Analiza rynku nieruchomości POWIECIE WROCŁAWSKIM

Transkrypt

1 Analiza rynku nieruchomości w POWIECIE WROCŁAWSKIM Zespół autorski: Dr inż. Tadeusz Lasota Dr inż. Leszek Stanek Wrocław

2 Spis treści. Strona Wstęp. 3 Ilościowa analiza transakcji w powiecie w latach Analiza i ocena studiów uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin.. 1 Wektoryzacja studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin.. 12 I. II. III. IV. V. VI. VII. VIII. Analiza rejestru cen i wartości nieruchomości dla gmin Powiatu wrocławskiego oraz wybór nieruchomości reprezentatywnych.. Analiza cen nieruchomości niezabudowanych w latach w latach Podział nieruchomości ze względu na przeznaczenie terenu Analiza zmienności cen gruntów w powiecie oraz poszczególnych gminach w zależności od przeznaczenia terenu w latach Grunty rolne Grunty rolne przeznaczone pod uprawy rolne Transakcje o wyraźnie innym docelowym przeznaczeniu gruntów (wysoka wartość) Grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe 2.3. Grunty przeznaczone na aktywność gospodarczą 3. Aktualizacja cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych. Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych z podziałem na strefy przeznaczenia terenu Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod rolnictwo. 1. Mapy rozkładu ce transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod uprawy rolne 2. Mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów rolnych przeznaczonych na cele nierolne Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą X. Mapy rozkładu cen gruntów w skali powiatu 79 XI. Podsumowanie IX. -2-

3 WSTĘP Opracowanie zawiera analizę rynku nieruchomości dla Powiatu Wrocławskiego. Przeprowadzono ją na bazie danych katastralnych udostępnionych, na potrzeby tego opracowania, w ramach współpracy Powiatu Wrocławskiego z Uniwersytetem Przyrodniczym we Wrocławiu. Postawą analizy były: 1. Transakcje rynkowe zgromadzone w rejestrze cen i wartości nieruchomości w Powiatowym Zakładzie Katastralnym we Wrocławiu. 2. Studium uwarunkować i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin opracowane w latach Udostępnione przez Starostę Wrocławskiego, dane katastralne, tj: a) mapa wektorową granic działek, b) mapa wektorową granic użytków i klas bonitacyjnych gruntów, c) mapa wektorową obrysów budynków, d) mapa wektorową granic obrębów oraz gmin. Ponieważ powiat wrocławski nie zgromadził jeszcze pełnych danych katastralnych o budynkach i lokalach, przedmiotem pracy była analiza obrotu gruntami niezabudowanymi. -3-

4 I. Ilościowa analiza transakcji w gminach, w latach Do analizy wybrano wyłącznie nieruchomości rynkowe, czyli oznaczone w rejestrze cen i wartości nieruchomości jako wolny rynek lub przetarg. GMINA TRANSAKCJE OGÓŁEM GRUNTY NIEZABUDOWANE Ilości transakcji Czernica Długołęka Jordanów Miasto Kąty Gmina Kąty Kobierzyce Mietków Miasto Siechnice Gmina Siechnice Miasto Sobótka Gmina Sobótka Żórawina Czernica Długołęka Jordanów Miasto Kąty Gmina Kąty Kobierzyce Mietków Miasto Siechnice Gmina Siechnice Miasto Sobótka Gmina Sobótka Żórawina Razem Razem Powierzchnie transakcji 4332 [ha] [ha] 1819, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,189-4-

5 Średnia powierzchnia transakcji Czernica Długołęka Jordanów Miasto Kąty Gmina Kąty Kobierzyce Mietków Miasto Siechnice Gmina Siechnice Miasto Sobótka Gmina Sobótka Żórawina Razem [m.kw] [m.kw] Tabela 1. Zestawienie transakcji w poszczególnych gminach, w latach Rozkład ilości, powierzchni oraz średniej powierzchni transakcji dla poszczególnych gmin przedstawiono na wykresach poniżej (rys 1). - pierwszy wykres przedstawia zmiany ilości transakcji w latach. - drugi wykres to wykres powierzchni wszystkich transakcji w latach. - trzeci wykres przestawia średnią powierzchnię gruntów będących przedmiotem transakcji. Gmina Czernica -5-

6 Ilość trans. w gminie Jordanów Śr.pow. trans. w gminie Jordanów Pow. trans. w gminie Jordanów ,5 3 2,5 2 1,5 1, Gmina Jordanów Śląski Powierzchnia wszyskich transakcji w latach Ilosci transakcji w Mieście Kąty 25 2 Średnia powierzchnia gruntów w transakcji Miasto Kąty Wrocławskie Ilości transakcji w latach Łączna powierzchnia transakcji Średnia powierzchnia transakcji Gmina Kąty Wrocławskie

7 Ilość trans. w gminie Kobierzyce Pow. trans. w gminie Kobierzyce 1 Śr.pow. trans. w gminie Kobierzyce 2, 14, 8 12, 1,5 1, 6 8, 4 1, 6, 4, 2,5 2,,, Gmina Kobierzyce Ilość trans. w gminie Mietków Pow. trans. w gminie Mietków Śr.pow. trans. w gminie Mietków Gmina Mietków Pow. transakcji w mieście Siechnice Ilość transakcji w mieście Siechnice Śr.pow. transakcji w mieście Siechnice Miasto Siechnice

8 Ilość transakcji w gminie Siechnice Pow. transakcji w gminie Siechnice Śr.pow. transakcji w gminie Siechnice Gmina Siechnice Ilość trans. w mieście Sobótka Pow. trans. w mieście Sobótka 2 15 Śr.pow.trans. w mieście Sobótka Miasto Sobótka Ilość trans. w gminie Sobótka Śr.pow. trans. w gminie Sobótka Pow. trans. w gminie Sobótka Gmina Sobótka

9 Ilość trans. w gminie Żóraw ina Pow. trans. w gminie Żóraw ina 5 Śr.pow. trans. w gminie Żóraw ina ,5 1, Gmina Żórawina Rys.1. Zmiany ilości, powierzchni ogólnej oraz średniej powierzchni transakcji w gminach powiatu wrocławskiego w latach (w opisie lata oznaczono od do 15). Jak wynika w powyższych wykresów, w większości gmin, najwięcej transakcji oraz transakcje o największej powierzchni pojedynczej transakcji, przeprowadzane były w latach W latach zmalała zarówno ilość transakcji, powierzchnia ogólna transakcji oraz, co ciekawe, średnia wielkość powierzchni gruntów sprzedawanych w pojedynczej transakcji. Średnia wielkość powierzchni, jako przedmiotu pojedynczej transakcji w latach wynosi: - w powiecie wrocławskim 756 m.kw. -9-

