17-18 września InvestCamp 2016 PL. Warszawa Kraków Łódź Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Częstochowa Radom Lublin

Transkrypt

1 17-18 września 2016 InvestCamp 2016 PL Warszawa Kraków Łódź Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Częstochowa Radom Lublin

2 Inwestowanie w mieszkania na wynajem Warszawa Kraków Łódź Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Częstochowa Radom Lublin

3 O GRUPIE MZURI Mzuri jest największą w Polsce firmą zarządzającą najmem i jedyną, która łączy kompleksowo inwestycje i zarządzanie najmem. ZARZĄDZAMY Ponad 2000 mieszkań i domów na wynajem w ponad 20 miastach Polski (na mapie zaznaczono jedynie największe miasta). WYSZUKUJEMY Okazje inwestycyjne, przeprowadzamy zakup i remont mieszkania dla naszych Inwestorów. Jesteśmy dumni, że do tej pory zakupiliśmy już ok. 500 takich mieszkań. 3 3

4 Wprowadzenie Warszawa Kraków Łódź Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Częstochowa Radom Lublin

5 Dlaczego inwestować w mieszkania na wynajem? Nieruchomości są specyficzną klasą aktywów, gdyż mogą zapewnić: wzrost wartości bezpieczeństwo regularną gotówkę Są bardziej intuicyjne niż akcje, obligacje korporacyjne, produkty strukturyzowane oparte o cenę miedzi czy platyny, hedge funds itp wynalazki inżynierii finansowej Oferują lepsze zwroty niż lokaty bankowe Ale wymagają często więcej bieżącej obsługi Inwestowanie w nieruchomości pod wynajem jest doskonałą podstawą do budowania wolności finansowej 5

6 Dlaczego inwestujemy w mieszkania na wynajem 1. Jest to pewna i bezpieczna lokata kapitału dająca satysfakcjonujący zysk przy minimalnym ryzyku i jednocześnie sprawdzony sposób budowania wolności finansowej. 2. W Polsce jedynie ok. 5% mieszkańców wynajmuje mieszkanie za zasadach rynkowych*, podczas gdy w całej UE jest to 18,5% zaś w Starej Unii ok. 23%. Odsetek ten wzrósł w Polsce o ok. 100% w okresie od 2009 r. ** Oznacza to, że popyt na mieszkania na wynajem będzie nadal rósł. 3. W Polsce występuje poważny niedobór mieszkań szacunki niedoboru wahają się między 1,5 mln przez 3,5 mln do ok. 5,3 mln mieszkań***. Polska ma niemal najniższą w Europie liczbę mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców****. 4. KNF zaostrza kryteria przyznawania kredytów hipotecznych, zaś banki podnoszą marże, i zaostrzają politykę kredytową nakręcając tym samym popyt na najem. 5. Młodzi ludzie czują mniejszą niż kiedyś potrzebę mieszkania na własnym - są kosmopolityczni i chcą być mobilni (w okresie liczba Polaków, którzy zmienili miejsce zamieszkania wzrosła z ok. 3% do ok. 10%**), rośnie częstotliwość rozwodów i liczba singli oraz liczba imigrantów w Polsce (rośnie popyt na mieszkania), rośnie też długość życia (maleje podaż wolnych mieszkań). 6. W badaniu EY ( EY European Real Estate Investment Trend Indicator 2014 ) 70% respondentów zajmujących się zawodowo nieruchomościami wskazało polski sektor mieszkaniowy jako obszar, na którym koncentruje się ich strategia inwestycyjna. * Źródło: Szacunki Mzuri na podstawie danych Eurostatu ** Źródło: Eurostat *** Źródło: Szacunki Mzuri w oparciu o dane GUS, Deloitte i Eurostat **** Źródło: Deloitte Property Index. Overview of European Residential Markets European Housing

7 Dlaczego mieszkania na wynajem? (a nie biura czy lokale użytkowe) Relatywnie mała inwestycja a więc można zbudować portfel Duży popyt (wielu najemców) Duża podaż, więcej okazji Najemcy rzadziej bankrutują Choć Jest ustawa o ochronie praw lokatorów Zdarzają się dewastacje lub zniknięcia lokatorów Też zdarzają się zatory płatnicze Inne klasy nieruchomości też mogą być bardzo opłacalne, ale są trudniejsze! 7

