Ekonomiczne aspekty gospodarowania przestrzenią

Transkrypt

1 Ekonomiczne aspekty gospodarowania przestrzenią Obciążenia finansowe gminy związane z uchwaleniem MPZP mgr Marcin Semczuk Katedra Gospodarki Regionalnej Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie semczukm@uek.krakow.pl, p.403

2 Grupa VI Opłaty od czynności cywilnoprawnych dotyczących nieruchomości Grupa I Opłaty środowiskowe Grupa II Opłaty za usuwanie roślin z nieruchomości Opłaty za korzystanie z przestrzeni Grupa V Opłaty za udostępnianie korzystania z nieruchomości Grupa IV Opłaty za posiadanie przestrzeni Grupa III Opłaty związane z procesem inwestycyjnym 02:27

3 Kategoria I Za negatywne skutki wywołane na nieruchomościa ch Kategoria IV Obsługa procesu inwestycyjnego Obciążenia finansowe gmin Kategoria II Wykupienie nieruchomości do realizacji celów publicznych Kategoria III Koszty budowy infrastruktury

4 Kategoria I Za negatywne skutki wywołane na nieruchomościa ch Podstawa prawna - artykuł 36.1 i 36.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Gmina ponosi skutki prawne i finansowe, jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą mpzp: - korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub w sposób z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, to właściciel może żądać w takim przypadku od gminy: odszkodowania albo wykupienia nieruchomości lub jej części; Obciążenia związane z zadośćuczynieniem za brak możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy - następuje spadek wartości nieruchomości, a właściciel zbywa nieruchomość i nie skorzystał z praw wymienionych jw., może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. * realizacja roszczeń, może nastąpić w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi nieruchomości zamiennej. Cymerman R. (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2010, s

5 Kategoria I Za negatywne skutki wywołane na nieruchomościa ch Niuanse 1. Lista szkód, jakie mogą mieć miejsce i za które należy się odszkodowanie nie została przez ustawodawcę podana i ograniczona. Zapis odnosi się jednak do szkody rzeczywistej, co oznacza, że dotyczy rzeczywistych strat poniesionych przez właściciela. 2. Zatem szkoda rzeczywista w dużej mierze eliminuje utracone korzyści z zamierzonych działań jednak w pełni ich nie wyklucza. 3. Dyskusyjne jest też określenie okresu, za który należy się odszkodowanie, bo skutki planu mają charakter trwały Obciążenia związane z zadośćuczynieniem za brak możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy Cymerman R. (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2010, s

6 Kategoria I Za negatywne skutki wywołane na nieruchomościa ch Obciążenia związane z zadośćuczynieniem za brak możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy Obciążenia dotyczące wydatków gminy na wykupienie nieruchomości gdzie: Kw koszty wykupu, P powierzchnia działki przeznaczonej do wykupienia w m2, Wn wartość 1 m2 wg stanu sprzed uchwalenia planu, Tr trend czasowy, r oprocentowanie wkładów terminowych w konkretnym banku, w którym gmina ma rachunek rozliczeniowo-oszczędnościowy, n przewidywany rok wykupienia. Cymerman R. (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2010, s

7 Kategoria I Za negatywne skutki wywołane na nieruchomościa ch Obciążenia związane z zadośćuczynieniem za brak możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy Obciążenia dotyczące wydatków za wielkość szkód gdzie: Ow wielkość odszkodowania w zł, Szk wielkość szkody w cenach z dnia opracowania prognozy, Tr trend czasowy, r oprocentowanie wkładów długoterminowych w banku, w którym gmina ma rachunek rozliczeniowo-oszczędnościowy, n przewidywany rok wypłacenia szkody. Przykład 1 EXCEL Cymerman R. (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2010, s

8 Kategoria I Za negatywne skutki wywołane na nieruchomościa ch Obciążenia związane z zadośćuczynieniem za zmniejszenie wartości nieruchomości Podstawa prawna - artykuł 36.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Data zbycia W A A O = W A - W B B W B 5 lat W A - wartość nieruchomości przed uchwaleniem lub zmianą planu W B - wartość nieruchomości po uchwaleniem lub zmianą planu O - odszkodowanie Cymerman R. (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2010, s

