Wykład I. Rynek nieruchomości. Rodzaje nieruchomości i praw do nieruchomości.

Transkrypt

1 Wykład I Rynek nieruchomości. Rodzaje nieruchomości i praw do nieruchomości.

2 POJĘCIE RYNKU OGÓŁ WARUNKÓW EKONOMICZNYCH, W KTÓRYCH DOCHODZI DO ZAWIERANIA TRANSAKCJI WYMIENNYCH MIĘDZY SPRZEDAWCAMI OFERUJĄCYMI TOWARY I USŁUGI A NABYWCAMI REPREZENTUJĄCYMI POTRZEBY POPARTE OKREŚLONYMI FUNDUSZAMI NABYWCZYMI

3 RYNEK NIERUCHOMOŚCI OGÓŁ WARUNKÓW W KTÓRYCH ODBYWA SIĘ TRANSFER PRAW DO NIERUCHOMOŚCI I SĄ ZAWIERANE UMOWY USTANAWIAJĄCE WZAJEMNE PRAWA I OBOWIĄZKI POŁĄCZONE Z WŁADANIEM NIERUCHOMOŚCIAMI

4 KLASYFIKACJA RYNKÓW NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG KRYTERIUM PRZEDMIOTOWEGO RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH RYNEK NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH RYNEK NIERUCHOMOŚCI PRZEMYSŁOWYCH RYNEK NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH RYNEK NIERUCHOMOŚCI REKREACYJNYCH RYNEK NIERUCHOMOŚCI SPECJALISTYCZNYCH

5 RYNEK LOKALNY RYNEK REGIONALNY PODZIAŁ RYNKU NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG KRYTERIUM ZASIĘGU PRZESTRZENNEGO RYNEK KRAJOWY RYNEK MIĘDZYNARODOWY

6 FUNKCJE RYNKU NIERUCHOMOŚCI FUNKCJA WYMIANY FUNKCJA INFORMACYJNA FUNKCJA KORYGOWANIA PRZESTRZENI

7 NIERUCHOMOŚĆ JAKO TOWAR Towarem są prawa do: 1. Gruntu 2. Budynku lub jego części 3. Urządzeń trwale związanych z gruntem 4. Drzew i innych roślin 5. Przestrzeni nad i pod powierzchnią ziemi TOWAREM NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SĄ PRAWA

8 Istotne cechy nieruchomości

9 CECHA: TRWAŁOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W MIEJSCU 1. Majątek nieruchomy nie może być przemieszczany celem uniknięcia wpływu praw skierowanych przeciw niemu 2. Rynki nieruchomości mają charakter lokalny 3. Nieruchomości to dobre zabezpieczenie kredytu SKUTKI: 4. Nieruchomości łatwo obciążać podatkami 5. Sposób użytkowania i wartość to wypadkowe zmian zachodzących w otoczeniu

10 CECHA: TRWAŁOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W CZASIE SKUTKI: 1. Wyodrębnienie praw do użytkowania nieruchomości od praw własności i tym samym istnienie rozmaitych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości 2. Zużycie funkcjonalne i środowiskowe nieruchomości 3. Celowość prac remontowych, adaptacyjnych i modernizacyjnych 4. Nieruchomość- dobra lokata kapitału

11 CECHA: WRAŻLIWOŚĆ WARTOŚCI NA ZMIANY CZYNNIKÓW ZEWNĘTRZNYCH PRZEJAWY: spadek wartości wskutek uciążliwego sąsiedztwa wzrost wartości wskutek rozbudowy okolicy SKUTEK: trudność w oszacowaniu długoterminowej wartości nieruchomości

12 INNE SPECYFICZNE CECHY NIERUCHOMOŚCI JAKO TOWARU Różnorodność Niepodzielność Deficytowość Współzależność Wysoka kapitałochłonność

13 Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu położonych odrębnie pod warunkiem, że: 1. Działki te stanowią własność tej samej osoby 2. Są uregulowane w tej samej księdze wieczystej KW 3611 KW 3611

14 Nieruchomości części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności źródło: K.C. Art

15 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest to, co nie może być od niej odłączone (K.C. Art i 2 ): 1. Bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości 2. Bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego Do części składowych gruntu należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (K.C. Art. 48.). Wyjątki, o których należy pamiętać: 1. Wzniesienie budynku przez użytkownika wieczystego gruntu 2. Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego 3. Wyodrębnienie i sprzedaż lokalu

