Warszawa. Warsaw. atrakcyjność inwestycyjna Polski xxxxxxxx raport investment attractiveness of Poland report xxxx 451

Transkrypt

1 45 xxxxxxxx xxxxxxxxx atrakcyjność inwestycyjna Polski xxxxxxxx raport xxxx 451 opracowanie raportu report development Rynek powierzchni biurowych Pierwsza połowa 28 r. była kontynuacją dynamicznego okresu na rynku biurowym w całej Polsce. Zanotowano wzrost zarówno podaży, jak i popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe. W dalszym ciągu zauważalna była przewaga popytu nad podażą, co przełożyło się na wzrost czynszów. Wynajmem powierzchni zainteresowani byli przede wszystkim inwestorzy zagraniczni, natomiast rodzime firmy znacznie częściej niż do tej pory reprezentowały stronę podaży. Warszawa to nadal najbardziej rozwinięty rynek biurowy. Dynamiką przyrostu powierzchni biurowej pochwalić się mogą także miasta regionalne, w szczególności i. Coraz większym zainteresowaniem deweloperów cieszą się również i. Warszawa Podaż Rok 28 jest czasem korzystnym dla wynajmujących. W dalszym ciągu brakuje bowiem wolnej powierzchni biurowej i najemcy zmuszeni są akceptować rosnące czynsze, a także zmniejszenie tzw. zachęt (np. okresy bezczynszowe). Poziom podaży w pierwszym półroczu 28 r. był porównywalny do analogicznego okresu z 27 r. Do użytku oddano 1 nowych budynków, których łączna powierzchnia wyniosła 141 mkw., zwiększając zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej do mkw. Koncentracja powierzchni biurowej w Warszawie Concentration of office space in Warsaw Strefa Zachodnia Western Zone Ursus Wola Ochota Włochy Strefa Wschodnia Eastern Zone Żoliborz COB Dolny Mokotów Górny Lower Mokotów Mokotów Upper Mokotów Ursynów Praga Wilanów Office market The first half of 28 was a continuation of the dynamic period in the office space market throughout Poland. Both the supply and the demand for modern office space rose. The demand clearly continued to exceed the supply, which was reflected in rising rental rates. Poland s capital city, Warsaw, is still the most developed office space market, but regional cities, particularly and, can also boast of extraordinary dynamics in office space growth. and Tricity are also enjoying the increasing interest of developers. Warsaw Supply For the office market, 28 is a year of imbalance, benefiting the landlords. There is still a shortage of vacant space for lease and tenants are forced to accept rising rental rates and reduced incentives such as rent-free periods. In the first half of 28 the level of supply was comparable to that for last year s corresponding period. Ten new buildings with the total space of 141 sqm were delivered onto the market. This raised the total stock of modern office space up to sqm. Ścisłe Centrum Core Zachodni COB East CBD Wschodni COB West CBD mniej niż / less than 1 mkw. / sqm 1 2 mkw. / sqm 2 3 mkw. / sqm 3 4 mkw. / sqm powyżej / more than 4 mkw. / sqm Pod względem wolumenu dostarczonej powierzchni zdecydowanie przeważają lokalizacje poza centrum (92% nowej podaży). Największa liczba nowych biur powstała na Górnym Mokotowie, gdzie oddano prawie 13 mkw. (73% podaży). Według szacunków tak wysoka dynamika lokalizacji pozacentralnych utrzyma się również w drugiej połowie 28 r. i może osiągnąć około 1 mkw., natomiast liczba oddawanych w tym okresie budynków w COB (Centralnym Obszarze Biznesu) będzie niewielka. Najbliższe dwa lata będą okresem nierównowagi na rynku COB na korzyść wynajmujących, co może spowodować dalszy wzrost czynszów. Wysoka podaż na rynkach pozacentralnych jest nadal w dużej mierze zagospodarowywana jeszcze w trakcie realizacji projektów. Ocenia się, że stopy pustostanów w tych obszarach pozostaną na niskim poziomie. Należy podkreślić, że jedną z konsekwencji kryzysu kredytowego w USA jest bardziej ostrożne podejście banków w Polsce do planowanych inwestycji. W konsekwencji część projektów nie wejdzie w fazę realizacji lub zostanie zrealizowana w kolejnym cyklu koniunkturalnym, ze względu na niemożność uzyskania finansowania. Popyt Łączny popyt brutto w Warszawie w pierwszej połowie 28 r. wyniósł mkw. (spadek o ok. 6% w stosunku do analogicznego okresu z 27 r., ale wzrost o ok. 5% w porównaniu z drugą połową 27 r.). Największy popyt odnotowano w rejonie wyznaczonym przez Al. Jerozolimskie i ul. Żwirki i Wigury, gdzie wynajęto ponad 88 mkw. (36% popytu). Ten odnotowany na Górnym Mokotowie był nieznacznie mniejszy ponad 78 mkw. (32%). Zwiększanie wynajmowanej powierzchni stanowiło 5%, natomiast 1% było przedmiotem renegocjacji umów najmu. Na potrzeby własne właścicieli przeznaczono niecały 1% wynajętych powierzchni. Wśród transakcji najmu zwraca uwagę rekordowa wielkość powierzchni wynajęta przez jednego najemcę, Bank Pekao SA 39 mkw. w kompleksie Lipowy Office Park. Pozostałe umowy najmu, dotyczące dużych powierzchni w lokalizacjach poza centrum zostały podpisane w budynkach: SGI Czerniakowska (Internet Securities 1 mkw.), Horizon Plaza (NSN 96 mkw.) oraz Adgar Business Center I (Link 4 5 mkw.). Największe umowy najmu (wyłączając renegocjacje) w COB zostały podpisane przez Dell w budynku Millennium Plaza (3 mkw.) oraz SEB Leasing w biurowcu Lumen (25 mkw.). W wolumenie popytu charakterystyczny jest znaczny udział umów typu pre-let. W pierwszym półroczu odnotowano wzrost liczby transakcji dotyczących metrażu do 5 mkw. (42% wszystkich). Przeciętna wielkość transakcji w ciągu ostatnich 12 miesięcy wyniosła ok. 6 mkw. W dalszym ciągu na rozwój rynku najmu w stolicy będzie mieć wpływ dynamika rozwoju gospodarczego, rosnąca liczba inwestycji, wykwalifikowana kadra pracownicza, a także poprawiająca się infrastruktura komunikacyjna. W nadchodzącym okresie czynniki te będą powodować wzrost popytu na powierzchnię biurową. Na znaczeniu zyskają powierzchnie najwyższej klasy, w prestiżowej lokalizacji. Non-central locations clearly dominate the market in terms of the volume of space delivered, as they account for 92% of the new supply. The largest number of new offices was constructed in Upper Mokotów, where nearly 13 sqm was delivered, accounting for 73% of the supply. According to estimates, such high dynamics in non-central locations will also be sustained in the second half of 28 and may amount to approx. 