Treść operatu szacunkowego. Aktualizacja operatu

Transkrypt

1 Operat szacunkowy Ryszard Cymerman

2 Treść Funkcje operatu szacunkowego Treść operatu szacunkowego Aktualizacja operatu Opiniowanie operatu

3 Unormowania prawne i zawodowe Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603) art ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) KSWP 3. Operat szacunkowy

4 Uregulowania ogólne Art. 156 Forma opinii o wartości nieruchomości: Opinię i o wartości ś nieruchomości ś i sporządza się w formie operatu szacunkowego.

5 Uregulowania ogólne Art. 156 Udostępnienie opinii o wartości Organ administracji i publicznej, który zlecił sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić ić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.

6 Wykorzystanie operatu Art. 156 Operat może być wykorzystany tylko z celem zlecenia. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony

7 Ważność operatu Art. 156 Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, Wyjątek, jeśli wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników wpływających na wartość.

8 Ważność operatu Art. 156 Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

9 Ważność operatu Art. 156 Potwierdzenie i aktualności ś operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulęl

10 Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Art. 157 Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny

11 Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Art. 157 Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane ł lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować ć tylko sąd.

12 Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Art. 157 Podane zasady oceny stosuje się odpowiednio w przypadku padk rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

13 ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) Operat szacunkowy przedstawia postępowanie dotyczące określenia wartości 2. Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

14 ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

15 ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. 3. W operacie szacunkowym zamieszcza się ę także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. 4. Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. 5. Wyciąg zamieszcza się ę na początku ą operatu szacunkowego.

16 ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje p go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. 2. Jeżeli operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, operat podpisują wszyscy sporządzający go rzeczoznawcy majątkowi w sposób, o którym mowa w ust. 1.

17 1. Dokumentalność operatu Główne cechy Operat szacunkowy jest dokumentem o charakterze prawno - finansowym, w którym określa się wartość przedmiotu wyceny. Ażeby miał on charakter dokumentu, to musi spełniać podstawowe warunki dokumentalności, a głównie: musi ibyć ć wykonany przez osobę, kó która ma do tego upoważnienie, musi być wykonany zgodnie z obowiązującym stanem prawa w zakresie procedur szacowania (ustawy, rozporządzenia) oraz standardy, musi ibyć ć sygnowany własnoręcznym ł podpisem i właściwą pieczęcią.

18 2. Stan edytorski operatu Główne cechy O poziomie edytorskim świadczy: 1. czytelność i przejrzystość zawartych myśli, 2. logika w następujących po sobie zdarzeniach, 3. bezbłędność błędność rzeczowa i prawna, 4. właściwe dokumentowanie danych, 5. dobra jakość dokumentów faktograficznych (fotograficznych i kartograficznych) potwierdzających stan przedmiotu wyceny, 6. bezbłędność gramatyczna i ortograficzna opracowania, 7. dobra jakość druku i rozmieszczenie tekstu, właściwe akcentowanie tytułów i podtytułów, 8. staranna i estetyczna oprawa.

19 3. Zawartość i układ operatu Główne cechy Architektura operatu powinna być następująca: podstawy formalno prawne poprzedzają opis przedmiotu wyceny, a następstwem tego powinno być wybranie odpowiedniej procedury szacowania i wreszcie samo szacowanie - obliczenia - zakończone wnioskowaniem końcowym. W treści operatu powinny być zawarte punkty wymienione w standardzie, przy czym ich układ i kolejność powinna tworzyć logiczną całość (zależy to od autora operatu).

20 3. Zawartość i układ operatu Główne cechy Jedna z propozycji układu operatu: 1. Strona tytułowa 2. Wyciąg z operatu 3. Podstawy: formalne oraz przedmiot i zakres wyceny, prawne, merytoryczne 4. Opis przedmiotu wyceny 5. Przedstawienie sposobu wyceny. y 6. Analiza i charakterystyka rynku 7. Określenie wartości przedmiotu wyceny 8. Wnioski i uwagi końcowe 9. Załączniki

21 1. Strona tytułowa Strona tytułowa winna zawierać: nazwę a ę "Operat szacunkowy" określenie rodzaju nieruchomości lub praw do nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz jej adres, imię i nazwisko rzeczoznawcy (ców) majątkowego (ych) - autora (autorów) operatu szacunkowego, pieczęć przedsiębiorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy majątkowego, względnie rzeczoznawców majątkowych, miejscowość oraz datę sporządzenia operatu szacunkowego.

