RYNEK BIUROWY W ŁODZI RAPORT 2016

Transkrypt

1 RYNEK BIUROWY W ŁODZI

2 WSTĘP Łódzki rynek biurowy zajmuje 6 miejsce wśród rynków regionalnych pod względem istniejących zasobów powierzchni. Szacuje się, iż dzięki dynamicznie rosnącej liczbie inwestycji zasób ten zostanie w najbliższych latach powiększony nawet o 50%, czyli o 200 tys. m 2. PERSPEKTYWY ROZWOJU RYNKU POWIERZCHNI BIUROWYCH W ŁODZI Duże projekty inwestycyjne realizowane przez władze miasta w związku z rewitalizacją terenów śródmiejskich (Nowe Centrum Łodzi) oraz sukcesywna poprawa infrastruktury komunikacyjnej to najważniejsze czynniki pobudzające rozwój rynku powierzchni biurowych. To właśnie te przedsięwzięcia nie tylko wpływają na poprawę wizerunku miasta, ale przede wszystkim tworzą atrakcyjne tereny pod budownictwo komercyjne. Obserwowany w ostatnich latach wzrost popytu na nowoczesną powierzchnię biurową związany jest z rozwojem sektora nowoczesnych usług biznesowych BPO, SSC, ITO, R&D. Szacuje się, iż podmioty z tego sektora zatrudniają w Łodzi ponad 15 tys. osób, a ich zapotrzebowanie na powierzchnię biurową sięga 40% dostępnej powierzchni. Prognozy przewidują, że to właśnie centra usług biznesowych wygenerują w najbliższym czasie dodatkowe 3 tys. miejsc pracy. Z zamiarem dokonania oceny bieżących trendów na łódzkim rynku biurowym specjaliści OPG Property Professionals we współpracy z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości oraz SKN Real Estate Uniwersytetu Łódzkiego przeprowadzili analizę rynku lokalnego pod kątem wynajętych oraz dostępnych zasobów powierzchni biurowych, ich lokalizacji i struktury jakościowej, a także aktualnych stawek czynszu dla biurowców klasy A, B+, B oraz B-. Badaniem objęto nieruchomości biurowe oraz nieruchomości wielofunkcyjne z powierzchnią biurową w wymiarze co najmniej 1 tys. m 2. ŁÓDŹ / OFF PIOTRKOWSKA CENTER BUDYNKI BIUROWE TEAL OFFICE i SEPIA OFFICE

3 ŁÓDŹ TO DZIŚ DOSKONAŁA LOKALIZACJA DLA BIZNESU W ciągu najbliższych dwóch lat Łódź czeka zdecydowany rozwój rynku powierzchni biurowych - a w tym roku wyprzedza Wrocław oraz Poznań w dynamice wzrostu względem istniejących zasobów. Za czynniki sprzyjające rozwojowi łódzkiego rynku należy uznać poprawiającą się jakość życia w mieście, dostęp do wykwalifikowanej kadry oraz relatywnie niskie koszty zatrudnienia. Pomagają też realizowane w ostatnich latach duże projekty inwestycyjne związane z rewitalizacją terenów śródmiejskich w ramach Nowego Centrum Łodzi, które generują atrakcyjne lokalizacyjnie tereny pod budownictwo komercyjne. Andrzej Szczepanik ekspert ds. analizy rynku OPG Property Professionals W Łodzi znajduje się dziś w realizacji ponad 167 tys. m 2 nowoczesnej przestrzeni biurowej, a łączna planowana podaż na ten rok wyniesie blisko 40 tys. m 2, czyli prawie dwa razy więcej niż w Poznaniu. Dobrą koniunkturę potwierdzają też wysokie stopy wynajęcia przestrzeni dopiero powstających, plasujące się na poziomie 45%. Wśród najciekawiej zapowiadających się inwestycji warto wymienić m.in. Nową Fabryczną, 7-mio kondygnacyjny obiekt w bezpośrednim sąsiedztwie dworca Łódź Fabryczna oraz zapowiadany od dawna Ogrodowa O ce, który zajmie działkę naprzeciwko Pałacu Poznańskiego. Wyjątkową inwestycją jest również rozbudowa OFF Piotrkowska Center, gdzie dwa biurowce klasy A wkomponowane zostaną harmonijnie w zabytkową architekturą przemysłową dawnej fabryki bawełny - tuż przy ulicy Piotrkowskiej. Największy segment rynku stanowią jeszcze obiekty klasy B, lecz tegoroczny wzrost podaży sprawi, że palmę pierwszeństwa obejmą już nowoczesne biurowce klasy A. Dbałość o najwyższy standard wynika z potrzeb najemców, co potwierdza rosnącą atrakcyjność miasta w oczach dużych inwestorów. Już teraz jakość powierzchni biurowej i lokalizacja to główne czynniki determinujące wysokość stawki czynszu. Michał M. Styś Dyrektor Zarządzający OPG Property Professionals Rosnąca podaż powierzchni oraz polaryzacja cen najmu związana z coraz większymi wymaganiami inwestorów, przyniosą wzrost konkurencji na łódzkim rynku biurowym. Już dziś topnieje ilość pustostanów w inwestycjach o najwyższym standardzie - kosztem obiektów niższej klasy. Kiedy zaczyna się walka o najemcę, rośnie potrzeba skutecznej komercjalizacji danego obiektu. Wzrost podaży powinien zaspokoić popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe, ale prawdopodobnie nie wystarczy na zapełnienie powierzchni w budynkach starszych. W takiej sytuacji przydaje się pomoc specjalistów, którzy pomogą zwiększyć atrakcyjność obiektu w oczach najemców. Dzięki analizie sytuacji ekonomicznej oraz znajomość rynków, na jakich operują najemcy, można przewidzieć ewentualne redukcje i planować wynajem tak, aby dany obiekt nie był zależny od zmian w danym segmencie usług. 4 ŁÓDŹ / NOWE CENTRUM ŁODZI BUDYNEK BIUROWO-USŁUGOWY NOWA FABRYCZNA

