KOMENTARZ. Ustawa. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Katarzyna Zdun-Załęska WYDANIE 1

Transkrypt

1

2 KOMENTARZ Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Katarzyna Zdun-Załęska WYDANIE 1 Stan prawny na 1 maja 2014 roku Warszawa 2014

3 Spis treści Spis treści Spis treści Wykaz skrótów Wprowadzenie USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 150) ROZDZIAŁ 1. Przepisy ogólne (art. 1 4a) ROZDZIAŁ 2. Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów (art. 5 19) 51 ROZDZIAŁ 2a. Najem okazjonalny lokalu (art. 19a 19e) ROZDZIAŁ 3. Mieszkaniowy zasób gminy (art ) ROZDZIAŁ 4. Lokale socjalne (art ) ROZDZIAŁ 4a. Tymczasowe pomieszczenia (art. 25a 25e) ROZDZIAŁ 5. Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe (art ) Wzory pism Umowa najmu Wypowiedzenie wysokości czynszu Wypowiedzenie najmu Wezwanie do zapłaty Wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu Pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 30 ust. 1 u.o.p.l Pozew o nakazanie opróżnienia lokalu Pozew o zapłatę Wniosek o zwolnienie od kosztów sądowych wraz z wzorem oświadczenia o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania

4 Spis treści 10. Odpowiedź na pozew Wniosek o przywrócenie terminu Wniosek o sporządzenie uzasadnienia wyroku Sprzeciw od nakazu zapłaty Apelacja Odpowiedź na apelację Wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności Wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego Bibliografia

5 Wykaz skrótów Wykaz skrótów Wykaz skrótów I. Akty prawne k.c. KIO Konstytucja RP k.p.c. k.r.o. pr.bud. pr.lok. u.n.l.m. u.o.p.l. u.s.g. u.s.m. u.s.p. u.s.w. u.w.l. ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 121) Krajowa Izba Odwoławcza Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost. i zm.) ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 101 ze zm.) ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 788 ze zm.) ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz ze zm.) ustawa z 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (tekst jedn. Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.; uchylona) ustawa z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.; uchylona) ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 150) ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 594 ze zm.) ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) ustawa z 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 595 ze zm.) ustawa z 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 596 ze zm.) ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) 7

6 Wykaz skrótów II. Czasopisma i publikatory Biul. SN CBOSA Lexis.pl ONSAiWSA OSN OSNC OSNCP OSP OTK PiP PS SIP 1 SIP 2 Biuletyn Sądu Najwyższego Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych system informacji prawnej wydawnictwa LexisNexis Polska Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego i Wojewódzkich Sądów Administracyjnych Orzecznictwo Sądu Najwyższego Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna Orzecznictwo Sądu Najwyższego Izba Cywilna oraz Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych Orzecznictwo Sądów Polskich Orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego Państwo i Prawo Przegląd Sądowy system informacji prawnej wydawnictwa Wolters Kluwer system informacji prawnej wydawnictwa C.H. Beck III. Inne Dz.U. SA SN SO tekst jedn. TK Dziennik Ustaw Sąd Apelacyjny Sąd Najwyższy Sąd Okręgowy tekst jednolity Trybunał Konstytucyjny Artykuły bez bliższego oznaczenia są przepisami ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 150).

7 Wprowadzenie Wprowadzenie Wprowadzenie Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego weszła w życie z dniem ogłoszenia, tj. 10 lipca 2001 r., z wyjątkiem art. 18 ust. 4 i art. 32, które weszły w życie 1 stycznia 2002 r. Ustawa ta została wprowadzona do polskiego porządku prawnego, zastępując wcześniejszą ustawę z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Jednocześnie stanowi ona wykonanie przez ustawodawcę obowiązku wynikającego z art. 75 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, a polegającego na zapewnieniu ochrony praw lokatorów. Ponadto ustawa jest zgodna ze standardami Unii Europejskiej. Komentowany akt prawny zawiera regulacje dotyczące w szczególności: ochrony praw lokatorów, lokali socjalnych, mieszkaniowego zasobu gminy, nowelizacji Kodeksu cywilnego w zakresie najmu lokali mieszkalnych, rozwiązań przejściowych, obowiązujących z reguły do 31 grudnia 2004 r. Wprowadza także przepisy określające zadania gmin w dziedzinie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, w tym w szczególności przepisy nakładające na gminy obowiązek uchwalania wieloletnich programów gospodarczych w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy na co najmniej pięć kolejnych lat oraz ustalania zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu. Zawarte w ustawie regulacje adresowane są więc w szczególności do obecnych i przyszłych lokatorów, mieszkających wspólnie z nimi członków ich rodzin, właścicieli lokali mieszkalnych, a także gmin, powiatów i województw jako jednostek samorządu terytorialne- 9