10 II. Analiza i ogólna ocena studiów uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin Studia uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin wykonywano w powiecie wrocławskim najczęściej w latach oraz w roku 212. Najważniejsze spostrzeżenia: 1. Studia opracowano na niekartometrycznych podkładach mapowym. 2. Niska kartometryczność map powoduje problemy z interpretacją studiów przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz w przypadkach uzyskiwania zgody na budowę dla działek, na których brak jest MPZP. 3. Granice działek ewidencyjnych są praktycznie niewidoczne i trudna jest identyfikacja szczegółów, według których można zidentyfikować granice poszczególnych obszarów funkcjonalnych. 3. Zeskanowany obraz studium jest często niemożliwy do bezbłędnego wpasowania w istniejącą mapę ewidencyjna gminy. 4. Granice poszczególnych jednostek funkcjonalnych są zaznaczone grubą kreska, która niejednoznacznie granice te definiuje. Sprawia to trudności przy dopasowania granic studium do granic własności. 5. Bardzo niejednoznacznie zaznaczone są granice istniejących i projektowanych dróg. Zaznaczone szerokości poszczególnych dróg nie zawsze zgadzają się z normami szerokości przewidzianymi dla poszczególnych klas dróg, a często też z sytuacją terenową. Granice dróg przecinają w wielu przypadkach granicę działek zabudowanych oraz przebiegają zbyt blisko znajdujących się na nich budynków. (Rys 9). Interpretacja granic studium wymaga szczególnej uwagi 6. Studia uwarunkowań dla poszczególnych gmin wykonywane są według różnych standardów. Te same funkcje terenu oznaczane są różnymi kolorami oraz różnymi symbolami. Różna też jest dokładność wskazywaniu na funkcję terenu. Niektóre funkcje są łączone. Daje to później możliwości różnej interpretacji tych wskazań, a nawet wypaczania założeń studium. 7. Wskazana byłaby koordynacja i ogólny nadzór Starosty nad wykonywanymi planami pod kątem ich przydatności dla Powiatu. 8. W studiach generalnie, za wyjątkiem Czernicy i Siechnicy, nie wydzielono terenów ekologicznych. Fragment studium Kąty Wrocławskie na tle mapy ewidencyjnej pokazano poniżej na rys

11 Rys. 2.Fragment studium Kąty Wrocławskie na tle mapy ewidencyjnej

12 II. Wektoryzacja studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gmin Wektoryzację studium przeprowadzono na bazie zeskanowanego w skali :1 podkładu mapowego. Granicę poszczególnych jednostek funkcjonalnych dopasowano do obecnych granic działek i obrębów. Mapy wpasowano na granice działek ewidencyjnych leżących na obrzeżach poszczególnych gmin. Wektoryzację konturów wykonano z dokładnością pozwalającą na określanie dominujących funkcji poszczególnych działek, stąd na styku granic mogą występować niespójności. Po wpasowaniu mapy studium, zwektoryzowano wszystkie jednostki funkcjonalne studium koncentrując się głównie na trzech funkcjach przeznaczenia terenu: 1. Teren, który powinien pozostać jako rolny, oznaczony jako R. 2. Teren przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, w zaznaczeniem terenów: - budownictwa mieszkaniowego M, 3. Teren przeznaczony pod aktywność gospodarczą i usługi oznaczony jako AG, U, US. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium dla poszczególnych gmin zamieszczono w tab.2 Obręb G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2 G 2231_2.razem Ozn. kont AG-P AG-P+U AG-PG DR M R RZ TK T-NO T-W T-WH U UO UR US W WS+US ZC ZC+ZP ZD ZL ZLd ZLD ZP Pow.kont % Tabela2. Zestawienie powierzchni konturów studium w gminie Czernica

13 Nazwa obrębu G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2 G 2233_2.razem Ozn_KONT W DR ZL MN R U NO AG DR-EX UR KS US RZ ZC NU MNU PG UK MW UT UMN ZP Pow_KONT % 94,389 94, , , , ,676 1, , ,3193,6858 4,7534 9,7613 7,33 3,818 4,1238 8,81 5,558,2659 2, ,3665 3,331 3, ,2553 1,66 1,66 4,77 12,88 67,28,41,3 6,77 2,17,1,8,17,12,7,7,14,1,4 1,45,6,6 1 Tabela 3. Zestawienie powierzchni konturów studium w gminie Jordanów Śląski Gmina G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4 G 2234_4.razem Ozn.KONT AG DR E EE MM MM-EE MN R RZ Tk U UEE UO US W WS ZC ZD ZL ZP Pow,KONT % 38, ,2216 1,2672 5, ,526 1,4822,173 66, ,5733 7,59 5, ,8122 8,163 7,249 18,467 2,9 5, , ,479 14, ,317 Tabela 4. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w mieście Kąty 35,77 7,8,15,62 22,7,17,2 7,71 1,46,81,62 4,97,95,84 2,14,23,66 2,1 8,64 1,71, 1,

14 Gmina G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5 G 2234_5.razem Ozn_KONT AG AG-EE AG-EEA AZP DR DR-EE EE G K KA KAp MM MM-EE MN MN-EE MNn MNR MOP ODP PG R R-EE RO RU RZ RZ-EE Tk TK U U-EE US W WS Z ZC ZD ZG ZL ZO ZP ZP_AZP Pow_KONT % 1511, ,1679 1, , ,8634, ,928 4,1573 5, , , , , ,2941 1, ,6244 9, ,5923 1, , ,2646 8,31 45,96 41, ,9721 3, , , ,235 3, , , ,7487,461 1,7261 4,2137 1, ,464, ,8833 1, ,813 Tabela 5. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w gminie Kąty 8,84,28,1 1,41 3,8,,42,2,3,31,85 9,85,17 7,53,1 1,65,6,7,6,68 47,63,47,26,24 5,14,2,14,15,38,2,59,53,2,,6,2,1 6,99, 1,4,1 1,

