Comperia.pl. Hipotrendy. Raport kredytowy Lipiec 2008

Transkrypt

1 Hipotrendy Raport kredytowy Lipiec 2008

2 Comperia.pl to pierwsza w Polsce internetowa, kompleksowa porównywarka produktów finansowych, zawierająca między innymi. Unikalną sekcję narzędziową: porównywarki kredytów hipotecznych, gotówkowych, samochodowych, kart kredytowych, lokat bankowych i funduszy inwestycyjnych; Rozbudowaną sekcję merytoryczną, w tym dział komentarzy i analiz oraz warto wiedzieć ; Profesjonalną redakcję, składającą się z osób związanych z rynkiem finansowym od kilkunastu lat; Treści skierowane zarówno do osób, które miały już do czynienia z produktami finansowymi, jak i osób poszukujących podstawowych informacji. Analizy, komentarze, porady przygotowane przez Comperia.pl są szeroko cytowane i publikowane w mediach (m. in. Gazeta Prawna, Gazeta Wyborcza, Rzeczpospolita, Polska, Parkiet, czy choćby Program Trzeci Polskiego Radia). Nasi eksperci regularnie pojawiają się również w programach telewizyjnych (TVN, TV Biznes, TVN24, TVN CNBC). Zespół analityków Comperia.pl przygotowuje wiele publikacji z zakresu finansów osobistych, w tym między innymi unikalny, cykliczny raport Hipotrendy i tygodniowy wskaźnik Kredytometr. Współpracujemy z szeregiem instytucji finansowych, w szczególności z bankami (Bank BGŻ, Bank Zachodni WBK, DOM Bank, Fortis, Millenium, mbank, MultiBank, Metrobank, Pekao, Nykredit, Polbank EFG, Santander, Toyota Bank) i największymi firmami doradztwa finansowego (OPEN Finance, Expander, Golden EGG, Notus, emfinanse). W gronie naszych partnerów znajdują się także portale internetowe GazetaDom.pl, Infor.pl oraz IPO.pl. Comperia.pl stale rozszerza bazę partnerów, tym samym zwiększając możliwość zakupu produktów finansowych on-line. Właścicielem Portalu jest Comperia.pl Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, ul. Zawojskiej 38A, zarejestrowana w Sądzie Rejonowym dla Miasta Stołecznego Warszawy, Wydziale XIII Gospodarczym - rejestrowym pod numerem , NIP: , o opłaconym w całości kapitale zakładowym wynoszącym złotych. GazetaDom.pl wszystko pod jednym dachem! GazetaDom.pl to największy portal o nieruchomościach w Polsce, który od września 2006 roku zajmuje pozycję lidera w polskim internecie w kategorii Budownictwo i Nieruchomości. Miesięcznie GazetaDom.pl odwiedza około 900 tys. użytkowników (wg Megapanel PBI/Gemius, luty 2008) Serwis GazetaDom.pl to przede wszystkim bogata baza aktualnych ogłoszeń o nieruchomościach z rynku pierwotnego, wtórnego i rynku najmu. System wyszukiwania

3 pozwala precyzyjnie określić warunki, jakie ma spełniać lokal, a wyniki możemy przeszukiwać w zależności od takich parametrów jak lokalizacja, cena czy termin oddania inwestycji. GazetaDom.pl to również miejsce dla wszystkich zainteresowanych rynkiem nieruchomości. Serwis oferuje zarówno porady prawne i finansowe związane z branżą nieruchomości, jak również porady i informacje dotyczące sprawnego przeprowadzenia remontu, urządzania wnętrz, wyboru kredytu czy formy finansowania nieruchomości. O Raporcie Raport Hipotrendy składa się z trzech części. Pierwsza część Raportu to analiza struktury popytu na produkty hipoteczne, a więc zapotrzebowania w zakresie celów finansowania, okresów spłaty, waluty kredytu itd. Dane wykorzystane do stworzenia tej części Raportu pochodzą od użytkowników wyszukiwarki, a więc klientów indywidualnych, doradców finansowych, doradców bankowych. W ubiegłym miesiącu zanotowaliśmy ponad 32 tys. zapytań. Druga część Raportu skupia się na prezentacji tendencji związanych z elementami cenowymi oferty bankowej. Chodzi o zobrazowanie jak na przestrzeni ostatnich miesięcy kształtował się koszt obsługi zobowiązań hipotecznych ze wskazaniem na możliwe przyczyny zaobserwowanych zjawisk. Dane wykorzystane do stworzenia tej części Raportu w dużej mierze mają charakter ogólnodostępny (stopy procentowe, kursy walutowe) lub pochodzą z banków kredytodawców. Trzecia część Raportu to analiza wtórnego rynku nieruchomości w głównych miastach Polski na podstawie danych z serwisu GazetaDom.pl Metodologia Comperia.pl Analiza struktury popytu Raport Hipotrendy powstał w oparciu o zapytania zgłaszane przez użytkowników wyszukiwarki, a więc klientów indywidualnych, pracowników banków, a także firm doradztwa finansowego. Każde zgłoszenie jest zapisywane w stworzonej specjalnie w tym celu bazie. Prowadzone wewnętrznie statystyki obrazują charakterystykę zapotrzebowania klientów w zakresie wszelkich parametrów oferty, a więc: celów kredytowania, formy zabezpieczenia, okresu kredytowania, waluty itd. Obecnie miesięcznie zgłaszanych jest już ponad 50 tys. zapytań dotyczących kredytu hipotecznego, pochodzących z całego kraju, co wynika ze specyfiki funkcjonowania medium jakim jest Internet. Wyszukiwanie produktów finansowych przez Internet staje się coraz bardziej popularne, nie tylko w dużych miastach.

