Rynek magazynowy w Polsce wciąż w bardzo dobrej kondycji

Transkrypt

1 tys. m kw. PROPERTY TIMES Rynek magazynowy w Polsce wciąż w bardzo dobrej kondycji Polska, Rynek magazynowy w 1 półroczu 216 roku Sierpień 216 r. Spis treści Zasoby 2 Podaż 2 Popyt 3 Pustostany i czynsze 4 Prognoza 5 Definicje 5 Standardowe warunki najmu 5 Autor Adrian Semaan Konsultant Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych adrian.semaan@cushwake.com Kontakty Kamila Wykrota, MRICS Dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych kamila.wykrota@cushwake.com Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły w pierwszym półroczu 216 roku do poziomu ok. 1,5 mln m kw. Deweloperzy oddali w tym czasie ok. 65 m kw. powierzchni, co oznacza wzrost o 44% w porównaniu do wyniku odnotowanego w pierwszym półroczu 215 roku. Najwięcej powierzchni magazynowej ukończono w Polsce Centralnej (145 m kw.), okolicach Warszawy (142 m kw.), w Poznaniu (122 m kw.) i na Górnym Śląsku (86 m kw.). W pierwszym półroczu bieżącego roku wolumen transakcji najmu wyniósł 1,29 mln m kw., co stanowi 7% wzrost w stosunku do tego samego okresu poprzedniego roku. Największe zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe zgłosili operatorzy logistyczni (39% wolumenu transakcji) a także sieci handlowe (14%). Na koniec czerwca 216 roku współczynnik pustostanów osiągnął poziom 5,5% i był nieznacznie wyższy (o,3 p.p.) w porównaniu do stanu na koniec 215 roku. Aktywność deweloperska utrzymuje się na wysokim poziomie. Na koniec czerwca 216 roku, prawie 8 m kw. magazynów pozostawało w budowie, z czego 53% realizowane było na zasadach spekulacyjnych. Czynsze nominalne na głównych rynkach magazynowych pozostały stabilne, choć w niektórych lokalizacjach, gdzie utrzymuje się niski wskaźnik powierzchni niewynajętej, odnotowano niewielką tendencję wzrostową stawek czynszu najmu. W pierwszym półroczu 216 roku obserwowaliśmy kontynuację dynamicznego rozwoju rynku magazynowego w Polsce. W warunkach stabilnego wzrostu gospodarczego oraz dalszej modernizacji sieci drogowej, popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe utrzymał się na wysokim poziomie. Jednocześnie, duża skala podaży magazynowej nie spowodowała znaczącego wzrostu wskaźnika pustostanów, co świadczy o szybkiej absorpcji i zachęca deweloperów do realizacji kolejnych projektów inwestycyjnych. Wykres 1 Roczne poziomy podaży, absorpcji oraz stopy pustostanów na rynku magazynowym w Polsce % 15% 1% % I poł. 216 Absorpcja netto Nowa podaż Stopa pustostanów 5% cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 tys. m kw. tys. m kw. Polska, powierzchnie magazynowe w I połowie 216 r. Zasoby Na koniec czerwca 216 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wzrosły do poziomu około 1,5 mln m kw. Największym rynkiem pozostaje region Warszawy i okolic, w którym znajduje się ok. 29% (3,7 mln m kw.) całkowitych zasobów kraju. W grupie pozostałych, głównych rynków regionalnych znajduje się około 6% powierzchni, w tym na Górnym Śląsku (1,85 mln m kw., 18%) oraz w regionie Poznania (1,56 mln m kw., 15%), którego zasoby na przestrzeni ostatnich 16 miesięcy zwiększyły się aż o 345 m kw. Na zbliżonym poziomie są zasoby w regionie Wrocławia (1,41 mln m kw., 13%) oraz Polski Centralnej (1,39 mln m kw., 13%), choć przy obecnej dynamice rozwoju prognozuje się, że to ten drugi rynek szybciej przekroczy granicę 1,5 mln m kw. powierzchni magazynowej. Należy zauważyć, że zmieniająca się infrastruktura transportowa sprzyja rozwojowi mniejszych rynków, do których zalicza się: Trójmiasto (325 m kw.), Rzeszów (258 m kw.), Szczecin (177 m kw.) oraz Bydgoszcz-Toruń (158 m kw.). Pod