- poz. 69 zeznania PIT-28, - poz. 148 zeznania PIT-36, - poz. 100 zeznania PIT- 37.

Transkrypt

1 ULGI MIESZKANIOWE KONTYNUACJA PRAW NABYTYCH Ulgi mieszkaniowe polegające na odliczeniu wydatków inwestycyjnych bądź od dochodu, bądź od podatku funkcjonują jedynie w zakresie praw nabytych, tzn. podatnicy, którzy rozpoczęli inwestycje mieszkaniowe w okresie obowiązywania poszczególnych ulg, nie mogą już dokonywać odliczenia (od dochodu lub podatku) bieżących wydatków związanych z tymi ulgami, ale mogą odliczać wcześniejsze wydatki, które nie znalazły pokrycia w dochodach lub podatku. Odliczenie wydatków na cele mieszkaniowe, które nie znalazły pokrycia w dochodzie (przychodzie) za lata ubiegłe należy wykazać w części B.2 formularza PIT/D, w poz. 39. Wydatki mieszkaniowe podlegają odliczeniu od dochodu w zeznaniach PIT- 28, PIT-36, PIT-37 i należy wykazać je odpowiednio w: - poz. 69 zeznania PIT-28, - poz. 148 zeznania PIT-36, - poz. 100 zeznania PIT- 37. Małżonkowie składający odrębne zeznania (z wyjątkiem małżonków, w stosunku do których orzeczono separację) w części B.3.1 (odliczający wydatki od dochodu) informują jaką część przysługujących im odliczeń odliczy każdy z nich w składanych zeznaniach podatkowych. Odliczenie od podatku (w tym w ramach ulgi remontowo-modernizacyjnej) należy wykazać w części C.1 formularza PIT/D w pozycji 48. Wydatki mieszkaniowe podlegają odliczeniu od podatku w zeznaniach PIT-28, PIT-36, PIT-37 i należy wykazać je odpowiednio w: - poz. 102 zeznania PIT-28, - poz. 180 zeznania PIT-36, - poz. 115 zeznania PIT- 37. Małżonkowie składający odrębne zeznania (z wyjątkiem małżonków, w stosunku do których orzeczono separację) w części C.2.1 (odliczający wydatki od podatku) informują jaką część przysługujących im odliczeń odliczy każdy z nich w składanych zeznaniach podatkowych. I. ULGA NA WYNAJEM Po raz pierwszy ulga na wynajem obowiązywała w latach art. 26 ust. 1 pkt 6, ust. 5 updof w brzmieniu obowiązującym w tamtych latach, uchylony

2 ustawą z r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1996 r. Nr 137, poz. 638 ze zm. ) kontynuacja praw nabytych art. 2 ust. 1, ust. 4 tej ustawy jeżeli podatnik korzystał z odliczeń od dochodu w ramach tej ulgi w latach zachowuje prawo do odliczania wydatków ponoszonych na ten cel po dniu r. na zasadach określonych w updof, natomiast sprzedaż lub zamiana takiego budynku, jego części lub lokali stanowi źródło przychodów, gdy sprzedaż lub zmiana nastąpiła przed upływem dziesięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie. PRZEDMIOT ODLICZENIA Odliczeniu - od podstawy opodatkowania (możliwość odliczenia od przychodu opodatkowanego zryczałtowanym podatkiem dochodowym pojawiła się dopiero od r. art. 30 ust. 1 pkt 6 i ust. 4 updof) podlegała kwota wydatków poniesionych w roku podatkowym na: CEL budowę własnego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem, oraz na zakup działki pod budowę tego budynku. LIMIT Kwota odliczeń wydatków faktycznie poniesionych nie mogła przekroczyć równowartości iloczynu kwoty stanowiącej iloczyn 70 m2 powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustalonego dla celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy i liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem zł (M.P. z 1992 r. Nr 1 poz. 8) w jednostce pieniężnej obowiązującej do r., zł. jw., zł jw., zł, zł. Wysokość wydatków ustalana była na podstawie dokumentów stwierdzających ich poniesienie (akt notarialny w przypadku zakupu gruntu, faktury VAT - pozostałe wydatki). Odliczeniu podlegały wydatki, które dotyczyły budynków położonych w kraju i nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie (od 1 stycznia 1993 r.) art. 26 ust. 7 updof. Wysokość wydatków poniesiona z tytułu tej ulgi dotyczyła łącznie obojga małżonków. Uwaga Ustawa w brzmieniu obowiązującym w latach nie ograniczała prawa do ulgi liczbą