4 Analiza kosztów kredytu Prezentowany raport Hipotrendy ukazuje zmiany wysokości rat kredytowych (Kredytometr Comperia.pl) oraz całkowitych kosztów kredytu hipotecznego (Barometr Comperia.pl) w czasie w ujęciu tygodniowym oraz miesięcznym. Kredytometr Comperia.pl Obliczenia, analizy, wykresy zawarte w Kredytometrze Comperia.pl zostały przygotowane na bazie danych dla modelowego kredytu wysokości 200 tys. zł zaciągniętego 10 września 2007 r. (okres spłaty 30 lat) oddzielnie dla czterech walut: PLN, CHF, EUR i USD. Raport przedstawia zmiany rat kredytowych w oparciu o zmiany stawek WIBOR 3-miesięczny (kredyty w PLN) oraz LIBOR 3-miesięczny (kredyty w CHF, EUR i USD). W podanych ratach kredytowych uwzględniony jest również kurs wypłaty z dnia 10 września 2007 r. oraz kurs spłaty w kolejnych dniach kalkulacji Kredytometru, co umożliwia uwzględnienie spread u walutowego dla każdego kredytu denominowanego w walucie obcej. Raty, stawki WIBOR / LIBOR oraz kursy spłaty wykorzystane w Kredytometrze Comperia.pl aktualizowane są co tydzień, począwszy od 10 września 2007 r. Oprocentowanie dla naszego modelowego kredytu zostało wyliczone na podstawie stawek WIBOR 3-miesięczny / LIBOR 3-miesięczny (dla EUR, CHF oraz USD) oraz średnich poziomów marż dla 10 najlepszych ofert wg Comperia.pl. Wysokość marż jest aktualizowana co miesiąc, w pierwszym wydaniu Kredytometru Comperia.pl w danym miesiącu. Przedstawione na wykresach kursy (które są również wykorzystywane do obliczania rat dla kredytów denominowanych w walutach obcych) są średnimi kursami wykorzystywanymi przez banki do wyliczania wysokości rat kredytów walutowych. Kursy obliczane są na podstawie tabel kursowych z 20 banków publikowanych w kolejnych dniach wyliczania rat na potrzeby Kredytometru Comperia.pl. Kredytometr Comperia.pl ukazuje zmiany w kosztach miesięcznych rat kredytowych dla czterech walut, w których zaciągane są kredyty hipoteczne. Analiza Kredytometru wskazuje na skalę oraz przyczyny wahań rat kredytowych. Wskazuje również na różnice w wysokości rat w zależności od wybranej waluty kredytu. Barometr Comperia.pl Wskaźnik obejmuje wszystkie elementy oferty kredytowej składające się na koszt dla klienta, a więc: prowizję wszelkiego rodzaju ubezpieczenia (niskiego wkładu, na życie, inne wymagane przez bank) odsetki spread (w przypadku kredytów walutowych)

