Zarządzanie majątkiem nieruchomości (AM) samorządów (JST) W Ł A DYSŁAW JAN BRZESKI

Transkrypt

1 Zarządzanie majątkiem nieruchomości (AM) samorządów (JST) W Ł A DYSŁAW JAN BRZESKI wladyslaw.brzeski@psdrn.pl

2 Ewolucja paradygmatu AM Tradycyjna perspektywa opiekuńczo-użytkowa Użytkowanie, konserwacja Centrum kosztów, czynnik produkcji, martwy kapitał Nowe podejście New Public Management Nieruch. to ukryte aktywa o dużym potencjale Może generować dochody i podnosić wartość Użytkownicy nieruch. JST Nie zajmują darmowych obiektów i lokali Powinni znać koszt alternatywny zajmowanych powierzchni Organizacja AM w JST wymaga skupienia na obiektach Kategorie budżetowe nie wystarczają Budżety wg użytkowników (wydziałów) nie wystarczają

3 Proaktywne publiczne AM Proces operacyjnego i strategicznego decydowania o nabywaniu, eksploatacji i zbywania aktywów nieruch. Optymalna struktura bazy majątkowej wzgl. strategicznych celów JST rzeczowych i finansowych Narzędzia ekon-finansowe dla efektywnej eksploatacji, konserwacji, remontów, identyfikacji zbywalnych Trzeba znać wartości majątkowe księgowe, użytkowe, rynkowe (bieżące, przyszłe, potencjalne), odtworz. Trzeba znać zarówno wartości kapitałowe jak i czynszowe (roczne) Trzeba znać rzeczywiste wpływy i wydatki kasowe dla każdego obiektu

4 Informowanie decyzji AM Zasady i procedury pomagają w zarządzaniu strategicznym Gdy wartość rynkowa > użytkowej, to sprzedać, wynająć lub podnieść do wyższej funkcji Gdy wartość rynkowa = użytkowej, to zatrzymać w obecnej funkcji Ekonomia polityczna dominuje w decyzjach AM, ale należy pokazać politykom alternatywne

5 Budowanie strategii AM w JST

6

7 Ewidencja majątku / aktywów Scala dane prawne, techn, ekon-finans, funkcj, strategiczne łączy z księgowością i budżetowaniem Potrzeba struktura katastralna często brakująca bo sprzeczna z praktyką księgowania i budżetowania Dane o wartościach, przychodach i rozchodach są często rozproszone lub ukryte Strategiczna klasyfikacja aktywów niezbędna: Nieruch. funkcjonalne dla działalności typu core Nieruch. instrumentalne dla prowadzenie polityk Nieruch. zbywalne można nimi generować dochody

8 Aktywa wzgl. cenności gruntów

9 Majątkowa ewidencja gruntów

10 Majątkowa ewidencja obiektów

11 Dane finansowoekonomiczne

12 Holistyczne zarządzanie cyklem życia Cykl życia nieruch. ma sukcesywne etapy: Budowa nowej nieruch. Eksploatacja istniejącej nieruch. Renowacja lub wyburzenie i budowa nowej Cel pierwotny optymalne powierzchnie / obiekty Cel wtórny podnoszenie wartości majątku Minimalizacja łącznych kosztów cyklu życia nieruch. Budować tak, aby trzymać koszty eksploatacji Eksploatować tak, aby trzymać nakłady kapitałowe Ponosić nakłady tak, aby podnosić wartość majątku Konieczność integracji organizacyjnej zapobiegającej egoizmom (silosom) poszczególnych etapów

13 Holistyczny schemat

14 Typowe słabości AM w JST Częste słabości zarządzania majątkiem nier. JST: Słaba integracja zarządzania różnymi częściami majątku Słaba integracja organizacyjna cyklu życia nieruchomości Strategia rozwoju JST nie ma odrębnego modułu AM Optymalizacja bazy obiektowej do zmiennych wyzwań Podnoszenie wartości majątku zbywalnego Brak kompleksowej ewidencji aktywów w ujęciu katastralnym Brak audytu użytkowego bazy obiekt. - potrzeby Brak benchmarków i celów operacyjnych bazy obiekt. Brak monitoringu wpływów i wydatków obiektowych Brak systemowego odtwarzania majątku oraz ubezpieczeń

15 Wskaźniki wydatków operacyjnych Konserwacja, sprzątanie, energia, odpady, telekom, dozór, ochrona, administracja Wskaźniki typowo jednostkowe na m 2 pow. brutto, netto, użytkowej, udziały % Wydatki na energię wg pow. brutto, netto, użytkowej, przydzielonej Wydatki operacyjne wg pow. brutto, netto, użytkowej Wydatki operacyjne wg liczby pracowników Wydatki na konserwację wg pow. brutto, netto, użytkowej Wydatki na sprzątanie wg pow. lub wg liczby pracowników Wskaźniki dla wybranych grup, kategorii, wydziałów itp. można wzajemnie porównywać lub śledzić w czasie

16 Operacyjne dane wpływy i wydatki

17 Wskaźniki ekonomiczno-finansowe Należy obserwować relację między różnymi wydatkami operacyjnymi a bieżącą wartością odtworzeniową CRV dla obiektów, wydziałów, lokalizacji itp. Łączne wydatki operacyjne do CRV Wydatki kapitałowe na renowację bazy obiektowej do CRV Wydatki kapitałowe na adaptację bazy do CRV Zaległa konserwacja do CRV Relacja (%) łącznych wydatków operacyjnych (na bazę obiektową) do łącznych wydatków brutto dla całego JST

18 Struktura organizacyjno-funkcjonalna Rozproszenie kompetencji brak skupionego traktowania majątku rodzi ryzyko suboptymalnego wykorzystania bazy i nadmiernych kosztów Zarządzanie operacyjne obiektami w rękach użytkowników ryzyko partykularnych interesów Potrzeba scentralizowanego zarządu majątku Wydział Skarbu JST wraz z ciałem doradczym Strategiczne zarządzanie Bazą i Aktywami Wykonawcze zarządzanie Projektami i Operacyjne (Baza oraz Nieruch. Zbywalne)

19 Uwagi końcowe Trudne warunki JST wymuszają racjonalizację kosztów bazy obiektowej i mobilizację dodatkowych wpływów Pierwszy krok to audyt użytkowy bazy obiektowej i wyznaczenie benchmarków Drugim krok to audyt majątkowy i wyznaczenie celów strategicznych dla poszczególnych nieruchomości Trzeci krok to przygotowanie planów zarządzania dla każdej nieruchomości pod kierunkiem Zarządcy AM

20 Dziękuję za uwagę. Kontakt