Rynek inwestycyjno-budowlany w Polsce w latach

Transkrypt

1 Zeszyty Naukowe nr 850 Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie 2011 Katedra Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego Rynek inwestycyjno-budowlany w Polsce w latach Wprowadzenie Wolumen i intensywność inwestowania są ściśle związane z ogólną koniunkturą w gospodarce. W połowie lat 90. XX w. Polska należała do stosunkowo szybko rozwijających się krajów europejskich, notowano wzrost gospodarczy rzędu 6 7%. Od 1998 r. obserwowano jednak oznaki dekoniunktury, która pogłębiała się w kolejnych latach. Dopiero 2006 r. pozwolił osiągnąć ponownie tempo wzrostu PKB na poziomie 6%. Zaobserwowane w latach osłabienie koniunktury miało wiele przyczyn. Konsekwencją ich występowania były zmiany wielkości i struktury nakładów inwestycyjnych. Celem niniejszego artykułu jest przedstawienie uwarunkowań działalności inwestycyjnej w polskiej gospodarce we wspomnianym okresie, ukazanie struktury inwestycji oraz segmentów rynku budowlanego i barier jego rozwoju. 2. Uwarunkowania popytu inwestycyjnego w latach 90. XX w. Procesy inwestycyjne w latach charakteryzowały się rosnącą dynamiką nakładów, a w latach roczne tempo wzrostu inwestycji przekraczało 20%. Od 1997 r. obserwowano malejącą tendencję inwestowania (zob. tabela 1). Zaobserwowany w połowie lat 90. wzrost zdolności gospodarki do inwestowania i kreowania popytu inwestycyjnego spowodowały 1 : 1 Z. Bolkowska, Rynek inwestycyjny w Polsce. Inwestycje komunalne, Przegląd Zamówień Publicznych 2002, nr 4, s ZN_850.indb :35:35

2 24 potrzeby modernizacji i rekonstrukcji majątku trwałego w celu dostosowania polskiej gospodarki do poziomu gospodarki krajów Unii Europejskiej (duże zaangażowanie kapitału krajowego w inwestycje związane było z dążeniem do poprawienia jakości produkcji i unowocześnienia infrastruktury), ciągle rosnące zaangażowanie kapitału zagranicznego (kapitał ten odgrywał istotną rolę w finansowaniu inwestycji, a jego napływ był impulsem do rozwoju wielu dziedzin gospodarki, głównie infrastrukturalnych i przemysłowych), np. w 1997 r. zainwestowano w Polsce ok. 8 mld dolarów, a łącznie w latach mld dolarów, rozwój sektora prywatnego w wyniku przekształceń własnościowych i powstawanie nowych podmiotów gospodarczych, lepsze przystosowanie sektora publicznego do reguł gospodarki rynkowej, funkcjonowanie od 1993 r. systemu podatkowych ulg budowlanych (zwiększyło to skłonność ludności i przedsiębiorstw do inwestowania), np. w 1997 r. nakłady ludności na potrzeby remontowe wyniosły 2,4 mld zł, odpisy z tytułu ulg podatkowych 0,8 mld zł, stosowane także od 1993 r. preferencyjne stawki podatku VAT w budownictwie. Tabela 1. Nakłady inwestycyjne w latach Rok Nakłady (rok poprzedni = 100) ogółem na jednego mieszkańca na środki trwałe ,1 107,9 108, ,1 116,9 117, ,2 119,1 119, ,2 122,1 122, ,3 115,2 115, ,9 105,9 106, ,4 101,4 101, ,5 90,5 90, ,0 90,0 90, ,8 116,9 116, ,4 120,4 120,7 Źródło: opracowanie własne na podstawie Roczników statystycznych, GUS, Warszawa Druga połowa lat 90. i początek nowego stulecia to regres na rynku inwestycyjnym. Załamanie to wywołało wiele czynników 2. Najważniejsze z nich to: 2 Ibidem. ZN_850.indb :35:35

