Real Estate Investment Trust jako instrument długoterminowego inwestowania

Transkrypt

1 Real Estate Investment Trust jako instrument długoterminowego inwestowania ROBERT MATUSIAK KATEDRA INWESTYCJI I NIERUCHOMOŚCI UNIWERSYTET MIKOŁAJA KOPERNIKA

2 Prezentacja obejmuje Istota podmiotów typu REIT Rozwój rynku funduszy typu REIT na świecie Uwarunkowania rozwoju REIT -ów w Polsce

3 Istota podmiotów typu REIT

4 Real Estate Investment Trust - REIT klasyczne struktury REIT gromadzące od inwestorów kapitał przeznaczony na zakup nieruchomości komercyjnych lub innych aktywów związanych z nieruchomościami (kredyty, MBS), tworzone są w głównej mierze w formie spółek akcyjnych notowanych na giełdach, po spełnieniu określonych warunków mogą być zwolnione z podatku dochodowego, bardzo często są one zobowiązane do wypłacania zysków z nieruchomości w konkretnych okresach czasu, nie ma narzuconego okresu zamknięcia, dokładna charakterystyka REIT zależy od kraju jego pochodzenia.

5 INWESTYCJE REITs jako forma inwestycji INWESTYCJE TRADYCYJNE OBLIGACJE AKCJE AKCJE ZWYKŁE REITs OTWARTE FUNDUSZE NIERUCHOMOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŚREDNIE BEZPOŚREDNIE ZAMKNIĘTE FUNDUSZE NIERUCHOMOŚCI PRIVATE EQUITY INWESTYCJE ALTERNATYWNE SUROWCE FUNDUSZE HEDGINGOWE PRIVATE EQUITY

6 Typy funduszy REIT Equity REIT (kapitałowe) Mortage REIT (hipoteczne) Hybrid REIT (mieszane) Bezpośrednio inwestujące w nieruchomości, połączone z procesami zarządzania nimi Inwestujące w dłużne instrumenty hipoteczne zajmujące się operacjami finansowymi na runku nieruchomości, polegającymi przede wszystkim na udzielaniu pożyczek i kredytów hipotecznych Łączące obie powyższe formy działalności

7 Rozwój rynku funduszy typu REIT na śwecie

8 Geneza i rozwój tego typu funduszy - USA 1893 r.- jednym z najwcześniej założonych w USA funduszy był The Boston Personal Property Trust. Powodzenie pierwszych tego typu funduszy w USA wynikało ze szczególnych regulacji prawnych (1912), które zapewniały zwolnienia z płacenia podatków federalnych, z zagwarantowania inwestorom praw korporacyjnych, z dostarczania kapitałów do rozbudowy miast, z dostępności dla wszystkich inwestorów, z wypłacania rocznych dywidend.

9 c.d. Geneza i rozwój tego typu funduszy - USA 1960 r. - ustawa REIT Act fundusz mogł skorzystać z niższych podatków, musiał spełniać następujące warunki wypłacać minimum 90% dochodów w akcjonariuszom w formie dywidendy (co roku); posiadać minimum 100 udziałowców w, przy czym 5 lub mniej inwestorów nie mogło posiadać więcej niż 50% wszystkich udziałów funduszu; pasywnie inwestować w nieruchomości (w tym bez możliwości zarządzania nimi), uzyskiwać minimum 75% przychodów z wynajmu nieruchomości, sprzedaży nieruchomości, udział ow w innych funduszach i innych źródeł związanych z nieruchomościami; zainwestowanie przynajmniej 75% aktywów w nieruchomościach, kredytach hipotecznych, gotówce i obligacjach skarbowych w USA powstały pierwsze fundusze tego typu Bradley Real Estate Investors, Continental Mortgage Investors, First Mortgage Investors, First Union Real Estate (aktualnie Winthrop Realty Trust), Pennsylvania REIT oraz Washington REIT 1999 r. - REIT Modernization Act - przywrócono podstawowe warunki kwalifikujące fundusze jako REITs z REIT Act 1960.

