OPERAT SZACUNKOWY. Bartoszyce, r.

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości prawa własności ułamkowego udziału w wysokości 78/2000 części nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w Wojtkowie w gminie Bartoszyce składającej się z działki nr 173 o powierzchni 1,2725 ha objętej księgą wieczystą nr OL1Y/ /7 Cel wyceny: określenie wartości rynkowej prawa własności ułamkowego udziału w wysokości 78/2000 części nieruchomości dla potrzeb ustalania ceny sprzedaży. Operat sporządził: Marcin Gronkiewicz Bartoszyce, r. Wycena nieruchomości Marcin Gronkiewicz ul. Nad Łyną 5/ Bartoszyce Tel biuro@wycena-gronkiewicz.pl;

2 SPIS TREŚCI Spis treści 2 1. Przedmiot i zakres wyceny 3 2. Cel wyceny 3 3. Podstawy formalne, prawne oraz źródła danych Podstawy formalne Podstawy prawne Przepisy uzupełniające Podstawy metodologiczne Źródła danych 3 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego 4 5. Stan przedmiotu wyceny Stan prawny Stan według ewidencji gruntów Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Lokalizacja i otoczenie Stan techniczno użytkowy Opis działki gruntu 8 6. Metodyka wyceny nieruchomości Rodzaj określonej wartości Wybór procedury szacowania Opis procedury szacowania 9 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Określenie wartości nieruchomości Określenie trendu czasowego Wagi cech rynkowych Charakterystyka nieruchomości porównawczych Określenie wpływu cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości Wartość rynkowa nieruchomości Uzasadnienie wyniku Klauzule i ograniczenia 15 Wykaz załączników 15 Str. 2

3 1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, składająca się z działki gruntu nr 173 o powierzchni 1,2725 ha, położona w Wojtkowie w gminie Bartoszyce, opisana w księdze wieczystej nr OL1Y/ /7. Wartość przedmiotowej nieruchomości określono według stanu na dzień oględzin nieruchomości oraz przy aktualnym przeznaczeniu nieruchomości (ogródki działkowe). Zakres wyceny obejmuje prawo własności ułamkowego udziału w wysokości 78/2000 części przedmiotowej nieruchomości gruntowej przysługujące Eugenii Zimniak i Edwardowi Andrzejowi Zimniak. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności ułamkowego udziału w wysokości 78/2000 części przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży. 3. Podstawy formalne, prawne oraz źródła danych 3.1 Podstawy formalne Operat szacunkowy sporządzony została na podstawie zlecenia Pani Haliny Hawryluk - Syndyka Upadłości Edwarda Zimniaka. 3.2 Podstawy prawne Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U poz. 1509); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109, z późn. zm.). 3.3 Przepisy uzupełniające Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (tj. Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, z późn. zm.); Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 1982 r. Nr 19 poz. 147, z późn. zm.); Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks Postępowania Cywilnego (tj. Dz. U. z 1964 Nr 43 poz. 296 z późn. zm.). 3.4 Podstawy metodologiczne Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych; System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, R. Cymerman, A. Hopfer, Warszawa 2009; Nieruchomości w gospodarce rynkowej, E. Kucharska Stasiak, Warszawa 2006; Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości (przykłady operatów szacunkowych), red. Sabina Źróbek, Olsztyn 2007; Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich, Krzysztof Zmarlicki, Warszawa Szacowanie nieruchomości, red. Jerzy Dydenko, Warszawa Źródła danych księga wieczysta nr OL1Y/ /7 prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Bartoszycach (wypis z KW stanowi załącznik 1); ewidencja gruntów prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Bartoszycach Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej (wypis stanowi załącznik 2);,,Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Bartoszyce (wypis stanowi załącznik 3); dane w zakresie transakcji na rynku nieruchomości pochodzące z aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych prowadzone przez Starostwo Powiatowe w Bartoszycach Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej (załącznik 4); wizja lokalna przeprowadzona w dniu r.; 3