9 Kategoria I Za negatywne skutki wywołane na nieruchomościa ch Obciążenia związane z zadośćuczynieniem za zmniejszenie wartości nieruchomości gdzie: O odszkodowanie za zmniejszenie wartości, Pi powierzchnia działki w m2, Wjno wartość 1 m2 nieruchomości po zmianie przeznaczenia w planie miejscowym, Wjst wartość 1 m2 nieruchomości przed zmianą przeznaczenia w planie miejscowym, ki prognozowany współczynnik sprzedaży w poszczególnych latach, r oprocentowanie wkładów, n kolejny rok prognozowania (od 1 do 5), f liczba analizowanych działek. Przykład 2 EXCEL Cymerman R. (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2010, s

10 Kategoria II Wykupienie nieruchomości do realizacji celów publicznych Obciążenia finansowe związane z wykupieniem nieruchomości do realizacji celów publicznych gdzie: K koszty wykupu, Pi powierzchnia i-tej działki przeznaczonej do wykupienia w m2, Wjnoi wartość 1 m2 nieruchomości po zmianie przeznaczenia w planie miejscowym, Tr - trend czasowy, r oprocentowanie wkładów, n kolejny rok prognozowania (od 1 do 5). Przykład 3 EXCEL Cymerman R. (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2010, s

11 Kategoria III Koszty budowy infrastruktury Obciążenia finansowe związane z kosztami budowy infrastruktury orientacyjne parametry poszczególnych budowli na podstawie: posiadanego rysunku planu projektowanego układu dróg na analizowanym terenie nie uwzględnia się niezbędnej przebudowy infrastruktury technicznej poza terenem objętym projektem MPZP Cymerman R. (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2010, s

12 Kategoria III Koszty budowy infrastruktury Zestawienie przykładowych jednostkowych kosztów budowy infrastruktury technicznej Cymerman R. (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2010, s

13 Kategoria IV Obsługa procesu inwestycyjnego Obciążenia finansowe związane z obsługą procesu inwestycyjnego koszty opracowania planu miejscowego koszty związane z określeniem wartości do celów obciążeń i dochodów gminy Cymerman R. (red.), Podstawy planowania przestrzennego i projektowania urbanistycznego, Wydawnictwo Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie, Olsztyn 2010, s

14 Źródła dochodów gminy przy realizacji ustaleń MPZP 02:27

15 Kategoria I Opłata planistyczna Kategoria IV Dochody związane z obrotem nieruchomościa mi Źródła dochodów gminy wynikające z MPZP Kategoria II Opłata adiacencka Kategoria III Dochody z podatku od nieruchomości

16 Kategoria I Opłata planistyczna OPŁATA PLANISTYCZAN - zwana także rentą planistyczną jest to forma daniny publicznej płaconej jednorazowo przez właściciela nieruchomości na rzecz gminy PODSTAWA PRAWNA Renta planistyczna jest naliczana na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z r. (Dz.U. Nr 80, poz. 717). WARUNKI Opłatę planistyczną pobiera wójt, burmistrz albo prezydent miasta, jeżeli spełnione zostaną łącznie trzy warunki: plan miejscowy został zmieniony bądź uchwalony; w wyniku uchwalenia nowego bądź zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości wzrośnie; właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa ją w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan zaczął obowiązywać.

17 Kategoria I Opłata planistyczna WARUNKI Gmina nie może żądać opłaty planistycznej tylko dlatego, że uchwaliła plan, ale nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty wyrażona jest w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Nie może być ona jednak wyższa niż 30% całkowitego wzrostu. CEL OPŁATY Celem renty planistycznej jest zrekompensowanie gminom wydatków poniesionych przy uchwalaniu planów zagospodarowania przestrzennego. Renta ma także stanowić pewną zachętę dla gmin do wyzbywania się atrakcyjnych gruntów i przeznaczenia ich pod inwestycje.