3 Rynek inwestycyjno-budowlany w Polsce pogarszająca się sytuacja finansowa przedsiębiorstw, drogie kredyty, wprowadzane ograniczenia budżetowe w finansowaniu inwestycji, istotne zmiany preferencji inwestorów zagranicznych. W pierwszej połowie lat 90. głównym źródłem finansowania inwestycji przedsiębiorstw były wypracowane przez te przedsiębiorstwa środki własne. Po 1997 r. rentowność przedsiębiorstw znacznie się obniżyła, a coraz częstsze stało się ich zadłużenie. 2,0 1,8 1,5 1,0 0,5 0,6 0,7 0,4 0 0,5 0, Rys. 1. Rentowność netto w gospodarce Źródło: Z. Bolkowska, op. cit., s. 4. Zgodnie z rys. 1 w 2001 r. średnia rentowność netto w gospodarce zmalała o 0,4, a ponad 40% podmiotów objętych badaniem Głównego Urzędu Statystycznego było deficytowych. Coraz bardziej zauważalne stawały się zmiany w strukturze majątku obrotowego podmiotów gospodarczych wskazujące na preferowanie działań doraźnych mających na celu przetrwanie. Zbyt małe znaczenie przywiązywano do długofalowych działań rozwojowych. Coraz powszechniejsze stawało się kredytowanie przedsiębiorstw. Na zmniejszenie zdolności do inwestowania wpływały drogie kredyty. W 2001 r. oprocentowanie kredytu w Polsce było o 10 punktów procentowych wyższe od inflacji, przy czym realna cena kredytu (po uwzględnieniu inflacji) była w 2001 r. wyższa niż w 1999 r. Inflacja w styczniu 2002 r. zmalała w porównaniu z końcem 2000 r. z 8,5% do 3,5% 3. 3 Ibidem, s. 4. ZN_850.indb :35:35

4 26 Kapitał zagraniczny odgrywał w pierwszej połowie lat 90. istotną rolę w finansowaniu inwestycji i jak już wspomniano stanowił ważny impuls do rozwoju wielu dziedzin gospodarki. Inwestorzy stawali się jednak coraz bardziej ostrożni w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych, wycofywali kapitał z dziedzin przemysłu wymagających restrukturyzacji. Do końca 2001 r. prawie 900 inwestorów zagranicznych zaangażowało w naszym kraju ponad 56 mld dolarów, w tymże roku była to już jednak kwota o 30% niższa niż w roku minionym. 3. Wielkość i struktura nakładów inwestycyjnych Powyższe uwagi dotyczyły warunków i skali inwestowania w analizowanym okresie. Istotne wydaje się także prześledzenie, jak kształtowały się nakłady inwestycyjne z uwzględnieniem ich różnych kryteriów klasyfikacyjnych. W niniejszym artykule przedstawiono strukturę techniczną nakładów inwestycyjnych, nakłady inwestycyjne według sektorów własności dokonujących inwestycji oraz sekcji i działów gospodarki (zob. tabele 2 5). Tabela 2. Struktura techniczna nakładów inwestycyjnych Rok razem Nakłady na środki trwałe (rok poprzedni = 100) budynki i budowle maszyny i urządzenia środki transportu ,2 112,8 124,8 128, ,2 122,1 123,2 123, ,3 112,7 121,5 110, ,9 106,1 103,3 115, ,2 100,2 97,6 121, ,5 90,8 93,6 82, ,0 90,4 91,4 84, ,6 114,9 115,5 128, ,7 117,3 122,5 131,8 Źródło: opracowanie własne na podstawie Roczników statystycznych. Analizując strukturę techniczną nakładów inwestycyjnych, zauważyć można wspomniane wcześniej tendencje załamania gospodarczego w drugiej połowie lat 90. Aktualnie jeszcze nie został osiągnięty poziom nakładów inwestycyjnych z 1997 r. Sama struktura techniczna inwestycji jest natomiast prawidłowa, tzn. najwyższe z nakładów na środki trwałe są nakłady na środki transportu i maszyny oraz urządzenia techniczne. Dopiero na kolejnych miejscach plasują się nakłady na budynki i budowle. ZN_850.indb :35:36