8 Wprowadzenie go oraz komorników sądowych w zakresie prawidłowego wykonania zawartego w wyroku nakazu eksmisji. Liczne przepisy ustawy warto bowiem uwzględnić już na etapie zawierania umowy najmu lub innej umowy o korzystanie z lokalu mieszkalnego, aby uniknąć sporów, które mogą powstać w przyszłości, natomiast znajomość innych umożliwi podjęcie skutecznej obrony swoich praw w toku postępowania sądowego i egzekucyjnego. Ponieważ komentowana ustawa obowiązuje już 13 lat, na tle jej stosowania wykształciła się bogata praktyka orzecznicza sądów powszechnych, która nie została dotychczas w sposób kompleksowy opisana w literaturze przedmiotu. Stąd niniejszy komentarz, oprócz zaprezentowania w niezbędnym zakresie analizy treści poszczególnych przepisów, zawiera liczne odniesienia do wyroków sądowych. W komentarzu uwzględniłam w szczególności wyroki sądów okręgowych, gdyż są one najczęściej sądami drugiej instancji w sprawach powstałych na gruncie przepisów tej ustawy. Przywołane i omówione orzecznictwo daje Czytelnikowi możliwość zapoznania się z rzeczywistymi rozstrzygnięciami sądów w konkretnych stanach faktycznych, co w znacznym stopniu ułatwia zrozumienie treści poszczególnych przepisów i dokonywanie własnych ocen prawnych. Zaletą komentarza są załączone do niego wzory pism w sprawach związanych z najmem (np. wezwanie do zapłaty, wypowiedzenie umowy najmu) oraz wzory pism procesowych (np. pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu). Oddana w Państwa ręce publikacja będzie pomocna przy rozwiązywaniu wszelkich problemów powstających na tle stosowania przepisów komentowanej ustawy. Katarzyna Zdun-Załęska

9 Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy... Rozdział 1. Przepisy ogólne Katarzyna Zdun-Załęska USTAWA z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r., poz. 150) Rozdział 1 Przepisy ogólne Art. 1. ZAKRES ZASTOSOWANIA USTAWY Art. 1. Ustawa reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. 1. Brzmienie tego przepisu wskazuje na uniwersalny charakter komentowanej ustawy, co potwierdza także szerokie rozumienie pojęcia lokator, zdefiniowane w art. 2 ust. 1 pkt 1. Oznacza to, że zakres zastosowania ustawy wykracza poza najem lokali mieszkalnych, obejmując również inne stosunki prawne, z których wynika tytuł do lokalu mieszkalnego, z wyłączeniem prawa własności. Przepisy ustawy stosuje się więc do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, służebności mieszkania, użytkowania, użyczenia. W odniesieniu do 11

10 Art. 1 Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy... nieodpłatnych stosunków prawnych oczywisty jest jednak brak zastosowania do nich przepisów o ochronie przed nadmiernym czynszem i opłatami. 2. Zakres zastosowania ustawy w przedstawionym wyżej ujęciu potwierdził i zaaprobował w swoim orzecznictwie Sąd Najwyższy, stwierdzając, że ustawę stosuje się w zasadzie do wszystkich stosunków prawnych uprawniających lokatora do używania lokalu mieszkalnego, z wyjątkami wyraźnie określonymi w ustawie (art. 1a i 3) (wyrok SN z 19 października 2007 r., I CNP 66/07, Lexis.pl nr ), oraz że Obowiązki wynikające ze szczególnej ochrony praw lokatora, przewidzianej w ustawie [...] obciążają podmiot, z którym wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu (wyrok SN z 19 stycznia 2006 r., IV CK 336/05, Biul. SN 2006, nr 4). 3. Określenie tak szerokiego zakresu stosowania ustawy ma swoje uzasadnienie w dążeniu przez ustawodawcę do konieczności powszechnego stosowania przyjętych w niej rozwiązań. Ograniczenie ochrony praw lokatora tylko do stosunku najmu mogłoby skutkować obchodzeniem przedmiotowej regulacji przez stosowanie w obrocie prawnym umów innego typu zmierzających do realizacji tych samych co najem celów. 4. Ochrona praw lokatorów jest realizowana na trzech płaszczyznach, którymi są: ochrona trwałości tytułu do lokalu, ochrona przed nadmiernym czynszem i opłatami oraz ochrona przed eksmisją. Zostaną one omówione w dalszej części komentarza przy przepisach, z których wynikają. 5. Ustawa reguluje ponadto podstawowe zasady mieszkaniowej polityki gmin, zobowiązując je do uchwalania wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Realizacja ich następuje w drodze uchwał podejmowanych przez właściwe rady gmin lub miast, stanowiących akta prawa miejscowego podlegające zaskarżeniu do sądu administracyjnego w trybie art. 101 u.s.g. 12 Katarzyna Zdun -Załęska

11 Rozdział 1. Przepisy ogólne Art Przepisy ustawy stosuje się nie tylko do stosunków prawnych powstałych po jej wejściu w życie, lecz także do tych, które powstały wcześ niej (art. 27 ust. 1), z wyjątkiem art. 5 regulującego zawieranie umów o odpłatne używanie lokalu na czas oznaczony lub nieoznaczony. Orzecznictwo Z chwilą wejścia w życie nieobowiązującej już ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (weszła w życie w dniu 12 listopada 1994 r.) najem lokali mieszkalnych od gminy przybrał formę stosunku cywilnoprawnego umowy najmu. Podobnie kwestie te reguluje obecnie obowiązująca ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [...]. W związku z tym czynsz za używanie lokalu mieszkalnego jest także świadczeniem o charakterze cywilnoprawnym. Zatem umorzenie należności z tego tytułu nie jest rozpatrywane w trybie Kodeksu postępowania administracyjnego. W związku z tym żadne czynności (czy też bezczynność) organu gminy (prezydenta miasta) w tego rodzaju sprawach nie mają charakteru czynności z zakresu administracji publicznej i nie podlegają kontroli sądowoadministracyjnej (postanowienie WSA w Olsztynie z 14 maja 2013 r., II SAB/Ol 27/13, CBOSA). Sprawy wynajmowania lokali przez gminę są sprawami cywilnoprawnymi należącymi do właściwości sądów powszechnych (postanowienie NSA z 29 grudnia 2011 r., I OSK 2303/11, Lexis.pl nr ). Skarżąca zabiegała jako najemca o rozszerzenie zakresu umowy najmu jaką zawarła w 1985 r. W przedmiotowej sprawie zaskarżone pismo informuje o negatywnym załatwieniu sprawy zmiany zakresu umowy najmu. [...] zaskarżona czynność organu polegająca na odmowie zmiany czy też nawet zawarcia nowej umowy najmu pokoju mieszkalnego nie spełnia wymogów koniecznych do zakwalifikowania jej do którejkolwiek z form aktów lub czynności podlegających zaskarżeniu do sądu administracyjnego, a sprawa niniejsza jako sprawa cywilna należy do właściwości sądu powszechnego (postanowienie WSA w Warszawie z 16 listopada 2009 r., I SA/Wa 1306/09, Lexis.pl nr ). Z treści pisma Prezydenta Miasta z 2 listopada 2003 r. wynika, że wypowiada najem mieszkania na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego [...]. Ponieważ do ochrony praw lokatora do używania lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności, sprawa z kwestionowaniem wypowiedzenia ma charakter cywilnoprawny i należy do właściwości sądu powszechnego a nie administracyjnego (postanowienie WSA w Poznaniu z 13 listopada 2007 r., IV SA/Po 764/07, W ustawie [...] o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [...] nie istnieje podstawa prawna do wydania decyzji administracyj- 13

12 Art. 1a Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy... nej rozstrzygającej sprawę zasadności zwrotu kaucji uiszczonej w ramach najmu lokalu mieszkalnego stanowiącego zasób mieszkaniowy gminy (wyrok WSA w Lublinie z 27 września 2007 r., III SA/Lu 288/07, Art. 1a. WYŁĄCZENIE STOSOWANIA USTAWY Art. 1a. Przepisów ustawy nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. 1. Art. 1a został dodany przez art. 10 ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 116, poz ze zm.), zmieniając komentowaną ustawę z dniem 1 lipca 2004 r. 2. Zgodnie z art. 14 ust. 1 pkt 1 ustawy z 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 206, poz ze zm.) Wojskowa Agencja Mieszkaniowa wykonuje w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa prawo własności i inne prawa rzeczowe w stosunku do nieruchomości stanowiących jego własność i wykorzystywanych do zakwaterowania żołnierzy zawodowych. 3. Na tle stosowania tego przepisu wykształciła się jednolita praktyka orzecznicza Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (por. wyroki: z 30 czerwca 2011 r., II SA/Wa 380/11, Lexis.pl nr ; z 30 czerwca 2011 r., II SA/Wa 2120/10, Lexis.pl nr ; z 21 października 2010 r., II SA/Wa 443/10, CBOSA), poparta orzeczeniami Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 października 2012 r. (I OSK 2077/11, Lexis.pl nr ) i z 22 listopada 2012 r. (I OSK 824/12, Lexis.pl nr ), zgodnie z którą: [...] przepisów tego aktu prawnego [u.o.p.l. przyp. aut.] nie stosuje się do lokali będących w dyspozycji Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Sprawy przewidziane w art. 37a ust. 1 i ust. 2 ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych zostały przekazane do trybu postępowania administracyjnego, a następnie sądowoadministracyjnego. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 45 ust. 1 cyt. ustawy, na mocy którego do wykonania obowiązku opróżnienia lokalu mieszkalnego ma zastosowanie tryb egzekucji administracyjnej. Jedynie w stosunku do osób, o których 14 Katarzyna Zdun -Załęska