KRÓTKIE KOMENTARZE BECKA. Ochrona praw lokatorów

Transkrypt

1

2 KRÓTKIE KOMENTARZE BECKA Ochrona praw lokatorów

3 Polecamy nasze publikacje z serii Krótkie Komentarze Becka: G. Rejman ZASADY ODPOWIEDZIALNOŒCI KARNEJ. ART KK P. Granecki PRAWO ZAMÓWIEÑ PUBLICZNYCH, wyd. 2 J. Go³aczyñski, M. Leœniak ZASTAW REJESTROWY I REJESTR ZASTAWÓW M. Wolanin USTAWA O SZCZEGÓLNYCH ZASADACH PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI W ZAKRESIE DRÓG PUBLICZNYCH J. Ignaczewski OBOWI ZEK ALIMENTACYJNY PO NOWELIZACJI. ART KRO J. Ignaczewski ROZWÓD PO NOWELIZACJI. ART KRO

4 Ochrona praw lokatorów Komentarz 2. wydanie Jacek Chaciñski

5 Ochrona praw lokatorów Stan prawny: maj 2009 r. Redakcja: Iwona Duda Wydawnictwo C. H. Beck 2009 Wydawnictwo C. H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Sk³ad i ³amanie: DTP Service Druk i oprawa: ELPIL, Siedlce ISBN

6 Spis treœci Spis Przedmowa treœci... IX Wykaz skrótów... A. Tekst ustawy... 1 Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)... 3 B. Komentarz Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne Art. 1. Zakres regulacji Art. 1a. Wy³¹czenie stosowania Art. 2. S³owniczek Art. 3. Przepisy korzystniejsze Art. 4. Zadania gminy Art. 4a. Zestawienie danych Rozdzia³ 2. Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli i lokatorów Art. 5. Umowa o odp³atne u ywanie Art. 6. Kaucja Art. 6a. Obowi¹zki wynajmuj¹cego Art. 6b. Obowi¹zki najemcy Art. 6c. Protokó³ Art. 6d. Dopuszczalnoœæ wprowadzania ulepszeñ Art. 6e. Zakoñczenie najmu; rozliczenia Art. 6f. Odmienne ustalenia Art. 6g. Zmiany teleadresowe Art. 7. Stawki czynszu Art. 8. Zasady polityki czynszowej Art. 8a. Podwy ki czynszu Art. 9. Podwy ki Art. 9a. Czynsze w TBS Art. 10. Awarie, przegl¹dy Art. 11. Wypowiedzenie Art. 12. (uchylony) Art. 13. Rozwi¹zanie przez s¹d Art. 14. Orzeczenie o lokalu socjalnym XI V

7 Spis treœci Art. 15. Sprawy o opró nienie lokalu Art. 16. Ochrona eksmitowanych Art. 17. Eksmisja za znêcanie siê Art. 18. Odszkodowanie Art. 19. Skutecznoœæ praw lokatora Rozdzia³ 3. Mieszkaniowy zasób gminy Art. 20. Sk³ad zasobu Art. 21. Program gospodarowania, zasady najmu Rozdzia³ 4. Lokale socjalne Art. 22. Wydzielenie Art. 23. Umowa; stawki czynszu Art. 24. Skutki samowoli Art. 25. Wypowiedzenie przez gminê Rozdzia³ 5. Zmiany w przepisach obowi¹zuj¹cych, przepisy przejœciowe i koñcowe Art. 26. Zmiany w przepisach Art. 27. Zasiêg czasowy ustawy Art. 28. Czynsz regulowany Art. 29. (uchylony) Art. 30. Osoba bez tytu³u prawnego Art. 31. Umowa o opiekê nad najemc¹ Art. 32. Lokal zamienny Art. 33. Najem mieszkañ zak³adowych Art. 34. Eksmisja Art. 35. Uprawnienie do lokalu socjalnego Art. 36. Zwrot kaucji Art. 37. Ulepszenia Art. 38. Ustawa o najmie Art. 39. Derogacja Art. 40. Wejœcie w ycie C. Akty prawne Ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) VI 2. Ustawa z r. o spó³dzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) Ustawa z r. Kodeks postêpowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) Rozporz¹dzenie Ministra Sprawiedliwoœci z r. w sprawie szczegó³owego trybu postêpowania w sprawach

8 Spis treœci o opró nienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomoœci oraz szczegó³owych warunków, jakim powinno odpowiadaæ tymczasowe pomieszczenie (Dz.U. Nr 17, poz. 155) 214 D. Wzory pozwów Indeks rzeczowy VII

9

10 Przedmowa Przedmowa Najem i inne formy prawne korzystania z cudzych lokali mieszkalnych stanowi¹ instrument prawny s³u ¹cy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludnoœci. Jest tradycj¹ polskiego prawa, e w sposób szczególny w stosunku do ogólnych przepisów prawa cywilnego reguluje ochronê praw lokatorów. Regulacja ta jest donios³a spo³ecznie. Dotyka zarówno interesów w³aœcicieli, jak i korzystaj¹cych z lokali. Realizacja interesów tych podmiotów prowadzi czêsto do wzajemnych konfliktów. Wynikaj¹ one przede wszystkim ze z³ego stanu maj¹tkowego najemców oraz fatalnego stanu technicznego budynków. Komentowana ustawa stanowi w zamierzeniu ustawodawcy regulacjê kompromisow¹, uwzglêdniaj¹c¹ interesy obu stron. Jej czêste nowelizacje oraz orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego dotycz¹ce zgodnoœci przepisów ustawy z Konstytucj¹ Rzeczypospolitej Polskiej pokazuj¹ jednak, e stosunek tych interesów nie zosta³ jeszcze ujêty w trwa³e ramy prawne. Niniejszy komentarz jest przeznaczony przede wszystkim dla osób stosuj¹cych w praktyce przepisy ustawy. Mo e byæ równie pomocny w procesie dydaktycznym dla studentów prawa i administracji. Zgodnie z systematyk¹ ustawy koncentruje siê przede wszystkim na zagadnieniu czynszu, rozwi¹zaniu stosunku prawnego korzystania z lokalu mieszkalnego i eksmisji. Uwzglêdnia orzecznictwo S¹du Najwy szego i Trybuna³u Konstytucyjnego. Jacek Chaciñski IX

11

12 Wykaz skrótów Wykaz 1. ród³a skrótów prawa BudMieszkU... ustawa z r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) DodMieszkU... ustawa z r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) KC... ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) Konstytucja RP... ustawa z r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.) KPC... ustawa z r. Kodeks postêpowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KRO... ustawa z r. Kodeks rodzinny i opiekuñczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.) KSCU... ustawa z r. o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Nr 167, poz ze zm.) KSCU z 1967 r.... ustawa z r. o kosztach s¹dowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2002 r. Nr 9, poz. 88 ze zm.) NajLokU... ustawa z r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) OchrLokU... ustawa z r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) PrBud... ustawa z r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz ze zm.) PrLok... ustawa z r. Prawo lokalowe (t.j. Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.) PrSpó³dz... ustawa z r. Prawo spó³dzielcze (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz ze zm.) SamGminU... ustawa z r. o samorz¹dzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz ze zm.) Spó³dzMieszkU... ustawa z r. o spó³dzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) XI

13 Wykaz skrótów W³LokU... ZmOchrLokU... ustawa z r. o w³asnoœci lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ustawa z r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 281, poz ze zm.) 2. Organy orzekaj¹ce MI... Minister Infrastruktury MS... Minister Sprawiedliwoœci MSWiA... Minister Spraw Wewnêtrznych i Administracji NSA... Naczelny S¹d Administracyjny NSA(5)... Naczelny S¹d Administracyjny w sk³adzie piêciu sêdziów RM... Rada Ministrów SN... S¹dNajwy szy SN(7)... S¹dNajwy szy w sk³adzie siedmiu sêdziów TK... Trybuna³ Konstytucyjny WSA... Wojewódzki S¹d Administracyjny 3. Czasopisma Biul. SN... Dz.U.... MoP... OSNC... OSNCP... OSPiKA... OSS... OTK... OTK-A... ZNSA... ZU Inne skróty art.... orz.... pkt... por.... Biuletyn S¹du Najwy szego Dziennik Ustaw Monitor Prawniczy Orzecznictwo S¹du Najwy szego Izba Cywilna Orzecznictwo S¹du Najwy szego Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeñ Spo³ecznych Orzecznictwo S¹dów Polskich i Komisji Arbitra- owych Orzecznictwo w Sprawach Samorz¹dowych Orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego Orzecznictwo Trybuna³u Konstytucyjnego Seria A Zeszyty Naukowe S¹downictwa Administracyjnego Zbiór Urzêdowy artyku³ orzeczenie punkt porównaj XII

14 Wykaz skrótów post.... poz.... rozp.... s... TBS... t.j.... tj.... uchw.... ust.... wyr.... ww... z... zob.... postanowienie pozycja rozporz¹dzenie strona towarzystwo budownictwa spo³ecznego tekst jednolity tojest uchwa³a ustêp wyrok wy ej wymieniony (-a, -e) zeszyt zobacz XIII

15

16 A. Tekst ustawy

17

18 Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733) Tekst jednolity z dnia 7 lutego 2005 r. (Dz.U. Nr 31, poz. 266) 1 (zm.: Dz.U. z 2004 r. Nr 281, poz i 2786; Dz.U. z 2006 r. Nr 86, poz. 602, Nr 94, poz. 657, Nr 167, poz. 1193, Nr 249, poz. 1833; Dz.U. z 2007 r. Nr 128, poz. 902, Nr 173, poz. 1218) Ustawa o ochronie praw lokatorów... Spis treœci Art. Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne a Rozdzia³ 2. Prawa i obowi¹zki w³aœcicieli i lokatorów Rozdzia³ 3. Mieszkaniowy zasób gminy Rozdzia³ 4. Lokale socjalne Rozdzia³ 5. Zmiany w przepisach obowi¹zuj¹cych, przepisy przejœciowe i koñcowe Rozdzia³ 1. Przepisy ogólne Art. 1. [Zakres regulacji] Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Art. 1a. [Wy³¹czenie stosowania] Przepisów ustawy nie stosuje siê do lokali bêd¹cych w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Art. 2. [S³owniczek] 1. 2 Ilekroæ w ustawie jest mowa o: 1) lokatorze nale y przez to rozumieæ najemcê lokalu lub osobê u ywaj¹c¹ lokal na podstawie innego tytu³u prawnego ni prawo w³asnoœci; 1 Tekst jednolity og³oszono dnia r. 2 Art. 2 ust. 1 pkt 8a dodany ustaw¹ z dnia r. (Dz.U. Nr 249, poz. 1833), która wchodzi w ycie r. 3

