Sz a c o w a n i e. n i e r u c h o m o ś c i

Transkrypt

1

2 Sz a c o w a n i e n i e r u c h o m o ś c i RZECZOZNAWSTWO MAJĄTKOWE pod redakcją Jerzego Dydenki Warszawa 2012

3 Spis treści Przedmowa Rozdział I. Rzeczoznawstwo majątkowe (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Uzyskanie uprawnień rzeczoznawcy majątkowego Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego Doskonalenie kwalifikacji zawodowych rzeczoznawcy majątkowego Obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego Rozdział II. Pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego (Henryk Walczewski) Uwarunkowania zawodu Definicja zawodu i zakres kompetencji Formy wykonywania zawodu Odpowiedzialność zawodowa i kontraktowa Odpowiedzialność rzeczoznawcy za niewłaściwe wykonanie umowy Rzeczoznawca majątkowy jako biegły sądowy Dane do wyceny nieruchomości Rozdział III. Nieruchomości. Definicje i pojęcia (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Nieruchomość gruntowa i jej części składowe Nieruchomość budynkowa Nieruchomość lokalowa Rozdział IV. Podstawy prawa i postępowania administracyjnego (Dorota Dąbek) Zasady ogólne prawa administracyjnego Struktura organizacyjna administracji publicznej Pojęcie i rodzaje organów administracji publicznej... 49

4 6 Spis treści 4. Zasady organizacyjne systemu administracji publicznej Postępowanie administracyjne Strony postępowania administracyjnego Zasady orzekania, rodzaje orzeczeń Postępowanie odwoławcze Ostateczność a prawomocność decyzji Tryby nadzwyczajne Wydawanie zaświadczeń Postępowanie sądowoadministracyjne Postępowanie egzekucyjne w administracji Rozdział V. Podstawy prawa cywilnego (Paweł Dąbek) Podmioty prawa cywilnego Spółki prawa handlowego Czynności prawne Reprezentacja uczestników obrotu cywilnoprawnego Przedawnienie roszczeń Rozdział VI. Prawo rzeczowe i inne prawa do nieruchomości (Paweł Dąbek) Regulacje konstytucyjne w dziedzinie ochrony własności Pojęcie prawa rzeczowego Regulacje prawne Mienie jako kategoria prawa cywilnego Rzecz jako przedmiot prawa cywilnego Własność Użytkowanie wieczyste Ograniczone prawa rzeczowe Posiadanie Trwały zarząd Rozdział VII. Podstawy prawa zobowiązań (Paweł Dąbek) Pojęcie i rodzaje zobowiązań Ogólne zasady zawierania umów Niedozwolone klauzule umowne Umowy zbycia nieruchomości Umowy o korzystanie z nieruchomości Rozdział VIII. Podstawy prawa rodzinnego i spadkowego (Maria Zawadzka) Wprowadzenie Ustroje małżeńskie majątkowe Reprezentacja dziecka przez rodziców Prawo spadkowe

5 Spis treści 7 Rozdział IX. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców (Maria Zawadzka) Wprowadzenie Przesłanki uzyskania zezwolenia Promesa Zwolnienia Rozdział X. Informacja o nieruchomościach I. Kataster nieruchomości (Karol Noga) Informacje w procesie wyceny nieruchomości Charakterystyka systemów katastru gruntów w Polsce w ujęciu historycznym System ewidencji gruntów i budynków Ewidencja sieci technicznego uzbrojenia terenu Rozdział XI. Informacja o nieruchomościach II. Księgi wieczyste i hipoteka (Maria Zawadzka) Wprowadzenie Ustrój ksiąg wieczystych Zasady dotyczące ksiąg wieczystych Postępowanie wieczystoksięgowe Hipoteka Rozdział XII. Podatki w wycenach nieruchomości (Maria Zawadzka) Wprowadzenie Podatki od nieruchomości Podatek rolny Podatek leśny Rozdział XIII. Gospodarka nieruchomościami publicznymi (Jerzy Dydenko) Zasady ogólne gospodarki nieruchomościami Gospodarowanie nieruchomościami publicznymi Sprzedaż nieruchomości publicznych Użytkowanie wieczyste Trwały zarząd Wkład niepieniężny (aport) do spółki Szczególne zasady obrotu nieruchomościami pomiędzy Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego Rozdział XIV. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne (Elżbieta Szczawińska) Wprowadzenie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

