BIURO WYCENY NIERUCHOMOŚCI mgr inż. Tadeusz Drapała Platerówka Platerówka

Transkrypt

1 BIURO WYCENY NIERUCHOMOŚCI mgr inż. Tadeusz Drapała Platerówka Platerówka tel. (75) NIP tel. kom fax (75) STRONA TYTUŁOWA OPERAT SZACUNKOWY Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ Położenie nieruchomości: ul. 1 Maja nr BOGATYNIA Księga wieczysta: Województwo: JG1ZL/ /5 dolnośląskie Powiat: zgorzelecki Jednostka ewidencyjna: Bogatynia - miasto Obręb: Bogatynia 0003 Arkusz mapy: AM-4 Działka: nr 72 Powierzchnia: 523 m 2 Właściciel nieruchomości: GMINA BOGATYNIA jako właściciel nieruchomości gruntowej ŁUŻYCKI BANK SPÓŁDZIELCZY w LUBANIU ul. Spółdzielcza nr LUBAŃ jako właściciel nieruchomości budynkowej oraz użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej zabudowanej Autor opracowania: RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY mgr inż. Tadeusz Drapała Platerówka, 20 października 2011 r.

2 2. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rodzaj nieruchomość: Nieruchomość gruntowa zabudowana. Położenie nieruchomości: BOGATYNIA, ul. 1 Maja nr 22 obręb Bogatynia 0003, AM-4, dz. nr 72 o powierzchni 523 m 2 Właściciel nieruchomości: Gmina Bogatynia Właściciel budynku i użytk. Łużycki Bank Spółdzielczy w Lubaniu wieczysty nieruchomości: z/s LUBAŃ, ul. Spółdzielcza nr 10 Zakres wyceny: Cel wyceny: Rodzaj wartości: Opis nieruchomości: Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej. Celem wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej jest określenie jej wartości rynkowej, dla potrzeb decyzyjnych w procesie inwestycyjnym Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu. Wartość rynkowa (WR) Nieruchomość gruntowa o regularnym kształcie wielokąta, położona jest w obszarze zabudowy śródmiejskiej, bezpośrednio przy ulicy 1 Maja, równoległej do głównej ulicy miasta. Na nieruchomości, bezpośrednio przy ulicy, zlokalizowany jest dwukondygnacyjny budynek o funkcji usługowej, na dzień wyceny siedziba oddziału banku. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów symbolem Bi inne tereny zabudowane, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położona na obszarze oznaczonym symbolem planu ZP tereny zieleni parkowej i skwerów. Na nieruchomości rosną pojedyncze drzewa różnych gatunków i w różnym wieku. Znaczna część nieruchomości jest utwardzona kostką betonową. Nieruchomość gruntowa u zbrojona w sieć energii elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej (sanitarnej deszczowej). Wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej: zł słownie: osiemset osiem tysięcy złotych, 00/100. Data sporządzenia operatu szacunkowego: 20 października 2011 r. Rzeczoznawca majątkowy: 2

3 3. SPIS TREŚCI 1. STRONA TYTUŁOWA WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO SPIS TREŚCI PRZEDMIOT WYCENY Rodzaj nieruchomości: Położenie nieruchomości: Oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków: Oznaczenie księgi wieczystej: ZAKRES WYCENY Rodzaj prawa, którego przedmiotem jest nieruchomość podlegająca wycenie: Określenie zakresu wyceny: UWARUNKOWANIA WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna: Podstawy materialno-prawne: Źródła danych merytorycznych: DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY Stan nieruchomości: Stan prawny nieruchomości: Opis nieruchomości gruntowej: Opis budynku: PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Informacje ogólne o rynku: Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny: PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY ZAŁOŻENIA DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI Opis przyjętych założeń do wyceny: Zestawienie transakcji rynkowych: SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI Opis cech nieruchomości i wag dla nieruchomości zabudowanych: Nieruchomości przyjęte do porównania nieruchomości zabudowane: Określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej ogółem: WYNIK KOŃCOWY WYCENY I UZASADNIENIE Wynik końcowy wyceny: Uzasadnienie: KLAUZULE ZAŁĄCZNIKI

4 4. PRZEDMIOT WYCENY 4.1. Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość gruntowa zabudowana Położenie nieruchomości: Bogatynia, ul. 1 Maja nr Oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków: Obręb Bogatynia 0003, AM-4, działka nr 72 o powierzchni 523 m Oznaczenie księgi wieczystej: JG1Z/ /5, Sąd Rejonowy w Zgorzelcu, Wydział ksiąg Wieczystych. 5. ZAKRES WYCENY 5.1. Rodzaj prawa, którego przedmiotem jest nieruchomość podlegająca wycenie: prawo własności do nieruchomości gruntowej przysługuje Gminie Bogatynia; prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej do dnia 11 grudnia 2091 roku oraz prawo własności do nieruchomości budynkowej przysługuje dla Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu z/s Lubań, ul. Spółdzielcza nr 10, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku repertorium A nr 6749/ Określenie zakresu wyceny: Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej. 6. UWARUNKOWANIA WYCENY 6.1. Założenia wyceny: Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej określająca jej wartość rynkową, została sporządzona w oparciu o: Obowiązujące podstawy prawne; Międzynarodowe Standardy Wyceny; Stan prawny nieruchomości, ustalony w procesie wyceny, w oparciu o dostępne dokumenty źródłowe, wymienione w operacie szacunkowym i stanowiące załączniki do opracowania. Wycena nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z założeniem jej optymalnego wykorzystania, które jest kontynuacją jej aktualnego sposobu użytkowania Warunki ograniczające: W procesie wyceny nie stwierdzono okoliczności ograniczających, wpływających na sposób użytkowania nieruchomości gruntowej zabudowanej. Należy jednak zaznaczyć, że nieruchomość została podtopiona wodami rzeki Miedzianka podczas historycznej powodzi we wrześniu 2010 roku. Na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego znajduje się poza niebieską linią obszaru zagrożonego powodzią. 4

