Spis treœci Rozdzia³ 1. Warsztat profesjonalisty

Transkrypt

1 Wstêp... Wykaz skrótów.... Rozdzia³ 1. Warsztat profesjonalisty Podstawy zarz¹dzania Zarz¹dzanie strategiczne Planowanie strategiczne Strategia marketingowa Zbiorowe i indywidualne standardy zawodowe i etyka Etyka zarz¹dcy nieruchomoœci BPR jako podstawa wzrostu efektywnoœci zarz¹dzania Outsourcing kolejny krok do optymalizacji us³ugi Lean management Spin-off Outplacement Kompleksowe zarz¹dzanie przez jakoœæ (TQM) Benchmarking Zarz¹dzanie informacj¹ (HMIS) Zarz¹dzanie zasobami ludzkimi (HRM ) Kultura firmy To samoœæ i wizerunek firmy Innowacje Zarz¹dzanie i wynajemnieruchomoœci odrodzenie zawodów Podstawowe definicje i regulacje prawne Szczeble hierarchiczne w zarz¹dzaniu i wynajmie nieruchomoœci Umiejêtnoœci zarz¹dcy i agenta nieruchomoœci W³asna dzia³alnoœæ gospodarcza Plan zarz¹dzania nieruchomoœci¹ Nieruchomoœci podstawy prawa rzeczowego i administracyjnego Organizacja administracji publicznej Rodzaje nieruchomoœci podzia³ podmiotowy Rodzaje nieruchomoœci podzia³ przedmiotowy Formy w³adania nieruchomoœciami Prawa rzeczowe w³asnoœæ i u ytkowanie wieczyste Ograniczone prawa rzeczowe Prawa zobowi¹zaniowe (obligacyjne) Trwa³y zarz¹d Posiadanie samoistne, zale ne oraz dzier enie Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Studiumuwarunkowañ i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wyw³aszczanie i uw³aszczanie Ewidencja budynków i gruntów XIII XV

2 VI Spis treœci Ksiêgi wieczyste i hipoteka Umiejêtnoœci interpersonalne zarz¹dcy nieruchomoœci Wprowadzenie Techniki u³atwiaj¹ce efektywn¹ naukê Kluczowe momenty prezentacji Wykorzystanie technik audiowizualnych Stosowanie pytañ i interakcja ze s³uchaczami lub klientami Techniki pokonywania zdenerwowania Moderowanie spotkañ i zwyciêskie negocjacje Sprzeda firmy zarz¹dzaj¹cej nieruchomoœciami Motywacje kupuj¹cego Motywacje sprzedaj¹cego Metody wyceny firmy zarz¹dzaj¹cej nieruchomoœciami Struktura p³atnoœci Rozdzia³ 2. Prawne i organizacyjne podstawy funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej W³asnoœæ lokalu i udzia³u w nieruchomoœci wspólnej Samodzielny lokal mieszkalny Wyodrêbnienie w³asnoœci lokalu Dokumentacja techniczna Dzia³ka budowlana Wspólnota mieszkaniowa i dokumenty reguluj¹ce jej dzia³alnoœæ Nieruchomoœæ wspólna i jej sk³adniki Powierzchnia u ytkowa i metody jej obliczania Wyznaczenie udzia³u w nieruchomoœci wspólnej Wspó³w³asnoœæ i jej rodzaje Prawa i obowi¹zki cz³onków wspólnoty mieszkaniowej Prawa w³aœciciela lokalu Prawa wspó³w³aœciciela nieruchomoœci Prawa w³aœciciela udzia³u w nieruchomoœci wspólnej Obowi¹zki w³aœciciela lokalu Obowi¹zki wspó³w³aœciciela lokalu Obowi¹zki w³aœciciela udzia³u w nieruchomoœci wspólnej Prawa i obowi¹zki wynajmuj¹cego lokal Prawa i obowi¹zki najemcy lokalu Organizacja zarz¹dzania nieruchomoœci¹ wspóln¹ Zarz¹dy i komisje we wspólnocie mieszkaniowej Modele zarz¹dzania i administrowania nieruchomoœci¹ wspóln¹ Zebranie w³aœcicieli lokali Wspólnota mieszkaniowa na bazie zasobów spó³dzielczych Wybór firmy zarz¹dzaj¹cej przez wspólnotê mieszkaniow¹ Procedura powierzenia zarz¹dzania nieruchomoœci¹ wspóln¹ profesjonalnej firmie Procedura wyboru zarz¹du w³aœcicielskiego i zlecenia administrowania profesjonalnej firmie Problemy wspólnot mieszkaniowych a jakoœæ obs³ugi przez zarz¹dcê nieruchomoœci Wzory pismi formularzy Regulamin zebrania w³aœcicieli lokali Ankieta oceny jakoœci us³ug zarz¹dcy / administratora (A) Ankieta oceny jakoœci us³ug zarz¹dcy / administratora (B) Statut (deklaracja, umowa) wspólnoty mieszkaniowej (z komentarzem) Pe³nomocnictwo do g³osowania na zebraniu za w³aœciciela lokalu Pe³nomocnictwo do reprezentowania w³aœciciela lokalu Pe³nomocnictwo do reprezentowania gminy Porz¹dek domowy Protokó³ z zebrania w³aœcicieli lokali Umowa o zarz¹dzanie nieruchomoœci¹ wspóln¹ (z komentarzem) Umowa o administrowanie (z komentarzem) Protokó³ zdawczo-odbiorczy Lista udzia³ów w nieruchomoœci wspólnej Uniwersalna karta do g³osowania nad uchwa³¹

3 VII Wniosek o zmianê zasad g³osowania nad uchwa³ami w³aœcicieli lokali Wniosek o zwo³anie zebrania w³aœcicieli lokali Zawiadomienie o zebraniu w³aœcicieli lokali Umowa najmu Rozdzia³ 3. Tworzenie i wykorzystanie planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej P³atnoœci cz³onków wspólnoty mieszkaniowej Zaliczka na poczet kosztów zarz¹du Po ytki cywilne a efektywnoœæ zarz¹dcy nieruchomoœci Bud et operacyjny wspólnoty mieszkaniowej Bud et operacyjny nieruchomoœci wspólnej i procedura jego przygotowania Rodzaje przychodów z nieruchomoœci wspólnej oraz metody ich planowania Rodzaje wydatków na utrzymanie nieruchomoœci wspólnej oraz metody ich planowania Sposoby na obni kê zaliczek wnoszonych przez w³aœcicieli lokali Rodzaje ubezpieczeñ maj¹tkowych wspólnoty mieszkaniowej Rodzaje ubezpieczeñ OC wspólnoty mieszkaniowej Bud et remontowy nieruchomoœci wspólnej Bud et remontowy i procedura jego opracowania Rodzaje wydatków, które mog¹ byæ pokrywane z funduszu remontowego Wyznaczanie zakresu remontów oraz priorytetów remontowych nieruchomoœci wspólnej Ró nica miêdzy konserwacj¹, remontem i modernizacj¹ Oszacowanie kosztów remontu oraz kalkulacja p³atnoœci na fundusz remontowy Wyznaczanie zaliczki na fundusz remontowy z uwzglêdnieniem inflacji Studium przypadku fundusz remontowy w praktyce gminnego zak³adu bud etowego Zastosowanie bud etu przep³ywu gotówki Analiza odchyleñ bud etowych wspólnoty Inwestycje we wspólnocie mieszkaniowej Uczestnicy inwestycji remontowej Realizacja dzia³añ remontowych Termomodernizacja oraz audyt termomodernizacyjny budynku Praktyczna procedura adaptacji (nadbudowy) strychu we wspólnocie mieszkaniowej Wzory pismi formularzy Bud et operacyjny w ujêciu jednomiesiêcznym Bud et operacyjny w ujêciu 12 miesiêcy Bud et operacyjny porównanie planu z wykonaniem Bud et remontowy Ankieta remontowa Rozdzia³ 4. Rozliczenia finansowe wspólnoty Rozliczenia finansowe wp³ywów i wydatków wspólnoty mieszkaniowej Rozliczanie po ytków oraz kosztów w przypadku wspó³w³asnoœci Sposoby rozliczeñ finansowych kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ Udzia³ oraz inne klucze podzia³u kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ Rozliczenia kosztów wymiany grzejników c.o. w indywidualnych lokalach Rozliczanie kosztów utrzymania anteny zbiorczej i instalacji domofonowej Rozliczanie kosztów utrzymania i u ytkowania windy w budynku kilkuklatkowym Rozliczanie kosztów utrzymania gara u podziemnego Ogólne zasady rozliczania kosztów œwiadczeñ Rozliczanie kosztów dostawy zimnej wody i odprowadzania nieczystoœci p³ynnych Zasady rozliczania kosztów energii cieplnej Rozliczanie kosztów dostawy gazu ziemnego Rozliczanie kosztów dostawy energii elektrycznej Rozliczanie kosztów wywozu nieczystoœci sta³ych Rozliczane pozosta³ych kosztów utrzymania nieruchomoœci wspólnej Rozliczanie kosztów zarz¹du w przypadku jednoczesnego wyodrêbnienia i sprzeda y lokalu Remonty we wspólnocie z udzia³em gminy Finansowanie przez gminê kosztów remontów nieruchomoœci wspólnej w proporcji przekraczaj¹cej jej udzia³ Wykorzystanie bud etu do przedstawienia rocznego rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej Regulamin rozliczeñ mediów dostarczanych do indywidualnych lokali

4 VIII Spis treœci Rozdzia³ 5. Zobowi¹zania publicznoprawne wspólnoty Podstawowe czynnoœci organizacyjne rejestracja wspólnoty mieszkaniowej Wybór zarz¹du wspólnoty b¹dÿ powierzenie zarz¹dzania profesjonalnej firmie Uzyskanie dla wspólnoty numeru statystycznego REGON Wyrobienie dla wspólnoty piecz¹tki Otwarcie dla wspólnoty rachunku bankowego w wybranymbanku Wydrukowanie oraz przekazanie w³aœcicielomksi¹ eczek op³at Dokonanie zg³oszeñ identyfikacyjnych NIP Prowadzenie rozliczeñ kadrowo-p³acowych oraz sprawozdawczoœci PIT Ustalenie zasad obs³ugi finansowej wspólnoty Ustalenie zasad rozliczania i sprawozdawczoœci VAT Rejestracja i sprawozdawczoœæ w ZUS Ustalenie zasad rozliczania i sprawozdawczoœci CIT Ubezpieczenie budynku oraz wspólnoty Wspólnota mieszkaniowa jako w³aœciciel nieruchomoœci Wspólnota mieszkaniowa a podatek od nieruchomoœci Wspólnota mieszkaniowa a podatek od czynnoœci cywilnoprawnych Wspólnota mieszkaniowa a op³ata skarbowa Ró nica miêdzy remontem a modernizacj¹ Amortyzacja œrodków trwa³ych oraz metody amortyzacji Amortyzacja nieruchomoœci Podatek VAT a wynagrodzenia za zarz¹dzanie nieruchomoœci¹ Rozliczenia podatkowe zwi¹zane z wynagradzaniemcz³onka zarz¹du w³aœcicielskiego wspólnoty Wzory pismi formularzy WskaŸniki przysz³ej renty W FVA Rozdzia³ 6. Zarz¹dzanie finansami wspólnoty mieszkaniowej Wspó³praca z bankiem Lokata bankowa i jej rodzaje Rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej Wybór banku Procent prosty Procent sk³adany i kapitalizacja odsetek Kredyty i po yczki bankowe Formy zabezpieczenia kredytów Rodzaje p³atnoœci kredytowych Wyliczenie p³atnoœci w metodzie rat malej¹cych Wyliczenie p³atnoœci w metodzie rat równych (annuitetowych) Kredyt dyskontowy i linia kredytowa Argentyñski systemkredytowy WskaŸniki kredytowe Leasing œrodków trwa³ych Analiza op³acalnoœci inwestycji Graficznie zobrazowanie przep³ywów finansowych Zmiana wartoœci pieni¹dza w czasie Op³acalnoœæ inwestycji i sposoby jej pomiarów Dyskontowanie przysz³ych dochodów Badanie op³acalnoœci inwestycji przy pomocy wartoœci bie ¹cej netto NPV Okres zwrotu PP i jego wykorzystanie w badaniu op³acalnoœci inwestycji Wewnêtrzna stopa zwrotu IRR i jej zastosowanie Windykacja op³at w³aœcicieli Windykacja przeds¹dowa Postêpowanie upominawcze Licytacja lokalu i eksmisja d³u nika Ustawa o udostêpnianiu informacji gospodarczych jako skuteczne narzêdzie windykacji Sprzeda wierzytelnoœci wspólnoty factoring Wspólnota mieszkaniowa a ustawa o ochronie danych osobowych Wzory pismi formularzy Wezwanie do zap³aty

5 IX Powiadomienie Biura Informacji Gospodarczej o d³u niku Pozew o nakaz zap³aty Uchwa³a w sprawie przymusowej sprzeda y lokalu Pozew w sprawie przymusowej sprzeda y lokalu Mno niki wartoœci bie ¹cej W b, czyli obecna wartoœæ 1 z³: (1 + r) n Rozdzia³ 7. Usprawnienie zarz¹dzania du ymi portfelami nieruchomoœci Diagnoza rynku zarz¹dzania portfelami nieruchomoœci Wprowadzenie Analiza otoczenia w skali mikro (5 Si³ Model Konkurencji Portera) Analiza struktury zarz¹dzania opartej na zak³adach bud etowych añcuch Wartoœci 7S Macierze strategiczne jako narzêdzie podejmowania decyzji Cele i metody zmiany organizacji zarz¹dzania nieruchomoœciami Definicja restrukturyzacja zarz¹dzania Model Piêciu filarów restrukturyzacji Definicje prywatyzacji Prywatyzacja zarz¹dzania nieruchomoœciami Inicjacja konkurencji na rynku zarz¹dców Inwestycja w ludzi Metoda procesowa przekszta³ceñ Uspo³ecznienie procesu restrukturyzacji Prywatyzacyjna blokada Regulacje prawne wp³ywaj¹ce na obszar zarz¹dzania nieruchomoœciami komunalnymi i jednostki organizacyjne gminy zarz¹dzaj¹ce nieruchomoœciami Prywatyzacja sektora publicznego ujêcie historyczne Zarz¹dzanie i administrowanie nieruchomoœciami komunalnymi podstawy prawne Ramy prawne zarz¹dzania nieruchomoœciami komunalnymi Komunalne jednostki organizacyjne stan obecny oraz zapowiadane zmiany Mo liwoœæ sprawowania czynnoœci w³aœcicielskich w komunalnym zasobie mieszkaniowym przez jednostki sektora finansów publicznych Dopasowanie organizacji zarz¹dzania nieruchomoœciami do lokalnej specyfiki Wieloczynnikowy model organizacji zarz¹dzania Struktura i zakres dzia³ania nadzoru w³aœcicielskiego Liczba podmiotów zarz¹dzaj¹cych Obowi¹zuj¹cy czas umowy Systemprzep³ywów finansowych Struktura organizacyjna i w³aœcicielska oraz forma prawna Zarz¹dcy Konkurencja pomiêdzy zarz¹dcami Zakres obowi¹zków firmy zarz¹dzaj¹cej Finansowe aspekty restrukturyzacji zarz¹dzania Wybrane elementy analizy finansowej zak³adu bud etowego Wybrane elementy analizy finansowej spó³ki Strategia zarz¹dzania wp³ywami z zasobu Strategia zarz¹dzania wydatkami na rzecz utrzymania Zasobu Projekcje finansowe efektów restrukturyzacji Skutki restrukturyzacji Pozytywne skutki restrukturyzacji B³êdnie przeprowadzona lub restrukturyzacja niewdro ona Zagro enia zwi¹zane z restrukturyzacj¹ Przyk³ady restrukturyzacji zarz¹dzania Kraków Ostrów Wielkopolski Sopot Wroc³aw Kielce i Gdañsk Wieloletni programgospodarowania zasobemmieszkaniowymmiasta Przyk³adowy zakres treœci programu Przyk³adowe cele programu Metody realizacji celów zak³adanych w programie

6 X Spis treœci Metodologia opracowania programu œcie k¹ uspo³ecznion¹ Wzory pismi formularzy Umowa o zarz¹dzanie i administrowanie du ym portfelem nieruchomoœci mieszkaniowych (z komentarzem) Arkusze kalkulacyjne (diagnostyczne i planistyczne) stosowane w wieloletnich programach gospodarowania komunalnymzasobemmieszkaniowym Rozdzia³ 8. Rewitalizacja obszarów miejskich Proces rewitalizacji Definicja rewitalizacji Finansowy aspekt rewitalizacji Uspo³ecznienie rewitalizacji Lokalny programrewitalizacji Treœæ programu Metoda opracowania lokalnego programu rewitalizacji Aktualizacja lokalnego programu rewitalizacji Subregionalne programy rewitalizacji na bazie markowych produktów turystycznych G³ówne za³o enia i definicje Wstêpna analiza problemów Misja i cele programu Przes³anki uspo³ecznienia procesu Wybór sk³adników produktu turystycznego Metodologia opracowania programu subregionalnej rewitalizacji Klastry turystyczne Cz³onkowie wspólnoty mieszkaniowej zak³adaj¹ stowarzyszenie Procedura za³o enia stowarzyszenia Dzia³alnoœæ po ytku publicznego i wolontariat Projekty spo³eczne finansowane przez Uniê Europejsk¹ Rola zarz¹dcy nieruchomoœci w rewitalizacji obszarów miejskich Przes³anki sukcesu projektu inwestycyjnego wspólnoty Pozyskanie œrodków finansowych dla wspólnoty mieszkaniowej Program Restart realizowany przez Instytut Zarz¹dzania Nieruchomoœciami IREM Krajowe i zagraniczne Ÿród³a finansowania budowy i remontów nieruchomoœci Dostêpne Ÿród³a finansowania remontów i modernizacji Inwestycje budowlane na bazie partnerskiej wspó³pracy gminy, banku, dewelopera i inwestora Wspieranie mieszkalnictwa w USA Finansowanie inwestycji w nieruchomoœciach wspólnych w USA Przyk³ady rewitalizacji obejmuj¹ce nieruchomoœci wspólnot mieszkaniowych CentrumAktywnoœci Lokalnej Smolna Sopocki model finansowania inwestycji i remontów Kredyty remontowe subsydiowane przez W³adze Gdyni Programy szczeciñskie Ma³ych Ulepszeñ i Nasz Dom Wzory pism Uchwa³a w³aœcicieli lokali w sprawie remontu wspó³finansowanego z funduszy UE Umowa najmu powierzchni strychowej wersja skrócona Umowa najmu powierzchni strychowej wersja szczegó³owa Umowa podmiotów wystêpuj¹cych wspólnie Rozdzia³ 9. Plan zarz¹dzania nieruchomoœci¹ przyk³ad studium wykonalnoœci do projektu inwestycyjnego wspó³finansowanego przez Mechanizm Finansowy Europejskiego Obszaru Gospodarczego (MF EOG) Wprowadzenie Charakterystyka projektu Tytu³ Lokalizacja Projektu Wnioskodawca G³ówny obszar priorytetowy i dzia³anie, w które wpisuje siê projekt Typ projektu Krótki opis projektu Polityka europejska, rz¹dowa, regionalna komplementarnoœæ

7 XI Otoczenie spo³eczno-ekonomiczne projektu Zidentyfikowane problemy oraz mocne strony i szanse projektu Logika Interwencji Potrzeba interwencji Cele ogólne (efekty d³ugoterminowe) wskaÿniki oddzia³ywania Cele bezpoœrednie (efekty bezpoœrednie i natychmiastowe) wskaÿniki rezultatu Rezultaty (wytworzone dobra i us³ugi) wskaÿniki produktu Matryca logiczna projektu Analiza instytucjonalna Zdolnoœæ organizacyjna Prawna wykonalnoœæ inwestycji Ocena d³ugoterminowej trwa³oœci finansowo-instytucjonalnej projektu Analiza techniczna Opis stanu aktualnego Opis przyjêtych rozwi¹zañ technicznych i technologicznych Uzasadnienie wyboru technologii Szacunkowe koszty realizacji inwestycji Harmonogram realizacji inwestycji Harmonogram realizacji programu kulturowego Stowarzyszenia Analiza finansowa Uwagi wstêpne ród³a finansowania Projekcja planowanego rachunku zysków i strat oraz sprawozdañ z przep³ywu œrodków pieniê nych Kalkulacja wskaÿnika samofinansowania Kalkulacja zysku nadzwyczajnego Kalkulacja wartoœci NPV/K i IRR/K dla projektu Kalkulacja wartoœci NPV/C i IRR/C dla projektu Ocena sytuacji finansowej wnioskodawcy w latach Podsumowanie Analiza ekonomiczna Uwagi wstêpne Kalkulacja wskaÿników ENPV, EIRR oraz K/K Analiza wskaÿnikowa efektywnoœci produktu i rezultatu Podsumowanie Analiza wra liwoœci i ryzyka Uwagi wstêpne Analiza i zarz¹dzanie ryzykiem Analiza wra liwoœci Oddzia³ywanie na œrodowisko Uwagi wstêpne Klasyfikacja projektu z punktu widzenia potrzeby opracowania Oceny Oddzia³ywania na Œrodowisko Ocena zmian w œrodowisku w wyniku realizacji inwestycji Podsumowanie i wnioski Pomoc publiczna Programkulturowy Dotychczasowa dzia³alnoœæ oraz aktualny programspo³eczno-edukacyjny Stowarzyszenia Promocja i informacja Stosunki dwustronne Zagadnienia przekrojowe