10 Kapitalizacja poszczególnych rodzajów REITs w USA w latach (w mln USD) REIT Kapitałowe REIT Hipoteczne REIT Mieszane* *brak danych dla REIT Mieszane w latach

11 Daty wprowadzenia funduszy typu REITs w świecie Kraj Data wprowadzenia regulacji Nazwa struktury Nowa Zelandia 1956 Property Trust Holandia 1970 Fiscale Beleggingsinstelling Australia 1971 Listed Property Trust Brazylia 1993 Fundos de Investimento Imobiliario Malezja 1993 Real Estate Investment Trust Kanada 1994 Real Estate Investment Trust Włochy 1994/2006 Fondi di Investimento Immobiliare Belgia 1995 Societe d'investissement a capital fixe Turcja 1998 Gayrimenkul Yat Singapur 1999 Singapore Real Estate Investment Trust Korea Południowa 2001 Korean Real Estate Investment Trust Austria 2003 Immobilien-Investmentfonds[gesetz] (ImmoInvFG) Francja 2003 Societe d'investissements immobiliers cotees Hong Kong 2003 Hong Kong Real Estate Investment Trust Tajwan 2003 Real Estate Investment Trust Bułgaria 2003 BG-REIT Puerto Rico 1972/2000 Real Estate Investment Trust Wielka Brytania 2007 UK Real Estate Investment Trust Niemcy 2007 German Real Estate Investment Trust Polska???? brak

12 FTSE EPRA/NAREIT Real Estate Index Series % Total Returns (EUR) YTD 1 yrs 3 yrs 5 yrs 10 yrs 20 yrs Global Real Estate Global Equities (FTSE) Global Bonds (JP Morgan) Europe Real Estate Asia Real Estate North America Real Estate

13 Uwarunkowania rozwoju REIT -ów w Polsce

14 Polski rynek nieruchomości komercyjnych Według szacunków Jones Lang Lasalle dochody z niego sięgają rocznie 11 mld 15 mld zł. Około 90 proc. nieruchomości handlowych w Polsce (licząc według powierzchni handlowej) znajduje się w rękach zagranicznych właścicieli. Wyliczenia firmy Knight Frank mówią, że blisko połowa rynku jest kontrolowana przez inwestorów niemieckich lub amerykańskich (głównie fundusze emerytalne oraz REIT).

15 Projekt ustawy o polskich REIT podstawowe założenia Status prawny nazywać się ma spółką rynku wynajmu nieruchomości (SRWN), status spółki akcyjnej będącej jednocześnie spółką publiczną, która zostanie dopuszczona do obrotu publicznego, musi być polskim rezydentem podatkowym, kapitał zakładowy powinien wynosić minimum 60 mln zł, nieoznaczony czas trwania Majątek powinien składać się z co najmniej 70 proc. z nieruchomości, udziałów lub akcji w spółkach zależnych oraz akcji innych spółek rynku wynajmu nieruchomości, zobowiązania spółki rynku wynajmu nieruchomości nie mogą przekroczyć 70 proc. wartości godziwej jej aktywów.

16 SRWN - inwestycje wyłącznie nieruchomości na terytorium Polski; mogła inwestować w biurowce, obiekty handlowe czy magazyny z wyłączeniem jednak budynków i lokali mieszkalnych oraz gruntów; będzie musiała osiągać nie mniej niż 70 proc. zysku brutto z wynajmu nieruchomości lub ich części (tytułem czynszu) lub odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części.; co najmniej 80 proc. zysku ma być wypłacane akcjonariuszom.

17 Zwolnienia podatkowe Zwolnienie z opodatkowania dochodów SRWN uzyskanych z najmu nieruchomości lub ich części, a także z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części, zwolnione z opodatkowania mają być też dochody SRWN uzyskane z odpłatnego zbycia udziałów w spółkach zależnych, podatków nie będzie też trzeba płacić od przychodów SRWN z dywidend wypłaconych przez ich spółki zależne, spółką zależną od SRWN ma być: spółka akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka komandytowo-akcyjna, której majątkiem w określonej części są nieruchomości, i w której SRWN posiada nie mniej niż 95 proc. udziałów lub akcji w kapitale zakładowym.

18 Dlaczego REIT w Polsce? Tego typu wehikuły inwestycyjne są efektywnym, stabilnym, długoterminowym narzędziem do lokowania kapitału. Rozwój kapitalizmu społecznego, czyli zaangażowania w rynek nieruchomości inwestorów indywidualnych. Szansa szybszego rozwoju polskich firm deweloperskim lub inwestycyjnych. Silny impuls rozwojowy polskiego rynku nieruchomości. Stworzenie REIT stworzy możliwość poszerzenia portfela o instrumenty dające zysk w długim terminie. Mogłyby przyczynić się do powstania synergii z OFE i potrzebami rynku nieruchomości.

19 Dziękuję za uwagę