5 wycenę nieruchomości Wskaźnik odnosi się do kosztu kredytu w dniu publikacji wskaźnika. W przypadku kredytów walutowych wskaźnik uwzględnia miesięczną zmianę kursów walutowych oraz spread walutowy. Barometr Hipoteczny jest wyliczany zawsze dla kredytu o tej samej wysokości (250 tys. zł) i dla tego samego okresu spłaty (30 lat).wskaźnik stanowi średni poziom kosztu kredytu dla 10 najtańszych ofert bankowych. Komentując zmiany barometru możemy wskazywać na przyczyny tego zjawiska (zmiana oprocentowania, kosztów przyznania, wysokości spread u itd.). Historia publikacji wskaźnika będzie czytelnie pokazywać procesy dokonujące się na rynku kredytów. Wskaźnik przyjmuje wartości w punktach. Każde 1 tys. zł kosztu to jeden punkt dla wskaźnika. Dla przykładu, jeżeli wyliczony całkowity koszt kredytu wynosi 300 tys. zł, to wysokość wskaźnika wyniesie 300 pkt. Analiza wtórnego rynku nieruchomości Analiza przygotowana została w oparciu o bazę ogłoszeń z Warszawy oraz ogłoszeń z innych miast Polski. Obejmuje okres od stycznia do czerwca 2008 roku. Prawa autorskie. Zastrzeżenia. Wszelkie szacunki, prognozy i wnioski zawarte w raporcie oparte są na wiedzy i doświadczeniu Comperia.pl Sp. z o.o. (COMPERIA) w zakresie analizy rynku kredytów hipotecznych. COMPERIA zastrzega sobie prawo zmiany opinii wyrażanych w raporcie w sytuacji pozyskania informacji, które nie były dostępne w momencie jego powstawania. Raport zawiera opinie COMPERIA i nie może być podstawą do jakichkolwiek roszczeń względem COMPERIA zgłaszanych przez jego Czytelników w związku z podjętymi na jego podstawie czynnościami lub działaniami lub ich zaniechaniem. Wszelkie prawa do niniejszego raportu przysługują COMPERIA a prawa do III części raportu ("Analiza wtórnego rynku nieruchomości") przysługują COMPERIA oraz Agora. Zwielokrotnianie oraz publikowanie raportu w części lub w całości wymaga wcześniejszej zgody COMPERIA lub podania źródła: PORÓWNYWARKA FINANSOWA COMPERIA.PL. W przypadku publikacji fragmentów lub całości III części ("Analiza wtórnego rynku nieruchomości") wymagana jest wcześniejsza zgoda COMPERIA oraz Agora lub podania źródła raportu. Zwielokrotnianie oraz publikowanie raportu w części lub w całości przez Agora SA uzgodnione zostało w umowie zawartej 9 kwietnia 2008 roku pomiędzy Comperia.pl Sp. z o.o. i Agora SA o udostępnianiu przez Agorę danych Comperii i o udzieleniu Agorze licencji na korzystanie z raportu. Raport opracowywany jest przez zespół: Bartosz Michałek, Karol Wilczko, Bartłomiej Samsonowicz, Patryk Michałek, Sylwester Góreczny.

6 Część 1 Analiza struktury popytu

7 Cele kredytowania Poniższa tabela obrazuje udział poszczególnych celów kredytowania (zakup istniejącej nieruchomości, refinansowanie posiadanego kredytu, pożyczka hipoteczna, budowa domu, konsolidacja kredytów) we wszystkich zapytaniach zgłaszanych przez użytkowników Comperia.pl z podziałem na kwartały, począwszy od IV kwartału 2007 roku. Ostatnia kolumna pokazuje zmianę analizowanego wskaźnika w stosunku do ubiegłego kwartału. Tabela nr 1: Cele kredytowania Udział poszczególnych zapytań IV kw. 07 I kw. 08 II kw. 08 Zmiana kw/kw Zakup 67,24% 68,04% 68,17% + 0,13 p.p. Refinansowanie 4,80% 4,22% 7,57% + 3,35 p.p. Pożyczka 4,74% 4,84% 4,98% + 0,14 p.p. Budowa domu 20,56% 20,72% 16,91% - 3,81 p.p. Konsolidacja 2,65% 2,18% 2,37% + 0,19 p.p. Na uwagę zasługuje znaczący wzrost popularności kredytów refinansowych (+ 3,35 p.p. kw. / kw.). Rośnie świadomość klientów w zakresie możliwości zmiany warunków finansowych kredytu poprzez jego przeniesienie do innego banku, co dodatkowo potęgują rosnące koszty kredytów złotowych. Możliwa zmiana regulacji podatkowych, które pozwoliłby zachować prawo do ulgi odsetkowej osobom refinansującym zadłużenie, dodatkowo wpłynie na wzrost popularności tej formy kredytu. Z kolei spadek popularności kredytów na budowę domu należy wiązać z faktem, że okres letni tradycyjnie jest czasem ich wykorzystywania, a nie zaciągania. Przedmiot kredytowania Poniższa tabela przedstawia podział zapytań kredytowych z punktu widzenia przedmiotu zabezpieczenia kredytu.

8 Tabela nr 2: Przedmiot kredytowania Udział poszczególnych zapytań w całości IV kw. 07 I kw. 08 II kw. 08 Zmiana kw. / kw. Działka 6% 6,78% 7,87% + 1,09% Mieszkanie lub dom 94% 93,22% 92,13% - 1,09% Wciąż obserwujemy wzrost zainteresowania kredytami przeznaczonymi na zakup ziemi, choć popularność kredytów na zakup mieszkania lub domu jest i jak należy się spodziewać będzie istotnie większa (ponad 90 proc. zapytań).

9 Wysokość kredytu Poniższa tabela prezentuje strukturę zapytań użytkowników Comperia.pl z użyciem kryterium wysokości poszukiwanego kredytu. Tabela nr 3: Wysokość kredytu IV kw. 07 I kw. 08 II kw. 09 Zmiana kw./kw tys. 5,40% 5,49% 5,80% + 0,31 p.p tys. 13,88% 14,50% 13,21% - 1,29 p.p tys. 13,16% 14,97% 13,03% - 1,94 p.p tys. 14,01% 15,56% 13,85% - 1,71 p.p tys. 22,84% 21,34% 22,24% + 0,90 p.p tys. 10,94% 9,68% 10,21% + 0,53 p.p tys. 5,60% 4,71% 5,15% + 0,44 p.p tys. 4,23% 4,48% 5% + 0,52 p.p tys. 2,44% 1,89% 2,69% + 0,80 p.p tys. 2,34% 2,39% 2,91% + 0,52 p.p tys. 0,78% 0,69% 1,03% + 0,34 p.p tys. 1,20% 1,15% 1,28% + 0,13 p.p tys. 3,19% 3,16% 3,60% + 0,44 p.p. Jak wynika z powyższych danych, systematycznie, aczkolwiek powoli, rośnie liczba zapytań o kredyty hipoteczne o coraz większej wartości (powyżej 200 tys. zł).

10 Wykres 1: Udział zapytań o kredyt w poszczególnych przedziałach jego wysokości Z powyższego wykresu wynika, że popyt wciąż koncentruje się na kredytach z zakresu tys. zł. Tabela nr 4: Średnia wartość kredytu IV kw. 07 I kw. 08 II kw. 08 Zmiana kw./kw/ Zakup / CHF Pożyczka / CHF Zakup / PLN Pożyczka / PLN Po spadku średniej wysokości kredytu odnotowanej w I kwartale 08, w ciągu ostatnich trzech miesięcy wzrosła średnia wysokość poszukiwanego kredytu. Spadła natomiast wysokość poszukiwanej pożyczki hipotecznej, szczególnie w przypadku wariantu w PLN (efekt rosnących stóp procentowych).

11 Okres kredytowania Dla osiągnięcia większej przejrzystości prezentowanych danych, popularność poszczególnych okresów kredytowania pokazujemy przedziałach. Tabela nr 5: Okres kredytowania IV kw I kw II kw Zmiana kw. /kw. 3-5 lat 1,43% 1,85% 2,13% + 0,28 p.p lat 5,61% 6,26% 6,40% + 0,14 p.p lat 5,69% 6,22% 6,13% - 0,09 p.p lat 10,77% 11,26% 10,50% - 0,76 p.p lat 7,69% 6,88% 6,83% - 0,05 p.p lat 55,91% 53,48% 57,71% + 4,23 p.p lat 12,91% 14,05% 10,30% - 3,75 p.p. Drugi kwartał 2008 r. przyniósł spadek popularności kredytów o najdłuższym okresie spłaty (powyżej 30 lat) na rzecz kredytów zaciąganych na lat. Ten najpopularniejszy przedział koncentruje 57 proc. zapytań osób korzystających z porównywarki finansowej Comperia.pl. Wykres2: Udział zapytań o kredyt w poszczególnych przedziałach długości jego spłaty

12 Podtrzymujemy naszą opinię, że zatrzymanie wzrostu cen nieruchomości nie powinno mieć w przyszłości wpływu na preferowany okres kredytowania. Mieszkania są już na tyle drogie, że kredyt hipoteczny stanowi znaczące obciążenie przeciętnego budżetu gospodarstwa domowego. Dlatego popularne pozostaną takie rozwiązania, które pozwalają zmniejszyć miesięczne obciążenia, a więc kredyty o długim okresie spłaty. Wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia Spadek popularności kredytów zaciąganych na ponad 30 lat przyniósł analogiczny spadek popularności kredytów zaciąganych na ponad 100 proc. wartości nieruchomości. Oba fakty można wiązać z pewnego rodzaju wzrostem wśród klientów awersji do ryzyka, napędzanej doniesieniami o kryzysie hipotecznym w Stanach Zjednoczonych. W efekcie zachowania poszukujących kredytów hipotecznych są bardziej racjonalne i wyważone. Tabela nr 6: Wysokość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia IV kw. 07 I kw. 08 II kw. 08 Zmiana kw. / kw 1-30 % 8,37% 8,03% 9,43% + 1,40 p.p % 12,87% 13,63% 14,98% + 1,35 p.p. 50% - 80 % 23,40% 21,86% 17,43% - 4,43 p.p % 52,07% 52,42% 55,16% + 2,74 p.p % 3,28% 4,07% 2,99% - 1,08 p.p. Rośnie popularność kredytów zaciąganych w przedziale proc. LTV (ang. loan to value) głównie kosztem przedziału proc.