3 mieszkań na wynajem, wyłączenia w przypadku wynajmu mieszkań osobom zaliczanym do I grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, jak i podziału ulgi (limitu odliczeń) na poszczególnych współwłaścicieli, jeżeli budowa prowadzona była w ramach współwłasności. Oznaczało to, że pełny limit przysługiwał podatnikowi zarówno w razie budowy budynku mieszkalnego, którego podatnik był jedynym właścicielem, jak i wówczas, gdy inwestował w budowę takiego budynku wraz z innymi osobami. Ustawa obowiązująca w tamtych latach nie przewidywała również żadnych konsekwencji utraty prawa do ulgi. Ponadto ulga przysługująca podatnikom na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 6 updof w brzmieniu obowiązującym do dnia r. nie miała wpływu na wysokość ulgi na wynajem przysługującej na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 updof w brzmieniu obowiązującym od r. Sprzedaż lub zamiana budynku mieszkalnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem, którego budowa rozpoczęła się przed 1 stycznia 1996 r. stanowi źródło przychodów jedynie wówczas, gdy nastąpiła ona przed upływem dziesięciu lat licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jego wybudowanie (art. 10 ust. 2 updof w brzmieniu obowiązującym do końca 1996 r.), przy czym do budynków tych nie mają zastosowania postanowienia art. 26 ust. 10 i 11 ustawy pdof w brzmieniu nadanym ustawą z dnia r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. PISMA MF W ZAKRESIE TEJ ULGI a r. PO 2/5-4348/0962/96 Odliczenia z tytułu wydatków na budowę wielorodzinnego domu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem budowa budynku wielorodzinnego stanowiącego współwłasność - lex 520; b r. PO 2/ /96 Odliczenia z tytułu wydatków na budowę wielorodzinnego domu mieszkalnego przeznaczonego na wynajem definicja pojęcia budynek mieszkalny wielorodzinny - lex 521; c r. PO 2/ /96 wydatki na budowę budynku wielorodzinnego z przeznaczeniem na wynajem kryteria oceny czy dany obiekt stanowi jeden budynek mieszkalny wielorodzinny czy kilka obiektów - lex Druga ulga na wynajem obowiązywała w latach art. 26 ust. 1 pkt 8, ust. 2, ust. 3, ust. 4, ust. 7, ust. 8, ust. 9, ust. 10, ust. 11, ust. 12 i ust. 13 updof w brzmieniu obowiązującym w tych latach, ulga zlikwidowana z dniem r., wydatki podlegające odliczeniu, to te ponoszone do końca 2003 r. odliczenia od dochodu. Podstawa prawna dokonywania odliczeń art. 7 ust. 12 i 13 ustawy z r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z 2000 r. Nr 104, poz ostatnia zmiana w tym

4 zakresie Dz. U. z 2003 r. Nr 202, poz. 1956), utrata prawa do ulgi art. 7 ust. 14, 14a i 15 tej ustawy. PRZEDMIOT ODLICZENIA Odliczeniu - od podstawy opodatkowania (dochodu lub przychodu w przypadku osoby opodatkowanej zryczałtowanym podatkiem na podstawie uzpdof) podlegała kwota wydatków poniesionych w roku podatkowym na: CEL budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem oraz na zakup działki pod budowę tego budynku. Za lokale przeznaczone na wynajem nie uważa się lokali mieszkalnych wynajętych osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone były do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn. LIMIT Ogólna kwota odliczeń z tytułu tych wydatków nie mogła przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn 70 m kw. powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego dla celów obliczania premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy i liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem osobom nie zaliczonym do I grupy podatkowej r zł 2000 r zł 2003 r zł 1998 r zł 2001 r zł 1999 r zł 2002 r zł W przypadku budowy budynku wielorodzinnego, stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń ustalało się proporcjonalnie do udziału we współwłasności. Odliczeniu podlegały wydatki, które dotyczyły budynków położonych w kraju i nie zostały zaliczone do kosztów uzyskania przychodów lub nie zostały zwrócone podatnikowi w jakiejkolwiek formie. Wysokość wydatków ustalana była na podstawie dokumentów stwierdzających ich poniesienie (akt notarialny w przypadku zakupu gruntu, faktury VAT - pozostałe wydatki). Wysokość wydatków poniesiona z tytułu tej ulgi dotyczyła łącznie obojga małżonków. UTRATA PRAWA DO ULGI Jeżeli przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu:

5 nastąpiło zbycie budynku lub lokalu, udziału we współwłasności lub wynajęto budynek albo lokal mieszkalny osobom, które w stosunku do właściciela lub chociażby do jednego ze współwłaścicieli zaliczone są do I grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, lub dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu z mieszkalnego na użytkowy albo przeznaczono budynek lub lokal mieszkalny na potrzeby właściciela lub współwłaściciela, zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku, - podatnik jest zobowiązany wykazać w zeznaniu i doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal, w pozycji inne źródła w zeznaniu podatkowym PIT-36. Warunki utraty przez podatnika prawa do tej ulgi do końca 2000 r. określał przepis art. 26 ust. 10 updof, następnie zaś art. 7 ust. 14 ustawy z dnia 9 listopada 2000 r.o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104). Obecnie kwestię tę reguluje art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 12 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 202, poz. 1956). Z dniem r. zrezygnowano także z proporcjonalnego zwrotu ulgi i podatnik jest obowiązany doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty art. 3 pkt 1 ww.ustawy. Przy obliczaniu liczby lat brakujących do upływu 10-letniego okresu wlicza się rok, w którym nastąpiło:zbycie budynku, lokalu lub udziału, wynajęcie osobom należącym do I grupy podatkowej, dokonano zmiany przeznaczenia budynku lub lokalu. 10-letni okres dla gruntu związanego z inwestycją na wynajem liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku. UWAGA! Jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz zakup działki pod budowę tego budynku i zby ł działkę lub budynek, jego część lub loka l (lokale) przed upływem 10-ciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlegał opodatkowaniu zgodnie z art. 28 updof w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. tj. 10% uzyskanego przychodu. Tak więc podatnik miał obowiązek w terminie 14 stu dni od dnia zbycia złożyć deklarację PIT-23 i w tym terminie zapłacić podatek lub złożyć oświadczenie o przeznaczeniu uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) updof w brzmieniu obowiązującym do końca 2006 r. (art. 7 ust. 15 ustawy z dnia z dnia 9 listopada 2000 r.o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o

6 zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 104, poz. 1104). PISMA MF W ZAKRESIE TEJ ULGI r. PO 5/LR-01965/97 Ulgi podatkowe z tytułu budowy budynków wielorodzinnych na wynajem umowy deweloperów z osobami fizycznymi dotyczące tzw. wspólnego inwestowania - lex 708; r. PO 5/LR-0415/98 Ulgi podatkowe z tytułu budowy budynków wielorodzinnych na wynajem - budowa realizowana przez firmę deweloperską - lex 709; r. PB5/IMD-MC-01441/99 Odliczenie wydatków ponoszonych na budowę budynku z lokalami na wynajem - lex 806; r. PB5/IMD /02 Kontynuacja ulgi z tytułu budowy lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem - lex 2263; r. PB5/IMD /02 Ulga podatkowa w przypadku wspólnej budowy budynku mieszkalnego - lex PYTANIA POJAWIAJĄCE SIĘ NA INFOLINII 1. Podatnik jest współwłaścicielem 11-sto mieszkaniowego budynku z przeznaczeniem na wynajem. Czy w sytuacji gdy odkupi część nieruchomości przed upływem 10 lat od drugiego wspólnika i nadal będzie przeznaczał cały budynek na wynajem, będzie obowiązany doliczyć do dochodów odliczone kwoty z tytułu dużej ulgi budowlanej? Odp. W przypadku budowy budynku wielorodzinnego, o którym mowa w art. 26 ust.3 updof, stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu współwłaścicielowi w ogólnej kwocie odliczeń ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności. Natomiast w myśl art. 26 ust. 10 pkt 1 tej ustawy jeżeli przed upływem 10 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń na podstawie ust. 1 pkt 8, nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności, podatnik jest obowiązany odliczone kwoty w części przypadającej na ten budynek lub lokal doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym zaistniały te okoliczności. Zatem, ponieważ podatnik nie dokonał zbycia nie jest obowiązany doliczyć do dochodów odliczone kwoty z tytułu dużej ulgi budowlanej w części przypadającej na jego udział w nieruchomości. Drugi wspólnik, który zbywa swój udział przed upływem 10 lat, jest obowiązany doliczyć kwoty uprzednio odliczone (SIP ). 2. Podatnik w 2000 r. nabył udziały w nieruchomości, a następnie ponosił wydatki związane z budową budynku mieszkalnego i w związku z tym korzysta ł z tzw. "ulg i na wynajem. Deweloper, od którego nabyto udziały w 2003 r. ogłosił upadłość. Inwestycja nie została zrealizowana. W miejscu inwestycji znajdują się tylko wybudowane fundamenty. Podatnik

7 zamierza w 2008 r. zawrzeć umowę przedwstępną przeniesienia udziałów, a w 2011 r. zbyć udziały w nieruchomości. Czy w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości podatnik będzie obowiązany doliczyć do dochodu kwoty wydatków odliczone w ramach tzw. ulgi na wynajem, jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nabyto udział w działce lub prawie wieczystego użytkowania gruntu pod budowę budynku? Na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. updof - w brzmieniu obowiązującym do końca 2000 r.- podatnik miał prawo do odliczenia od dochodu ( w ramach obowiązującego limitu) wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku. W przypadku budowy budynku wielorodzinnego stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli, w ogólnej kwocie odliczeń, ustalało się proporcjonalnie do udziału we współwłasności; w razie braku dowodu określającego wysokość udziałów współwłaścicieli przyjmowało się, że udziały we współwłasności są równe. Jak wynika z powołanego na wstępie przepisu, przedmiotową ulgą są również (w ramach tego samego limitu) wydatki poniesione na zakup działki pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali na wynajem. Jednocześnie stosownie do postanowień art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r.- Kodeks cywilny, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Stąd też na zakup ułamkowego udziału w działce pod budowę w/w budynku mieszczą się w dyspozycji art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i w konsekwencji podlegają odliczeniu od dochodu, w ramach limitu obliczonego dla danej inwestycji. Stosownie do postanowień art. 7 ust. 14 powołanej nowelizacji ustawy podatkowej, podatnicy, którzy korzystali z odliczeń z tytułu budowy własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi przeznaczonymi na wynajem i przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym: nastąpiło zbycie budynku, lokalu mieszkalnego, udziału we współwłasności lub zbyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu pod budowę tego budynku - są obowiązani doliczyć do dochodów roku podatkowego, w którym nastąpiły te okoliczności, uprzednio odliczone kwoty. Jednocześnie kolejny przepis (ust. 14 a) art. 7 ustawy nowelizującej stanowi, iż dziesięcioletni okres, o którym mowa powyżej liczy się od końca roku podatkowego, w którym otrzymano decyzję właściwego organu o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub lokalu, w związku z budową którego dokonano odliczeń oraz w przypadku zbycia gruntu pod budowę tego budynku liczy się od końca roku podatkowego, w którym nabyto działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntu.

8 Należy także pamiętać, iż jeżeli podatnik korzystał z odliczenia od dochodu wydatków poniesionych na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali mieszkalnych na wynajem oraz zakup działki pod budowę tego budynku i zbył działkę lub budynek, jego część lub lokal przed upływem dziesięciu lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło wybudowanie, przychód uzyskany z tego zbycia podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 28 updof. Przepis ten stosuje się odpowiednio w przypadku zbycia działki, z tym, że okres dziesięcioletni liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej działki lub udziału we współwłasności działki ( art. 7 ust. 15 powołanej nowelizacji). Podatnik, który w 2000 r. nabył udziały w nieruchomości w związku z czym korzystał z tzw. ulgi na wynajem, poniósł również wydatki na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z przeznaczeniem znajdujących się w nim lokali na wynajem. Wydatki te zostały odliczone w ramach tej samej ulgi. W omawianym stanie faktycznym podatnik nie będzie miał obowiązku doliczenia wydatków uprzednio odliczonych, o ile sprzedaż udziału w nieruchomości nastąpi po dniu 31 grudnia 2010 r., ponieważ upłynie dziesięcioletni termin.