5 7. CEL WYCENY Celem wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej jest określenie jej wartości rynkowej, dla potrzeb decyzyjnych w procesie inwestycyjnym Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu. 8. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 8.1. Podstawa formalna: Podstawą wyceny jest zlecenie Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu z dnia 6 października 2011 roku na wykonanie wyceny zgodnie z zakresem i celem wyceny Podstawy materialno-prawne: - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651 ze zmianami) - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zmianami) - Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (tekst jednolity: Dz. U. nr 80 z 2000 r. poz. 903 ze zmianami) - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (Dz. U. nr 207, poz ze zmianami) - Międzynarodowe Standardy Wyceny Źródła danych merytorycznych: - Księga wieczysta JG1Z/ /5, Sąd Rejonowy w Zgorzelcu, - Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego w Zgorzelcu, - Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Bogatynia Uchwała nr XLVIII/347/2002 Rady Gminy i Miasta Bogatyni z dnia 5 sierpnia 2002 r., (Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego Nr 218 z dnia r. poz ze zmianami) - inwentaryzacja budowlana budynku, sporządzona przez Witolda Demianowicza, - lustracja przedmiotu wyceny, - dane o zawartych transakcjach kupna sprzedaży, - własna baza danych na podstawie lokalnego rynku nieruchomości, 9. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 9.1. Data sporządzenia wyceny: 20 października 2011 r Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 20 października 2011 r Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 20 października 2011 r Data dokonania oględzin nieruchomości: 6 października 2011 r. 5

6 10. OPIS STANU PRZEDMIOTU WYCENY Stan nieruchomości: Stan nieruchomości określono w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj. 20 października 2011 roku Stan prawny nieruchomości: Nieruchomość gruntowa jest własnością Gminy Bogatynia Prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej do dnia 11 grudnia 2091 roku oraz prawo własności do nieruchomości budynkowej przysługuje dla Łużyckiego Banku Spółdzielczego w Lubaniu z/s Lubań, ul. Spółdzielcza nr 10, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku repertorium A nr 6749/92. Stan prawny nieruchomości gruntowej ustalono na podstawie: wglądu w dniu 20 października 2011 r. do księgi wieczystej JG1Z/ /5, prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w Zgorzelcu, Wydział V Ksiąg Wieczystych notatka z wglądu do księgi wieczystej stanowi załącznik do operatu szacunkowego; wglądu do rejestru gruntów Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego w Zgorzelcu; wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy ewidencji gruntów, wydanych przez Starostę Zgorzeleckiego, według stanu z dnia 17 października 2011 roku; Stan księgi wieczystej: Stan księgi JG1Z/ /5 w dniu badania przedstawia się następująco: Dział I-O Oznaczenie Księgi Wieczystej 1.3. Położenie: Miejscowość: Bogatynia; 1.4. Oznaczenie: Działka ewidencyjna: Numer działki: 72; Obręb ewidencyjny: III Ulica: 1 Maja; Budynek: Dane adresowe: A: nazwa ulicy: 1 Maja Przeznaczenie budynku: Budynek przeznaczony na cele gospodarcze Odrębność: Tak Obszar: 0,0523 ha; 6

7 Dział I-SP Spis praw związanych z własnością Spis praw: Prawo użytkowania wieczystego: Okres użytkowania: Sposób korzystania: Działka gruntu w użytkowaniu wieczystym oraz budynek stanowiący odrębną nieruchomość. Dział II Własność 2.2. Właściciel: Udział: Wielkość udziału: (licznik/mianownik): 1/1; Jednostka samorządu terytorialnego (związek międzygminny): Nazwa: Gmina Bogatynia 2.4. Użytkownik wieczysty: Udział: Wielkość udziału: (licznik/mianownik): 1/1; Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna nie będąca osobą prawną: Nazwa: Łużycki Bank Spółdzielczy w Lubaniu Dział III Prawa, Roszczenia i Ograniczenia Dział IV Hipoteka brak wpisów brak wpisów Podstawy wpisów: 1. Umowa sprzedaży z dnia 11 grudnia 1992 roku repertorium A nr 6749/92; 7

8 10.3. Opis nieruchomości gruntowej: Rodzaj, charakter i cechy nieruchomości: Nieruchomość gruntowa o regularnym kształcie wielokąta, położona jest w obszarze zabudowy śródmiejskiej, bezpośrednio przy ulicy 1 Maja, równoległej do głównej ulicy miasta za którą uważa się ulicę Ignacego Daszyńskiego. Nieruchomość położona jest w odległości około 420 metrów od ścisłego centrum miasta, za które przyjęto siedzibę urzędu miasta. Ukształtowanie terenu i historyczny układ zabudowy ukształtował zabudowę śródmiejską wzdłuż rzeki Miedzianka na długości około 2,5 km, po obu stronach potoku. W latach sześćdziesiątych i siedemdziesiątych ubiegłego wieku po wschodniej stronie miasta rozwinęła się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, typowa dla okresu tzw. wielkiej płyty. Obecnie na obrzeżach miasta intensywnie rozwija się jednorodzinna zabudowa mieszkaniowa. Układ urbanistyczny miasta sprawia, że w Bogatyni nie ma typowego centrum handlowo usługowego, typowego dla miast zakładanych na planie kwadratu z centralnym rynkiem. Tutaj administracja, handel, usługi rozlokowane są na znacznej przestrzeni w tzw. starej zabudowie śródmiejskiej. Oczywiście istnieje okresowa moda na bardziej atrakcyjną lokalizację i mniej atrakcyjną, ale niewielkie odległości niwelują różnice lokalizacyjne. Wpływa na to również układ komunikacyjny miasta oraz dostępność miejsc parkingowych. Na nieruchomości, bezpośrednio przy ulicy, zlokalizowany jest dwukondygnacyjny budynek o funkcji usługowej, na dzień wyceny siedziba oddziału banku. Budynek o powierzchni zabudowy 211,20 m 2 zajmuje 40% powierzchni działki, co stwarza możliwości różnorodnego wykorzystania pozostałych 300 m 2 nieruchomości gruntowej, zależnie od potrzeb i możliwości technicznych. W południowej części działki zlokalizowany jest blaszany budynek gospodarczy na betonowej podmurówce. Cechą charakterystyczną bezpośredniego sąsiedztwa jest duży teren wolny od zabudowy około 2000 m 2, aktualnie urządzany jako teren zieleni ze ścieżkami spacerowymi. Na nieruchomości rosną pojedyncze drzewa różnych gatunków i w różnym wieku. Znaczna część nieruchomości jest utwardzona kostką betonową. W nieruchomości ułożona jest sieć energii elektrycznej, kanalizacji sanitarnej ks200 i kanalizacji deszczowej kd100 i kd200. Szczegółową lokalizację nieruchomości obrazuje poniższy wyrys z mapy ewidencyjnej: Lokalizacja nieruchomości 8

