PODSTAWOWE POJĘCIA I DEFINICJE PRAWNE Z ZAKRESU ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI. M. Dacko

Transkrypt

1 PODSTAWOWE POJĘCIA I DEFINICJE PRAWNE Z ZAKRESU ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI M. Dacko

2 W stosunkach prawa cywilnego strona nie ma wobec partnera uprawnień władczych (jak np. w prawie administracyjnym). Nie istnieje tutaj stosunek prawnej nadrzędności jednej ze stron. Prawo cywilne Zespół norm regulujących stosunki majątkowe i niektóre stosunki osobiste pomiędzy równorzędnymi podmiotami Prawo to reguluje stosunki pomiędzy wszelkimi podmiotami prawa (osobami fizycznymi, prawnymi oraz między tymi podmiotami) Prawo cywilne jest w dużej mierze oparte o przepisy dyspozytywne Kodeks cywilny dzieli się księgi. Obejmują one: zagadnienia ogólne prawo rzeczowe prawo zobowiązaniowe prawo spadkowe

3 Klauzule generalne prawa cywilnego Praktycznie każdy akt ustawodawczy (a w zwłaszcza kodeks) zawiera przepisy o randze podstawowej, wiodącej, stanowiącej oś systemu i decydującej o jego charakterze. Przykład: zasada współżycia społecznego (uczciwego i lojalnego postępowania) Art. 5 K.C. Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny z zasadami współżycia społecznego Art. 58 K.C. Nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa Art. 140 K.C. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa

4 Podmioty prawa cywilnego Osoby fizyczne Zdolność prawna osoby fizycznej to możliwość występowania w charakterze podmiotu w stosunkach cywilno-prawnych Zdolność do czynności prawnych jest możnością zawierania umów i prawem do aktywności Osoby prawne Zdolność prawną i do czynności prawnych uzyskują jednocześnie Zakres zdolności prawnej jest znacznie węższy np. osoby prawne nie mogą spisać testamentu, nie mogą być uznane za zmarłe, zawierać związków małżeńskich itp. Jednostki organizacyjne Żeby być właścicielem rzeczy wystarczy zdolność prawna, żeby jednak tą rzecz sprzedać należy mieć zdolność do czynności prawnych. 1. Człowiek zyskuje pełną zdolność do czynności prawnych z chwilą ukończenia 18 lat. 2. Osoba, która ukończyła 13 lat bądź osoba częściowo ubezwłasnowolniona ma ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Niektóre czynności prawne takich osób (rozporządzanie prawami lub zaciąganie zobowiązań) wymagają zgody przedstawiciela ustawowego lub opiekuna. 3. Brak zdolności do czynności prawnych dotyczy osób w wieku poniżej 13 lat oraz całkowicie ubezwłasnowolnionych. 4. Czynność prawna dokonana przez osobę bez zdolności do czynności prawnych jest nieważna. Osoby fizyczne zyskują zdolność prawną z chwilą urodzenia, a tracą ją z chwilą śmierci bądź z chwilą uznania za zmarłe. Osoby prawne zyskują zdolność prawną z chwilą wpisu do właściwego rejestru, zaś tracą ją z chwilą wykreślenia z odpowiedniego rejestru lub zakończenia ich likwidacji.

5 Norma prawna bezwzględnie i względnie obowiązująca Istnieją dwa rodzaje norm prawnych różniące się charakterem i mocą obowiązywania Normy bezwzględnie obowiązujące (imperatywne) Normy względnie obowiązujące (dyspozytywne) W normie imperatywnej wola państwa przejawia się w sposób nie znoszący sprzeciwu i wymagający bezwzględnego posłuszeństwa (nieważne są umowy, w których strony zgadzają się na uregulowanie wzajemnych praw i obowiązków inaczej niż nakazuje norma imperatywna np. inne niż ustawowe przedawnienie roszczeń) Normy imperatywne stanowią zdecydowaną większość norm obowiązujących w systemach prawnych Prawo konstytucyjne, administracyjne, finansowe i karne składają się wyłącznie z norm imperatywnych Normy te są charakterystyczne dla gałęzi prawa, w których obserwujemy nierówność stron połączonych stosunkiem prawnym