13 Wykres 3: Udział zapytań o kredyt w poszczególnych przedziałach LTV I właśnie w przedziale proc. koncentruje się popyt (ponad 55 proc. zapytań dotyczy tego właśnie zakresu). Waluta kredytu Coraz silniej zaznacza się przewaga osób poszukujących kredytów we frankach szwajcarskich. Tabela nr 8: Udział zapytań o kredyt w zależności od jego waluty IV kw. 07 I kw. 08 II kw. 08 Zmiana kw. / kw. PLN 47,6% 40,60% 31,86% - 8,74 p.p. CHF 50,7% 56,84% 65,36% + 8,52 p.p. EUR 1,0% 1,44% 1,31% - 0,13 p.p. USD 0,7% 1,12% 1,46% + 0,34 p.p. Rosnące stopy procentowe w Polsce w połączeniu z ich niskim poziomem w Szwajcarii powodują zgodnie z naszymi przewidywaniami istotny spadek popularności kredytów złotowych (spadek o kolejne 8 p.p.; w poprzednim kwartale był to spadek o 7 p.p.) na rzecz kredytów we frankach szwajcarskich.

14 Podsumowanie Analizując powyższe dane zauważamy następujące zjawiska: - spadek popularności kredytów złotowych na rzecz kredytów we frankach szwajcarskich, - wzrost popularności kredytów refinansowych, Już bardzo wyraźnie, zgodnie z naszymi przewidywaniami publikowanymi w ostatnim raporcie Hipotrendy, zaznacza się trend rosnącej popularności kredytów we frankach szwajcarskich kosztem kredytów w złotych. Utrzymujące się niskie stopy w Szwajcarii, w zestawieniu z rosnącą ceną pieniądza w Polsce, skłaniają do wyboru kredytu w walucie obcej. Rekomendacja S (ograniczająca popyt na kredyty walutowe) nie zniechęca do zadłużania się we frankach szwajcarskich, choć ogranicza faktyczne możliwości zaciągnięcia takiego kredytu. Jak pokazuje praktyka rynkowa, są na rynku banki, które znalazły możliwość uporania się z regulacjami nadzoru finansowego. Kolejnym zaznaczającym się zjawiskiem jest rosnący popyt na kredyty przeznaczone na spłatę wcześniej udzielonych. Wysokie już stopy procentowe w Polsce odbijają się na koszcie obsługi kredytów setek tysięcy kredytobiorców, co w połączeniu z efektem wzrostu cen nieruchomości (dodatkowy argument przy negocjacjach cenowych z bankiem) powoduje wzrost zainteresowania ofertą konkurencji. Spodziewamy się, że udział zapytań o kredyt refinansowy i konsolidacyjny w przyszłości będzie rósł.

15 Część 2 Analiza kosztów obsługi kredytu

16 Kredytometr Comperia.pl Poniższe wykresy i tabele obrazują wysokość miesięcznych kosztów obsługi modelowego kredytu hipotecznego oraz ich zmianę na przestrzeni ostatnich trzech kwartałów. Szczegółowe informacje na temat metodologii użytej do stworzenia Kredytometru dostępne są we wstępie do niniejszego opracowania. Kredyt w złotych Podobnie jak w poprzednich dwóch kwartałach, tak i w II kwartale 2008 roku zaobserwowaliśmy wzrost rat kredytów w złotych. Systematycznie rosnąca stawka WIBOR (która stanowi, obok marży, składnik oprocentowania) sprawiła, że raty kredytu wysokości 200 tys. zł wzrosły w ostatnich trzech miesiącach o 114,02 zł, czyli o 8,74 proc. w stosunku do raty jaką kredytobiorcy musieli płacić w I kwartale 2008 roku. Oprocentowanie kredytów w złotych wzrosło w ostatnim kwartale (tabela 2) z 6,80 do 7,65 proc. Wysoka inflacja i wciąż dobre dane napływające z naszej gospodarki (spadek bezrobocia, wzrost wynagrodzeń, wysoka dynamika sprzedaży detalicznej) nie pozostawiają wielkiego pola manewru Radzie Polityki Pieniężnej. Już we wrześniu możemy spodziewać się kolejnej podwyżki stóp procentowych. Naszym zdaniem może to być już ostatnia podwyżka stóp procentowych w 2008 roku. Raty kredytów złotowych nie powinny wzrosnąć do końca roku o więcej niż 20 zł miesięcznie. Kredyt w walutach obcych Kredyty we frankach szwajcarskich cieszyły się znów największą popularnością, choć niższe raty płacilibyśmy spłacając kredyt w dolarach amerykańskich. Jednak zaufanie wśród kredytobiorców do waluty z kraju świstaka (i do jej stabilności) jest większe niż do dolara. W II kwartale 2008 r. średnia rata kredytu w CHF wyniosła 937,34 zł i była o ponad 38 zł niższa niż w I kwartale bieżącego roku. Od początku roku rata kredytów denominowanych w tej walucie spadła o ponad 33 zł, czyli o 3,5 proc. W tym samy czasie osoby, które postanowiły zaryzykować mocniej i zaciągnęły kredyt w USD, mogły płacić raty na poziomie 816 zł (na koniec II kwartału). Spadki rat kredytów denominowanych w CHF i USD zawdzięczamy umocnieniu złotego. Średni kurs spłaty (kredyty w CHF) spadł w II kwartale 2008 r. z 2,28 do 2,16 zł.

