NIERUCHOMOŒCI. Zarz¹dzanie wartoœci¹ nieruchomoœci mieszkaniowych

Transkrypt

1

2 NIERUCHOMOŒCI Zarz¹dzanie wartoœci¹ nieruchomoœci mieszkaniowych

3 Polecamy nastêpuj¹ce publikacje: Zygmunt Niewiadomski (red.) PRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, 3 wyd. Komentarze Becka Zygmunt Niewiadomski (red.) PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE. KOMENTARZ, 5 wyd. Komentarze Becka Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej W ASNOŒÆ LOKALI. KOMENTARZ Komentarze Becka Adam Doliwa PRAWO MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, 3 wyd. Komentarze Becka D. Pêchorzewski (red.), M. Horoszko GOSPODARKA NIERUCHOMOŒCIAMI Krótkie Komentarze Becka Marian Wolanin USTAWA O SZCZEGÓLNYCH ZASADACH PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI W ZAKRESIE DRÓG PUBLICZNYCH Krótkie Komentarze Becka Maciej Tertelis PIENI DZE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ Nieruchomoœci

4 Zarz¹dzanie wartoœci¹ nieruchomoœci mieszkaniowych Maciej Tertelis Joseph Karp Simon Vieyra WYDAWNICTWO C. H. BECK WARSZWA 2009

5 Redakcja: Joanna Cybulska Poszczególne czêœci publikacji opracowali: Maciej Tertelis rozdz.: 1 9 z wy³¹czeniem podrozdzia³ów opracowanych przez autorów wymienionych poni ej Joseph Karp podrozdz Simon Vieyra podrozdz ; ; 1.4. Wydawnictwo C. H. Beck 2009 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Sk³ad i ³amanie: Krzysztof Biesaga Druk i oprawa: P.W.P. INTERDRUK, Warszawa ISBN

6 Spis treœci Wstêp... Wykaz skrótów... Rozdzia³ 1. Warsztat profesjonalisty Podstawy zarz¹dzania Zarz¹dzanie strategiczne Planowanie strategiczne Strategia marketingowa Zbiorowe i indywidualne standardy zawodowe i etyka Etyka zarz¹dcy nieruchomoœci BPR jako podstawa wzrostu efektywnoœci zarz¹dzania Outsourcing kolejny krok do optymalizacji us³ugi Lean management Spin-off Outplacement Kompleksowe zarz¹dzanie przez jakoœæ (TQM) Benchmarking Zarz¹dzanie informacj¹ (HMIS) Zarz¹dzanie zasobami ludzkimi (HRM ) Kultura firmy To samoœæ i wizerunek firmy Innowacje Zarz¹dzanie i wynajemnieruchomoœci odrodzenie zawodów Podstawowe definicje i regulacje prawne Szczeble hierarchiczne w zarz¹dzaniu i wynajmie nieruchomoœci Umiejêtnoœci zarz¹dcy i agenta nieruchomoœci W³asna dzia³alnoœæ gospodarcza Plan zarz¹dzania nieruchomoœci¹ Nieruchomoœci podstawy prawa rzeczowego i administracyjnego Organizacja administracji publicznej Rodzaje nieruchomoœci podzia³ podmiotowy Rodzaje nieruchomoœci podzia³ przedmiotowy Formy w³adania nieruchomoœciami Prawa rzeczowe w³asnoœæ i u ytkowanie wieczyste Ograniczone prawa rzeczowe Prawa zobowi¹zaniowe (obligacyjne) Trwa³y zarz¹d Posiadanie samoistne, zale ne oraz dzier enie Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Studiumuwarunkowañ i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Wyw³aszczanie i uw³aszczanie Ewidencja budynków i gruntów XIII XV

7 VI Spis treœci Ksiêgi wieczyste i hipoteka Umiejêtnoœci interpersonalne zarz¹dcy nieruchomoœci Wprowadzenie Techniki u³atwiaj¹ce efektywn¹ naukê Kluczowe momenty prezentacji Wykorzystanie technik audiowizualnych Stosowanie pytañ i interakcja ze s³uchaczami lub klientami Techniki pokonywania zdenerwowania Moderowanie spotkañ i zwyciêskie negocjacje Sprzeda firmy zarz¹dzaj¹cej nieruchomoœciami Motywacje kupuj¹cego Motywacje sprzedaj¹cego Metody wyceny firmy zarz¹dzaj¹cej nieruchomoœciami Struktura p³atnoœci Rozdzia³ 2. Prawne i organizacyjne podstawy funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej W³asnoœæ lokalu i udzia³u w nieruchomoœci wspólnej Samodzielny lokal mieszkalny Wyodrêbnienie w³asnoœci lokalu Dokumentacja techniczna Dzia³ka budowlana Wspólnota mieszkaniowa i dokumenty reguluj¹ce jej dzia³alnoœæ Nieruchomoœæ wspólna i jej sk³adniki Powierzchnia u ytkowa i metody jej obliczania Wyznaczenie udzia³u w nieruchomoœci wspólnej Wspó³w³asnoœæ i jej rodzaje Prawa i obowi¹zki cz³onków wspólnoty mieszkaniowej Prawa w³aœciciela lokalu Prawa wspó³w³aœciciela nieruchomoœci Prawa w³aœciciela udzia³u w nieruchomoœci wspólnej Obowi¹zki w³aœciciela lokalu Obowi¹zki wspó³w³aœciciela lokalu Obowi¹zki w³aœciciela udzia³u w nieruchomoœci wspólnej Prawa i obowi¹zki wynajmuj¹cego lokal Prawa i obowi¹zki najemcy lokalu Organizacja zarz¹dzania nieruchomoœci¹ wspóln¹ Zarz¹dy i komisje we wspólnocie mieszkaniowej Modele zarz¹dzania i administrowania nieruchomoœci¹ wspóln¹ Zebranie w³aœcicieli lokali Wspólnota mieszkaniowa na bazie zasobów spó³dzielczych Wybór firmy zarz¹dzaj¹cej przez wspólnotê mieszkaniow¹ Procedura powierzenia zarz¹dzania nieruchomoœci¹ wspóln¹ profesjonalnej firmie Procedura wyboru zarz¹du w³aœcicielskiego i zlecenia administrowania profesjonalnej firmie Problemy wspólnot mieszkaniowych a jakoœæ obs³ugi przez zarz¹dcê nieruchomoœci Wzory pismi formularzy Regulamin zebrania w³aœcicieli lokali Ankieta oceny jakoœci us³ug zarz¹dcy / administratora (A) Ankieta oceny jakoœci us³ug zarz¹dcy / administratora (B) Statut (deklaracja, umowa) wspólnoty mieszkaniowej (z komentarzem) Pe³nomocnictwo do g³osowania na zebraniu za w³aœciciela lokalu Pe³nomocnictwo do reprezentowania w³aœciciela lokalu Pe³nomocnictwo do reprezentowania gminy Porz¹dek domowy Protokó³ z zebrania w³aœcicieli lokali Umowa o zarz¹dzanie nieruchomoœci¹ wspóln¹ (z komentarzem) Umowa o administrowanie (z komentarzem) Protokó³ zdawczo-odbiorczy Lista udzia³ów w nieruchomoœci wspólnej Uniwersalna karta do g³osowania nad uchwa³¹

8 Spis treœci VII Wniosek o zmianê zasad g³osowania nad uchwa³ami w³aœcicieli lokali Wniosek o zwo³anie zebrania w³aœcicieli lokali Zawiadomienie o zebraniu w³aœcicieli lokali Umowa najmu Rozdzia³ 3. Tworzenie i wykorzystanie planu gospodarczego wspólnoty mieszkaniowej P³atnoœci cz³onków wspólnoty mieszkaniowej Zaliczka na poczet kosztów zarz¹du Po ytki cywilne a efektywnoœæ zarz¹dcy nieruchomoœci Bud et operacyjny wspólnoty mieszkaniowej Bud et operacyjny nieruchomoœci wspólnej i procedura jego przygotowania Rodzaje przychodów z nieruchomoœci wspólnej oraz metody ich planowania Rodzaje wydatków na utrzymanie nieruchomoœci wspólnej oraz metody ich planowania Sposoby na obni kê zaliczek wnoszonych przez w³aœcicieli lokali Rodzaje ubezpieczeñ maj¹tkowych wspólnoty mieszkaniowej Rodzaje ubezpieczeñ OC wspólnoty mieszkaniowej Bud et remontowy nieruchomoœci wspólnej Bud et remontowy i procedura jego opracowania Rodzaje wydatków, które mog¹ byæ pokrywane z funduszu remontowego Wyznaczanie zakresu remontów oraz priorytetów remontowych nieruchomoœci wspólnej Ró nica miêdzy konserwacj¹, remontem i modernizacj¹ Oszacowanie kosztów remontu oraz kalkulacja p³atnoœci na fundusz remontowy Wyznaczanie zaliczki na fundusz remontowy z uwzglêdnieniem inflacji Studium przypadku fundusz remontowy w praktyce gminnego zak³adu bud etowego Zastosowanie bud etu przep³ywu gotówki Analiza odchyleñ bud etowych wspólnoty Inwestycje we wspólnocie mieszkaniowej Uczestnicy inwestycji remontowej Realizacja dzia³añ remontowych Termomodernizacja oraz audyt termomodernizacyjny budynku Praktyczna procedura adaptacji (nadbudowy) strychu we wspólnocie mieszkaniowej Wzory pismi formularzy Bud et operacyjny w ujêciu jednomiesiêcznym Bud et operacyjny w ujêciu 12 miesiêcy Bud et operacyjny porównanie planu z wykonaniem Bud et remontowy Ankieta remontowa Rozdzia³ 4. Rozliczenia finansowe wspólnoty Rozliczenia finansowe wp³ywów i wydatków wspólnoty mieszkaniowej Rozliczanie po ytków oraz kosztów w przypadku wspó³w³asnoœci Sposoby rozliczeñ finansowych kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ Udzia³ oraz inne klucze podzia³u kosztów zarz¹du nieruchomoœci¹ wspóln¹ Rozliczenia kosztów wymiany grzejników c.o. w indywidualnych lokalach Rozliczanie kosztów utrzymania anteny zbiorczej i instalacji domofonowej Rozliczanie kosztów utrzymania i u ytkowania windy w budynku kilkuklatkowym Rozliczanie kosztów utrzymania gara u podziemnego Ogólne zasady rozliczania kosztów œwiadczeñ Rozliczanie kosztów dostawy zimnej wody i odprowadzania nieczystoœci p³ynnych Zasady rozliczania kosztów energii cieplnej Rozliczanie kosztów dostawy gazu ziemnego Rozliczanie kosztów dostawy energii elektrycznej Rozliczanie kosztów wywozu nieczystoœci sta³ych Rozliczane pozosta³ych kosztów utrzymania nieruchomoœci wspólnej Rozliczanie kosztów zarz¹du w przypadku jednoczesnego wyodrêbnienia i sprzeda y lokalu Remonty we wspólnocie z udzia³em gminy Finansowanie przez gminê kosztów remontów nieruchomoœci wspólnej w proporcji przekraczaj¹cej jej udzia³ Wykorzystanie bud etu do przedstawienia rocznego rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej Regulamin rozliczeñ mediów dostarczanych do indywidualnych lokali

9 VIII Spis treœci Rozdzia³ 5. Zobowi¹zania publicznoprawne wspólnoty Podstawowe czynnoœci organizacyjne rejestracja wspólnoty mieszkaniowej Wybór zarz¹du wspólnoty b¹dÿ powierzenie zarz¹dzania profesjonalnej firmie Uzyskanie dla wspólnoty numeru statystycznego REGON Wyrobienie dla wspólnoty piecz¹tki Otwarcie dla wspólnoty rachunku bankowego w wybranymbanku Wydrukowanie oraz przekazanie w³aœcicielomksi¹ eczek op³at Dokonanie zg³oszeñ identyfikacyjnych NIP Prowadzenie rozliczeñ kadrowo-p³acowych oraz sprawozdawczoœci PIT Ustalenie zasad obs³ugi finansowej wspólnoty Ustalenie zasad rozliczania i sprawozdawczoœci VAT Rejestracja i sprawozdawczoœæ w ZUS Ustalenie zasad rozliczania i sprawozdawczoœci CIT Ubezpieczenie budynku oraz wspólnoty Wspólnota mieszkaniowa jako w³aœciciel nieruchomoœci Wspólnota mieszkaniowa a podatek od nieruchomoœci Wspólnota mieszkaniowa a podatek od czynnoœci cywilnoprawnych Wspólnota mieszkaniowa a op³ata skarbowa Ró nica miêdzy remontem a modernizacj¹ Amortyzacja œrodków trwa³ych oraz metody amortyzacji Amortyzacja nieruchomoœci Podatek VAT a wynagrodzenia za zarz¹dzanie nieruchomoœci¹ Rozliczenia podatkowe zwi¹zane z wynagradzaniemcz³onka zarz¹du w³aœcicielskiego wspólnoty Wzory pismi formularzy WskaŸniki przysz³ej renty W FVA Rozdzia³ 6. Zarz¹dzanie finansami wspólnoty mieszkaniowej Wspó³praca z bankiem Lokata bankowa i jej rodzaje Rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej Wybór banku Procent prosty Procent sk³adany i kapitalizacja odsetek Kredyty i po yczki bankowe Formy zabezpieczenia kredytów Rodzaje p³atnoœci kredytowych Wyliczenie p³atnoœci w metodzie rat malej¹cych Wyliczenie p³atnoœci w metodzie rat równych (annuitetowych) Kredyt dyskontowy i linia kredytowa Argentyñski systemkredytowy WskaŸniki kredytowe Leasing œrodków trwa³ych Analiza op³acalnoœci inwestycji Graficznie zobrazowanie przep³ywów finansowych Zmiana wartoœci pieni¹dza w czasie Op³acalnoœæ inwestycji i sposoby jej pomiarów Dyskontowanie przysz³ych dochodów Badanie op³acalnoœci inwestycji przy pomocy wartoœci bie ¹cej netto NPV Okres zwrotu PP i jego wykorzystanie w badaniu op³acalnoœci inwestycji Wewnêtrzna stopa zwrotu IRR i jej zastosowanie Windykacja op³at w³aœcicieli Windykacja przeds¹dowa Postêpowanie upominawcze Licytacja lokalu i eksmisja d³u nika Ustawa o udostêpnianiu informacji gospodarczych jako skuteczne narzêdzie windykacji Sprzeda wierzytelnoœci wspólnoty factoring Wspólnota mieszkaniowa a ustawa o ochronie danych osobowych Wzory pismi formularzy Wezwanie do zap³aty

10 Spis treœci IX Powiadomienie Biura Informacji Gospodarczej o d³u niku Pozew o nakaz zap³aty Uchwa³a w sprawie przymusowej sprzeda y lokalu Pozew w sprawie przymusowej sprzeda y lokalu Mno niki wartoœci bie ¹cej W b, czyli obecna wartoœæ 1 z³: (1 + r) n Rozdzia³ 7. Usprawnienie zarz¹dzania du ymi portfelami nieruchomoœci Diagnoza rynku zarz¹dzania portfelami nieruchomoœci Wprowadzenie Analiza otoczenia w skali mikro (5 Si³ Model Konkurencji Portera) Analiza struktury zarz¹dzania opartej na zak³adach bud etowych añcuch Wartoœci 7S Macierze strategiczne jako narzêdzie podejmowania decyzji Cele i metody zmiany organizacji zarz¹dzania nieruchomoœciami Definicja restrukturyzacja zarz¹dzania Model Piêciu filarów restrukturyzacji Definicje prywatyzacji Prywatyzacja zarz¹dzania nieruchomoœciami Inicjacja konkurencji na rynku zarz¹dców Inwestycja w ludzi Metoda procesowa przekszta³ceñ Uspo³ecznienie procesu restrukturyzacji Prywatyzacyjna blokada Regulacje prawne wp³ywaj¹ce na obszar zarz¹dzania nieruchomoœciami komunalnymi i jednostki organizacyjne gminy zarz¹dzaj¹ce nieruchomoœciami Prywatyzacja sektora publicznego ujêcie historyczne Zarz¹dzanie i administrowanie nieruchomoœciami komunalnymi podstawy prawne Ramy prawne zarz¹dzania nieruchomoœciami komunalnymi Komunalne jednostki organizacyjne stan obecny oraz zapowiadane zmiany Mo liwoœæ sprawowania czynnoœci w³aœcicielskich w komunalnym zasobie mieszkaniowym przez jednostki sektora finansów publicznych Dopasowanie organizacji zarz¹dzania nieruchomoœciami do lokalnej specyfiki Wieloczynnikowy model organizacji zarz¹dzania Struktura i zakres dzia³ania nadzoru w³aœcicielskiego Liczba podmiotów zarz¹dzaj¹cych Obowi¹zuj¹cy czas umowy Systemprzep³ywów finansowych Struktura organizacyjna i w³aœcicielska oraz forma prawna Zarz¹dcy Konkurencja pomiêdzy zarz¹dcami Zakres obowi¹zków firmy zarz¹dzaj¹cej Finansowe aspekty restrukturyzacji zarz¹dzania Wybrane elementy analizy finansowej zak³adu bud etowego Wybrane elementy analizy finansowej spó³ki Strategia zarz¹dzania wp³ywami z zasobu Strategia zarz¹dzania wydatkami na rzecz utrzymania Zasobu Projekcje finansowe efektów restrukturyzacji Skutki restrukturyzacji Pozytywne skutki restrukturyzacji B³êdnie przeprowadzona lub restrukturyzacja niewdro ona Zagro enia zwi¹zane z restrukturyzacj¹ Przyk³ady restrukturyzacji zarz¹dzania Kraków Ostrów Wielkopolski Sopot Wroc³aw Kielce i Gdañsk Wieloletni programgospodarowania zasobemmieszkaniowymmiasta Przyk³adowy zakres treœci programu Przyk³adowe cele programu Metody realizacji celów zak³adanych w programie

11 X Spis treœci Metodologia opracowania programu œcie k¹ uspo³ecznion¹ Wzory pismi formularzy Umowa o zarz¹dzanie i administrowanie du ym portfelem nieruchomoœci mieszkaniowych (z komentarzem) Arkusze kalkulacyjne (diagnostyczne i planistyczne) stosowane w wieloletnich programach gospodarowania komunalnymzasobemmieszkaniowym Rozdzia³ 8. Rewitalizacja obszarów miejskich Proces rewitalizacji Definicja rewitalizacji Finansowy aspekt rewitalizacji Uspo³ecznienie rewitalizacji Lokalny programrewitalizacji Treœæ programu Metoda opracowania lokalnego programu rewitalizacji Aktualizacja lokalnego programu rewitalizacji Subregionalne programy rewitalizacji na bazie markowych produktów turystycznych G³ówne za³o enia i definicje Wstêpna analiza problemów Misja i cele programu Przes³anki uspo³ecznienia procesu Wybór sk³adników produktu turystycznego Metodologia opracowania programu subregionalnej rewitalizacji Klastry turystyczne Cz³onkowie wspólnoty mieszkaniowej zak³adaj¹ stowarzyszenie Procedura za³o enia stowarzyszenia Dzia³alnoœæ po ytku publicznego i wolontariat Projekty spo³eczne finansowane przez Uniê Europejsk¹ Rola zarz¹dcy nieruchomoœci w rewitalizacji obszarów miejskich Przes³anki sukcesu projektu inwestycyjnego wspólnoty Pozyskanie œrodków finansowych dla wspólnoty mieszkaniowej Program Restart realizowany przez Instytut Zarz¹dzania Nieruchomoœciami IREM Krajowe i zagraniczne Ÿród³a finansowania budowy i remontów nieruchomoœci Dostêpne Ÿród³a finansowania remontów i modernizacji Inwestycje budowlane na bazie partnerskiej wspó³pracy gminy, banku, dewelopera i inwestora Wspieranie mieszkalnictwa w USA Finansowanie inwestycji w nieruchomoœciach wspólnych w USA Przyk³ady rewitalizacji obejmuj¹ce nieruchomoœci wspólnot mieszkaniowych CentrumAktywnoœci Lokalnej Smolna Sopocki model finansowania inwestycji i remontów Kredyty remontowe subsydiowane przez W³adze Gdyni Programy szczeciñskie Ma³ych Ulepszeñ i Nasz Dom Wzory pism Uchwa³a w³aœcicieli lokali w sprawie remontu wspó³finansowanego z funduszy UE Umowa najmu powierzchni strychowej wersja skrócona Umowa najmu powierzchni strychowej wersja szczegó³owa Umowa podmiotów wystêpuj¹cych wspólnie Rozdzia³ 9. Plan zarz¹dzania nieruchomoœci¹ przyk³ad studium wykonalnoœci do projektu inwestycyjnego wspó³finansowanego przez Mechanizm Finansowy Europejskiego Obszaru Gospodarczego (MF EOG) Wprowadzenie Charakterystyka projektu Tytu³ Lokalizacja Projektu Wnioskodawca G³ówny obszar priorytetowy i dzia³anie, w które wpisuje siê projekt Typ projektu Krótki opis projektu Polityka europejska, rz¹dowa, regionalna komplementarnoœæ

12 Spis treœci XI Otoczenie spo³eczno-ekonomiczne projektu Zidentyfikowane problemy oraz mocne strony i szanse projektu Logika Interwencji Potrzeba interwencji Cele ogólne (efekty d³ugoterminowe) wskaÿniki oddzia³ywania Cele bezpoœrednie (efekty bezpoœrednie i natychmiastowe) wskaÿniki rezultatu Rezultaty (wytworzone dobra i us³ugi) wskaÿniki produktu Matryca logiczna projektu Analiza instytucjonalna Zdolnoœæ organizacyjna Prawna wykonalnoœæ inwestycji Ocena d³ugoterminowej trwa³oœci finansowo-instytucjonalnej projektu Analiza techniczna Opis stanu aktualnego Opis przyjêtych rozwi¹zañ technicznych i technologicznych Uzasadnienie wyboru technologii Szacunkowe koszty realizacji inwestycji Harmonogram realizacji inwestycji Harmonogram realizacji programu kulturowego Stowarzyszenia Analiza finansowa Uwagi wstêpne ród³a finansowania Projekcja planowanego rachunku zysków i strat oraz sprawozdañ z przep³ywu œrodków pieniê nych Kalkulacja wskaÿnika samofinansowania Kalkulacja zysku nadzwyczajnego Kalkulacja wartoœci NPV/K i IRR/K dla projektu Kalkulacja wartoœci NPV/C i IRR/C dla projektu Ocena sytuacji finansowej wnioskodawcy w latach Podsumowanie Analiza ekonomiczna Uwagi wstêpne Kalkulacja wskaÿników ENPV, EIRR oraz K/K Analiza wskaÿnikowa efektywnoœci produktu i rezultatu Podsumowanie Analiza wra liwoœci i ryzyka Uwagi wstêpne Analiza i zarz¹dzanie ryzykiem Analiza wra liwoœci Oddzia³ywanie na œrodowisko Uwagi wstêpne Klasyfikacja projektu z punktu widzenia potrzeby opracowania Oceny Oddzia³ywania na Œrodowisko Ocena zmian w œrodowisku w wyniku realizacji inwestycji Podsumowanie i wnioski Pomoc publiczna Programkulturowy Dotychczasowa dzia³alnoœæ oraz aktualny programspo³eczno-edukacyjny Stowarzyszenia Promocja i informacja Stosunki dwustronne Zagadnienia przekrojowe

13

14 Wstêp Rozwój budownictwa mieszkaniowego oraz wahania cen mieszkañ w ostatnich latach sprawi³y, e w³aœciciele nieruchomoœci coraz mocniej uœwiadamiaj¹ sobie znaczenie dzia³añ podejmowanych w zakresie ochrony wartoœci ich maj¹tku. Doprowadzi³o to do zwiêkszenia popytu na us³ugi profesjonalnych zarz¹dców i poœredników w obrocie nieruchomoœciami, finansistów i ubezpieczycieli oraz innych bran ystów bêd¹cych w stanie skutecznie wspieraæ w³aœcicieli nieruchomoœci w realizacji ich celów. Poradnik Zarz¹dzanie wartoœci¹ nieruchomoœci mieszkaniowej powsta³ na bazie doœwiadczeñ zdobytych przeze mnie w trakcie kilkunastoletniej praktyki zawodowej zarówno jako pracownika firm zarz¹dzaj¹cych nieruchomoœciami, jak i doradcy w³aœcicieli nieruchomoœci. Ksi¹ ka jest równie efektem szeregu projektów konsultingowych zrealizowanych przeze mnie dla miast i gmin w obszarze wieloletniego planowania gospodarowania ich zasobami mieszkaniowymi, restrukturyzacji firm zarz¹dzaj¹cych nieruchomoœciami komunalnymi i wspólnot mieszkaniowych czy wreszcie realizacji lokalnych programów rewitalizacji oraz wniosków i studiów wykonalnoœci pod konkretne przedsiêwziêcia inwestycyjne, które pozyska³y wspó³finansowanie z funduszy Unii Europejskiej. Na finalny kszta³t poradnika mia³y równie wp³yw doœwiadczenia w obszarze inwestycji oraz zarz¹dzania portfelami nieruchomoœci komercyjnych. Nie bez znaczenia jest równie uzupe³nienie ksi¹ ki kilkoma artyku³ami opracowanymi przez moich zagranicznych przyjació³ Amerykanina Josepha Karpa w zakresie finansowania rozwoju mieszkalnictwa w Stanach Zjednoczonych oraz Kanadyjczyka Simona Vieyra w zakresie planowania strategicznego, standardów zawodowych, etyki zarz¹dców i poœredników w obrocie nieruchomoœciami oraz umiejêtnoœci interpersonalnych. Zadaniem poradnika jest wsparcie zarówno przedstawicieli zawodów nieruchomoœciowych pragn¹cych doskonaliæ jakoœæ œwiadczonych przez siebie us³ug, jak i w³aœcicieli nieruchomoœci pojedynczych budynków oraz ca³ych portfeli nieruchomoœci szukaj¹cych pomocy w precyzowaniu swych oczekiwañ stawianych przed podmiotami œwiadcz¹cymi na ich rzecz us³ugi. Poradnik ³¹czy w sobie spojrzenie na nieruchomoœci mieszkaniowe oraz podmioty je obs³uguj¹ce z perspektywy praktyki prawnej, organizacyjnej, finansowej i podatkowej. Ksi¹ ce towarzyszy p³yta CD z szeregiem opisanych w treœci poradnika narzêdzi, pocz¹wszy od arkuszy pomocnych w bud etowaniu obs³ugi nieruchomoœci a skoñczywszy na modelu przep³ywów finansowych obrazuj¹cym wyniki realizacji planu zarz¹dzania nieruchomoœci¹. Pozytywne reakcje czytelników fragmentów niniejszej ksi¹ ki wydanych w postaci wczeœniejszych kilku niezale nych publikacji b¹dÿ kilkudziesiêciu artyku³ów w prasie bran owej, obecnie rozbudowanych i zaktualizowanych o zmieniaj¹ce siê przepisy prawne wraz z ich interpretacjami, pozwalaj¹ rodziæ nadziejê, e cel jaki sobie postawi³em zostanie przynajmniej w czêœci zrealizowany. Poradnik daje siê podzieliæ tematycznie na cztery g³ówne bloki pierwszy dotycz¹cy warsztatu profesjonalisty (rozdzia³ pierwszy i dziewi¹ty), drugi prezentuj¹cy praktykê wspólnot mieszkaniowych (rozdzia³y od drugiego do szóstego), trzeci koncentruj¹cy siê na organizacji zarz¹dzania zasobami mieszkaniowymi gmin (rozdzia³ siódmy) oraz czwarty poœwiêcony rewitalizacji zdegradowanych obszarów miejskich (rozdzia³y ósmy i dziewi¹ty). Niezale nie czy siê jest zarz¹dc¹ lub poœrednikiem w obrocie nieruchomoœci, pracuje w banku czy urzêdzie miasta, dzia³a w zarz¹dzie w³aœcicielskim wspólnoty mieszkaniowej czy te wreszcie pracuje jako doradca na rynku nieruchomoœci warsztat profesjonalisty sk³ada siê z tych samych, uniwersalnych narzêdzi. Wœród podstawowych umiejêtnoœci osoby zaanga owanej w nieruchomoœci zarówno zawodowo, jak i part time mo na wymieniæ umiejêtnoœæ planowania i zarz¹dzania strategicznego, zdolnoœæ skutecznego porozumiewania siê i prezentacji, moderowania spotkañ i negocjacji a wreszcie zgodnoœæ postêpowania ze standardami oraz etyk¹ zawodow¹. Przegl¹d powy szej tematyki, uzupe³niony podstawow¹ wiedz¹ o prawach do nieruchomoœci oraz metodach wyceny przedsiêbiorstw (na przyk³adzie firmy zarz¹dzaj¹cej nieruchomoœciami) przedstawiono w rozdziale pierwszym. Rozdzia³ drugi przedstawia prawne i organizacyjne podstawy funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, opisuj¹c jak w poprawny sposób zaprogramowaæ funkcjonowanie wspólnoty, jak zorganizowaæ zebranie w³aœcicieli lokali, jak wybraæ

15 XIV Wstêp najlepszego zdaniem cz³onków wspólnoty zarz¹dcê nieruchomoœci. Wœród za³¹czników do rozdzia³u znajduje siê wiele pomocnych w funkcjonowaniu wspólnoty mieszkaniowej dokumentów formularzy, umów, regulaminów. Kolejne cztery rozdzia³y przedstawiaj¹ kontynuacjê charakterystyki procedur funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. W rozdziale trzecim przedstawi³em porady zwi¹zane z planowaniem gospodarczym nieruchomoœci wspólnej, zarówno w odniesieniu do bud etu operacyjnego (bie ¹cego), jak i do bud etu kapita³owego (remontowego). Zasady rozliczania wiêkszoœci wp³ywów i wydatków wspólnoty (w³¹czaj¹c media i fundusze remontowe) opisano w rozdziale czwartym. W rozdziale pi¹tym scharakteryzowano zobowi¹zania publiczno-prawne wspólnoty, dotycz¹ce jej rejestracji oraz póÿniejszej realizacji zapisów szeregu ustaw, w³¹czaj¹c zobowi¹zañ podatkowych (PIT, VAT, CIT) oraz amortyzacji. Tematyka rozdzia³u szóstego koncentruje siê na wspó³pracy wspólnoty z bankiem, finansowaniem przez bank inwestycji wspólnoty (aplikowanie i zasady sp³aty kredytów, zasady obliczania op³acalnoœci inwestycji) oraz windykacj¹ jej wierzytelnoœci (windykacja przes¹dowa, postêpowanie upominawcze, licytacja lokalu). Równie i w tym przypadku Czytelnik odnajdzie w poradniku szereg praktycznych formularzy i pism usprawniaj¹cych utrzymanie p³ynnoœci i zarz¹dzanie gotówk¹ wspólnoty mieszkaniowej. Rozdzia³ siódmy przedstawia zasady diagnozy oraz planowania restrukturyzacji zarz¹dzania zasobami mieszkaniowych gmin i innych w³aœcicieli instytucjonalnych. Poradnik prezentuje metodê oceny obecnej struktury zarz¹dzania mieszkaniami komunalnymi, zarówno pod wzglêdem aspektów prawnych, organizacyjnych, jak i ekonomicznych oraz wskazuje kierunki, w których powinny na bazie praktycznych doœwiadczeñ kilku samorz¹dów zmierzaæ zmiany w tym zakresie. Analizie poddano równie tematykê wieloletniego planowania gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gmin, uwzglêdniaj¹c¹ poza wskazan¹ wczeœniej struktur¹ zarz¹dzania równie inne, krytyczne dla wartoœci maj¹tku komunalnego czynniki jak zasady prywatyzacji (sprzeda y) mieszkañ, kszta³towania czynszu w lokalach mieszkalnych i u ytkowych, polityki zamian czy wreszcie bud etowania wp³ywów i wydatków zwi¹zanych z utrzymaniem i remontami zasobu. W kolejnym, ósmym rozdziale wyjaœniam na czym polega rewitalizacja miast oraz przedstawiam procedury jej przygotowania. Proces rewitalizacji przedstawiony jest zarówno z perspektywy mieszkañców pojedynczego budynku wspólnoty mieszkaniowej, jak i w ujêciu rozwoju spo³ecznego, gospodarczego i spo³ecznego subregionów. Analizujê sposoby opracowania zwyciêskiego wniosku dotycz¹cego pozyskania wspó³finansowania projektów inwestycyjnych w obszarze rewitalizacji oraz towarzysz¹cego mu z regu³y studium wykonalnoœci. Poradnik zawiera kilka przyk³adów ciekawych projektów rewitalizacyjnych oraz szereg formularzy i dokumentów pomocnych w ich przygotowaniu. W ostatnim, dziewi¹tym rozdziale przedstawiono studium wykonalnoœci wykonane wed³ug wymagaj¹cych wytycznych Mechanizmu Finansowego Europejskiego Obszaru Gospodarczego i stanowi przyk³ad planu zarz¹dzania przyk³adow¹ nieruchomoœci¹. Projekt zak³ada rewitalizacjê przedmiotowej nieruchomoœci, która z funkcji mieszkalnej ma byæ przekszta³cona na obiekt u ytecznoœci publicznej. Jednym z za³¹czników do studium jest model przep³ywów finansowych przedstawiony równie w formie elektronicznej (plik EXCEL) na p³ycie CD, gotowy do zaadoptowania do innych planów zarz¹dzania opracowywanych przez Czytelnika. Podsumowuj¹c, dziêki praktycznemu podejœciu oraz przedstawieniu prostym jêzykiem szerokiego zakresu skomplikowanych zagadnieñ z obszaru zarz¹dzania wartoœci¹ nieruchomoœci mieszkaniowych, poradnik powinien zaciekawiæ zarz¹dców i poœredników w obrocie nieruchomoœciami, rzeczoznawców maj¹tkowych, pracowników banków kredytuj¹cych w³aœcicieli nieruchomoœci mieszkalnych, ubezpieczycieli, studentów kierunków zwi¹zanych z nieruchomoœciami oraz w³aœcicieli nieruchomoœci zarówno pojedynczych mieszkañ, jak i ca³ych portfeli nieruchomoœci. Korzystaj¹c z okazji, chcia³bym podziêkowaæ: Kole ankom i Kolegom z Polskiego Oddzia³u Instytutu Zarz¹dzania Nieruchomoœciami IREM (m.in. Lidii Henclewskiej, Janowi Krzysztofowi Piêcie oraz Tomkowi Uklei) oraz zagranicznym wyk³adowcom Instytutu (w szczególnoœci Frankowi Livingston, Edwardowi McBride oraz Richardowi Muhlebach) którzy zawsze byli gotowi dzieliæ siê ze mn¹ swoj¹ wiedz¹ i doœwiadczeniami, Gregowi Polk, konsultantowi USAID, który uwierzy³ we mnie i jako pierwszy da³ mi szansê nauczaæ zarz¹dzania nieruchomoœciami innych oraz Oli Czy ewskiej, szefowej Forum Rewitalizacji, która kilkanaœcie lat temu zaufa³a nieopierzonemu konsultantowi i pomog³a mu realizowaæ swoje liberalne pogl¹dy w zakresie restrukturyzacji, a zaraz potem zarazi³a mnie ide¹ rewitalizacji miast. Jarkowi Cho³odeckiemu i Tomkowi Kwiatkowskiemu za wskazanie przyk³adu wzorowej organizacji dwóch wspólnot mieszkaniowych przy ul. Smolnej w Warszawie, Josephowi Karp oraz Simonowi Vieyra, przyjacio³om i mentorom, którzy pomogli mi kiedyœ uwierzyæ e obok wspinaczki i gór istniej¹ jeszcze inne cele, które warto zdobyæ. Jestem przekonany, e w treœci niniejszego poradnika nie unikn¹³em b³êdów. Je eli Drogi Czytelniku znajdziesz w ksi¹ ce fragmenty, z którymi siê nie zgadzasz, albo przeciwnie chcia³byœ podzieliæ siê ze mn¹ swoimi doœwiadczeniami mog¹cymi uzupe³niæ tê pracê uprzejmie proszê o komentarz przes³any na adres Wydawnictwa C.H. Beck. Wszelkie uwagi, zarówno te pozytywne, jak i krytyczne zostan¹ wykorzystane przy wzbogaceniu kolejnych wydañ. Warszawa, marzec 2009 r. Maciej Tertelis

16 Wykaz skrótów 1. ród³a prawa DodMieszkU... ustawa z r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) FinPublU...ustawa z r. o finansach publicznych (Dz.U. Nr 249, poz ze zm.) GospKomU...ustawa z r. o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 r. Nr 9, poz. 43 ze zm.) GospNierU... ustawa z r. o gospodarce nieruchomoœciami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz ze zm.) InfGospU...ustawa z r. o udostêpnianiu informacji gospodarczej (Dz.U. Nr 50, poz. 424 ze zm.) KC...ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) KH...ustawa z r. Kodeks handlowy (Dz.U. Nr 57, poz. 502 ze zm.) KK...ustawa z r. Kodeks karny (Dz.U. Nr 88, poz. 553 ze zm.) KKS...ustawa z r. Kodeks karny skarbowy (tekst jedn. Dz.U. Nr 111, poz. 765 ze zm.) KP...ustawa z r. Kodeks pracy (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 21, poz. 94 ze zm.) KPA...ustawa z r. Kodeks postêpowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 94 ze zm.) KPC...ustawa z r. Kodeks postêpowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KPK...ustawa z r. Kodeks postêpowania karnego (Dz.U. Nr 89, poz. 555 ze zm.) KSH...ustawa z r. Kodeks spó³ek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz ze zm.) KW...ustawa z r. Kodeks wykroczeñ (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 168, poz ze zm.) KWHU...ustawa z r. ustawa o ksiêgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz ze zm.) NajmLokU...ustawa z r. o najmie lokali mieszkalnych (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) OchrLokU... ustawa z r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) OchrOsobU...ustawa z r. o ochronie danych osobowych (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.) OchrZabU...ustawa z r. o ochronie zabytków (Dz.U. Nr 162, poz ze zm.) PodOp³LokU... ustawa z r. o podatkach i op³atach lokalnych (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 ze zm.) PodFizU... ustawa z r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.) PodPrU...ustawa z r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.) PrBud...ustawa z r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz ze zm.) PrSpó³dz...ustawa z r. Prawo spó³dzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz ze zm.) PrStow...ustawa z r. Prawo stowarzyszeñ (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 79, poz. 855 ze zm.) PrZamPubl...ustawa z r. Prawo zamówieñ publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 233, poz ze zm.) PWSamTerU... ustawa z r. Przepisy wprowadzaj¹ce ustawy reformuj¹ce administracjê publiczn¹ (Dz.U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) SamGminU...ustawa z r. o samorz¹dzie gminy (tekst jedn. Dz.U. Nr 142, poz ze zm.)

