Nowe perspektywy parków handlowych. Małe miasta przyciągną inwestorów

Transkrypt

1 Nowe perspektywy parków handlowych. Małe miasta przyciągną inwestorów data aktualizacji: Wielkomiejskie centra handlowe? Nie ma na nie miejsca. Parki handlowe w dużych miastach? Konkurencja jest już zbyt duża. Jak tłumaczy w rozmowie z wiadomoscihandlowe.pl Jacek Wesołowski, członek zarządu Trei Real Estate w Polsce, teraz czas na naprawdę małe miasta. Wielu deweloperów stawia obecnie na budowę parków handlowych. Nie obawiacie się konkurencji? Rynek parków handlowych ma jeszcze wielki potencjał. Przykładowo, rynek śródmiejskich centrów handlowych jest niemal na wyczerpaniu. Segment pośredni obiekty w miastach średniej wielkości w praktyce również. Powstają ostatnie obiekty w wolnych lokalizacjach. My z kolei podążamy za najemcami i budujemy już w miastach z 15 tys. mieszkańców. Niebawem pojawimy się w jeszcze mniejszych. To trend obserwowany w całej Europie bo w Austrii czy w Niemczech takie obiekty

2 powstają w miastach 5 tys. W Polsce jeszcze daleko do tego etapu rozwoju rynku. Jeszcze kilka lat temu inwestycje handlowe w tak małych miastach byłyby nie do pomyślenia. Jaki jest zatem idealny miks najemców, by takie obiekty miały biznesową rację bytu? Wbrew pozorom parki handlowe w dużych i małych miastach są bardzo podobne. Nie konkurujemy z wielkimi centrami handlowymi, tylko stawiamy na prostą ofertę. Musi być sklep z elektroniką, drogeria, obuwniczy i odzieżowy. Do tego naszym sąsiadem jest sklep spożywczy. Niekoniecznie jesteśmy jego właścicielem, bardzo często budujemy nasz park w jego sąsiedztwie. Wtedy korzystamy np. ze wspólnego parkingu. Jak wyglądają obecne plany ekspansji Vendo Parków? Mamy obecnie 13 parków, przy czym w 2017 roku otworzyliśmy 3. Mamy zabezpieczonych kilkanaście następnych lokalizacji. Budujemy 2 inwestycje w Dąbrowie Górniczej i Chodzieży. 2 kolejne mają pozwolenia na budowę oba w Łodzi, przy ul. Gojawiczyńskiej i Traktorowej. Spodziewamy się następnych pozwoleń jeszcze w I kwartale. Docelowo w 2018 roku uruchomimy co najmniej 6 parków handlowych. Przykładowo Bytów na Kaszubach, Władysławowo czy Ursus w Warszawie. Ile trwa proces inwestycyjny takiej inwestycji? Sama budowa trwa 4 miesiące. Do tego 2 miesiące to prace wykończeniowe plus aranżacja lokali najemców. Średnio więc proces trwa pół roku. Co dokładnie szykujecie Państwo w Warszawie? Powstanie park handlowy przy ul. Warszawskiej, tuż przy istniejącej Biedronce. To nasza Biedronka, zresztą, jedna z lepszych w całej Polsce. Chcemy jeszcze bardziej ją wzmocnić. Początkowo rozważaliśmy obiekt kilkukondygnacyjny, ale ostatecznie udało nam się kupić więcej działek, dzięki czemu powstanie jednokondygnacyjny obiekt handlowy. Budujecie także kilka inwestycji w Łodzi. To bardzo mocno nasycony rynek Nasze parki powstają zarówno w małych miastach, jak i dużych, ale w takich lokalizacjach, gdzie dojazd do dużych obiektów jest utrudniony. Dla zobrazowania gdyby ktoś chciał sprzedać działkę przy Pałacu Kultury w Warszawie, na pewno byśmy jej nie kupili z tego względu, że to dla nas zła lokalizacja zbyt blisko Złotych Tarasów. Dlatego budujemy w odległych dzielnicach, jak Widzew czy Retkinia, by klienci mogli zrobić zakupy blisko domów, bez konieczności przebijania się przez korki. Z dotychczasowych informacji wynika, że planujecie Państwo otworzyć 50 parków handlowych. Kiedy zamierzacie zrealizować ten plan? Chcemy zrobić to w 5 lat. Zakładamy, że co roku będziemy budowali 6 parków. Jak wygląda biznesowa strategia rozwoju firmy. W jaki sposób finansowana jest ekspansja Vendo Parków? Wkładamy wyłącznie własny kapitał. Rozwiązanie raczej niespotykane na rynku

