Zasadą jest zwolnienie z VAT z możliwością wyboru opodatkowania.

HTML
DOWNLOAD

Wielkość: px

Rozpocząć pokaz od strony:

Download "Zasadą jest zwolnienie z VAT z możliwością wyboru opodatkowania."

Alicja Kaczmarek
9 lat temu
Przeglądów:

1 Zasadą jest zwolnienie z VAT z możliwością wyboru opodatkowania. Nowelizacja ustawy o podatku od towarów i usług (dalej VAT) wprowadziła od 1 stycznia 2009 r. bardzo istotne zmiany dotyczące opodatkowania dostawy nieruchomości. Zasadą jest zwolnienie z VAT z możliwością wyboru opodatkowania. Reguła ta stanowi implementację regulacji dyrektywy 2006/112/WE. Usuwa też dotychczasowe niezgodności w tym zakresie polskich przepisów z przepisami unijnymi. Po raz pierwszy to podatnik może zdecydować, czy opodatkować daną transakcję, czy nie. Do tej pory możliwość wyboru mieli tylko ci, którzy nie przekraczali limitu zwolnienia podmiotowego. Do końca 2008 r. zasady opodatkowania VAT nieruchomości zależały przede wszystkim od tego, czy przedmiotem transakcji były grunty, czy też budynki, budowle lub ich części. W przypadku sprzedaży gruntów zwolnione z VAT były (i są nadal) tereny niezabudowane, inne niż grunty budowlane i przeznaczone pod zabudowę (dla których właściwa stawka to 22 proc.). W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej, na której stoi budynek lub budowla, dla całej transakcji mają zastosowanie zasady właściwe dla sprzedaży budynku, budowli (z podstawy opodatkowania budynku, budowli nie wyodrębnia się wartości gruntu). W tym zakresie nic się nie zmieniło również obecnie. 1 / 6

Usuwa też dotychczasowe niezgodności w tym zakresie polskich przepisów z przepisami unijnymi. Po raz pierwszy to podatnik może zdecydować, czy opodatkować daną transakcję, czy nie.

2 Sprzedaż nieruchomości do końca 2008 r. podlegała opodatkowaniu VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT) dopuszczała jednak dwa odstępstwa od tej zasady: sprzedaż budynku używanego, tj. po upływie pięciu lat od jego wybudowania, gdy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz sprzedaż lokali mieszkalnych po pierwszym zasiedleniu, czyli na rynku wtórnym. Budynki, budowle lub ich części były uznawane za towary używane, jeśli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej pięć lat, a w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, były niższe niż 30% wartości początkowej. Zwolniona z VAT była również dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego z wyjątkiem tych, które miały być zasiedlone po raz pierwszy (wówczas stosowana była stawka 7 proc.). Przez pierwsze zasiedlenie należało rozumieć wydanie pierwszemu nabywcy lub pierwszemu użytkownikowi obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Zwolnienie nie dotyczyło części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Nowelizacja ustawy o VAT od 2009 roku ustala zupełnie nowy sposób opodatkowania VAT transakcji dotyczących dostawy nieruchomości zabudowanych oraz budynków, budowli i ich części, całkowicie oderwany od kwalifikacji obiektów jako towarów używanych. Nowa definicja towarów używanych zawarta w art. 43 ust. 2 ustawy o VAT powoduje, iż 2 / 6

po upływie pięciu lat od jego wybudowania, gdy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz sprzedaż lokali mieszkalnych po pierwszym zasiedleniu, czyli na rynku wtórnym.

3 nieruchomości nie mieszczą się już w tej kategorii. Towarami używanymi w rozumieniu ustawy o VAT mogą być już tylko towary ruchome. Od wejścia w życie obecnie obowiązującej ustawy o VAT, gdy przedmiotem opodatkowania stały się m.in. grunty, były one również wyłączone poza definicję towarów używanych. Obecnie zasada ta rozszerzana jest na wszystkie nieruchomości. Obecnie obowiązujące przepisy wprowadzają szerszy zakres zwolnienia. Jest ono podstawową zasadą stosowaną przy dostawie budynków, budowli lub ich części. Od tej reguły ustawodawca wprowadził odstępstwo dla nowych lub znacząco zmodernizowanych obiektów w dwóch sytuacjach: - gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, - gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata. Pierwsze zasiedlenie na gruncie ustawy o VAT oznacza oddanie do użytkowania w ramach czynności opodatkowanych (np. wynajmu, sprzedaży) pierwszemu użytkownikowi lub nabywcy budynków, budowli lub ich części po ich wybudowaniu lub ulepszeniu (jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej). Ogólne zwolnienie dotyczy więc starych lub niezmodernizowanych obiektów. 3 / 6

Obecnie zasada ta rozszerzana jest na wszystkie nieruchomości. Obecnie obowiązujące przepisy wprowadzają szerszy zakres zwolnienia.