1 sqm, while the number of buildings delivered in the Central Business District (CBD) will be very small in this period. The next two years will be characterised by a considerable imbalance in the CBD benefi ting the landlords, which may lead to a further growth in rental rates. The high supply in non-central locations continues to be absorbed mainly before completion. Vacancy rates are expected to remain low in those areas. One of the consequences of the credit crisis in the USA is that banks display greater caution towards planned investments. Consequently, some projects will not enter the pipeline stage or will only be completed in the next economic cycle as it is impossible to obtain financing. Demand In the first half of 28 the total gross take-up in Warsaw reached sqm, which was down by approx. 6% compared to the corresponding period in 27, but up by approx. 5% compared to the second half of 27. The strongest demand was recorded in the area limited by Jerozolimskie Avenue and Żwirki i Wigury Street, where over 88 sqm was leased (36% of the demand). The take-up in Upper Mokotów was slightly lower and reached over 78 sqm (32%). Extensions of space leased accounted for 5%, whereas renegotiated leases accounted for 1%. Less than 1% of space leased was owner-occupied. The record volume of space leased by one tenant is particularly noteworthy Bank Pekao SA leased 39 sqm in the Lipowy Office Park complex. Other major leases in non-central locations were signed for the following buildings: SGI CzernIakowska (Internet Securities 1 sqm), Horizon Plaza (NSN 96 sqm) and Adgar Business Center I (Link 4 5 sqm). The largest leases (excluding renegotiations) in the CBD were signed by Dell in Millennium Plaza (3 sqm) and SEB Leasing in the Lumen office building (25 sqm). The considerable share of pre-lets in the demand volume is noteworthy. The first half of 28 saw an increased number of transactions for space of up to 5 sqm, which accounted for 42% of the total transactions. In the last twelve months the average volume of transactions amounted to approx. 6 sqm. The key growth factors for the development of the lease market in Warsaw will continue to include the economic development dynamics, the rising investment level, well qualified professionals, as well as the improving transport infrastructure. These factors will lead to an increased demand for office space within the forthcoming period. Office locations will diversify with top class space in prestigious locations growing in importance.

2 452 xxxxxxxx xxxxxxxxx atrakcyjność inwestycyjna Polski xxxxxxxx raport xxxx 453 Podaż i popyt w Centralnym Obszarze Biznesu Supply and gross take-up in Central Business District mkw. / sqm * 29* Podaż i popyt w lokalizacjach poza centrum Supply and gross take-up in non central locations mkw. / sqm * 29* Jeśli obecna koniunktura gospodarcza pozwoli zachować skalę popytu, z dużym prawdopodobieństwem w przyszłym roku utrzyma się tendencja wzrostowa czynszów. W centrum Warszawy prognozuje się utrzymanie wysokich czynszów do 21 r., a nawet ich wzrost w wybranych obiektach. Z uwagi na najniższy w historii poziom pustostanów zdecydowanie zmieniły się tzw. zachęty dla najemcy. W centrum miasta okresy bezczynszowe trwają od 1 do 3 miesięcy. Natomiast w lokalizacjach pozacentralnych wynajmujący są bardziej elastyczni i okresy takie wynoszą od 4 do 9 miesięcy. Jednak najemcom coraz rzadziej oferowane są zachęty finansowe czy aranżacje powierzchni. Standardowy okres najmu nadal wynosi 5 1 lat, jednak wynajmujący akceptują też krótsze okresy w przypadku powierzchni w starszych obiektach. If the scale of the demand is sustained, due to the continuing favourable economic conditions, the next year will most probably maintain an upward trend in rental rates. Rental rates are expected to remain high in downtown Warsaw until 21 and even rise in selected schemes. Due to the lowest vacancy rate on record, the scale of incentives for tenants has clearly changed. In the city centre rentfree periods are for 1 3 months, while in non-central locations landlords are more flexible and grant rent-free periods of 4 9 months. However, tenants are less and less frequently offered financial incentives or space fit-outs. The standard lease term is still 5 1 years, but landlords also accept shorter leases of space in older schemes. * Prognoza / Forecast podaż / supply popyt / gross Czynsze i pustostany w Warszawie Rents and vacancy in Warsaw Powierzchnia niewynajęta Współczynnik pustostanów od 22 r. wykazuje trend spadkowy. Pod koniec drugiego kwartału 28 r. dla całej Warszawy zanotowany został kolejny rekordowo niski wskaźnik 2,1%. W lokalizacjach poza centrum wynosił on zaledwie 1,3%, natomiast w COB był nieznacznie wyższy i wyniósł 3,5%. W historii warszawskiego rynku nieruchomości biurowych są to najniższe zanotowane wskaźniki. W porównaniu z końcem roku 27 średni poziom powierzchni niewynajętej dla Warszawy zmniejszył się o,98 pkt. proc. z poziomu 3,8%. Należy zauważyć, że najwyższy współczynnik zanotowano w strefie ścisłego centrum (5%), natomiast w rejonie Woli wskaźnik ten spadł do %. Poniżej 1% spadły także wskaźniki w strefie Górnego Mokotowa (,9%) oraz na Żoliborzu (,5%). Najbliższe lata przyniosą dywersyfikację dostępności powierzchni w COB oraz w lokalizacjach poza centrum. Z uwagi na niewielką podaż współczynniki pustostanów będą nadal niskie w centrum miasta, zaś w lokalizacjach poza centrum zwiększy się ilość dostępnej powierzchni biurowej. Z uwagi na duży popyt stopa pustostanów poza centrum nie powinna się jednak znacznie zwiększyć. Czynsze W ciągu roku stawki w najlepszych lokalizacjach w