4 własna baza danych o rynku nieruchomości. 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego data sporządzenia operatu szacunkowego r. data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny r. data wizji lokalnej r. 5. Stan przedmiotu wyceny 5.1 Stan prawny Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest Księga Wieczysta nr OL1Y/ /7 przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Bartoszycach. Na podstawie badania zapisów w w/w księdze wieczystej poprzez Podsystem Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości, wykonanego dnia 1 października 2017 roku, stwierdzono, co następuje: Typ księgi: nieruchomość gruntowa Dział I oznaczenie nieruchomości Numer bieżący nieruchomości: 1. Działki ewidencyjne. Nr działki: 173. Położenie: gmina Bartoszyce, miejscowość Wojtkowo. Obszar całej nieruchomości: 1,2725 ha. Dział I-SP spis praw związanych z własnością Brak wpisów. Dział II Własność Właściciele. Lp. 1. Numer udziału w prawie: 1. Wielkość udziału (licznik/mianownik): 704/2000. Skarb Państwa: Skarb Państwa Zasób Własności Rolnej Skarbu Państwa. Lp. 2. Numer udziału w prawie: 2. Wielkość udziału (licznik/mianownik): 48/2000. Osoba fizyczna: Władysław Jedliński. Lp. 3. Numer udziału w prawie: 2. Wielkość udziału (licznik/mianownik): 48/2000. Osoba fizyczna: Małgorzata Jedlińska. Lp. 4. Numer udziału w prawie: 4. Osoba fizyczna: Marek Trofimiuk. Lp. 5. Numer udziału w prawie: 4. Osoba fizyczna: Teresa Trofimiuk. Lp. 6. Numer udziału w prawie: 5. Osoba fizyczna: Stefan Walentynowicz. Lp. 7. Numer udziału w prawie: 5. 4

5 Osoba fizyczna: Elżbieta Walentynowicz. Lp. 8. Numer udziału w prawie: 6. Numer udziału w prawie: 17. Osoba fizyczna: Romuald Gajdzis. Lp. 9. Numer udziału w prawie: 6. Numer udziału w prawie: 17. Osoba fizyczna: Elżbieta Gajdzis. Lp. 10. Numer udziału w prawie: 7. Osoba fizyczna: Wiesław Kazimierz Blin. Lp. 11. Numer udziału w prawie: 7. Osoba fizyczna: Róża Helena Blin. Lp. 12. Numer udziału w prawie: 8. Osoba fizyczna: Leszek Cichowlaz. Lp. 13. Numer udziału w prawie: 8. Osoba fizyczna: Genowefa Irena Cichowlaz. Lp. 14. Numer udziału w prawie: 9. Osoba fizyczna: Zbigniew Klimek. Lp. 15. Numer udziału w prawie: 9. Osoba fizyczna: Jadwiga Klimek. Lp. 16. Numer udziału w prawie: 10. Osoba fizyczna: Kazimierz Woźniak. Lp. 17. Numer udziału w prawie: 10. Osoba fizyczna: Józefa Woźniak. Lp. 18. Numer udziału w prawie: 12. Osoba fizyczna: Józef Maciulewicz. Lp. 19. Numer udziału w prawie: 12. 5

6 Osoba fizyczna: Stanisława Maciulewicz. Lp. 20. Numer udziału w prawie: 13. Osoba fizyczna: Edward Andrzej Zimniak. Lp. 21. Numer udziału w prawie: 13. Osoba fizyczna: Eugenia Zimniak. Lp. 22. Numer udziału w prawie: 15. Osoba fizyczna: Teresa Bukowska. Lp. 23. Numer udziału w prawie: 15. Osoba fizyczna: Franciszek Bukowski. Lp. 24. Numer udziału w prawie: 16. Osoba fizyczna: Mirosław Kazelski. Lp. 25. Numer udziału w prawie: 16. Osoba fizyczna: Barbara Kazelska. Lp. 26. Numer udziału w prawie: 19. Osoba fizyczna: Dagmara Anna Bal. Lp. 27. Numer udziału w prawie: 20. Wielkość udziału (licznik/mianownik): 39/2000. Osoba fizyczna: Franciszek Kowalski. Lp. 28. Numer udziału w prawie: 21. Wielkość udziału (licznik/mianownik): 39/2000. Osoba fizyczna: Bożena Tatol. Lp. 29. Numer udziału w prawie: 22. Osoba fizyczna: Władysław Jedliński. Lp. 30. Numer udziału w prawie: 22. Osoba fizyczna: Małgorzata Jedlińska. Lp. 31. Numer udziału w prawie: 23. Osoba fizyczna: Aniela Puchalska. Lp

7 Numer udziału w prawie: 23. Osoba fizyczna: Andrzej Puchalski. Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Brak wpisów. Dział IV Hipoteka Numer hipoteki: 1. Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa zwykła. Suma, waluta: 61407,00 zł. Wierzyciel hipoteczny: AUTO-HIT Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, siedziba Tychy. Przedmiotowa nieruchomość nie jest wpisana do rejestru zabytków. Na podstawie dostępnej dokumentacji ustalono, że przedmiotowa nieruchomość nie jest przedmiotem najmu oraz nie stwierdzono innych obciążeń na nieruchomości. Wypis z księgi wieczystej stanowi załącznik Stan według ewidencji gruntów Grunt znajduje się województwie warmińsko mazurskim, powiecie bartoszyckim, jednostce ewidencyjnej _2 Bartoszyce - gmina, w obrębie 78 Wojtkowo. Działka gruntu o nr ewidencyjnym 173 położona jest w Wojtkowie a jej właścicielem jest Edward Andrzej Zimniak i Eugenia Zimniak w udziel 39/1000. Działka gruntu o nr ewidencyjnym 173 posiada powierzchnię 1,2725 ha. Opis użytku: grunty orne (RVI). Dla działki gruntu prowadzona jest księga wieczysta KW nr OL1Y/ /7 (wypis z księgi wieczystej stanowi załącznik 1). Wypis z ewidencji gruntów wraz z mapą ewidencji gruntów stanowi załącznik Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla przedmiotowej nieruchomości nie ma utworzonego planu zagospodarowania przestrzennego. W,,Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Bartoszyce uchwalonym Uchwałą Rady Gminy Bartoszyce Nr XXVIII/331/2017 z dnia 28 czerwca 2017 r., teren działki o nr geodezyjnych 173 położonej w obrębie 78 Wojtkowo w gminie Bartoszyce oznaczony jest zapisem,,tereny projektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wypis stanowi załącznik Lokalizacja i otoczenie Wyceniana nieruchomość położona jest na końcu wsi Wojtkowo. Wieś Wojtkowo położona jest w zachodniej części gminy Bartoszyce i jest oddalona od miasta Bartoszyce i Górowo Iławeckie w odległości około 15 km a od Lidzbarka Warmińskiego w odległości około 20 km. W sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdują się zabudowania gospodarcze, garaże, budynki mieszkalne oraz grunty rolne niezabudowane i grunty zadrzewione. Około 100 m od wycenianej nieruchomości znajdują się zabudowania mieszkalne jednorodzinne. Nieruchomość położona jest przy drodze publicznej o nawierzchni asfaltowej, z której urządzony jest zjazd. W pobliżu nieruchomości nie występują uciążliwe czynniki. Lokalizację wycenianej nieruchomości określono jako średnią. 7

8 źródło: źródło: Stan techniczno użytkowy Opis działki gruntu Działka gruntu o nr ewidencyjnym 173 i powierzchni 1,2725 ha ma kształt regularny, zbliżony do prostokąta z widocznym zwężeniem w kierunku północno zachodnim. Kształt działki umożliwia jej racjonalne zagospodarowanie. Działka gruntu położona jest przy drodze 8

9 publicznej (Wojtkowo Kicina) o nawierzchni asfaltowej, z której jest urządzony jest zjazd. Wjazd na działkę jest możliwy od południowo zachodniej strony, przez bramę dwuskrzydłową (brama wykonana ze stalowej ramy, do której zamocowana jest siatka stalowa). Dojazd do działki jest dobry. Działka jest ogrodzona siatką stalową zamocowaną do słupków stalowych. Stan ogrodzenia i bramy wjazdowej jest średni. Działka gruntu wykorzystywana jest jako ogródki działkowe. Na działce gruntu znajdują się dodatkowe obiekty, np. altanki, wiaty, tunele foliowe, namioty foliowe, itp. Na działce gruntu występują drzewa owocowe oraz krzewy owocowe. Część terenu działki wykorzystywana jest do upraw warzyw oraz teren obsiany jest trawą. Teren działki jest nieznacznie pochylony w kierunku północno wschodnim, jednak nie utrudnia to upraw. Działka gruntu nie jest uzbrojona w urządzenia infrastruktury technicznej. Stan zagospodarowania działki gruntu określono jako dobry. 6. Metodyka wyceny nieruchomości 6.1 Rodzaj określonej wartości Zgodnie z przyjętym celem wyceny, określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomości w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym i sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działając z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceniana nieruchomość pełni funkcję ogródków działkowych i w operacie przyjęto, że w dalszym ciągu optymalnym sposobem użytkowania nieruchomości jest funkcja ogródków działkowych. 6.2 Wybór procedury szacowania Zgodnie z art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach oraz cechach nieruchomości podobnych. Wyceniana nieruchomość jest przedmiotem obrotu rynkowego i dlatego obliczono wartość rynkową podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie były znane. Do analizy przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu jako jednostkę porównawczą. 6.3 Opis procedury szacowania Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca: 1) utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny, 3) ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, 4) ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, 5) ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, 6) wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką, 7) charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, 8) przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań, 9

10 9) obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnych każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek, 10) obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana, 11) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Nieruchomość jako towar o unikalnym charakterze powoduje, że rynek nieruchomości różni się od innych rynków. Jest mniej przejrzysty, nie najlepiej zorganizowany, trudny do badań i analiz. Niedoskonałość rynku nieruchomości wynika przede wszystkim z braku wystarczającej i przejrzystej informacji dotyczącej transakcji kupna sprzedaży oraz problemu ich wiarygodności. Obfitość ofert na rynku nieruchomości nie przekłada się na liczbę zawieranych transakcji, które dochodzą do skutku rzadko, a informacje na ten temat są ograniczone. Sytuacja taka powoduje powolną reakcję cenową na sygnały z rynku i trudność w osiąganiu cen równowagi. Niedoskonałość rynku nieruchomości jest wynikiem również takich zjawisk jak spekulacyjne i nieracjonalne zachowanie nabywców oraz interwencjonizm państwa. Istotną cechą rynku nieruchomości jest jego niejednolitość oraz jego lokalny charakter. Cecha ta wynika ze stałości nieruchomości w miejscu i objawia się umiejscowieniem oraz ograniczeniem konkurencji do określonego obszaru. Lokalny charakter rynku nieruchomości powoduje, że jest on wrażliwy na zmiany demograficzne, społeczne, ekonomiczne i polityczne na danym obszarze. Na rynku nieruchomości obserwuje się również stosunkowo słabą reakcję popytu i podaży na zmiany poziomów cenowych, co określa się małą elastycznością popytu i podaży. Gmina Bartoszyce położona jest w północnej część województwa warmińsko mazurskiego, w powiecie bartoszyckim, około 70 km od Olsztyna. Liczba mieszkańców wynosi około Powierzchnia gminy wynosi 428 km 2. Graniczy z gminą Górowo Iławeckie, Lidzbark Warmiński, Kiwity oraz Bisztynek. Północna część gminy graniczy z Rosją. W Gminie nie ma dużych zakładów przemysłowych. Siedzibą Gminy jest miasto Bartoszyce, które jest lokalnym ośrodkiem przemysłowym, handlowym i usługowym. W Bartoszycach istnieje wiele lokali gastronomicznych, sklepów, punktów usługowych i handlowych (głównie w centrum miasta), stacje paliwowe, przychodnie zdrowia, banki, komenda policji, duże markety na obrzeżach miasta, szkoły i kościoły. W Gminie jest wysokie bezrobocie, stąd liczba młodych mieszkańców spada. W przeważającej części zasobu mieszkaniowego Gminy stanowią lokale mieszkalne w budownictwie wielomieszkaniowym, wybudowane w latach siedemdziesiątych, osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku. Występuje także mieszkalnictwo komunalne. Najwięcej na obszarze gminy jest gospodarstw rolnych, w których występuje zabudowa jednorodzinna wraz z budynkami gospodarczymi na cele rolnicze, które powstały przed II wojną światową oraz w czasach powojennych do roku Zauważalna jest stagnacja w budownictwie na cele mieszkaniowe jak i rolne na terenie Gminy. Jednym z głównych powodów takiej sytuacji jest wysokie bezrobocie, wysokie koszty budowy lub zakupu nieruchomości i niskie dochody uczestników rynku. Należy też zauważyć, że mieszkańcy Gminy są już w podeszłym wieku i w związku z tym gospodarstwa rolne są przekazywane następcom. Rynek wynajmu mieszkań i domów jest mały, ponieważ wysokie koszty ich budowy i zakupu, wysokie koszty utrzymania oraz niski dochód z czynszu nie gwarantują inwestorom zwrotu kapitału. Zasób gruntów Gminy Bartoszyce jest stosunkowo duży ale wyczerpany. Struktura gruntów Gminy Bartoszyce przedstawia się następująco: 10

11 - użytki rolne 71 %; - użytki leśne 16 %; - pozostałe 13 %. Analizą rynku objęto transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o funkcji ogródków działkowych w gminie Bartoszyce, w gminie Bisztynek i w gminie Górowo Iławeckie, w okresie od sierpnia 2015 r. do dnia wyceny. W analizowanym okresie wystąpiło tylko kilkanaście transakcji nieruchomościami (ceny wolnorynkowe) podobnymi do wycenianej. Wystąpiło także kilka transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej jako darowizna, ale te transakcje nie mogły być przedmiotem analizy. Zestawienie danych o transakcjach podobnymi nieruchomościami stanowi załącznik 4. Szacowana nieruchomość stanowi typowy przedmiot obrotu na analizowanym rynku. Przeznaczenie gruntów i uzbrojenie techniczne były podobne. Przyjęto zatem, że powyższe cechy nieruchomości miały taki sam wpływ na cenę. Wyznaczona przez rynek cena nieruchomości podobnych do wycenianej (od około 1,70 zł/m 2 powierzchni gruntu do około 4,00 zł/m 2 powierzchni gruntu) jest na poziomie akceptowanym przez potencjalnego nabywcę. Cechy nieruchomości są podobne i bardzo dobrze znane, dlatego można dobrze określić ich wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Popyt na nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej jest stosunkowo niski o czym świadczy mała ilość transakcji na analizowanym rynku. Ilość ofert sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jest też mała, co świadczy o małej podaży. Opisana powyżej sytuacja powoduje, że cena nieruchomości podobnych do wycenianej na analizowanym rynku od dłuższego czasu nie zmienia się. Z własnej analizy, na podstawie transakcji sprzedaży, wynika, że ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych do wycenianej uzależnione są od cech rynkowych takich jak: lokalizacja, powierzchnia gruntu, zagospodarowanie terenu i dojazd. Przeprowadzona analiza rynku nieruchomości pozwala określić wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. 8. Określenie wartości nieruchomości 8.1 Określenie trendu czasowego Na podstawie analizy transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, informacji od lokalnego biura nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych oraz własnych obserwacji ustalono, że ceny nieruchomości podobnych do wycenianej na analizowanym lokalnym rynku w badanym okresie nie zmieniły się i dlatego nie zastosowano poprawki z tytułu zmiany cen. 8.2 Wagi cech rynkowych Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od lokalnego biura nieruchomości i rzeczoznawców majątkowych oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości podobnych do wycenianej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę: - lokalizacja, - powierzchnia gruntu, - zagospodarowanie terenu, - dojazd. Przyjęte dla analizowanego rynku lokalnego cechy i ich ocenę przedstawiono w Tabeli 1. Tabela 1. Cechy rynkowe Lp. Cecha Ocena Opis 1. Lokalizacja Dobra Średnia Nieruchomość położona w większej wsi, w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej. Lokalizacja spostrzegana przez uczestników rynku jako korzystna. Nieruchomość położona w mniejszej wsi, w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej. Lokalizacja 11

12 2. 3 Powierzchnia gruntu Zagospodarowanie terenu 4 Dojazd Duża spostrzegana przez uczestników rynku jako mniej korzystna. Działka o powierzchni od 1000 m 2 (włącznie). Średnia Działka o powierzchni od 500 m 2 do 1000 m 2. Mała Dobre Średnie Dobry Średni Działka o powierzchni do 500 m 2 (włącznie). Na działce gruntu znajduje się dodatkowy obiekt, np. altanka, wiata, itp. Działka jest użytkowana jako ogródek działkowy. Na działce gruntu występują drzewa owocowe oraz krzewy owocowe. Teren jest ogrodzony. Na działce gruntu nie ma dodatkowych obiektów takich jak np. altanka, wiata, itp. Działka jest użytkowana jako ogródek działkowy. Na działce gruntu nie występują drzewa owocowe. Miejscami występują krzewy owocowe. Teren jest częściowo ogrodzony lub nie jest ogrodzony. Dojazd do nieruchomości bezpośrednio droga publiczną o nawierzchni asfaltowej lub drogą gruntową utwardzoną. Dojazd do nieruchomości drogą gruntową (wewnętrzną, nieutwardzoną). 8.3 Charakterystyka nieruchomości porównawczych Do porównania wybrano trzy transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o funkcji ogródków działkowych z przyjętego rynku lokalnego, najbardziej podobne do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech mających wpływ na wartość. Nieruchomość 1 Transakcja z dnia r. Położenie: Wojtkowo, działka nr 173. Lokalizacja nieruchomości średnia. Powierzchnia działki 496 m 2 (mała). Powierzchnia gruntu ustalona na podstawie prawa własności ułamkowego udziału w wysokości 78/2000 części nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Zagospodarowanie terenu dobre. Dojazd - dobry. Cena 1 m 2 powierzchni gruntu na dzień sprzedaży: 4,03 zł. Nieruchomość 5 Transakcja z dnia r. Położenie: Sątopy, działka nr 302/20. Lokalizacja nieruchomości średnia. Powierzchnia działki 500 m 2 (mała). Powierzchnia gruntu ustalona na podstawie prawa własności ułamkowego udziału w wysokości 3036/ części nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Zagospodarowanie terenu średnie. Dojazd - dobry. Cena 1 m 2 powierzchni gruntu na dzień sprzedaży: 2,00 zł. Nieruchomość 6 Transakcja z dnia r. Położenie: Sątopy, działka nr 302/20. Lokalizacja nieruchomości średnia. Powierzchnia działki 1000 m 2 (duża). Powierzchnia gruntu ustalona na podstawie prawa własności ułamkowego udziału w wysokości 6072/ części nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Zagospodarowanie terenu średnie. 12

13 Dojazd - dobry. Cena 1 m 2 powierzchni gruntu na dzień sprzedaży: 2,00 zł. 8.4 Określenie wpływu cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości W znajdzie się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Cenę maksymalną C max = 4,03 zł/m 2 Cenę minimalną C min = 1,75 zł/m 2 C = C max - C min= 2,28 zł/m 2 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujące wagi cech (Tabela 3). Tabela 3 Lp. Cecha rynkowa Waga cechy (%) Zakres kwotowy (zł/m 2 ) 1 Lokalizacja 25 0,57 2 Powierzchnia gruntu 10 0,23 3 Zagospodarowanie terenu 60 1,37 4 Dojazd 5 0,11 Ogółem: 100 2,28 Szacowana nieruchomość ma następujące cechy rynkowe: lokalizacja - średnia powierzchnia gruntu mała (496 m 2 ); zagospodarowanie terenu dobre; dojazd dobry. 8.5 Wartość rynkowa nieruchomości Tabela obliczeń wartości rynkowej 1 m 2 powierzchni gruntu w stanie na dzień wyceny. Tabela 4 RODZAJ CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Data transakcji xxx r r r. Powierzchnia gruntu (m 2 ) Cena 1 m 2 powierzchni gruntu (zł) 496 (mała) 496 (średnia) 500 (mała) 1000 (duża) xxx 0,00 zł 0,00 zł -0,23 zł xxx 4,03 2,00 2,00 Lokalizacja średnia średnia średnia średnia Zagospodarowanie terenu xxx 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł dobre dobre średnie średnie xxx 0,00 zł +1,37 zł +1,37 zł dobry dobry dobry dobry Dojazd xxx 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Suma poprawek (zł) xxx 0,00 +1,37 +1,14 Cena 1 m 2 powierzchni gruntu skorygowanej o poprawki (zł) Wartość średnia 1 m 2 powierzchni gruntu xxx 4,03 3,37 3,14 3,51 zł Wartość rynkowa prawa własności ułamkowego udziału w wysokości 78/2000 części przedmiotowej nieruchomości w stanie na dzień wyceny: 13

14 W = 3,51 zł/m 2 x 496 m 2 = 1740,96 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 1741 zł Słownie: jeden tysiąc siedemset czterdzieści jeden złotych. Wartość rynkowa prawa własności ułamkowego udziału w wysokości 78/2000 części przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej, składającej się z działki gruntu o nr ewidencyjnym 173 i powierzchni 1,2725 ha, położonej w Wojtkowie w gminie Bartoszyce, opisanej w księdze wieczystej nr OL1Y/ /7, określona na dzień r. dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży wynosi 1741,00 zł (jeden tysiąc siedemset czterdzieści jeden złotych). 9. Uzasadnienie wyniku Wycenę przeprowadzono zgodnie z zasadami stosowanymi przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości, w oparciu o przepisy prawa i uznaną praktykę, przyjmując, że uzyskana wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomości w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym i sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działając z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wartość rynkową nieruchomości określono jako przedmiot prawa własności, stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, według stanu nieruchomości na dzień r. i cen transakcyjnych na dzień r. Określona wartość jednostkowa znajduje się nieznacznie poniżej ceny maksymalnej co wynika z ogólnej oceny atrakcyjności nieruchomości na tle rynku lokalnego. W wyniku analizy transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość rynkowa w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji ogródków działkowych. Oszacowana wartość nieruchomości jest możliwa do uzyskania na lokalnym rynku. W procesie wyceny uwzględniono cechy nieruchomości, które znacząco wpływają na wartość nieruchomości, tj. lokalizacja, zagospodarowanie terenu, powierzchnia gruntu oraz dojazd. 10. Klauzule i ograniczenia 1) Operat wykonano zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. 2) Przy sporządzeniu operatu wykorzystano Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 3) Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla jakiego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie ww. okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. 4) Wykorzystanie wyceny dla innych celów niż określony w opracowaniu lub przez osoby trzecie jest niedopuszczalne, przez autora nieprzewidziane i nie może stanowić podstawy odpowiedzialności autora. 5) Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 6) Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianej nieruchomości, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie oględzin. 7) Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady prawne nieruchomości, których nie mógł stwierdzić na podstawie informacji uzyskanych od Zamawiającego lub w trakcie badania stanu prawnego na podstawie dostępnych dokumentów. 14

15 8) Przedstawione wartości nie obejmują podatku VAT.. podpis wyceniającego Wykaz załączników Załącznik 1. Wypis z księgi wieczystej KW nr OL1Y/ /7. Załącznik 2. Wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem mapy ewidencyjnej. Załącznik 3. Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego. Załącznik 4. Zestawienie danych o transakcjach podobnymi nieruchomościami. Załącznik 5. Obliczenia do operatu. Załącznik 6. Kopia polisy ubezpieczeniowej. Załącznik 7. Dokumentacja fotograficzna. 15

16 Wypis z księgi wieczystej Załącznik 1 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27

28 28

29 29

30 30

31 Załącznik 2 Wypis z rejestru gruntów wraz z mapą ewidencji gruntów 31

32 32

33 33

34 34

35 Wypis z planu zagospodarowania przestrzennego Załącznik 3 35

36 Zestawienie danych o transakcjach podobnymi nieruchomościami Załącznik 4 Lp. Data transakcji Adres Nr działki Powierzchnia gruntu (ha) Ułamkowy udział prawa własności Dojazd Lokalizacja Zagospodarowanie terenu Powierzchnia gruntu Powierzchnia gruntu wynikającego z prawa własności ułamkowego udziału Cena transakcji (zł) r. Wojtkowo 173 1, /2000 dobry średnia dobre mała , r. Bezledy 571 0,0571 1/1 dobry dobra średnie średnia , r. Łabędnik Duży Cena 1 m 2 powierzchni gruntu (zł) 159 0,0972 1/1 średni dobra dobre średnia , r. Paustry 129 0,0641 1/1 średni średnia dobre średnia , r. Sątopy 302/20 1, / dobry średnia średnie mała , r. Sątopy 302/20 1, / dobry średnia średnie duża , r. Kosy 7/24 0,0818 1/1 średni średnia średnie średnia , r. Kinkajmy 90/10 0,0669 1/1 dobry dobra dobre średnia , r. Kandyty 680 0,1269 1/1 średni średnia dobre duża ,60

37 Obliczenia do operatu szacunkowego Załącznik 5 Klienci i pracownicy lokalnego biura nieruchomości, rzeczoznawcy majątkowi oraz potencjalni klienci zostali poproszeni o wypełnienie ankiety i wskazanie jakie cechy rynkowe mają wpływ na cenę nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji ogródków działkowych na analizowanym rynku oraz wskazanie ich wag. Ankietę wypełniło 10 osób. Wyniki ankiety przedstawiono w poniższej tabeli. Lp. Cecha rynkowa wpływająca na cenę nieruchomości według ankietowanych. % wpływ na cenę Średnia 1. Lokalizacja Zagospodarowanie terenu Dojazd Powierzchnia gruntu Suma:

38 Kopia polisy ubezpieczeniowej Załącznik 6 38

39 39

40 Dokumentacja fotograficzna Otoczenia i dojazd Załącznik 7 Działka gruntu widok ogólny 40

41 41

42 42