8 Dwa światy: inwestowanie vs. zarządzanie Inwestowanie w mieszkania na wynajem celem uzyskania pasywnej gotówki wymaga zarządzania mieszkaniem. Inwestowanie i zarządzanie to dwa różne światy!: Transakcja vs. proces (myśliwy vs. rolnik) Jednorazowa interakcja vs. relacja Inne niezbędne kompetencje (np. negocjacje vs. windykacja) Inny horyzont (krótki vs. długi)... Jeśli chcesz zajmować się i inwestowaniem i zarządzaniem, musisz być jak myśliwy, który najpierw upoluje zwierze, a potem będzie je hodować! Ale na szczęście obie działalności można powierzyć komuś innemu. 8

9 Inwestowanie Warszawa Kraków Łódź Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Częstochowa Radom Lublin

10 Alternatywne podejścia do inwestowania w mieszkania na wynajem stare vs od dewelopera w blokach vs w kamienicach mieszkania vs domy mieszkania vs kamienice w centrum vs na obrzeżach na pokoje vs wynajmowane w całości kawalerki vs 2-pokojowe vs. 3-pokojowe luksusowe apartamenty vs. standard IKEA... 10

11 Co to jest "dobra okazja rynkowa"? (1/2) 1. Aspekty finansowe: Cena wyraźnie poniżej rynku (uwzględniając niezbędne nakłady remontowe) % poniżej rynku (lokalnego mikrorynku) Zwrot na inwestycji powyżej założonego progu Nakład, którym dysponujesz Akceptowalny okres do uzyskania pierwszych przychodów 2. Brak ryzyk (prawnych, technologicznych, finansowych, etc) lub ryzyka występujące w obszarze Twojej wiedzy, m.in: Stan własności przed sprzedażą (notariusz) i po sprzedaży Możliwość wyodrębnienia lokali i status prawny lokali (mieszkalne / niemieszkalne) Konieczność zapewnienia miejsc postojowych (tworzenie nowych lokali) Konieczność uzyskania warunków zabudowy / pozwolenia na budowę (kamienice) Wymogi przeciwpożarowe (kamienice) Stan fundamentów, stropów, dachu Możliwość doprowadzenia i rozprowadzenia mediów techniczna i fizyczna (zgoda wspólnoty i sąsiadów) Ryzyko nieplanowanych wpłat na fundusz remontowy... 11

12 Co to jest "dobra okazja rynkowa"? (2/2) 3. Dobrze wynajmowalne Funkcjonalność / rozkład Wielkość Wysokość czynszu Lokalizacja ma czartorzędne znaczenie, ale jednak pewne ma 4. Na obszarze, gdzie możesz obsłużyć najem (samemu lub poprzez zlecenie) 5. Uwzględniające Twoje projekcje cash flow 6. Na lokalnym rynku, który rozumiesz! 7. I na którym widziałaś już 100 mieszkań! 12

13 PRZYKŁAD INWESTYCJI Zakup mieszkania na wynajem Katowice, ul. Ordona, 400 m od Spodka RENTOWNOŚĆ MIESZKANIE I REMONT TRANSAKCJA Zwrot: 6,9 % Cena zakupu: Czas do wynajmu: Czynsz netto: zł od razu 700 zł Układ: 1 pokój, 26,39 m 2 Koszt remontu: Czas remontu: Zakres remontu: brak brak brak Źródło transakcji: Przebieg transakcji: Rynek wtórny, osoba prywatna Zakup za gotówkę Czynniki sukcesu: Monitoring okazji rynkowych Zakup lokalu z lokatorem 13

14 Zwrot z mieszkań kupowanych przez Mzuri Investments 4,5 5,0% WARSZAWA ,5 6,0% KRAKÓW POZNAŃ ,0 6,5% WROCŁAW GDAŃSK LUBLIN ,5 7,5% ŁÓDŹ KATOWICE BYDGOSZCZ RADOM TYPOWY ZWROT NETTO= RYZYKO [%] * KOSZT ZAKUPU I REMONTU KAWALERKI [tys. zł] * Stopa zwrotu obliczana konserwatywnie jako [(czynsz netto prowizja Mzuri za zarządzanie najmem) x 11 miesięcy] / [całkowity koszt nabycia i remontu] 14