centrum Warszawy pozostały na wysokim poziomie ok. 3 EUR/mkw./ miesiąc (koniec drugiego kwartału 28 r.). W obszarze ścisłego centrum wyjściowa stawka może wynieść EUR/mkw./ miesiąc. W strefie poza centrum czynsz jest niższy, ale osiąga poziom nawet ok. 2 EUR/mkw./miesiąc, co stanowi wzrost o 14% w stosunku do końca 27 r. Opłaty eksploatacyjne wynoszą średnio 5 6 EUR/mkw./miesiąc w CBO i 3 5 EUR/mkw./miesiąc w lokalizacjach poza centrum. Koszty parkingów są stałe 16 2 EUR/miejsce/miesiąc w COB, a w lokalizacjach poza centrum 6 11 EUR/miejsce/miesiąc w parkingach podziemnych. W najbliższym czasie nie powinno to ulec zmianie. Vacancy rates The vacancy rate which has been affected by a downward trend since 22 dropped to another historical low of 2,1% for entire Warsaw at the end of the second quarter of 28. In non-central locations it amounted to barely 1,3%, whereas in the Central Business District (CBD) it was slightly higher and reached 3,5%. These are the lowest vacancy rates recorded in the history of the Warsaw office space market. In comparison to the end of 27, the average office space vacancy rate for Warsaw dropped by,98 percentage points from the level of 3,8%. The highest rate was recorded in the City Core (5%), whereas in Wola the vacancy rate dropped to %. The vacancy rates for the Upper Mokotów and for Żoliborz also dropped to,9% and,5% respectively. The following years will bring a diversifi cation of space availability in the CBD and non-central locations. Given the low supply, the vacancy rates will continue to be low in the city centre, while non-central locations will see an increase in modern office space availability. However, due to the strong demand, the vacancy rate for office space in non-central locations is not expected to increase considerably. Rents During the year, rental rates in the best locations in the centre of Warsaw remained at the high level of approx. EUR 3 sqm/month (end of the second quarter of 28). In the City Core, the headline rental rates may reach EUR sqm/month. In non-central locations rental rates were lower, but reached even approx. EUR 2 sqm/month, which is up by 14% on the value at the end of 27. Service charges average EUR 5 6 sqm/month in the Central Business District and EUR 3 5 sqm/month in non-central locations. The costs of parking spaces are stable and amount to EUR 16 2 space/month in underground car parks in the CBD, EUR 6 11 space/month in underground car parks in non-central locations. No major changes are expected in this respect in the nearest future. / mkw./ miesiąc / sqm/ month * 29* Standardowe warunki najmu Standard lease terms Czynsze (mkw./miesiąc) / Rent (sqm/month) Parking podziemny (mkw./miesiąc) / Underground Parking (space/month) Parking naziemny (miejsce/miesiąc) / Surface Parking (space/month) Koszty eksploatacyjne (mkw./miesiąc) / Service Charge (sqm/month) Zachęty dla najemcy / Incentives Okres najmu / Lease Length Współczynnik powierzchni wspólnych / Add-on Factor 24% 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% % Wskaźnik pustostanów Vacancy rate Centralny Obszar Biznesu / Central Business District najwyższe czynsze w COB / prime rents in CBD najwyższe czynsze w lokalizacji poza centrum / prime rents in non central locations pustostany w lokalizacji poza centrum / vacancy in non central locations pustostany w COB / vacancy in CBD * Prognoza / Forecast Lokalizacja poza centrum / Non central locations zwolnienie z czynszu na 1 3 miesięcy, kontrybucja finansowa, aranżacja powierzchni/ rent free period of 1 3 months, financial contribution, fit out contribution 5 1 lat / years 1% VAT / VAT 22% Indeksacja / Indexation Inne / Other EUR lub / or US CPI zwolnienie z czynszu na 4 9 miesięcy, kontrybucja finansowa, aranżacja powierzchni/ rent free period of 4 9 months, financial contribution, fit out contribution gwarancja bankowa lub firmy macierzystej albo depozyt / deposit or bank / company guarantee

3 To drugi co do wielkości rynek powierzchni biurowej w Polsce, a jego całkowite zasoby szacowane są obecnie na około 385 mkw. Miasto było często wybierane przez firmy z tzw. sektora BPO. Szczególnie prężnie działa Krakowski Park Technologiczny miejsce lokowania inwestycji o profilu informatyczno-technologicznym. Z uwagi na historyczną zabudowę Krakowa większość powierzchni biurowych, około 65%, ulokowana jest w obiektach położonych poza centrum. Prawie całkowity brak wolnej powierzchni biurowej, a także duże zainteresowanie ze strony inwestorów zagranicznych zachęca deweloperów do realizowania tu nowych inwestycji. Obecnie w trakcie realizacji znajdują się obiekty biurowe, które powiększą istniejące zasoby o ok. 118 mkw. (ok. 3% zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej). W pierwszej połowie 28 r. oddano do użytku budynki Edison oraz Rondo Business Park II. Inne duże obiekty w budowie to: Business Park, Portus, Onyx Office i Centrum Biurowe Kazimierz. W dalszych planach znajduje się nawet 5 mkw. nowoczesnej powierzchni, z czego większość stanowią projekty przeznaczone na wynajem. W Krakowie wciąż utrzymuje się wyraźna nadwyżka popytu nad podażą. Nawet w projektach, które są jeszcze na etapie realizacji, znaczna część powierzchni została już wynajęta. Przykładem może być wynajem 11 6 mkw. przez firmę State Street w budowanym obiekcie Centrum Biurowe Kazimierz. Zapotrzebowanie zgłaszane jest głównie ze strony firm z branży IT, is the second largest office space market in Poland and its total stock is currently estimated at approx. 385 sqm. This city has frequently been targeted by companies from the BPO sector. The Technology Park, which attracts largely IT and technological investments, is thriving. Given the historical buildings, most office space (approx. 65%) is located in buildings outside the city centre. The nearly complete lack of vacant office space accompanied by large interest from foreign investors in encourage developers to undertake new investments. The office building projects currently in progress will increase the existing stock by approx. 118 sqm, which is approx. 3% of the modern office space stock. The Edison building and Rondo Business Park II were delivered in the first half of 28. The most important schemes under construction include the following: Business Park, Portus, Onyx OfficE and Kazimierz Office Center. As much as 5 sqm of modern offi ce space is planned to be delivered at a later stage, most of which will be in schemes for lease. In the demand clearly continues to exceed the supply. A considerable part of space has already been leased, even in projects in the pipeline, an example of which is the lease of 11 6 sqm by State Street in Kazimierz Office Center, currently under construction. The demand is reported mainly by IT companies, banks and consulting companies. In mid-28 the vacancy rate in stood at % for the main buildings. At present, the highest headline rental rates in class A buildings in stand at EUR 19 sqm/month, doradczych oraz banków. Według stanu z połowy 28 r. stopa pustostanów w Krakowie w głównych budynkach zbliżyła się do %. Obecnie najwyższe czynsze wywoławcze w budynkach klasy A kształtują się na poziomie 19 EUR/mkw./miesiąc, a opłaty eksploatacyjne wynoszą 2,5 4,7 EUR/mkw./miesiąc. Przeciętne stawki czynszowe wynoszą EUR/mkw./miesiąc. Dopiero podaż powierzchni w latach może zahamować wzrost opłat za najem. Nowoczesna powierzchnia biurowa w Polsce Modern office space in Poland Wskaźnik pustostanów Vacancy rate 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % m 2 16 m m m m m Warszawa Czynsze ( /mkw./miesiąc) / Rents ( /sqm/month) m 2 whereas service charges amount to EUR 2,5 4,7 sqm/month. The average rental rates fall within the range of EUR sqm/month. An upward trend for rental rates can still be expected in 28, and only the supply of space in the years may rein in the growth of lease charges. Zasoby i podaż w miastach regionalnych Stock and supply in regional cities mkw./ sqm istniejące existing w budowie under construction planowane planned Katarzyna Opalska Dział Doradztwa Consultancy Department Mimo kryzysu finansowego na świecie w dalszym ciągu mamy do czynienia z dobrą passą na rynku nieruchomości biurowych i taka tendencja powinna się utrzymać. Jednak obecna sytuacja na rynkach finansowych z pewnością nie pozostanie bez wpływu na rynek nieruchomości biurowych. Można spodziewać się, że przede wszystkim znacząco zredukowane zostaną plany inwestorów, co może zresztą mieć pozytywne konsekwencje dla rynku w dłuższej perspektywie. Plany inwestorów zakładały do niedawna bardzo duży przyrost nowoczesnej powierzchni biurowej zarówno w Warszawie, jak i we wszystkich dużych miastach regionalnych. Tę wysoką planowaną podaż podwyższali jeszcze deweloperzy mieszkaniowi, modyfikujący dotychczasowe projekty stricte mieszkaniowe. W obecnej sytuacji spodziewany jest znaczny spadek liczby projektów biurowych, które rzeczywiście wejdą w fazę realizacji. Wielkość niektórych projektów zostanie zredukowana, a terminy ich budowy przesunięte na kolejny cykl koniunkturalny. Zmniejszy się też liczba projektów budowanych czysto spekulacyjnie, na rzecz obiektów realizowanych zgodnie z potrzebami konkretnego, przyszłego najemcy. W związku ze zmniejszeniem się planowanej podaży w kolejnych latach, nie będziemy mieli prawdopodobnie do czynienia z drastycznym, skokowym spadkiem czynszów i wzrostem stopy pustostanów na rynku. Despite the financial crisis in the world, we are still lucky being on a winning streak on the office real estate market, and this tendency should remain as it is. However, the current situation on financial markets will certainly influence the office real estate market. Above all, we may expect that investors plans will be considerably reduced, and this may have positive consequences for the market in the long run. Until recently, investors plans assumed a very significant increase in the modern office space both in Warsaw and in all big regional cities and towns. This planned high supply was even increased by homebuilders, who modified their strictly housing projects. Taking into consideration the current situation, a considerable fall in the number of office projects, which will really enter the phase of implementation, is expected to happen. The range of some projects will be reduced, and the time of their implementation will be postponed until the next economic cycle. The number of construction projects implemented on the purely speculative basis will also go down, for the benefit of facilities built according to the needs of a specific future lessee. Due to the decrease of the planned supply in the next years, we will probably not experience a drastic irregular fall in rent rates and an increase of the unused spaces on the market. Pod względem wielkości jest trzecim w Polsce rynkiem biurowym. W przeciwieństwie do stolicy Małopolski inwestorzy planują tu budowę licznych wysokościowców. Projekt najwyższego w Polsce budynku mieszkaniowo-biurowohandlowego Sky Tower wszedł ostatnio w fazę realizacji. Łączne zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych w mieście, z których większość znajduje się poza centrum, wynoszą ok. 32 mkw. Najwięcej powierzchni jest w zachodniej części miasta, wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej w kierunku lotniska. Należy wyróżnić także rejon północny, w szczególności ulicę Wołowską, oraz strefę tzw. południowego centrum. W budowie znajduje się ponad 18 mkw., natomiast w planach jest nawet 45 mkw. Oprócz lokalnych inwestorów, takich jak Archicom, Descont, Devco czy LC Corp na rynku aktywni są zagraniczni deweloperzy: Ghelamco, GTC, Skanska, Verity Development czy Grupo Prasa. Do najważniejszych obiektów w realizacji należą Sky Tower, kolejne fazy Grunwaldzki Center oraz Zachodnie Centrum Biznesu. Generatorami popytu na powierzchnie biurowe są przede wszystkim firmy z sektora IT, ośrodki rozwoju nowych technologii oraz centra rozwoju inwestycji związanych z szeroko pojętym przemysłem. is the third largest office space market in Poland. In contrast to, investors in plan numerous high-rise buildings. The project for the apartment, office and retail building, Sky Tower, which will be the tallest in Poland, has recently entered the pipeline stage. The total modern office space stock in, most of which is located outside the city centre, amounts to approx. 