SPIS TREŚCI 1 WPROWADZENIE 17 1 Sektor nieruchomości w gospodarce rynkowej 18 1.2. Sektor nieruchomości w procesie transformacji 21 1.2.1. Polskie reformy gospodarcze 21 1.2.2. Rola sektora nieruchomości w procesie transformacji 23 1.2.3. Odbudowa polskiego rynku nieruchomości w latach 90 26 1 5 Niska wydajność wykorzystania majątku nieruchomości w Polsce 28 14 Konieczność aktywizacji obrotu nieruchomościami 30 1.5 Profesjonalizacja pośrednictwa w obrocie nieruchomościami 31 1.6. Obrót rynkowy i jego decydenci 31 1.6.1. Deweloperzy 32 1.6.2. Sprzedający i nabywcy 33 1.6.3. Wynajmujący i najmujący 34 1.6.4. Kredytodawcy i kredytobiorcy 34 1.7. Wspomaganie i realizacja decyzji 36 1.7.1. Pośrednicy 36 1.7.2. Rzeczoznawcy 37 1.7.3. Zarządcy 38 1.7.4. Notariusze 38 1.7.5. Doradcy 39 1 8. Podstawowa wiedza uczestników rynku 39 1.8.1 Charakterystyka fizyczna nieruchomości 40 1.8.2 Uwarunkowania prawno-instytucjonalne 40 1.8.3 Uwarunkowania ekonomiczno-przestrzenne 40 1.8.4. Specyfika rynków nieruchomości 41 1.9. Współzależności rynku nieruchomości 41 1.9.1. Obszary problemowe 42 1.9.2. Popyt i podaż.,... 42 1.10. Adresaci i struktura podręcznika 43 CZĘŚCI PODSTAWOWE WIADOMOŚCI Z ZAKRESU POŚREDNICTWA NIERUCHOMOŚCIAMI 2 SYTUACJA PRAWNA POŚREDNIKA W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI... 47 2.1. Słownikowa definicja pośrednictwa 48 2.2. Ustawowe uregulowanie pośrednictwa 49 2.3. Licencjonowanie i nadzór nad zawodem 52
10 2.3.1. Pośrednictwo jako działalność zawodowa 52 2.3.2. Definicja pośrednictwa 54 2.3.3. Umowa o pośrednictwo 55 2.3.4. Ustawowe obowiązki pośrednika 56 2.3.5. Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej 57 2.3.6. Warunki uzyskania licencji zawodowej 58 2.3.7. Odpowiedzialność zawodowa 59 2.3.8. Szczególne przypadki pośrednictwa 59 2.3.9. Tryb postępowania kwalifikacyjnego 59 2.3.10. Zastosowanie środków dyscyplinarnych 62 2.3.11. Doskonalenie kwalifikacji zawodowych 63 2.4. Etyka i standardy zawodowe Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości 63 2.4.1. Przesłanki tworzenia kodeksu etyki i standardów zawodowych 63 2.4.2. Zadania standardów zawodowych 64 2.4.3. Kodeks etyki zawodowej 64 3. ISTOTA I ROLA POŚREDNICTWA 69 3.1 Na czym polega wykonywanie zawodu pośrednika 70 3.2. Istota pośrednictwa 70 3.3. Rola pośrednictwa 71 3.4. Możliwy zakres działania pośrednika w obrocie nieruchomościami 72 3.5. Zakres wiedzy potrzebnej pośrednikowi 74 3.6. Profesjonalizacja zawodu. Postępująca specjalizacja pośrednictwa 75 3.7. Doradztwo na rynku nieruchomości 78 3.8. Stowarzyszenia zawodowe 80 CZĘŚĆ II PODSTAWOWE POJĘCIA I INSTYTUCJE PRAWNE 4. POJĘCIA I DEFNICJE DOTYCZĄCE NIERUCHOMOŚCI. PRAWO RZECZOWE... 87 4 1. Mienie jako kategoria prawa cywilnego 88 4,2 Rodzaje mienia 89 4.3. Nieruchomość jako składnik mienia 90 4.4. Rodzaje nieruchomości. Podział przedmiotowy 91 4.5. Formy władania nieruchomościami 93 4.5.1. Własność 93 4.5.2. Współwłasność 95 4.5.3. Użytkowanie wieczyste 96 4.6. Najem, dzierżawa, zarząd, władanie bez tytułu prawnego 98 4.7. Ograniczone prawa rzeczowe 100 4.8. Konstytucyjne gwarancje własności 101 5. STOSUNKI CYWILNO-PRAWNE 103 5.1. Osoby fizyczne 104