9 Lokalizacja i czynniki środowiskowe: Szczegółową lokalizację nieruchomości przedstawia poniższy plan. Lokalizacja nieruchomości Lokalizacja nieruchomości Urząd miasta 9

10 Jak obrazują powyższe zdjęcia, lokalizacja nieruchomości jest sprzyjająca dla funkcji usługowej. Należy podkreślić, że ulica 1 Maja leży w lewostronnym ciągu komunikacyjnym miasta (ul. Turowska, ul. Armii Czerwonej, ul. 1 Maja, ulica Tadeusza Kościuszki), prowadzącym ruch w kierunku granicy państwa (Sieniawka, Porajów). Odbudowa infrastruktury po zniszczeniach wyjątkową powodzią 2010 roku, które dotknęły nadbrzeża i bezpośredniego sąsiedztwa rzeki Miedzianka, tworzy nową jakość tej części miasta Wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej: Nieruchomość gruntowa uzbrojona jest w sieć: energii elektrycznej, wodną sieć miejska, kanalizacyjną sieć miejska (kanalizacja sanitarna i deszczowa), grzewczą sieć miejska, telekomunikacyjną. 10

11 Ogólny widok nieruchomości i bezpośredniego sąsiedztwa obrazują poniższe zdjęcia: Widok nieruchomości od strony południowej ulicy 1 Maja Widok nieruchomości oraz terenu przyległego od strony północno wschodniej. 11

12 10.4. Opis budynku: Budynek dwukondygnacyjny z użytkowym strychem, częściowo podpiwniczony, wzniesiony w technologii tradycyjnej w początku XX wieku. Główna bryła budynku wzniesiona na planie prostokąta. Od strony południowo wschodniej jednokondygnacyjna dobudówka z tarasem. Budynek poddawany w późniejszym okresie przebudowie i modernizacji do obecnej funkcji usługowej. Pomieszczenia parteru, po gruntownym remoncie prowadzonym w latach , pełnią głównie funkcję obsługi klienta. Pomieszczenia pierwszego piętra są wykorzystywane jako pomieszczenia biurowe. Piwnica pełni funkcje pomieszczeń pomocniczych, magazynowych i wymiennikowni ciepła. powierzchnia zabudowy: 211,2 m 2 ; kubatura budynku: 2 073,0 m 3 ; Opis szczegółowy: - fundamenty: - murowane z kamienia i cegły, - ściany: - ściany murowane z cegły pełnej, - stropy: - nad piwnicą sklepienia ceramiczne łukowe, pozostałe stropy drewniane, belkowe, wzmocnione nad parterem kratownicą z belek stalowych; - dach: - w konstrukcji drewnianej, ciesielski, kopertowy; - pokrycie: - dachówka ceramiczna; - schody: - ceramiczne, kamienne i drewniane, - posadzki: - cementowe, z płytek, podłogi drewniane, wykładziny podłogowe, - stolarka: - okienna z pcv z szkleniem antywłamaniowym, drzwi zewnętrzne antywłamaniowe, wewnętrzne przeciwpożarowe i drewniane płycinowe, - tynki wew. - cementowo-wapienne kat. III, gładzie gipsowe, glazura, - tynki zew. - brak, ściany na całym budynku z cegły licowej klinkierowej. Budynek wyposażony jest w instalacje: - energii elektrycznej, - wodną sieć miejska - kanalizacyjną sieć miejska, - grzewczą, - telekomunikacyjną. Budynek o atrakcyjnej bryle architektonicznej, oryginalnej elewacji z cegły klinkierowej, bogato zdobionej indywidualną ornamentyką, uzupełnioną elementami metaloplastyki oraz ciekawą konstrukcją dachu, wyróżnia się pośród zabudowy miejskiej. Stan techniczny budynku jest dobry, wiele elementów jest nowych, wykonanych z dobrych materiałów. W 2003 roku wykonano nowe pokrycie dachu dachówka ceramiczną, wraz z obróbkami blacharskimi i rynnami. Wykonano całkowity remont tarasu ze skutecznym odprowadzeniem wody opadowej i roztopowej oraz nową podłogę. W 2006 roku wymieniono w całości stolarkę okienną i drzwiową, montując okna z pcv z szybami w klasie ochrony antywłamaniowej P1 i P2. Podobnie drzwi wejściowe do budynku antywłamaniowe. Największy zakres obejmowały prace remontowe prowadzone od jesieni 2010 roku do lata 2011 roku. Remont obejmował całkowitą przebudowę parteru ze wzmocnieniem konstrukcji stropu nad parterem stalową kratownicą z belek stalowych. Jednocześnie wykonano nową obudowę żeliwnych słupów podporowych w sali obsługi klienta, podwieszany sufit, przebudowano pomieszczenia parteru, dostosowując część do funkcji biurowej, część do zaplecza technicznego banku (skarbiec, serwerownia) oraz część do zaplecza socjalnego. Wykonano nowe instalacje techniczne w budynku, w tym centralnego ogrzewania z nową wymiennikownią ciepła w piwnicy. 12

13 Ogólny widok budynku przedstawiają poniższe zdjęcia: Widok od strony północno wschodniej. Widok od strony północno zachodniej. 13

14 Widok od strony południowo zachodniej. Widok od strony południowo wschodniej. 14

15 Widok tarasu. Widok tarasu. 15

16 Stan pomieszczeń wewnątrz budynku obrazują poniższe przykładowe zdjęcia: Widok sali obsługi na parterze 16

17 Widok przykładowych pomieszczeń biurowych. Program użytkowy budynku, przyjęty na podstawie udostępnionej inwentaryzacji budowlanej sporządzonej przez Witolda Demianowicza przedstawia się następująco: powierzchnia użytkowa pomieszczeń piwnicy ogółem: 58,0 m 2 powierzchnia użytkowa pomieszczeń parteru ogółem: 154,3 m 2 powierzchnia użytkowa pomieszczeń I pietra ogółem: 122,7 m 2 powierzchnia użytkowa pomieszczeń strychu ogółem: 133,0 m 2 razem: 468,0 m 2 17