15 Nazwa Obrębu G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2 G 2235_2.razem Ozn_KONT AG AG-P AG-PG DR IT K KS1 KW MN MR MW OG R T-E T-G TK T-K TKS T-KS T-MOP TO T-OG T-TZ TW T-W U UC UP UR US W ZC ZD ZI ZK ZL ZU Pow_KONT % 1992, ,1499 2, ,662 1,866 2,5557 2,8669, , ,539 72,522, ,566,565, ,8886 4,728,6151 2,7445 4, ,8292,1214 9,1875 2,6184 3, , , , ,73 37, ,89 15,62 14, ,359, , , ,16 13,34 1,1,14 3,5,1,2,2 7,31,58,49 64,95,43,3,2,3,8,6,2,2 1,6,44,67,19,25,38,1,1,11,1 3,91 1,18 1 Tabela 6. Zestawienie powierzchni konturów studium w gminie Kobierzyce Nazwa G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 Ozn_KONT AG1 AG1-PR AG1-UT AG2 AG2-KP AG2-KS AG2-P AG2-PE Pow_KONT % 26,8884, , ,2363 5,5422 1, , ,22,32,1,27,59,7,1,16,

16 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2 G 2236_2.razem AG-PE AGpr AG-PU AG-UP DR IT KP K-PE MN MN1 MNm MNn MNn-U MNn-UT MN-U MP MS MUS NO NU PGE PG-żw R ROP RPO RPOP RZ SR-TU SR-UT TK TR U UP US UT W WAL W-PE WZ W-ŻW ZC ZD ZL ZP ZU 6,9225 1,131,458,346 13,624 2,525 9, , ,614 35,1175,725 17,7495 5,256 5, ,1466 9,175 5,3572 3,787 1,5794 1,3938 9,4546 2, ,59 2,1471 3,7356,5783 9, ,5827 9, , ,4749,497 21, ,846 19, ,715 15, ,435,534 5,4813 7,4732 3,936 91, ,335 64, ,8621 Tabela 7. Zestawienie powierzchni konturów studium w gminie Mietków,8,1,1 1,56,3,11,26 2,12,42,1 2,5,6,6,15,11,6,5,2,2,11,4 63,48,3,4,1,12,35,11,86,38,1,26,43,23 11,42,19,53,1,7,9,4 1,92,63,

17 Obręb G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4 G 2238_4.razem Ozn_KONT AG AG-P CE DR IT MN MNI MNIU MNU MW R RO TK T-NO TRwal U UMN UMW-ce UO US W WZ ZC ZL ZN ZP ZU Pow_KONT % 256,9136 5,859 77,133 64,9291 1,38 97, , ,256 47, , ,6832, ,76 1, , ,5845 2,8784 8,6248 2, , , ,8335 3, , ,7351 8,1691 9, ,23 16,4,32 4,92 4,15,7 6,22 3,39 2,12 3,3 1,73 2,6,3 1,22,11 1,35 1,76 1,33,55,18 1 4,34 7,4,23 14,99 1,45,52,58 1 Tabela 8. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w mieście Siechnice Nazwa obrębu G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 Ozn_KONT AG AG-P AGR CE DR IT MN MNI MNIU MNU MNZ MR MU MW R RO RPO Pow_KONT % 46, , , , ,5122 7, , , , , , ,8413 9,617,93 296,283 19,287 8,2388 5,54,32 1,75 1,49 3,37,9 13,9 2,3 1,8 4,71,32,77,12,1 35,59,23,1-17 -

18 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5 G 2238_5.razem RPZ TK T-KS T-NO TRwal U UMN UO US UZ W WZ ZC ZI ZL ZLr ZN ZP ZU 8, ,479,962 7,615 5, , ,7183 2,666 8,55 12, , ,2624 9,338 8, ,3845 9, ,785 34, , ,143,1,9,1,9,61,74 1,34,3,97,15 2,11 6,93,11,1 11,82,12,65,41,4 1 Tabela 9. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w gminie Siechnice Nazwa obrębu G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4 G 2237_4.razem Ozn_KONT AG-P DR IT MN MNL R TK U UK W ZK ZL Pow_KONT % 162,433 29, , ,1354, , ,911 12, ,3327 4, , , ,372 5,4,93,48 13,28,1 2,34,34 3,19 4,11,15 2,85 67,35 1, Tabela 1. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w mieście Sobótka Nazwa obrębu G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 Ozn_KONT AG-P AG-PPC DR IT MN MNL R Rzal TK U UK Pow_KONT 548,55 64, ,984 35, ,82 171, ,515 5,8346 1,599 8,46 147,1632 % 5,26,62 2,26,35 14,31 1,65 52,87,49,1,77 1,

19 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5 G 2237_5.Miasto razem UKr W ZC ZK ZKr ZL 5, , , , , ,4262,48,56,55 8,69,26 9, ,49 1 Tabela 11. Zestawienie powierzchni poszczególnych konturów studium w gminie Sobótka Gmina G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2 G 2239_2.razem Ozn_KONT AG-PU DR M MN MNU MU R RZ TK T-K T-O T-T U UK UK1 UKr UO UR US UZ W ZC ZL ZP Pow_KONT % 363, , , ,3992 3, , , , ,2765 2,2221 5,2771 7, ,8758 2,3299 1,1316 2,648 6,38 53,65 31,9739 1,586 42,1994 6,15 157,7977 4, ,1536 Tabela 12. Zestawienie powierzchni konturów studium w gminie Żórawina 3,2 2,85 9,44,31,3 7,47 68,5 3,72,26,2,4,6 1,87,2,1,2,5,44,27,1,35,5 1,31,

20 IV. Analiza rejestru cen i wartości nieruchomości oraz wybór nieruchomości reprezentatywnych. Udostępniony przez Powiatowy zakład Katastralny we Wrocławiu rejestr cen i wartości nieruchomości dla powiatu zawierał ponad 35 różnych transakcji z okresu od roku 21 do marca 213. Pierwszym etapem analizy było przekształcenie wszystkich pozycji w nowy rejestr transakcji. W procesie tym scalono wszystkie elementy pojedynczych transakcji wyliczając, przypadającą na transakcje, powierzchnię gruntów rolnych, terenów zabudowanych, lasów i innych gruntów Scalenie wykonano według następującej procedury: 1. Wyszukano wszystkie elementy składające się na transakcję. Były to działki, udziały w działkach, budynki, udziały w budynkach oraz lokale. 2. Na podstawie zapisów w uwagach oraz analizie użytków w działkach, dla każdej transakcji ustalono takie elementy jak: - powierzchnia gruntu, - powierzchnia terenów mieszkaniowych, - powierzchnia rolnych terenów zabudowanych, - powierzchnia pod drogami, - powierzchnia gruntów rolnych, - powierzchnia gruntów pod usługi, - powierzchnia pozostała 3. Na podstawie wpisów w uwagach ustalono też przeznaczenie terenu wynikające z MPZP. Z wszystkich transakcji wybrano tylko transakcje rynkowe, do których zaliczono transakcje dokonane w trybie "wolny rynek" i "sprzedaż przetargowa". Do analizy obrotu ziemią, ze względu na brak danych o budynkach i lokalach, wybrano tylko transakcje nieruchomościami niezabudowanymi