22 1. Strona tytułowa Komentarz: Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej zlokalizowanej w miejscowości Jeziorany gm. Kartuzy (działka nr 80) stanowiącej mienie komunalne wykonany w celu określenia wartości do ustalenia ceny sprzedaży w przetargu (co? gdzie? czyje? w jakim celu?), Wykonawca mgr inż. Rafał Kotlewski zam.... Rzeczoznawca majątkowy Ryszard Cymerman (kto? adres, podpis i pieczęć Olsztyn- grudzień 2008 r

23 2. Wyciąg z operatu szacunkowego Ustawa art..158 z rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art.175 ust.3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające opisy nieruchomości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia. Rozporządzenie.. wyciąg, o którym mowa w artykule 158, powinien zawierać także określenie nieruchomości, cel wyceny, określenie rodzaju wartości i jej wielkość, datę określenia wartości, datę sporządzenia operatu oraz podpis rzeczoznawcy majątkowego. wyciąg, o którym mowa w art.158, zamieszcza się na początku operatu szacunkowego

24 2. Wyciąg z operatu szacunkowego 1.Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać: krótki opis nieruchomości, określenie celu wyceny, oszacowaną wartość nieruchomości, określenie daty sporządzenia operatu szacunkowego, pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego. 2. Wyciąg z operatu szacunkowego sporządza się w dwóch egzemplarzach, przy czym jeden załącza się do operatu jako strona druga, a drugi podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości.

25 2. Wyciąg z operatu szacunkowego Należy tu podać istotne informacje o stanie prawnym, danych z ewidencji gruntów, przeznaczeniu w planie miejscowym i danych Przedmiot wyceny techniczno-użytkowych, ż tk h bez podawania danych osobowych dotyczących właściciela nieruchomości. Należy podać jaki jest powód określania Cel wyceny wartości Należy ypodać datę ę z której jprzyjęto stanu Daty istotne dla wyceny nieruchomości i z której przyjęto poziom cen oraz datę sporządzenia operatu Zastosowana Należy ż podać ć jakie podejście, metodę i technikę szacowania zastosowano procedura Oszacowana wartość Wykonawca operatu Podpis i pieczęć Należy podać rodzaj oszacowanej wartości i jej wielkość Podać dane o rzeczoznawcy majątkowym

26 3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny Podstawa formalna Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo postanowienie sądu lub innego organu. komentarz: Podając podstawę formalną należy podać - nazwę firmy lub osoby fizycznej (nazwisko i imię), adres zamawiającego, numer i dzień wystawienia zlecenia lub podpisania umowy. Przedstawić tu więc należy odpowiedź na następujące pytania: Kto zleca? Jego adres? Jaka jest forma zlecenia pisemna, ustna, umowa zlecenie, umowa o dzieło itd.

27 3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny określenie przedmiotu Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny należy określić poprzez podanie: rodzaju nieruchomości, położenia - adresu nieruchomości, oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości), numeru księgi wieczystej.

28 3. Podstawy formalne oraz przedmiot i zakres wyceny określenie zakresu wyceny Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio: rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomość, podlegających wycenie, określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy, określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegały wycenie. Zakres wyceny określa rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę w szczególności: wymagania wynikające z przepisów prawa, potrzeby wynikające z celu wyceny, treść zamówienia lub wymagań zamawiającego o ile nie pozostałyby one w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami wyceny. Jeżeli zamawiający wycenę żąda od rzeczoznawcy majątkowego zrealizowania zakresu wyceny sporządzonej niezgodnie z przepisami prawa, rzeczoznawca winien odmówić przyjęcia takiego zamówienia.

29 Określenie celu wyceny określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie dla jakiego celu operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany. Należy tu pamiętać, że celem wyceny jest zawsze (i li tylko) określenie wartości z jakiegoś powodu, np. określenie wartości do ustalenia ceny sprzedaży.

30 Określenie celu wyceny Przykłady Celem niniejszej wyceny jest określenie wartości (rynkowej, odtworzenio wej) do: ustalenia ceny wywoławczej przy sprzedaży ustalenia ceny sprzedaży dzierżawcy (najemcy) aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste obliczenia należności za wyłączenie gruntu rolnego (leśnego) z produkcji obliczenia opłaty planistycznej obliczenia opłaty adiacenckiej obliczenia odszkodowania za wywłaszczenie obliczenia odszkodowania za szkody (różne, np.: spowodowane budową infrastruktury podziemnej; spowodowane przez zwierzęta łowne lub chronione) ustalenia wielkości zabezpieczenia kredytu ustalenia e wielkości opłaty skarbowej (podatku od spadków i darowizn lub od czynności cywilno-prawnych) ustalenia wysokości ubezpieczenia obliczenia kwoty należnej za przekazane gospodarstwo rolne na Skarb Państwa w zamian za emeryturę (lub rentę) rozliczenia poniesionych nakładów do uwłaszczenia osoby prawnej ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu zaliczenia mienia pozostawionego za granicą na poczet nabywanych nieruchomości

31 4. Podstawy prawne Podstawy materialno- prawne określa się poprzez podanie: przepisów prawa właściwych ł ś ze względu na przedmiot, zakres, oraz cel wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powołać się w szczególności na przepisy: z których wynika wymagany sposób określenia wartości nieruchomości i zakres wyceny, określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego, definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana nieruchomość, określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu wyceny.

