ehipoteka.com Hipotrendy ehipoteka.com Raport kredytowy Grudzień 2007

Transkrypt

1 Hipotrendy ehipoteka.com Raport kredytowy Grudzień 2007 Autorzy: Bartosz Michałek, Karol Wilczko, Bartłomiej Samsonowicz, Patryk Michałek

2 ehipoteka.com to pierwsza w Polsce kompleksowa internetowa wyszukiwarka kredytów hipotecznych. Została uruchomiona jako pionierski projekt spółki Serwisy Finansowe Online. Portal został stworzony na bazie bogatych doświadczeń autorów wynikających ze współpracy z klientami oraz bankami w zakresie doradztwa finansowego. Zbudowaliśmy narzędzie, które daje m.in. możliwość: - szybkiego i precyzyjnego, w oparciu o wybrane parametry wyszukania najlepszych ofert kredytowych dla sfinansowania zakupu mieszkania, skonsolidowania posiadanych zadłużeń itd. - zdobycia konkretnej wiedzy z zakresu rynku kredytów hipotecznych Dodatkowo istnieje możliwość skonfrontowania ilościowych wyników wyszukiwarki z oceną jakościową oferty banku ratingiem ehipoteka.com Właścicielem Portalu jest Spółka Serwisy Finansowe Online Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Kieleckiej 41a / 5, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla Miasta Stołecznego Warszawy, Wydziale XIII Gospodarczym - rejestrowym pod numerem , NIP: , o opłaconym w całości kapitale zakładowym wynoszącym ,00 złotych O Raporcie Raport Hipotrendy ehipoteka.com składa się z dwóch części. Pierwsza część Raportu to analiza struktury popytu na produkty hipoteczne, a więc zapotrzebowania w zakresie celów finansowania, okresów spłaty, waluty kredytu itd. Dane wykorzystane do stworzenia tej części Raportu pochodzą od użytkowników wyszukiwarki, a więc klientów indywidualnych, doradców finansowych, doradców bankowych. W ubiegłym miesiącu zanotowaliśmy ponad 32 tys. zapytań. Druga część Raportu skupia się na prezentacji tendencji związanych z elementami cenowymi oferty bankowej. Chodzi o zobrazowanie jak na przestrzeni ostatnich miesięcy kształtował się koszt obsługi zobowiązań hipotecznych ze wskazaniem na możliwe przyczyny zaobserwowanych zjawisk. Dane wykorzystane do stworzenia tej części Raportu w dużej mierze mają charakter ogólnodostępny (stopy procentowe, kursy walutowe) lub pochodzą z banków kredytodawców. Metodologia ehipoteka.com Analiza struktury popytu Raport Hipotrendy ehipoteka.com powstał w oparciu o zapytania zgłaszane przez użytkowników wyszukiwarki, a więc klientów indywidualnych, pracowników banków, a także firm doradztwa finansowego. Każde zgłoszenie jest zapisywane w stworzonej specjalnie w tym celu bazie. Prowadzone wewnętrznie statystyki obrazują charakterystykę zapotrzebowania klientów w zakresie wszelkich parametrów oferty, a więc: celów kredytowania, formy zabezpieczenia, okresu kredytowania, waluty itd. Obecnie przeciętnie miesięcznie zgłaszanych jest już ponad 32 tys. zapytań pochodzących z całego kraju, co wynika ze specyfiki funkcjonowania medium jakim jest Internet.

3 Analiza kosztów kredytu Prezentowany raport Hipotrendy ehipoteka.com ukazuje zmiany wysokości rat kredytowych (Kredytometr ehipoteka.com) oraz całkowitych kosztów kredytu hipotecznego (Barometr ehipoteka.com) w czasie (w ujęciu tygodniowym oraz miesięcznym). Kredytometr ehipoteka.com Obliczenia, analizy, wykresy zawarte w Kredytometrze ehipoteka.com zostały przygotowane na bazie danych dla modelowego kredytu 200 tys. PLN zaciągniętego 10 września 2007 r. (okres spłaty 30 lat) oddzielnie dla czterech walut: PLN, CHF, EUR oraz USD. Raport przedstawia zmiany rat kredytowych w oparciu o zmiany stawek WIBOR 3-miesięczny (kredyty w PLN) oraz LIBOR 3- miesięczny (kredyty w CHF, EUR i USD). W podanych ratach kredytowych uwzględniony jest również kurs wypłaty z dnia 10 września 2007 r. oraz kurs spłaty w kolejnych dniach kalkulacji Kredytometru, co umożliwia uwzględnienie spread u walutowego dla każdego kredytu denominowanego w walucie obcej. Raty, stawki WIBOR / LIBOR oraz kursy spłaty wykorzystane w Kredytometrze ehipoteka.com aktualizowane są co tydzień, począwszy od 10 września 2007 r. Oprocentowanie dla naszego modelowego kredytu zostało wyliczone na podstawie stawek WIBOR 3- miesięczny / LIBOR 3-miesięczny (dla EUR, CHF oraz USD) oraz średnich poziomów marż dla 10 najlepszych ofert wg ehipoteka.com. Wysokość marż jest aktualizowana co miesiąc, w pierwszym wydaniu Kredytometru ehipoteka.com w danym miesiącu. Przedstawione na wykresach kursy (które są również wykorzystywane do obliczania rat dla kredytów denominowanych w walutach obcych) są średnimi kursami wykorzystywanymi przez banki do wyliczania wysokości rat kredytów walutowych. Kursy obliczane są na podstawie tabel kursowych z 20 banków publikowanych w kolejnych dniach wyliczania rat na potrzeby Kredytometru ehipoteka.com. Kredytometr ehipoteka.com ukazuje zmiany w kosztach miesięcznych rat kredytowych dla czterech różnych walut, w których zaciągane są kredyty hipoteczne. Analiza Kredytometru wskazuje na skalę oraz przyczyny wahań obciążeń w postaci rat kredytowych. Wskazuje również na różnice w wysokości rat w zależności od wybranej waluty kredytu. Barometr ehipoteka.com Wskaźnik obejmuje wszystkie elementy oferty kredytowej składające się na koszt dla klienta, a więc: prowizję wszelkiego rodzaju ubezpieczenia (niskiego wkładu, na życie, inne wymagane przez bank) odsetki spread (w przypadku kredytów walutowych) wycenę nieruchomości Wskaźnik odnosi się do kosztu kredytu w dniu publikacji wskaźnika. W przypadku kredytów walutowych wskaźnik uwzględnia miesięczną zmianę kursów walutowych oraz spread walutowy. Barometr Hipoteczny jest wyliczany zawsze dla kredytu o tej samej wysokości (250 tys. PLN) i dla tego samego okresu spłaty (30 lat). Wskaźnik stanowi średni poziom kosztu kredytu dla 10 najtańszych banków. Komentując zmiany barometru możemy wskazywać na przyczyny tego zjawiska (zmiana oprocentowania, kosztów przyznania, wysokości spread u itd.). Historia publikacji wskaźnika będzie czytelnie pokazywać procesy dokonujące się na rynku kredytów.

4 Wskaźnik przyjmuje wartości w punktach. Każde 1 tys. PLN kosztu to jeden punkt dla wskaźnika. Dla przykładu, jeżeli wyliczony całkowity koszt kredytu wynosi 300 tys. PLN, to wysokość wskaźnika wyniesie 300 pkt. Prawa autorskie. Zastrzeżenia. Wszelkie szacunki, prognozy i wnioski zawarte w raporcie oparte są na wiedzy i doświadczeniu Serwisy Finansowe Online Sp. z o.o. (SFO) w zakresie analizy rynku kredytów hipotecznych. SFO zastrzega sobie prawo zmiany opinii wyrażanych w raporcie sytuacji pozyskania informacji, które nie były dostępne w momencie jego powstawania. Raport zawiera opinie SFO i nie może być podstawą do jakichkolwiek roszczeń względem SFO zgłaszanych przez jego Czytelników w związku z podjętymi na jego podstawie czynnościami lub działaniami lub ich zaniechaniem. Wszelkie prawa do niniejszego raportu przysługują SFO. Zwielokrotnianie oraz publikowanie raportu w części lub w całości wymaga wcześniejszej pisemnej zgody SFO. Raport jest opracowywany jest przez zespół w składzie: Bartosz Michałek, Karol Wilczko, Bartłomiej Samsonowicz, Patryk Michałek.