18 11. PRZEZNACZENIE WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy Bogatynia - Uchwała nr XLVIII/347/2002 Rady Gminy i Miasta Bogatyni z dnia 5 sierpnia 2002 roku, (Dziennik Urzędowy Województwa Dolnośląskiego Nr 218 z dnia r. poz. 3000, ze zmianami), przedmiotowa nieruchomość gruntowa położona jest na obszarze oznaczonym symbolem planu: ZP tereny zieleni parkowej i skwerów. przeznaczenie podstawowe: tereny zieleni parkowej i skwerów; przeznaczenie uzupełniające: usługi publiczne i komercyjne; drogi pieszo jezdne, drogi wewnętrzne; ciągi piesze; Bezpośrednie sąsiedztwo funkcji: UP2 tereny usług publicznych; MM2 tereny funkcji mieszanej mieszkaniowej oraz usługowo produkcyjnej o skoncentrowanych układach zabudowy: Rysunek planu: Lokalizacja nieruchomości Zakres ochrony konserwatorskiej: Na podstawie informacji uzyskanej w Wojewódzkim Urzędzie Ochrony Zabytków we Wrocławiu, Delegatura w Jeleniej Górze ustalono, iż budynek dawnej poczty przy ul. 1 Maja 22 w Bogatyni podlega ochronie konserwatorskiej poprzez ujęcie w gminnej ewidencji zabytków i wykazie obiektów zabytkowych oraz położony jest na obszarze zabytkowego układu urbanistycznego miasta Bogatynia, wpisanego do rejestru zabytków. 18

19 12. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Informacje ogólne o rynku: W procesie wyceny przeprowadzono analizę rynku nieruchomości, stosownie do postanowień 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz ze zmianami). Gmina Bogatynia leży w południowo zachodniej części Polski, na Pogórzu Izerskim u zbiegu granic Polski z Niemcami i Czechami. Zamieszkuje ją 27 tysięcy mieszkańców. Teren gminy jest najsilniej uprzemysłowionym obszarem powiatu i jednym z najsilniej uprzemysłowionych w regionie. Na terenie gminy funkcjonują dwa wielkie zakłady przemysłowe Elektrownia i Kopalnia Węgla Brunatnego Turów, zatrudniające około osób głównie z terenu powiatu zgorzeleckiego, które stanowią filar gospodarczy całego regionu. Od kilku lat w Bogatyni dynamicznie rozwija się budownictwo mieszkaniowe, co samo w sobie jest symptomem stanu gospodarki na terenie gminy Na jej terenie funkcjonuje obecnie sześć przejść granicznych z Niemcami i Czechami, nowe są w trakcie budowy. Bogatynia jest ważnym ośrodkiem regionu tutaj skupiają się liczne placówki kulturalno-oświatowe i sportowe, swoje siedziby ma tu wiele ponadlokalnych instytucji. 19

20 12.2. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny: Nieruchomość gruntowa zabudowana wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej jest nietypową na rynku nieruchomości. Podobne nieruchomości rzadko występują w obrocie rynkowym i często zawierają uwarunkowania szczególne, pozarynkowe. Jednocześnie w celu udokumentowania obrotu podobnymi nieruchomościami należy badaniem objąć stosunkowo rozległy rynek nieruchomości na terenie kilku powiatów. Dla określenia stopnia porównywalności rynków sąsiednich przeprowadzono szczegółową analizę i charakterystykę poszczególnych segmentów rynku: rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej; rynek nieruchomości lokalowych o funkcji usługowej; rynek nieruchomości gruntowych o funkcji zabudowy mieszkalnej i mieszkalno usługowej; rynek nieruchomości gruntowych komercyjnych; rynek czynszów lokali o funkcji usługowych; W zbiorze dokumentów udostępnionych w katastrze stwierdzono występowanie kilku typów transakcji: transakcje o charakterze rynkowym powstałe w wyniku przetargu, transakcje o charakterze rynkowym zawierane pomiędzy niezależnymi stronami transakcji, transakcje pomiędzy podmiotami powiązanymi ze sobą, transakcje darowizn. Ostatnie dwa typy transakcji nie były brane do analizy rynku. Dwa pierwsze wymienione typy transakcji oceniane były dodatkowo przez rzeczoznawcę w oparciu o treść umów sprzedaży i kwalifikowane do uwzględnienia w analizie rynku. Również z tych grup pominięto transakcje w których opisana cena sprzedaży (w wartości bezwzględnej i jako cena jednostkowa) rażąco odbiegała od pozostałych. Nie rozpoznano innych okoliczności zawieranych transakcji w szczególności nie rozpoznano czy ceny sprzedaży spisywane przez notariuszy były cenami faktycznie zapłaconymi. W tym zakresie wymóg rozpoznania warunków transakcji jest niemożliwy do spełnienia. Ostatecznie przyjęto, że ceny sprzedaży zapisane w aktach są cenami faktycznie zapłaconymi. Wyznaczenia trendu wzrostu cen nieruchomości, w oparciu o ceny sprzedaży nieruchomości nie udało się dokonać. Głównie ze względu na brak dostatecznej liczby danych z rynku podobnych nieruchomości lokalowych co nie pozwoliło na zastosowanie metod statystycznych. Na podstawie analizy stwierdzono, że brak jest jednoznacznego związku pomiędzy czasem zawarcia transakcji a uzyskaną ceną jednostkową. Natomiast decydujący wpływ na cenę nieruchomości mają jej cechy indywidualne. Dlatego też do dalszych obliczeń przyjęto wartość trendu czasowego na poziomie 0%. 20

21 Częstość Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej Bogatynia, ul. 1 Maja nr Rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej: 0,60 Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=3031; σ=356) 0,50 0,40 Dominanta (D) Mediana (Me) Średnia (μ) ,30 0,20 0,10 0, rozkład cen transakcyjnych [zł/m 2 p.u.] Miary tend. centralnej i zmienności Wartość 1. Średnia (μ) Poziom istotności dla średniej [α] 5% 3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± Przedział średniej Typowy przedział zmienności Mediana (Me) Dominanta (D) Odchylenie standardowe (σ) Wsp. zmienności (σ/μ)% 11,7% 10. Kurtoza 1, Wartość minimalna Wartość maksymalna Analiza lokalnego rynku nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej, oparta na dość licznej próbie z 2011 roku wskazuje dużą dynamikę rynku i wysoki poziom cen rynkowych. Najwięcej transakcji zawarto w przedziale zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu. Cena średnia zł jest niższa od ceny dominującej na rynku, jak i od mediany. Średni poziom jednostkowych cen transakcyjnych jest porównywalny z cenami za podobne nieruchomości lokalowe w Zgorzelcu czy nawet w Jeleniej Górze, a zdecydowanie wyższy niż w np. Lubaniu, Lwówku Śląskim i podobnych miastach. Wydaje się, że lokalny rynek pracy jest silnym czynnikiem cenotwórczym, który przenosi się na rynek nieruchomości. 21

