KRÓTKIE KOMENTARZE BECKA. Ochrona praw lokatorów

Transkrypt

1

2 KRÓTKIE KOMENTARZE BECKA Ochrona praw lokatorów

3 Polecamy nasze publikacje: M. Wierzbowski, A. Wiktorowska (red.) KODEKS POSTĘPOWANIA ADMINISTRACYJNEGO. KOMENTARZ, wyd. 2 Duże Komentarze Becka A. Doliwa PRAWO MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 4 Komentarze Becka G. Manjura-Niśkiewicz DODATKI MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, wyd. 4 Krótkie Komentarze Becka R. Strzelczyk OCHRONA PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO. KOMENTARZ Krótkie Komentarze Becka S. Gurgul UPADŁOŚĆ SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ, DEWELOPERA I TOWARZYSTWA BUDOWNICTWA SPOŁECZNEGO. KOMENTARZ Krótkie Komentarze Becka

4 Ochrona praw lokatorów Komentarz 3. wydanie Jacek Chaciński WYDAWNICTWO C.H. BECK WARSZAWA 2013

5 Redakcja: Julita Nowak Koordynator: Wioleta Beczek Wydawnictwo C.H. Beck 2013 Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o. ul. Bonifraterska 17, Warszawa Skład i łamanie: DTP Service Druk i oprawa: Elpil, Siedlce ISBN ISBN e-book

6 Spis treści Przedmowa... Wykaz skrótów... A. Tekst ustawy Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)... 3 B. Komentarz Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1. Zakres regulacji Art. 1a. Wyłączenie stosowania Art. 2. Słowniczek Art. 3. Przepisy korzystniejsze Art. 4. Zadania gminy Art. 4a. Zestawienie danych Rozdział 2. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów Art. 5. Umowa o odpłatne używanie Art. 6. Kaucja Art. 6a. Obowiązki wynajmującego Art. 6b. Obowiązki najemcy Art. 6c. Protokół Art. 6d. Dopuszczalność wprowadzania ulepszeń Art. 6e. Zakończenie najmu; rozliczenia Art. 6f. Odmienne ustalenia Art. 6g. Zmiany teleadresowe Art. 7. Stawki czynszu Art. 8. Zasady polityki czynszowej Art. 8a. Podwyżki czynszu Art. 9. Podwyżki Art. 9a. Czynsze w TBS Art. 10. Awarie, przeglądy Art. 11. Wypowiedzenie Art. 12. (uchylony) Art. 13. Rozwiązanie przez sąd Art. 14. Orzeczenie o lokalu socjalnym IX XI V

7 Spis treści VI Art. 15. Sprawy o opróżnienie lokalu Art. 16. Ochrona eksmitowanych Art. 17. Eksmisja za znęcanie się Art. 18. Odszkodowanie Art. 19. Skuteczność praw lokatora Rozdział 2a. Najem okazjonalny lokalu Art. 19a. Charakter umowy Art. 19b. Urząd skarbowy, zgłoszenie Art. 19c. Czynsz, opłaty Art. 19d. Wygaśnięcie, rozwiązanie umowy Art. 19e. Wyłączenie zastosowania przepisów ustawy Rozdział 3. Mieszkaniowy zasób gminy Art. 20. Skład zasobu Art. 21. Program gospodarowania, zasady najmu Rozdział 4. Lokale socjalne Art. 22. Wydzielenie Art. 23. Umowa; stawki czynszu Art. 24. Skutki samowoli Art. 25. Wypowiedzenie przez gminę Rozdział 4a. Tymczasowe pomieszczenia Art. 25a. Zasób pomieszczeń Art. 25b. Umowa najmu Art. 25c. Podmiot zawierający umowę Art. 25d. Prawo do tymczasowego pomieszczenia Art. 25e. Odpowiednie zastosowanie przepisów Rozdział 5. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe Art. 26. Zmiany w przepisach Art. 27. Zasięg czasowy ustawy Art. 28. Czynsz regulowany Art. 29. (uchylony) Art. 30. Osoba bez tytułu prawnego Art. 31. Umowa o opiekę nad najemcą Art. 32. Lokal zamienny Art. 33. Najem mieszkań zakładowych Art. 34. Eksmisja Art. 35. Uprawnienie do lokalu socjalnego Art. 36. Zwrot kaucji Art. 37. Ulepszenia

8 Spis treści Art. 38. Ustawa o najmie Art. 39. Derogacja Art. 40. Wejście w życie C. Akty prawne Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) (wyciąg) Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r. (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) (wyciąg) Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) (wyciąg) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie szczegółowego trybu postępowania w sprawach o opróżnienie lokalu lub pomieszczenia albo o wydanie nieruchomości z dnia 22 grudnia 2011 r. (Dz.U. z 2012 r. poz. 11) D. Wzory pozwów Pozew o eksmisję Pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu Indeks rzeczowy VII

9

10 Przedmowa Najem i inne formy prawne korzystania z cudzych lokali mieszkalnych stanowią instrument prawny służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludności. Jest tradycją polskiego prawa, że w sposób szczególny w stosunku do ogólnych przepisów prawa cywilnego reguluje ochronę praw lokatorów. Regulacja ta jest doniosła społecznie. Dotyka zarówno interesów właścicieli, jak i korzystających z lokali. Realizacja interesów tych podmiotów prowadzi często do wzajemnych konfliktów. Wynikają one przede wszystkim ze złego stanu majątkowego najemców oraz fatalnego stanu technicznego budynków. Komentowana ustawa stanowi w zamierzeniu ustawodawcy regulację kompromisową, uwzględniającą interesy obu stron. Jej częste nowelizacje oraz orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego dotyczące zgodności przepisów ustawy z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej pokazują jednak, że stosunek tych interesów nie został jeszcze ujęty w trwałe ramy prawne. Niniejszy komentarz jest przeznaczony przede wszystkim dla osób stosujących w praktyce przepisy ustawy. Może być również pomocny w procesie dydaktycznym dla studentów prawa i administracji. Zgodnie z systematyką ustawy koncentruje się przede wszystkim na zagadnieniu czynszu, rozwiązaniu stosunku prawnego korzystania z lokalu mieszkalnego i eksmisji. Uwzględnia orzecznictwo Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego. Warszawa, dnia 1 marca 2013 r. dr Jacek Chaciński IX

11

12 Wykaz skrótów 1. Źródła prawa DodMieszkU ustawa z r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71, poz. 734 ze zm.) KC ustawa z r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) Konstytucja RP..... ustawa z r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i ze zm.) KPC ustawa z r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zm.) KRO ustawa z r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 788 ze zm.) KSCU ustawa z r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 90, poz. 594 ze zm.) NajemLokU ustawa z r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) OchrLokU ustawa z r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) PBudMieszkU ustawa z r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz ze zm.) PrBud ustawa z r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz ze zm.) PrLokU ustawa z r. Prawo lokalowe (tekst jedn. Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.) PrSpółdz ustawa z r. Prawo spółdzielcze (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz ze zm.) SamGminU ustawa z r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz.U. z 2001 r. Nr 142, poz ze zm.) XI

13 Wykaz skrótów SpMieszkU ustawa z r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz ze zm.) ŚwRodzU ustawa z r. o świadczeniach rodzinnych (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r. Nr 139, poz. 992 ze zm.) WłLokU ustawa z r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) ZmOchrLokU ustawa z r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 281, poz ze zm.) 2. Organy orzekające SA Sąd Apelacyjny NSA Naczelny Sąd Administracyjny NSA(5) Naczelny Sąd Administracyjny w składzie pięciu sędziów RM Rada Ministrów SN Sąd Najwyższy SN(7) Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów TK Trybunał Konstytucyjny WSA Wojewódzki Sąd Administracyjny 3. Publikatory i czasopisma Biul. SN Biuletyn Sądu Najwyższego Dz.U Dziennik Ustaw MoP Monitor Prawniczy OSNC Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna OSNCP Orzecznictwo Sądu Najwyższego. Izba Cywilna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych OSPiKA Orzecznictwo Sądów Polskich i Komisji Arbitrażowych OSS Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych OTK Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego OTK-A Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego Seria A ZNSA Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego XII

14 4. Inne skróty art artykuł orz orzeczenie pkt punkt por porównaj post postanowienie poz pozycja rozp rozporządzenie s strona TBS towarzystwo budownictwa społecznego tekst jedn tekst jednolity tj to jest uchw uchwała ust ustęp wyr wyrok z zeszyt zob zobacz Wykaz skrótów XIII

15

16 A. Tekst ustawy

17

18 Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733) Tekst jednolity z dnia 7 lutego 2005 r. (Dz.U. Nr 31, poz. 266) (zm.: Dz.U. z 2004 r. Nr 281, poz i 2786; Dz.U. z 2006 r. Nr 86, poz. 602, Nr 94, poz. 657, Nr 167, poz. 1193, Nr 249, poz. 1833; Dz.U. z 2007 r. Nr 128, poz. 902, Nr 173, poz. 1218; Dz.U. z 2010 r. Nr 3, poz. 13; Dz.U. z 2011 r. Nr 224, poz. 1342; Dz.U. z 2012 r. poz. 951) Spis treści Rozdział 1. Przepisy ogólne a Rozdział 2. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów Rozdział 2a. Najem okazjonalny lokalu... 19a 19e Rozdział 3. Mieszkaniowy zasób gminy Rozdział 4. Lokale socjalne Rozdział 4a. Tymczasowe pomieszczenia... 25a 25e Rozdział 5. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe Art. Rozdział 1. Przepisy ogólne Art. 1. [Zakres regulacji] Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Art. 1a. [Wyłączenie stosowania] Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Art. 2. [Słowniczek] 1. 1 Ilekroć w ustawie jest mowa o: 1) lokatorze należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności; 1 Art. 2 ust. 1 pkt 8a dodany ustawą z dnia r. (Dz.U. Nr 249, poz. 1833), która wchodzi w życie r.; pkt 5a dodany ustawą z dnia r. (Dz.U. Nr 224, poz. 1342), która wchodzi w życie r. 3

19 Art. 2 4 A. Tekst ustawy 2) właścicielu należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu; 3) współlokatorze należy przez to rozumieć lokatora, któremu przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem; 4) lokalu należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych; 5) lokalu socjalnym należy przez to rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m 2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m 2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie; 5a) tymczasowym pomieszczeniu należy przez to rozumieć pomieszczenie nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenie naturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m 2 powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane; 6) lokalu zamiennym należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m 2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego 20 m 2 tej powierzchni; 7) powierzchni użytkowej lokalu należy przez to rozumieć powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób

20 Ustawa o ochronie praw lokatorów... Art. 2 używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału; 8) opłatach niezależnych od właściciela należy przez to rozumieć opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych; 8a) wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu należy przez to rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz koszty: a) konserwacji, utrzymania należytego stanu technicznego nieruchomości oraz przeprowadzonych remontów, b) zarządzania nieruchomością, c) utrzymania pomieszczeń wspólnego użytkowania, windy, anteny zbiorczej, domofonu oraz zieleni, d) ubezpieczenia nieruchomości, e) inne, o ile wynikają z umowy. 9) gospodarstwie domowym należy przez to rozumieć gospodarstwo domowe, o którym mowa w przepisach o dodatkach mieszkaniowych; 10) mieszkaniowym zasobie gminy należy przez to rozumieć lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów; 11) publicznym zasobie mieszkaniowym należy przez to rozumieć lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy albo lokale stanowiące własność innych jednostek samorządu terytorialnego, samorządowych osób prawnych tych jednostek, Skarbu Państwa lub państwowych osób prawnych; 12) wskaźniku przeliczeniowym kosztu odtworzenia 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych należy przez to rozumieć przeciętny koszt budowy 1 m 2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych: a) dla województwa, z wyłączeniem miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, b) dla miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa, ustalany na okres 6 miesięcy przez wojewodę na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych według powiatów, oraz własnych analiz i ogłaszany, w drodze obwieszczenia, w wojewódzkim dzienniku urzędowym. 5