6 8 Spis treści 4. Wpływ planu miejscowego na wartość gruntu Decyzja o lokalizacji celu publicznego i decyzja o warunkach zabudowy Rozdział XV. Wybrane zagadnienia budownictwa (Jerzy Dydenko, Katarzyna Nowak) Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych Normalizacja w budownictwie Charakterystyka energetyczna i audyt budynków Rozdział XVI. Proces inwestycyjny w budownictwie (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Uczestnicy procesu budowlanego Warunki rozpoczęcia robót budowlanych Procedura uzyskania pozwolenia na budowę Rozpoczęcie budowy Prawo użytkowania obiektu budowlanego Utrzymanie obiektu budowlanego Wycena nieruchomości i prawo budowlane Rozdział XVII. Zasady ustalania powierzchni budynków (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Ustalanie powierzchni na podstawie przepisów prawa Zasady ustalania powierzchni według normy PN-70/B Zasady ustalania powierzchni według normy PN-ISO 9836: Ustalanie powierzchni budynków na potrzeby rzeczoznawstwa majątkowego Rozdział XVIII. Podstawy kosztorysowania (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Rodzaje kosztorysów Metodyka sporządzania kosztorysu Rozdział XIX. Podstawy rolnictwa (Janusz Schilbach) Podstawowe pojęcia Charakterystyka rolnictwa polskiego Gleba jako podstawowy środek produkcji w rolnictwie Rozdział XX. Gospodarka nieruchomościami rolnymi (Janusz Schilbach) Zasady gospodarki ziemią na obszarach wiejskich Ochrona gruntów rolnych oraz zapobieganie ich degradacji Gospodarowanie zasobem własności rolnej Skarbu Państwa Rozdział XXI. Podstawy leśnictwa (Barbara Lech-Turaj) Definicja lasu i zasady gospodarki leśnej Plan urządzenia lasu

7 Spis treści 9 3. Nabywanie lasów i gruntów przeznaczonych pod zalesienie Zadrzewienia i zieleń wysoka w miastach i osiedlach wiejskich Rozdział XXII. Podstawy gospodarki wodnej (Marcin Jonak) Wprowadzenie Wody w ujęciu przedmiotowym i podmiotowym Obciążenia nieruchomości przyległych do wód powierzchniowych Zasady korzystania i ochrony wód Pozwolenie wodnoprawne kataster wodny Budownictwo wodne Rozdział XXIII. Podstawy ekonomii (Zbigniew Makieła) Wprowadzenie do problematyki ekonomicznej Pojęcia i elementy rynku Interwencjonizm państwa a mechanizmy rynkowe Cena, wartość ekonomiczna, dochód i koszt Konsument i producent Czynniki produkcji Rozdział XXIV. Ekonomiczne podstawy rynku nieruchomości (Marcin Jonak) Wprowadzenie Nieruchomość jako dobro ekonomiczne Rynek nieruchomości Interwencjonizm państwa na rynku nieruchomości Rozdział XXV. Wybrane zagadnienia systemu bankowego (Marcin Jonak) Wprowadzenie Podstawy prawne systemu bankowego w Polsce. Rodzaje banków i ich funkcje Nadzór bankowy Produkty bankowe Ocena zdolności kredytowej klienta Rozdział XXVI. Finansowanie inwestycji (Marcin Jonak) Wprowadzenie Źródła finansowania inwestycji Leasing nieruchomości Project finance i metoda buy-back Rozdział XXVII. Zmiany wartości pieniądza w czasie (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Założenia Przyszła wartość pieniądza Bieżąca wartość pieniądza Zestawienie wyników Inflacja a wartość pieniądza

8 10 Spis treści Rozdział XXVIII. Statystyka w analizach rynku nieruchomości (Jolanta Wojtowicz-Żygadło) Wprowadzenie Definicje i pojęcia Szeregi statystyczne Elementy rachunku prawdopodobieństwa Badania statystyczne na rynku nieruchomości Estymacja przedziałowa Metody analizy dynamiki zjawisk Odrzucanie niepewnych danych Rozdział XXIX. Inwestycje kapitałowe a nieruchomości (Dariusz Fatuła) Wprowadzenie Akcje Obligacje Inne papiery wartościowe Rozdział XXX. Elementy rachunkowości (Jerzy Filipiak) Wprowadzenie Cele, składniki i zakresy sprawozdań finansowych Podstawowe zasady sporządzania sprawozdań finansowych Bilans Rachunek zysków i strat Rachunek przepływów pieniężnych Informacja dodatkowa dotycząca polityki rachunkowości jednostki Amortyzacja i umorzenie aktywów trwałych Rozdział XXXI. Metodologia wycen nieruchomości w Polsce (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Wartość nieruchomości Zasady wyceny nieruchomości Rozdział XXXII. Podejście porównawcze w wycenie nieruchomości (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Zasady ogólne Cechy (atrybuty) i ich wpływ na wartość Miary cech (atrybutów) Metoda porównywania parami Metoda korygowania ceny średniej Rozdział XXXIII. Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Zasady ogólne