względem struktury posiadania największą ilością nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce dysponuje firma Prologis z udziałem ok. 22% całkowitych zasobów. Wśród pozostałych sześciu największych deweloperów wymienić należy: Panattoni (11% łącznych zasobów), SEGRO (1%), Logicor (9%), Goodman (7%), P3 Logistics (5%), Hillwood (4%) a także Hines, PZU oraz MLP Group (po 3%). Podaż W pierwszym półroczu 216 roku deweloperzy zakończyli realizację 31 projektów magazynowych, oddając do użytku około 65 m kw., o 44% więcej niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Największy poziom podaży odnotowaliśmy w Polsce Centralnej i okolicach Warszawy (po 22% wolumenu podaży). Wysoka aktywność deweloperska utrzymała się również w regionie Poznania (19%) oraz Górnego Śląska (13%). Wśród głównych rynków magazynowych najmniej powierzchni magazynowej zasiliło region Wrocławia, gdzie nowe projekty stanowiły 7% wolumenu podaży. Na mniejszych rynkach regionalnych, najwięcej powierzchni ukończono w Rzeszowie (34 m kw.), Szczecinie (32 m kw.) oraz Trójmieście (22 m kw.). Najbardziej aktywnym deweloperem pozostaje firma Panattoni (7% wolumenu podaży w badanym okresie), która zrealizowała kilkanaście projektów, w tym największe to: Panattoni Park Stryków II (87 m kw.), Panattoni Park Warszawa -Konotopa (47 m kw.), Panattoni Park Sosnowiec II (41 m kw.), Panattoni Park Grodzisk (39 m kw.) oraz Panattoni Park Poznań-Airport (36 m kw.). Wśród głównych projektów zrealizowanych w pierwszym półroczu 216 roku były również: CLIP Poznań (35 m kw.), Panattoni Park Poznań V (32 m kw.) oraz Panattoni Park Pruszków II (31 m kw.). W regionie Górnego Śląska, firma Goodman ukończyła pierwszy etap Goodman Gliwice Logistics Centre (22 m kw.) oraz drugi etap Goodman Sosnowiec Logistic Center (17 5 m kw.), a we Wrocławiu zakończyła budowę Goodman Wrocław IV Logistics Center (22 m kw.). Inny deweloper, MLP Group dostarczył około 14 m kw. dla firmy Matras w MLP Pruszków II. Wykres 2 Zasoby i stopa pustostanów w regionach. Czerwiec 216 r % 4% 5% Wykres 3 Rozwój podaży magazynowej w regionach (tys. m kw.) Warszawa Miasto Kraków Trójmiasto Wrocław Polska Centralna Górny Śląsk Warszawa Okolice Pozostałe regiony* Poznań Wykres 4 Nowa podaż w regionach, I półrocze 216 4% 4% Zasoby 1% * Rzeszów Lublin, Szczecin, Bydgoszcz-Toruń % 2% % % 1% Wskaźnik pustostanów % 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Nowa Podaż r. Nowa Podaż - 1 poł. 216 r. W budowie cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 tys. mkw. tys. mkw. tys. m kw. Polska, powierzchnie magazynowe w I połowie 216 r. Powierzchnia w budowie Aktywność budowlana na rynku magazynowym w Polsce nie słabnie. Pod koniec czerwca 216 roku w budowie znajdowało się 39 nowych projektów obejmujących ok. 8 m kw. magazynów. Prawie 75% wolumenu inwestycji zlokalizowane jest na największych rynkach magazynowych, do których zaliczają się: Poznań (173 m kw.), Warszawa i okolice (134 m kw.), Górny Śląsk (113 m kw.), Polska Centralna (15 mkw.) i Wrocław (65 m kw.). Wśród mniejszych rynków regionalnych, znaczna ilość powierzchni w budowie znajduje się w Trójmieście (76 m kw.), Lublinie (5 m kw.), Krakowie (46 m kw.) oraz w okolicach Bydgoszczy (31 m kw.). Do największych projektów w realizacji należą: Panattoni Park Gliwice III (47 m kw.), inwestycja BTS dla Agata Meble w Prologis Park Piotrków II (42 m kw.), Panattoni Park Wrocław IV (39 m kw.), inwestycja BTS dla Piotr i Paweł w MLP Teresin (38 m kw.) oraz rozbudowa parku CLIP Poznań (37 5 m kw.). Pozostałe znaczące projekty to m.in.: Panattoni Park Kraków III (34 5 m kw.), Centrum Logistyczne Mełgiewska