32 sqm. The main area of office space concentration is in the western part of, along Legnicka and Strzegomska Streets towards the airport. Apart from this most rapidly developing zone of office space, the northern region, particularly Wołowska Street, and the zone of the so-called southern centre are also developing. Over 18 sqm is under construction in and as much as 45 sqm is planned. Apart from local investors such as Archicom, Descont, Devco and LC Corp, foreign developers, including Ghelamco, GTC, Skanska, Verity Development and Grupo Prasa, are also active in this market. The main projects currently in progress are Sky Tower, the next phases of Grunwaldzki Center and Zachodnie Centrum Biznesu. The demand generators for office space are mainly IT companies, new technology development centres and centres for the development of industry-related investments.

4 Pod koniec pierwszego półrocza 28 r. współczynnik powierzchni niewynajętych wzrósł nieznacznie w porównaniu z końcem 27 r. i wynosi obecnie ok. 4%. Stawki czynszowe kształtują się na poziomie EUR/mkw./ miesiąc, a opłaty eksploatacyjne wahają się od 2 do 4,5 EUR/ mkw./miesiąc. At the end of the first half of 28 the office space vacancy rate rose slightly compared to the end of 27 and stood at approx. 4%. Rental rates amount to EUR sqm/month and service charges fall within the range of EUR 2 4,5 sqm/month. ze względu na bardzo niski współczynnik powierzchni niewynajętych, oscylujący wokół 1%, oraz brak znaczących obiektów budowanych spekulacyjnie. Obecnie najwyższe czynsze wyjściowe utrzymują się na poziomie ok. 17 EUR/mkw./miesiąc i raczej nie ulegnie to zasadniczej zmianie. Opłaty eksploatacyjne wahają się od 3,5 do 5 EUR/mkw./miesiąc. At present, the prime headline rental rates remain at approx. EUR 17 sqm/month and this is unlikely to change much in the nearest future. Service charges fall within the range of EUR 3,5 5 sqm/month. Rynek nowoczesnej powierzchni biurowej w Gdańsku, Gdyni i Sopocie (Trójmieście) jest czwartym pod względem wielkości rynkiem w Polsce (ok. 27 mkw.). Gdańsk, którego zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej szacowane są obecnie na ok mkw., to największe miasto spośród tych trzech i zarazem stolica regionu. Bogate dziedzictwo historyczne i zwarta zabudowa centrum powodują, że deweloperzy zmuszeni są wznosić nowoczesne budynki biurowe poza centrum lub też rewitalizować całe kwartały (np. poprzemysłowe), realizując tam nowe obiekty, czego przykładem może być kompleks Arkońska Business Park. Inwestycje realizowane na terenie Starego Miasta najczęściej polegają na przebudowie lub adaptacji kamienic na potrzeby biurowe. Gdynia, która jest młodym miastem, nie ma historycznej zabudowy. Ukształtowane w dwudziestoleciu międzywojennym centrum posiada wiele zachowanych bądź odbudowanych obiektów. Planowana jest rewitalizacja Międzytorza, obszaru zlokalizowanego pomiędzy portem i ścisłym centrum Gdyni (nazywanego także Strefą Rozwoju Centrum Miasta) i zmiana jego charakteru na nowoczesny. Gdynia z zasobami nowoczesnej powierzchni biurowej na poziomie ok. 16 mkw. dysponuje znaczną ilością gruntów zlokalizowanych blisko centrum, które w większości nadają się na inwestycje biurowe. Sopot, najmniejsze spośród omawianych miast, ma zdecydowanie turystyczno-uzdrowiskowy charakter oraz obejmuje stosunkowo niewielki obszar. Jego zasoby biurowe szacowane są na ok. 22 mkw. W 27 r. rynek powierzchni biurowych w Trójmieście zaczął rozwijać się dynamicznie, a inwestorzy, notując zwiększony popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe, rozpoczęli budowę dwóch głównych kompleksów biurowych Łużycka Office Park w Gdyni oraz Arkońska Business Park w Gdańsku. Pierwsze budynki obu kompleksów zostały zrealizowane w połowie 28 r. W Trójmieście w trakcie realizacji znajduje się obecnie ok. 5 mkw., w tym kolejne fazy inwestycji Łużycka i Arkońska, a także budynek biurowy przy ul. Abrahama 1A w Gdańsku. Swoje inwestycje planują w Trójmieście tacy deweloperzy jak Hines (Quattro Towers), Polimeni, Echo Investment (Tryton). Warto zwrócić uwagę na planowany od dawna projekt Młode Miasto, zakładający włączenie do obszaru miejskiego około 1 hektarów stanowiących wcześniej własność Stoczni Gdańskiej. Data rozpoczęcia realizacji nie została jeszcze potwierdzona. Plany inwestorów na najbliższe lata zakładają realizację nawet 23 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W najbliższym czasie najemcy nie mogą liczyć na spadek cen wynajmu, The modern office space market in Gdańsk, Gdynia and Sopot (Tricity) is the fourth market in terms of size in Poland (approx. 27 sqm). Gdańsk, whose modern offi ce space stock is currently estimated at sqm, is the capital city of this region and the largest of the three cities. Due to the rich historical heritage and the compact built-up areas in the city centre, developers are forced to construct modern office buildings away from the centre or to regenerate entire quarters (e.g. post-industrial quarters) to construct new schemes (e.g. Arkońska Business Park). Investments in the Old Town most frequently consist in the reconstruction or adaptation of tenement houses for office needs. Gdynia, which is a young city, does not have historical buildings. In the city centre, which took shape in the inter-war period, there are many preserved or reconstructed buildings. Międzytorze (an area between the port and the city centre, which is also called a City Centre Development Zone) is planned to be regenerated and modernised. Gdynia, whose modern office space stock is estimated at 16 sqm, has a considerable amount of land which is located near the city centre and is largely suitable for office investments. Sopot, the smallest of the three cities, has a clearly touristic and spa nature and with its relatively limited space has its offi - ce space stock estimated at 22 sqm. In 27 the office space market in Tricity experienced growth dynamics and investors who had noticed an increased demand for modern office space began to construct two main office space complexes: Łużycka Office Park in Gdynia and Arkońska Business Park in Gdańsk. The first buildings of the two complexes were delivered onto the market in the first half of 28. At present, in Tricity there is approx. 