15 Kluczowe czynniki sukcesu Cierpliwość, upór i konsekwencja Odsunięcie na bok emocji Edukacja (prawna, techniczna, etc.) Szybka i trafna ocena realnej wartości mieszkania Szybkość działania Znajomość lokalnego rynku Przygotowanie na twarde negocjacje Przeprowadzenie remontu przy zachowaniu niskich kosztów Łut szczęścia Powinnaś obejrzeć 100 mieszkań zanim kupisz pierwsze! Lepiej stracić 10 okazji, niż popełnić jeden (bardzo kosztowny) błąd! 15

16 A może inwestowanie grupowe? Warszawa Kraków Łódź Wrocław Trójmiasto Poznań Katowice Bydgoszcz Częstochowa Radom Lublin

17 JEŚLI MASZ co najmniej... A) PLN B) PLN C) PLN D) PLN 100 E) Dobre chęci OD CZEGO MOŻESZ ZACZĄĆ?...to MOŻESZ: - kupić kamienicę (30-40 mieszkań), wyremontować i czerpać przychody z najmu - kupić 1 mieszkanie (za gotówkę) ALBO - wziąć kredyt bankowy i kupić 3-4 M i czerpać przychody z najmu - objąć udziały w Mzuri CFI (CrowdFund Investing) - kilka opcji czerpania zysków z dywidendy - wybrać któreś spośród 6 moich książek - oraz komplet wzorów dokumentów - zaglądać na bloga - znaleźć lepiej płatną pracę - ćwiczyć nawyk życia poniżej swoich możliwości F) 1 mieszkanie w PL - oddać je pod opiekę Mzuri (2100 mieszkań) 17

18 MZURI CFI GENEZA I MISJA Misją grupy Mzuri jest: Pomoc jak największej liczbie Polek i Polaków w osiągnięciu wolności finansowej. Mzuri Crowd Fund Investing (Mzuri CFI) to pomysł grupy Mzuri umożliwiający grupowe inwestowanie w mieszkania na wynajem. Do tej pory na rynku nieruchomości inwestować mogły tylko osoby, które posiadały wysoką nadwyżkę gotówki. Aby kupić choćby małe mieszkanie na wynajem, inwestor musiał dysponować ok zł. Mzuri CFI znosi to ograniczenie i udostępnia rynek nieruchomości dla inwestorów, którzy, ze względu na wysokie kapitałowo bariery wejścia, omijali ten sposób inwestowania. Wystarczy, że dysponujesz gotówką w wysokości zł. To pozwoli zacząć czerpać korzyści z zakupu mieszkań na wynajem realizowanego przez Mzuri CFI. 18

19 O MZURI CFI DO TEJ PORY STWORZYLIŚMY JUŻ: Mzuri CFI 1 Mzuri CFI 2 Mzuri CFI Alfa Spółka, której zadaniem był zakup atrakcyjnej inwestycyjnie kamienicy w celu przeprowadzenia remontu i sprzedaży mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Zebrany kapitał: 1,5 mln zł, spodziewany zwrot: ok. 16% p.a. Obecnie trwają prace związane z remontem zakupionej kamienicy. Pierwszy etap sprzedaży mieszkań zakończył się w kilka dni znalezieniem nabywców na wszystkie lokale. Mzuri CFI 2 buduje portfel mieszkań na wynajem i będzie regularnie wypłacać udziałowcom zysk z najmu na poziomie ok. 6% w skali roku. Spółka zebrała ponad 2,6 mln zł kapitału i nabyła już kilkanaście mieszkań. Do Mzuri CFI 2 można przystępować przez cały czas. Mzuri CFI Alfa kupuje pojedyncze mieszkania w celu ich wyremontowania i sprzedania po podniesieniu ich wartości. Przez 5 lat całość zysku będzie re-inwestowana w celu osiągnięcia wysokiej stopy zwrotu po tym okresie (50%). Mzuri CFI 4 Mzuri CFI 4 kupi dom w Warszawie, by go wyremontować, rozbudować i sprzedać mieszkania znajdujące się w nim. Wymagany kapitał: 1,4 mln zł (zadeklarowano już ponadtrzykrotnie wyższą kwotę), spodziewany zwrot: ok. 12% p.a. w wariancie ostrożnym, może dojść nawet do ok. 30%. 19

20 MODEL FINANSOWY Całościowe koszty związane z zakupem domu, remontem i wyposażeniem mieszkań: Wariant konserwatywny (bez rozbudowy) Wariant optymistyczny z rozbudową* Koszt nabycia domu: zł zł zł zł Pozostałe koszty: zł zł Łączne nakłady: zł zł Liczba mieszkań po remoncie: 12 kawalerek, 4 dwupok. 24 kawalerki, 4 dwupok. Przychody ze sprzedaży mieszkań: zł zł Zysk netto: zł zł Niezbędny do zaangażowania kapitał: zł zł Okres zaangażowania kapitału: 11 miesięcy 17 miesięcy Zwrot roczny na zaangażowanym kapitale w okresie inwestycji: 12%** 29%** * Wstępny szacunek zależny od licznych decyzji administracyjnych. ** Nie uwzględnia podatku od dochodów kapitałowych (tzw. podatku Belki ), który naliczony zostanie w momencie wypłaty dywidendy Przedstawione wartości mają jedynie charakter ilustracyjny i nie stanowią zobowiązania Mzuri CFI 4, Mzuri Investments ani Mzuri. 20

21 ZALETY GRUPOWEGO INWESTOWANIA PONADPRZECIĘTNE ZYSKI W stosunku do alternatywnych inwestycji. Osiągnięte poprzez wyszukiwanie nieruchomości będących okazją inwestycyjną (np. adaptacja niewykorzystanego poddasza kamienicy do celów mieszkaniowych), wyremontowanie i wynajęcie ich przy równocześnie niskich kosztach własnych. NISKA BARIERA WEJŚCIA Niski, minimalny wkład własny - możliwość zainwestowania i pomnażania kapitału już od zł. DUŻY MOŻE WIĘCEJ Kapitał każdej spółki Mzuri CFI wynosi po kilka milionów złotych. Umożliwia to dostęp do większych, okazyjnych transakcji niedostępnych przy niskim kapitale (np. zakup domów lub nawet całych kamienic) oraz dostęp do okazji w całej Polsce. MASZ SPOKÓJ Nie tracisz cennego czasu i nie musisz znać się na inwestowaniu w nieruchomości (nie musisz nawet mieszkać w Polsce!). Zrobią to za Ciebie specjaliści z grupy Mzuri. 21

22 Zapraszam do inwestowania z Mzuri Investments i Mzuri CFI investments@mzuri.pl biuro@mzuricfi.pl Treści zawarte w niniejszej prezentacji i dotyczące inwestowania z Mzuri CFI są podane wyłącznie do celów informacyjnych i nie stanowią umowy ani oferty. Treści zamieszczone w niniejszej prezentacji nie powinny być traktowane jako porady finansowe ani rekomendacje dotyczące inwestowania na rynku nieruchomości. Nie stanowią one też porady prawnej. Inwestowanie w nieruchomości wiąże się z ryzykiem, w tym z ryzykiem: wyceny, transakcyjnym czy płynności. Inwestowanie z Mzuri CFI jest przeznaczone dla inwestorów, którzy posiadają pełną zdolność do czynności prawnych, są w stanie zrozumieć powyższe ryzyka i podejmować autonomiczne decyzje co do zaangażowania finansowego w ramach Mzuri CFI. Dołożono wszelkich starań, aby zapewnić poprawność informacji zawartych w niniejszej prezentacji, jednak Mzuri CFI nie jest w stanie zagwarantować, że są one kompletne czy wyczerpujące. Ryzyko związane z korzystaniem z informacji zawartych w niniejszej prezentacji ponosi wyłącznie jej użytkownik Mzuri Investments Sp. z o.o. Wszelkie prawa zastrzeżone 22