17 Tabela 1a pokazuje z kolei, że w ostatnim kwartale pogłębiła się też różnica pomiędzy kredytem w złotych a denominowanym w CHF. Raty kredytu w złotych wysokości 200 tys. zł są już wyższe o 515,25 zł w porównaniu z kredytem zaciągniętym we frankach szwajcarskich. To wyjaśnia dlaczego dzisiaj kredytobiorcy częściej poszukują kredytów w tej walucie. Wykres 1. Kwartalna zmiana wysokości rat kredytu 1 600,00 zł 1 400,00 zł 1 200,00 zł 1 000,00 zł 800,00 zł 600,00 zł 400,00 zł 200,00 zł 0,00 zł IV kw I kw II kw Tabela 1. Kwartalna zmiana wysokości rat kredytu IV kw I kw II kw Zmiana (w zł) Zmiana (w %) PLN 1 249,39 zł 1 304,42 zł 1 418,44 zł 114,02 zł 8,74% CHF 962,48 zł 975,72 zł 937,34 zł -38,38 zł -3,93% EUR 1 225,23 zł 1 168,88 zł 1 174,71 zł 5,82 zł 0,50% USD 1 232,72 zł 967,23 zł 816,64 zł -150,59 zł -15,57% Tabela 1a. Różnica pomiędzy wysokością miesięcznej raty kredytu w PLN i CHF w okresie styczeń czerwiec 2008 r. Różnica pomiędzy sty-08 lut-08 mar-08 kwi-08 maj-08 cze-08 ratą kredytu w PLN i CHF 319,91 zł 327,33 zł 338,86 zł 433,57 zł 494,46 zł 515,26 zł

18 Wykres 2. Kwartalna zmiana oprocentowania kredytów 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% IV kw I kw II kw Tabela 2. Kwartalna zmiana oprocentowania kredytów IV kw I kw II kw Zmiana (w p.p.) Zmiana (w %) PLN 6,39% 6,80% 7,65% 0,84 12,37% CHF 4,14% 4,13% 4,25% 0,12 2,97% EUR 6,26% 6,03% 6,51% 0,48 8,01% USD 6,77% 5,02% 4,31% -0,71-14,09% Tabela 2b. Kwartalna zmiana stawek WIBOR/LIBOR (podano średnie stawki dla danego kwartału) IV kw I kw II kw Zmiana (w p.p.) Zmiana (w %) PLN 5,39% 5,80% 6,43% 0,62 10,72% CHF 2,77% 2,76% 2,82% 0,07 2,39% EUR 4,72% 4,49% 4,85% 0,36 7,99% USD 5,63% 3,30% 2,74% -0,56-17,07%

19 Wykres 3. Kwartalna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych 4,00 zł 3,50 zł 3,00 zł 2,50 zł 2,00 zł 1,50 zł 1,00 zł 0,50 zł 0,00 zł IV kw I kw II kw Tabela 3. Kwartalna zmiana kursów walutowych (kurs spłaty) dla kredytów walutowych (podano średnie kursy spłaty dla danego kwartału) IV kw I kw II kw Zmiana (w zł) Zmiana (w %) CHF 2,25 zł 2,28 zł 2,16 zł -0,12 zł -5,33% EUR 3,73 zł 3,64 zł 3,48 zł -0,16 zł -4,49% USD 2,57 zł 2,43 zł 2,23 zł -0,20 zł -8,08% Barometr Comperia.pl Barometr Comperia.pl prezentuje wysokość i zmiany w czasie całkowitego kosztu modelowego kredytu hipotecznego. Szczegółowy opis zastosowanej metodologii do stworzenia i obliczania wskaźnika zawarty jest we wstępie do tego opracowania. Wykres 4. Zmiany poziomu Barometru Comperia.pl (całkowitego kosztu kredytu dla poszczególnych walut) IV kw I kw II kw

20 Tabela 4. Zmiany Barometru Comperia.pl (całkowitego kosztu kredytu dla poszczególnych walut) IV kw I kw II kw Zmiana (w punktach) Zmiana (w %) PLN % CHF % EUR % USD % Ostatni kwartał w notowaniach Barometru hipotecznego porównywarki finansowej Comperia.pl przyniósł kontynuację wzrostu kosztów obsługi kredytów w złotych. Nieznacznie spadł koszt finansowania dla najbardziej popularnej waluty czyli franka szwajcarskiego spadek Barometru Comperia.pl o 5 punktów. Największy spadek kosztu obsługi kredytu znów zanotował kredyt denominowany w dolarach amerykańskich koszt obsługi spadł o 49 punktów, czyli o 49 tys. zł. W wyniku podwyżki stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny wzrósł koszt finansowania w euro. Koszt obsługi kredytów złotowych pozostaje w trendzie wzrostowym już kolejny kwartał z rzędu. Stoi za tym decyzja RPP o podwyżce stóp procentowych do 6 proc. oraz oczekiwanie przez rynek finansowy kolejnych ruchów w tym kierunku. Wobec tego należy się spodziewać, że wariant finansowania w rodzimej walucie pozostanie w kolejnych miesiącach najdroższym. W efekcie spadku odczytu Barometru dla kredytów w CHF rośnie różnica między najtańszą opcją (CHF), którą w II kwartale barometr wycenia na 450 punktów, a najdroższą Barometrem w PLN, wynoszącym dzisiaj 622 punkty.