3 To możliwe dzięki naszemu portfelowi. Oprócz już istniejących parków, jesteśmy właścicielami 108 sklepów Biedronka. Przychody z wynajmu przeznaczamy na rozwój. Do tego mamy wsparcie ze strony naszego właściciela, grupy Tengelmann. Możemy na nią liczyć, gdyby pojawiły się jakieś konkretne potrzeby. Finansowania na nowe projekty nam nikt nie odmówi. Nie korzystacie zupełnie z finansowania zewnętrznego? Wyłącznie przy refinansowaniu już zrobionego obiektu. Gdy park już funkcjonuje, nie ma żadnych niewiadomych, wtedy mamy najlepsze warunki finansowe od banków. Poza tym nie próbujemy optymalizować się podatkowo przez spółki celowe. Wszystkie nasze inwestycje powstają w ramach jednej spółki. Nasi właściciele cenią sobie uczciwość, my także chcemy tak działać. To oczywiście powoduje pewne problemy, np. przy refinansowaniu działalności, bo musimy jakoś poradzić sobie z ustanawianiem zabezpieczeń. Jakoś sobie z tym radzimy. Taka konstrukcja biznesu sprawia, że chyba nie planujecie sprzedaży parków? Nie mamy konkretnego horyzontu czasowego. W tym momencie budujemy portfel nieruchomości, a wspomniana liczba 50 parków handlowych, mam nadzieję, nie jest końcem budowy nowych parków. Oczywiście, w kalkulacjach przewidujemy wyjście z inwestycji, ale to nami nie kieruje. Wyjście poprzez sprzedaż całej firmy, konkretnych obiektów? Bierzemy pod uwagę każde rozwiązanie. Ostateczna decyzja należy do naszych właścicieli. Znając ich podejście, dopóki będzie szansa na rozwój, nowe inwestycje będą powstawały. Wspomniał Pan, że do Trei należy ponad 100 Biedronek. Skąd wzięły się w portfelu firmy? Do grupy Tengelmann należały sklepy Plus Discount. Lokalizacje po nich przejęło Jeronimo Martins i uruchomiono tam Biedronki. Dlatego teraz to my jesteśmy ich właścicielami. Dziś nie zajmujemy się budową tego typu projektów, chyba, że tak wygląda pomysł na konkretny park handlowych, jak w przypadku Dąbrowy Górniczej. Czy współpracujecie w podobny sposób z innymi sieciami? Mamy dobre doświadczenia ze współpracy zarówno z Kauflandem, jak i Lidlem. Pracowaliśmy również z Intermarche. Stawiamy na liderów rynkowych, którzy rozumieją nasz model działania i korzyść, jaką mogą pozyskać dzięki sąsiedztwu parku handlowego. Z naszych doświadczeń wynika, że samo pojawienie się takiego sąsiada podnosi sprzedaż w markecie o 20 proc. Rok 2018 jest pełen wyzwań dla branży handlowej. Od marca w życie wejdzie zakaz handlu w niedziele Od stycznia obowiązuje tzw. podatek od nieruchomości komercyjnych. To dla Was duże utrudnienie? Podatek nie jest żadnym utrudnieniem, bo nie stosujemy agresywnej optymalizacji podatkowej. Wszystko płacimy w Polsce. Powiem, że nam to wręcz poprawi sytuację, bo ci, którzy unikali płacenia, teraz będą musieli robić dokładnie to samo, co my. Czyli branża jako taka odczuje podatek Tylko ci, którzy unikali płacenia podatków. Pamiętajmy jednak, że podatki zawsze były płacone pytanie tylko, w którym kraju? Teraz więcej pieniędzy zostanie w Polsce. Z naszej strony znacznie większym problemem jest zakaz handlu w niedziele. Poza tym branża musi dostosowywać się do głębszych zmian w strukturze handlu. W swojej karierze budowałem pierwsze duże obiekty

