Rynek biurowy w fazie wzrostu

Transkrypt

1 PROPERTY TIMES Rynek biurowy w fazie wzrostu Polska, Rynek Biurowy, I poł. 216 r. Wrzesień 216 Spis treści Rynek biurowej 2 2 Wolumen transakcji 3 Absorpcja 3 Pustostany 3 Czynsze 3 Warszawa Trójmiasto Definicje 9 Standardowe warunki najmu 9 Całkowite zasoby nowoczesnej biurowej w Polsce (Warszawa i osiem największych miastach regionalnych) wyniosły na koniec czerwca 216 roku 8,7 mln m kw. Warszawa pozostaje liderem rynku z zasobami nowoczesnej biurowej na poziomie 4,99 mln m kw. (5 całkowitej podaży). Za stolicą uplasowały się (9,), (8,7%) i Trójmiasto (7,3%). Do końca roku największy wzrost zasobów będzie miał miejsce w Katowicach i Krakowie (+11%). W I poł. 216 r. ukończono 572 tys. m kw. nowoczesnej biurowej. Nigdy wcześniej w jednym półroczu nie oddano do użytku tak dużej ilości nowej. Jeśli wziąć pod uwagę projekty w budowie i plany deweloperów, można spodziewać się utrzymania wysokiej podaży także w kolejnych latach. Od początku roku wciąż utrzymywał się silny popyt na nowoczesne e biurowe. Całkowity wolumen transakcji najmu przekroczył 62 tys. m kw., z czego 372 tys. m kw. w Warszawie (6). Oznacza to wzrost o niewiele ponad w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku. Spośród rynków regionalnych najbardziej aktywne były tradycyjnie (112 tys. m kw.) i (36,5 tys. m kw.). Ze względu na wysoką podaż w większości analizowanych miast wzrosły stopy pustostanów. Najniższy wskaźnik dostępności zaobserwowano w Krakowie (), a najwyższy w ie (17,7%). Stawki czynszów za najlepsze lokale biurowe w lokalizacjach centralnych w Warszawie wahały się od 22 do 24 euro za m kw. za miesiąc. Poza centrum stolicy oraz na rynkach regionalnych czynsze mieściły się w przedziale 11 15,5 euro za m kw. za miesiąc. Z uwagi na rosnącą konkurencję pomiędzy właścicielami budynków spodziewamy się dalszej presji na czynsze efektywne w ciągu najbliższych dwóch lat. Wykres 1 Autor Bolesław Kołodziejczyk Starszy Konsultant Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych boleslaw.kolodziejczyk@ cushwake.com Kontakt Kamila Wykrota Dyrektor Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych kamila.wykrota@cushwake.com Przewidywany wzrost zasobów do końca 216 r. w Warszawie i największych miastach regionalnych Tricity Warsaw 3% 11% 11% 1 1 cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Polska, Rynek Biurowy, I poł. 216 r. Rynek biurowej Całkowite zasoby nowoczesnej biurowej w Warszawie i ośmiu największych miastach regionalnych (,, Trójmiasto,,,,, ) wynosiły na koniec I poł. 216 roku 8,7 mln m kw. Warszawa pozostaje liderem rynku z zasobami nowoczesnej biurowej na poziomie 4,99 mln m kw. Za stolicą uplasowały się (833 tys. m kw.), (757 tys. m kw.) i Trójmiasto (629 tys. m kw.) najlepiej rozwinięte rynki regionalne. Pierwsze półrocze 216 r. okazało się rekordowe pod względem ilości nowej dostarczonej na polski rynek biurowych. Ukończono w sumie 572 tys. m kw., z czego 35 tys. m kw. (5) w Warszawie i 222 tys. m kw. (4) na rynkach regionalnych. Największe projekty zlokalizowane były w Warszawie. Wśród nich można wymienić między innymi: Warsaw Spire Tower (59 1 m kw., Ghelamco), Gdański Business Center II bud. C i D (łącznie 49 m kw., HB Reavis) i Q22 (46 4 m kw., Echo Investment). W miastach regionalnych deweloperzy uzyskali pozwolenie na użytkowanie takich projektów jak: Tryton Business House (21 3 m kw., Echo Investment) w Gdańsku, O3 Business Campus I (19 2 m kw., Echo Investment) w Krakowie, University Business Park (18 7 m kw., GTC) w Łodzi czy Pegaz (18 5 m kw., UBM Polska) we iu. Najmniej w pierwszej połowie 216 roku dostarczono na rynek lubelski i szczeciński. W tym okresie całkowite zasoby a zwiększyły się zaledwie o 72 m kw., natomiast w ie nie oddano do użytku żadnego projektu o charakterze nowoczesnej biurowej. W odpowiedzi na utrzymujący się wysoki poziom zapotrzebowania najemców deweloperzy zwiększyli aktywność w większości badanych miast. Oczekujemy, że do końca 216 r. zasoby biurowej w Polsce wzrosną o kolejne 31 tys. m kw., a roczny poziom podaży może okazać się rekordowy. W miastach regionalnych do końca roku spodziewamy się najwyższej podaży nowej w Krakowie (87 8 m kw.), w Trójmieście (46 8 m kw.) i Katowicach (44 7 m kw.). Analiza dynamiki wzrostu zasobów w latach wskazuje, że jeśli cała a znajdująca się obecnie w planach (ponad 1,5 mln m kw., z czego ok. 771 tys. m kw. w Warszawie i 751 tys. m kw. na pozostałych rynkach) zostanie zrealizowana zgodnie z planem, podaż w kolejnych dwóch latach w Polsce może osiągnąć równie wysokie wartości. Wykres 2 Zasoby biurowej w Polsce 7% 9% Wykres 3 Roczna podaż nowej w Warszawie i miastach regionalnych (w tys. m kw.) Wykres 4 1 Aktywność deweloperów na rynkach regionalnych (w tys. m kw.) Trójmiasto poł. 216 Rynki regionalne Warszawa 1% Warszawa 5 Trójmiasto poł. 216 cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Polska, Rynek Biurowy, I poł. 216 r. Wolumen transakcji W pierwszym półroczu 216 r. wolumen transakcji najmu w Polsce wyniósł 62 tys. m kw., przy czym w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku aktywność najemców wzrosła o blisko 12 m kw. Dominującym rynkiem pozostaje Warszawa, która pomimo słabszych ostatnich dwóch kwartałów, wciąż odpowiada za 6 popytu. Silny popyt utrzymywał się na rynkach regionalnych. W ośmiu głównych aglomeracjach zawarto transakcje na łączną ę 248 m kw., co odpowiada 1 wzrostowi w ujęciu rok do roku. Najsilniejszy popyt odnotowaliśmy w Krakowie (112 m kw.) i we iu (36 5 m kw.). Na najmniejszych rynkach - w ie i ie - aktywność najemców wyniosła w sumie 36 m kw. W porównaniu z pierwszym półroczem 215 r. największy wzrost miał miejsce w Krakowie (45 6 m kw.) i Poznaniu (7 m kw.), natomiast znacznie mniej wynajęto w Warszawie (-34 m kw.) i Trójmieście (-19 4 m kw.). Podobnie jak w poprzednich latach, zapotrzebowanie na ę biurową w miastach regionalnych napędzane było głównie przez firmy BPO/SSC. Największy popyt zgłaszały firmy z sektora informatycznego, ubezpieczeniowego i bankowego. Absorpcja Średnio dla kraju zwiększyła się całkowita ilość wynajętej. Absorpcja netto była dodatnia i wyniosła 28 m kw., czyli zaledwie 2, mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Największy wzrost zajętej zanotowała Warszawa (133 4 mkw.), (48 mkw.) i Trójmiasto (31 5 m kw.). W porównaniu do pierwszych dwóch kwartałów 215 r. znaczny spadek absorpcji zanotowały (-6) i (-7). Wskaźnik absorpcji jest nadal bardzo wysoki, dzięki czemu pomimo dużej podaży stopy pustostanów na większości rynków utrzymują się na bezpiecznym poziomie. Pustostany W wyniku utrzymującej się przewagi podaży nad możliwościami absorpcji ze strony najemców średnia stopa pustostanów w Polsce osiągnęła poziom 13,. Był to wynik wyższy o blisko 1,2 p.p. w stosunku do czerwca ubiegłego roku i o prawie,8 p.p. w porównaniu z końcem I kw. 216 r. Średnia stopa pustostanów w miastach regionalnych wyniosła 1,, a najwięcej wolnej znajduje się w Trójmieście (84 9 m kw.) i iu (76 8 mkw.). W porównaniu z końcem pierwszego półrocza ubiegłego roku największy wzrost wskaźnika pustostanów (o blisko 6,5 p.p.) zanotowały. Udział wolnej w stosunku do całkowitych zasobów najbardziej zmniejszył się w Poznaniu. Czynsze W pierwszym półroczu 216 r. stawki czynszów w większości analizowanych lokalizacji pozostawały