Nieruchomości jako środki trwałe: co nowego w rachunkowości i podatkach. Prowadzenie: Piotr Rybicki. Katowice, 28 czerwca 2012

Transkrypt

1 Nieruchomości jako środki trwałe: co nowego w rachunkowości i podatkach Prowadzenie: Piotr Rybicki Katowice, 28 czerwca 2012

2

3 Dlaczego organy skarbowe tak bardzo interesują się nieruchomościami?

4 Dlaczego: - duŝa wartość jednostkowa - łatwość kontroli - skomplikowany i zmienny stan prawny - brak świadomości nabywcy/sprzedawcy

5 Kupiłem nieruchomość... zanim kupię, muszę się zastanowić jakie będzie źródło finansowania

6 Na wartość początkową wpływają: - wartość netto nieruchomości - VAT nie podlegający odliczeniu - prowizje (w tym bankowe) - inne koszty związane bezpośrednio z zakupem

7 Kupiłem nieruchomość... tzn. co kupiłem? Czy równieŝ grunt?

8 Przykład: - wartość zakupu nieruchomości z gruntem 2,5 mln zł (akt notarialny) - wartość rynkowa gruntu 3 mln zł - wartosć rynkowa budynku 3,5 mln zł CZYLI ILE?

9 Kupiłem nieruchomość... tzn. kto kupił?

10 Kto moŝe kupić nieruchomość: - osoba fizyczna (osoby fizyczne) - osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą - osoba prawna

11 Kupiłem nieruchomość... ale w jakim celu?

12 Nieruchomość jako: - towar - biuro - mieszkanie - inwestycja - inne...

13 Kupiłem nieruchomość... jaki pierwszy krok?

14 Niestety zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnej... (albo i nie)

15 Kupiłem nieruchomość... i... remontuje czy ulepszam?

16 JeŜeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków (...) powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie (...) i wydatki te powodują wzrost wartości uŝytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do uŝywania (...)

17 Kupiłem nieruchomość... w końcu mogę amortyzować!

18 Amortyzacji podlegają (...) stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do uŝytku w dniu przyjęcia do uŝywania budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością (...) o przewidywanym okresie uŝywania dłuŝszym niŝ rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą (...)

19 Kupiłem nieruchomość... a jak będę chciał ją sprzedać?

20 Pamiętaj o: - 2 lata - 5 lat lat

21 Kupiłem nieruchomość... spodziewaj się kontroli podatkowej

22

23

24 Kupiłem nieruchomość... kilka ostatnich interpretacji

25 Sąd raz jeszcze podkreśla, Ŝe budynki i grunty stanowiące własność osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie zawsze będą opodatkowane stawkami podwyŝszonymi (jak za budynki i grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarcze); dotyczy to sytuacji, gdy nieruchomości te nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej, a przez to nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa. wyrok WSA w Gdańsku z 10 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Gd 932/11

26 Kosztem uzyskania przychodu z tytułu sprzedaŝy wskazanego lokalu mogą być takŝe poniesione koszty spłaty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup tego lokalu, to jest odsetki i koszty przewalutowania tego kredytu, a takŝe inne ewentualne koszty (inne niŝ zwrot poŝyczonej od banku sumy), wyliczone zgodnie z warunkami zawartej przez wnioskodawczynię umowy kredytowej określone do czasu uzyskania przychodu. Dotyczy to oczywiście kredytu zaciągniętego i faktycznie przeznaczonego bezpośrednio na zakup nieruchomości, a nie na sfinansowanie nakładów na nieruchomość wyrok WSA w Warszawie z 15 września 2011 r., sygn. akt VIII SA/Wa 544/11

27 SprzedaŜ nieruchomości z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są w jakikolwiek sposób związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaŝy, to sprzedaŝ taka nie stanowi źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód z tego tytułu stanowić będzie źródło przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, jeŝeli zbycie tej nieruchomości będzie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto. Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 13 lipca 2011 r., nr IPTPB1/415-14/11-4/KSU

28 Dla ustalenia, czy podatnik zbywał swoją nieruchomość gruntową w ramach działalności gospodarczej czy teŝ w ramach majątku prywatnego, istotne jest, czy dokonywane czynności w zakresie sprzedaŝy gruntu mogą być uznane za działalność handlową, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. O tym moŝe decydować fakt, czy w celu dokonania sprzedaŝy podatnik podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angaŝując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, tj. uwzględnić takie czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe mające na celu sprzedaŝ działek. WSA w Szczecinie, wyrok z dnia 15 lutego 2012 r., sygn. akt I SA/Sz 1002/11

29 Transakcja dostawy (sprzedaŝy) nowych lokali mieszkalnych przez podmiot, który je wybudował na rzecz spółki planującej je odsprzedać spełniała przesłanki pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Bez znaczenia dla niniejszego rozstrzygnięcia pozostaje fakt, iŝ Spółka nabędzie od dewelopera lokale mieszkalne w tzw. stanie deweloperskim i nie zamierza ich wykańczać, bowiem nie zmienia to faktu, iŝ Wnioskodawca wraz z prawnym nabyciem, nabędzie jednocześnie prawo do uŝytkowania tych lokali, przy czym nie jest istotne, czy będzie je rzeczywiście uŝytkował, tj. wyposaŝał, zamieszkiwał, wynajmował, itp., czy teŝ zachowa jedynie taką potencjalną moŝliwość Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2011 r., nr IPPP /11-4/PR

30 e/ulotka-zbycie_nieruchom_2012.pdf

31 Dziękuje za uwagę Kontakt: Piotr Rybicki