22 Częstość Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej Bogatynia, ul. 1 Maja nr Rynek nieruchomości lokalowych o funkcji usługowej: 0,60 Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=2690; σ=285) 0,50 0,40 Dominanta (D) Mediana (Me) Średnia (μ) ,30 0,20 0,10 0, rozkład cen transakcyjnych [zł/m 2 ] Miary tend. centralnej i zmienności Wartość 1. Średnia (μ) Poziom istotności dla średniej [α] 5% 3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± Przedział średniej Typowy przedział zmienności Mediana (Me) Dominanta (D) Odchylenie standardowe (σ) Wsp. zmienności (σ/μ)% 10,6% 10. Kurtoza -0, Wartość minimalna Wartość maksymalna Analiza lokalnego rynku nieruchomości lokalowych o funkcji usługowej, pomimo zdecydowanie mniejszej próby wskazuje stosunkowo wysoki poziom cen rynkowych. Z analizy rynku odrzucono cenę powyżej zł/m 2 powierzchni użytkowej, ale i tak najwięcej transakcji zawarto w przedziale zł/m 2 powierzchni użytkowej lokalu. Cena średnia zł jest zbliżona do ceny dominującej na rynku. Średni poziom jednostkowych cen transakcyjnych jest porównywalny z cenami za podobne nieruchomości lokalowe w Zgorzelcu i podobnych miastach. 22

23 Częstość Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej Bogatynia, ul. 1 Maja nr Rynek nieruchomości gruntowych o funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej: 0,45 Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=56; σ=14) 0,40 0,35 Dominanta (D) 55 Mediana (Me) 57 Średnia (μ) 56 0,30 0,25 0,20 0,15 0,10 0,05 0, rozkład cen transakcyjnych [zł/m 2 ] Miary tend. centralnej i zmienności Wartość 1. Średnia (μ) Poziom istotności dla średniej [α] 5% 3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± 9 4. Przedział średniej Typowy przedział zmienności Mediana (Me) Dominanta (D) Odchylenie standardowe (σ) Wsp. zmienności (σ/μ)% 24,8% 10. Kurtoza -0, Wartość minimalna Wartość maksymalna 80 Analiza lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oparta na dość licznej próbie wskazuje dużą dynamikę rynku i wysoki poziom cen rynkowych. Najwięcej transakcji zawarto w przedziale zł/m 2 powierzchni nieruchomości. Cena średnia 56 zł jest nieznacznie niższa od mediany i nieco wyższa od ceny dominującej. Średni poziom jednostkowych cen transakcyjnych jest porównywalny z cenami za podobne nieruchomości gruntowe w Zgorzelcu, a zdecydowanie wyższy niż w np. Lubaniu, Lwówku Śląskim i podobnych miastach. 23

24 Rynek komercyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych: 1. Transakcja przeniesienia prawa własności do nieruchomości gruntowej umową sprzedaży z dnia 21 lipca 2011 roku repertorium A nr 2583/2011: Położenie korzystne, strefa pośrednia; Powierzchnia nieruchomości: m 2 Przeznaczenie w mpzp: U tereny zabudowy usługowej Cena ustalona w przetargu: cena netto: ,32 zł podatek VAT 23% ,68 zł cena brutto: ,00 zł Cena jednostkowa netto: 184,96 zł/m 2 2. Transakcja przeniesienia prawa własności do nieruchomości gruntowej umową sprzedaży z dnia 13 września 2011 roku repertorium A nr 15254/2011: Położenie bardzo korzystne, strefa pośrednia; Powierzchnia nieruchomości ogółem: m 2 Przeznaczenie w mpzp: UK5 tereny usług komercyjnych Cena ustalona w przetargu: cena netto: ,00 zł podatek VAT 23% ,00 zł cena brutto: ,00 zł Cena jednostkowa netto: 335,17 zł/m 2 Bardzo wysokie ceny jednostkowe, uzyskane w postępowaniach przetargowych za komercyjne nieruchomości gruntowe oznaczają duże zainteresowanie inwestorów lokalnym rynkiem. Są to bardzo wskaźnikowe informację, wskazujące na duży potencjał lokalnego rynku, oparty prawdopodobnie na stabilności lokalnego rynku pracy, który niewątpliwie jest silnym czynnikiem stabilizującym konsumpcję, nawet w obliczu niekorzystnych informacji na temat dynamiki gospodarczej kraju. 24

25 Rynek czynszów najmu za powierzchnie w lokalach użytkowych: Na podstawie wywiadu i uzyskanych informacji zarówno od właścicieli lokali o funkcji usługowej, jak i od najemców ustalono, że stawki czynszów miesięcznych netto kształtują się w przedziale od 30 do 50 zł/m 2 powierzchni użytkowej. Ponadto, w wyniku przeprowadzonej analizy dostępnych informacji o najmie powierzchni użytkowych stwierdzono, że: stawka czynszu wyrażona jest w kwotach netto bez podatku VAT; regułą jest, że koszty mediów ponoszone są przez najemców rozliczenie następuje według tzw. liczników lub ryczałtem do stawki czynszu z 1 m 2 powierzchni użytkowej; opłaty, takie jak podatki od nieruchomości lub opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu obciążają zwykle właściciela nieruchomości; koszty utrzymania budynku (bieżące konserwacje i remonty) sprzątanie, ubezpieczenie, ochrona, zarządzanie pozostają albo w gestii właściciela nieruchomości, albo obciążani nimi są najemcy, według umowy; umowy zawierane są na czas oznaczony lub nieoznaczony; częściej jednak umowy zawiera się na czas nieoznaczony z okresem wypowiedzenia wynoszącym 3 miesiące; W oparciu o powyższe informacje z lokalnego rynku nieruchomości oraz na podstawie uzyskanych informacji o czynszach płaconych za lokale położone w budynkach mieszkalno usługowych stwierdzono, że stawka czynszu jest uzależniona od indywidualnych cech lokalu, w tym lokalizacji, powierzchni i funkcjonalności. Ogólną zasadą jest malejąca stawka czynszu ze wzrostem powierzchni najmowanego lokalu. Również dominuje opinia, że stawka czynszu jest związana z tzw. korzystna lokalizacją nieruchomości. Jednak układ urbanistyczny miasta sprawia, że w Bogatyni nie ma typowego centrum handlowo usługowego, typowego dla miast zakładanych na planie kwadratu z centralnym rynkiem. W Bogatyni administracja, handel, usługi rozlokowane są na znacznej przestrzeni w tzw. starej zabudowie śródmiejskiej. Oczywiście istnieje okresowa moda na bardziej atrakcyjną lokalizację i mniej atrakcyjną, ale niewielkie odległości niwelują różnice lokalizacyjne. Wpływa na to również układ komunikacyjny miasta oraz dostępność miejsc parkingowych. 25