16 Części składowe nieruchomości to także prawa związane z jej własnością (np. służebność gruntowa stanowiąca obciążenie nieruchomości) (K.C. Art. 50.). Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową (K.C. Art. 191.). RODZAJE NIERUCHOMOŚCI (WG KRYTERIUM PRZEDMIOTOWEGO): Gruntowe Budynkowe Lokalowe

17 Wybrane zagadnienia związane z prawami do nieruchomości

18 Własność i użytkowanie wieczyste najsilniejsze prawa do nieruchomości są zbywalne, przenaszalne, dziedziczne, można je wnieść aportem do spółki, można na nich zabezpieczyć kredyt bądź ustanowić na ich inne prawa rzeczowe, można się ich zrzec, obejmują zarówno posiadanie jak i rozporządzanie rzeczą Jakie są różnice pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym?

19 OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE - prawa do rzeczy stanowiących własność innych osób. Pełny katalog tych praw podaje K.C. Art. 244.: Użytkowanie Służebność Zastaw Hipoteka Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

20 Użytkowanie prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków Jest prawem terminowym albo bezterminowym, co zależy m.in. od tego na czyją rzecz i w jakim celu jest ustanowione. Może być ustanowione zarówno odpłatnie, jak i bez wynagrodzenia. Może być ograniczone przez wyłączenie pewnych pożytków z rzeczy. Korzystanie z nieruchomości przez użytkownika może podlegać różnym dodatkowym ograniczeniom.

21 Służebność prawo korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej Służebność to także prawo, na mocy którego właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań. Przykłady: służebność przejścia i przejazdu przez działkę sąsiada, korzystania ze studni na działce sąsiada, zaniechania wysokiej zabudowy działki sąsiedniej

22 Hipoteka - prawo wierzyciela zabezpieczone na nieruchomości Prawo wierzyciela hipotecznego polega na tym, że może on zaspokoić swe roszczenia z nieruchomości obciążonej przed wierzycielami osobistymi jej właściciela Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają jedynie wierzyciele, którym przysługują hipoteki przymusowe oraz osoby, których wierzytelności w sposób uprzywilejowany traktują przepisy o postępowaniu egzekucyjnym Hipoteka, mimo zmian własności, pozostaje na nieruchomości i obowiązuje jej każdego nowego właściciela Rodzaje hipotek: hipoteka zwykła, kaucyjna, umowna, przymusowa

23 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - prawo do korzystania zgodnie z przeznaczeniem i rozporządzania Prawo to powstaje w ten sposób, że spółdzielnia zobowiązuje się oddać lokal do używania, a członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie spółdzielni Do powstania tego prawa konieczny jest przydział lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku wtórnym) Nowy nabywca musi być członkiem spółdzielni Prawo to umożliwia wynajmowanie lokalu za zgodą spółdzielni Dla lokali będących przedmiotem tego prawa można prowadzić oddzielne księgi wieczyste

24 Najem - prawo do używania rzeczy stanowiącej własność innej osoby Zgodnie z K.C. Art , przez tę umowę wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju).

25 Dzierżawa prawo do używania i pobierania pożytków z rzeczy stanowiącej własność innej osoby Zgodnie z K.C. Art , przez tę umowę wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach, innych świadczeniach, bądź w ułamkowej części pożytków.

26 najem dzierżawa Przedmiot umowy Czynsz Rzeczy ruchome i nieruchome Części składowe rzeczy Może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju Płatny z góry Rzeczy ruchome i nieruchome Części składowe rzeczy Prawa oraz zbiory praw (np. do korzystania ze znaków towarowych albo z wyników prac badawczych) Może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków Płatny z dołu Okres trwania umowy Czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat lub czas nieoznaczony Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony Czas oznaczony nie dłuższy niż 30 lat lub czas nieoznaczony Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż trzydzieści lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony

27 najem dzierżawa Sposób korzystania z rzeczy Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego

28 najem dzierżawa Z upływem okresu przewidzianego w umowie Zakończenie umowy Przez wypowiedzenie jednej ze stron z zachowaniem umownych terminów wypowiedzenia, a przy ich braku - terminów ustawowych Przez wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia jako sankcja za naruszanie przez jedną ze stron warunków umowy