21 Podsumowanie Analizując powyższe dane zauważamy następujące zjawiska: - w ostatnim kwartale nadal najmniej korzystną formą finansowania hipotecznego były kredyty złotowe, a najkorzystniejszą kredyty w CHF oraz w USD (na podstawie barometru Comperia.pl), co wynika z rosnących w Polsce stóp procentowych oraz istotnego umocnienia złotego - ponownie pogłębiła się różnica pomiędzy wysokością rat kredytów w złotych i w walutach obcych oraz różnica w całkowitym koszcie kredytu dla tych walut - tym razem całkowity koszt odsetkowy obsługi kredytu w ciągu ostatnich trzech miesięcy wzrósł w przypadku PLN i EUR, spadł dla kredytów w CHF i USD - najtańszą formą finansowania stał się ponownie kredyt we frankach szwajcarskich. Jest to również nadal bardzo tania i atrakcyjna opcja (ze względu na potencjalnie mniejszą zmienność stóp procentowych i kursu walutowego w porównaniu z dolarem) finansowania zakupu nieruchomości Co dalej? Podtrzymujemy naszą prognozę, że w tym roku stopy procentowe Narodowego Banku Polskiego wzrosną do poziomu 6,25 proc., a trzymiesięczny WIBOR, od którego uzależnione jest oprocentowanie kredytów hipotecznych, nie powinien przekroczyć 6,5 proc. na koniec 2008 roku. Ostatnia podwyżka stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny może skusić Szwajcarski Bank Centralny (SNB) do podobnego ruchu na kolejnym posiedzeniu we wrześniu. Naszym zdaniem nie ma jednak przesłanek makroekonomicznych do tego, by taka decyzja została podjęta. W kolejnych miesiącach hitem mogą okazać się kredyty denominowane w jenach. Już teraz jeden z banków proponuje dla swoich klientów takie rozwiązanie. Bardzo niski poziom stóp procentowych w Japonii (i małe szanse na ich wzrost) oraz dobre perspektywy dla złotego skutecznie zachęcają potencjalnych kredytobiorców do tego typu ofert. Jeśli inne banki podchwycą ten kierunek zdobywania klientów, rynek może wejść w erę jena, po okresie dominacji franka szwajcarskiego. Zaciągając taki kredyt należy jednak pamiętać o ryzyku walutowym. Ono zawsze istnieje.

22 Część 3 Analiza wtórnego rynku nieruchomości Przy współpracy z portalem

23 Analiza przygotowana została w oparciu o bazę ogłoszeń z Warszawy oraz ogłoszeń z innych polskich miast. Obejmuje okres od stycznia do czerwca 2008 roku. Średnie ceny mieszkań w głównych miastach Polski W poniżej tabeli prezentowane są średnie ceny 1 mkw. mieszkań na rynku wtórnym w 9 miastach Polski z podziałem na pierwszy i drugi kwartał 2008 roku. Ostatnia kolumna przedstawia procentową zmianę cen w ujęciu kwartalnym. Tabela nr 1: Średnie ceny mieszkań (za 1m2) w głównych miastach Polski Miejscowość I kwartał 2008 II kwartał 2008 Zmiana Sopot zł zł -5,84% Warszawa zł zł -0,48% Kraków zł zł -0,59% Wrocław zł zł 1,62% Gdańsk zł zł 3,78% Poznań zł zł 2,02% Szczecin zł zł 3,02% Katowice zł zł -1,81% Bydgoszcz zł zł -7,45% źródło: GazetaDom.pl Przedstawione dane świadczą o braku jednoznacznego trendu zmian cen mieszkań, wspólnego dla głównych miejscowości naszego kraju. Podobnie jak w poprzednim raporcie Hipotrendy, Sopot utrzymał status najdroższego miasta w Polsce, mimo że 1 mkw. powierzchni mieszkalnej w tym nadmorskim kurorcie stracił dość znacznie na wartości, taniejąc średnio o 708 zł na przełomie pierwszego i drugiego kwartału. Wysokie ceny na średnim poziomie ok. 9,5 tys. zł/mkw. nadal charakteryzują rynek stołeczny, choć zdaje się, że osiągnęły one już swój szczyt. W Warszawie odnotowano bowiem nieznaczny spadek cen mieszkań w badanym okresie. Korektę cenową zaobserwowano także w trzech innych miastach (Kraków, Katowice, Bydgoszcz). Mimo że stosunkowo tanie, mieszkania w Bydgoszczy okazały się najbardziej przewartościowane. Ich średnia cena za 1 mkw. zmalała aż o 7,45 proc. i osiągnęła poziom, podobnie jak w Katowicach, ponad dwukrotnie niższy od cen warszawskich. W czterech analizowanych miastach mieszkania oferowane na rynku wtórnym podrożały. Traktując nieruchomości jako sposób lokowania kapitału, inwestycje w mieszkania na rynku wtórnym okazały się mało