26 12.3. Wnioski z analizy lokalnego rynku nieruchomości: Wnioski wynikające z analizy lokalnego rynku nieruchomości dla miasta Bogatyni we wszystkich grupach nieruchomości wskazują, że lokalny rynek należy postrzegać jako rynek dość dynamiczny i zachowujący dużą stabilność. Jednocześnie poziom odnotowanych cen transakcyjnych wskazuje na duże możliwości nabywcze potencjalnych inwestorów, porównywalne z większymi miastami regionu, a jednocześnie zdecydowanie przewyższającymi sąsiednie rynki lokalne. Powyższe upoważnia do poszukiwania podobnych nieruchomości gruntowych zabudowanych wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej na szerszym rynku regionalnym. Jest to bardzo istotne, ponieważ przedmiotowa nieruchomość jest nietypową na rynku nieruchomości. Podobne nieruchomości rzadko występują w obrocie rynkowym i często zawierają uwarunkowania szczególne, pozarynkowe. 13. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY Uwzględniając rodzaj i położenie nieruchomości, cel wyceny, zakres wyceny, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania, dostępne dane o cechach rynkowych, uwarunkowania wynikające z podstaw prawnych i merytorycznych wyceny oraz stan prawny w wycenie nieruchomości określono wartość rynkową nieruchomości (WR). Zgodnie z art. 150, ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651, ze zmianami) wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu rynkowego. Art. 151, ust. 1 w/w ustawy stanowi, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny oraz nie kierują się szczególnymi motywami, mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, nie działają w sytuacji przymusowej, upłynął okres niezbędny wyeksponowania nieruchomości na rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku. Zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny, wydanie polskie, 2005 (MSW 1) wartość rynkowa to szacowana kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za składnik mienia, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy są od siebie niezależne działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. Analizując obie definicje należy stwierdzić, że są one bardzo zbliżone oraz ich cechą wspólną jest rozumienie wartości. Jest ona postrzegana jako najbardziej prawdopodobna cena, którą, rozsądnie rzecz ujmując można uzyskać na rynku w dniu wyceny. Jest to zatem najlepsza cena, którą może uzyskać sprzedawca oraz jednocześnie najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, ma zapłacić kupujący. 26

27 Zatem zarówno definicja ustawowa jak i z MSW odnosi się do sytuacji w której strony działają racjonalnie, a więc sprzedawca nie zamierza sprzedać po cenie niższej niż może uzyskać. Uwzględniając powyższe jako najodpowiedniejszą dla wyceny nieruchomości przyjmuje się procedurę postępowania polegającą na określeniu wartości rynkowej nieruchomości według jej optymalnego sposobu wykorzystania oraz według stanu i cen na odpowiedni dzień. Sposób optymalnego wykorzystania to najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość. (Międzynarodowe Standardy Wyceny, wydanie polskie, 2007). Na podstawie informacji rynkowych i analizy stwierdzono, iż dla wycenianej nieruchomości sposób optymalnego wykorzystania stanowi wykorzystanie tej nieruchomości zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania. Zgodnie z art. 152, ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. nr 102 z 2010 r. poz. 651, ze zmianami) wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Dla spełnienia wymogów wyceny, zgodnie z art. 154 w/w ustawy, który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, założenia oraz warunki ograniczające, a ponadto uwzględniając: zakres wyceny, uwarunkowania wynikające z podstaw prawnych i merytorycznych wyceny, aktualny stan nieruchomości, zastosowano w procesie wyceny podejście porównawcze, metodę porównania parami. Zgodnie z art. 153, ust. 1 cytowanej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zasady stosowania podejścia porównawczego określają postanowienia Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz ze zmianami), a w szczególności: w/w rozporządzenia, który mówi, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen w/w rozporządzenia, który mówi, że w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. W wycenie nieruchomości zastosowano metodę korygowania ceny średniej. 27

28 4. 3. w/w rozporządzenia, który mówi, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości w/w rozporządzenia, który mówi, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości w/w rozporządzenia, który mówi, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. 2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne. Z uwagi na ochronę praw osób trzecich utajniono cechy identyfikujące nieruchomości przyjęte do porównania, a szczegółowe informacje są dostępne u autora opracowania, zgodnie z art. 175, ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Uzasadnienie: Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej, zabudowanej wolnostojącym budynkiem o funkcji usługowej, w podejściu porównawczym jest najbardziej uzasadnione, ponieważ na badanym rynku nieruchomości odnotowano transakcje przeniesienia prawa własności do nieruchomości gruntowych zabudowanych o podobnych cechach, dla których różnice w cenie i cechach rynkowych są możliwe do skorygowania poprawkami. Pomimo, że przedmiotowa nieruchomość gruntowa może przynosić dochód w postaci czynszu z najmu, nie zastosowano w wycenie podejścia dochodowego, ponieważ istnieje małe prawdopodobieństwo wynajęcia całej powierzchni użytkowej jednocześnie. Istnieje duże prawdopodobieństwo wystąpienia czasowego pustostanu, szczególnie na piętrze. 28