11 5.2. Dziecko stroną umowy 105 5.3. Osoby prawne 106 5.3.1. Zdolność prawna osób prawnych 106 5.3.2. Rodzaje osób prawnych 107 6. CZYNNOŚCI PRAWNE 113 6.1. Podstawowe wiadomości 114 6.2. Umowy nazwane i nienazwane 115 6.3. Oświadczenie woli 116 6.4. Umowa sprzedaży i darowizny 119 6.5. Darowizna. Użyczenie 121 6.6. Najem i dzierżawa 121 6.7. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców 124 7. GROMADZENIE INFORMACJI O STANIE PRAWNYM NIERUCHOMOŚCI... 127 7.1. Ustalenie stanu prawnego nieruchomości 128 7.2. Księgi wieczyste 129 7.2.1. Historia ksiąg wieczystych 129 7.2.2. Postępowanie wieczysto-księgowe 129 7.2.3. Treść ksiąg wieczystych 132 7.2.4. Zasady wieczysto-księgowe 33 7.2.5. Wpisy i wypisy z ksiąg wieczystych I34 7.2.6. Migracje ksiąg wieczystych 5 Zabezpieczanie obciążeń na nieruchomościach. Hipoteka 137 7 Rodzaje hipotek 138 1 5 Inne źródła informacji. Ewidencja gruntów i budynków 141 t ('RGANIZACJA ZARZĄDZANIA PAŃSTWEM - ORGANY ADMINISTRACJI PUBLICZNEJ 143 Podział terytorialny kraju 144 8 2. Organizacja administracji publicznej 145 8 3 Procedury administracyjne - organy I i II instancji 147 * 4. Zadania administracji publicznej w zakresie gospodarki nieruchomościami 150 <r cospodarka NIERUCHOMOŚCIAMI 153 Podstawy prawne 154 <- I Obrót nieruchomościami państwowymi i samorządowymi 154 9.2.1. Przetargi 155 9.2.2. Zbycie bezprzetargowe 157 9.2.3. Nabywanie nieruchomości w trwały zarząd 158 9.2.4. Ceny i opłaty za nieruchomości 160 9 3. Opłaty adiacenckie 162 9 4. Prawo pierwokupu 163
12 9.5. Scalenia i podziały nieruchomości 164 9.6. Wywłaszczenia nieruchomości 165 9.6.1. Przejmowanie praw do nieruchomości 165 9.6.2. Ograniczenie praw do nieruchomości 166 9.6.3. Odszkodowania 167 9.6.4. Zwroty nieruchomości wywłaszczonych 168 9.7. Szczególne zasady gospodarki nieruchomościami państwowymi 169 9.7.1. Zasób mienia wojskowego 169 9.7.2. Wojskowy zasób mieszkaniowy. 171 9.7.3. Gospodarka nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne 172 9.8. Podstawowe wiadomości o wekslu 173 9.9. Prawo upadłościowe 174 9.9.1. Warunki ogłoszenia upadłości 175 9.9.2. Tryb postępowania upadłościowego 176 9.9.3. Organy w postępowaniu upadłościowym 177 9.9.4. Zgłaszanie wierzytelności i sporządzanie listy wierzytelności 178 9.9.5. Układ 178 9.9.6. Warunki sprzedaży nieruchomości w postępowaniu upadłościowym 179 10. PODSTAWY BUDOWNICTWA. WYBRANE ZAGADNIENIA 181 10.1. Podstawy prawne 182 10.2. Proces budowlany 182 10.2.1. Pozwolenie na budowę 184 10.2.2. Dokumentacja techniczna. Okresowe przeglądy 184 10.2.3. Zmiany sposobu użytkowania obiektu 185 10.3. Zadania administracji architektoniczno-budowlanej 186 CZĘŚĆ III PODSTAWY EKONOMICZNE 11 EKONOMICZNE PODSTAWY RYNKU NIERUCHOMOŚCI 189 11.1. Kategorie ekonomiczne nieruchomości 190 11.1.1. Cechy charakterystyczne i funkcje nieruchomości 190 Przychody (z czynszów, dzierżawy, reklam) 193 11.1.2. Nieruchomość jako przedmiot obrotu w wymiarze ekonomicznym 194 11.1.3. Uwarunkowania ekonomiczne obrotu nieruchomościami 196 11.1.4. Otoczenie nieruchomości 197 11.2. Nieruchomości jako źródło dochodów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego 198 11.3. Inwestowanie w nieruchomości i rachunek efektywności 199 11.3.1. Rachunek efektywności T.. 203 11.4. Rynek nieruchomości 206 11.4.1. Pojęcie rynku nieruchomości i jego uwarunkowania 206 11.4.2. Czynniki wpływające na funkcjonowanie rynku nieruchomości 209