21 V. Analiza cen nieruchomości niezabudowanych w latach Podział transakcji ze względu na przeznaczenie terenu. Transakcje gruntami niezabudowanymi podzielono na sześć grup: - grunty rolne traktowane przez nabywców jako rolne, - grunty rolne traktowane przez nabywców jako przejściowo-rolne, - gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, - grunty przeznaczone pod aktywność gospodarczą i usługi, W niektórych gminach wyodrębniono też: - grunty pod zabudowę zagrodową, - grunty pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, - grunty pod zabudowę letniskową, - grunty pod usługi krajobrazowe. Przy kwalifikowaniu transakcji do grupy kierowano się zarówno oznaczeniem jej przeznaczenia zapisanym w uwagach rejestru cen jak i przeznaczeniem gruntów zapisanym studium uwarunkowań. Przed przystąpieniem do klasyfikacji, posługując się zwektoryzowanym studium uwarunkowań oraz numeryczna mapą ewidencyjną, dokonano weryfikacji oznaczeń nieruchomości dokonanej przez operatora rejestru cen. W celu weryfikacji, wykonano specjalne oprogramowanie, które umożliwiło obliczenie części działki wchodzącej w skład każdego konturu studium i odpowiednie jej oznaczenie. Każdą działkę oznaczono podając nazwę konturu studium, w skład którego wchodzi oraz procent jej udziału w tym konturze. Np.: działka 2231_ jest oznaczona RZ91 ZL9. Oznacza to, że wchodzi ona w 91% w skład konturu RZ (użytki rolne zielone) oraz w 9% stanowi kontur lasu. Oznaczenia studium przypisano dla wszystkich działek z obrębów gmin powiatu wrocławskiego. 2. Analiza zmienności cen gruntów w poszczególnych gminach w zależności od przeznaczenia terenu w gminie w latach Analizę zmienności cen przeprowadzono w oparciu o podział na cztery grupy przeznaczenia gruntów: 1. Grunty rolne przeznaczone pod uprawy rolne. 2. Grunty rolne z planowaną zmianą ich przeznaczenia lub szczególnie cenne. 3. Grunty przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. 4. Grunty przeznaczone pod działalność gospodarczą

22 2.1 Grunty rolne. W poszczególnych gminach mamy tu najczęściej dwie grupy transakcji. 1. Transakcje o gruntami o charakterze rolnym, przeznaczonym pod uprawy rolne. 2. Transakcje o wyraźnie innym docelowym przeznaczeniu gruntów (wysoka wartość). Druga grupa transakcji wskazuję na, wyraźnie inny cel zakupu gruntów niż uprawy rolne. Być może nabywcy liczyli na zmianę przeznaczenia gruntów w studium uwarunkowań oraz MPZP Grunty rolne przeznaczone pod uprawy rolne Wykres zmiany cen transakcyjnych dla grupy gruntów przeznaczonych pod uprawy rolne dla poszczególnych gmin przedstawiono na rysunkach od 3 do 12. Na wykresie znalazły się transakcje, których cena transakcyjna nie przekraczała 1zł. za m.kw. Ceny gruntów rolnych w gminie Czernica (grunty na cele rolne) 6, y =,1849x - 369,56 Cena 1 m.kw. 5, 4, 3, 2, 1,, Rok transakcji Rys.3. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów rolnych gminy Czernica

23 Ceny gruntów rolnych w gminie Jordanów (przeznaczenie rolne) 7, y = -,88x 3 +,1892x2 -,9673x + 1,818 6, Cena 1m.kw 5, 4, 3, 2, 1,, Rok transakcji Rys. 4. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów rolnych w gminie Jordanów Ceny gruntów rolnych w mieście Kąty Wrocławskie (cele rolne) 6, y =,6244x -,987 Cena 1m.kw. 5, 4, 3, 2, 1,, Rok transakcji Rys. 5. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne dla miasta Kąty Wrocławskie

24 Ceny gruntów rolnych w gminie Kąty Wrocławskie (cele rolne) 8, y =,1965x +,313 7, Cena 1m.kw. 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Rok transakcji Rys.6. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Kąty, dla grupy gruntów przeznaczonych pod uprawy rolne. Ceny gruntów rolnych w gminie Kobierzyce (cele rolne) 12, y = -,148x3 +,3147x2-1,6181x + 3,748 Cena 1m.kw. 1, 8, 6, 4, 2,, Rok transakcji Rys. 7. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów rolnych gminy Kobierzyce

25 Ceny gruntów rolnych w gminie Mietków (cele rolne) 4,5 y = -,37x3 +,89x 2 -,4363x + 1,18 4, Cena 1m.kw. 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, Rok transakcji Rys. 8. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów rolnych w gminie Mietków Ceny gruntów w mieście Siechnice (cele rolne) 7, y =,4827x -,9445 6, Cena 1m.kw. 5, 4, 3, 2, 1,, Rok transakcji Rys. 9.. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne dla miasta Siechnice

26 Ceny gruntów w gminie Siechnice (cele rolne) 1, 3 2 y = -,26x +,467x +,965x -,385 9, 8, Cena 1m.kw. 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Rok transakcji Rys. 1. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne dla gminy Siechnice Cena 1m.kw. Ceny gruntów rolnych w mieście Sobótka (cele rolne) 1,,9,8,7,6,5,4,3,2,1, y =,1559x -, Rok transakcji Rys. 11. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne dla miasta Sobótka

27 Rys. 12. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów rolnych gminy Żórawina Transakcje o wyraźnie innym docelowym przeznaczeniu gruntów (wysoka wartość). Druga grupa transakcji wskazuję na, wyraźnie inny cel zakupu gruntów niż uprawy rolne. Być może nabywcy liczyli na zmianę przeznaczenia gruntów w studium uwarunkowań oraz MPZP.. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne, ale przeznaczone prawdopodobnie pod inne cele, zamieszczono na rysunkach od 13 do 18. Ceny gruntów rolnych w gminie Czernica (widoczne plowanie zmiany przeznaczenie) 3, y =,3529x - 696,25 25, Cena 1m.kw. 2, 15, 1, 5,, Rok transakcji Rys. 13. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne, ale przeznaczone pod inne cele