32 4. Podstawy prawne komentarz: : Szacowanie na bazie Ustawy z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami 1. Ustawa z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603) 2. Rozporządzenia wykonawcze: szczególne ó (Dz. U. Nr 92344) 9, 23, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.207 poz.2109 Szacowanie na bazie przepisów szczególnych (na bazie innych przepisów prawa) 1. Przepisy szczególne ustawy rozporządzenia 2.Ustawa z 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (T.j. DU z 2004 r Nr 261 poz. 2603) 3. Rozporządzenie Rady Ministrów i z dnia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.207 poz.2109 Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych

33 5. Podstawy merytoryczne W operacie szacunkowym należy podać źródła danych merytorycznych, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy w trakcie dokonywanej wyceny. W szczególności dotyczy to źródeł: o przedmiocie wyceny, takich jak: kataster nieruchomości, kataster uzbrojenia terenu, księgi wieczyste, plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z oględzin itp. o rynku nieruchomości, innych, mających wpływ na wycenę.

34 5. Podstawy merytoryczne komentarz Podając podstawy merytoryczne można je podać w trzech punktach: 1. Przepisy uzupełniające -należy tu podać przepisy prawne dopełniające zagadnienie lub procedurę szacowania np. Ustawę o własności lokali w przypadku wyceny lokali; -Zarządzenie nr 14 Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z 1985 roku przy wycenie drzewostanów leśnych (do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie).

35 5. Podstawy merytoryczne komentarz Podając podstawy merytoryczne można je podać w trzech punktach: 2. Źródła informacji podać wszystkie źródła, z których korzystano przy wycenie, np.: Ewidencja gruntów i budynków, Opracowania planistyczne Wywiad terenowy (wizja lokalna) Dokumenty prawne Przegląd transakcji Dokumentacje techniczne Wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe Tabele taksacyjne i mapy taksacyjne.

36 5. Podstawy merytoryczne komentarz Podając podstawy merytoryczne można je podać w trzech punktach: 3. Materiały pomocnicze należy ż tu podać: ć książki, ą skrypty, y, katalogi, g, normatywy, y, z których korzystano przy wycenie.

37 6. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego Daty określa się podając: dzień, miesiąc i rok. Daty, które winny być wymienione w operacie szacunkowym: data sporządzenia wyceny, data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny, data dokonania oględzin nieruchomości

38 7. Opis przedmiotu wyceny Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę. Stan prawny nieruchomości podlega ustaleniu wszystkich praw - zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligatoryjnym, oraz roszczeń ń odnoszących się do wycenianej nieruchomości, który wynika z dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości. W operacie szacunkowym należy zamieścić opis nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego. Sporządzenie ą opisu nieruchomości winno być każdorazowo poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości. Z przeprowadzonych oględzin di nieruchomości ś i rzeczoznawca majątkowy może sporządzić protokół, i uczynić go załącznikiem do operatu szacunkowego

39 7. Opis przedmiotu wyceny W ramach opisu nieruchomości należy określić i scharakteryzować w szczególności: rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, lokalizację i czynniki środowiskowe, stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości, stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości, stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.

40 7. Opis przedmiotu wyceny W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu należy określić w szczególności: rodzaj i przeznaczenie obiektu, parametry techniczno-użytkowe, wiek obiektów, rodzaj konstrukcji i wykończenia, sposób i warunki użytkowania oraz utrzymania, w tym dotychczasową ą gospodarkę ę remontowo-zapobiegawczą, zgodność wzniesienia budynków z przepisami prawa budowlanego, stan techniczny i stopień zużycia, możliwości i warunki dalszej eksploatacji, sposób użytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z planu miejscowego.

41 7. Opis przedmiotu wyceny komentarz Przedmiot wyceny może być opisany i określony w czterech następujących punktach: 1. Stan prawny na podstawie dokumentów prawnych (księgi wieczyste, akty notarialne i inne) należy określić stan prawny przedmiotu wyceny. 2. Oznaczenie w ewidencji gruntów tu należy podać: jednostkę ę ewidencyjną ą obręb nr jednostki rejestrowej nr działki. dane o użytkach i klasach bonitacyjnych

42 7. Opis przedmiotu wyceny komentarz Przedmiot wyceny może być opisany i określony w czterech następujących punktach: 3. Uwarunkowania planistyczne i ochronne należy tu podać ustalenia wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z przepisów dotyczących ochrony przyrody, ochrony środowiska i ochrony zabytków. (według standardu: przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie obowiązującego planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu określenie przeznaczenia następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie braku takiej decyzji należy określić aktualny sposób użytkowania nieruchomości, zamieszczając w operacie szacunkowym odpowiednią w tym zakresie klauzulę).

43 7. Opis przedmiotu wyceny komentarz Przedmiot wyceny może być opisany i określony w czterech następujących punktach: 4. Opis techniczno-użytkowy w tym punkcie należy podać takie dane o przedmiocie wyceny, które charakteryzują przedmiot wyceny i wpływają na wartość. Należy tu więc podać: opis położenia (lokalizację) opis gruntu opis części składowych (budynków, lokali, roślin) Ustalanie stanu technicznego Uzbrojenie techniczne nieruchomości Określanie cech roślinności

44 8. Przedstawienie sposobu wyceny Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do wyłącznych ą y uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi przepisami prawa. Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące kryteria: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości, dostępne dane o cenach nieruchomości lub czynszach rynkowych, zakres wyceny, uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny, stan prawny nieruchomości. Sposób wyceny, w tym rodzaj określonej wartości i wybór podejścia, metody i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.

45 8. Przedstawienie sposobu wyceny komentarz WR P D I Kp Z Dsp Droga szacowania

46 9. Ustalenie wyniku szacowania Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Celem analizy jest określenie: stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju nieruchomości ś i stanowiącej przedmiot wyceny, uwarunkowań w zakresie popytu i podaży, oraz kształtowania się na tym tle cen,

47 9. Ustalenie wyniku szacowania Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Celem analizy jest określenie: przystawalności nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny do uwarunkowań rynku, tym także z punktu widzenia kryterium przestrzennego ( rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy), zakresu danych przyjętych w procesie wyceny.

48 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Zakres analizy i stopień jej szczegółowości winien wynikać w szczególności z: rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, y, celu i zakresu wyceny, y, przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny, dostępności i liczby danych rynkowych.

49 Tok postępowania przy analizie rynku: 1. Określenie rodzaju i obszaru rynku 2. Zgromadzenie informacji o transakcjach obiektami podobnymi 3. Określenie trendów dotyczących popytu i podaży 4. Dokonanie charakterystyki transakcji 5. Określenie cech rynkowych (czynników wpływających na ceny) 6. Określenie trendu zmian cen 7. Określenie znaczenia poszczególnych cech oraz kierunku i siły ich oddziaływania

50 9. Ustalenie wyniku szacowania Określenie wartości nieruchomości. Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia spełniające wymagania metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki, ze szczególnością pozwalającą sprawdzić, czy wycena nie zawiera błędów metodycznych i rachunkowych. Użyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny być objaśnione. W celu zapewnienia przejrzystości operatu szacunkowego, szczegółowe dane i obliczenia mogą zostać przedstawione w formie załączników do operatu.

51 9. Ustalenie wyniku szacowania Wynik końcowy wyceny Wynik końcowy wyceny winien być uzasadniony w operacie szacunkowym wnioskami z dokonanych obliczeń i po konfrontacji z danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki rynku nieruchomości. Wynik wyceny nie może być przedstawiony w operacie szacunkowym w postaci przedziału ł wartości. ś Rzeczoznawca majątkowy nie może udzielić w operacie szacunkowym gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny y po dacie jej j wykonania. Stosowna klauzula powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym.

52 10. Klauzule i ustalenia dodatkowe W operacie szacunkowym należy zamieścić niezbędne z punktu widzenia przedmiotu, celu i zakresu wyceny ustalenia dodatkowe i klauzule, w szczególności: ś o o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi, oo sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego, o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego y y p g wyłącznie dla celu w jakim został on sporządzony.

53 10. Klauzule i ustalenia dodatkowe W miarę potrzeby operat szacunkowy może zawierać dalsze klauzule, w szczególności: o zakresie dokonanych oględzin i oceny stanu techniczno-użytkowego budynków, budowli i urządzeń, a także, że czynności z tym związane nie stanowią ekspertyzy technicznej, o wystąpieniu w trakcie czynności szacunkowych warunków ograniczających, które mogły mieć wpływ na określenie wartości, z podaniem ich rodzaju i przyczyn, o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony, o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu, o sporządzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia uprzednio oględzin i badania stanu stanu techniczno-użytkowego nieruchomości lub obiektów na tej nieruchomości, jeżeli dopuszczają to odpowiednie przepisy, lub wynika to z innych uwarunkowań szczególnych.

54 11. Załączniki do operatu szacunkowego do operatu szacunkowego należy dołączyć jako załączniki w szczególności odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo dokumentu stwierdzającego prawa do nieruchomości, wypis i z katastru t nieruchomości, ś i plany sytuacyjne, mapy, dokumentację fotograficzną, istotne dokumenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne, wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu szacunkowego, protokół t z oględzin di nieruchomości, ś i gdy został ł on sporządzony, inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny.