STANOWISKO Komisji Rewizyjnej Rady Osiedla Żoliborz IV z dnia 13.03.2012r. Na posiedzenie Rady Osiedla w dniu 22.03.2012r. W sprawie wykonania planu gospodarczo-finansowego osiedla Żoliborz IV za rok 2011. Komisja Rewizyjna na posiedzeniu w dniu 13.03.2012r. negatywnie zaopiniowała wyniki wykonania planu gospodarczo-finansowego za rok 2011 i wnosi do Rady Osiedla o przyjęcie jej Stanowiska. W stanowisku Komisja odnosi się do danych uzyskanych od Dyrekcji w następujących dokumentach: 1. Sprawozdanie opisowe i tabelaryczne z wykonania planu gospodarczo-finansowego za rok 2011, 2. Stan należności i zobowiązań na dzień 31.12.2011r., 3. Koszty i przychody finansowe i operacyjne na dzień 31.12.2011r., 4. Zatrudnienie i wynagrodzenia - wykonanie za rok 2011, 5. Stan należności czynszowych na dzień 31.12.2011r, 6. Informacja o zawiązanych rezerwach na dzień 31.12.2011r. WYNIK FINANSOWY: UZASADNIENIE Plan gospodarczo-finansowy na rok 2011 zakładał zamknięcie rozliczenia międzyokresowego kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi na koniec roku BEZ NIEDOBORU. Nie osiągnięto tego celu. W roku obrotowym 2011 Administracja osiągnęła dodatni wynik finansowy w wysokości 612.500,88 zł w stosunku do planowanego w wysokości 1.058.041 zł ( po korekcie z 1.163.406 zł ). Rozliczenie międzyokresowe kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi wykazało na dzień 31.12.2011r. niedobór w kwocie 445.540 zł ( 2.55 zł z 1 m2 powierzchni lokali mieszkalnych ). Od 1 kwietnia 2011r nastąpił znaczny wzrost opłat eksploatacyjnych z tytułu użytkowania lokali mieszkalnych i innych. Na Rudawce - z 1,75 do 2,95 zł / m 2, wzrost o 69%. Na Zatrasiu z 1,80 do 2,50 zł / m 2, wzrost o 39%. Od garaży z 3.98 do 5.46 zł / m 2 wzrost o 37%. Wzrost opłat miał zagwarantować spłatę niedoboru finansowego, który na początek roku 2011 wynosił 1.058.041 zł i pokrycie wyższych kosztów eksploatacyjnych w roku 2011. Przekroczenie planowanych kosztów eksploatacji podstawowej w niektórych kategoriach pogorszyło wynik finansowy w stosunku do planowanego: Konserwacja zasobów: Koszty konserwacji zasobów zaplanowane na 1.300.000 zł wyniosły 1.596.019 zł, co oznacza przekroczenie planu o 296.013 zł ( 123% planu ). Woda technologiczna: Koszty za wodę technologiczną planowane na kwotę 118.911 zł, wyniosły 272.745 zł - przekroczenie planu o 153.834 zł ( 229% planu ). Stanowisko-Wykonanie Planu 2011[1] 1
Pozostałe koszty: Koszty planowane na 1.088.941 zł wyniosły 1.106.734 zł - przekroczenie planu o 17.793 zł ( 102% planu ). Amortyzacja: Koszty planowane na 20.100 zł wyniosły 31.515 zł przekroczenie planu o 11.415 zł ( 157% planu ). Wzrost amortyzacji nastąpił w związku z zakupem nowych środków trwałych ( sprzętu komputerowego, drukarek, licencji, oprogramowania, rusztowania budowlanego, sprzętu do sprzątania ) na kwotę 109.100,24 zł. Mniejsze niż planowano niektóre koszty, jak na przykład koszty materiałów i energii elektrycznej, nie zrównowazyły przekroczenia kosztów w innych kategoriach. REALIZACJA PLANOWANYCH ZADAŃ: W 2011 miały miejsce odstępstwa od przyjętego planu gospodarczo-finansowego. Dotyczyło to zwłaszcza konserwacji i remontów. Komisja Rewizyjna stoi na stanowisku, że odstępstwa od planu powinny mieć miejsce po ich uzgodnieniu z Radą Osiedla jako z organem, który zgodnie z 99 Statutu WSM uchwala plan gospodarczo-finansowy dla osiedla. W czasie działalności RO nowej kadencji rozpoczętej w dniu 29.06.2011r. Rada dowiadywała sie o przekroczeniach i odstępstwach od planu po fakcie. Nastąpiło znaczne odstąpienie od planowanych prac remontowych dla własnego zespołu konserwacyjno-remontowego ( ekipy ) na rzecz konserwacji, co pogorszyło wynik finansowy roku 2011 o 220.692 zł. Wedug planu na rok 2011 zespół konserwacyjno-remontowy miał wykonać prace konserwacyjne na kwotę 710.000 zł i prace remontowe na kwotę 252.019 zł, wykonał prac konserwacyjnych na kwotę 930.692 zł ( 131% planu ) i prac remontowych na kwotę 33.975 zł ( 13.5% planu ). Podobna sytuacja zaistniała już również w roku 2012. Dyrekcja Administracji dokonała przetargu i zawarła umowę z firmą na usługi porządkowe na osiedlu Rudawka na kwotę ca 237.600 zł ( 19.800 zł miesięcznie ) w sytuacji gdy plan gospodarczo-finansowy uchwalony na początku 2012, zaproponowany przez Dyrekcję Administracji i zaakceptowany przez RO nie przewiduje pozycji Usługi Porządkowe w takiej kwocie, a korekta planu nie została zaproponowana i przedyskutowana z Radą Osiedla. Usługi porządkowe zaplanowano w 2012 roku na kwotę 120.200 zł, o 24.455 zł więcej niż w roku 2011. REMONTY: Remonty zaplanowane do wykonania ze Scentralizowanego Funduszu Osiedla dla lokali mieszkaniowych i dźwigów w 2011r na kwotę 3.129.414 zł wykonano w 78% w rozbiciu na poszczególne składniki jak następuje: Spłata pożyczki 407.680 zł, 95% planu. Remonty bieżące dźwigów 49.339 zł, 123% planu. Wymiana instalacji elektrycznej nie rozpoczęto, 0% planu. Inne remonty jak wyspecyfikowano w Tabl. nr 3. 1.984.516 zł, 126% planu. Z kwoty 1.984.516 zł remontów planowanych na remonty inne niz wymiana instalacji elektrycznej, roboty na kwote 825.282 zł ( 42% ) wykonano poza planem ( były to Stanowisko-Wykonanie Planu 2011[1] 2
poszycia dachów i okna na kwotę 595.362 zł, których nie przewidziano w planie na 2011r. i balkony, które planowano na 91.000 zł, a wykonano na kwotę 320.920 zł ). Brakuje rzeczowych sprawozdań z wykonania prac konserwacyjnych i remontowych. W związku z planowanymi podziałami na nieruchomosci jednobudynkowe osiedle wymaga pilnie wyrównywania stanu technicznego budynków i infrastruktury. Administracja nie posiada zbiorczej informacji o stanie technicznym budynków. Nie mamy wiedzy by nastąpił postęp w sprawie sporządzania takiej informacji, mimo że ta sprawa była podnoszona w czasie obrad komisji infrastruktury, GZM, rewizyjnej, jak również Rady Osiedla. CZYNNIKI ZEWNĘTRZNE: Na wynik finansowy miały wpływ również czynniki niezależne bezpośrednio od Administracji Osiedla, Komisja Rewizyjna nie ma jednak wiedzy o tym, że Administracja negocjowała z Zarządem obciążenie osiedla dodatkowymi i według opinii KR nieuzasadnionymi, kosztami. Należały do nich: 1. Obciążenie osiedla kosztami wykończenia lokali użytkowych na ul. Saperskiej 1 w kwocie 152.813 zł Rada Osiedla wystosowała w tej sprawie pismo do Zarządu. 2. Zwiększone koszty własne budynku administracji w kontenerach. Komisja zwracała się do Administracji by ta wystapiła do Zarządu o rekompensatę za zwiększone koszty utrzymania lokalu administracji w kontenerach. Przykładem są koszty ochrony obiektu, które w latach 2008 i. 2009 kształtowały się na poziomie 2000 zł rocznie. W 2010 koszty wyniosły 15.030 zl ( 10+ miesięcy administracja mieściła sie w starym budynku i 1+ miesiąc w kontenerach ), w 2011 koszty ochrony wyniosły 87.005 zł. Dla informacji, z wyciągu z protokółu nr 87/11 z posiedzenia RO WSM Żoliborz IV z dnia 27.01.2011r.: E.Kożlicka zapytała czy kosztami przenosin Administracji do kontenerów i zużyciem energii elektrycznej i za inne media będą obciążeni mieszkańcy Prezes J.Kropacz poinformował, że różnicę między ponoszonymi kosztami w starym budynku, a kosztami ponoszonymi w kontenerach, w tym za energię elektryczną, pokryje Zarząd. 3. Koszty generowane przez nowy budynek administracji, do którego nie można się jeszcze wprowadzić. Stanowisko-Wykonanie Planu 2011[1] 3