4 LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI BIUROWYCH NA MAPIE MIASTA Obszarem o największej koncentracji zasobów biurowych w Łodzi są tereny śródmiejskie. Poza centrum istotną lokalizacją jest także północno-zachodnia części miasta - wzdłuż ul. Aleksandrowskiej. W 6 ŁÓDŹ / ul. PIŁSUDSKIEGO 86 BUDYNEK BIUROWY SYMETRIS BUSINESS PARK

5 STRUKTURA JAKOŚCIOWA POWIERZCHNI BIUROWYCH Całkowite zasoby biurowe Łodzi szacuje się dziś na około 400 tys. m 2, co plasuje miasto na szóstym miejscu w rankingu rynków regionalnych (po wyłączeniu Warszawy). biurowce klasy A biurowce klasy B+ biurowce klasy B biurowce klasy B- ZASOBY POWIERZCHNI BIUROWYCH RÓŻNYCH KLAS W SKALI MIASTA KLASA A m 2 38% KLASA B m 2 KLASA B m 2 40% 18% 4% KLASA B m 2 27% 23% 1% 49% W Ponad połowa rynku to powierzchnie zlokalizowane w największych i najnowocześniejszych biurowcach. Powierzchnie biurowe klasy A i B+ można wynająć w całym mieście, jednak zdecydowana większość znajduje się w centrum miasta. Tę ofertę uzupełnia 40% powierzchni biurowej w mniejszych budynkach biurowych klasy B. Są to obiekty dobrze zlokalizowane, które ustępują jednak standardem powierzchni i stanem technicznym budynkom najnowszym. 8

6 NIEWYNAJĘTE POWIERZCHNIE BIUROWE Zasoby niewynajętej powierzchni zmniejszyły się w ostatnim roku do poziomu 34 tys. m 2, co stanowi zaledwie 8,5% całej dostępnej powierzchni biurowej w Łodzi. PROCENTOWY UDZIAŁ NIEWYNAJĘTYCH POWIERZCHNI W DANEJ KLASIE powierzchnia wynajęta powierzchnia niewynajęta (pustostan) WP 6% r ie cie i zew o esie rna a uty procentowa i o pustostan w w ca owitej powierzchni anej asy [m 2 ] 0 5% A 12% B+ 12% B 11% B- WP 16% WP 7% WP 10% W Analizując uśrednione wskaźniki pustostanów wyraźnie widać pewną segmentację rynku. Na skutek najsilniejszej absorpcji przez rynek powierzchni o najwyższym standardzie (klasa A), segment ten charakteryzuje się wyjątkowo niskim wskaźnikiem pustostanów, wynoszącym około 5%. Dla porównania, dla powierzchni klasy B+ wskaźnik ten utrzymuje się na poziomie 12%. Najwięcej wolnych powierzchni można znaleźć w biurowcach klasy B (18 tys. m 2 ). WP 12% 10