5 sqm in the pipeline, including the next phases of the Łużycka and Arkońska investments, as well as the office building at 1A Abrahama Street in Gdańsk. Investments in Tricity are planned by developers such as Hines (Quattro Towers), Polimeni and Echo Investment (Tryton). An interesting project, planned for a long time, is also Młode Miasto (Young City), which provides for the inclusion of approx. 1 hectares formerly owned by the Gdańsk Shipyard in city developments. The construction date has not been confirmed yet. Investors plan to complete as much as 23 sqm of modern office space within the next few years. However, due to the very low vacancy rate of about 1% and the shortage of major schemes constructed on a speculative basis, tenants cannot expect any drop in lease prices in the nearest future. Jedno z najlepiej rozwiniętych gospodarczo miast Polski, kojarzone przede wszystkim z Międzynarodowymi Targami skimi, jest obecnie piątym pod względem wielkości rynkiem powierzchni biurowych w Polsce. Pod koniec pierwszego półrocza 28 r. miasto dysponowało nowoczesnymi zasobami powierzchni biurowej na poziomie ok. 18 mkw. W przeciwieństwie do rynków prezentowanych wcześniej znacząca część powierzchni (około 6%) koncentruje się w Śródmieściu. Do najważniejszych istniejących obiektów należą budynki Globis, Delta House, skie Centrum Finansowe oraz Kupiec ski, a także dwa budynki wzniesione w zachodniej części miasta, PGK I i PGK II. Obecna koniunktura nie pozostaje bez wpływu na działalność firm w Polsce. Sytuacja jest odmienna niż jeszcze parę miesięcy temu. Jednak firma MDR działa od 15 lat na rynku inwestycji budowlanych. Zdobyte doświadczenie oraz stworzony profesjonalny zespół inżynierów-specjalistów dają możliwość elastycznej odpowiedzi na zmienną koniunkturę rynku inwestycyjnego. Duże znaczenie ma także szeroki zakres działań, jakie podejmujemy: project management, nadzór budowlany, zarządzanie inwestycjami, konsulting inżynierski, związany m.in. z wykonywaniem audytu technicznego budynków, przeglądów okresowych pozwalają na utrzymanie planowanego rozwoju firmy. Różnorodny portfel inwestycji budowlanych, które obsługujemy parki logistyczne, centra biurowe, inwestycje mieszkaniowe, gwarantują realizację strategii rozwojowej. Rynek inwestycji mieszkaniowych wstrzymał oddech znajduje to odzwierciedlenie w zawieszeniu niektórych planowanych projektów inwestycyjnych. Taka sytuacja wymaga szczególnego podejścia do fazy przygotowawczej procesu inwestycyjnego. Wykorzystując doświadczenie i wiedzę zespołu optymalizujemy założenia inwestycji, obniżając wielkość budżetu oraz unikając nieprzewidzianych kosztów. Przygotowujemy program działań dla projektu inwestycyjnego, w którym uwzględnione są wysokie wymagania konkurencyjnego rynku, dotyczące jakości i standardu przy jednoczesnym zoptymalizowaniu nakładów finansowych niezbędnych do jego realizacji. The current economic situation is not a neutral factor for the operation of companies in Poland. The situation is different than it was several months ago; however, MDR has been operating on the construction investment market for 15 years. The acquired experience and the created professional team of professional engineers enable flexible response to changing situations on the investment market. The vide variety of actions we undertake are also significant; they include: project management, construction supervision, construction management, engineering consultancy services connected with technical due diligence, facility periodic inspections all to enable continuation of the planned development of the company., which has one of the strongest economies of all Polish cities and is closely associated with the International Fair, is the fifth largest offi ce space market in Poland. At the end of the first half of 28 its modern office space stock amounted to approx. 18 sqm. Unlike the other markets described above, a considerable part of the modern office space in (approx. 6%) is concentrated in the city centre. The most important existing buildings include Globis, Delta House, Financial Centre and Kupiec ski, as well as two buildings constructed in the western part of : PGK I and PGK II. Maciej Radwan Prezes MDR PROJECT MANAGEMENT President of MDR PROJECT MANAGEMENT The diversified portfolio of construction investment projects we support, includes logistics parks, office centres and housing development projects, all guarantee implementation of the company progress strategy. Housing development market is holding its breath; this is reflected in the suspension of certain planned investment projects. Such a situation requires a specific approach towards the preconstruction phase of an investment process. Using the experience and knowledge of our team, we optimize investment project assumptions by reducing the budget size and avoiding unpredicted costs. We prepare an action programme for the investment project, taking into consideration the high requirements of the competitive market regarding quality and standards, and at the same time, optimizing the financial outlays necessary for project implementation.