18 Kategoria I Opłata planistyczna Opłata planistyczna może być pobrana w okresie 5 lat od daty uchwalenie planu miejscowego. Dla tego okresu należy opracować prognozę zmiany wartości nieruchomości dla starej jak i nowej funkcji wyznaczonej w planie Należy także oszacować prawdopodobieństwo nieruchomości w ogóle oraz rozłożenie tej sprzedaży na poszczególne lata. Dla określenia wartości bieżącej przyszłych opłat należy je ZDYSKONTOWAĆ przyjmując stopę dyskonta ustaloną na podstawie obecnych i prognozowanych wysokości oprocentowania depozytów z uwzględnieniem stopnia ryzyka.

19 PRZYKŁAD OBLICZEŃ (1) gdzie: Op23 wielkość opłaty planistycznej w zł dla działki nr 23 Sp stawka procentowa opłaty planistycznej dla i-tej działki P23 powierzchnia działki nr 23 w m2 WNi wartość 1m2 nieruchomości po zmianie przeznaczenia w MPZP w danym roku (od 1 do 5), z uwzględnieniem trendu WNi = WN0 (1+ Trn), gdzie: WN0 wartość 1m2 nieruchomości po zmianie przeznaczenia w MPZP w czasie opracowania planu; Trn trend czasowy dla nieruchomości o nowym przeznaczeniu (podawany w %) WSi wartość 1m2 nieruchomości przed zmianą przeznaczenia w planie miejscowym w danym roku (od 1 do 5), z uwzględnieniem trendu WSi = WS0 (1+Trs), gdzie: WS0 wartość 1m2 nieruchomości przed zmianą przeznaczenia w MPZP w czasie opracowania planu Trs trend czasowy dla nieruchomości o poprzednim przeznaczeniu (podawany w %) ki prognozowany współczynnik sprzedaży w poszczególnych latach r oprocentowanie wkładów i kolejny rok obliczeń (od 1 do 5) Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

20 PRZYKŁAD OBLICZEŃ (2) gdzie: Op23 wielkość opłaty planistycznej w zł dla działki nr 23 Sp stawka procentowa opłaty planistycznej dla i-tej działki P23 powierzchnia działki nr 23 w m2 WN0 wartość 1m2 nieruchomości po zmianie przeznaczenia w MPZP w czasie opracowania planu Trni trend czasowy dla nieruchomości o nowym przeznaczeniu (podawany w %) WS0 wartość 1m2 nieruchomości przed zmianą przeznaczenia w MPZP w czasie opracowania planu Trsi trend czasowy dla nieruchomości o poprzednim przeznaczeniu (podawany w %) ki prognozowany współczynnik sprzedaży w poszczególnych latach r oprocentowanie wkładów i kolejny rok obliczeń (od 1 do 5) Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

21 Wzór dla działek w konturze urbanistycznym gdzie: Opk opłata planistyczna w konturze planistycznym Sp stawka procentowa opłaty planistycznej dla i-tej działki Pk powierzchnia k-tej działki w konturze planistycznym WN0 wartość 1m2 nieruchomości po zmianie przeznaczenia w MPZP w czasie opracowania planu WS0 wartość 1m2 nieruchomości przed zmianą przeznaczenia w MPZP w czasie opracowania planu Tri trend czasowy dla nieruchomości (podawany w %) ki prognozowany współczynnik sprzedaży w poszczególnych latach r oprocentowanie wkładów i kolejny rok obliczeń (od 1 do 5) Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

22 Wzór dla całego analizowanego obszaru = suma opłat w poszczególnych konturach planistycznych gdzie: Op opłata planistyczna Spl stawka opłaty planistycznej w l-tym konturze planistycznym l liczba konturów planistycznych Pk powierzchnia k-tej działki w konturze planistycznym WN0 wartość 1m2 nieruchomości po zmianie przeznaczenia w MPZP w czasie opracowania planu; WS0 wartość 1m2 nieruchomości przed zmianą przeznaczenia w MPZP w czasie opracowania planu Tri trend czasowy dla nieruchomości (podawany w %) ki prognozowany współczynnik sprzedaży w poszczególnych latach r oprocentowanie wkładów i kolejny rok obliczeń (od 1 do 5) Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