5 Rynek inwestycyjno-budowlany w Polsce Tabela 3. Nakłady inwestycyjne według sektorów własności (w %) Wyszczególnienie Sektor publiczny 55,7 46,0 37,9 34,8 31,9 33,8 32,0 Sektor prywatny 44,3 54,0 62,1 65,2 68,1 66,2 68,0 Źródło: opracowanie własne na podstawie Roczników statystycznych. Badając nakłady inwestycyjne według sektorów własności stwierdzić można, że rośnie znaczenie sektora prywatnego, którego inwestycje stanowią 2/3 ogółu nakładów inwestycyjnych. W analizowanym okresie sektor publiczny zmniejszył inwestycje o 20% na korzyść sektora prywatnego. Tabela 4. Nakłady inwestycyjne według sekcji i działów gospodarki (dynamika w %) Wyszczególnienie rok poprzedni = 100 Ogółem 122,2 101,4 90,5 116,8 120,4 Przemysł 113,8 88,1 95,8 125,4 120,2 Budownictwo 126,9 107,4 83,7 136,6 122,6 Pośrednictwo finansowe 159,5 83,4 90,1 121,2 140,1 Obsługa nieruchomości i firm 124,1 129,6 89,0 117,6 122,4 Źródło: opracowanie własne na podstawie Roczników statystycznych. Tabela 5. Nakłady inwestycyjne według sekcji i działów (struktura w %) Wyszczególnienie Przemysł 42,8 39,3 32,9 34,0 33,6 Budownictwo 4,6 5,2 6,8 9,8 10,2 Transport i łączność 10,8 11,1 12,0 9,8 8,8 Pośrednictwo finansowe 4,9 6,8 8,0 2,8 2,8 Obsługa nieruchomości 12,9 13,3 15,2 17,6 18,2 Źródło: opracowanie własne na podstawie Roczników statystycznych. Dynamika nakładów inwestycyjnych osiągnęła najwyższy poziom w budownictwie oraz przemyśle. Niewiele niższy poziom dynamiki odnotowano w obsłudze nieruchomości. Jeśli chodzi o strukturę procentową nakładów inwestycyjnych, 1/3 ogółu nakładów to nakłady inwestycyjne w przemyśle, blisko 20% to nakłady w dziale obsługi nieruchomości, a blisko 10% to nakłady w budownictwie oraz transporcie i łączności. ZN_850.indb :35:36

6 28 4. Rynek budowlany i jego segmenty Efektem działalności inwestycyjnej jest produkcja budowlana, która podobnie jak inwestycje przeżywała załamanie pod koniec lat 90. ubiegłego wieku. Dynamikę produkcji budowlano-montażowej w latach przedstawiono na rys , , ,8 12, ,2 3,0 0,7 0,5 6,2 5 2,5 10 7, Rys. 2. Wzrost produkcji budowlano-montażowej (w %) Źródło: opracowanie własne na podstawie Roczników statystycznych. Jak widać, dynamika produkcji budowlano-montażowej w latach utrzymywała się na wysokim poziomie, w okresie tym nastąpił jej 4-krotny wzrost. Istotna wydaje się analiza produkcji budowlano-montażowej ze względu na rodzaj oddawanych do użytku obiektów budowlanych (tj. segmenty tej produkcji). W Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wyróżniono obiekty biurowe i handlowo-usługowe, przemysłowe i magazynowe, budynki mieszkalne, autostrady i drogi (budownictwo drogowe) oraz pozostałe obiekty inżynierii lądowej i wodnej. W analizowanym przedziale czasu podaż powierzchni biurowych uległa podwojeniu (rys. 3). W 2006 r. podaż wzrosła o 17,5% w porównaniu z rokiem poprzednim, a w 2007 r. o blisko 12% w porównaniu z 2006 r. Na uwagę zasługuje fakt, że podaż nowoczesnych powierzchni biurowych nie dotyczy już niemal wyłącznie Warszawy, ale też innych miast Polski. W 2006 r. prawie 90% nowej ZN_850.indb :35:36

