Trudno zaaprobować tezę, iż lokal nie wyodrębniony jest częścią składową nieruchomości wspólnej, ale nie będąc objęty współwłasnością, jest odrębnym przedmiotem własności. Zgodnie z treścią przepisu art. 47 1 k.c., część składowa rzeczy nie może być przedmiotem własności. Pogląd powyższy jest także sprzeczny z zapisem zawartym w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Lokale nie wyodrębnione nie są częścią składową nieruchomości wspólnej, bo służą wyłącznie do użytku dotychczasowego właściciela nieruchomości. Zważyć ponadto należy, iż traktowanie ogółu nie wyodrębnionych lokali jako przedmiotu współwłasności, i to w postaci obcej naszemu prawu - jako współwłasności w częściach realnych, powodować może znaczne zamieszanie, wynikające choćby z trudności w określeniu reguł normatywnych, jakie taką postacią współwłasności rządzić mają 15. Dlatego też należy się opowiedzieć za bardziej przejrzystą konstrukcją, zgodnie z którą w wypadku lokali nie wyodrębnionych mamy do czynienia z wielością samodzielnych lokali przysługujących jednemu właścicielowi (dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości) 16. Taka konstrukcja jest czytelna i odpowiada pojmowaniu nieruchomości prezentowanemu przez ustawodawcę w przepisie art. 46 k.c. 14 Tak E. D r o z d, Lokal jako przedmiot regulacji ustawy o własności lokali, Rejent" 1994, nrll,s.64;tenże, Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy o własności lokali, Rejent" 1995, nr 4, s. 21. 15 Por. M. N azar, Odrębna własność lokali (wybrane zagadnienia), PiP 1995, nr 10-11, s. 28-30; por. również uwagi na temat owej wspólności podzielonej :J.Ignatowicz, Komentarz do ustawy o własności lokali. Warszawa 1995, s. 37. 16 Por. E. G n i e w c k, Nieruchomość wspólna według ustawy o własności lokali, Kwartalnik Prawa Prywatnego" 1995, z. 2, s.175. Pewną odmianę tego poglądu reprezentuje M. Nazar, według którego ogół lokali nie wyodrębnionych stanowi złożoną nieruchomość lokalową, jako część budynku w rozumieniu art. 46 1 k.c.; por. M. N a z a r, op. cit., s. 30; t e g o ż, Własność lokali. Podstawowe zagadnienia cywilnoprawne. Zbiór przepisów, Lublin 1995, S. 51. 51

Andrzej Cisek Z owym ogółem lokali nie wyodrębnionych związany jest, jak wspomniano wyżej, udział w nieruchomości wspólnej, w szczególności udział w prawie do gruntu, którym to prawem jest bądź własność, bądź prawo użytkowania wieczystego. Owe udziały nie są jednak udziałami w klasycznej współwłasności w częściach ułamkowych, gdyż mamy tu do czynienia ze współwłasnością przymusową (konieczną) 17, która nie ma charakteru samoistnego, a jest nierozerwalnie związana z innym prawem (własności lokali). Dał temu wyraz ustawodawca, stwierdzając w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, iż udział właściciela lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu, a tym samym ów udział we współwłasności jest jakby rodzajem części składowej nieruchomości lokalowej (por. art. 50 k.c.). Ustawodawca dominujące znaczenie przypisał jednak prawu własności lokalu, traktując je jako prawo główne w stosunku do udziału we współwłasności (współużytkowaniu wieczystym) gruntu. Innymi słowy, własność lokali rzutuje na prawo do gruntu; jest to jakby odwrócenie zasady supetficies solo cedit - prawo do własności (w postaci udziału we współwłasności) gruntu (także w określonych częściach budynku) płynie z odrębnej własności lokalu, a nie odwrotnie. Prawem głównym nie jest prawo do gruntu, ale prawo do lokalu. Rodzi to doniosłe konsekwencje praktyczne. Przede wszystkim rozporządzenie lokalem odnosi skutek także względem wspomnianego udziału, jednocześnie zaś rozporządzenie samym udziałem we współwłasności nieruchomości wspólnej jest niedopuszczalne 18. Dlatego nie można by się posłużyć koncepcją opisaną wyżej, odnoszącą się do gruntów zabudowanych, i przyjąć, iż gmina jako współwłaściciel gruntu i budynku może sprzedać w drodze przetargu udział we współwłasności nieruchomości zabudowanej i doprowadzić do sytuacji, że nabywca staje się właścicielem" owej części ułamkowej nieruchomości zabudowanej, uzyskując przy tym własność części budynku (określanej jako własność nie wyodrębnionych lokali), która pozostała po ustanowieniu odrębnej własności lokali, i która to część budynku traktowana byłaby jako 17 Por. E. G n i e w e k, Prawo rzeczowe.., s. 200 i nast.; G. B i e n i c k, [w:] G. B i e n i c k, S. Rudnicki, S.Dmowski, G. Rudnicki, Prawo obrotu nieruchomościami, Warszawa 1996, s. 167 i nast 18 Por. E. G n i e w e k, Nieruchomość wspólna..., s. 180; M. N a z a r, Własność lokali. Podstawowe..., s. 38. 52