23 PROGNOZA SPRZEDAŻY Wywiad terenowy i ustalenie: - które działki zostaną sprzedane - czy sprzedaż będzie w całości, czy po podziale - jaka część będzie sprzedana w okresie 5 lat - jak ta sprzedaż będzie rozłożona na poszczególne lata Ustalenie prognozowanego współczynnika sprzedaży ki dla poszczególnych lat jako wielkość niemianowaną stanowiącą udział procentowy odzwierciedlający wielkość powierzchni sprzedanej w danym roku do całej powierzchni działki Współczynnik ten należy wyznaczyć dla 5 kolejnych lat Suma tych współczynników dla tego okresu musi zawierać się w przedziale 0-100% - 0% - gdy nie przewiduje się sprzedaży w okresie 5 kolejnych lat - 100% - gdy przewiduje się sprzedaż całej działki Np. ki=20%, k2=10%, k3=30%, k4=10%, k5=30%

24 Należy go określić w skali rocznej TREND Podstawą do określenia jest analiza rynku z okresu 3-5 lat poprzedzających Oddzielna analiza trendu dla: - Aktualnego przeznaczenia (Trs) - Nowego przeznaczenia przewidywanego przez plan (Trn) Gdy nie ma znaczących różnic można przyjąć, że trend ten jest dla obydwu przypadków taki sam (Tr) Wzrost wartości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnianiu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartość, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia ternu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwalaniem. Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

25 Kategoria I Opłata planistyczna Excel ćwiczenie 1

26 Kategoria I Opłata planistyczna ZADANIA RZECZOZNAWCY 1. Wartość nieruchomości według stanu po uchwaleniu planu lub jego zmian, 2. Wartość nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu lub jego zmian W obydwu przypadkach wartość ma być określona według poziomu cen na dzień sprzedaży nieruchomości. Opłata planistyczna powinna konsumować tylko efekt uchwalenia planu lub jego zmiany, nie powinna natomiast uwzględniać skutków nakładów poniesionych na nieruchomość w okresie od uchwalenia planu do jej sprzedaży, które spowodowały dalszy wzrost nieruchomości. Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

27 Kategoria I Opłata planistyczna Jeżeli w wyniku uchwalenia planu funkcja rolnicza została zamieniona na rekreacyjną i następnie działka duża (o pow. Np. 1ha) została podzielona na małe ( o pow. 0,1 ha) zostały poniesione nakłady na podział, to przy wycenie należy przyjmować działkę przed podziałem (duże pole inwestycyjne), a nie małą działkę po podziale Stan działki przyjmowany do wyceny Stan działki przed uchwaleniem planu miejscowego (funkcja rolnicza) Stan działki przed po uchwaleniu planu miejscowego (podział na działki małe) Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

28 Kategoria II Opłata adiacencka OPŁATA ADIACENCKA - jest świadczeniem ponoszonym w wyniku korzyści, jakie odnosi właściciel bądź użytkownik wieczysty z faktu przeprowadzenia w terenie, na którym położona jest działka takich działań, które zwiększą jej wartość rynkową. PODSTAWA PRAWNA Ewolucja przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej: - ust. Z dn r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach - ust r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (została uchylona powyższa ustawa) - od 1997 r. zasady ustalania opłaty adiacenckiej reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r.

29 Kategoria II Opłata adiacencka WARUNKI Warunki konieczne do pobrania opłaty: Przyrost wartości nieruchomości spowodowany działaniami głównie gminy, która przeprowadziła czynności, których efektem jest poprawa warunków społeczności zamieszkującej na jej obszarze Podjęcie przez rade gminy uchwały o wysokości stawki tej opłaty i wydanie przez właściwy organ wykonawczy decyzji o jej ustaleniu w postępowaniu administracyjnym Gmina musi ponosić koszty, które podnoszą wartość nieruchomości. Opłata stanowi czyściwo rekompensatę kosztów działania gminy

30 Kategoria II Opłata adiacencka USTALENIE OPŁATY w drodze decyzji administracyjnej wydawana jest przez wójta, burmistrza czy prezydenta miasta, bezpośrednio po przeprowadzeniu danych czynności lub w terminie 3 lat, po zakończeniu danego działania i stworzenia warunków pozwalających na skorzystanie z efektów działania RODZAJE OPŁAT ADIACENCKICH: 1. Z tytuły wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego przeprowadzeniem pojedynczego podziału nieruchomości 2. Z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego przeprowadzaniem przez gminę scalenia i podziału 3. Z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem ze środków publicznych urządzeń infrastruktury technicznej