9 Spis treści Wycena obligacji Koncepcja podejścia dochodowego Dochód z nieruchomości Stopa zwrotu Podejście dochodowe w świetle przepisów prawa Rozdział XXXIV. Podejście kosztowe w szacowaniu nieruchomości (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Zasady ogólne Wartość gruntu Metody wyceny Techniki wycen Zużycie części składowych gruntu Rozdział XXXV. Podejście mieszane w wycenie nieruchomości (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Zasady ogólne Metoda pozostałościowa Metoda kosztów likwidacji Rozdział XXXVI. Wycena nieruchomości zurbanizowanych (Jerzy Dydenko) Wprowadzenie Prawo użytkowania wieczystego Trwały zarząd Opłaty adiacenckie Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości Zwrot wywłaszczanej nieruchomości Wycena nieruchomości lokalowych Wartość nakładów na nieruchomości Rozdział XXXVII. Wycena ograniczonych praw rzeczowych (Monika Nowakowska) Wprowadzenie Podstawy prawne wycen Szacowanie ograniczonych praw rzeczowych Rozdział XXXVIII. Wycena nieruchomości rolnych (Janusz Schilbach) Wprowadzenie Wycena gruntów rolnych Wycena plantacji kultur wieloletnich Wycena zasiewów i upraw rolnych Wycena gruntów pod wodami Wartość nieruchomości AWRSP ustalana do celów sprzedaży

10 12 Spis treści Rozdział XXXIX. Wycena lasów (Barbara Lech-Turaj) Zasady ogólne Cechy taksacyjne drzew i drzewostanów Podejście mieszane Szacowanie wartości drzew i drzewostanów Rozdział XL. Wycena nieruchomości na potrzeby sprawozdań finansowych (Jerzy Filipiak) Wprowadzenie Cele i kierunki zmian w prawie bilansowym Metodologia wycen nieruchomości do celów sprawozdań finansowych Zasady klasyfikacji nieruchomości do celów sprawozdań finansowych Specyfika wycen nieruchomości do celów sprawozdań finansowych Podstawowe pojęcia ze słowniczka rachunkowości Rodzaje wartości nieruchomości w sprawozdawczości finansowej Wycena środków trwałych Wycena nieruchomości inwestycyjnych Ujawnianie i wycena praw związanych z gruntem Rozdział XLI. Wycena nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności (Anna Beer-Zwolińska) Wprowadzenie Opracowania związane z zabezpieczeniem wierzytelności Przypadki szczególne wycen Uwagi metodyczne Rozdział XLII. Koncepcje wyceny nieruchomości na świecie (Małgorzata Uhruska) Wprowadzenie Szkoła brytyjska Szkoła amerykańska Szkoła niemiecka Rozdział XLIII. Wycena przedsiębiorstw (Jan Konowalczuk) Rzeczoznawca majątkowy a wycena przedsiębiorstwa Przedsiębiorstwo jako przedmiot wyceny Rodzaje wartości przedsiębiorstw Definicja przedsiębiorstwa a metodyka wycen Metodyka wyceny przedsiębiorstwa Wykaz skrótów aktów prawnych

11 Przedmowa Pierwsze wydanie Szacowania nieruchomości ukazało się przed sześciu laty. Jego wznowienia w kolejnych latach cieszyły się niesłabnącym zainteresowaniem. Dziś oddajemy do rąk czytelników drugie wydanie tej książki, znacznie poszerzone, uwzględniające postęp wiedzy i dostosowane do aktualnie obowiązujących przepisów prawa. Jest to więc w istocie nowa książka, nawiązująca koncepcją i strukturą do pierwszego wydania. Praca obejmuje szeroką problematykę dotyczącą szacowania nieruchomości i rzeczoznawstwa majątkowego. Została pomyślana jako kompendium wiedzy przydatnej nie tylko osobom ubiegającym się o uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego, ale także wszystkim, którzy stykają się z problematyką nieruchomości, a więc rzeczoznawcom majątkowym, sędziom, radcom prawnym i adwokatom, pracownikom administracji państwowej i samorządowej, bankowcom, zarządcom nieruchomości i pośrednikom w obrocie nieruchomościami. Jest to opracowanie zbiorowe, co wynika ze złożoności problematyki, z jaką styka się rzeczoznawca majątkowy dotyczy ona bowiem prawa, ekonomii, szeroko rozumianych zagadnień technicznych i wreszcie metodologii wycen nieruchomości i przedsiębiorstw. Do opracowania poszczególnych rozdziałów zaprosiliśmy specjalistów wszystkich wymienionych wyżej dyscyplin wiedzy. Autorami książki są głównie pracownicy naukowi ośrodków: krakowskiego, warszawskiego i śląskiego, którzy od lat są wykładowcami studiów podyplomowych z zakresu wyceny nieruchomości. Poszczególne rozdziały mają charakter odrębnych wykładów, dla których wspólną osią jest problematyka szacowania nieruchomości. Jerzy Dydenko