4 handlowe w Polsce, jeszcze w latach 90-tych i nigdy nie wyobrażałem sobie, że skończy się rynek tzw. śródmiejskich centrów handlowych. Byłem przekonany, że po prostu zaczną powstawać w coraz mniejszych miastach. To się zmieniło, a rozwiązania pośrednie, jak jednopoziomowe centra pod jednym dachem są zabijane przez wysokie koszty funkcjonowania. Oczywiście, z nimi musimy mierzyć się także i my, ale cały czas staramy się optymalizować te wydatki. Sami pracujemy nad wynajmem powierzchni i poszukujemy nieruchomości, bez oferty pośredników. Korzystamy na tym w innym miejscu mamy lepszy kontakt z najemcami i często wiemy, gdzie szukają oni miejsca pod własny sklep. Wtedy możemy tam poszukać interesującej działki. Inna sprawa to koszty materiałów budowlanych Docierają do nas sygnały, że podwyżki cen już się skończyły, bo osiągnęły już punkt krytyczny. Niektóre inwestycje są odkładane, dlatego też zaczyna dochodzić do samoregulacji rynku. My nie możemy wydać za dużo na budowę obiektu i jego utrzymanie, bo inaczej musielibyśmy podnieść czynsze. Nasi najemcy nie mogą płacić za nich zbyt wysokich stawek, bo np. boją się zakazu handlu w niedziele. Co z cenami działek. Jak na rynek wpłynęła ustawa o obrocie ziemią rolną? Mocno ograniczyła możliwość pozyskiwania nieruchomości, ale z drugiej strony na rynku parków handlowych nie ma zbyt wielkiej konkurencji Na marginesie, dobrze, żeby już ta istniejąca zachowywała pewne standardy moralne Generalnie jest mniej miejsc do budowy, ale pamiętajmy, że w centrach miast, czyli tam gdzie powstają nasze parki handlowe, gruntów rolnych nie ma. W tych miastach, gdzie wciąż są, zapewne i tak nie chcemy być. Na pewno nigdy nie będziemy sami próbowali przekształcać działek. Jeśli właściciel działki chce ją nam sprzedać, musi sam przeprowadzić proces administracyjny, my się do tego nie włączamy. Wróćmy do zakazu handlu w niedziele. Słyszymy od wielu firm, że chcą oni obniżać czynsze ze względu na konieczność zamknięcia lokali Moja odpowiedź może być zaskakująca. W przypadku parku handlowych do tego nie dochodzi. Na rynku jest pewien konsensus co do stawek najmu, które są korzystne zarówno dla nas, jak i najemców. Jeśli najemcy chcieliby ją zmniejszyć, to my się na to nie zgodzimy, bo nie będziemy w stanie pokryć kosztów działalności. Jeśli my byśmy chcieli je zwiększyć, wtedy najemca nie będzie w stanie ich zapłacić. Oczywiście, o renegocjacjach słyszymy, ale one dotyczą dużych centrów lub lokali przy ulicach. Są jeszcze inne możliwości, np. koszty funkcjonowania obiektów. Czy zakaz handlu wpłynie na ich wysokość? Wszystko zależy od staranności biznesu. Zawsze można sobie powiedzieć: co mnie obchodzą koszty serwisowe najemców? Znam przykłady obiektów, gdzie tzw. service chargé jest trzy razy wyższy niż w naszych parkach. Każdy doświadczony deweloper, który przeżył kryzys ubiegłej dekady wie, że cały czas trzeba optymalizować koszty funkcjonowania obiektów. Możemy to robić wydajniej przy 50 obiektach, niż przy 2. W przypadku Vendo Parków, moim zdaniem osiągnęliśmy już optymalny poziom service chargé. Mam nadzieję, że jeszcze bardziej go obniżymy, niezależnie od zakazu handlu w niedziele. Ile wynosi? W przypadku parków handlowych nie możemy przekroczyć stawki 2 euro/mkw./miesiąc. Dla porównania, duże obiekty handlowe mają od 8 do 12 euro/mkw./miesiąc. Mimo wszystko najemcy nie próbują negocjować?

5 Nie mają szans w negocjacjach, bo poziom czynszów i opłat serwisowych jest tam, gdzie może być. Nie ma innej możliwości. Najemcy zresztą próbują stosować inne rozwiązania. Przykładowo, kwestia zakazu handlu w niedziele będzie niwelowana przez rozwój handlu w internecie. To dotyczy dużych, śródmiejskich galerii, bo duzi najemcy stosują tam tzw. czynsze od obrotów. Wśród deweloperów toczy się dyskusja, jak zachęcić najemców do rozliczania się z obiektem w zależności od wynajmowanej powierzchni, a nie od obrotów, dlatego że rośnie im sprzedaż przez internet, spada w sklepach stacjonarnych, ale ta pierwsza jest możliwa m.in. dzięki obecności w galeriach. Generalnie w dużych centrach obserwujemy przemianę sklepów w showroomy, gdzie ogląda się towar kupowany następnie przez internet. Przez to traci właściciel obiektu, bo na rynku działają firmy, które jeśli nie dostaną wyłącznie czynszu od obrotów, to nie podpiszą umowy najmu. My tych problemów jeszcze nie mamy. Źródło: