1.1. SPIS TREŒCI. PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 1. Finanse i prawo wspólnoty mieszkaniowej

Transkrypt

1 PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str SPIS TREŒCI 1. PRZEWODNIK 1.2. Wykaz piktogramów 1.3. Autorzy 1.4. Wykaz skrótów 2. AKTUALNOŒCI 2.1. Czy wspólnota powinna p³aciæ podatek dochodowy? 2.2. Lepsze warunki realizacji ksi¹ eczek mieszkaniowych 2.3. Spó³dzielca bli ej w³asnoœci Dokumenty, wzory pism, procedury Wzory wniosków uw³aszczeniowych Procedura podzia³u (wyodrêbnienia) spó³dzielni Uchwa³y Rady Warszawy w sprawie bonifikat od op³at za przekszta³cenie prawa u ytkowania wieczystego w prawo w³asnoœci nieruchomoœci Pismo w sprawie zmiany notariusza W³asnoœæ mieszkania: droga s¹dowa w przypadku opiesza³oœci spó³dzielni Wniosek o ukaranie cz³onków zarz¹du spó³dzielni z powodu nieprzygotowania

2 Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 2 PRZEWODNIK w terminie dokumentów dotycz¹cych podzia³u spó³dzielni Nowe przepisy spó³dzielcze i przeszkody w ich realizacji Lepsze prawo, ale Nieusprawiedliwione opóÿnienia Przypadki naruszania Ustawy o spó³dzielniach mieszkaniowych Trybuna³ Konstytucyjny utrudnia dostêp do w³asnoœci mieszkania Ustawa o zmianie ustawy o spó³dzielniach mieszkaniowych Ustawa o spó³dzielniach mieszkaniowych Statut ma³ej spó³dzielni mieszkaniowej Wspólnoty mieszkaniowe: tworzenie wspólnot, zarz¹dzanie we wspólnocie Jak w budynku spó³dzielczym utworzyæ wspólnotê mieszkaniow¹? Prawo do gruntu Op³aty notarialne i s¹dowe przy nabywaniu od spó³dzielni odrêbnej w³asnoœci lokalu Wyk³adnie S¹du Najwy szego Nieruchomoœæ wspólna powinna byæ jednobudynkowa. Obowi¹zuj¹ nowe przepisy Spó³dzielni powsta³ej w wyniku podzia³u przys³uguje zasiedzenie Piwnica jest pomieszczeniem przynale nym do lokalu 2.4. Rozporz¹dzenie Ministra Finansów w sprawie przed³u enia terminu do z³o enia oœwiadczenia o spe³nieniu warunków do zwolnienia

3 PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 3 z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych przychodów uzyskanych z odp³atnego zbycia nieruchomoœci i okreœlonych praw maj¹tkowych 2.5. Nowe przepisy w sprawie eksmisji 2.6. Uchwa³a S¹du Najwy szego w sprawie balkonów marzec 2008 r Ustawa o ochronie praw lokatorów 3. PRAWO DOTYCZ CE WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH 3.0. Definicja (historia, akty prawne) Ustawa o w³asnoœci lokali (tekst jednolity wg opracowania Kancelarii Sejmu z dn. 1 lipca 2004 r.) S³ownik W³aœciciel lokalu ( jeden w³aœciciel ) Lokal i pomieszczenia przynale ne do lokalu W³asnoœæ i wspó³w³asnoœæ Wspólnota mieszkaniowa Zarz¹d i sposób zarz¹du Zarz¹dca nieruchomoœci Czy wspólnota mo e mieæ dobre prawo? 3.1. Podstawowe pojêcia prawne Nieruchomoœæ Nieruchomoœæ wspólna Odrêbna w³asnoœæ lokalu Postêpowanie upominawcze Koszty s¹dowe w sprawach cywilnych W³asnoœæ gruntu zamiast u ytkowania wieczystego

4 Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 4 PRZEWODNIK Naruszenie praw s¹siada immisje Definicja immisji, œrodki prawne Immisje w orzecznictwie 3.2. Problemy interpretacyjne W³asnoœæ i udzia³ W³asnoœæ odrêbna i udzia³ we wspó³w³asnoœci W³asnoœæ i wspó³w³asnoœæ w nowym budynku Udzia³ w nieruchomoœci w trakcie budowy Zmiana w³aœciciela lokalu Podzia³ nieruchomoœci Zastêpca w³aœciciela lokalu Zmiana przeznaczenia lokalu Wybór zasady g³osowania Zasady podejmowania uchwa³ w³aœcicieli Wspólnota mieszkaniowa i zamówienia publiczne Finansowanie remontu balkonu 3.3. Orzecznictwo U ytkowanie wieczyste Odpowiedzialnoœæ ubezpieczyciela za szkodê wyrz¹dzon¹ przez wspólnotê jej cz³onkowi uchwa³a S¹du Najwy szego Budynek na dwóch dzia³kach Jeden w³aœciciel wyk³adnia S¹du Najwy szego O instalacji c.o. decyduje wspólnota Status prawny dozorcówki Koszty w³asne jednostki komunalnej nie obci¹ aj¹ wspólnoty

5 PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str Umów sprzeda y mieszkañ w prywatnych kamienicach nie mo na uniewa niæ Kiedy gara jest samodzielnym lokalem? Wspólnota mo e rozliczaæ ciep³o wyrok S¹du Najwy szego Zamówienia wspólnoty nie s¹ zamówieniami publicznymi Ekwiwalent za mienie zabu añskie Wspólnota mo e przej¹æ mieszkanie za d³ugi Wspólnota mieszkaniowa mo e nabywaæ maj¹tek Szkoda wyrz¹dzona przez wspólnotê uchwa³a S¹du Najwy szego 3.4. Przepisy finansowe i podatkowe Ewidencja pozaksiêgowa wspólnoty mieszkaniowej Sprawozdanie finansowe zarz¹du Deklaracje podatku dochodowego Kiedy wspólnota mieszkaniowa jest p³atnikiem VAT? 3.5. Wzory pism dla w³aœcicieli lokali Wzór pozwu o ustalenie nieistnienia uchwa³y w³aœcicieli lokali Wzór pozwu o uchylenie uchwa³y w³aœcicieli lokali Wzór wniosku o ustanowienie zarz¹dcy przymusowego Wzór wniosku o uzupe³nienie porz¹dku zebrania w³aœcicieli lokali Wzór wniosku o zwo³anie zebrania w³aœcicieli lokali z udzia³em notariusza

6 Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 6 PRZEWODNIK Wzór wniosku dotycz¹cego zmiany terminu zebrania Wzór wniosku o zmianê zasad g³osowania nad uchwa³ami w³aœcicieli Wzór pisma: odmowa wykonania uchwa³y podjêtej niezgodnie z prawem Wzór pisma: odmowa zap³aty wobec braku lub wadliwoœci uchwa³y Wzór pe³nomocnictwa dla eksperta Wzór pe³nomocnictwa z poœwiadczonym notarialnie podpisem Wzór zawiadomienia o zebraniu zwo³anym przez w³aœciciela lokalu Wzór wniosku o zwo³anie zebrania w³aœcicieli lokali Wzór pisma: ¹danie informacji o treœci uchwa³y Wzór wniosku o zmianê zasad g³osowania nad uchwa³¹ w³aœcicieli 4. ZARZ DZANIE NIERUCHOMOŒCI WSPÓLN 4.1. Czynnoœci w³aœcicieli Prawo i obowi¹zek wspó³dzia³ania w zarz¹dzie Procedura g³osowañ nad uchwa³ami Statut (wzór) Wybór i wynagrodzenie zarz¹du Umowa z zarz¹dem/zarz¹dc¹ Uchwa³y w³aœcicieli lokali Zmiana sposobu zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ Wybór, zawieszenie, odwo³anie zarz¹du Plan gospodarczy i ustalenie wysokoœci zaliczek

7 PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str Korekta wysokoœci udzia³ów Zgoda na podzia³ lub po³¹czenie lokali Powództwo przeciwko w³aœcicielowi uci¹ liwemu lub uporczywie zalegaj¹cemu z op³atami Udzielanie zarz¹dowi pe³nomocnictw do podejmowania czynnoœci przekraczaj¹cych zakres zwyk³ego zarz¹du Uchwa³a w przedmiocie udzielenia absolutorium zarz¹dowi z prowadzonej dzia³alnoœci oraz uchwa³a w sprawie przyjêcia sprawozdania finansowego 4.2. Czynnoœci zarz¹du wspólnoty Ustawowe prawa i obowi¹zki zarz¹du Umowa z zarz¹dc¹ administratorem 4.3. Czynnoœci zarz¹du/zarz¹dcy (administratora) Ustawowe obowi¹zki i uprawnienia zarz¹dcy/administratora Dokumentacja zarz¹du/zarz¹dcy Dokumentacja okreœlaj¹ca charakter nieruchomoœci Dokumentacja techniczna Dokumentacja eksploatacyjna Umowy na konserwacjê budynku, urz¹dzeñ i instalacji Umowy na dostawê mediów do budynku Teczki lokali Dokumentacja pomocnicza zarz¹dcy nieruchomoœci Dokumenty i wspó³w³aœcicieli

8 Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 8 PRZEWODNIK O czym zarz¹dca nie mo e zapomnieæ? Obowi¹zkowe przegl¹dy techniczne 4.4. Wzory pism dla zarz¹du i zarz¹dcy (administratora) Informacja o g³osowaniu w drodze indywidualnego zbierania g³osów Lista w³aœcicieli lokali w nieruchomoœci Zawiadomienie o zebraniu w³aœcicieli Informacja o zarz¹dcy nieruchomoœci Wzór: Ksi¹ ka obiektu budowlanego (wg Rozporz¹dzenia Ministra Spraw Wewnêtrznych i Administracji z dnia 3 lipca 2003 r., Dz.U. Nr 120, poz. 1134) Zawiadomienie o podjêtych uchwa³ach; Uchwa³a ws. uznania lokalu za czêœæ nieruchomoœci wspólnej Zawiadomienie w³aœciciela-miasta o wysokoœci uchwalonych zaliczek Powiadomienie o zaleg³oœciach p³atniczych Deklaracja w sprawie liczby osób zamieszkuj¹cych w lokalu Pozew s¹dowy o zap³atê nale noœci wspólnoty Wniosek o wydanie rozstrzygniêcia zastêpuj¹cego uchwa³ê w³aœcicieli Protokó³ przekazania - przejêcia zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ 5. FINANSE 5.1. Ewidencja finansowa niezbêdna dla w³aœcicieli 5.2. Rachunek bankowy 5.3. Dokumentacja finansowa wspólnoty i nieruchomoœci wspólnej

9 PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str Uchwa³a okreœlaj¹ca zasady ewidencji finansowej (przyk³ad) Plan kont Rozliczenie funduszu remontowego (przyk³ad) Roczne rozliczenie przychodów i kosztów wspólnoty (przyk³ad) 5.4. Opodatkowanie wspólnot mieszkaniowych Dokumentacja zobowi¹zañ wspólnoty w zakresie podatków i op³at Wspólnota a podatek VAT Wspólnota a podatek dochodowy od osób prawnych CIT CIT aktualne przepisy Deklaracje podatku dochodowego 6. INWESTYCJE 6.0. Budynek mieszkalny: warunki u ytkowania, przebudowy, rozbudowy Rozporz¹dzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadaæ budynki i ich usytuowanie (wyci¹g dla w³aœcicieli lokali i u ytkowników budynków mieszkalnych) Œwiadectwo charakterystyki energetycznej 6.1. Inwestycje w³asne wspólnoty Wprowadzenie Dokumentacja techniczna nieruchomoœci Uczestnicy inwestycji Strategiczne zarz¹dzanie inwestycjami Analiza potrzeb inwestycyjnych Analiza mo liwoœci inwestycyjnych Wieloletnia strategia inwestycyjna

10 Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 10 PRZEWODNIK Plan operacyjny i przygotowanie inwestycji Realizacja inwestycji Wybór wykonawcy Programy finansowania inwestycji w nieruchomoœciach wspólnych Wspieranie przedsiêwziêæ termomodernizacyjnych 6.2. Inwestor zewnêtrzny Nadbudowy i adaptacje Przyk³ady uchwa³ (w wersji dotycz¹cej adaptacji strychu na lokal mieszkalny) Umowa o udostêpnienie czêœci nieruchomoœci wspólnej do nadbudowy Umowa o udostêpnienie strychu w celu adaptacji Umowa z wykonawc¹ 7. PROBLEMY KOMUNIKACJI SPO ECZNEJ 7.1. Wspó³dzia³anie w zarz¹dzie Zebranie i uchwa³y Zadania zarz¹du wspólnoty Zadania dla w³aœcicieli lokali Przebieg i porz¹dek zebrania w³aœcicieli lokali Wybór zarz¹du wspólnoty Kontrola dzia³alnoœci zarz¹du Rada wspólnoty Procedura zmiany zarz¹du wspólnoty Procedura zmiany (korekty) wysokoœci udzia³ów

11 PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str Relacje wspólnota gmina Zasady i mo liwoœci wspó³pracy Gmina jako cz³onek Powinnoœci gminy wobec wspólnot mieszkaniowych wynikaj¹ce z roli gospodarza terenu Wspólnota mieszkaniowa jako uczestnik programu rewitalizacji Rewitalizacja Pomoc w finansowaniu inwestycji; przyk³ad Sopotu Proœba o interwencjê radnego 7.3. Wzory uchwa³ Uchwa³a i protokó³ w sprawie odwo³ania zarz¹du (cz³onków zarz¹du) Uchwa³a i zawiadomienie o dzia³aniach na szkodê wspólnoty Uchwa³y zaprotoko³owane przez notariusza Wzór protoko³u z zebrania w³aœcicieli lokali Uchwa³a proceduralna przyjêcie zasady g³osowania 1 w³aœciciel = 1 g³os Uchwa³a regulamin zebrania w³aœcicieli Uchwa³a w sprawie zmiany sposobu zarz¹du (protoko³owana przez notariusza) Uchwa³a: regulamin pracy zarz¹du wspólnoty Uchwa³a w sprawie przyjêcia statutu wspólnoty mieszkaniowej Uchwa³a: Regulamin porz¹dku domowego Uchwa³a w sprawie wyboru jednoosobowego zarz¹du wspólnoty i protokó³ z g³osowania Uchwa³a w sprawie planu remontów i zaliczki na fundusz remontowy

12 Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 12 PRZEWODNIK Uchwa³a zatwierdzaj¹ca plan finansowo-gospodarczy i zaliczki Uchwa³a w sprawie korekty planu gospodarczego i protokó³ z g³osowania nad uchwa³¹ Uchwa³a w sprawie ustanowienia wyodrêbnionego funduszu remontowego Uchwa³a w sprawie zmiany dozorcy Uchwa³a w sprawie zmiany przeznaczenia czêœci nieruchomoœci wspólnej Uchwa³a w sprawie lokalu funkcyjnego (dozorcówki) Uchwa³a w sprawie uci¹ liwych lokatorów Uchwa³a w sprawie wytoczenia powództwa o opró nienie lokalu Przyk³ady uchwa³ wyra aj¹cych stanowisko wspólnoty w sprawach publicznych (uchwa³a w sprawie zmiany nazwy miasta; uchwa³a w sprawie zmiany nazwy ulicy) Okreœlenie maksymalnej kwoty wydatku wspólnoty (aneks do planu gospodarczego) Uchwa³a i pismo do gminy w sprawie aktualizacji/opracowania dokumentacji technicznej budynku wspólnoty Uchwa³a w sprawie udostêpnienia dojazdu do drogi publicznej Uchwa³a w sprawie zakazu parkowania na podwórzu 8. AKTUALNE PYTANIA I ODPOWIEDZI 8.0. Pytania dotycz¹ce spó³dzielni mieszkaniowych Ograniczone uprawnienia Zebrania Przedstawicieli

13 PRZEWODNIK Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str Dzia³alnoœæ kulturalna, spo³eczna i oœwiatowa spó³dzielni mieszkaniowej Nieruchomoœci wielobudynkowe: nielegalne i kosztowne Jak utworzyæ w budynku wspólnotê mieszkaniow¹? 8.1. Jak obliczyæ udzia³ gminy? 8.2. Status prawny stanowiska gara owego 8.3. Windykacja zaleg³ych op³at 8.4. Ryzykowne zmiany zasad zarz¹dzania i sposobu rozliczeñ 8.5. Kto ustala wysokoœæ udzia³ów? 8.6. Najem i wykup lokalu we wspólnocie 8.7. Pytania dotycz¹ce podatku od towarów i us³ug VAT i po ytki z nieruchomoœci wspólnej Wyrejestrowanie z rozliczeñ VAT Kiedy wspólnota mieszkaniowa jest p³atnikiem VAT? 8.8. Rozliczanie kosztów na osoby 8.9. W³asnoœæ lokalu i podatek od nieruchomoœci Maj¹tek wspó³w³aœcicieli, maj¹tek wspólnoty Zmiana sposobu zarz¹du i rada w³aœcicieli Podejmowanie uchwa³ w drodze indywidualnego zbierania g³osów Wynagrodzenie zarz¹du Powództwo s¹dowe w sprawie agencji towarzyskiej 8.15 Wspólnota a dzia³alnoœæ gospodarcza w lokalu; sprzeda alkoholu Rubryka wstrzymujê siê Kara umowna za zw³okê w op³atach

14 Czêœæ 1, rozdzia³ 1, str. 14 PRZEWODNIK Zatrudnienie palacza Skutki braku pe³nomocnictwa Jak postêpowaæ z d³u nikami? Pierwsze zebranie w³aœcicieli Kryteria zamieszkiwania w lokalu Nietypowe uchwa³y w³aœcicieli Jak opanowaæ chaos we wspólnocie? Jak odzyskaæ dokumenty nieruchomoœci? Egzekucja nale noœci wspólnoty Szanse mniejszoœci Straty spowodowane przez administratora Uchwa³a wyborcza Zasoby mieszkaniowe i ich opodatkowanie Obowi¹zki finansowe we wspólnocie mieszkaniowej Nowa wspólnota: pierwsze zebranie w³aœcicieli Czy drzwi mieszkania nie mog¹ otwieraæ siê na zewn¹trz? Podatek od przychodów Meldunek relikt pañstwa policyjnego Podwórkowa myjnia i zawy one op³aty za wodê Nietypowa wspólnota Wspólnota wymierza karê?