29 14. ZAŁOŻENIA DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI Opis przyjętych założeń do wyceny: Podstawowym założeniem dla określenia wartości rynkowej nieruchomości staje się ustalenie sposobu optymalnego użytkowania nieruchomości, rozumiane jako najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Na podstawie lustracji przedmiotowej nieruchomości oraz wniosków z analizy lokalnego rynku stwierdzono, że cechy techniczno użytkowe nieruchomości umożliwiają dalsze jej użytkowanie zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania. Główną przesłanką za przyjęciem powyższego założenia są cechy techniczno użytkowe nieruchomości, opisane w operacie szacunkowym. Wobec powyższego w procesie wyceny przyjęto założenie, że sposób optymalnego użytkowania będzie kontynuacją aktualnego sposobu użytkowania tzn. funkcji usługowej. Zgodnie z wnioskami z analizy lokalnego rynku nieruchomości, szczegółowo opisanymi w operacie szacunkowym, określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej następuje w podejściu porównawczym, w oparciu o dane transakcyjne uzyskane za nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami o funkcji usługowej, dostępne na dzień wyceny Zestawienie transakcji rynkowych: L.p Położenie Data transakcji Powierzchnia działki [m 2 ] Powierzchnia użytkowa [m 2 ] Cena transakcyjna [zł] tabela nr 1 Cena jednostkowa [zł/m 2 ] 1 Bogatynia, ul. Armii Czerwonej , Zgorzelec, ul. Wyspiańskiego , Świebodzice, ul. Mickiewicza , Szczawno Zdrój, ul. Mickiewicza , Lubań, ul. Armii Krajowej , Szczawno Zdrój, ul. Boh. Warszawy , Jelenia Góra, ul. Wolności , Lwówek Śląski, ul , Legnica, ul. Kolbego , Jelenia Góra, ul. Wolności , Jelenia Góra, ul. Wincentego Pola Jelenia Góra, ul. Wolności ok Jelenia Góra, ul. Waryńskiego ok Jelenia Góra, ul. Obrońców Pokoju , Jelenia Góra, ul. Powstańców Śl ok

30 Częstość Operat szacunkowy z wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej Bogatynia, ul. 1 Maja nr 22 Dla całego zbioru transakcji rozkład cen jednostkowych w odniesieniu do 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku obrazuje poniższy histogram. 0,90 Rozład empiryczny oraz normalny N(μ=1297; σ=553) 0,80 0,70 Dominanta (D) Mediana (Me) Średnia (μ) ,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 0, rozkład cen transakcyjnych [zł/m 2 ] Miary tend. centralnej i zmienności Wartość 1. Średnia (μ) Poziom istotności dla średniej [α] 5% 3. Przedział ufności średniej [u(α)] ± Przedział średniej Typowy przedział zmienności Mediana (Me) Dominanta (D) Odchylenie standardowe (σ) Wsp. zmienności (σ/μ)% 42,6% 10. Kurtoza 1, Wartość minimalna Wartość maksymalna Jednak bardzo wysoki współczynnik zmienności, odzwierciedlający dużą różnorodność nieruchomości, nie pozwala na dokładne oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, w oparciu o metodę korygowania ceny średniej. Wobec powyższego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównania parami. Do porównania przyjęto trzy nieruchomości o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej (wybrane nieruchomości oznaczono w tabeli cieniowaniem). 30

31 15. SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI Opis cech nieruchomości i wag dla nieruchomości zabudowanych: Cechy nieruchomości i wagi tych cech ustalono na podstawie jakościowych badań marketingowych (JBM) przeprowadzonych w ramach warsztatów, będących częścią szkolenia "Wartość Rynkowa Nieruchomości przykłady wycen" w Karpaczu w dniach listopada 2009 roku. Badania przeprowadzono w oparciu o preferencje uczestników rynku nieruchomości dwuetapowo I etap przed szkoleniem i II etap w trakcie szkolenia. I etap polegał na przeprowadzeniu badań wśród: osób, które w ciągu ostatnich dwóch lat nabyły nieruchomość, nazwanych w badaniu nabywcami; pośredników i maklerów (biura obrotu nieruchomości); klientów biur obrotu nieruchomości; II etap polegał na przeprowadzeniu badań wśród rzeczoznawców majątkowych; W/w osoby wypełniły przygotowane wcześniej ankiety. Badania objęły tereny miast i gmin: Jelenia Góra, Zgorzelec, Lubań, Wrocław, Kudowa Zdrój, Pisz, Słupsk, Białystok i pojedynczo Kraków i Gdańsk. Na podstawie w/w jakościowych badań marketingowych, zmodyfikowano i przyjęto dla przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej następujące cechy rynkowe oraz ich wagi: L.p. Cechy rynkowe 1. lokalizacja ogólna nieruchomości (dostępność komunikacyjna, bliskość placówek handlowych, usługowych, oświatowych i innych obiektów użyteczności publicznych) 2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo, nasłonecznienie, widoki, dostępność usług podstawowych, (szkoła, sklep, apteka, przychodnia, przystanek komunikacji publicznej( oraz uciążliwości(np. hałas, kurz, itp.)) 3. wielkość budynku (powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń, pom. gospodarcze, garaż ) Wagi cech rynkowych (%) Ocena bardzo korzystna korzystna przeciętna bardzo korzystna korzystna przeciętna Opis tabela nr 2 położenie w centrum miejscowości, bardzo dobry dostęp do placówek handlowych i usługowych, urzędów i obiektów użyteczności publicznej; położenie w strefie pośredniej miejscowości, bliskość placówek handlowych, usługowych, oświatowych, dobry dostęp do obiektów użyteczności publicznej; położenie w strefie peryferyjnej miejscowości lub w strefie podmiejskiej, bliskość małych sklepów podstawowych branż, przeciętny dostęp do obiektów oświatowych oraz obiektów użyteczności publicznej i komunikacji; przyjazne sąsiedztwo bezpośrednie, dobre nasłonecznienie, dogodny dojazd i dojście, bliskie sąsiedztwo funkcji publicznych, brak zagrożeń środowiskowych; sąsiedztwo bezpośrednie, przeciętne, czasowe zacienienie, dogodny dojazd i dojście, bliskie sąsiedztwo funkcji publicznych, bliskość ulicy, hałas; uciążliwość sąsiedztwa, stałe zacienienie, przeciętny dostęp do obiektów oświatowych oraz obiektów użyteczności publicznej i komunikacji, dojazd uciążliwy; duży budynek o powierzchni użytkowej powyżej 800 m 2 ; średni budynek o powierzchni użytkowej m 2 ; mały budynek o powierzchni użytkowej poniżej 300 m 2 ; 31