28 Ceny gruntów rolnych w gminie Kąty Wrocławskie (lokaty w grunty) 6. y = x Cena 1m.kw Rok transakcji Rys. 14. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne, ale przeznaczone w zamyśle przez nabywców pod inne cele w gminie Kąty Ceny gruntów rolnych w gminie Kobierzyce (lokaty w grunty) 14, y = -,37x3 -,6974x2 + 14,211x - 24,439 12, Cena 1m.kw. 1, 8, 6, 4, 2,, Rok transakcji Rys. 15. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne, ale przeznaczone pod inne cele w gminie Kobierzyce

29 Ceny gruntów rolnych w gminie Mietków (lokaty w grunty) 8, y =,6198x + 2,9548 7, Cena 1m.kw. 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Rok transakcji Rys. 16. Rozkład cen nieruchomości w gminie Mietków stanowiącymi lokatę pieniędzy Ceny gruntów w gminie Sobótka (cele rolne - lokaty) 6, y = -,5656x + 19,91 Cena 1m.kw. 5, 4, 3, 2, 1,, Rok transakcji Rys. 17. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako rolne, ale przeznaczone w zamyśle przez nabywców pod inne cel w gminie Sobótka

30 Rys.18. Wykres zmiany cen transakcyjnych gruntów w gminie Żórawina, traktowanych jako lokaty kapitału W gminie Żórawina mamy szczególnie dużo gruntów, których przeznaczenie odbiega od tego jakie zadeklarowano w czasie transakcji. Na rys. 18, można zauważyć też transakcje, w których ceny gruntów rolnych odbiegają znacznie od cen przeciętnych Grunty przeznaczone na cele mieszkaniowe. Cena terenów mieszkaniowych w poszczególnych gminach Powiatu zmieniały się najczęściej w czasie według funkcji wielomianowej. Rysunki od 19 do 29. Jak widać w wykresów średnia cena 1m.kw. gruntów mieszkaniowych była najwyższa od roku 28 do roku 211. W roku 212 ceny zaczęły spadać Ostatni odcinek linii trendu sugeruje jednak, że ceny te się obecnie ustabilizowały. Obserwujemy jednak znaczny rozrzut cen, co sugeruje, że część potencjalnych sprzedawców niechętnie pozbywa się ziemi starając się osiągnąć jak najwięcej. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową, w poszczególnych gminach powiatu wrocławskiego są dość zróżnicowane. Najwyższe można zaobserwować w obrębach stykających się granicami z miastem Wrocław. W niektórych takich obrębach, terenów rolnych, praktycznie już nie ma

31 Ceny gruntów na cele mieszkaniowe w gminie Czernica 3, y =,284x5-1,283x4 + 13,281x3-73,195x2 + 17,57x - 19,48 25, 2, 15, 1, 5,, Rys. 19. Wykres zmiany cen transakcyjnych gminy Czernica, dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe Cena 1m.kw Ceny gruntów rolnych w gminie Jordanów (przeznaczone na cele mieszkaniowe) 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, y = -,748x2 + 14,356x - 23, Rok transakcji Rys.2. Wykres zmiany cen transakcyjnych gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe w Gminie Jordanów

32 Ceny gruntów rolnych w mieście Kąty Wrocławskie (cele mieszkaniowe) 3. y = x x x Cena 1m.kw Rok transakcji Rys. 21. Wykres zmiany cen transakcyjnych w mieście Kąty dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe Ceny gruntów rolnych w gminie Kąty Wrocławskie (cele mieszkaniowe) 35. y = x x Cena 1m.kw Rok transakcji Rys. 22. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Kąty dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe

33 Ceny gruntów rolnych w gminie Kobierzyce (cele mieszkaniowe) 9, y = -,4237x3 + 9,789x2-51,642x + 13,19 8, Cena 1m.kw. 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Rok transakcji Rys. 23. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Kobierzyce dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe Ceny gruntów rolnych w gminie Mietków (cele mieszkaniowe) 14, y = 5,4975x - 9, , Cena 1m.kw. 1, 8, 6, 4, 2,, Rok transakcji 1 12 Rys.24. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Mietków dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe

34 Ceny gruntów w mieście Siechnice (cele mieszkaniowe) 25, 3 2 y = -,5999x + 11,669x - 49,132x + 61,749 Cena 1m.kw. 2, 15, 1, 5,, Rok transakcji Rys. 25. Wykres zmiany cen transakcyjnych w mieście Siechnice dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe budownictwo jednorodzinne Ceny gruntów w gminie Siechnice (cele mieszkaniowe) 7, y = -,523x3 + 1,655x2-49,482x + 9,796 6, Cena 1m.kw. 5, 4, 3, 2, 1,, Rok transakcji Rys. 26. Wykres zmiany cen transakcyjnych w mieście Siechnice dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe budownictwo jednorodzinne

35 Ceny gruntów w mieście Sobótka (cele mieszkaniowe) 3, y = -,1627x 3 + 3,5214x 2-15,868x + 53,674 25, Cena 1m.kw. 2, 15, 1, 5,, transakcji 8 Rok Rys. 27. Wykres zmiany cen transakcyjnych w mieście Sobótka dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe Ceny gruntów w gminie Sobótka (cele mieszkalne) 18, y =,132x5 -,4976x4 + 6,8341x3-41,499x ,15x - 98,643 16, 14, Cena 1m.kw. 12, 1, 8, 6, 4, 2,, -2, Rok transakcji Rys. 28. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Sobótka dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe

36 Rys. 29. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako mieszkaniowe 2.3. Grunty przeznaczone na aktywność gospodarczą. Wykresy zmian cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w okresie od roku 21 do roku 212, zamieszczono na rysunkach od 3 do 4. Ceny tych gruntów, w poszczególnych gminach powiatu wrocławskiego nie odbiegają znacząco od cen terenów mieszkaniowych. Są one jednak dość zróżnicowane. Najwyższe ceny można znaleźć w obrębach przylegających bezpośrednio do granicy miasta Wrocław. Na rysunkach poniżęj, widać wysokości i zmiany cen terenów pod aktywność gospodarczą w okresie lat Wykresy często nie oddają jednak niuansów cenowych w poszczególnych gminach i obrębach. Szczególnie wyraźnie jest to widoczne w gminie Kobierzyce, gdzie na granicy miasta, ceny gruntów osiągają poziom spotykany w centrum miasta Wrocławia. W poszczególnych gminach zmiany cen gruntów pod aktywność gospodarczą przedstawiono poniżej

37 Cena gruntów w gminie Czernica przeznaczonych pod aktywność gospodarczą 14. Cena 1m.kw y = -.513x x2-6E+6x + 4E Rok transakcji Rys. 3. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w gminie Czernica Ceny gruntów rolnych w gminie Jordanów (przeznaczone pod aktywność gospodarczą) 8, y = 5,934x - 21,387 7, Cena 1m.kw 6, 5, 4, 3, 2, 1,,, 2, 4, 6, 8, 1, 12, Rok transakcji Rys. 31. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w gminie Jordanów

38 Ceny gruntów rolnych w mieście Kąty Wrocławskie (aktywność gospodarcza) 25. y = x Cena 1m.kw Rok transakcji Rys. 32. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w mieście Kąty. Ceny gruntów rolnych w gminie Kąty Wrocławskie (aktywność gospodarcza) 45. y = x Cena 1.m.kw Rok transakcji Rys.33. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w gminie Kąty

39 Ceny gruntów rolnych w gminie Kobierzyce (aktywność gospodarcza) 4, y = -,8552x3 + 18,69x2-16,12x + 196,11 35, Cena 1m.kw. 3, 25, 2, 15, 1, 5,, Rok transakcji Rys. 34. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Kobierzyce dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług Ceny gruntów rolnych w gminie Mietków (aktywność gospodarcza) 12, y = 6,9772x - 22,924 1, Cena 1m.kw. 8, 6, 4, 2,, , Rok transakcji Rys.35. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Mietków dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług

40 Ceny gruntów w mieście Siechnice (aktywność gospodarcza) 18, y = 6,5416x + 36,237 16, Cena 1m.kw. 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, Rok transakcji Rys.36. Ceny gruntów przeznaczone pod aktywność gospodarczą w mieście Siechnice. Ceny gruntów w gminie Siechnice (aktywność gospodarcza) 25, y = 6,1817x + 18,94 Cena 1m.kw. 2, 15, 1, 5,, Rok transakcji Rys.37. Ceny gruntów przeznaczonych aktywność gospodarczą w gminie Siechnice

41 Ceny gruntów w mieście Sobótka (aktywność gospodarcza) 2, 18, y = 4,761x + 39,25 16, Cena 1m.kw. 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2,, transakcji 8 Rok Rys. 38. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w mieście Sobótka. Ceny gruntów w gminie Sobótka (aktywność gospodarcza) 6, 3 2 y = -,314x +,755x - 2,7421x + 1,7792 5, Cena 1m.kw. 4, 3, 2, 1,, , Rok transakcji Rys. 39. Wykres zmiany cen transakcyjnych dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług w gminie Sobótka

42 Rys.4. Wykres zmiany cen transakcyjnych w gminie Żórawina dla gruntów oznaczonych jako tereny aktywności gospodarczej i usług 3. Aktualizacja cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych. Aktualizację cen transakcyjnych przeprowadzono na datę Dla każdej gminy i dla każdego typu nieruchomości lub wyróżnionego przeznaczenia gruntów zastosowano inną funkcję aktualizacji cen. Funkcje aktualizacyjne widoczne są na wykresach zamieszczonych na rysunkach od 3 do 4. I tak na przykład, dla gminy Czernica zastosowano następujące funkcje aktualizacyjne: 1. Dla gruntów przeznaczonych pod uprawy rolne Cena_sr =.1849x Dla terenów mieszkaniowych: Cena =,284x5-1,283x4 + 13,281x3-73,195x2 + 17,57x - 19,48 3. Dla terenów aktywności gospodarczej: Cena_sr = -.513x x x

43 Gdzie x - oznacza dokładną datę transakcji wyrażoną w ułamku dziesiętnym (np.:data będzie przedstawiona jako ) Cenę na koniec grudnia roku 212 policzono według formuły: Cena_K = Cena_tr - Cena_sr + Cena_sr_K gdzie: Cena_K - zaktualizowana cena gruntu z dnia na dzień , Cena_tr - cena bieżąca gruntu na dzień transakcji, Cena_sr - średnia cena gruntu na dzień transakcji, Cena_sr_K - średnia cena gruntu z wszystkich transakcji obliczona na dzień Zaktualizowane ceny transakcyjne wprowadzono do działek ewidencyjnych, dla wszystkich obrębów i dla wszystkich gminy Powiatu. VI. Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych z podziałem na strefy przeznaczenia terenu. Zaktualizowane ceny transakcji, po wprowadzenie ich do bazy danych działek ewidencyjnych, były podstawą do wyliczenia średnich cen transakcyjnych dla poszczególnych typów przeznaczenia terenu, a w następnym etapie dla obrębów. W celu wyliczenia średnich cen dla poszczególnych stref przeznaczenia terenu w studium uwarunkowań dokonano następujących przeliczeń: 1. Analizowano każdą strefę przeznaczenia terenu i wyszukiwano transakcje leżące w granicach tej strefy. 2. Po wyszukaniu wszystkich działek (transakcji), policzono średnią cenę transakcyjną dla każdej strefy jako średnią ważoną ceny transakcyjnej każdej działki i powierzchni tej działki w stosunku do powierzchni wszystkich transakcji w strefie. 3. Otrzymane w ten sposób średnia ceny transakcyjne dla poszczególnych stref wprowadzono do bazy danych poszczególnych stref. 4. Po policzeni wartości gruntów w strefach, sporządzono mapy rozkładu cen transakcyjnych w obrębach. Mapy rozkładu cen gruntów w gminie, w podziale na poszczególne obręby, są sumą wszystkich analiz uogólnionych do poziomu obrębów. Ceny nieruchomości w obrębach wyliczone zostały w oparciu na ceny w poszczególnych obszarach funkcjonalnych. Średnia cena dla obrębu wyliczona była na podstawie średniej ceny wszystkich jednostek funkcjonalnych studium leżących na terenie obrębu z uwzględnieniem powierzchni danej jednostki. Średnia cena dla obrębu jest więc średnia ważoną policzoną z wszystkich stref podobnego przeznaczenia

