Comperia.pl. Hipotrendy. Raport kredytowy Kwiecień 2008

Transkrypt

1 Hipotrendy Raport kredytowy Kwiecień 2008

2 Comperia.pl to pierwsza w Polsce internetowa, kompleksowa wyszukiwarka produktów finansowych. Unikalna sekcja narzędziowa: porównywarki kredytów hipotecznych, gotówkowych, samochodowych, kart kredytowych, lokat bankowych i funduszy inwestycyjnych; Rozbudowana sekcja merytoryczna, w tym dział komentarzy i analiz oraz warto wiedzieć; Profesjonalna redakcja, składająca się z osób związanych z rynkiem finansowym od kilkunastu lat; Treści skierowane zarówno do osób, które miały już do czynienia z produktami finansowymi, jak i osób poszukujących podstawowych informacji. Analizy, komentarze, porady przygotowane przez Comperia.pl są szeroko cytowane i publikowane w mediach (m. in. Gazeta Prawna, Gazeta Wyborcza, Rzeczpospolita, Polska, Parkiet, czy choćby Program Trzeci Polskiego Radia). Nasi eksperci regularnie pojawiają się również w programach telewizyjnych (TVN, TV Biznes, TVN24, TVN CNBC). Zespół analityków Comperia.pl przygotowuje wiele publikacji z zakresu finansów osobistych, w tym między innymi unikalny, cykliczny raport Hipotrendy i tygodniowy wskaźnik Kredytometr. Współpracujemy z szeregiem instytucji finansowych, w szczególności z bankami (Bank BGŻ, Bank Zachodni WBK, DOM Bank, Fortis, Millenium, mbank, MultiBank, Metrobank, Pekao, Nykredit, Polbank EFG, Santander, Toyota Bank) i największymi firmami doradztwa finansowego (OPEN Finance, Expander, Golden EGG, Notus, emfinanse). W gronie naszych partnerów znajdują się także portale internetowe GazetaDom.pl, Infor.pl oraz IPO.pl. Comperia.pl stale rozszerza bazę partnerów, tym samym zwiększając możliwość zakupu produktów finansowych on-line. Właścicielem Portalu jest Comperia.pl Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Zawojskiej 38A, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla Miasta Stołecznego Warszawy, Wydziale XIII Gospodarczym - rejestrowym pod numerem , NIP: , o opłaconym w całości kapitale zakładowym wynoszącym złotych. GazetaDom.pl wszystko pod jednym dachem! GazetaDom.pl to największy portal o nieruchomościach w Polsce, który od września 2006 roku zajmuje pozycję lidera w polskim internecie w kategorii Budownictwo i Nieruchomości. Miesięcznie GazetaDom.pl odwiedza około 900 tys. użytkowników (wg Megapanel PBI/Gemius, luty 2008) Serwis GazetaDom.pl to przede wszystkim bogata baza aktualnych ogłoszeń o nieruchomościach z rynku pierwotnego, wtórnego i rynku najmu. System wyszukiwania

3 pozwala precyzyjnie określić warunki, jakie ma spełniać lokal a wyniki możemy przeszukiwać w zależności od takich parametrów jak lokalizacja, cena czy termin oddania inwestycji. GazetaDom.pl to również miejsce dla wszystkich zainteresowanych rynkiem nieruchomości. Serwis oferuje zarówno porady prawne i finansowe związane z branżą nieruchomości, jak również porady i informacje dotyczące sprawnego przeprowadzenia remontu, urządzania wnętrz, wyboru kredytu czy formy finansowania nieruchomości. O Raporcie Raport Hipotrendy składa się z trzech części. Pierwsza część Raportu to analiza struktury popytu na produkty hipoteczne, a więc zapotrzebowania w zakresie celów finansowania, okresów spłaty, waluty kredytu itd. Dane wykorzystane do stworzenia tej części Raportu pochodzą od użytkowników wyszukiwarki, a więc klientów indywidualnych, doradców finansowych, doradców bankowych. W ubiegłym miesiącu zanotowaliśmy ponad 32 tys. zapytań. Druga część Raportu skupia się na prezentacji tendencji związanych z elementami cenowymi oferty bankowej. Chodzi o zobrazowanie jak na przestrzeni ostatnich miesięcy kształtował się koszt obsługi zobowiązań hipotecznych ze wskazaniem na możliwe przyczyny zaobserwowanych zjawisk. Dane wykorzystane do stworzenia tej części Raportu w dużej mierze mają charakter ogólnodostępny (stopy procentowe, kursy walutowe) lub pochodzą z banków kredytodawców. Trzecia część Raportu to analiza wtórnego rynku nieruchomości w głównych miastach Polski na podstawie danych z serwisu GazetaDom.pl Metodologia Comperia.pl Analiza struktury popytu Raport Hipotrendy powstał w oparciu o zapytania zgłaszane przez użytkowników wyszukiwarki, a więc klientów indywidualnych, pracowników banków, a także firm doradztwa finansowego. Każde zgłoszenie jest zapisywane w stworzonej specjalnie w tym celu bazie. Prowadzone wewnętrznie statystyki obrazują charakterystykę zapotrzebowania klientów w zakresie wszelkich parametrów oferty, a więc: celów kredytowania, formy zabezpieczenia, okresu kredytowania, waluty itd. Obecnie przeciętnie miesięcznie zgłaszanych jest już ponad 50 tys. zapytań pochodzących z całego kraju, co wynika ze specyfiki funkcjonowania medium jakim jest Internet.

4 Analiza kosztów kredytu Prezentowany raport Hipotrendy ukazuje zmiany wysokości rat kredytowych (Kredytometr Comperia.pl) oraz całkowitych kosztów kredytu hipotecznego (Barometr Comperia.pl) w czasie w ujęciu tygodniowym oraz miesięcznym. Kredytometr Comperia.pl Obliczenia, analizy, wykresy zawarte w Kredytometrze Comperia.pl zostały przygotowane na bazie danych dla modelowego kredytu 200 tys. zł zaciągniętego 10 września 2007 r. (okres spłaty 30 lat) oddzielnie dla czterech walut: PLN, CHF, EUR oraz USD. Raport przedstawia zmiany rat kredytowych w oparciu o zmiany stawek WIBOR 3-miesięczny (kredyty w PLN) oraz LIBOR 3-miesięczny (kredyty w CHF, EUR i USD). W podanych ratach kredytowych uwzględniony jest również kurs wypłaty z dnia 10 września 2007 r. oraz kurs spłaty w kolejnych dniach kalkulacji Kredytometru, co umożliwia uwzględnienie spread u walutowego dla każdego kredytu denominowanego w walucie obcej. Raty, stawki WIBOR / LIBOR oraz kursy spłaty wykorzystane w Kredytometrze Comperia.pl aktualizowane są co tydzień, począwszy od 10 września 2007 r. Oprocentowanie dla naszego modelowego kredytu zostało wyliczone na podstawie stawek WIBOR 3-miesięczny / LIBOR 3-miesięczny (dla EUR, CHF oraz USD) oraz średnich poziomów marż dla 10 najlepszych ofert wg Comperia.pl. Wysokość marż jest aktualizowana co miesiąc, w pierwszym wydaniu Kredytometru Comperia.pl w danym miesiącu. Przedstawione na wykresach kursy (które są również wykorzystywane do obliczania rat dla kredytów denominowanych w walutach obcych) są średnimi kursami wykorzystywanymi przez banki do wyliczania wysokości rat kredytów walutowych. Kursy obliczane są na podstawie tabel kursowych z 20 banków publikowanych w kolejnych dniach wyliczania rat na potrzeby Kredytometru Comperia.pl. Kredytometr Comperia.pl ukazuje zmiany w kosztach miesięcznych rat kredytowych dla czterech walut, w których zaciągane są kredyty hipoteczne. Analiza Kredytometru wskazuje na skalę oraz przyczyny wahań obciążeń w postaci rat kredytowych. Wskazuje również na różnice w wysokości rat w zależności od wybranej waluty kredytu. Barometr Comperia.pl Wskaźnik obejmuje wszystkie elementy oferty kredytowej składające się na koszt dla klienta, a więc: Prowizję wszelkiego rodzaju ubezpieczenia (niskiego wkładu, na życie, inne wymagane przez bank) odsetki

5 spread (w przypadku kredytów walutowych) wycenę nieruchomości Wskaźnik odnosi się do kosztu kredytu w dniu publikacji wskaźnika. W przypadku kredytów walutowych wskaźnik uwzględnia miesięczną zmianę kursów walutowych oraz spread walutowy. Barometr Hipoteczny jest wyliczany zawsze dla kredytu o tej samej wysokości (250 tys. zł) i dla tego samego okresu spłaty (30 lat).wskaźnik stanowi średni poziom kosztu kredytu dla 10 najtańszych banków. Komentując zmiany barometru możemy wskazywać na przyczyny tego zjawiska (zmiana oprocentowania, kosztów przyznania, wysokości spread u itd.). Historia publikacji wskaźnika będzie czytelnie pokazywać procesy dokonujące się na rynku kredytów. Wskaźnik przyjmuje wartości w punktach. Każde 1 tys. zł kosztu to jeden punkt dla wskaźnika. Dla przykładu, jeżeli wyliczony całkowity koszt kredytu wynosi 300 tys. zł, to wysokość wskaźnika wyniesie 300 pkt. Analiza wtórnego rynku nieruchomości Analiza przygotowana została w oparciu o bazę składającą się z ogłoszeń z Warszawy oraz ogłoszeń z pozostałych miast w Polsce i obejmuje okres od października 2007 roku do marca 2008 roku. Prawa autorskie. Zastrzeżenia. Wszelkie szacunki, prognozy i wnioski zawarte w raporcie oparte są na wiedzy i doświadczeniu Comperia.pl Sp. z o.o. (COMPERIA) w zakresie analizy rynku kredytów hipotecznych. COMPERIA zastrzega sobie prawo zmiany opinii wyrażanych w raporcie w sytuacji pozyskania informacji, które nie były dostępne w momencie jego powstawania. Raport zawiera opinie COMPERIA i nie może być podstawą do jakichkolwiek roszczeń względem COMPERIA zgłaszanych przez jego Czytelników w związku z podjętymi na jego podstawie czynnościami lub działaniami lub ich zaniechaniem. Wszelkie prawa do niniejszego raportu przysługują COMPERIA a prawa do III części raportu ("Analiza wtórnego rynku nieruchomości") przysługują COMPERIA oraz Agora. Zwielokrotnianie oraz publikowanie raportu w części lub w całości wymaga wcześniejszej zgody COMPERIA lub podania źródła. W przypadku publikacji fragmentów lub całości III części ("Analiza wtórnego rynku nieruchomości") wymagana jest wcześniejsza zgoda COMPERIA oraz Agora lub podania źródła raportu. Zwielokrotnianie oraz publikowanie raportu w części lub w całości przez Agora SA uzgodnione zostało w umowie zawartej 9 kwietnia 2008 roku pomiędzy Comperia.pl Sp. z

6 o.o. a Agora SA o udostępnianiu przez Agorę danych Comperii i o udzieleniu Agorze licencji na korzystanie z raportu. Raport opracowywany jest przez zespół: Bartosz Michałek, Karol Wilczko, Bartłomiej Samsonowicz, Patryk Michałek, Łukasz Bugaj.

7 Część 1 Analiza struktury popytu

8 Cele kredytowania Prezentowana poniżej tabela obrazuje udział poszczególnych celów kredytowania (zakup istniejącej nieruchomości, refinansowanie posiadanego kredytu, pożyczka hipoteczna, budowa domu, konsolidacja kredytów) we wszystkich zapytaniach zgłaszanych przez użytkowników Comperia.pl z podziałem na miesiące, począwszy od września 2007 roku. Ostatnia kolumna pokazuje zmianę analizowanego wskaźnika w ujęciu miesięcznym. Tabela nr 1: Cele kredytowania Udział poszczególnych zapytań IV kw I kw Zmiana Zakup 67,24% 68,04% + 0,8 p.p. Refinansowanie 4,80% 4,22% - 0,58 p.p. Pożyczka 4,74% 4,84% + 0,1 p.p. Budowa domu 20,56% 20,72% + 0,16 p.p. Konsolidacja 2,65% 2,18% - 0,47 p.p. Kredyt hipoteczny jest wciąż najczęściej (68%) wykorzystywany w celu nabycia nowej nieruchomości, co jest zgodne z samą ideą tego produktu finansowania zakupu. W ciągu pierwszych trzech miesięcy bieżącego roku nie notujemy istotnej zmiany w tym kontekście w porównaniu do ostatniego kwartału ubiegłego roku. Wykres 1: Cele kredytowania

9 Nie zmienia się nasza interpretacja takiej sytuacji, a więc istnienia niesłabnącego zapotrzebowania Polaków na mieszkania. Dominuje ono nad wszelkimi innymi celami hipotecznymi. Wciąż spodziewamy się utrzymania tego trendu z uwagi na sporą dysproporcję pomiędzy popytem i podażą. Obecnie obserwowane ochłodzenie na rynku mieszkaniowym dodatkowo nie przyczyni się do wzrostu liczby oferowanych przez deweloperów lokali. Udział kredytów hipotecznych wykorzystywanych na budowę utrzymuje się na poziomie bliskim 21 proc. Zgodnie z naszymi przewidywaniami, z uwagi na fakt, że dom jest dobrem bardziej luksusowym niż mieszkanie, obserwujemy bardzo niewielką dynamikę zmiany popytu wśród klientów na ten rodzaj finansowania. Wciąż mało popularne pozostają kredyty refinansowe (5 proc.). Oczekujemy wzrostu tego wskaźnika w przyszłości, ale będzie to możliwe dopiero wtedy, gdy w istotnej części zostanie zaspokojony pierwotny popyt na zakup mieszkań. Podobnie jest w przypadku pożyczek hipotecznych, gdzie udział zapytań wynosi również poniżej 5 proc. Polacy wciąż rzadko (2 proc.) wykorzystują kredyty konsolidacyjne jako narzędzie do restrukturyzacji zadłużenia. Przedmiot kredytowania Poniższa tabela prezentuje podział zapytań kredytowych z punktu widzenia przedmiotu zabezpieczenia przyszłego zobowiązania. Może je stanowić działka lub nieruchomość mieszkalna, a więc mieszkanie lub dom. Tabela nr 2: Przedmiot kredytowania Udział poszczególnych zapytań w całości IV kw I kw Zmiana m/m Działka 6% 6,78% + 0,78 p.p. Mieszkanie lub dom 94% 93,22% - 0,78 p.p. W pierwszym kwartale tego roku nieznacznie wzrosło zainteresowanie kredytami na zakup działki. Udział poszukujących tego typu kredytu wyniósł nieco ponad 6 proc.

10 Wysokość kredytu Poniższa tabela prezentuje zapotrzebowanie użytkowników Comperia.pl z punktu widzenia wysokości poszukiwanego kredytu. Dla przejrzystości stworzyliśmy widełki poszukiwanych kwot co 50 tys. zł. Tabela nr 3: Wysokość kredytu IV kw I kw Zmiana m/m tys. 5,40% 5,49% + 0,09 p.p tys. 13,88% 14,50% + 0,62 p.p tys. 13,16% 14,97% + 1,81 p.p tys. 14,01% 15,56% + 1,55 p.p tys. 22,84% 21,34% - 1,50 p.p tys. 10,94% 9,68% - 1,26 p.p tys. 5,60% 4,71% - 0,89 p.p tys. 4,23% 4,48% + 0,25 p.p tys. 2,44% 1,89% - 0,55 p.p tys. 2,34% 2,39% + 0,05 p.p tys. 0,78% 0,69% - 0,09 p.p tys. 1,20% 1,15% - 0,05 p.p tys. 3,19% 3,16% - 0,03 p.p. Nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w strukturze zapotrzebowania klientów z punktu widzenia kwoty kredytu. Wciąż dominuje przedział tys. zł jako najbardziej popularny.

11 Poniższy wykres wskazuje na koncentrację popytu na kredyty hipoteczne o wartości poniżej 300 tys. zł. Wykres 2: Wysokość kredytu Z kolei z prezentowanej poniżej tabeli jasno wynika, że pierwszy raz od powstania Hipotrendów spada wysokość przeciętnej poszukiwanej kwoty kredytu. Tabela nr 4: Średnia wartość kredytu IV kw KW Zmiana Zakup / CHF Pożyczka / CHF Zakup / PLN Pożyczka / PLN Ochłodzenie na rynku mieszkaniowym odbija się na wysokości poszukiwanych kwot kredytów hipotecznych. Notujemy przeciętnie spadek o kilkanaście tysięcy złotych.

12 Okres kredytowania Tabela nr 5 pokazuje rozkład poszukiwań klientów Comperia.pl z uwzględnieniem kryterium preferowanego okresu spłaty. Dla większej przejrzystości danych podano je w przedziałach. Tabela nr 5: Okres kredytowania IV kw kw Zmiana 3-5 lat 1,43% 1,85% + 0,42 p.p lat 5,61% 6,26% + 0,65 p.p lat 5,69% 6,22% + 0,53 p.p lat 10,77% 11,26% + 0,49 p.p lat 7,69% 6,88% - 0,81 p.p lat 55,91% 53,48% - 2,43 p.p lat 12,91% 14,05% + 1,14 p.p. Zmiany w zakresie preferowanego okresu kredytowania nie są istotne. Zaznacza się jednak coraz wyraźniej udział kredytów z okresem spłaty powyżej 30 lat jest to już ponad 14 proc. Dużą popularność kredytów o długim okresie spłaty i tendecję w zakresie wzrostu ich popularności bardzo dobrze oddaje poniższy wykres. Wykres 3: Okres kredytowania

13 Zatrzymanie wzrostu cen nieruchomości nie powinno mieć w przyszłości wpływu na preferowany okres kredytowania. Mieszkania są już tak drogie, że kredyt hipoteczny stanowi znaczące obciążenie przeciętnego budżetu gospodarstwa domowego. Dlatego pozostaną popularne takie rozwiązania, które pozwalają zmniejszyć miesięczne obciążenia, a więc kredyty o długim okresie spłaty. Wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia Wskaźnik poziomu relatywnego zadłużenia nieruchomości ustabilizował się na wysokim poziomie. Zmiany w poszczególnych przedziałach nie były istotne. Interesujący jest stabilny wzrost popularności kredytów przewyższających wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Tabela nr 6: Wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia IV kw KW Zmiana 1-30 % 8,37% 8,03% - 0,34 p.p % 12,87% 13,63% + 0,76 p.p. 50% - 80 % 23,40% 21,86% - 1,54 p.p % 52,07% 52,42% + 0,35 p.p % 3,28% 4,07% + 0,79 p.p. Aby lepiej zobrazować kwestię relatywnego zadłużenia nieruchomości, poniżej prezentujemy tabelę wskazującą na jego średnią wysokość w zależności od waluty i typu zobowiązania. Tabela nr 7: Przeciętny poziom zadłużenia nieruchomości (LTV) IV kw KW Zmiana Zakup / CHF 85,5 % 84,41 % - 1,08 p.p. Pożyczka / CHF 49,75 % 47,75 % - 2 p.p. Zakup / PLN 81,5 % 81,58 % - 0,08 p.p. Pożyczka / PLN 49,75 % 48,5 % - 1,25 p.p. Średni wskaźnik w przypadku pożyczek jest istotnie niższy (poniżej 50%), choć rośnie. W ciągu kwartału w przypadku pożyczki w złotych był to wzrost o nieco ponad 1 pkt proc., a w przypadku pożyczki we frankach szwajcarskich spadek o ok. 2 pkt proc. Maksymalny poziom udzielanych przez banki pożyczek jest ograniczony z góry i z reguły wynosi 50-60

14 proc. LTV. Poza tym apetyt na pożyczki jest znacznie niższy. Świadczy o tym Tabela nr 4, z której wynika, że jej wysokość jest istotnie niższa niż kredytu. Waluta kredytu Poniższe zestawienie obrazuje rozkład popularności poszczególnych walut wybieranych do kredytów hipotecznych. Tabela nr 8: Waluta kredytu IV kw KW Zmiana PLN 47,6% 40,60% - 7 p.p. CHF 50,7% 56,84% + 6,14 p.p. EUR 1,0% 1,44% + 0,44 p.p. USD 0,7% 1,12% + 0,42 p.p. Rosnące stopy procentowe w Polsce w połączeniu z ich niskim poziomem w Szwajcarii powodują zgodnie z naszymi przewidywaniami istotny spadek popularności kredytów złotowych (spadek o 7 pkt proc.) na rzecz kredytów we frankach szwajcarskich. Pomimo istotnych spadków stóp procentowych w Stanach Zjednoczonych, nie obserwujemy istotnych zmian w popycie na kredyty w dolarach. Jak widać Polacy szacują ryzyko związane z takim działaniem jako wysokie. Wykres 3: Popularność kredytów w poszczególnych walutach

15 Podsumowanie Analizując powyższe dane zauważamy następujące zjawiska: - spadek wysokości przeciętnie poszukiwanego kredytu hipotecznego, - spadek popularności kredytów złotowych na rzecz kredytów we frankach, - utrzymanie niskiej popularności kredytów w dolarach, pomimo spadku stóp procentowych w USA, Spadek wartości najczęściej poszukiwanego kredytu hipotecznego nie dziwi w kontekście doniesień o spadających cenach mieszkań. Ochłodzenie na rynku nieruchomości ma przełożenie na mniejszą akcję kredytową. Uważamy jednak, że to zjawisko ma charakter przejściowy, korekcyjny i w dłuższym okresie należy się spodziewać powrotu do powolnego trendu wzrostowego. Nie zaskakuje również, zaznaczający się coraz wyraźniej, trend rosnącej popularności kredytów we frankach szwajcarskich kosztem kredytów w złotych. Utrzymujące się niskie stopy w Szwajcarii, w kontekście rosnącej ceny pieniądza w Polsce, skłaniają do wyboru kredytu w walucie obcej. Rekomendacja S (mająca na celu ograniczenie popytu na kredyty walutowe) nie zniechęca do zadłużania się we frankach szwajcarskich, choć ogranicza faktyczne możliwości zaciągnięcia takiego kredytu. Brak wzrostu zainteresowania kredytami w dolarach amerykańskich, pomimo spadku stóp procentowych już poniżej poziomów z Szwajcarii, pokazuje, że samo zjawisko nie ma znaczącego wpływu na zachowania konsumenckie. Odległość geograficzna, a przede wszystkim doniesienia na temat kryzysu na rynku nieruchomości w USA, ograniczają zainteresowanie klientów kredytami w amerykańskiej walucie.

16 Część 2 Analiza kosztów obsługi kredytu

17 Kredytometr Comperia.pl Poniższe wykresy i tabela obrazują wysokość miesięcznych kosztów obsługi przykładowego kredytu hipotecznego oraz ich zmianę na przestrzeni ostatnich 4 i 7 miesięcy. Szczegółowe informacje na temat metodologii użytej do stworzenia Kredytometru są dostępne we wstępie do niniejszego opracowania. Wykres 1. Miesięczna zmiana wysokości rat kredytu w okresie grudzień 2007r. kwiecień 2008r. Tabela 1. Miesięczna zmiana wysokości rat kredytu w okresie grudzień 2007r. kwiecień 2008r. gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 Zmiana (w zł) Zmiana (w %) PLN 1 287,91 zł 1 283,27 zł 1 296,70 zł 1 333,30 zł 45,39 zł 3,52% CHF 950,10 zł 963,36 zł 969,36 zł 994,44 zł 44,34 zł 4,67% EUR 1 223,72 zł 1 178,52 zł 1 154,20 zł 1 173,93 zł -49,79 zł -4,07% USD 1 199,06 zł 1 078,49 zł 956,17 zł 867,03 zł -332,04 zł -27,69%

18 Wykres 1a. Miesięczna zmiana wysokości rat kredytu w okresie wrzesień 2007r. kwiecień 2008r. Tabela 1a. Miesięczna zmiana wysokości rat kredytu w okresie wrzesień 2007r. kwiecień 2008r. wrz-07 paź-07 lis-07 gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 Zmiana (w zł) Zmiana (w %) PLN 1 211,34 zł 1 215,22 zł 1 245,03 zł 1 287,91 zł 1 283,27 zł 1 296,70 zł 1 333,30 zł 121,95 zł 10,07% CHF 1 011,83 zł 974,38 zł 962,97 zł 950,10 zł 963,36 zł 969,36 zł 994,44 zł -17,39 zł -1,72% EUR 1 271,66 zł 1 239,88 zł 1 212,07 zł 1 223,72 zł 1 178,52 zł 1 154,20 zł 1 173,93 zł -97,72 zł -7,68% USD 1 378,09 zł 1 294,16 zł 1 204,94 zł 1 199,06 zł 1 078,49 zł 956,17 zł 867,03 zł -511,06 zł -37,08% Kredyt w złotych Raty kredytów w złotych wzrosły od grudnia 2007 roku o ponad 45 zł czyli o 3,5 proc. w porównaniu do stanu z ostatniego raportu. Wysoka inflacja, duża dynamika wzrostu płac oraz dobre dane makroekonomiczne zmusiły Radę Polityki Pieniężnej do dalszych podwyżek stóp procentowych. Na takie sygnały z gospodarki rynek zareagował zwiększeniem stawek WIBOR, oczekując dalszych ruchów ze strony RPP. Stawka WIBOR 3m wzrosła w badanym okresie z poziomu 5,68 do 6,02 proc. (w listopadzie 2007 roku średnia stawka WIBOR 3m wynosiła tylko 5,35 proc. patrz tabela 2c) a średnie oprocentowanie kredytu na 200 tys. zł wzrosło z poziomu 6,68 do 7,02 proc., czyli o 0,34 pkt proc. To wszystko sprawiło, że rata modelowego kredytu na 200 tys. zł wzrosła z poziomu zł do zł w marcu tego roku. Od września 2007 roku rata dla badanego kredytu wzrosła z zł, czyli aż o 121 zł (wzrost o 10 proc. przez okres 7 miesięcy).

19 Comperia.pl prognozuje, że do końca roku stopa WIBOR nie powinna wzrosnąć więcej niż do 6,5 proc., co oznaczałoby wzrost oprocentowania kredytów w złotych do poziomu 7,5 proc., a rata dla modelowego kredytu na 200 tys. zł wzrosłaby jeszcze tylko o 65 zł do poziomu zł. Kredyt we frankach szwajcarskich Ostatnie miesiące przyniosły wzrost rat kredytów we frankach szwajcarskich. Od grudnia zeszłego roku rata dla kredytu na 200 tys. zł wzrosła o ponad 40 zł czyli o prawie 5 proc. Przyczyną tego wzrostu był skok oprocentowania z 4,15 na 4,20 proc. (co odpowiada wzrostowi stawki LIBOR 3m dla franka z poziomu 2,78 na 2,83 proc. - patrz tabela 2b) oraz wzrostu średniego kursu spłaty tych kredytów z 2,22 zł do 2,31 zł (patrz tabela 3). Jednak patrząc na dłuższy okres, rata dla naszego przykładowego kredytu na 200 tys. zł spadła od września 2007 roku o prawie 18 zł. Pogłębiła się również różnica pomiędzy wysokością raty kredytu w złotych a denominowanego we frankach szwajcarskich. We wrześniu 2007 roku wynosiła ona prawie 200 zł. W marcu 2008 roku wyniosła już 338 zł miesięcznie, co przekłada się rocznie na kwotę 4 tys. zł. To poważna oszczędność, jeśli ktoś decyduje się na kredyt we frankach. Tabela 1b. Różnica pomiędzy wysokością miesięcznej raty kredytu w PLN i CHF w okresie wrzesień 2007r. kwiecień 2008r. Różnica wrz-07 paź-07 lis-07 gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 pomiędzy ratą kredytu w PLN i 199,52 zł 240,84 zł 282,06 zł 337,81 zł 319,91 zł 327,33 zł 338,86 zł CHF Kredyt w euro Tym razem raty kredytów w euro, w odróżnieniu od kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich, spadły o prawie 50 zł w badanym okresie. Wpływ na to miał spadek stawki EURIBOR 3m z poziomu 4,85 do 4,61 proc. oraz umocnienie się złotego względem euro (średni kurs spłaty rat kredytowych spadł z poziomu 3,67 zł do 3,61 zł). Ciągle jednak kredyty w euro pozostają tańsze jedynie od kredytów w złotych. Niechęć Europejskiego Banku Centralnego do cięcia stóp procentowych w kolejnych miesiącach na pewno nie pomoże spłacającym kredyty w tej walucie.

20 Kredyt w dolarach amerykańskich Jeszcze we wrześniu 2007 roku raty kredytów denominowanych w dolarach amerykańskich były najwyższe na rynku. Teraz są najniższe. Od grudnia zeszłego roku spadły o ponad 300 zł, czyli o prawie 30 proc. Od września 2007 roku comiesięczne obciążenie dla osoby, która wtedy zaciągnęłaby kredyt dolarowy na 200 tys. zł, spadło o ponad 500 zł. Obniżki stóp procentowych i obawy co do sytuacji gospodarczej w USA (to przełożyło się na oczekiwania co do dodatkowych obniżek stóp procentowych przez FED amerykański odpowiednik banku centralnego) sprawiło, że LIBOR 3m dla dolara spadł z poziomu 4,96 proc. w grudniu 2007 roku do 2,77 proc. w marcu 2008 roku. W tym czasie średnie oprocentowanie kredytu spadło z poziomu 6,68 do 4,49 proc. Do tego doszło wyraźne osłabienie dolara na rynkach światowych. Wyraźnie umocnił się również złoty do dolara, co zaowocowało spadkiem kursu, po jakim spłaca się kredyty dolarowe, z poziomu 2,52 zł do 2,32 zł (patrz tabela 3).

21 Wykres 2. Miesięczna zmiana oprocentowania kredytów w okresie grudzień 2007r. kwiecień 2008r. Tabela 2. Miesięczna zmiana oprocentowania kredytów w okresie grudzień 2007r. kwiecień 2008r. (podano średnie stawki dla danego miesiąca) gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 Zmiana (w p.p.) Zmiana (w %) PLN 6,68% 6,65% 6,75% 7,02% 0,34 5,09% CHF 4,15% 4,07% 4,10% 4,20% 0,05 1,17% EUR 6,39% 6,03% 5,91% 6,15% -0,24-3,72% USD 6,68% 5,77% 4,80% 4,49% -2,19-32,76% Wykres 2a. Miesięczna zmiana oprocentowania kredytów w okresie wrzesień 2007r. kwiecień 2008r.

22 Tabela 2a. Miesięczna zmiana oprocentowania kredytów w okresie wrzesień 2007r. kwiecień 2008r. (podano średnie stawki dla danego miesiąca) wrz-07 paź-07 lis-07 gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 Zmiana (w p.p.) Zmiana (w %) PLN 6,10% 6,13% 6,35% 6,68% 6,65% 6,75% 7,02% 0,93 15,18% CHF 4,18% 4,16% 4,12% 4,15% 4,07% 4,10% 4,20% 0,03 0,62% EUR 6,29% 6,23% 6,18% 6,39% 6,03% 5,91% 6,15% -0,14-2,15% USD 7,16% 6,96% 6,68% 6,68% 5,77% 4,80% 4,49% -2,67-37,27% Tabela 2b. Miesięczna zmiana stawek WIBOR/LIBOR w okresie grudzień 2007r. kwiecień 2008r. (podano średnie stawki dla danego miesiąca) gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 Zmiana (w p.p.) Zmiana (w %) PLN 5,68% 5,65% 5,75% 6,02% 0,34 5,99% CHF 2,78% 2,70% 2,73% 2,83% 0,05 1,75% EUR 4,85% 4,49% 4,37% 4,61% -0,24-4,90% USD 4,96% 4,05% 3,08% 2,77% -2,19-44,12% Tabela 2c. Miesięczna zmiana stawek WIBOR/LIBOR w okresie wrzesień 2007r. kwiecień 2008r. (podano średnie stawki dla danego miesiąca) wrz-07 paź-07 lis-07 gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 Zmiana (w p.p.) Zmiana (w %) PLN 5,10% 5,13% 5,35% 5,68% 5,65% 5,75% 6,02% 0,93 18,16% CHF 2,81% 2,79% 2,75% 2,78% 2,70% 2,73% 2,83% 0,03 0,92% EUR 4,75% 4,69% 4,64% 4,85% 4,49% 4,37% 4,61% -0,14-2,87% USD 5,44% 6,96% 4,96% 4,96% 4,05% 3,08% 2,77% -2,67-49,05%

23 Wykres 3. Miesięczna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych grudzień 2007r. kwiecień 2008r. Tabela 3. Miesięczna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych grudzień 2007r. kwiecień 2008r. (podano średnie kursy spłaty dla danego miesiąca) gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 Zmiana (w zł) Zmiana (w %) CHF 2,22 zł 2,27 zł 2,28 zł 2,31 zł 0,09 zł 4,06% EUR 3,67 zł 3,67 zł 3,65 zł 3,61 zł -0,06 zł -1,63% USD 2,52 zł 2,50 zł 2,47 zł 2,32 zł -0,20 zł -8,03% Wykres 3. Miesięczna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych wrzesień 2007r. kwiecień 2008r.

24 Tabela 3a. Miesięczna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych wrzesień 2007r. kwiecień 2008r. (podano średnie kursy spłaty dla danego miesiąca) wrz-07 paź-07 lis-07 gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 Zmiana (w zł) Zmiana (w %) CHF 2,36 zł 2,27 zł 2,26 zł 2,22 zł 2,27 zł 2,28 zł 2,31 zł -0,05 zł -2,02% EUR 3,86 zł 3,79 zł 3,72 zł 3,67 zł 3,67 zł 3,65 zł 3,61 zł -0,25 zł -6,35% USD 2,76 zł 2,67 zł 2,54 zł 2,52 zł 2,50 zł 2,47 zł 2,32 zł -0,44 zł -15,94% Barometr Comperia.pl Barometr Comperia.pl prezentuje wysokość i zmiany w czasie całkowitego kosztu modelowego kredytu hipotecznego. Szczegółowy opis metodologii użytej do stworzenia wskaźnika jest zawarty we wstępie do tego opracowania. Wykres 4. Zmiany poziomu całkowitego kosztu kredytu dla poszczególnych walut w okresie grudzień 2007r. kwiecień 2008r. Tabela 4. Zmiany poziomu całkowitego kosztu kredytu dla poszczególnych walut w okresie grudzień 2007r. kwiecień 2008r. gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 Zmiana (w Zmiana (w punktach) %) PLN % CHF ,22% EUR % USD ,71%

25 Ostatnie miesiące przyniosły prawdziwą rewolucję w notowaniach Barometru Hipotecznego porównywarki finansowej Comperia.pl. Po raz pierwszy od początku jego istnienia zmienił się lider zestawienia. Dolar amerykański zdetronizował franka szwajcarskiego w kategorii kosztów finansowania hipotecznego! Jeszcze kilka miesięcy temu nikt nie przewidywał takiego scenariusza. Wszyscy byli przyzwyczajeni do sytuacji, gdzie kredyt hipoteczny we frankach szwajcarskich jest najtańszą, a w dolarze amerykańskim najdroższą opcją. Tymczasem w wyniku rekordowo korzystnych notowań złotego i pikujących w dół stóp za Oceanem kredyt w dolarach stał się najbardziej atrakcyjny. Poziom barometru hipotecznego w tym przypadku w ciągu 4 miesięcy spadł aż o 149 oczek do poziomu 454 punktów. Jest to mniej o 5 punktów w porównaniu do kredytu we frankach! Nieszczęśliwie dla osób posiadających kredyty hipoteczne w rodzimej walucie rosną koszty obsługi rat. RPP w marcu kolejny raz podjęła decyzję o podwyższeniu stóp procentowych, co w połączeniu z oczekiwaniem analogicznych działań w przyszłości powoduje systematyczny wzrost stopy WIBOR, a więc oprocentowania kredytów hipotecznych. Barometr Hipoteczny Comperia.pl dla kredytów w złotych wykazał poziom 601 punktów, co stanowi najwyższą wartość w zestawieniu. Od grudnia 2007 roku poziom Barometru wzrósł o 20 punktów, co odpowiada wzrośnie kosztów finansowania kredytu na 30 lat o 20 tys. zł. Poziom Barometru w przypadku kredytów we frankach i euro zmienił się nieznacznie. Nieznaczny wzrost poziomu Barometru dla franka był przede wszystkim efektem wzrostu rynkowych stóp procentowych oraz osłabienia złotego. Wykres 4a. Zmiany poziomu całkowitego kosztu kredytu dla poszczególnych walut w okresie wrzesień 2007r. kwiecień 2008r.

26 Tabela 4a. Zmiany poziomu całkowitego kosztu kredytu dla poszczególnych walut w okresie wrzesień 2007r. kwiecień 2008r. wrz-07 paź-07 lis-07 gru-07 sty-08 lut-08 mar-08 Zmiana (w punktach) Zmiana (w %) PLN % CHF % EUR % USD % Podsumowanie Analizując powyższe dane zauważamy następujące zjawiska: - w ciągu ostatnich miesięcy najmniej korzystną formą finansowania hipotecznego były kredyty złotowe, a najkorzystniejszą kredyty dolarowe, co wynika z rosnących w Polsce stóp procentowych oraz istotnego osłabienia dolara - pogłębiła się różnica pomiędzy wysokością rat dla kredytów w złotych oraz w walutach obcych - całkowity koszt odsetkowy obsługi kredytu w ciągu ostatnich trzech miesięcy wzrósł w przypadku kredytów złotowych oraz kredytów denominowanych we frankach szwajcarskich, spadł w przypadku kredytów walutowych (EUR i USD) - najtańszą formą finansowania stał się kredyt w dolarach; bardzo tanią i atrakcyjną opcją (ze względu na potencjalnie mniejszą zmienność stóp procentowych i kursu walutowego względem dolara) pozostaje kredyt we frankach szwajcarskich Co dalej? Naszym zdaniem w tym roku czekają nas jeszcze maksymalnie dwie podwyżki stóp procentowych w Polsce do poziomu 6,25 proc., a trzymiesięczny WIBOR, od którego uzależnione jest oprocentowanie kredytów hipotecznych, nie powinien przekroczyć 6,5 proc. Taki ruch rynkowych stóp procentowych spowoduje wzrost raty przykładowego kredytu (300 tys. zł, 30 lat) o niecałe 100 zł do poziomu ok zł. Natomiast wśród kredytów denominowanych w walutach obcych obserwować będziemy ciekawą sytuację. Najpopularniejsze kredyty we frankach mogą nieznacznie podrożeć w przeciwieństwie do taniejących kredytów w euro bądź dolarach. Powodem tego będzie dalsze umacnianie się złotego tylko w stosunku do tych dwóch ostatnich walut. Frank natomiast będzie się umacniał na rynkach walutowych. Największy spadek raty zaobserwujemy w przypadku euro za sprawą rozpoczęcia przez ECB obniżek stóp w drugiej połowie roku. Obniżki te wpłyną

27 również na spadek stóp procentowych w Szwajcarii. Najtańszy obecnie na rynku kredyt w dolarach stanie się jeszcze atrakcyjniejszy dzięki kontynuacji obniżek stóp przez Fed oraz osłabianiu się amerykańskiej waluty. Długoterminowo jednak kredyt zaciągnięty we frankach szwajcarskich powinien okazać się najkorzystniejszy i zdecydowanie bezpieczniejszy od aktualnie tańszego kredytu denominowanego w dolarach. Spowodowane jest to silnym powiązaniem złotego z euro i przez to pośrednio z frankiem szwajcarskim, jak również historycznie niższymi stopami w Szwajcarii w porównaniu do Polski bądź Eurolandu.

28 Comperia.pl GazetaDom.pl Część 3 Analiza wtórnego rynku nieruchomości Przy współpracy z portalem

29 Comperia.pl GazetaDom.pl Średnie ceny mieszkań w głównych miastach Polski Prezentowana poniżej tabela obrazuje średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym w siedmiu miastach Polski z podziałem na ostatni kwartał 2007 roku oraz pierwszy obecnego. Ostatnia kolumna pokazuje zmianę ceny w ujęciu kwartalnym. Tabela nr 1: Średnie ceny mieszkań w głównych miastach Polski IV kw kw Zmiana Warszawa ,5% Sopot ,8% Gdańsk ,7% Gdynia ,2% Kraków ,3% Wrocław ,9% Poznań ,0% źródło: GazetaDom.pl Najdroższym miastem w Polsce jest Sopot ze średnią ceną metra kwadratowego mieszkania przekraczającą 12 tys. zł w I kwartale bieżącego roku. Charakteryzuje się ona względną stabilnością i wzrosła o prawie 3 proc. kwartał do kwartału. Podobny wzrost ceny można zaobserwować w Warszawie, gdzie średnia cena 1 mkw. osiągnęła poziom 9,5 tys. zł. W trzech miastach zaobserwowano spadek średniej ceny. Największą korektą charakteryzuje się Kraków tam średnia cena spadła z prawie warszawskiego poziomu w ostatnim kwartale 2007 roku do bardziej realnej wartości wynoszącej nieco ponad 8 tys. zł za mkw. Spadek ten wynika w dużej mierze z czysto statystycznego efektu związanego z dużą ilością drogich ofert ze Starego Miasta w ostatnim kwartale ubiegłego roku. Niewielki wzrost cen w Gdyni i Wrocławiu faktycznie oznacza ich realny spadek ze względu na wysoką inflację w Polsce. Rynek warszawski Najpełniejsze dane obrazują rynek warszawski, na podstawie którego można wysnuć wnioski również dla innych miast Polski zgodnie z przyjętym stwierdzeniem, że Warszawa wyznacza w Polsce trendy. Obecnie w stolicy Polski zaobserwować można powolną rejonizację cen. Mieszkania dobrze zlokalizowane i wykonane w tradycyjnej technologii charakteryzują się powolnym wzrostem swojej ceny, właściciele mieszkań w wielkiej płycie próbują utrzymywać ceny na poziome około 8 tys. zł za mkw., jednak pośrednicy twierdzą, że ciężko jest im je sprzedać. Wynika to z faktu, że ceny ofertowe zawierają dość duży element negocjacyjny,

30 GazetaDom.pl Comperia.pl prowizję pośrednika oraz czasami wyolbrzymione oczekiwania sprzedającego, który nie jest w stanie pogodzić się z faktem, że popyt na wielką płytę wyraźnie osłabł. Tabela nr 2: Średnie ceny w różnych dzielnicach Warszawy IV kw Bemowo 5,40% Białołęka 13,88% Bielany 13,16% Mokotów 14,01% Ochota 22,84% Praga Południe 10,94% Praga Północ 5,60% Rembertów 4,23% Śródmieście 2,44% Targówek 2,34% Ursus 0,78% Ursynów 1,20% Wawer 3,19% Wesoła Wilanów Włochy Wola Żoliborz źródło: GazetaDom.pl W pierwszym kwartale tego roku najdroższą dzielnicą jest tradycyjnie Śródmieście z średnią ceną przekraczającą 12 tys. zł za mkw. Jest ona o około 5 tys. zł wyższa od dzielnicy najtańszej Białołęki. Średnie ceny przekraczające 10 tys. zł występują również na Mokotowie i Ochocie. Podobne ceny znajdziemy na Żoliborzu i w Wilanowie.

31 Comperia.pl GazetaDom.pl Wykres 1: Różnica w poziomie cen budynków zbudowanych z cegły oraz wielkiej płyty Średnie ceny mieszkań w budynkach zbudowanych z wielkiej płyty i cegły (Warszawa) cegła wielka płyta IV kwartał 2007 styczeń 2008 luty 2008 marzec 2008 źródło: GazetaDom.pl Na powyższym wykresie wyraźnie widać, że ceny budynków wykonanych w technologii tradycyjnej są wyższe od cen bloków wykonanych z wielkiej płyty. Spadek ceny w styczniu odzwierciedla marazm jaki panował na rynku na przełomie roku, jednak od lutego można zaobserwować stabilny wzrost ceny. Średnie ceny mieszkań w wielkiej płycie utrzymują się natomiast na stabilnym poziomie, jednak jak wcześniej wspomniano są trudności z ich sprzedażą, szczególnie jeżeli budynek nie jest dobrze skomunikowany z centrum. Podsumowanie Z prezentowanych danych wyraźnie widać, że rynek nieruchomości w głównych miastach Polski znajduje się w fazie stabilizacji. Nieznaczne wzrosty cen w pierwszych miesiącach bieżącego roku są wywołane sezonowością rynku, ale również drobnym ożywieniem. Natomiast w miastach, gdzie zaobserwowano spadki cen, czynnikiem dominującym było urealnienie poziomów cen zgodnie z oczekiwaniami kupujących oraz efekt statystyczny zawyżenia średniej ceny w ostatnim kwartale ubiegłego roku przez niewielką ilość drogich ofert. Na podstawie danych z rynku warszawskiego można wysnuć wnioski na przyszłość, dotyczące w szczególności postępującego zróżnicowania cen ze względu na lokalizację oraz technologię budowy.