4 Przepisy obowiązujące od 2009 r. wprowadzają również zwolnienie z VAT dla budynków, budowli lub ich części, których dostawa dokonywana jest przed pierwszym zasiedleniem, w ramach niego lub w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia. Warunkiem zastosowania zwolnienia jest: - brak prawa do odliczenia przez zbywającego VAT naliczonego przy nabyciu, wybudowaniu budynków, budowli lub ich części, - nieponiesienie przez zbywającego wydatków na ich ulepszenie w kwocie przekraczającej 30 proc. wartości początkowej nieruchomości, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT; nawet jeśli wydatki na ulepszenie nieruchomości przekroczyły 30 proc. jej wartości początkowej, to nadal zastosowanie ma zwolnienie, jeżeli tylko była ona w stanie ulepszonym wykorzystywana do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat. Jeśli podatnicy zakwalifikują daną transakcję do tego zwolnienia, nie dotyczy ich opcja rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji VAT. Od zasady zwolnienia w przypadku sprzedaży budynku, budowli lub jej części po upływie co najmniej dwóch lat od jego pierwszego zasiedlenia będą obowiązywały jednak odstępstwa. Nowe przepisy dają podatnikom prawo wyboru opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części. Rezygnacja ze zwolnienia od opodatkowania będzie możliwa po spełnieniu warunków, o 4 / 6

5 których mowa w art. 43 ust ustawy o VAT. Warunkiem będzie, aby obie strony transakcji, zarówno sprzedawca, jak i nabywca, były zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Przepisy ustawy o VAT wymagają też złożenia, i to przed dniem dokonania tej dostawy, naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla nabywcy budowli, budynku lub ich części zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie transakcji VAT. Ponadto, aby zrezygnować ze zwolnienia dostawy budynku budowli lub ich części, kwota należna z tytułu dostawy nie może być niższa od ceny nabycia lub kosztu wytworzenia, określonych w momencie dostawy tych obiektów budowlanych. Ponieważ wybór rezygnacji ze zwolnienia będzie miał wpływ na podatek naliczony i należny, to każda transakcja powinna być dogłębnie przeanalizowana, zarówno przez nabywcę jak i sprzedającego. Podatnicy powinni ustalić, co im się bardziej opłaca: zwolnienie od VAT czy opodatkowanie VAT. Jeśli nabywcą jest podmiot, który nie ma pełnego prawa do odliczenia, to z jego punktu widzenia opłacalnym rozwiązaniem będzie zwolnienie od VAT. Jeśli nabywca jest podatnikiem, który ma pełne prawo do odliczenia, to korzystniejsze jest nabycie budynku, budowli lub ich części opodatkowanej VAT. Podatnik dokonujący dostawy nieruchomości ze zwolnieniem w ciągu dziesięciu lat od oddania ich do używania ma obowiązek skorygować odpowiednią część podatku naliczonego w zależności od tego, w którym roku dokonuje sprzedaży. Jeśli robi to w piątym roku, korekcie podlega połowa odliczonego podatku (5/10). Jeśli w szóstym roku, korygowane jest 4/10 podatku. W przypadku sprzedaży nieruchomości ze zwolnieniem przepisy nakazują bowiem potraktować pozostały okres do upływu dziesięciu lat, jak gdyby w tym czasie dana nieruchomość była wykorzystywana do czynności zwolnionych z VAT. Korekta dokonywana jest w deklaracji VAT za miesiąc (lub kwartał), w którym ma miejsce sprzedaż. 5 / 6

6 Nowe przepisy, które obowiązują obecnie, przewidują również zwolnienie od podatku, gdy dostawa budynku następuje w ciągu dwóch lat od jego pierwszego zasiedlenia. Będzie ono możliwe, gdy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego (np. bank, który wybudował własną siedzibę i po roku zamierza ją sprzedać spółce celowej, by ją wyleasingować). Problemów takich nie będą mieli natomiast podatnicy, którzy będą sprzedawali budynki, budowle lub ich części, które zostały kupione przed wejściem Polski do Unii Europejskiej, czyli przed 1 maja 2004 r. Wówczas do ich sprzedaży nie stosuje się reguł dotyczących wspomnianych wcześniej okresów pięciu i dziesięciu lat. Transakcja będzie neutralna dla rozliczeń firmy, która wówczas miała prawo do odliczenia podatku naliczonego, a teraz sprzeda budynek jako zwolniony od VAT. Dokonanie wyboru: czy transakcja powinna zostać opodatkowana, czy też raczej bardziej opłaca się skorzystać ze zwolnienia, każdorazowo powinna być przedmiotem analizy pod kątem opłacalności z uwzględnieniem okresu używania obiektu, identyfikacji nabywcy, przeznaczenia obiektu i innych okoliczności. Można się spodziewać, iż z możliwości rezygnacji ze zwolnienia będą korzystać podatnicy dość często, szczególnie gdy stronami transakcji będą ci z nich, u których większa część obrotu (lub cały obrót) podlega opodatkowaniu VAT oraz gdy sprzedaż nieruchomości obligowałaby podatnika do skorygowania odliczonego uprzednio podatku. 6 / 6

bank, który wybudował własną siedzibę i po roku zamierza ją sprzedać spółce celowej, by ją wyleasingować).

Podobne dokumenty

interpretacja indywidualna Sygnatura ITPP3/ /15/AP Data Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy

interpretacja indywidualna Sygnatura ITPP3/4512-708/15/AP Data 2016.02.01 Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy Biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności sprawy na tle powołanych przepisów, zauważyć należy,