5 Część 1 Analiza struktury popytu

6 Cele kredytowania Prezentowana poniżej tabela obrazuje udział poszczególnych celów kredytowania (zakup istniejącej nieruchomości, refinansowanie posiadanego kredytu, pożyczka hipoteczna, budowa domu, konsolidacja posiadanych zadłużeń) we wszystkich zapytaniach zgłaszanych przez użytkowników ehipoteka.com z podziałem na miesiące począwszy od września bieżącego roku. Ostatnia kolumna pokazuje zmianę analizowanego wskaźnika w ujęciu miesięcznym. Tabela nr 1: Cele kredytowania Udział poszczególnych zapytań w całości Wrzesień Październik Listopad Zmiana m/m Zakup 60,89% 67,21% 67,24% 0,24 p.p. Refinansowanie 7,42% 5,24% 4,80% -0,20 p.p. Pożyczka 6,98% 4,77% 4,74% -0,26 p.p. Budowa domu 21,26% 20,47% 20,56% 0,56 p.p. Konsolidacja 3,44% 2,30% 2,65% 0,35 p.p. Kredyt hipoteczny jest wciąż najczęściej (67%) wykorzystywany w celu nabycia nowej nieruchomości, co jest zgodne z samą ideą tego produktu finansowania zakupu. W listopadzie nie zauważamy istotnej zmiany w tym kontekście w porównaniu do ubiegłego miesiąca. Wykres 1: Cele kredytowania Zjawisko to potwierdza fakt istnienie niesłabnącego zapotrzebowania Polaków na mieszkania. Dominuje ono nad wszelkimi innymi celami hipotecznymi. Spodziewamy się utrzymania tego trendu

7 przez kolejne miesiące z uwagi na brak dynamicznego wzrostu liczby budowanych mieszkań. Obecnie obserwowane ochłodzenie na rynku mieszkaniowym dodatkowo nie przyczyni się do wzrostu liczby oferowanych przez deweloperów lokali. Udział kredytów hipotecznych wykorzystywanych na budowę domu wrócił do poziomu sprzed dwóch miesięcy i wynosi obecnie 21%. Zgodnie z naszymi przewidywaniami, z uwagi na fakt, że dom jest dobrem bardziej luksusowym niż mieszkanie, obserwujemy bardzo niewielką dynamikę zmiany popytu wśród klientów na ten rodzaj finansowania. Niezmiennie niską popularnością cieszą się kredyty refinansowe (5%). Wciąż uważamy, że wzrost popytu na ten produkt jeszcze przed nami. Pożyczka wciąż nie leży w zainteresowaniu poszukujących rozwiązań na rynku hipotecznym. Jedynie 5% zapytań dotyczyło tego produktu. Polacy rzadko (3%), ale jednak nieznaczne częściej niż w ubiegłym miesiącu (+ 1 p.p.) wykorzystują kredyty konsolidacyjne jako narzędzie do restrukturyzacji zadłużenia. Przedmiot kredytowania Poniższa tabela prezentuje podział zapytań kredytowych z punktu widzenia przedmiotu zabezpieczenia przyszłego zobowiązania. Może je stanowić działka lub nieruchomość mieszkalna, a więc mieszkanie lub dom. Tabela nr 2: przedmiot kredytowania Udział poszczególnych zapytań w całości Wrzesień Październik Listopad Zmiana m/m Działka 10% 13% 6% - 7 p.p. Mieszkanie lub dom 90% 87% 94% + 7 p.p. W ubiegłym miesiącu istotnie spadło (- 7 p.p.) zainteresowanie kredytami na zakup działki. Udział poszukujących tego typu kredytu wyniósł w listopadzie jedynie 6%. Jest to dla nas zjawisko zaskakujące, ponieważ spodziewaliśmy się wzrostu popularności tego typu finansowania. Widzimy dwie możliwe przyczyny tego zjawiska: - dynamiczny wzrost cen ziemi, który dokonał się w bieżącym roku i który istotnie przewyższył skalę wzrostu cen mieszkań, spowodował zatrzymanie popytu na ten typ nieruchomości. Klienci ponownie bardziej zaczęli się interesować lokalami mieszkalnymi niż działkami, ponieważ relacje cenowe zaczynają uzasadniać tę sytuację. - ochłodzenie rynku mieszkaniowego i rozpoczęcie agresywniejszej walki o klienta przez deweloperów zaskutkowało pojawieniem się większej liczby akcji marketingowych, promocji i obniżek cenowych. Mogło to w efekcie przynieść powrót większego zainteresowania rynkiem mieszkaniowym kosztem rynku ziemi.

8 Wysokość kredytu Poniższa tabela prezentuje zapotrzebowanie użytkowników ehipoteka.com z punktu widzenia wielkości pożądanego zadłużenia. Dla przejrzystości przekazu stworzyliśmy widełki poszukiwanych kwot co 50 tys. PLN. Tabela nr 3: Wysokość kredytu Wrzesień Październik Listopad Zmiana m/m tys. 8,12% 5,84% 5,40% -0,44 p.p tys. 16,12% 13,55% 13,88% 0,34 p.p tys. 14,33% 13,41% 13,16% -0,25 p.p tys. 16,34% 14,23% 14,01% -0,22 p.p tys. 11,14% 19,39% 22,84% 3,45 p.p tys. 12,56% 14,32% 10,94% -3,38 p.p tys. 6,11% 5,14% 5,60% 0,45 p.p tys. 4,61% 5,05% 4,23% -0,81 p.p tys. 2,32% 2,22% 2,44% 0,22 p.p tys. 2,68% 2,41% 2,34% -0,08 p.p tys. 0,67% 0,59% 0,78% 0,18 p.p tys. 1,44% 1,25% 1,20% -0,05 p.p tys. 3,54% 2,60% 3,19% 0,59 p.p. W przeciągu ostatniego miesiąca zmieniła się nieznacznie struktura zapotrzebowania klientów w tym kontekście. Choć wciąż najwięcej osób szukało finansowania w wysokości między 150 tys. PLN a 300 tys. PLN (48% wszystkich zapytań), to większą (+ ok. 4 p.p.) popularnością w porównaniu do poprzedniego miesiąca cieszyło się finansowanie w widełkach tys. PLN., a mniejszą (- ok. 3 p.p.) finansowanie w widełkach tys. PLN. Nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian w zakresie wysokości poszukiwanego dla kwot spoza widełek tys. PLN. Poniższy wykres wskazuje na koncentrację popytu na kredyty hipoteczne o wartości poniżej 300 tys. PLN.

9 Wykres 2: Wysokość kredytu Z kolei z prezentowanej poniżej tabeli jasno wynika, że wciąż rośnie średnia wysokość kredytu. Tabela nr 4: średnia wartość kredytu Wrzesień Październik Listopad Zmiana Zakup / CHF Pożyczka / CHF Zakup / PLN Pożyczka / PLN Istnienie samego zjawiska spowodowane jest wciąż drożejącymi nieruchomościami. Wprawdzie proces nie ma już tak dynamicznego przebiegu w największych miastach Polski, jednak jest obecny w mniejszych miejscowościach. Utrzymuje się tendencja do szybszego wzrostu wysokości poszukiwanego kredytu w CHF w porównaniu do kredytu w PLN. Odnotowanie wyższej wartości kredytu hipotecznego w porównaniu do pożyczki hipotecznej jest efektem ogólnych, obiektywnych możliwości uzyskania tego typu finansowania. Banki zwykle ograniczają maksymalną wysokość pożyczki do poziomu 50-60% wartości nieruchomości. Z kolei w przypadku kredytów hipotecznych ten wskaźnik może wynieść nawet powyżej 100%. W efekcie wysokość poszukiwanego kredytu jest wyższa od wysokości poszukiwanej pożyczki. Choć mijający miesiąc przyniósł silniejszy wzrost wysokości poszukiwanej pożyczki w PLN w porównaniu do kredytu w PLN, jednak wzrost w ujęciu wartościowym pozostaje niewielki bliski kwocie 5 tys. PLN.

10 Okres kredytowania Tabela nr 5 pokazuje rozkład poszukiwań klientów ehipoteka.com z uwzględnieniem kryterium pożądanego okresu spłaty. Dla większej przejrzystości danych podano je w przedziałach. Tabela nr 5: Okres kredytowania Wrzesień Październik Listopad Zmiana 3-5 lat 2,80% 1,83% 1,43% -0,40 p.p lat 7,71% 5,65% 5,61% -0,04 p.p lat 7,44% 6,44% 5,69% -0,74 p.p lat 13,56% 11,16% 10,77% -0,40 p.p lat 10,35% 8,70% 7,69% -1,01 p.p lat 45,49% 54,20% 55,91% 1,70 p.p lat 12,66% 12,02% 12,91% 0,89 p.p. Obserwujemy niesłabnący wzrost zainteresowania kredytami o długim okresie spłaty. Tryb spłaty poniżej 25 lat jest wybierany coraz rzadziej, natomiast coraz częściej okres w widełkach lat (+ 2 p.p.). Udział zapytań dla kredytów spłacanych w okresie powyżej 25 lat wyniósł 69% (+ 3 p.p. w porównaniu do poprzedniego miesiąca). Dużą popularność kredytów o długim okresie spłaty i tendecję w zakresie wzrostu ich popularności bardzo dobrze oddaje poniższy wykres. Wykres 3: Okres kredytowania