12

13 Rozdział I Rzeczoznawstwo majątkowe Jerzy Dydenko 1. Wprowadzenie Zasady wyceny nieruchomości oraz organizacji i prowadzenia działalności zawodowej w gospodarce nieruchomościami określają działy IV i V ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.gosp.nier. 1 ). W dziale IV Wycena nieruchomości : rozdział 1 (art ) dotyczy zasad określania wartości nieruchomości; rozdział 2 (art ) dotyczy powszechnej taksacji nieruchomości; rozdział 3 (173a 173c) dotyczy badania rynku nieruchomości. W dziale V Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami : rozdział 1 (art ) dotyczy rzeczoznawstwa majątkowego; rozdział 4 (art ) dotyczy nadawania uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekania w sprawach odpowiedzialności zawodowej. Rozwinięciem zapisów ustawy dotyczących problematyki związanej z zawodem rzeczoznawcy majątkowego są: dwa rozporządzenia Rady Ministrów: z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomośc; 1 Dane o przepisach prawnych oznaczonych skrótami patrz Wykaz skrótów aktów prawnych.

14 16 Rozdział I. Rzeczoznawstwo majątkowe sześć rozporządzeń Ministra Infrastruktury: z dnia 15 lutego 2008 r. w sprawie nadawania uprawnień i licencji zawodowych w dziedzinie gospodarowania; z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie minimalnych wymogów programowych dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości, pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania; z dnia 22 czerwca 2010 r. w sprawie opłaty za postępowanie kwalifikacyjne oraz wysokości wynagrodzenia członków Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej; z dnia 30 lipca 2010 r. w sprawie doskonalenia kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości; z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości; z dnia 14 lipca 2010 r. w sprawie wymogów programowych dla kursów specjalistycznych, szkoleń lub seminariów, mających na celu doskonalenie kwalifikacji zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości; jedno rozporządzenie Ministra Finansów: z dnia 12 października 2010 r. w sprawie obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art. 3 u.gosp.nier. właściwym w sprawach gospodarki nieruchomościami jest minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. W obecnej strukturze administracji rządowej jest to minister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej, zwany dalej Ministrem. 2. Uzyskanie uprawnień rzeczoznawcy majątkowego Ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie w sprawie uprawnień precyzują w szczególności: wymagania stawiane kandydatowi na rzeczoznawcę majątkowego; tok postępowania, który prowadzi kandydata do uzyskania uprawnień z zakresu szacowania nieruchomości. Szczegółową prezentację wymagań i toku postępowania zmierzającego do uzyskania uprawnień z zakresu szacowania nieruchomości zawiera załącznik nr 1 do niniejszego rozdziału.

15 3. Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego Wykonywanie zawodu rzeczoznawcy majątkowego 1. Zgodnie z art u.gosp.nier. rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale z nieruchomością związanych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego. Może też sporządzać opracowania i ekspertyzy niestanowiące operatu szacunkowego, katalog których podaje art. 174 ust. 3a u.gosp.nier. 2. Rzeczoznawcę majątkowego obowiązują następujące normatywy postępowania: zasada bezstronności i etyki zawodowej, zasada poufności w stosunku do uzyskanych informacji, szczególna staranność, stosowanie przepisów prawa, stosowanie standardów zawodowych. 3. W procedurach wyceny rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje wszystkie dane o nieruchomości zawarte w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych, planach miejscowych, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach. Właściwe organy oraz sądy są obowiązane udostępnić rzeczoznawcy dokumenty, o których mowa wyżej. 4. Rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości (z urzędu, na wniosek własny lub osoby, której interesu prawnego dotyczą czynności rzeczoznawcy) według zasad dotyczących pracownika administracji państwowej podlegającego wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie (patrz art. 24 k.p.c.). 5. Postępowanie wyjaśniające w sprawach dotyczących odpowiedzialności rzeczoznawców majątkowych prowadzi Sekcja Rzeczoznawców Majątkowych Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister orzeka w drodze decyzji o zastosowaniu kar dyscyplinarnych. Od decyzji Ministra nie przysługuje odwołanie, lecz strona może w terminie 14 dni, licząc od daty jej wydania, wystąpić do niego o ponowne rozpatrzenie sprawy.

16