13 11.4.3. Segmentacja rynku nieruchomości 211 11.4.4. Uczestnicy rynku nieruchomości 222 11.4.5. Cechy charakterystyczne rynku nieruchomości 224 11.4.6. Kształtowanie się podaży i popytu 225 11.4.7. Badanie i analiza trendów rynkowych 226 11.4.8. Znaczenie rynku nieruchomości dla gospodarki na szczeblach: krajowym i lokalnym 230 11.5. Finansowanie rynku nieruchomości 230 11.5.1. Zasady i źródła finansowania przedsięwzięć inwestycyjnych 230 11.5.2. Współpraca pośredników z deweloperami 245 12. GOSPODARKA PRZESTRZENNA 253 12.1. Podstawy prawne 255 12.2. Planowanie przestrzenne w gminie 257 12.2.1. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (Studium) 258 12.2.2. Plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego 261 12.2.3. Decyzje o warunkach zabudowy 268 12.3. Planowanie przestrzenne w województwie 272 2 4 Planowanie przestrzenne na szczeblu krajowym 13 KATASTER NIERUCHOMOŚCI 27" 13 1. Podstawa prawna ewidencji gruntów po II wojnie światowej 15 2 Treść i forma katastru 279 13 3 Organy prowadzące kataster 286 13.4. Mapa zasadnicza 287 13." Inwentaryzacja i ewidencja sieci uzbrojenia terenu fkaiaster urządzeń podziemnych) 289 1,5 6. Urzędy Statystyczne 291 1 ~ W ydziały administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego 291 1 ; 8 Archiwa Państwowe 292 1 ; 9. Spółdzielnie mieszkaniowe 292 4 (>PLATY I PODATKI 293 4 I Podatki od umów kupna-sprzedaży 294 1- Z Podatek od spadków i darowizn 295 14. ; Podatek dochodowy od osób fizycznych 297 I - - Podatek od nieruchomości 299 M 5 Podatek od towarów i usług 301 ( /ĘŚĆ IV PR \KTYKA POŚREDNICTWA 5 IX )KONYWANIE TRANSAKCJI NA NIERUCHOMOŚCIACH 307
14 15.1. Czynności poprzedzające zawarcie transakcji 308 15.1.1. Przedmiot transakcji 308 15.1.2. Strony transakcji 310 15.1.3. Sytuacja prawna nieruchomości 313 15.1.4. Obciążenia i ograniczenia 313 15.1.5. Ustalenie ceny 314 15.1.6. Stan gotowości. Dokumentowanie transakcji 315 15.1.7. Protokół uzgodnień 316 15.2. Umowa przedwstępna i jej rola w przebiegu transakcji 317 15.3. Umowa ostateczna: Niezbędne dokumenty, opłaty, mechanizm rozliczenia 317 15.4. Terminy i fazy transakcji 318 16.DZIAŁALNOŚĆ POŚREDNIKA 16.1. Umowa pośrednictwa, prawa i obowiązki stron umowy, wyłączność 320 16.2. Pozyskiwanie nieruchomości do transakcji 324 16.2.1. Zasady komunikacji międzyludzkiej 324 16.2.2. Umiejętność konstruowania pism 328 16.2.3. Jak sprzedać swoją usługę 329 16.2.4. AIDA - metoda pracy z klientem 330 16.2.5. Prowadzenie negocjacji 331 16.2.6. Analiza potrzeb klienta 331 16.2.7. Kształtowanie stosunku do pracy 334 16.3. Zarządzanie sobą 335 16.4. Zarządzanie czasem 336 16.5. Pozyskiwanie osób zainteresowanych transakcją 339 16.5.1. Lokalizacja biura 339 16.5.2. Ogłoszenia i informacja 339 16.5.3. Renoma firmy 340 16.5.4. Badanie rynku. Farming i MLS 341 16.6. Podstawowe zasady techniki pracy 343 16.6.1. Akwizycja 343 16.6.2. Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży 344 16.6.3. Kojarzenie stron transakcji 346 16.6.4. W kierunku specjalizacji 346 16.6.5. Bank danych 347 17. ORGANIZACJA I ZARZĄDZANIE BIUREM 349 17.1. Rodzaje biur. Biuro jako podmiot gospodarczy 350 17.2. Organizacja techniki pracy. Razem czy osobno? 352 17.3. Zanim powiesimy szyld 353 17.3.1. Zacznijmy od siebie 353 17.3.2. Zasada podstawowa: TRZEBA LUBIĆ LUDZI 353 17.3.3. Przegląd konkurencji 354 17.3.4. Definiowanie klientów 355
15 17.3.5 Trzeba znać własne zaplecze 356 17.4. Analiza wyników biura. Planowanie 356 17.4.1. Plan jako podstawa rozwoju firmy 357 17.4.2. Plan jako narzędzie do oceny 357 17.4.3. Plan jako przesłanka dla uzyskania środków 357 17.5. Nasze miejsce na ziemi 357 17.5.1. Na szlaku 358 17.5.2. Salony czy komórki 358 17.5.3. Najmować czy kupować 359 17.6. Wyposażenie biura 360 17.7. Pracownicy w firmie 362 CZĘŚĆ V POKREWNE ZAWODY RYNKU NIERUCHOMOŚCI 18. ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI - WYBRANE ZAGADNIENIA 367 18.1. Sytuacja prawna zarządcy 368 18.2. Zarządzanie nieruchomościami jako działalność zawodowa 371 18.3. Zarządzanie nieruchomościami mieszkalnymi 376 18.3.1. Definicje nieruchomości mieszkalnych 380 18.3.2. Ochrona praw lokatorów 384 18.3.3. Zasady i możliwości wykonywania przez gminy zadań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów 394 18.3.4. Zarządzanie zasobami wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych i Towarzystw Budownictwa Społecznego 396 1 v4. Zarządzanie nieruchomościami niemieszkalnymi 407 18.5. Zarządzanie operacyjne 411 : 9. WYCENA NIERUCHOMOŚCI - WYBRANE ZAGADNIENIA 417 19.1. Rodzaje wartości nieruchomości 419 19.2. Wartość a cena nieruchomości 424 1^ 3. Podejścia, metody i techniki szacowania 429 19.4. operat szacunkowy v 433 19.5. rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodowa 436 19 6. Powszechna taksacja majątkowa 442 ( ZĘŚĆ VI PERSPEKTYWY POŚREDNICTWA W POLSCE : PERSPEKTYWY POŚREDNICTWA W POLSCE 447 20.1. Perspektywy rozwoju polskiego rynku nieruchomości 448 20.1.1. Kierunki rozwoju 448 20.1.2. Obrót nieruchomościowy" na globalnym rynku 450 20.1.3. Swobodny przepływ kapitału 450
20.1.4. Naturalna niestabilność rynków nieruchomości 453 20.1.5. Rynek nieruchomości w Polsce 454 20.2. Pośrednictwo w dobie informatyzacji 454 20.2.1. Pośrednictwo mieszkaniowe 455 20.2.2. Pięć możliwych scenariuszy dalszego rozwoju rynku pośrednictwa 457 20.3. Pośrednictwo w dobie integracji europejskiej 459 20.3.1. Międzynarodowy ruch pośredników 459 20.3.2. Agent czy pośrednik transakcyjny? 464 Załącznik 1: Zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami 467 Załącznik 2: Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości 477 Załącznik 3: Rachunek bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami 483 Wykaz podstawowych aktów prawnych 487 Indeks rzeczowy 499