DODATKOWE UWAGI do sprawozdania z wykonania planu. PRZYCHODY, KOSZTY, PODATEK, WYNIKI: Przychody ogółem wyniosły 23.501.224,27 w tym: Opłaty eksploatacyjne i czynsze 13.458.394,11 Opłaty za zimną wodę i wyprowadzanie ścieków 2.964.618,93 Opłaty za centralne ogrzewanie i podgrzanie 5.197.090,84 Opłaty za wywóz nieczystości 738.764,09 Opłaty za dźwigi 259.402,09 Działalność społeczno-kulturalna 135.689.61 Pozostałe przychody operacyjne i finansowe 747.267,60 Koszty ogółem wyniosły 22.655.768,33 w tym: Koszty eksploatacji podstawowej 10.258.705,73 Koszty dostawy zimnej wody i wyprowadzania ścieków 2.964.618,93 Koszty dostawy centralnego ogrzewania i podgrzania 5.197.090,84 Koszty wywozu nieczystości 738.764,09 Koszty utrzymania dżwigów 277.222,60 Koszty działalności społeczno-kulturalnej 121.049,52 Pozostałe koszty operacyjne i finansowe 3.098.316,62 Podatek dochodowy od osób prawnych wyniósł 232.955,00 WYNIK okresu obrachunkowego 612.501,00 Rozliczenie międzyokresowe kosztów SP - 1.058.041,00 Rozliczenie międzyokresowe kosztów SK - 445.540,00 Wywóz nieczystości i opłaty za dźwigi naliczane są od osoby, pozostałe opłaty eksploatacyjne od powierzchni użytkowej. Woda zimna i wyprowadzanie ścieków, centralne ogrzewanie i podgrzanie wody oraz wywóz nieczystości rozliczane są bezwynikowo na poziomie poniesionych kosztów. Usługi rozliczane z mieszkańcami bezwynikowo podawane są w sprawozdawczości przychodów i kosztów na poziomie zaliczkowym. Dla informacji, KR zaznaczyła swoje stanowisko i zgłosiła do Administracji, i pani Haliny Orlińskiej, Głównej Księgowej Spółdzielni sugestię by do sprawozdawczości włączyć korektę z rozliczenia z mieszkańcami tak by w sprawozdaniu przychodów i kosztów podawać przychody i koszty na poziomie rzeczywistym, a nie zaliczkowym. WYNAGRODZENIA i INNE KOSZTY OSOBOWE: Sprawozdanie tabelaryczne nie dostarcza pełnej informacji o ważnym składniku kosztów, jakim są wynagrodzenia, stąd poniżej informacja uzupełniająca: Wynagrodzenia osobowe - pracowników etatowych: Planowane zatrudnienie pracowników zgodnie ze strukturą etatów wynosiło 59,25 osób. Średnie zatrudnienie w etatach wyniosło 56,75 etatu, w tym - na stanowiskach nierobotniczych 22,75 etatów, - na stanowiskach robotniczych 34 etaty. Z funduszu osobowego wypłacono 2.056.940,90 zł ( wynagrodzenie brutto ), co stanowiło 101% planu ( plan - 2.045.315.00 zł ). Stanowisko-Wykonanie Planu 2011[1] 4
RAZEM koszty pracodawcy (wynagrodzenie brutto + koszty ZUS ) za wynagrodzenia osobowe wyniosły 2.409.452,93 zł ( 2.056.940,90 zł + 352.512,03 ). Wynagrodzenia bezosobowe: Z funduszu bezosobowego osobom zatrudnionym na umowę inną niż umowa o pracę wypłacono 231.549,78 zł ( w tym wynagrodzenia dla Rady Osiedla 133.583,00 zł ), co stanowiło 77% planu ( plan 301.550,00 zł ). RAZEM koszty pracodawcy ( wynagrodzenie brutto + koszty ZUS ) za wynagrodzenia bezosobowe wyniosły 241.537,57 zł ( 231.549,78 zł + 9.987,79 zł ). RAZEM koszty pracodawcy ( wynagrodzenie brutto + koszty ZUS ) za wynagrodzenia osobowe i bezosobowe wyniosły 2.650.990,50 zł (2.409.452,93 zł + 241.537,57 ). Inne koszty osobowe: Odpisy na fundusz socjalny, koszty BHP i inne świadczenia pracownicze (odprawy emerytalne, jubileuszowe ) wyniosły 132.894,00 zł. Komisja wnioskuje do Administracji o dostarczanie w sprawozdaniach informacji o każdym z powyższych składników oddzielnie. Dla informacji, rezerwa na zobowiązania na świadczenia emerytalne i podobne wyniosła na dzień 31.12.2011r. 707.706,89 