19 Art. 2 2) w³aœcicielu nale y przez to rozumieæ wynajmuj¹cego lub inn¹ osobê, z któr¹ wi¹ e lokatora stosunek prawny uprawniaj¹cy go do u ywania lokalu; 3) wspó³lokatorze nale y przez to rozumieæ lokatora, któremu przys³uguje tytu³ prawny do u ywania lokalu wspólnie z innym lokatorem; 4) lokalu nale y przez to rozumieæ lokal s³u ¹cy do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a tak e lokal bêd¹cy pracowni¹ s³u ¹c¹ twórcy do prowadzenia dzia³alnoœci w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwa³ego pobytu osób, w szczególnoœci znajduj¹ce siê w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach s³u ¹cych do celów turystycznych lub wypoczynkowych; 5) lokalu socjalnym nale y przez to rozumieæ lokal nadaj¹cy siê do zamieszkania ze wzglêdu na wyposa enie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadaj¹ca na cz³onka gospodarstwa domowego najemcy nie mo e byæ mniejsza ni 5 m 2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m 2, przy czym lokal ten mo e byæ o obni- onym standardzie; 6) lokalu zamiennym nale y przez to rozumieæ lokal znajduj¹cy siê w tej samej miejscowoœci, w której jest po³o ony lokal dotychczasowy, wyposa- ony w co najmniej takie urz¹dzenia techniczne, w jakie by³ wyposa ony lokal u ywany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas u ywanym; warunek ten uznaje siê za spe³niony, je eli na cz³onka gospodarstwa domowego przypada 10 m 2 powierzchni ³¹cznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m 2 tej powierzchni; 7) powierzchni u ytkowej lokalu nale y przez to rozumieæ powierzchniê wszystkich pomieszczeñ znajduj¹cych siê w lokalu, a w szczególnoœci pokoi, kuchni, spi arni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, ³azienek oraz innych pomieszczeñ s³u ¹cych mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez wzglêdu na ich przeznaczenie i sposób u ywania; za powierzchniê u ytkow¹ lokalu nie uwa a siê powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w œcianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opa³u; 8) op³atach niezale nych od w³aœciciela nale y przez to rozumieæ op³aty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór œcieków, odpadów i nieczystoœci ciek³ych; 8a) wydatkach zwi¹zanych z utrzymaniem lokalu nale y przez to rozumieæ wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni u ytkowej lokalu w stosunku do powierzchni u ytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obci¹ aj¹ce w³aœciciela, obejmuj¹ce: op³atê za u ytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomoœci oraz koszty: 4 A. Tekst ustawy

20 Ustawa o ochronie praw lokatorów... Art. 3 a) konserwacji, utrzymania nale ytego stanu technicznego nieruchomoœci oraz przeprowadzonych remontów, b) zarz¹dzania nieruchomoœci¹, c) utrzymania pomieszczeñ wspólnego u ytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni, d) ubezpieczenia nieruchomoœci, e) inne, o ile wynikaj¹ z umowy. 9) gospodarstwie domowym nale y przez to rozumieæ gospodarstwo domowe, o którym mowa w przepisach o dodatkach mieszkaniowych; 10) mieszkaniowym zasobie gminy nale y przez to rozumieæ lokale stanowi¹ce w³asnoœæ gminy albo gminnych osób prawnych lub spó³ek handlowych utworzonych z udzia³em gminy, z wyj¹tkiem towarzystw budownictwa spo³ecznego, a tak e lokale pozostaj¹ce w posiadaniu samoistnym tych podmiotów; 11) publicznym zasobie mieszkaniowym nale y przez to rozumieæ lokale wchodz¹ce w sk³ad mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowi¹ce w³asnoœæ innych jednostek samorz¹du terytorialnego, samorz¹dowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Pañstwa lub pañstwowych osób prawnych; 12) wskaÿniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni u ytkowej budynków mieszkalnych nale y przez to rozumieæ przeciêtny koszt budowy 1 m 2 powierzchni u ytkowej budynków mieszkalnych: a) dla województwa, z wy³¹czeniem miast bêd¹cych siedzib¹ wojewody lub sejmiku województwa, b) dla miast bêd¹cych siedzib¹ wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6 miesiêcy przez wojewodê na podstawie aktualnych danych urzêdu statystycznego, opracowanych wed³ug powiatów, oraz w³asnych analiz i og³aszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzêdowym. 2. Obmiaru powierzchni u ytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje siê w œwietle wyprawionych œcian. Powierzchniê pomieszczeñ lub ich czêœci o wysokoœci w œwietle równej lub wiêkszej od 2,20 m nale y zaliczaæ do obliczeñ w 100%, o wysokoœci równej lub wiêkszej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m w 50%, o wysokoœci mniejszej od 1,40 m pomija siê ca³kowicie. Pozosta³e zasady obliczania powierzchni nale y przyjmowaæ zgodnie z Polsk¹ Norm¹ odpowiedni¹ do okreœlania i obliczania wskaÿników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Art. 3. [Przepisy korzystniejsze] 1. W razie oddania do u ywania lokalu, z którego w³aœciciel przejœciowo nie korzysta w ca³oœci lub w czêœci w celu zaspokojenia w³asnych potrzeb mieszkaniowych, przepisów ustawy 5