w Lublinie (34 m kw.), druga faza Panattoni Park Poznań V (32 5 m kw.), nowy projekt 7R Logistic - Gdańsk-Kowale V (32 m kw.) oraz inwestycja typu BTS dla Tesco realizowana w ramach parku magazynowego SEGRO Logistics Park Poznań - Komorniki (3 m kw.). Niska stopa pustostanów oraz szybka absorpcja nowej powierzchni magazynowej zachęca deweloperów do realizacji coraz większej liczby projektów na zasadach spekulacyjnych. Obecnie dostępne pozostaje około 53% wolumenu powierzchni w budowie (31% rok wcześniej). Obiekty BTS pozostają popularne i stanowią około 3% wolumenu inwestycji realizowanych pod koniec czerwca 216 roku. Pozostałe 17% projektów magazynowych objęte zostało kontraktami najmu na etapie realizacji inwestycji. Popyt W pierwszej połowie 216 roku wolumen transakcji najmu wyniósł ok.1,29 mln m kw., co oznacza wzrost o ok. 7% w porównaniu z tym samym okresem poprzedniego roku. Jest to jednocześnie drugi pod względem wielkości wynik - więcej powierzchni wynajęto jedynie w drugim półroczu 214 roku (1,33 mln m kw.). Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się główne rynki magazynowe kraju, tj. okolice Warszawy (25% wolumenu transakcji), Wocław (16%), Poznań (14%), Górny Śląsk (14%) oraz Polska Centralna (11%). W minionym półroczu zawarto ponad 2 umów najmu, w tym 35 dotyczyło powierzchni większej niż 1 m kw. Wśród największych transakcji znalazły się umowy najmu powierzchni magazynowej w ramach planowanych inwestycji typu BTS dla Kaufland w Panattoni Park Bydgoszcz (46 m kw.), Raben w Panattoni Park Grodzisk III (43 m kw.), Agata Meble w Prologis Park Piotrków II (42 m kw.), Carrefour w Panattoni Park Bydgoszcz (38 m kw.) oraz Trio Line w Panattoni Park Poznań V (32 m kw.). Wykres 5 Powierzchnia w budowie i stopień jej wynajęcia Czerwiec 216 r Wykres 6 Roczne wolumeny oraz struktura transakcji najmu Powierzchnia wynajęta Wykres 7 Popyt oraz struktura najmu, I półrocze Powierzchnia dostępna Nowa umowa Odnowienie umowy Ekspansja Nowa umowa Odnowienie umowy Ekspansja cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 kw.i kw. II kw.iii kw.iv kw.i kw. II kw.iii kw.iv kw.i kw. II Stopa pustostanów [%] Polska, powierzchnie magazynowe w I połowie 216 r. Warto również odnotować transakcje najmu z udziałem firmy Euro Net w Panattoni Park Pruszków II (23 m kw.) oraz Arvato w Prologis Park Stryków (23 m kw.), jak również dwie umowy na realizację inwestycji BTS dla: Harper Hygienics na gruncie należącym do Panattoni w Mińsku Mazowieckim (15 m kw.) oraz BTS dla InPost w parku logistycznym P3 Piotrków (15 m kw,). Wśród największych umów odnowień wynajmowanej powierzchni magazynowej zalicza się kontrakty zawarte przez Avon w Panattoni BTS Garwolin (26 m kw.), Arvato w Logicor Poznań I (26 m kw.), Asplex w Prologis Park Wrocław III (22 m kw.) oraz DB Schenker w Prologis Park Teresin (18 m kw.). W pierwszym półroczu 216 roku, udział nowych umów najmu stanowił 51% wolumenu transakcji, co stanowi spadek o 5 p.p. w porównaniu do wyniku z tego samego okresu poprzedniego roku. Znacząco większy niż rok wcześniej (ok. 1 p.p.) był udział renegocjacji, który wyniósł 38% całkowitego popytu. Na ekspansje w ramach zajmowanych powierzchni przypadło pozostałe 11% wolumenu transakcji najmu, o 5 p.p. mniej niż w pierwszej połowie 215 roku. Podobnie jak w poprzednim roku, największy popyt na powierzchnię magazynową zgłaszały firmy z branży logistycznej oraz sieci handlowe z udziałem odpowiednio 39% oraz 14% wolumenu transakcji najmu zawartych w pierwszej połowie bieżącego roku. Do aktywnych branż należały ponadto: elektroniczna (7%), spożywcza i lekkiej produkcji (po 6%) oraz motoryzacyjna (4%). Pustostany