31 Kategoria II Opłata adiacencka POJEDYŃCZY PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI - Dotyczy właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości gruntowych, która wartość wzrosła na wniosek zainteresowanych - Maksymalna wysokość opłaty to 30 % przyrostu wartości nieruchomości - Obowiązek udowodnienia wzrostu wartości spoczywa na organach gminy. Dotyczy to też ustalenia wysokości przyjętej stawki procentowej przyrostu wartości stosowanej do ustalenia opłaty adiacenckiej - Ustalenie opłaty może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczną - Wartość nieruchomości przed i po podziale określa rzeczoznawca majątkowy - Oplatała może być rozłożona na roczne raty przez okres 10 lat PODSTAWA PRAWNA Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

32 OPŁATA ADIACENCKA Z TYTUŁU PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI Wielkość opłaty adiacenckiej z tytułu podziału dla pojedynczej działki: gdzie: OAp opłata adiacencka z tytułu podziału Spa stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu podziału P powierzchnia dzielonej działki w m2 Pd powierzchnia dróg wydzielonych w działce w m2 WNP0 wartość 1m2 działki po podziale w cenach z dnia opracowywania prognozy WN0 wartość 1m2 działki przed podziałem w cenach z dnia opracowywania prognozy Tr spodziewany trend k przewidywany rok pobrania opłaty adiacenckiej liczony od dnia opracowania prognozy r oprocentowanie wkładów Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

33 OPŁATA ADIACENCKA Z TYTUŁU PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI Opłata dla wszystkich dzielonych działek: gdzie: OAp opłata adiacencka z tytułu podziału dla wszystkich działek Spa stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytuły podziału n - liczba dzielonych działek Pi powierzchnia i-tej działki w m2 Pdi powierzchnia dróg w i-tej działce w m2 WNP0i wartość 1m2 i-tej działki po podziale w cenach z dnia opracowywania prognozy WN0i wartość 1m2 i-tej działki przed podziałem w cenach z dnia opracowywania prognozy Tr spodziewany trend ki przewidywany rok pobrania opłaty adiacenckiej od i-tej działki liczony od dnia opracowania prognozy r oprocentowanie wkładów Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005 Ekonomiczne aspekty gospodarowania przestrzenią, 2016, mgr inż. arch. kraj. Iwona Kluza-Wąsik

34 OPŁATA ADIACENCKA Z TYTUŁU PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI Typowanie działek do podziału na podstawie analizy terenu objętego planem i ustalonych zasad podziału (utworzenie listy dzielonych działek) Ustalenie roku podziału ki na podstawie analiz wykonanych przy ustalaniu opłat planistycznych i prognozy sprzedaży (ustalenie dla każdej działki przewidywanego roku podziału) WNP0 wartość gruntów po podziale szacowana w cenach z dnia prognozy WN0 wartość działek przed podziałem szacowana jak dla opłaty planistycznej po zmianie planu (jest ona równa wartości WN0 dla opłaty planistycznej) Tr, r ustalany jak przy opłacie planistycznej Pd powierzchnia dróg powinna być ustalona na podstawie ustaleń planu Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

35 Kategoria II Opłata adiacencka SCALENIE I PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI - Opłata ustalana jest w wyniku przeprowadzania przez gminę postepowania, którego celem jest poprawa struktury przestrzennej nieruchomości poprzez dokonanie scalenia i ponownego podziału - Opłata ustalana jest dla wszystkich uczestników postepowania Schemat procedury: Uchwała o SiP Decyzja o Uoa Opłata adiacencka - Maksymalna wysokość opłaty to 50% przyrostu wartości nieruchomości - Termin wniesienia opłaty ustala wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze ugody z uczestnikami scalenia i podziału - Wartość nieruchomości, jako wartość rynkową określa rzeczoznawca majątkowy - Opłata podlega waloryzacji na dzień wydania decyzji o opłacie adiacenckiej - Opłata może być rozłożona na roczne raty na wniosek właściciela (max 10 lat) PODSTAWA PRAWNA Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