relatywnie stabilne. W okresie ostatnich sześciu miesięcy stawki bazowe w centrum Warszawy osiągały 24 euro/m kw./miesiąc, natomiast poza centrum mieściły się w przedziale 13 16,5 euro/m kw./miesiąc. W stosunku do grudnia 215 r. największy spadek czynszów typu prime (o,5 euro/m kw./miesiąc) miał miejsce w lokalizacjach centralnych i w okolicach Służewca. W miastach regionalnych czynsze wynosiły 1 14,5 euro/m kw./miesiąc. Ze względu na dużą liczbę projektów na większości rynków deweloperzy i właściciele budynków powinni spodziewać się wzrostu oczekiwań ze strony najemców i dalszej presji na czynsze efektywne. Wykres 5 Roczny wolumen transakcji na największych rynkach biurowej w Polsce (w tys. m kw.) Wykres 6 Wolumen transakcji brutto na rynkach regionalnych w latach 214, 215 i I poł. 216 (w tys. m kw.) Trójmiasto Wykres 7 Stopy pustostanów w największych polskich miastach Trójmiasto Warszawa poł. 216 Rynki regionalne Warszawa poł poł cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Polska, Rynek Biurowy, I poł. 216 r. Warszawa Nowa podaż w I poł. 216 r m kw , planowana na 216 r. w I poł. 216 r. na II poł. 216 r. 44 m kw. 46 m kw. Warsaw Spire Tower / Ghelamco Gdański Business Center II bud. C i D / HB Reavis Q22 / Echo Investment West Station I / HB Reavis Hala Koszyki / Griffin Real Estate The Tides / The Tides Property Group euro w Centrum; 13 16,5 euro Poza Centrum Wykres 8 Roczna podaż biurowej (w tys. m kw.) i stopa pustostanów w Warszawie poł Nowa podaż w I poł. 216 r. 833 m kw , planowana na 216 r. w I poł. 216 r. na II poł. 216 r m kw m kw. O3 Business Campus I / Echo investment Bonarka 4 Business F / TriGranit Axis / Skanska Property Poland Vistula Business Garden / inwestor prywatny 12,5 14,5 euro Wykres 9 Roczna podaż biurowej (w tys. m kw.) i stopa pustostanów w Krakowie poł cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Polska, Rynek Biurowy, I poł. 216 r. 757 m kw. Wykres 1 Roczna podaż biurowej (w tys. m kw.) i stopa pustostanów we iu Nowa podaż w I poł. 216 r ,1% planowana na 216 r. w I poł. 216 r. na II poł. 216 r m kw m kw. Pegaz / UBM Polska Kaufland HQ Nobilis Business House / Echo Investment 12,5 14,5 euro poł Trójmiasto Nowa podaż w I poł. 216 r. 629 m kw. 1 13, planowana na 216 r. w I poł. 216 r. na II poł. 216 r m kw. 14 m kw. Tryton Business House / Echo Investment C2 Office / Euro Styl Olivia Star / Olivia Business Centre Wykres 11 Roczna podaż biurowej (w tys. m kw.) i stopa pustostanów w Trójmieście poł ,5 euro cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 Polska, Rynek Biurowy, I poł. 216 r. Nowa podaż w I poł. 216 r. 44 m kw , planowana na 216 r. w I poł. 216 r. na II poł. 216 r m kw m kw. Młyńska 12 / inwestor prywatny Maraton I / Skanska Property Poland Wykres 12 Roczna podaż biurowej (w tys. m kw.) i stopa pustostanów w Poznaniu poł ,5 14 euro Nowa podaż w I poł. 216 r. 398 m kw ,3% planowana na 216 r. w I poł. 216 r. na II poł. 216 r m kw m kw. Supersam / Griffin Real Estate Metro Office / GTB Metropolis Silesia Star II / LC Corp A4 Business Park III / Echo Investment 12 13,75 euro Wykres 13 Roczna podaż biurowej (w tys. m kw.) i stopa pustostanów w Katowicach poł cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 6

7 Polska, Rynek Biurowy, I poł. 216 r. Nowa podaż w I poł. 216 r. 347 m kw. 67 9,7% planowana na 216 r. w I poł. 216 r. na II poł. 216 r m kw m kw. University Business Park B / GTC Centrum Biurowo- Konferencyjne Comarch / Comarch 12 13,5 euro Wykres 14 Roczna podaż biurowej (w tys. m kw.) i stopa pustostanów w Łodzi poł Nowa podaż w I poł. 216 r. 166 m kw m kw. 17,7% planowana na 216 r. w I poł. 216 r. na II poł. 216 r. 74 m kw. Storrady Park Offices / Gryf Development - Wykres 15 Roczna podaż biurowej (w tys. m kw.) i stopa pustostanów w ie poł ,5 euro cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 7