44 VII. Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod rolnictwo. W rozdziale przedstawiono rozkład poziomu cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod uprawy rolne. Ceny, liczone na podstawie konturów przeznaczenia terenu, uogólniono do obrębów. Nie udało się policzyć wysokości cen dla wszystkich obrębów gdyż nie we wszystkich obrębach zanotowano transakcje rynkowe. Nie w każdym obrębie też tereny rolne istnieją. Część terenów rolnych stanowią też trwałe użytki zielone oraz lasy, które w studium uwarunkowań zostały pozostawione bez zmian. W zakresie gruntów przeznaczonych pod uprawy rolne zaobserwowano dwa poziomy cen: 1. Poziom standardowy, w którym ceny gruntów wskazują na przeznaczenie gruntu pod typowe uprawy rolne. 2. Poziom podwyższony, w którym ceny są znaczenie wyższe od typowych. Ten podwyższony poziom może sugerować, że: a. sprzedający i kupujący mają wiedzę, że grunty w przyszłości zmienią swe przeznaczenie na inne niż rolne, najczęściej mieszkaniowe lub usługowe i będzie można je odsprzedać po znacznie wyższych cenach, b. kupujący zakłada, że w przyszłości grunt zmieni swe przeznaczenie i będzie mógł go korzystnie odsprzedać. W tym przypadku, można się spodziewać nacisków właścicieli na taka zmianę przeznaczenia ich gruntów która zapewni im uzyskanie dochodu ze sprzedaży. c. wydaje się, że lekarstwem na takie beztroskie wyłączanie gruntów z użytkowania rolniczego byłaby zmiany ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w której, tak jak kiedyś, podatki od nieruchomości naliczane byłyby od przeznaczenia gruntów w planie, a nie od faktycznego sposobu użytkowani W przypadku, gdy w czasie transakcji opracowywane jest nowe studium uwarunkowań, podwyższone ceny tych gruntów są zrozumiałe, natomiast gdy kupujący nie może przewidzieć terminu zmiany przeznaczenia, transakcje te są ryzykowne. Jeśli przyjrzymy się studiom uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, to stwierdzimy, że w Powiecie Wrocławskim mamy znaczne rezerwy terenów mieszkaniowych i usługowych. Wydaje się, że dalsze wyłączania gruntów spod upraw rolnych nie jest celowe

45 1. Mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod typowe uprawy rolne. Mapy rozkładu cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych przeznaczonych w studium pod uprawy rolne z uogólnieniem do obrębów pokazano natomiast na rys. od 41 do 47. Rys. 41. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych w gminie Czernica z uogólnieniem do obrębów

46 Rys.42. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych w gminie Jordanów Śląski z uogólnieniem do obrębów

47 Rys. 43. Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych na koniec roku 212, po uogólnieniu ich dla poszczególnych obrębów gminy Kąty

48 Rys. 44. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych w gminie Mietków z uogólnieniem do obrębów

49 Rys. 45. Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych na koniec roku 212, po uogólnieniu ich dla poszczególnych obrębów gminy Siechnice

50 Rys. 46. Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych na koniec roku 212, po uogólnieniu ich do poszczególnych obrębów gminy Sobótka - 5 -

51 Rys. 47. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych w gminie Żórawina z uogólnieniem do obrębów

52 2. Mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych na cele nierolne. Mapy rozkładu cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych przeznaczonych w studium pod rolne, ale o cenach odstających w górę, z uogólnieniem do obrębów pokazano natomiast na rys. od 48 do 54. Rys. 48. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych z planowanym innym przeznaczeniem w gminie Czernica z uogólnieniem do obrębów

53 Rys. 49. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych z planowanym innym przeznaczeniem w gminie Długołęka z uogólnieniem do obrębów

54 Rys. 5. Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych (specjalnego przeznaczenia), po uogólnieniu ich dla poszczególnych obrębów gminy Kąty

55 Rys. 51. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych specjalnych w gminie Kobierzyce z uogólnieniem do obrębów

56 Rys. 52. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych specjalnego przeznaczenia w gminie Mietków z uogólnieniem do obrębów

57 Rys. 53. Średnie ceny transakcyjne gruntów rolnych specjalnego przeznaczenia dla poszczególnych obrębów gminy Sobótka

58 Rys. 54. Poziom cen transakcyjnych gruntów rolnych w gminie Żórawina przeznaczonych pod lokaty kapitału, z uogólnieniem do obrębów

59 VIII. Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Mapy cen gruntów przeznaczonych pod przedstawiono na rysunkach od 55 do 63. Na mapach tych widać wyraźnie, że koncentracja budownictwa mieszkaniowego w gminie występuje w gminach Kąty Wrocławskie, Kobierzyce oraz Długołęka. Rys. 55. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Czernica z uogólnieniem do granic obrębów

60 Rys.56. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Długołęka z uogólnieniem do obrębów

61 Rys. 57. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Jordanów Śląski z uogólnieniem do brębów

62 Rys. 58. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Kąty z uogólnieniem do obrębów

63 Rys. 59. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Kobierzyce z uogólnieniem do obrębów

64 Rys. 6. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Mietków z uogólnieniem do obrębów

65 Rys. 61. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Siechnice z uogólnieniem do obrębów

66 Rys. 62. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Sobótka z uogólnieniem do obrębów

67 Rys. 63. Ceny gruntów pod zabudowę mieszkaniową w gminie Żórawina z uogólnieniem do obrębów

68 IX. Sporządzenie mapy rozkładu cen transakcyjnych dla terenów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą. Pod aktywność gospodarczą przeznaczone są tereny głównie w Kobierzyce, Długołęka, Kąty Wrocławskie oraz Siechnice. Rozmieszczenie średnich cen dla terenów aktywności gospodarczej, z uogólnieniem do obrębów, pokazano na rys. od 64 do 72 Rys. 64. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Czernica z uogólnieniem do obrębów

69 Rys. 65. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Długołęka z uogólnieniem do obrębów

70 Rys. 66. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Jordanów Śląski z uogólnieniem do obrębów

71 Rys. 67. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Kąty z uogólnieniem do obrębów

72 Rys. 68. Rozmieszczenie cen gruntów (z pominięciem gruntów najcenniejszych) przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Kobierzyce z uogólnieniem do obrębów

73 Rys. 69. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Mietków z uogólnieniem do obrębów

74 Rys. 7. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Siechnice z uogólnieniem do obrębów

75 Rys. 71. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Sobótka z uogólnieniem do obrębów

76 Rys. 72. Rozmieszczenie cen gruntów przeznaczonych pod aktywność gospodarczą w gminie Żórawina z uogólnieniem do obrębów

77 Legenda Oznaczenie koloru, przedziału wartości w złotych i ilości przypadków w skali powiatu Mapy obrębowe Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów rolnych: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów rolnych specjalnych: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową letniskową: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod zabudowę rolniczą:

78 Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod zabudowę mieszkalnousługową: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod aktywność gospodarczą: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod aktywność gospodarczą szczególnie cenne: Oznaczenie symboli i opisów dla map rozkładu cen gruntów pod usługi krajobrazowe:

79 X. Mapy rozkładu cen gruntów w skali powiatu W skali Powiatu, rozkłady cen gruntów o różnym przeznaczeniu pokazano na rysunkach od 73 do 76. Intensywność i rozkład przestrzenny kolorów wskazuje, że: 1. Najwyższy poziom cen gruntów rolnych mamy w gminach Kobierzyce, Żórawina, Siechnice i Kąty Wrocławskie. 2. Najniższe ceny gruntów rolnych są w gminach Jordanów Śląski, Czernica oraz Mietków 3. Najwięcej lokat w grunty rolne mamy w gminach Kobierzyce, Kąty Wrocławskie, Żórawina oraz Długołęka. 4. Najdroższe tereny mieszkaniowe mamy w gminach Kobierzyce, Siechnice i Długołęka. 5. Najwyższe ceny terenów pod aktywność gospodarczą mamy w gminach Kąty Wrocławskie i Kobierzyce Rys 73. Mapa rozkładu cen gruntów rolnych w powiecie wrocławskim na koniec roku

80 Rys 74. Mapa rozkładu cen gruntów rolnych (z planowaną zmianą przeznaczenia) w powiecie wrocławskim na koniec roku

81 Rys 75. Mapa rozkładu cen terenów mieszkaniowych w powiecie wrocławskim na koniec roku

82 Rys 76. Mapa rozkładu cen terenów pod aktywność gospodarczą w powiecie wrocławskim na koniec roku

83 XI. Podsumowanie 1. Analiza rejestru cen i wartości nieruchomości. Rejestry prowadzone są zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem o ewidencji gruntów i budynków. Duże znaczenie ma wprowadzanie informacji o częściach składowych nieruchomości będącej przedmiotem transakcji. Minusem jest fakt, że nie dla każdej transakcji zapisywane jest, obowiązujące w momencie transakcji, przeznaczenie terenu w MPZP lub studium uwarunkowań. Dla części transakcji nie podano przeznaczenia terenu, stąd konieczne było wykorzystanie obowiązującego, w czasie transakcji, studium uwarunkowań. 2. Studium uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania gminy. Gminy posiadają aktualne, opracowane przeważnie w roku 212 lub w latach 25-26, studia uwarunkowań i kierunków przestrzennego zagospodarowania. Daty opracowania studium mogły spowodować, że dla części obrębów, transakcje rejestrowane w latach , były zawierane w oparciu o poprzednie przeznaczenie terenu. W niektórych obrębach widoczna jest grupa transakcji, w których ceny gruntów rolnych odbiegają znacznie od cen średnich. Można z tego wnioskować, że sprzedający i kupujący, którzy przeprowadzali transakcje w oparciu o nieobowiązujące jeszcze studium uwarunkowań, mieli wgląd w planowane ustalenia studium. Dla celów prawidłowej gospodarki ziemią oraz wiarygodnej wyceny ziemi, niezbędne jest posiadanie, przez Starostwo Powiatowe, zwektoryzowanych planów zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań. W wyniku opracowania, ustalono i wprowadzono informację ze studiów do katastru nieruchomości jako informacji dodatkowej do każdej działki ewidencyjnej. Powinno to usprawnić sam proces wprowadzania danych o transakcjach oraz dokonywanie późniejszych analiz przestrzennych. Gminy wyraźnie zmierzają do zwiększenia powierzchni zabudowy mieszkaniowej i usługowej. W studiach uwarunkowań, znaczne powierzchnie przeznaczono pod zabudowę mieszkaniową oraz pod aktywność gospodarczą. W celu udokumentowania stanu rzeczy przeprowadzono analizę terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, aktywność gospodarczą i usługi, ale jeszcze nie zabudowanego. Wyniki analiz przedstawiono w tabeli 13, 14 i Automatyzacja procesu analiz. Proces przeprowadzania analiz obrotu gruntami dla gminy i powiatu można praktycznie zautomatyzować od momentu weryfikacji rejestru cen i wartości nieruchomości, czy wybrania nieruchomości reprezentatywnych. Po założeniu pełnej ewidencji budynków i lokali, proces analiz można poszerzyć o obrót lokalami oraz budynkami. W stanie obecnym analiza taka byłaby znacznie uproszczona i w małym stopniu przydatna władzom gminy oraz rzeczoznawcom majątkowym. 4. Ewidencyjna mapa numeryczna. W czasie analizy zauważono, że w dostarczonym materiale, granice działek i konturów użytków zawierają enklawy. Istnienie enklaw w granicach działek utrudnia analizy przestrzenne oraz ustalenie przeznaczenia gruntów. 5. Analizy przestrzenne

84 Analizy przestrzenne wykonano wykorzystując program MAPINFO w.1 W celu przygotowania danych opracowano system mikrokomputerowy do analiz numerycznych danych ewidencyjnych oraz rejestru cen i wartości nieruchomości. Analizy przestrzenne dla gminy (bez wektoryzacji studium uwarunkowań) można wykonać obecnie, nie licząc okresu potrzebnego na sporządzenie odpowiedniego sprawozdania, w czasie jednego tygodnia. Najwięcej czasu zajmuje wektoryzacja studiów uwarunkowań. Analizy wykonane bez kontroli przeznaczenia terenu w studium, można wykonać szybko, ale poprawność wyników będzie zależna od rzetelności oznaczania przeznaczenia terenu w danych transakcyjnych. Gmina Czernica Długołęka Jordanów Miasto Kąty Gmina Kąty Kobierzyce Mietków Miasto Sobótka Gmina Sobótka Miasto Siechnice Gmina Siechnice Żórawina Powiat wrocławski Pow. budynków Pow. Pow. zabud. na gruntach przezn.pod MM Przezn. Pod MM przezn. Pod MM Wykorzystanie ha ha metry kw. % 2771, , , , , , ,356 98, , , , , , , , , , , , , , , , , , , Tabela 13. Wykorzystanie terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe (MM). Gmina Czernica Długołęka Jordanów Miasto Kąty Gmina Kąty Kobierzyce Mietków Miasto Sobótka Gmina Sobótka Miasto Siechnice Pow. zabud. Pow. przezn.pod Przezn. Pod AG AG ha ha 771, , , , ,332 59, , , , , , ,5 188,782 37, , , , , , ,4463 Pow. budynków na gruntach przezn. Pod AG Wykorzystanie metry kw. %