Podatek od towarów i usług 5. Dostawa budynków i gruntów czyli VAT w obrocie nieruchomościami. dr Rafał Mroczkowski

HTML
DOWNLOAD

Wielkość: px

Rozpocząć pokaz od strony:

Download "Podatek od towarów i usług 5. Dostawa budynków i gruntów czyli VAT w obrocie nieruchomościami. dr Rafał Mroczkowski"

Sławomir Karol Nowak
9 lat temu
Przeglądów:

1 Podatek od towarów i usług 5. Dostawa budynków i gruntów czyli VAT w obrocie nieruchomościami dr Rafał Mroczkowski

2 Status nieruchomości w VAT Pod rządami ustawy o VAT z 2004 r. do kategorii czynności opodatkowanych zalicza się dostawę towarów w postaci: gruntów, budynków i ich części, w tym stanowiących odrębną własność lokali mieszkalnych i użytkowych, budowli i ich części, użytkowania wieczystego.

postaci: gruntów, budynków i ich części, w tym stanowiących odrębną

3 Kazus Tomasz G. sporządza akt notarialny obejmujący umowę sprzedaży stanowiącego odrębną własność lokalu mieszkalnego (dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia) pomiędzy deweloperem ARTBET S.A. a Janem Krawczykiem. Powierzchnia lokalu wynosi 200 m2, zaś cena netto zł. Oblicz VAT.

odrębną własność lokalu mieszkalnego (dostawa w ramach pierwszego

4 Stawki w budownictwie (art. 41 ust c) Podstawowa stawka to 22% (23%). Stawkę 7% (8%) stosuje się do: dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

5 Stawki w budownictwie (art. 41 ust c) c.d. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się: obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się: obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali

6 Stawki w budownictwie (art. 41 ust c) c.d. Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się: budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m 2 ; lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m 2. W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej określone limity, stawkę ulgową stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się: budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa

7 Zwolnienia przedmiotowe dot. nieruchomości (art. 43 ust. 1 pkt. 9-10a) Art Zwalnia się od podatku: 9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę; 10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata; 10a) dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów;

Zwalnia się od podatku: 9) dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę; 10) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest

8 Zwolnienie w VAT a wyłączenie w p.cz.c.p. Stosownie do treści art. 2 pkt. 4 lit. b) a contrario ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, sprzedaż i zamiana dokonywane w obrocie nieruchomościami podlegają temu podatkowi, nawet wtedy, gdy są dokonywane przez podatnika podatku VAT, ale są przez ustawę o podatku od towarów i usług od VAT zwolnione.

dokonywane w obrocie nieruchomościami podlegają temu podatkowi, nawet wtedy, gdy są

9 Kazus Przed notariuszem Pawłem S. jest sporządzana umowa sprzedaży niezbudowanej działki o pow m2 przeznaczanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo jednorodzinne, ekstensywne. Działka powstała w wyniku podziału większej działki o pow. 3,5 ha, pierwotnie rolnej, z której wyodrębniono 10 działek. Działka, która uległa podziałowi, została nabyta przez sprzedającego od AWRSP w 2003 r. i włączona do prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Od tego czasu do dnia dzisiejszego sprzedający prowadził na przedmiotowym terenie działalność rolniczą. Czy czynność sprzedaży działki podlega opodatkowaniu, jeżeli kupujący deklaruje kontynuowanie działalności rolnej?

3,5 ha, pierwotnie rolnej, z której wyodrębniono 10 działek. Działka, która uległa podziałowi, została nabyta przez sprzedającego od AWRSP w 2003 r.

10 Dostawa terenów niezabudowanych (art. 43 ust. 1 pkt. 9) Zwolnienie przysługuje wyłącznie względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt: niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane czy też pod zabudowę. Oznacza to, że ze zwolnienia z podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze: rolnym, leśnym lub rekreacyjnym.

grunt: niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane czy też pod

11 Dostawa terenów niezabudowanych (art. 43 ust. 1 pkt. 9) c.d. Podkreślić należy, że dla oceny spełnienia przesłanki zwolnienia: nie ma znaczenia faktyczny i aktualny sposób wykorzystania gruntu, ani deklarowany przez nabywcę; znaczenie ma zaś jego przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku w ewidencji gruntów. wyr. WSA w Warszawie z r., III SA/Wa 4147/06, LEX nr ; wyr. NSA r., I FPS 8/10, ONSA WSA 2011, nr 3, poz. 51

Podkreślić należy, że dla oceny spełnienia przesłanki zwolnienia: nie ma znaczenia faktyczny i aktualny sposób

12 Sprzedaż przez rolnika gruntu niepodlegająca zwolnieniu teza: rolnik jest osobą prowadzącą działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT; w takim przypadku należy zbadać, czy: dokonuje on czynności zbycia nieruchomości w ramach prowadzonej działalności - jest VAT czynność ta wykonana została poza zakresem działalności rolnej - czynność nie podlega opodatkowaniu VATem.

15 ustawy o VAT; w takim przypadku należy zbadać, czy: dokonuje on czynności zbycia

13 Sprzedaż przez rolnika gruntu niepodlegająca zwolnieniu c.d. Na wykonywanie czynności sprzedaży poza prowadzoną działalnością rolniczą wskazują takie okoliczności jak: działki nie wchodzą w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego np. są traktowane jako zabezpieczenie finansowe, inwestycja; zostały przeniesione do majątku osobistego jednego z małżonków prowadzących gospodarstwo rolne i wyłączone z produkcji rolnej; środki pieniężne ze sprzedaży zostaną przeznaczone na potrzeby prywatne, osobiste, swoje i rodziny.

14 Sprzedaż przez rolnika gruntu niepodlegająca zwolnieniu c.d. Na wykonywanie czynności sprzedaży w ramach działalności rolniczej wskazują takie okoliczności jak: działki wchodzą w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego i są wykorzystywane na potrzeby produkcji rolnej; środki pieniężne ze sprzedaży zostaną przeznaczone na potrzeby działalności rolnej. wyr. NSA z r., sygn. akt 646/07, w składzie 7 sędziów

15 Kazus Derby sp. z o.o. będąca podatnikiem czynnym VAT, zakupiła 1 lutego 2009 r. budynek wybudowany w 1999 r. z przeznaczeniem na działalność biurową za kwotę zł (sprzedaż nie podlegała VAT). W lipcu 2011 r. spółka przeprowadziła adaptację budynku, stanowiącą jego ulepszenie, ponosząc nakłady w kwocie zł. Następnie budynek był użytkowany przez spółkę. Notariusz Paweł P. przygotowuje akt notarialny umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Czy do ceny sprzedaży budynku należy doliczyć VAT? Czy ewentualne zwolnienie od sprzedaży budynku wpływa na zwolnienie od sprzedaży gruntu?

spółka przeprowadziła adaptację budynku, stanowiącą jego ulepszenie, ponosząc nakłady w kwocie 800 000 zł.

16 Pierwsze zasiedlenie przed i po r. Art. 2 pkt. 14) Pierwsze zasiedlenie - rozumie się przez to wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu; Pierwsze zasiedlenie - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich: a)-wybudowaniu lub b)-ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej;

użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu; Pierwsze zasiedlenie - rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności

17 Sprzedaż budynków po r. Krok 1 Ustalenie, czy i kiedy budynek, budowla lub ich część zostały po raz pierwszy zasiedlone: sprzedaż po upływie o najmniej 2 lat od pierwszego zasiedlenia zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10, jeżeli nie patrz krok 2,

18 Sprzedaż budynków po r. Krok 2 Ustalenie, czy było prawo do odliczenia VAT przy zakupie budynku, budowli lub ich części: było prawo do odliczenia sprzedaż opodatkowana, nie było prawa patrz krok 3,

19 Sprzedaż budynków po r. Krok 3 Ustalenie, czy były wydatki na ulepszenie przekraczające 30% wartości: nie dokonano takich nakładów zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt. 10a, były nakłady patrz krok 4,

20 Sprzedaż budynków po r. Krok 4 Ustalenie, jak długo sprzedawca używał budynków, budowli lub ich części w stanie ulepszonym przy wykonywaniu czynności opodatkowanych: co najmniej 5 lat - zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt. 10a) w związku z art. 43 ust. 7a, krócej niż 5 lat - sprzedaż opodatkowana.

części w stanie ulepszonym przy wykonywaniu czynności opodatkowanych: co

21 Podstawa opodatkowania budynki i budowle (art. 29a ust. 8 i 9) W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Przepisu art. 29a ust. 8 nie stosuje się (a więc wyodrębnia się) do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli.

22 Podstawa opodatkowania budynki i budowle (art. 29a ust. 8 i 9) c.d. W praktyce powyższa regulacja powoduje, że grunt - z którym trwale złączone są budynki lub budowle również będące przedmiotem dostawy - opodatkowany jest wedle tej samej stawki co budynki, budowle. Przykładowo, gdy budynki korzystają ze zwolnienia ( ), także grunt - z którym budynki te są trwale związane - będzie objęty zwolnieniem podatkowym. A. Bartoszewicz, R. Kubacki, Komentarz do art. 29 ustawy o podatku od towarów i usług, Warszawa 2012

Podobne dokumenty

TABELA ELEMENTÓW SCALONYCH ZADANIE I - WSCHODNIA 54

TABELA ELEMENTÓW SCALONYCH ZADANIE I - WSCHODNIA 54 Poz. Załącznik Nr 2c do SIWZ Rewitalizacja Obszarowa Centrum Łodzi Projekt 1 - Przebudowa istniejącej zabudowy w Łodzi przy ul. Wschodniej 54, ul. Włókienniczej 3, 5, 7, przebudowa i zmiana sposobu użytkowania