36 OPŁATA ADIACENCKA Z TYTUŁU SCALENIA I PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI Wielkość opłaty adiacenckiej z tytułu scalenia podziału dla pojedynczej działki: gdzie: OAsp opłata adiacencka z tytułu scalenia i podziału Spsa stawka procentowa opłaty adiacenckiej P powierzchnia scalanej i dzielonej działki w m2 Pd powierzchnia dróg wydzielonych przypadających na działkę w m2 WNsp0 wartość 1m2 działki po scaleniu i podziale w cenach z dnia opracowywania prognozy WN0 wartość 1m2 działki przed scaleniem i podziałem w cenach z dnia opracowywania prognozy Tr spodziewany trend k przewidywany rok pobrania opłaty adiacenckiej liczony od dnia opracowania prognozy r oprocentowanie wkładów Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

37 OPŁATA ADIACENCKA Z TYTUŁU SCALENIA I PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI Opłata dla wszystkich scalonych i dzielonych działek: gdzie: OAsp opłata adiacencka z tytułu scalenia i podziału dla wszystkich działek Spsa stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu scalenia i podziału n liczba scalanych i dzielonych działek Pi powierzchnia i-tej działki w m2 Pdi powierzchnia dróg w i-tej działce w m2 WNsp0i wartość 1m2 i-tej działki po scaleniu i podziale w cenach z dnia opracowywania prognozy WN0i wartość 1m2 i-tej działki przed scaleniem i podziałem w cenach z dnia opracowywania prognozy Tr spodziewany trend ki przewidywany rok pobrania opłaty adiacenckiej od i-tej działki liczony od dnia opracowania prognozy r oprocentowanie wkładów Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

38 OPŁATA ADIACENCKA Z TYTUŁU SCALENIA I PODZIAŁU NIERUCHOMOŚCI Typowanie działek do scalenia i podziału na podstawie analizy terenu objętego planem i ustalonych zasad scalenia i podziału (utworzenie listy scalanych i dzielonych działek) Ustalenie roku scalenia i podziału ki na podstawie analiz przewidywanej uchwały o planie (ustalenie dla każdego bloku planistycznego przewidywanego roku scaleń i podziału) WNsp0 wartość gruntów po scaleniu i podziale szacowana w cenach z dnia prognozy WN0 wartość działek przed scaleniem i podziałem szacowana jak dla opłaty planistycznej po zmianie planu (jest ona równa wartości WN0 dla opłaty planistycznej) Tr, r ustalany jak przy opłacie planistycznej Pd powierzchnia dróg powinna być ustalona na podstawie ustaleń planu i dla każdej działki proporcjonalnie do jej wielkości

39 Kategoria II Opłata adiacencka Excel ćwiczenie 2

40 Kategoria II Opłata adiacencka BUDOWA INFRASTRUKTURY - Opłata traktowana jest jako forma udziału w kosztach budowy infrastruktury technicznej - Udział określany jest na postawie wzrostu wartości nieruchomości, powstałego na skutek wybudowania urządzeń i sieci uzbrojenia technicznego ternu (tj. Budowa drogi, sieci wodociągowych itp.) - Ustalana jest w terminie do 3 lat od dnia: Stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości Stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi - Maksymalna wysokość opłaty to 50% przyrostu wartości nieruchomości - Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca bez uwzględnienia wartości części składowych tej nieruchomości - Opłata może być rozłożona na roczne raty na okres 10 lat - Opłata podlega waloryzacji

41 OPŁATA ADIACENCKA Z TYTUŁU UDZIAŁU W KOSZTACH BUDOWY INFRASTRUKTURY Wielkość opłaty adiacenckiej z tytułu udziału w kosztach budowy infrastruktury dla pojedynczej działki: gdzie: OAinf opłata adiacencka z tytułu udziału w kosztach budowy infrastruktury Spinf stawka procentowa opłaty adiacenckiej P powierzchnia działki objętej wpływem infrastruktury w m2 WZinf0 wartość 1m2 działki po wybudowaniu infrastruktury w cenach z dnia opracowywania prognozy WBinf0 wartość 1m2 działki przed wybudowaniem infrastruktury w cenach z dnia opracowywania prognozy Tr spodziewany trend k przewidywany rok pobrania opłaty r oprocentowanie wkładów Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