i czynsze Wskaźnik pustostanów Pomimo znacznej skali podaży, udział powierzchni niewynajętej w zasobach magazynowych utrzymuje się na niskim poziomie. Na koniec drugiego kwartału 216 roku odnotowano prawie 58 m kw. wolnej powierzchni magazynowej, czyli ok. 5,5% istniejących zasobów. Wskaźnik pustostanów wzrósł nieznacznie o,3 p.p. w porównaniu do stanu z końca 215 roku (5,2%). Najwyższą wartość wskaźnika odnotowano w Warszawie (9,7%) i jej okolicach (9,2%). Wśród pozostałych głównych rynków regionalnych, mniejszą dostępnością powierzchni magazynowej charakteryzowały się: Poznań (5,3%), Wrocław (4,2%), Polska Centralna (3,9%) oraz Górny Śląsk (3,6%). Czynsze Czynsze nominalne w drugim kwartale 216 roku na większości rynków magazynowych pozostały stabilne. W niektórych lokalizacjach, np. na Górnym Śląsku odnotowano niewielką tendencję wzrostową stawek czynszu najmu. Najwyższe stawki obowiązują w strefie miejskiej Warszawy (4, 5,4 euro/m kw./miesiąc), a najniższe pozostają w Polsce Centralnej (2,4 3,8 euro/m kw./miesiąc) oraz na obrzeżach Warszawy (2,5 3,8 euro/m kw./miesiąc). W pozostałych regionach czynsze kształtują się na poziomie 2,5 4, euro/m kw./miesiąc. Wykres 8 Rozwój popytu w regionach (tys. m kw.) Kraków Trójmiasto Warszawa Miasto Poznań Wrocław Pozostałe regiony* Górny Śląsk Polska Centralna Warszawa okolice Wykres 9 Struktura popytu w 1 połowie 216 roku * Rzeszów, Lublin, Szczecin, Bydgoszcz-Toruń 38% 11% 51% Popyt w 215 r. Wykres 1 Wskaźnik pustostanów na rynkach regionalnych 2% 16% 12% 8% 4% % Popyt w 1 poł. 216 r. Nowa umowa Odnowienie umowy Ekspansja Polska Centralna Poznań Górny Śląsk Warszawa Miasto Warszawa Okolice Wrocław cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Polska, powierzchnie magazynowe w I połowie 216 r. Prognoza Rynek magazynowy w Polsce wciąż rozwija się w szybkim tempie. Wysoki popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową zachęca deweloperów do realizacji kolejnych etapów inwestycji w ramach posiadanych banków ziemi, a także do zakupu nowych działek inwestycyjnych na terenie całego kraju. W związku z szybką absorpcją powierzchni magazynowej i relatywnie niskim poziomem pustostanów, znacząco wzrósł wolumen powierzchni magazynowej realizowanej na zasadach spekulacyjnych, stanowiąc ok. 5% wszystkich projektów znajdujących się w budowie pod koniec czerwca 216 roku. Poprawa infrastruktury drogowej stwarza nowe możliwości inwestycyjne w dotychczas niezagospodarowanych lokalizacjach, ale pozostających w bliskim otoczeniu dużych i średnich miast oraz z dostępem do zasobów rynku pracy, co stanowi szczególnie istotne kryterium dla najemców z sektora lekkiej produkcji. Biorąc pod uwagę przewidywany, wysoki poziom podaży powierzchni magazynowej w drugiej połowie 216 roku oraz silny popyt, jesteśmy zdania, że stopa pustostanów utrzyma się na stabilnym poziomie, choć w krótkoterminowej perspektywie w niektórych lokalizacjach możliwy jest niewielki wzrost wskaźnika. Stawki czynszu powinny pozostać na dotychczasowym poziomie, jednakże na rynkach regionalnych z niskim udziałem wolnej powierzchni magazynowej możemy spodziewać się łagodnej presji na wzrost poziomu czynszów. Definicje Czynsz efektywny Inwestycja Build-to-Suit (BTS) Transakcja pre-let za 1 m kw. powierzchni magazynowej. Czynsz nominalny, pomniejszony o różnego rodzaju zachęty finansowe, których zakres i wartość ustalana jest w drodze negocjacji pomiędzy najemcą i właścicielem obiektu. Obiekt szyty na miarę, którego lokalizacja, powierzchnia oraz parametry technicznoużytkowe uzgadniane są z najemcą przed rozpoczęciem inwestycji. Umowa najmu zawarta przed rozpoczęciem inwestycji