zł. RAZEM wynagrodzenia i inne koszty osobowe wyniosły w 2011r. 2.783.884,50 zł. POŻYTKI z lokali użytkowych: Maleją pożytki z lokali użytkowych. Udział członka Spółdzielni w pożytkach wynosił: W 2010r. - 0,78 zł / m 2 W 2011r. - 0,41 zł / m 2 W 2012r. - 0,29 zł / m 2, spadek o 29% w stosunku do roku 2011. Dla mieszkania o powierzchni 40 m 2 upust od opłaty eksploatacyjnej z tytułu pozytków wynosił: W 2010r. - 31,20 zł miesięcznie, W 2011r. - 16,40 zł miesięcznie, W 2012r. - 11,60 zł miesięcznie. W sprawozdaniu z wykonania planu gospodarczo-finansowego nie znajdujemy informacji o przyczynach malejących pożytków. Prosimy Administrację Osiedla o informację w tej sprawie. WYNIK OKRESU POPRZEDNIEGO w kalkulacji opłaty eksploatacyjnej: W powszechnym rozumieniu tego składnika opłaty eksploatacyjnej jest on skalkulowany według następującej formuły: Strata za poprzedni rok obrachunkowy / Powierzchnia użytkowa lokali / 12 m-cy. Przy takiej formule wynik kalkulacji jest następujący: 445.549 zł ( niedobór roku 2011 ) / 174.607 m2 ( pow. lokali mieszkalnych ) / 12m-cy = 0.21 zł / m 2. Jeśli od Wyniku Okresu Poprzedniego odjąć następnie udział członka Spółdzielni w pożytkach ( 0.29 zł/m2 ), to końcowy Wynik Okresu Poprzedniego wynosi -0,08 zł / m2 i wydaje się, że powinien zmniejszyć opłatę wynikającą z kalkulacji innych składników o 0,08 zł / m2. Stanowisko-Wykonanie Planu 2011[1] 5
Tymczasem w kalkulacji opłaty eksploatacyjnej przygotowanej dla Rudawki i obowiązującej od 01.04.2012r. Wynik Okresu Poprzedniego został naliczony w wysokości 0,51 zł / m2. Nie wątpimy w prawidłość kalkulacji przedstawionej mieszkańcom Rudawki przez Administrację jednak z uwagi na różnicę w obu kalkulacjach ( +0,51 vs 0,08 ) prosimy o informację o formułe użytej do kalkulacji Wyniku Okresu Poprzedniego i wynikach dla wszystkich nieruchomości. PŁYNNOŚĆ FINANSOWA: Komisja Rewizyjna przyjmuje z uwagą informację ze Sprawozdania z Działalności Administracji Osiedla Żoliborz IV za cztery kwartały 2011 roku, że Sytuacja finansowa Osiedla pozwala na terminowe regulowanie zobowiązań wobec podmiotów zewnętrznych jak i wewnętrznych rozliczeń z Zarządem WSM. Na dzień 31.12.2011r.: Należności. wyniosły Zobowiązania wyniosły 10.755.490,32 zł. 3.331.739,69 zł. W pozycji należności duża kwota to zadłużenia z tytułu opłat za lokale mieszkalne i użytkowe, RAZEM 2.296.174,57 zł, z czego: Rozrachunki bieżące 949.447,20 zł Roszczenia sporne 225.717,64 zł Rozrachunki po wyrokach sądowych 1.121.009,73 zł. Zadłużenia z tytułu opłat za lokale mieszkalne i użytkowe przekraczające 12 miesięcy stają się kosztem operacyjnym osiedla. Operację tę nazywa się utworzeniem rezerwy na należności. W roku 2011 koszty z tego tytułu wyniosły 542.588,22 zł. Jeśli zadłużenia, na które zawiązano rezerwę zostaną uregulowane nazywa się to rozwiązaniem rezerwy i staje sie przychodem operacyjnym. W roku 2011 przychody z tytułu rozwiązania rezerw na należności wyniosły 281.111,85 zł. Koszty firmy windykacyjnej zamknęły się w 2011r kwotą 189.290 zł. W zestawieniu należności i zobowiązań po stronie zobowiązań nie zamieszcza się rezerw na zobowiązania. Osiedle jest w sytuacji, że rezerwa na użytkowanie wieczyste gruntu na Rudawce może się stać zobowiązaniem w chwili niekorzystnego wyroku sądowego w sprawie o wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste. Rezerwa na zobowiązania za użytkowanie wieczyste wyniosła na dzień 31.12.2011r 5.623.802,48 zł ( źródło bilans na 31.12.2011, Pozostałe rezerwy długoterminowe ). W imieniu Komisji Rewizyjnej Przewodnicząca Jadwiga Kowalska Stanowisko-Wykonanie Planu 2011[1] 6