5 Na rynku biurowym Poznania odczuwalne jest ożywienie. Według stanu na koniec pierwszej połowy 28 w budowie znajdowało się ponad 43 mkw., a do najciekawszych projektów można zaliczyć m.in. kolejne fazy kompleksu biurowego Malta Office Park. W planach inwestorów znajduje się kolejne 19 mkw. Zainteresowane rynkiem poznańskim są m.in. firmy: Skanska, Mayland oraz Echo Investment (kontynuacja Malta Office Park). Ostatni rok charakteryzował się wzrostem popytu na powierzchnie biurowe. Zainteresowane były firmy, które dopiero weszły na rynek poznański oraz te, które poszukiwały możliwości rozszerzenia dotychczas zajmowanej powierzchni biurowej. Podaż dostarczana obecnie na rynek poznański nie jest wystarczająca, co wpływa na wzrost czynszów i spadek poziomu pustostanów. Wskaźnik powierzchni niewynajętej utrzymuje się po pierwszej półowie 28 r. na bardzo niskim poziomie ok. 2%. Poziom czynszów w budynkach wysokiej klasy w najlepszych lokalizacjach wzrósł do 19 EUR/mkw./miesiąc, natomiast średnia wysokość czynszów wynosi EUR/mkw./miesiąc. Rynek powierzchni biurowych w Katowicach jest stosunkowo słabo rozwinięty. Dominują obiekty o niższym standardzie. Nowoczesne budynki biurowe, które powstały w ostatnich latach, były w większości realizowane na własne potrzeby, głównie banków. Ma on jednak szansę na dynamiczny rozwój, gdyż zauważalne jest zainteresowanie deweloperów Katowicami (GTC, Skanska, Ghelamco, TriGranit i Echo Investment). Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej (klasy A, B+ i B) w mieście to ponad 177 mkw. Najwyższy standard oferują trzy budynki biurowe (Chorzowska 5, Altus oraz Millennium). Natomiast wśród nowoczesnych powierzchni dominuje zdecydowanie klasa B. Obecnie w trakcie budowy jest około 6 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, m.in. Centrum Biurowe Francuska (GTC) oraz ostatnia faza Green Parku. W planach inwestorów jest dalsze 34 mkw. Jednak prawdopodobnie nie wszystkie planowane inwestycje zostaną zrealizowane w najbliższych latach. Obszarami, którymi szczególnie zainteresowani są inwestorzy, są okolice ul. Chorzowskiej, Roździeńskiego i Francuskiej. Obecnie w stolicy Górnego Śląska jest zbyt mało powierzchni o podwyższonym standardzie, co skutkuje bardzo niskim poziomem pustostanów, oscylującym wokół 1%. Jest to najniższy poziom odnotowany w ciągu ostatnich 5 lat. Najwyższe stawki czynszowe utrzymują się obecnie na stabilnym poziomie ok. 16 EUR/mkw./miesiąc, a koszty eksploatacyjne wynoszą, w zależności od budynku, ok. 3,5 4 EUR/mkw./miesiąc. Znajduje się w początkowej fazie boomu na powierzchnie biurowe. Deweloperzy obecni w mieście (Skanska, GTC, Echo Investment, Mermaid Properties, Lubasa Inmobiliaria) The office market in is clearly experiencing a boom. At the end of the first half of 28 over 43 sqm was under construction and the most interesting schemes included the next phases of the office complex Malta Office Park. A further 19 sqm of office space is planned. The market attracts the interest of development companies such as Skanska, Mayland and Echo Investment (extension of Malta Office Park). The demand for office space rose over the last year. It was generated by new entrants to the market, as well as companies looking for opportunities to extend their current office space. The supply delivered onto this market is unable to satisfy the demand, which leads to rising rental rates and a falling vacancy rate. After the first half of 28 the vacancy rate remains at the very low level of approx. 2%. Rental rates in high class buildings in prime locations rose up to EUR 19 sqm/month, whereas the average rental rates fall within the range of EUR sqm/month. The office space market in is relatively poorly developed and lower standard schemes dominate there. Modern office buildings constructed in the recent years were completed largely for owners needs, mainly banks. This market, however, stands a chance for dynamic development, because investors are showing an increased interest in (GTC, Skanska, Ghelamco, TriGranit and Echo Investment). The total modern office space stock in (class A, B+ and B) stands at over 177 sqm. The highest standard is provided by three office buildings (Chorzowska 5, Altus and Millennium), whereas class B clearly dominates with regard to modern space. At present, approx. 6 sqm of modern office space is under construction, including Francuska Office Center (GTC) and the last phase of Green Park. A further 34 sqm of modern office space is planned. However, not all the investments planned are likely to be completed within the next few years. The areas attracting investors interest in particular are the vicinities of Chorzowska, Roździeńskiego and Francuska Streets., the main city of Upper Silesia, has a shortage of higher standard space at present, which results in the very low vacancy rate of approx. 