lub we wczesnej fazie jej realizacji. Stawki bazowe i efektywne na poszczególnych rynkach regionalnych REGION CZYNSZ NOMINALNY [EUR/M KW/MIESIĄC] CZYNSZ EFEKTYWNY [EUR/M KW/MIESIĄC] Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej Podaż Wskaźnik pustostanów Popyt Absorpcja netto Czynsz nominalny Całkowity zasób powierzchni magazynowych dostarczonych na rynek po 2 roku. Wolumen powierzchni magazynowej dostarczonej na rynek w badanym okresie czasu. Relacja pomiędzy powierzchnią niewynajętą a całkowitym zasobem na koniec analizowanego okresu. Łączny wolumen transakcji najmu w badanym okresie czasu. Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę wielkości powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie czasu. Oferowana przez właściciela obiektu, wyjściowa stawka płacona Warszawa - miasto 4, 5,4 3,2 4,6 Warszawa okolice 2,4 3,8 1,9 3,2 Górny Śląsk 2,9 3,6 2,2 3,1 Poznań 3, 3,5 2,3 2,9 Polska Centralna 2,4 3,8 1,9 3,1 Wrocław 3, 3,6 2,3 3, Trójmiasto 2,8 3,2 2,5 2,8 Kraków 3,6 4,2 2,9 3,6 Szczecin 3, 3,95 2,7 3,4 Toruń i Bydgoszcz 2,7 3,5 2,3 2,9 Rzeszów ok. 3,5 ok. 2,95 Lublin 3,3 4,1 2,7 3,2 Standardowe warunki najmu Czynsz Indeksacja Opłata eksploatacyjna Czynsz miesięczny, płatny z góry, najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN Coroczna indeksacja według wskaźnika wzrostu cen konsumpcyjnych dla strefy EURO (HICP) Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu kosztów i wydatków związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem powierzchni magazynowej: zarządzenie cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 Polska, powierzchnie magazynowe w I połowie 216 r. nieruchomością, podatki lokalne, ochrona obiektu, utrzymanie czystości, odśnieżanie, utrzymanie terenów zielonych, oświetlenie placów manewrowych. Ustalana i płatna w PLN Długość trwania umowy najmu Standardowo 3-5 lat Dla obiektów typu BTS: 7-15 lat Zachęty dla najemców Kaucja Częściowa lub pełna aranżacja wynajmowanej powierzchni oraz okres wolny od płatności czynszu: standardowo na początku okresu najmu oferuje się 4-8 miesięcy wolnych od płatności (w zależności od wielkości transakcji i długości okresu najmu). Gwarancja bankowa lub depozyt gotówkowy w wysokości 3-6 miesięcznych czynszów oraz opłat eksploatacyjnych; powiększone o VAT. EMEA John Forrester Chief Executive +44 () john.forrester@cushwake.com Powierzchnie Biurowe Richard Aboo richard.aboo@cushwake.com Doradztwo i Analizy Rynkowe Kamila Wykrota kamila.wykrota@cushwake.com Wyceny Mark Freeman mark.freeman@cushwake.com Polska Charles Taylor Dyrektor biura w Polsce charles.taylor@cushwake.com Powierzchnie Handlowe Renata Kusznierska renata.kusznierska@cushwake.com Zarządzanie Nieruchomościami Christopher Rasiewicz christopher.rasiewicz@cushwake.com Usługi dla Najemców Ian Scattergood ian.scattergood@cushwake.com Polska Alan Colquhoun Chair alan.colquhoun@cushwake.com Powierzchnie Przemysłowe i Logistyczne Tom Listowski tom.listowski@cushwake.com Rynki Kapitałowe James Chapman james.chapman@cushwake.com Zarządzanie Projektami i Doradztwo Andrew Frizell andrew.frizell@cushwake.com Zastrzeżenie Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman & Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na Cushman & Wakefield jako źródło danych. 216 Cushman & Wakefield LLP. All rights reserved. Pełna lista naszych publikacji dostępna na stronie cushmanwakefield.com oraz w aplikacji Research App Cushman & Wakefield Metropolitan Plac Piłsudskiego 1 Warsaw, -78 phone fax info@cushwake.com Cushman & Wakefield Lumen Złota 59 Warsaw, -12 phone fax info@cushwake.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7