32 4. wielkość i kształt działki działka o korzystnym kształcie, równej powierzchni, z urządzonym bardzo (powierzchnia działki, kształt parkingiem lub możliwością urządzenia miejsc parkingowych, z terenem korzystna działki, warunki lokalizacyjne budynków oraz możliwości korzystania z nieruchomości) stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia budowy, ciepłochłonność ścian, liczba kondygnacji) 6. atrakcyjność architektoniczna i funkcjonalna budynku (funkcjonalność, możliwości adaptacyjne, wkomponowanie w otoczenie) 7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub możliwość wykonania przyłączy sieci) 8. ukształtowanie i stan zagospodarowania działki (ukształtowanie, zorganizowanie wewnętrzne, mała arch., zieleń, budynki dodatkowe) korzystna przeciętna dobry przeciętny zły wysoka przeciętna niska korzystne przeciętne słabe korzystne zieleni, jednak nie generująca zbyt dużych kosztów utrzymania, ogrodzenia; działka o mniej korzystnym kształcie, ograniczeniach w dostępie lub ograniczonych możliwościach urządzenia miejsc parkingowych, lub innego zagospodarowania lub bardzo duża, generująca duże koszty utrzymania, ogrodzenia; działka wydzielona po obrysie budynku; stan techniczny bardzo dobry, ściany murowane z cegły, ocieplenie ścian, nowe pokrycie dachu, instalacje wewnętrzne w bardzo dobrym stanie technicznym; stan techniczny dobry, ściany murowane z cegły lub elementów prefabrykowanych, ocieplenie ścian, instalacje wewnętrzne w dobrym lub przeciętnym stanie technicz.; stan techniczny zły, wymaga kapitalnego remontu, ściany zawilgocone, dach (konstrukcja i pokrycie ) do wymiany, instalacje wewnętrzne zniszczone, wymagają wymiany, itp. budynek o bardzo dużej funkcjonalności i atrakcyjnej bryle architektonicznej, wkomponowanej w otoczenie, z dużą możliwością adaptacyjną, właściwy dla otoczenia i funkcji; budynek spełniający podstawowe funkcje, typowy, o małych możliwościach adaptacyjnych, budynek niefunkcjonalny, źle zaprojektowany lub przebud. bez zachowania podstawowych zasad architektoniczno projektowych, z dużymi ograniczeniami użytkowymi; uzbrojenie pełne w sieć energii elektrycznej, wodnej, kanalizacyjnej, gazowej lub grzewczej; uzbrojenie cz. w sieć energii elektrycznej, wodnej, kanalizacja odprowadzona do lokalnego osadnika; uzbrojenie w sieć energii elektrycznej, wodnej; działka o regularnym kształcie, zagospodarowana, nasadzenia drzew i krzewów ozdobnych, utwardzone ścieżki i podjazdy, elementy małej architektury, miejsca postojowe; działka o przeciętnym kształcie, częściowo zagospodarowana, stwarza 10 przeciętne możliwości aranżacji otoczenia ale z pewnymi ograniczeniami; słabe działka wydzielona po obrysie budynku lub o niekorzystnym kształcie, ograniczenia w jej użytkowaniu, duża różnica poziomów, utrudniony wyjazd z nieruchomości; 9. Razem: 100 % x x 32

33 15.2. Nieruchomości przyjęte do porównania nieruchomości zabudowane: Nieruchomość A: Lubań, ul. Armii Krajowej (zdjęcie obrazuje stan obecny) Adres Akt notarialny Data transakcji tabela nr 3 Nieruchomość Cena Rep. A 5877/ sierpnia 2010 r. obręb II, AM-18, pow m zł 902 zł/m 2 Lp Cecha rynkowa Opis cechy Ocena 1. lokalizacja ogólna nieruchomości Nieruchomość położona w pośredniej strefie korzystna (dostępność komunikacyjna, bliskość placówek lokalizacyjnej miasta, w sąsiedztwie zabudowy handlowych, usługowych, oświatowych i innych mieszkaniowej wielorodzinnej i obiektów obiektów użyteczności publicznych) użyteczności publicznej, bliskość placówek handlowych i usługowych, dobry dostęp do obiektów użyteczności publicznej. 2. lokalizacja szczegółowa nieruchomości (bezpośrednie sąsiedztwo, nasłonecznienie, widoki, dostępność usług podstawowych, (szkoła, sklep, apteka, przychodnia, przystanek komunikacji publicznej( oraz uciążliwości(np. hałas, kurz, itp.)) 3. wielkość budynku (powierzchnia użytkowa, liczba pomieszczeń, pom. gospodarcze, garaż ) 4. wielkość i kształt działki (powierzchnia działki, kształt działki, warunki lokalizacyjne budynków oraz możliwości korzystania z nieruchomości) 5. stan techniczny budynku (stan techniczny, technologia budowy, ciepłochłonność ścian, liczba kondygnacji) 6. atrakcyjność architektoniczna i funkcjonalna budynku (funkcjonalność, możliwości adaptacyjne, wkomponowanie w otoczenie) 7. uzbrojenie nieruchomości (uzbrojenie nieruchomości lub możliwość wykonania przyłączy sieci) 8. ukształtowanie i stan zagospodarowania działki (ukształtowanie, zorganizowanie wewnętrzne, mała arch., zieleń budynki dodatkowe) Bezpośrednie sąsiedztwo przeciętne, dogodny dojazd i dojście, bliskie sąsiedztwo ulicy, czasowy hałas; Budynek o powierzchni użytkowej 607,76 m 2 dodatkowo garaż Działka o regularnym kształcie zbliżonym do litery L, bez ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości, powierzchnia działki dość duża m 2 Stan techniczny budynku zły. Budynek wzniesiony w okresie międzywojennym XX wieku w technologii tradycyjnej, wymaga kapitalnego remontu, dach (konstrukcja i pokrycie ) do wymiany, instalacje wewnętrzne zniszczone, wymagają wymiany, itp. Budynek o dużej funkcjonalności i typowej bryle architektonicznej, wkomponowanej w otoczenie, z duża możliwością adaptacyjną, właściwy dla otoczenia i funkcji Budynek wyposażony w instalację elektryczną, wodną, kanalizacyjną, gazową, i telekomunikacyjną, wszystkie media zasilane i odprowadzone do instalacji zewnętrznych. Teren wokół budynku wymaga aranżacji i zagospodarowania. korzystna średni korzystna zły wysoka korzystne przeciętne 33