11 Wciąż spodziewamy się wzrostu popularności długich okresów spłat. Przesłanki uzasadniające wystąpienie tego efektu pozostają te same: rosnące ceny nieruchomości i idący za nimi wzrost wysokości poszukiwanych kredytów, a więc wymóg posiadania większej zdolności kredytowej. Jednym ze sposobów na jej osiągnięcie jest wydłużenie okresu spłaty. W związku z tym banki oferują coraz dłuższe okresy kredytowania. A to spotyka się z zainteresowaniem kredytobiorców, którzy coraz częściej wybierając bank kierują się samą możliwością uzyskania kredytu, a nie jego ceną. Dodatkowo coraz więcej osób ma świadomość, że kredyt niezależnie od deklarowanego okresu spłaty może zostać nadpłacony wcześniej. Poza tym rośnie też przekonanie, że dłuższy kredyt oznacza niższe raty i większe bezpieczeństwo dla budżetu domowego. Wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia Jak pokazuje Tabela nr 6 - zgodnie z naszymi przewidywaniami - rośnie wskaźnik relatywnego poziomu zadłużenia nieruchomości, czyli wysokości kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia. Zapytania o kredyty opiewające na ponad 80% wartości nieruchomości stanowią już 55% wszystkich zapytań (wzrost o 3 p.p. w porównaniu do września). Konieczność kupienia niestety droższego mieszkania przy tym samym poziomie oszczędności przekłada się w naturalny sposób na wyższy poziom wskaźnika LTV (z ang. loan to value). Tabela nr 6: Wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia Wrzesień Październik Listopad Zmiana 1-30 % 10,66% 7,91% 8,37% 0,46 p.p % 15,17% 13,58% 12,87% -0,71 p.p. 50% - 80 % 26,00% 26,51% 23,40% -3,11 p.p % 44,59% 48,75% 52,07% 3,32 p.p % 3,58% 3,25% 3,28% 0,04 p.p. Należy się spodziewać kontynuacji tego trendu. Oznacza to, że przy analizie atrakcyjności ofert kredytowych coraz większe znaczenie będzie miał koszt tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Chodzi o ten typ ubezpieczenia, który jest pobierany przez banki w sytuacji, kiedy wysokość kredytu przewyższa najczęściej 80% wartości nieruchomości. Aby lepiej zobrazować kwestię relatywnego zadłużenia nieruchomości, poniżej prezentujemy tabelę wskazującą na jego średnią wysokość w zależności od waluty i typu zobowiązania.

12 Tabela nr 7: Przeciętny poziom zadłużenia nieruchomości (LTV) Wrzesień Październik Listopad Zmiana Zakup / CHF ,5 + 0,5 p.p Pożyczka / CHF 47,5 46,75 49, p.p. Zakup / PLN 82 81,75 81,5-0,25 p.p. Pożyczka / PLN 46,5 42,75 49, p.p. Przeciętna wysokość wskaźnika LTV wynosi 85,5% w przypadku kredytów w CHF i niecałe 82% w przypadku kredytów w PLN. Średni wskaźnik w przypadku pożyczek jest istotnie niższy (poniżej 50%), choć rośnie. W ciągu miesiąca w przypadku pożyczki w PLN był to wzrost aż o 7 p.p., a w przypadku pożyczki w CHF 3 p.p. Maksymalny poziom udzielanych przez banki pożyczek jest ograniczony z góry i z reguły wynosi 50-60% LTV. Poza tym apetyt na pożyczki jest znacznie niższy. Świadczy o tym Tabela nr 4, z której wynika, że jej wysokość jest istotnie niższa niż kredytu. Waluta kredytu Poniższe zestawienie obrazuje rozkład popularności poszczególnych walut wybieranych do kredytów hipotecznych. Tabela nr 8: Waluta kredytu Wrzesień Październik Listopad Zmiana m/m PLN 43% 45,3% 47,6% 2,28 p.p. CHF 55,3% 52,8% 50,7% -2,08 p.p. EUR 1% 1,3% 1,0% -0,27 p.p. USD 0,3% 0,5% 0,7% 0,17 p.p. Utrzymuje się tendencja wzrostowa w zakresie popularności kredytów w złotych. Kolejny miesiąc z rzędu udział zapytań o ofertę w tej walucie wzrósł o ponad 2 punkty procentowe kosztem finansowania w CHF. Spadek popularności franka szwajcarskiego obserwujemy od początku roku. Można to tłumaczyć wprowadzeniem Rekomendacji S (w jej efekcie uzyskanie kredytu walutowego jest trudniejsze niż uzyskanie kredytu w PLN), a także wzrostem poziomu stawki LIBOR dla CHF (LIBOR 3M wzrósł od początku roku z poziomu 2,11% do 2,76%, a więc o 30%) oraz dalszym umocnieniem złotego. Pozostaje aktualna obawa u nowych kredytobiorców związana z trwałością tego trendu. Nasze przypuszczenia odnośnie zatrzymania trendu rosnącej popularności kredytów w rodzimej walucie nie znalazły odzwierciedlenia w rzeczywistości. Spodziewamy się jednak, że

13 utrzymywanie się stopy LIBOR na niższym poziomie w połączeniu z mocnym złotym i rosnącą stawką WIBOR powinno spowodować wzrost popularności finansowania w CHF. Wykres 3: Popularność kredytów w poszczególnych walutach Wciąż na niskim poziomie utrzymuje się popularność kredytów w USD i EUR. Nie widzimy przesłanek do zmian preferencji klientów w tym kontekście. Podsumowanie Analizując powyższe dane zauważamy następujące zjawiska: - zaskakujący spadek popularności kredytów na zakup ziemi, - dalszy wzrost popularności kredytów złotowych, - kontynuacja tendencji do wydłużenia okresu spłaty, - dalszy wzrost przeciętnej wysokości kredytu hipotecznego, - wzrost poziomu zadłużenia nieruchomości, szczególnie w przypadku pożyczek hipotecznych Zastanawiający jest istotny spadek udziału ilości zapytań o kredyt na zakup działki. Powrót zainteresowania kredytami na zakup mieszkań i domów może wynikać z bardziej aktywnej walki o klienta toczonej przez firmy deweloperskie. Może też być efektem ponadprzeciętnych wzrostów cen ziemi w porównaniu do cen mieszkań w ostatnim okresie. Klienci mogą ponownie zacząć kierować swoje preferencje w stronę mieszkań, jeżeli zakup działki i budowa na niej domu miałaby się okazać droższa. Kolejne wnioski płynące z raportu są wynikiem utrzymujących się wysokich cen nieruchomości. Pomimo chwilowego ochłodzenia rynku w większych miastach, pozostaje on w ogólnym trendzie

14 wzrostowym. Dlatego występują i będą nadal występować wszystkie konsekwencje tego stanu rzeczy. Mianowicie: wzrost przeciętnej wysokości kredytu, wzrost poziomu relatywnego zadłużenia nieruchomości, wzrost długości spłaty. Zastanawiające jest utrzymywanie się trendu coraz większej popularności kredytów w złotych. Silny złoty i obawy przed jego osłabieniem nie są dobrym motywatorem dla wielu klientów do wyboru finansowania w CHF. Jednak argumenty o utrzymaniu tego poziomu kursu, a nawet jego umocnienia, pozostają zasadne. Ten fakt w połączeniu z rosnącymi w Polsce stopami procentowymi powinien spowodować wzrost popularności kredytów w walucie obcej. Istotną przeszkodą do pojawienia się tego zjawiska pozostaje jednak Rekomendacja S, która sprawia, że uzyskanie takiego kredytu jest trudniejsze niż kredytu w złotych.

15 Część 2 Analiza kosztów obsługi kredytu

16 Kredytometr ehipoteka.com Poniższe wykresy i tabela obrazują wysokość miesięcznych kosztów obsługi przykładowego kredytu hipotecznego oraz ich zmianę na przestrzeni ostatnich trzech miesięcy. Szczegółowe informacje na temat metodologii użytej do stworzenia Kredytometru są dostępne we wstępie do niniejszego opracowania. Wykres 1. Tygodniowa zmiana wysokości rat kredytu w okresie wrzesień listopad 2007r. Wykres 1a. Miesięczna zmiana wysokości rat kredytu w okresie wrzesień listopad 2007r.