Zbywanie przez gminy części budynków część składowa udziału w prawie do gruntu. Nie można bowiem uznać pozostałej po wyodrębnieniu części budynku jako części składowej prawa do ułamkowej części gruntu, która ma charakter idealny i nie wiąże się z wyodrębnieniem fizycznym części tegoż gruntu. To właśnie z pozostałą częścią budynku wiąże się prawo do udziału we współwłasności (współużytkowaniu gruntu). Jak bowiem wspomniano wyżej, owa część budynku stanowi wielość samodzielnych lokali, przysługujących jednemu właścicielowi (gminie). Wobec tego przedmiotem obrotu mogą być tylko owe poszczególne lokale. Obrót nimi odbywać się musi na zasadach określonych (jak idzie o lokale stanowiące własność gminy) w ustawie o gospodarce gruntami, a więc w trybie przetargu w odniesieniu do lokali wolnych, w trybie bezprzetargowym tam, gdzie lokale są zajęte przez najemców lub dzierżawców. Podkreślić zatem należy, iż przedmiotem obrotu nie może być część budynku, o ile nie ma ona charakteru odrębnego lokalu. Zważyć nadto należy, iż w sytuacji gdy w budynku pozostał tylko jeden nie sprzedany lokal (stanowiący własność gminy), przyjęcie koncepcji, zgodnie z którą można sprzedawać w drodze przetargu udział we współwłasności (współużytkowaniu wieczystym) gruntu zabudowanego, z pozostałym lokalemjako częścią składową tej ułamkowej części gruntu, prowadzić by mogło do wyeliminowania uprawnień najemcy określonych w art. 21 ust. 7 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Oznacza to innymi słowy, iż w momencie gdy gmina zdecyduje się na wyodrębnianie lokali w budynku mieszkalnym (także w takim, w którym znajdują się lokale użytkowe), jest skazana na tę drogę i musi tę procedurę kontynuować aż do sprzedaży ostatniego lokalu, przy zastosowaniu wyżej wskazanych reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce gruntami. Nie ma więc prawnej możliwości sprzedaży drogą przetargu pozostałej części budynku, traktowanej jedynie jako część składowa udziału we współwłasności (współużytkowaniu wieczystym) nieruchomości zabudowanej, którym to udziałem przy klasycznej współwłasności można swobodnie rozporządzać (art. 198 k.c.). Zbycie bowiem jednego chociażby lokalu zmienia zasadniczo relacje istniejące w stosunkach własnościowych dotyczących gruntu zabudowanego. W miejsce jednej nieruchomości (gruntu zabudowanego) pojawia się wielość nieruchomości lokalowych (i towarzyszących im udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej), jak również pojawia się część budynku, która nie została zbyta, a która może 53

Andrzej Cisek być traktowana jako zbiór lokali oczekujących" na wyodrębnienie. Ta nowa sytuacja prawna oznacza, iż znika" niejako jedna nieruchomość gruntowa, która mogła być przedmiotem jednej czynności prawnej (jako nieruchomość zabudowana), i co za tym idzie, do powstałego nowego układu własnościowego nie ma zastosowania reguła, iż można z pominięciem praw najemcy sprzedać udział we współwłasności (współużytkowaniu) gruntu z częścią budynku, jako częścią składową tegoż udziału, gdyż taka relacja tu po prostu nie zachodzi, o czym była mowa wyżej. Dlatego też próby ominięcia uprawnień najemców poprzez przyjmowanie powyższych błędnych konstrukcji i sprzedawanie udziałów we współwłasności gruntów z częściami budynków daje podstawy do ich kwestionowania na drodze sądowej, albowiem czynność taka, jako sprzeczna z prawem, dotknięta jest sankcją nieważności (art. 58 k.c.). 54