24 rentowne. Nawet w Gdańsku, gdzie za 1 mkw. w drugim kwartale trzeba było zapłacić średnio aż o prawie 4 proc. więcej niż w pierwszym, ich właściciele musieli pogodzić się z uszczupleniem swego majątku. Przyczyną jest wysoka inflacja (ok. 1,5 proc. kwartalnie). Wysoki wzrost cen sprawił, że wartość nieruchomości w analizowanych miastach w drugim trymestrze w porównaniu z poprzednim realnie się zmniejszyła, mimo ewentualnego wzrostu ich wartości rynkowej. Rynek warszawski Na rynku warszawskim od pewnego czasu można zaobserwować wyraźne rozwarstwienie cenowe pod względem lokalizacji i zastosowanego materiału budowlanego. W ujęciu średnim ceny stołecznych mieszkań oferowanych na rynku wtórnym nieznacznie spadły. Wyjaśnienia tego zjawiska można doszukiwać się w fakcie, że obecnie potencjalni nabywcy często odraczają decyzję o zakupie mieszkania w oczekiwaniu na przewidywany spadek stóp procentowych i polepszenie się sytuacji na rynku kredytowym. Na tej podstawie można stwierdzić, że w dłuższej perspektywie mieszkania są bezpieczną lokatą kapitału, a wysokie zapotrzebowanie na lokale użytkowe nie spowoduje spadku ich cen. Tabela nr 2: Średnie ceny mieszkań (za 1 mkw.) w różnych dzielnicach Warszawy Dzielnica I kwartał 2008 II kwartał 2008 Zmiana Śródmieście zł zł -0,6% Mokotów zł zł -1,0% Żoliborz zł zł 1,2% Ochota zł zł -0,5% Wola zł zł -0,3% Wilanów zł zł -3,0% Ursynów zł zł 0,2% Bielany zł zł -1,7% Praga Południe zł zł -1,9% Bemowo zł zł -2,9% Włochy zł zł -2,5% Ursus zł zł -2,9% Praga Północ zł zł -0,1% Wawer zł zł -2,8% Targówek zł zł -1,3% Rembertów zł zł -2,0% Wesoła zł zł -1,6% Białołęka zł zł -1,2% źródło: GazetaDom.pl

25 W drugim kwartale 2008 roku ceny mieszkań w większość warszawskich dzielnic spadły. Nieznaczny wzrost zanotowano jedynie na Ursynowie i Żoliborzu, gdzie ze względu na atrakcyjną lokalizację i dobrze rozwiniętą infrastrukturę utrzymuje się wysoki popyt. Wciąż najdrożej jest w Śródmieściu, gdzie nabycie nieruchomości wiąże się z wydatkiem średnio ponad 12,5 tys. zł za 1 mkw. Najniższe ceny utrzymują się w dzielnicach leżących na wschodnim brzegu Wisły, w znacznej odległości od centrum. Metr kwadratowy mieszkania w Rembertowie, Białołęce, Targówku czy Wesołej jest średnio o około 5 tys. zł tańszy od swojego odpowiednika w Śródmieściu. Wykres nr 1: Różnica w poziomie cen budynków zbudowanych z cegły oraz wielkiej płyty źródło: GazetaDom.pl Na cenę mieszkania znaczący wpływ wywiera materiał, z którego zostało wybudowane. Na rynku nieruchomości zdecydowanie zaznaczyła się różnica pomiędzy mieszkaniami powstałymi przy użyciu technologii wykorzystującej cegłę a budowanymi z wielkiej płyty. Obecnie różnica ta oscyluje wokół 2 tys. zł/mkw. Mieszkania w wielkiej płycie są tańsze, co jest wynikiem zmniejszonego popytu na tego typu lokale. Wiele osób rezygnuje z ich kupna, obawiając się w przyszłości problemów z ich sprzedażą. Mieszkania wykonane w obu technologiach charakteryzuje podobny trend zmiany cen. W badanym okresie ceny te zachowywały się dość stabilnie, ulegając nieznacznym miesięcznym wahaniom. Jednak w późniejszym okresie można spodziewać się wzrostu dysproporcji cenowej między mieszkaniami z cegły i wielkiej płyty, szczególnie w przypadku gdy zadziała czynnik lokalizacyjny. Zabudowania wielkopłytowe w mało atrakcyjnym położeniu (czynnik ten wciąż ma ogromny wpływ na decyzje zakupowe klientów) dodatkowo stracą na wartości w porównaniu z ich ceglanymi odpowiednikami w centralnych dzielnicach.