6 Czy normy dyspozytywne są do czegokolwiek przydatne? można się przecież od nich uchylać i znajdują zastosowanie tylko wtedy gdy strony nie umówiły się inaczej... Normy te odgrywają bardzo pożyteczną rolę: Pozostawiają stronom swobodę w układaniu stosunków umownych. Gdy inny sposób ułożenia wzajemnych stosunków okaże się dla stron korzystniejszy, to mogą one zawrzeć w umowie stosowne postanowienie i wyłączyć działanie normy dyspozytywnej. W sprawach nieuregulowanych umową automatycznie znajdują zastosowanie właśnie normy dyspozytywne, Przy ogromnej ilości umów zawieranych we współczesnym świecie pozwala to na oszczędzenie mnóstwa czasu dzięki zawieraniu najistotniejszych postanowień W prawie cywilnym w umowach sprzedaży, najmu bądź dzierżawy, strony najczęściej określają przedmiot i cenę, zaś kwestia wzajemnych praw i obowiązków wynika z norm dyspozytywnych

7 Najem - przykłady norm dyspozytywnych Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry Najemca może rzecz najętą oddać osobie trzeciej w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego

8 Mienie Mienie to własność i inne prawa majątkowe (K.C. Art. 44). Mienie to pojęcie znacznie szersze niż własność! Składniki mienia to np: nieruchomości i rzeczy ruchome, przedmioty niematerialne, dobra intelektualne, pieniądze itp.

9 Ze względu na osobę właściciela możemy wyróżnić następujące rodzaje mienia: Publiczne Państwowe Jednostek samorządu terytorialnego - gminne - powiatowe - wojewódzkie Prywatne mienie obywateli oraz osób prawnych innych niż państwowe lub komunalne.

10 Własność Kodeks Cywilny nie podaje bezpośrednio definicji tego prawa, ale je szczegółowo charakteryzuje poprzez wskazanie praw właściciela. Art W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. W szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

11 Ograniczenia prawa własności: Art W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. W rozporządzaniu własnością ograniczają nas: przepisy prawa (K.C. Art.142, , 231) zasady współżycia społecznego (K.C. Art. 5) Art. 5. Nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

12 Własność nieruchomości (części powierzchni ziemskiej) to prawo do: Korzystania (posiadanie, używanie, pobieranie pożytków, dyspozycje faktyczne) Rozporządzania (zbywanie, obciążanie, podział, przekazanie w darowiźnie, zrzeczenie się)

13 Współwłasność: Własność tej samej rzeczy przysługująca niepodzielnie kilku osobom Rozróżniamy współwłasność: W częściach ułamkowych Łączną (np. wspólność majątkowa małżeńska lub wspólników spółki cywilnej)

14 Ochronie praw własności służą roszczenia petytoryjne: Windykacyjne żądanie wydania rzeczy od osoby faktycznie nią władającej bez tytułu prawnego (np. posiadacza samoistnego) Negatoryjne roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń Uzupełniające - żądanie zapłaty za korzystanie, zwrotu pobranych pożytków, naprawienia szkody wynikłej ze zużycia lub pogorszenia rzeczy

15 Osobowość prawna Osoby prawne - to Skarb Państwa i jednostki organizacyjne, którym przepisy szczególne przyznają osobowość prawną (K.C. art. 33). Uznanie, czy dana jednostka organizacyjna posiada osobowość prawną wymaga m.in. wskazania przepisu, który przyznaje jej tę osobowość. Osoby prawne to wyodrębnione jednostki organizacyjne, które zgodnie z obowiązującymi przepisami mogą występować jako samodzielne podmioty prawa cywilnego. Z reguły dana jednostka organizacyjna staje się osobą prawną z chwilą wpisania do właściwego rejestru.

16 Przykłady osób prawnych PAŃSTWOWE GMINNE POWIATOWE WOJEWÓDZKIE SPOŁECZNE SKARB PAŃSTWA PRZEDSIĘBIORSTWA PAŃSTWOWE NARODOWY BANK POLSKI JEDNOSTKI BADAWCZO ROZWOJOWE, PAN AWRSP - ANR JEDNOOSOBOWE SPÓŁKI S.P. GMINY, STOWARZYSZENIA GMIN PRZEDSIĘBIORSTWA KOMUNALNE PRZEDSIĘBIORSTWA WODOCIĄGÓW I KANALIZACJI ZAKŁADY ENERGETYKI CIEPLNEJ POWIATY ZESPOŁY OPIEKI ZDROWOTNEJ, SZPITALE BIBLIOTEKI I DOMY KULTURY WOJEWÓDZTWA ZESPOŁY OPIEKI ZDROWOTNEJ, SZPITALE I CENTRA REHABILITACJI STACJE POGOTOWIA RATUNKOWEGO, PRZYCHODNIE WOJEWÓDZKIE OŚRODKI RUCHU DROGOWEGO BIBLIOTEKI I DOMY KULTURY MUZEA NARODOWE, OPERY, TEATRY, FILHARMONIE, GALERIE SZTUKI PARTIE POLITYCZNE ZWIĄZKI WYZNANIOWE FUNDACJE POLSKI ZWIĄZEK DZIAŁKOWCÓW

17 Przykłady osób prawnych cd. SPÓŁDZIELCZE HANDLOWE UBEZPIECZENIOWE RZEMIEŚLNICZE KOŚCIELNE SPÓŁDZIELNIE KRAJOWA RADA SPÓŁDZIELCZA BANKI SPÓŁDZIELCZE SPÓŁKI ZO.O. SPÓŁKI AKCYJNE KRAJOWA IZBA GOSPODARCZA TOWARZYSTWA UBEZPIECZEŃ WZAJEMNYCH IZBY UBEZPIECZENIOWE IZBY RZEMIEŚLNICZE SPÓŁDZIELNIE RZEMIEŚLNICZE CECHY ZWIĄZEK RZEMIOSŁA POLSKIEGO PARAFIE DIECEZJE SEMINARIA DIECEZJALNE KOŚCIOŁA RZYMSKOKATOLICKIEGO KONFERENCJA EPISKOPATU POLSKI CARITAS POLSKA

18 Jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej to: Niektóre jednostki organizacyjne sfery budżetowej Urzędy administracji rządowej Szkoły szczebla podstawowego i średniego Jednostki organizacyjne wojska, policji i lasów państwowych

19 Przykłady jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej PAŃSTWOWE GMINNE KANCELARIE SEJMU, SENATU, PREZYDENTA RP, PREZESA RADY MINISTRÓW SĄDY REJONOWE I OKRĘGOWE TK RZECZNIK PRAW OBYWATELSKICH SĄD NAJWYŻSZY NSA NIK KRRiT KRAJOWE BIURO WYBORCZE PAŃSTWOWA INSPEKCJA PRACY ZAKŁADY KARNE ZAKŁADY DLA NIELETNICH IPN OŚRODKI POMOCY SPOŁECZNEJ GIMNAZJA, SZKOŁY PODSTAWOWE I PRZEDSZKOLA OŚRODKI SPORTU I REKREACJI ZAKŁADY GOSPODARKI KOMUNALNEJ

20 Przykłady jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej cd. POWIATOWE WOJEWÓDZKIE LICEA OGÓLNOKSZTAŁCĄCE ZESPOŁY SZKÓŁ ZAWODOWYCH POWIATOWE URZĘDY PRACY POWIATOWE ZARZĄDY DRÓG POWIATOWE DOMY POMOCY SPOŁECZNEJ KOMENDY POWIATOWE POLICJI, STRAŻY POŻARNEJ SCHRONISKA, PORADNIE, DOMY DZIECKA SZKOŁY POLICEALNE I STUDIA ZAWODOWE WOJEWÓDZKIE URZĘDY PRACY ZARZĄDY DRÓG WOJEWÓDZKICH ZARZĄDY MELIORACJI I URZĄDZEŃ WODNYCH SPÓŁKI CYWILNE HANDLOWE SPÓŁKI PARTNERSKIE SPÓŁKI KOMANDYTOWE KOŚCIELNE PROBOSTWO KOŚCIOŁA RZYMSKOKATOLICKIEGO

21 Rola prawa cywilnego w życiu społecznym Prawo cywilne cechuje powszechność norm i bardzo szeroki zakres podmiotowy Pewne zdarzenia z zakresu prawa cywilnego wywierają relatywnie krótki wpływ na nasze życie, inne bardzo długotrwały Z innymi gałęziami prawa spotykamy się okazjonalnie lub wcale, zaś prawo cywilne towarzyszy nam wszędzie: Każdy jest właścicielem jakiejś rzeczy, faktycznie nią włada i rozporządza Każdy wielokrotnie dokonuje czynności wywierających skutki w sferze prawa cywilnego np.: zakup rzeczy skorzystanie z jakiejś usługi zapłata za coś bądź zaleganie z zapłatą za coś sporządzenie umowy bądź testamentu Urodzenie i śmierć człowieka również powoduje powstanie określonych skutków przewidzianych w prawie cywilnym

22 Roszczenia w prawie cywilnym Liczne przepisy KC przewidują prawo do roszczeń tzn. żądania od oznaczonej osoby zachowania się w określony sposób. Roszczenia służą ochronie praw majątkowych: praw własności, praw przedsiębiorcy do firmy, interesów stron umów itp. Są one z reguły formułowane z użyciem zwrotu może żądać, np.: Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy Jeżeli wskutek naruszenia dobra osobistego została wyrządzona szkoda majątkowa, poszkodowany może żądać jej naprawienia na zasadach ogólnych Przedsiębiorca, którego prawo do firmy zostało zagrożone cudzym działaniem, może żądać zaniechania tego działania

23 Przedawnienie roszczeń w prawie cywilnym Wraz z upływem czasu roszczenia majątkowe przewidziane w KC ulegają przedawnieniu Przepisy te mają charakter bezwzględnie obowiązujący Zasadniczy termin przedawnienia wynosi 10 lat, o ile przepisy KC nie stanowią inaczej Po upływie 1 roku przedawniają się: roszczenia wynikające z umowy spedycji, przewozu rzeczy i osób oraz użyczenia Po upływie 3 lat przedawniają się: roszczenia związane z prowadzeniem działalności gospodarczej roszczenia o świadczenia okresowe wzajemne roszczenia pracodawcy i pracownika roszczenia o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym (poza zbrodnią i występkiem tutaj termin przedawnienia wynosi 10 lat) Po upływie 10 lat przedawniają się: roszczenia stwierdzone prawomocnym orzeczeniem sądu roszczenia stwierdzone ugodą zawartą przed sądem Nie przedawniają się roszczenia niemajątkowe (np. służące ochronie dóbr osobistych) i roszczenia o wydanie nieruchomości Bieg przedawnienia przerywa czynność przed sądem lub innym właściwym organem podjęta w celu dochodzenia roszczenia (np. pozew, złożenie wniosku o wszczęcie egzekucji).

24 NIERUCHOMOŚĆ JAKO TOWAR Towarem są prawa do: 1. Gruntu 2. Budynku lub jego części 3. Urządzeń trwale związanych z gruntem 4. Drzew i innych roślin 5. Przestrzeni nad i pod powierzchnią ziemi TOWAREM NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SĄ PRAWA

25 Istotne cechy nieruchomości

26 CECHA: TRWAŁOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W MIEJSCU 1. Majątek nieruchomy nie może być przemieszczany celem uniknięcia wpływu praw skierowanych przeciw niemu 2. Rynki nieruchomości mają charakter lokalny 3. Nieruchomości to dobre zabezpieczenie kredytu SKUTKI: 4. Nieruchomości łatwo obciążać podatkami 5. Sposób użytkowania i wartość to wypadkowe zmian zachodzących w otoczeniu

27 CECHA: TRWAŁOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W CZASIE SKUTKI: 1. Wyodrębnienie praw do użytkowania nieruchomości od praw własności i tym samym istnienie rozmaitych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości 2. Zużycie funkcjonalne i środowiskowe nieruchomości 3. Celowość prac remontowych, adaptacyjnych i modernizacyjnych 4. Nieruchomość- dobra lokata kapitału

28 CECHA: WRAŻLIWOŚĆ WARTOŚCI NA ZMIANY CZYNNIKÓW ZEWNĘTRZNYCH PRZEJAWY: spadek wartości wskutek uciążliwego sąsiedztwa wzrost wartości wskutek rozbudowy okolicy SKUTEK: trudność w oszacowaniu długoterminowej wartości nieruchomości

29 INNE SPECYFICZNE CECHY NIERUCHOMOŚCI JAKO TOWARU Różnorodność Niepodzielność Deficytowość Współzależność Wysoka kapitałochłonność

30 Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu położonych odrębnie pod warunkiem, że: 1. Działki te stanowią własność tej samej osoby 2. Są uregulowane w tej samej księdze wieczystej KW 3611 KW 3611

31 Nieruchomości części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności źródło: K.C. Art

32 Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest to, co nie może być od niej odłączone (K.C. Art i 2 ): 1. Bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości 2. Bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego Do części składowych gruntu należą budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania (K.C. Art. 48.). Wyjątki, o których należy pamiętać: 1. Wzniesienie budynku przez użytkownika wieczystego gruntu 2. Oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego 3. Wyodrębnienie i sprzedaż lokalu

33 Części składowe nieruchomości to także prawa związane z jej własnością (np. służebność gruntowa stanowiąca obciążenie nieruchomości) (K.C. Art. 50.). Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową (K.C. Art. 191.). RODZAJE NIERUCHOMOŚCI (WG KRYTERIUM PRZEDMIOTOWEGO): Gruntowe Budynkowe Lokalowe

34 Wybrane zagadnienia związane z prawami do nieruchomości

35 Własność i użytkowanie wieczyste najsilniejsze prawa do nieruchomości są zbywalne, przenaszalne, dziedziczne, można je wnieść aportem do spółki, można na nich zabezpieczyć kredyt bądź ustanowić na ich inne prawa rzeczowe, można się ich zrzec, obejmują zarówno posiadanie jak i rozporządzanie rzeczą Jakie są różnice pomiędzy własnością a użytkowaniem wieczystym?

36 OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE - prawa do rzeczy stanowiących własność innych osób. Pełny katalog tych praw podaje K.C. Art. 244.: Użytkowanie Służebność Zastaw Hipoteka Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

37 Użytkowanie prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków Jest prawem terminowym albo bezterminowym, co zależy m.in. od tego na czyją rzecz i w jakim celu jest ustanowione. Może być ustanowione zarówno odpłatnie, jak i bez wynagrodzenia. Może być ograniczone przez wyłączenie pewnych pożytków z rzeczy. Korzystanie z nieruchomości przez użytkownika może podlegać różnym dodatkowym ograniczeniom.