8 Polska, Rynek Biurowy, I poł. 216 r. 129 m kw. Wykres 16 Roczna podaż biurowej (w tys. m kw.) i stopa pustostanów w ie 39 Nowa podaż w I poł. 216 r. m kw ,7% planowana na 216 r. w I poł. 216 r. m kw. Centrum Park Offices / inwestor prywatny na II poł. 216 r poł ,5 euro cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 8

9 Polska, Rynek Biurowy, I poł. 216 r. Definicje biurowej Wolumen transakcji (popyt brutto) Popyt netto Absorpcja netto Czynsz za najlepsze lokale Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do standardu klasy B. Łączny wolumen transakcji najmu, obejmujący nowe umowy, umowy typu pre-let (przednajmu), rozszerzenia dotychczasowej, umowy wynajmu przez właściciela budynku, jak również przedłużenia dotychczasowych umów/renegocjacji. Łączny wolumen transakcji najmu, z wyłączeniem przedłużeń dotychczasowych umów/renegocjacji. Zmiana netto zajmowanej przez najemców uwzględniająca zmianę wielkości niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie czasu. Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej (5-1 m kw.), uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o najwyższej jakości oraz specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach na rynku. Standardowe warunki najmu Czynsz Indeksacja Opłata eksploatacyjna Długość trwania umowy najmu Zachęty dla najemców Kaucja Standard dostarczenia Czynsz miesięczny, płatny z góry, najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN. Wzrost czynszu zwykle indeksowany jest według wskaźnika European CPI lub HCPI. Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu kosztów i wydatków związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem wspólnych w budynku (w wysokości wskaźnika udziału użytkowanej przez siebie brutto w łącznej biurowej budynku). Ustalana i płatna w PLN. Standardowo 5 lat Okresy wolne od czynszu Dopłaty do aranżacji 3-miesięczna gwarancja lub depozyt bankowy Właściciele budynków pokrywają koszty związane z aranżacją wspólnych (hol wejściowy, korytarze) oraz wydatki związane ze standardowym wyposażeniem. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 9

10 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () john.forrester@cushwake.com Powierzchnie Biurowe Richard Aboo richard.aboo@cushwake.com Doradztwo i Analizy Rynkowe Kamila Wykrota kamila.wykrota@cushwake.com Wyceny Mark Freeman mark.freeman@cushwake.com Polska Charles Taylor Dyrektor biura w Polsce charles.taylor@cushwake.com Powierzchnie Handlowe Renata Kusznierska renata.kusznierska@cushwake.com Zarządzanie Nieruchomościami Christopher Rasiewicz christopher.rasiewicz@cushwake.com Usługi dla Najemców Ian Scattergood ian.scattergood@cushwake.com Polska Alan Colquhoun Chair alan.colquhoun@cushwake.com Powierzchnie Przemysłowe i Logistyczne Tom Listowski tom.listowski@cushwake.com Rynki Kapitałowe James Chapman james.chapman@cushwake.com Zarządzanie Projektami i Doradztwo Andrew Frizell andrew.frizell@cushwake.com Zastrzeżenie Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman & Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na Cushman & Wakefield jako źródło danych. 216 Cushman & Wakefield LLP. All rights reserved. Pełna lista naszych publikacji dostępna na stronie cushmanwakefield.com oraz w aplikacji Research App Cushman & Wakefield (Lumen) Złota 59 Warszawa, -12 tel fax info.poland@cushwake.com Cushman & Wakefield (Metropolitan) Plac Pilsudskiego 1 Warszawa, -78 tel fax info.poland@cushwake.com cushmanwakefield.com