42 OPŁATA ADIACENCKA Z TYTUŁU UDZIAŁU W KOSZTACH BUDOWY INFRASTRUKTURY Opłata dla wszystkich działek objętych jednym medium (np. budowa drogi): OAinf opłata adiacencka z tytułu udziału w kosztach budowy infrastruktury Spinf stawka procentowa opłaty adiacenckiej Pi powierzchnia i-tej działki objętej wpływem infrastruktury w m2 WZinf0 wartość 1m2 działki po wybudowaniu infrastruktury w cenach z dnia opracowywania prognozy WBinf0 wartość 1m2 działki przed wybudowaniem infrastruktury w cenach z dnia opracowywania prognozy Tr spodziewany trend k przewidywany rok pobrania opłaty r oprocentowanie wkładów n liczba działek objętych wpływem budowy drogi Opłata dla wszystkich przewidzianych mediów t - liczba poszczególnych rodzajów infrastruktury n liczba działek objętych wpływem poszczególnych rodzajów infrastruktury Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

43 OPŁATA ADIACENCKA Z TYTUŁU UDZIAŁU W KOSZTACH BUDOWY INFRASTRUKTURY objaśnienia Rodzaje przewidywanej infrastruktury na podstawie analizy ustaleń MPZP i obciążeń gminy z tytułu budowy infrastruktury ustalenie, jaka infrastruktura będzie wykonana w okresie prognozy (od 1 do t) Ustalenie roku pobrania opłaty ki na podstawie analiz przewidywanej uchwały o planie (ustalenie przewidywanego roku zakończenia budowy danego rodzaju infrastruktury i pobrania opłaty adiacenckiej) WZinf0 wartość gruntów po wybudowaniu infrastruktury szacowana w cenach z dnia prognozy WBinf0 wartość działek przed wybudowaniem infrastruktury szacowana w cenach z dnia prognozy Tr, r ustalany jak przy opłacie planistycznej Ustalenie powierzchni działek objętych wpływem infrastruktury powierzchnia ustalona na podstawie ustalenia zasięgu oddziaływania poszczególnych mediów i na podstawie ewidencji gruntów Cymerman R. (red.), Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia miejscowego planu zagosp. Przestrz., Wydawnictwo Educaterra, Olsztyn 2005

44 Kategoria II Opłata adiacencka Excel ćwiczenie 3

45 OPŁATA ADIACENCKA vs OPŁATA PLANISTYCZNA

46 OPŁATA ADIACENCKA OPŁATA PLANISTYCZNA Występuje w związku z przyrostem wartości rynkowej nieruchomości spowodowanym: Podziałem działki Budową urządzeń infrastruktury Scaleniem i ponownym podziałem Występuje w związku z przyrostem wartości rynkowej nieruchomości spowodowanym: Uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu

47 WARUNKI KONIECZNE DO POBRANIA OPŁATY ADIACENCKIEJ WARUNKI KONIECZNE DO POBRANIA RENTY PLANISTYCZNEJ Podjęcie przez rade gminy uchwały o wysokości opłat Poniesienie kosztów przez gminę Wzrost wartości nieruchomości Zbycie nieruchomości Wzrost wartości nieruchomości

48 OPŁATA ADIACENCKA OPŁATA PLANISTYCZNA W drodze decyzji administracyjnej może być ustalona bezpośrednio po przeprowadzeniu danych czynności lub w terminie do 3 lat, po zakończeniu danego działania Opłata planistyczna zostaje nałożona jeśli właściciel zbywa nieruchomość w okresie 5 lat od uchwalenia planu

49 Problem obligatoryjnej płaty/renty planistycznej Czy "zerowa" stawka renty planistycznej jest zgodna z prawem? Więcej:

50 02:28

51 Ekonomiczne aspekty gospodarowania przestrzenią

52 Ekonomiczne aspekty gospodarowania przestrzenią Do zobaczenia! mgr Marcin Semczuk Katedra Gospodarki Regionalnej Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie semczukm@uek.krakow.pl, p.403