17 XVI Wykaz skrótów Spó³MieszkU... ustawa r. o spó³dzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) SwobGospU... ustawa z r. o swobodzie dzia³alnoœci gospodarczej (tekst jedn. Dz.U. z 2007 r. Nr 155, poz ze zm.) TBSU... ustawa z r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) UUCZP... ustawa z r. o utrzymaniu czystoœci i porz¹dku w gminach (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 236, poz ze zm.) WarunkiTechR... rozporz¹dzenie z r. Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadaæ budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690) WarunkiTechBMU rozporz¹dzenie Ministra Spraw Wewnêtrznych i Administracji z r. w sprawie warunków technicznych u ytkowania budynków mieszkalnych (Dz.U. Nr 74, poz. 836) W³LokU...ustawa z r. o w³asnoœci lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) Wol U... ustawa z r. o dzia³alnoœci po ytku publicznego i o wolontariacie (Dz.U. Nr 96, poz. 873 ze zm.) VATU...ustawa z r. o podatku od towarów i us³ug (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) ZagospPrzestrzU. ustawa z r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) 2. Inne skróty art....artyku³ bhp...bezpieczeñstwo i higiena pracy cyt....cytowana (-e, -y) Dz.U....Dziennik Ustaw EFRR...Europejski Fundusz Rozwoju Regionalnego EFS...Europejski Fundusz Spo³eczny EOG...Europejski Obszar Gospodarczy FR...fundusz remontowy GIODO...Generalny Inspektor Ochrony Danych Osobowych jssg...jednoosobowa spó³ka skarbu gminy jssp...jednoosobowa spó³ka Skarbu Pañstwa jw jakwy ej UE...Unia Europejska m-c...miesi¹c MF...Minister Finansów m.in...miêdzy innymi MPZP...miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego n...ni ej nast....nastêpna (-e, -y) NGO organizacje pozarz¹dowe Nr...Numer NSA...Naczelny S¹d Administracyjny oprac....opracowanie orz.... orzeczenie pkt...punkt por...porównaj poz....pozycja pr.zb....praca zbiorowa p.u....powierzchnia u ytkowa RM...Rada Ministrów s...strona SA S¹dApelacyjny SN S¹dNajwy szy SKO...Samorz¹dowe Kolegium Odwo³awcze siwz...specyfikacja istotnych warunków zamówienia TBS Towarzystwo Budownictwa Spo³ecznego tj tojest

18 Wykaz skrótów XVII tekst jedn....tekst jednolity tzn toznaczy UE...Unia Europejska UM...Urz¹d Miasta ust....ustêp w zw wzwi¹zku WL...wspólnota lokalowa ww....wy ej wymieniona (-e, -y) wyr....wyrok wz...warunki zabudowy ww....wy ej wymieniona (-e, -y) zezm zezmianami ZPORR...Zintegrowany Program Operacyjny Rozwoju Regionalnego

19

20 Rozdzia³ 1. Warsztat profesjonalisty 1.1. Podstawy zarz¹dzania Zarz¹dzanie strategiczne J.A.F. Stoner i C. Wankel 1 zdefiniowali zarz¹dzanie jako proces sk³adaj¹cy siê z czterech funkcji: 1) planowania, 2) organizowania, 3) przewodzenia, 4) kontrolowania. Cztery g³ówne sk³adniki zarz¹dzania mo na rozwin¹æ na kolejne elementy 2. I tak, w zakresie planowania mo na umieœciæ zyskownoœæ dzia³ania, wymagan¹ sprzeda oraz reklamê i promocjê. Sk³adowymi elementami procesu organizowania bêd¹ w szczególnoœci funkcje, personel oraz obszar dzia³ania i biuro zarz¹dcy. Przewodzenie nierozerwalnie zwi¹zane jest z sprawowaniem w³adzy, koordynowaniem, motywowaniem, delegowaniem uprawnieñ, wyznaczaniem polityki firmy oraz nadzorowaniem dzia³ania pracowników. Innymi s³owy zarz¹dzanie jest procesem polegaj¹cym na realizowaniu celów strategicznych przy pomocy innych ludzi, zasobów materialnych oraz niematerialnych. Kontrolowanie to przede wszystkim tworzenie i wykorzystanie raportów operacyjnych, podejmowanie na ich podstawie decyzji oraz ponoszenie za nie odpowiedzialnoœci. Istot¹ zarz¹dzania strategicznego jest takie zarz¹dzanie organizacj¹, które w niesprzyjaj¹cych warunkach stale zmieniaj¹cego siê otoczenia pozwala wykorzystywaæ te zmiany jako sposobnoœci do podejmowania nowych dzia³añ lepiej zaspokajaj¹cych potrzeby odbiorców i interesy przedsiêbiorstwa 3. Podstaw¹ zarz¹dzania strategicznego jest wiêc dokonanie analizy stanu bie ¹cego bli szego i dalszego otoczenia organizacji oraz jej wnêtrza. Uzyskana diagnoza, poprzez przewidzenie problemów, zanim powstan¹, oraz przewidzenie okazji i szans rynkowych, zanim spostrzeg¹ je konkurenci, pozwala stworzyæ kilkupoziomowe, zespolone ze sob¹ plany, dla których punktem wyjœcia jest wizja i misja organizacji. Takimi planami bêd¹ zatem: plan strategiczny odpowiadaj¹cy na pytanie co w³aœciwego nale y robiæ? a wiêc ustalaj¹cy d³ugofalowe cele organizacji, plan operacyjny odpowiadaj¹cy na pytanie jak robiæ we w³aœciwy sposób? a wiêc ustalaj¹cy cele œredniookresowe organizacji, plan dyspozycyjny odpowiadaj¹cy na pytanie jak poprawiaæ to, co nie wysz³o? a wiêc ustalaj¹cy cele krótkookresowe organizacji. Nale y zwróciæ uwagê, e planowanie strategiczne niekoniecznie musi dotyczyæ d³ugofalowych celów. Zwi¹zek zakresu czasowego z strategi¹ uzale niony jest œciœle z bran ¹, w której funkcjonuje organizacja, np. planowanie strategiczne w bran y informatycznej mo e dotyczyæ okresów kwartalnych, zaœ planowanie strategiczne firmy developerskiej opieraæ siê bêdzie na zakresie 10-letnim. Zarz¹dzaniem strategicznym jest równie kroczenie zaplanowan¹ w ww. planach drog¹, aby osi¹gn¹æ zamierzone rezultaty. 1 J.A.F. Stoner, C. Wankel, Kierowanie, Warszawa 1994, s. 23 i n. 2 J. Quarendon, Strategia i polityka firmy, Warszawa 1996, s. 59; N.J. Stefaniak, RealEstate Marketing, Wisconsin, USA, J. Penc, Leksykon biznesu, Warszawa 1997.