1% the lowest level recorded in the last five years. The highest rental rates remain at a stable level of approx. EUR 16 sqm/month, while service charges amount to approx. EUR 3,5 4 sqm/month and vary depending on the building. is in the early phase of an office space boom. Developers present in this city (Skanska, GTC, Echo Investment, Mermaid Properties and Lubasa Inmobiliaria) have secured attractive zabezpieczyli atrakcyjne nieruchomości, jednak większość z nich nie rozpoczęła jeszcze inwestycji, lecz uważnie obserwuje rozwój rynku. Miasto powoli zmienia swoje oblicze, starając się wykorzystać atuty: centralne położenie geograficzne, niewielką odległość od Warszawy, rozwijającą się sieć komunikacyjną, potencjał ludzki, tradycje przemysłowe czy stosunkowo niskie koszty prowadzenia działalności gospodarczej. cieszy się zainteresowaniem inwestorów z branży artykułów gospodarstwa domowego i BPO. Rynek nowoczesnej powierzchni biurowej obejmujący ok. 16 mkw. jest stosunkowo słabo rozwinięty. W mieście w dalszym ciągu dominują stare obiekty zlokalizowane w centrum oraz poprzemysłowe budynki poza centrum. Podaż nowoczesnej powierzchni biurowej zwiększają rewitalizacje kamienic (np. Jaracza 47 Prestige) oraz adaptacje obiektów przemysłowych (np. Centrum Biurowe Zenit, Textorial Park). Obecnie w budowie znajduje się ponad 9 mkw. powierzchni biurowej, np. University Business Park, kolejne fazy Textorial Park, Forum 76 oraz Jaracza 47 Prestige. Łączna wielkość planowanych inwestycji dochodzi do ok. 25 mkw. Popyt na powierzchnie biurowe generowany jest głównie przez mniejsze przedsiębiorstwa, które wynajmują na ogół powierzchnie poniżej 4 mkw. Duże transakcje najmu obejmujące powyżej 1 mkw. zdarzają się rzadko. Pod koniec pierwszej połowy 28 r. wskaźnik pustostanów w najważniejszych budynkach biurowych był na poziomie 8%. Poziom czynszów w nowoczesnych obiektach biurowych to EUR/mkw./miesiąc. Koszty eksploatacyjne wynoszą 3 4,5 EUR/mkw./miesiąc. Raport Rynek powierzchni biurowych opracowała firma Office market report compiled by jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości. Powstała w 1917 r. i obecnie zatrudnia ponad 15 pracowników w 227 biurach w 59 krajach. Reprezentuje wielu klientów, od niedużych organizacji po korporacje umieszczane w rankingu Fortune 5. oferuje pełen zakres usług w czterech głównych obszarach: Obsługa Transakcji (reprezentowanie najemców i wynajmujących na rynku powierzchni biurowych, przemysłowych i handlowych), Rynki Kapitałowe (sprzedaż nieruchomości, zarządzanie inwestycyjne nieruchomościami, bankowość inwestycyjna i wycena, finansowanie dłużne i kapitałowe), Rozwiązania dla Klienta (zintegrowane strategie w zakresie nieruchomości i związane z tym usługi na rzecz dużych korporacji i właścicieli nieruchomości) oraz Usługi Doradcze (doradztwo w zakresie prowadzenia działalności i nieruchomości). jest uznanym liderem w dziedzinie badań światowego rynku nieruchomości, publikuje szereg raportów, które dostępne są w części Knowledge Center na stronie plots, but the majority of them have not begun any investments yet, and are watching the market development closely. is slowly changing, trying to take advantage of its chief assets: its central geographical location, proximity to Warsaw, developing transport network, human potential, strong industrial traditions and the relatively low costs of business operation. This city enjoys the interest of investors from the household sector and BPO. The current modern office space market of approx. 16 sqm is relatively poorly developed. Old buildings in the city centre and the post-industrial buildings away from the centre continue to dominate in. The modern office space supply is increased by regenerated tenement houses (e.g. Jaracza 47 Prestige) and adapted industrial schemes (e.g. Centrum Biurowe Zenit and Textorial Park). At present, over 9 sqm of office space is under construction, e.g. University Business Park, the next phases of Textorial Park, Forum 76 and Jaracza 47 Prestige. The total volume of investments planned reaches approx. 25 sqm. The demand for office space is generated mainly by smaller companies generally renting space of less than 4 sqm. There are few large leases of over 1 sqm in the market. At the end of the first half of 28 the vacancy rate in major office buildings stood at 8%. Rental rates in modern office buildings remained at EUR sqm/month and service charges fell within the range of EUR 3 4,5 sqm/month. is the world s largest privately held commercial real estate services firm. Founded in 1917, it has 227 offices in 59 countries and more than 15 employees. The firm represents a diverse customer base ranging from small businesses to Fortune 5 companies. It offers a complete range of services within four primary disciplines: Transaction Services, including tenant and landlord representation in office, industrial and retail real estate, Capital Markets, including property sales, investment management, valuation services, investment banking, debt and equity financing; Client Solutions, including integrated real estate strategies for large corporations and property owners, and Consulting Services, including business and real estate consulting. A recognized leader in global real estate research, the firm publishes a broad array of proprietary reports available on its online Knowledge Centre at