17 Tabela 1. Kwotowe i procentowe zmiany rat w okresie wrzesień listopad 2007r. Zmiana (w zł) Zmiana (w %) PLN 33,69 zł 2,78% CHF -48,86 zł -4,83% EUR -59,59 zł -4,69% USD -173,15 zł -12,56% PLN Wzrost rat o prawie 6% dla kredytów zaciągniętych w złotych nastąpił w wyniku wzrostu stawki WIBOR z poziomu 5,10% do ponad 5,5% na koniec listopada 2007 r. W rezultacie oprocentowanie kredytów wzrosło ze średniego poziomu 6,10% we wrześniu do 6,35% w listopadzie (wykres nr 2 i 2a). Taka tendencja obowiązuje od początku roku jeszcze w styczniu 2007 r. WIBOR 3-miesięczny wynosił 4,2%, by na koniec listopada wzrosnąć do poziomu 5,54%. Prawdopodobnie to nie koniec wzrostu stóp procentowych w naszym kraju. Nadal dynamicznie rozwijająca się gospodarka, presja płacowa i rosnący popyt konsumentów sprawia, że prognozy inflacyjne NBP i Ministerstwa Finansów mówią o inflacji na poziomie 3,5% lub wyżej. Takie przypuszczenia zapewne skłaniać będą Radę Polityki Pieniężnej do dalszego podwyższania stóp procentowych. CHF Prawie 5-procentowy spadek rat we frankach szwajcarskich to wynik przede wszystkim mocnego spadku wartości tej waluty w stosunku do złotego spadek aż o ponad 4% (tabela i wykres nr 3/3a). W ostatnich miesiącach spadły również oczekiwania co do ponownego wzrostu stóp procentowych w Szwajcarii. Dlatego średnie miesięczne oprocentowanie dla naszego modelowego kredytu spadło z poziomu 4,18% we wrześniu do 4,12% na koniec listopada. Zawirowania na światowych rynkach finansowych powstrzymało Bank Centralny Szwajcarii przed podwyżką stóp procentowych we wrześniu. Również na posiedzeniu w grudniu rynek nie oczekuje zmiany stanowiska SNB. Nadal więc kredyt w CHF pozostaje jedyną alternatywą dla kredytów w PLN, szczególnie że mocny złoty powinien sprzyjać kredytom walutowym. EUR Podobnie jak w przypadku kredytów w CHF, dla kredytów denominowanych do euro zanotowaliśmy spadek rat prawie o 5%. Ponownie przyczyną takiego stanu rzeczy był spadek wartości euro w stosunku do naszej waluty oraz spadek stawki LIBOR dla waluty europejskiej, co zaowocowało niższym oprocentowaniem kredytów. Zaciąganie kredytów w euro obarczone jest jednak ryzykiem dalszego wzrostu stóp w Eurolandzie. Co prawda ostatnie wydarzenia na rynkach finansowych i spowolnienie wzrostu gospodarczego powstrzymały ECB (Europejski Bank Centralny) przed podnoszeniem kosztu pieniądza, ale z drugiej strony ciągle nie zniknęło zagrożenie wysoką inflacją. USD Jeszcze na początku roku raty kredytów denominowanych w dolarach amerykańskich były najwyższe na rynku. Dla osób, które jednak zdecydowały się na początku roku zaciągnąć kredyt w tej walucie, raty spadły aż o 18% i są niższe od rat dla takiego samego kredytu zaciągniętego w EUR lub w PLN. Największy spadek kosztu kredytu denominowanego w amerykańskiej walucie miał miejsce w

18 ostatnich trzech miesiącach rata dla kredytu modelowego spadła w tym czasie o prawie 13%. Jest to wynik zarówno mocnej przeceny wartości dolara (w styczniu kredyty dolarowe spłacaliśmy średnio po 2,94 PLN, we wrześniu już po 2,76 PLN, podczas gdy w listopadzie średni kurs spłaty w 20 bankach wyniósł 2,54 PLN), jak i spadku stawki LIBOR dla tej waluty (co widać wyraźnie na wykresie 2 i 2a). Perspektywy dla kredytów denominowanych w dolarach amerykańskich nadal są dobre. Wynika to z dalszych przewidywań co do obniżek stóp procentowych przez tamtejszy bank centralny. Już na posiedzeniu 11 grudnia rynek oczekuje, że FED dokona kolejnej obniżki stóp procentowych. Wykres 2. Tygodniowa zmiana oprocentowania kredytów w okresie wrzesień listopad 2007 r. Wykres 2a. Miesięczna zmiana oprocentowania kredytów w okresie wrzesień listopad 2007 r. (podano średnie stawki dla danego miesiąca)

19 Wykres 3. Tygodniowa zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych wrzesień listopad 2007r. Wykres 3a. Miesięczna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych wrzesień listopad 2007 r. (podano średnie kursy spłaty dla danego miesiąca)

20 Tabela 2. Kwotowe i procentowe zmiany kursów spłaty w okresie wrzesień listopad 2007 r. Zmiana (w zł) Zmiana (w %ł CHF -0,10 zł -4,20% EUR -0,14 zł -3,56% USD -0,22 zł -8,12% Barometr ehipoteka.com Barometr ehipoteka.com prezentuje wysokość i zmiany w czasie całkowitego kosztu modelowego kredytu hipotecznego. Szczegółowy opis metodologii użytej do stworzenia wskaźnika jest zawarty we wstępie do niniejszego opracowania. Wykres 5. Zmiany poziomu całkowitego kosztu kredytu dla poszczególnych walut w okresie wrzesień listopad 2007 r. Jak pokazuje Barometr Hipoteczny ehipoteka.com, ostatnie trzy miesiące to strumień dobrych wiadomości dla osób spłacających kredyty walutowe oraz złych dla osób posiadających zadłużenie w rodzimej walucie. Najtańszym kredytem hipotecznym w tym czasie był kredyt denominowany do franka szwajcarskiego, dla którego Barometr Hipoteczny wskazał 457 punktów na koniec listopada. W porównaniu z wrześniem wskaźnik ten dla kredytu w CHF odnotował spadek o 32 punkty. Spadek całkowitego kosztu kredytu we frankach szwajcarskich wynika przede wszystkim ze spadku stawek LIBOR, które są podstawą oprocentowania większości kredytów walutowych. Znaczący wpływ na spadek wartości Barometru Hipotecznego dla franka szwajcarskiego miało również umocnienie polskiej waluty. Największe zmiany wartości wskaźnika miały miejsce w przypadku kredytów w USD i PLN, ale w przeciwnych kierunkach. Barometr dla zielonego stracił 101 punktów (oznacza to spadek całkowitego kosztu kredytu o 101 tys. PLN) i wyniósł 601, natomiast w przypadku kredytów złotowych

21 zyskał 26 punktów (przekłada się to na wzrost całkowitego kosztu kredytu o 26 tys. PLN w całym, 30- letnim okresie kredytowania) do poziomu 560 punktów. Spłacającym kredyty dolarowe pomaga mocny złoty oraz spadające stopy w USA. Osobom posiadających zadłużenie w rodzimej walucie doskwierają rosnące w Polsce rynkowe stopy procentowe. W przekroju całych trzech miesięcy najdroższym wariantem finansowania pozostają dolary, choć w ciągu trzech miesięcy barometr w tym przypadku stracił aż 101 punktów. Ostatnie miejsce w zestawieniu jest wynikiem wysokiego oprocentowania kredytów dolarowych. Bazowe stopy procentowe dla dolara są o ponad 2,2 p.p. wyższe niż bazowe stopy procentowe dla franka szwajcarskiego. W środku zestawienia uplasowały się kredyt złotowy oraz kredyt denominowany do euro. W przypadku kredytu denominowanego do euro, podobnie jak w przypadku franka szwajcarskiego, spadek wartości Barometru Hipotecznego do poziomu 568 punktów wynika z obniżenia bazowych stóp procentowych EURIBOR oraz umocnienia złotego wobec euro. Podsumowanie Analizując powyższe dane zauważamy następujące zjawiska: - w ciągu ostatnich trzech miesięcy najmniej korzystną formą finansowania hipotecznego były kredyty złotowe, a najkorzystniejszą kredyty dolarowe, co wynika z rosnących w Polsce stóp procentowych oraz istotnego osłabienia dolara - całkowity koszt odsetkowy obsługi kredytu w ciągu ostatnich trzech miesięcy wzrósł jedynie w przypadku kredytów złotowych, spadł w przypadku walut CHF, EUR i USD - najtańszą formą finansowania pozostaje kredyt w CHF Wydarzeniem ostatnich tygodni była deklaracja ze strony PKO BP wskazująca na możliwość podniesienia marż kredytowych w przyszłym roku. Przyczyną takiego działania miałoby być z jednej strony zacieśnianie polityki kredytowej z uwagi na potencjalne zagrożenia analogiczne do tych, które wystąpiły podczas kryzysu na rynku kredytów hipotecznych w USA. Drugą przyczyną jest spadający stosunek pozostawianych przez klientów depozytów w porównaniu do wysokości zaciąganych kredytów. W październiku tego roku według NBP zadłużenie Polaków wyniosło 248 mld PLN, podczas gdy depozyty 246 mld PLN. Taki stan rzeczy spowoduje, że banki, aby pożyczyć pieniądze, będą musiały pozyskać je z rynku, a to może spowodować wzrost marż. Z drugiej strony konkurencja na rynku jest coraz silniejsza i o klienta dużo trudniej. Żaden z banków nie potwierdził chęci podążenia śladem PKO BP. Spodziewamy się, że taki scenariusz jest mało prawdopodobny. Rosnące rynkowe stopy procentowe w połączeniu ze wzrostem marż bankowych mocno utrudniłyby dostęp do kredytów hipotecznych, na co banki nie pozwolą. Dlatego uważamy, że wzrost oprocentowania kredytów w następnych miesiącach będzie wynikał jedynie z czynników rynkowych, a nie z podwyżek bankowych marż. Podsumowując, spodziewamy się w najbliższym czasie droższych kredytów z uwagi na rosnące stopy procentowe zarówno w Polsce, jak i na świecie. Z drugiej strony osobom posiadającym zadłużenie w walucie obcej możliwy wzrost oprocentowania jest rekompensowany przez mocnego złotego. Wiele wskazuje na utrzymanie takiego współwystępowania omawianych zjawisk w przyszłości.