38 Służebność prawo korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej Służebność to także prawo, na mocy którego właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań. Przykłady: służebność przejścia i przejazdu przez działkę sąsiada, korzystania ze studni na działce sąsiada, zaniechania wysokiej zabudowy działki sąsiedniej

39 Hipoteka - prawo wierzyciela zabezpieczone na nieruchomości Prawo wierzyciela hipotecznego polega na tym, że może on zaspokoić swe roszczenia z nieruchomości obciążonej przed wierzycielami osobistymi jej właściciela Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają jedynie wierzyciele, którym przysługują hipoteki przymusowe oraz osoby, których wierzytelności w sposób uprzywilejowany traktują przepisy o postępowaniu egzekucyjnym Hipoteka, mimo zmian własności, pozostaje na nieruchomości i obowiązuje jej każdego nowego właściciela Rodzaje hipotek: hipoteka zwykła, kaucyjna, umowna, przymusowa

40 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - prawo do korzystania zgodnie z przeznaczeniem i rozporządzania Prawo to powstaje w ten sposób, że spółdzielnia zobowiązuje się oddać lokal do używania, a członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie spółdzielni Do powstania tego prawa konieczny jest przydział lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku wtórnym) Nowy nabywca musi być członkiem spółdzielni Prawo to umożliwia wynajmowanie lokalu za zgodą spółdzielni Dla lokali będących przedmiotem tego prawa można prowadzić oddzielne księgi wieczyste

41 Najem - prawo do używania rzeczy stanowiącej własność innej osoby Zgodnie z K.C. Art , przez tę umowę wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz (oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju).

42 Dzierżawa prawo do używania i pobierania pożytków z rzeczy stanowiącej własność innej osoby Zgodnie z K.C. Art , przez tę umowę wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach, innych świadczeniach, bądź w ułamkowej części pożytków.

43 najem dzierżawa Przedmiot umowy Czynsz Rzeczy ruchome i nieruchome Części składowe rzeczy Może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju Płatny z góry Rzeczy ruchome i nieruchome Części składowe rzeczy Prawa oraz zbiory praw (np. do korzystania ze znaków towarowych albo z wyników prac badawczych) Może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków Płatny z dołu Okres trwania umowy Czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat lub czas nieoznaczony Najem zawarty na czas dłuższy niż dziesięć lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony Czas oznaczony nie dłuższy niż 30 lat lub czas nieoznaczony Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż trzydzieści lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony

44 najem dzierżawa Sposób korzystania z rzeczy Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego

45 najem dzierżawa Z upływem okresu przewidzianego w umowie Zakończenie umowy Przez wypowiedzenie jednej ze stron z zachowaniem umownych terminów wypowiedzenia, a przy ich braku - terminów ustawowych Przez wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia jako sankcja za naruszanie przez jedną ze stron warunków umowy

46 Przedstawicielstwo Czynność prawna dokonywana przez osobę zwaną przedstawicielem, w imieniu osoby zwanej dalej reprezentowanym, pociągająca za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego. Przedstawicielstwo może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) lub na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Przedstawicielem ustawowym małoletnich dzieci są ich rodzice, natomiast prokurent jest pełnomocnikiem przedsiębiorcy podlegającego obowiązkowi wpisu do rejestru przedsiębiorców. Przedstawicielstwo w zasadzie może dotyczyć każdej czynności prawnej, chyba że ma ona ściśle osobisty charakter.

47 Pełnomocnictwo Czynność prawna, której treścią jest oświadczenie woli mocodawcy upoważniające daną osobę do dokonywania w jego imieniu czynności prawnych określonych w pełnomocnictwie. Na podstawie tego umocowania pełnomocnik jest upoważniony do reprezentowania (zastępstwa) mocodawcy, w zakresie określonym w pełnomocnictwie, w stosunkach prawnych z innymi podmiotami prawa. Pełnomocnik musi mieć zdolność do czynności prawnych Typy pełnomocnictw: pełnomocnictwo ogólne które obejmuje jedynie umocowanie do czynności zwykłego zarządu (np. do pobierania czynszu). pełnomocnictwo rodzajowe (gatunkowe) wskazuje określoną kategorię czynności prawnych do których umocowany jest pełnomocnik (np. do sprzedawania nieruchomości) pełnomocnictwo szczególne dotyczy indywidualnie określonej czynności prawnej (np. sprzedaży oznaczonej nieruchomości)