7 Rynek inwestycyjno-budowlany w Polsce podaży przypadało na Warszawę, w 2007 r. było to już poniżej 60% 4. Wysoki popyt na powierzchnie biurowe wskazuje, że mamy wciąż do czynienia z rynkiem o dużym potencjale wzrostu lipiec 2007 Rys. 3. Podaż nowoczesnych powierzchni biurowych w Polsce w latach (w tys. m²) Uwaga: Powierzchnia budynków biurowych klasy A i B w siedmiu największych miastach Polski. Źródło: opracowanie własne na podstawie: S. Ślubowski, Rynek budowlany w Polsce, Departament Marketingu Korporacyjnego, Zespół ds. Analiz Gospodarczych, ING Bank, październik 2007, Podaż nowoczesnych powierzchni handlowych w latach wzrosła 10-krotnie (rys. 4). Wskaźnik nasycenia powierzchniami handlowymi w naszym kraju jest znacznie niższy niż w innych krajach Unii Europejskiej i wynosi średnio 110 m 2 /tys. mieszkańców, podczas gdy w innych państwach osiąga poziom 170 m 2 /tys. mieszkańców 5. Z uwagi na relatywnie wysoki poziom nasycenia powierzchniami handlowymi w największych miastach Polski zainteresowanie inwestorów przenosi się w ostatnich latach na mniejsze ośrodki, np. Lublin, Rzeszów, Bydgoszcz, Koszalin. Budownictwo przemysłowe i magazynowe według prognoz powinno w najbliższych latach należeć do najszybciej rozwijających się segmentów rynku budowlanego. Świadczy o tym m.in. skokowy wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę w 2006 r. (49%) w porównaniu z rokiem poprzednim. Głównym celem 4 S. Ślubowski, op. cit., s Ibidem. ZN_850.indb :35:37

8 30 planowanych inwestycji jest zwiększenie potencjału wytwórczego, co powinno bezpośrednio przełożyć się na wzrost produkcji budowlano-montażowej prognoza 2007 Rys. 4. Podaż nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce w latach (w tys. m²) Źródło: S. Ślubowski, op. cit., s prognoza 2007 Rys. 5. Podaż powierzchni magazynowych w Polsce w latach (w tys. m²) Źródło: S. Ślubowski, op. cit., s. 5. W latach podaż powierzchni magazynowych w Polsce wzrosła 2-krotnie (rys. 5). Polska dysponuje obecnie największymi zasobami nowocze- ZN_850.indb :35:37

9 Rynek inwestycyjno-budowlany w Polsce snych powierzchni magazynowych w Europie Środkowo-Wschodniej. W 2006 r. utrzymywała się tendencja do lokalizacji powierzchni magazynowych poza Warszawą. Zainteresowano się kolejnymi rynkami lokalnymi, takimi jak Bydgoszcz, Toruń, Szczecin. W najbliższej przyszłości rynek ten powinien w dalszym ciągu rozwijać się dynamicznie ze względu na obniżający się poziom wskaźnika powierzchni niewynajętych oraz rosnące czynsze Rys. 6. Liczba mieszkań oddanych do użytku w latach (w tys.) Uwagi: Rekordowy wynik w 2003 r. jest skutkiem zmiany przepisów w prawie budowlanym; wprowadzone sankcje związane z niezgłoszeniem ukończenia budowy spowodowały gwałtowny wzrost liczby zaległych rejestracji mieszkaniowych obiektów budowlanych. W 2007 r. rozpoczęto budowę 185,1 tys. mieszkań, tj. więcej o 47,1% niż w 2000 r., o 74,9% niż w 2005 r. i o 34,2% niż w 2006 r. Źródło: opracowanie własne na podstawie Roczników statystycznych. Udział budownictwa mieszkaniowego w całości produkcji budowlano-montażowej w latach 2006 i 2007 nieznacznie spadł. Liczba mieszkań oddanych do użytku w 2006 r. wzrosła zaledwie o 1% w porównaniu z 2005 r. Sytuacja poprawiła się w 2007 r. kiedy liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła o 8,2% (rys. 6). Blisko połowa mieszkań została wybudowana przez deweloperów i ten właśnie segment odnotował najszybszy wzrost. Wzrost cen mieszkań w ciągu ostatnich 2 lat doprowadził jednak do znacznego ograniczenia zdolności kredytowej potencjalnych klientów. Na sytuację na rynku budowlanym wpłynęły także zmiany dotyczące udzielania kredytów hipotecznych. PKO BP, Nordea Bank, Polbank, Bank Millenium, Kredyt Bank to banki, które w ostatnim czasie podniosły marże kredytów hipotecznych. Jak wyliczyli ZN_850.indb :35:38

10 32 analitycy Open Finance, średnio podwyżka wyniosła 0,8 punktu procentowego. Oznacza to, że nowy kredyt w wysokości 300 tys. zł na 30 lat z oprocentowaniem wynoszącym na koniec 2007 r. 7,5% będzie droższy w miesięcznej obsłudze o ponad 160 zł 6. Drugim czynnikiem wpływającym na większe oprocentowanie jest wzrost stóp procentowych. Posiadacz przykładowego kredytu zapłaci miesięczną ratę wyższą o ponad 50 zł. Zsumowanie średniego wzrostu marży oraz stóp procentowych pozwala stwierdzić, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło o ponad 1%, co w przeliczeniu na miesięczną ratę kredytu daje jej wzrost o ponad 210 zł. Banki stawiają także wyższe wymagania co do wkładu własnego. Z początkiem 2007 r. można było znaleźć oferty kredytu w wysokości nawet 130% wartości nieruchomości. Aktualnie m.in. Dom Bank, Bank Millenium, PKO BP wymagają wkładu własnego w wysokości 10 35% (w zależności od banku) wartości inwestycji. Dalszy wzrost popytu w sferze mieszkalnictwa uwarunkowany będzie w dużej mierze czynnikami demograficznymi oraz wzrostem zamożności społeczeństwa. W 2006 r. najszybciej rozwijało się budownictwo drogowe; jego udział w produkcji budowlano-montażowej wzrósł z 19,5% do 22,6%. Można oczekiwać, że dzięki środkom z funduszy unijnych ten segment rynku utrzyma najwyższą dynamikę wzrostu w nadchodzących latach. Dużą rolę powinna odegrać presja związana z wyznaczonym terminem Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej w 2012 r. Innymi segmentami, które powinny szybko się rozwijać dzięki funduszom pochodzącym z Unii Europejskiej, są inwestycje w zakresie ochrony środowiska oraz budownictwo kolejowe. Trzeba jednak wspomnieć, że opóźnienia związane z realizacją planów w poszczególnych segmentach rynku budowlanego mogą być związane z niepełnym wykorzystaniem środków unijnych oraz z potencjalnymi problemami w podaży mocy produkcyjnych i surowców. 5. Bariery rozwoju rynku inwestycyjno-budowlanego Wydział Analiz Ekonomicznych Departamentu Marketingu Korporacyjnego prowadzi badania wśród przedsiębiorstw w celu wskazania czynników, które zdaniem respondentów utrudniają działalność na rynku budowlanym i rozwój różnych jego segmentów. W 2007 r. badania takie zostały przeprowadzone metodą wspomaganych komputerowo wywiadów telefonicznych na próbie 165 firm budowlanych, deweloper- 6 A. Ogonowska-Rejer, Zdolność kredytowa spadła o procent, Rzeczpospolita, dodatek: Finanse i Nieruchomości, 20 października 2008, s. 5. ZN_850.indb :35:38

11 Rynek inwestycyjno-budowlany w Polsce skich i produkujących materiały budowlane. W badaniu wzięły udział przedsiębiorstwa duże i średnie, których obroty przekraczały 10 mln zł. Respondentami byli członkowie kadry kierowniczej odpowiedzialni za strategię i rozwój firmy. budownictwo mieszkaniowe 51% budownictwo przemysłowe budownictwo infrastruktury budownictwo komercyjne 41% 40% 39% działalność deweloperska (mieszkaniowa) produkcja materiałów budowlanych działalność deweloperska (komercyjna) 19% 18% 35% Rys. 7. Struktura próby według głównych segmentów rynku (% respondentów) Źródło: Badania rynku przedsiębiorstw budowlanych, Wydział Analiz Ekonomicznych Departamentu Marketingu Korporacyjnego, ING Bank, 2007, s. 16, Wyniki badań potwierdziły opinie o atrakcyjności polskiego rynku budowlanego. Wśród barier utrudniających działalność przedsiębiorstw i rozwój rynku wymieniano najczęściej: rosnące koszty (materiałów i surowców, usług budowlanych, zatrudnienia), problemy kadrowe (niedobór wykwalifikowanych pracowników), brak planów zagospodarowania przestrzennego (trudności ze znalezieniem atrakcyjnych terenów pod budowę), niedoskonałe rozwiązania prawne (niejasne i niestabilne przepisy prawa podatkowego, skomplikowane procedury związane z realizowaną inwestycją). Najmniejsze znaczenie wśród czynników ograniczających działalność firm respondenci przypisują konkurencji i procesom konsolidacyjnym. Przy dużym popycie obserwowanym na polskim rynku konkurencja nie stanowi, jak widać, znaczącego problemu. 6. Zakończenie W artykule skupiono uwagę na charakterystyce rynku inwestycyjno-budowlanego w Polsce w latach Wskazano czynniki, które wpłynęły pozytywnie na działalność inwestycyjną w badanym okresie, oraz te, które opóźniały ZN_850.indb :35:38

12 34 procesy inwestycyjne. Po widocznym załamaniu inwestycji na przełomie lat 2000 i 2001 zauważyć można, że wielkość nakładów inwestycyjnych kształtuje się obecnie na poziomie z końca lat 90. W najbliższych latach należy oczekiwać dalszego wzrostu dynamiki nakładów inwestycyjnych, m.in. dzięki funduszom pochodzącym z Unii Europejskiej. Literatura Badania rynku przedsiębiorstw budowlanych, Wydział Analiz Ekonomicznych Departamentu Marketingu Korporacyjnego, ING Bank, 2007, Bolkowska Z., Rynek inwestycyjny w Polsce. Inwestycje komunalne, Przegląd Zamówień Publicznych 2002, nr 4. Ogonowska-Rejer A., Zdolność kredytowa spadła o procent, Rzeczpospolita, dodatek: Finanse i Nieruchomości, 20 października Rocznik statystyczny, GUS, Warszawa Ślubowski S., Rynek budowlany w Polsce, Departament Marketingu Korporacyjnego, Zespół ds. Analiz Gospodarczych, ING Bank, październik 2007, The Polish Construction Investment Market in the Years The article discusses the conditions for investment activity in the Polish economy between the years It looks at factors that had a positive influence on the ability of economic entities to invest during this period, and also those that caused investment activity to be delayed. It next offers an analysis of the scale and structure of investments, focusing on their technical classification criteria, criteria of the owners of the investing entities and their place in their respective sectors and branches of the economy. The last part of the article presents an analysis of construction and assembly production in terms of the type of buildings supplied for usage (criteria are based on the Polish Classification of Buildings). It also takes up barriers to the development of the construction investment market. ZN_850.indb :35:39