7 OFERTOWE STAWKI CZYNSZU Stawki czynszu najmu na rynku łódzkim kształtują w przedziale od 4,5 do 14,75. Ich duża rozpiętość stanowi odzwierciedlenie specyficznej struktury zasobów biurowych Łodzi. Głównymi czynnikami determinującymi wysokość stawki czynszu są lokalizacja oraz jakość powierzchni biurowej. W centralnej części miasta w biurowcach klasy A stawki te wynoszą od 11 do 14,75, natomiast dla obiektów o powierzchni klasy B- (zlokalizowanych na obszarach peryferyjnych) stawki czynszu kształtują się w dolnych granicach od 4,5 do 8. STAWKI CZYNSZU W PODZIALE NA KLASY POWIERZCHNI klasa A klasa B+ klasa B klasa B czynsz ofertowy Euro/m2/m-c STAWKI CZYNSZU W PODZIALE NA DZIELNICE MIASTA Śródmieście Widzew Polesie Bałuty Górna czynsz ofertowy Euro/m2/m-c 12 ŁÓDŹ / OFF PIOTRKOWSKA CENTER WNĘTRZE BIUROWCA KLASY A TEAL OFFICE

8 INWESTYCJE W TRAKCIE REALIZACJI m MANUFAKTURA 30 min pieszo / walk NOWA FABRYCZNA inwestycja realizowana w sąsiedztwie dworca Łódź Fabryczna, obejmująca 7-kondygnacyjny budynek biurowy o pow. najmu 22 tys. m 2. Planowane zakończenie budowy: koniec 2017r. BRAMA MIASTA biurowiec realizowany na terenie Nowego Centrum Łodzi przy ul. Kilińskiego, o pow. najmu 32 tys. m 2. Planowany termin zakończenia inwestycji: r. PRZYSTANEK mbank inwestycja obejmuje budowę 6-kondygnacyjnego biurowca przy ul. Kilińskiego 74, o pow. najmu 24 tys. m 2. Planowany termin zakończenia budowy: połowa 2017r. OGRODOWA OFFICE budynek biurowy z dodatkową funkcją handlowo-usługową realizowany przy ul. Ogrodowej 8, o pow. najmu 29 tys. m 2. Planowany termin zakończenia inwestycji: koniec 2017r. SYMETRIS BUSINESS PARK 10-kondygnacyjny budynek wznoszony przy al. Piłsudskiego 86, o pow. najmu 19 tys. m 2. Termin zakończenia inwestycji: koniec 2017r HI PIOTRKOWSKA 155 kompleks budynków o funkcji biurowej, hotelowej oraz handlowej realizowany przy skrzyżowaniu ul. Piotrkowskiej i al. Mickiewicza o pow. najmu 21 tys. m 2. Planowany termin zakończenia budowy: połowa 2018r. CROSS POINT II dwa budynki biurowe realizowane przy skrzyżowaniu ul. Milionowej i al. Śmigłego-Rydza o łącznej pow. najmu 8.5 tys. m 2. Planowane zakończenie inwestycji: kwiecień oraz październik 2017r. HAMMERmed inwestycja obejmuje 8-kondygnacyjny budynek biurowy przy ul. Kopcińskiego o pow. najmu 8 tys. m 2. Biurowiec oddany zostanie do użytku w 2018r. OFF PIOTRKOWSKA CENTER dwa budynki biurowe klasy A wraz z lokalami handlowo-usługowymi w parterze, zlokalizowane przy ul. Roosevelta, o łącznej pow. najmu 3,8 tys. m 2. Planowany termin zakończenia inwestycji: początek 2018r. ANA PAWŁA II E75 1 ŁÓDŹ KALISKA JANA PAWŁA II BUS/TRAM MICKIEWICZA ŻEROMSKIEGO KOŚCIUSZKI BUS/TRAM KOŚCIUSZKI PIOTRKOWSKA 6 9 OFF PIOTRKOWSKA CENTER PIŁSUDSKIEGO CENTRUM PRZESIADKOWE 2 1 ŁÓDŹ FABRYCZNA 3 8 BUS/TRAM PIŁSUDSKIEGO 14 KOPCIŃSKIEGO ŚMIGŁEGO-RYDZA

9 PODSUMOWANIE I WNIOSKI Z RAPORTU Dzięki temu raportowi widać, że realna ilość dostępnej powierzchni biurowej w Łodzi wynosi 400 tys. m 2, czyli około 20% więcej niż szacują dotychczasowe opracowania. RAPORT OPRACOWANY PRZEZ OPG PROPERTY PROFESSIONALS ul. Piotrkowska 138/ Łódź tel.: biuro@opg.com.pl KATEDRA INWESTYCJI I NIERUCHOMOŚCI SKN REAL ESTATE ul Rewolucji 1905 r. nr Łódź tel. (48 42) realest@uni.lodz.pl realestateskn@gmail.com Raport rynku biurowego w Łodzi opracowany został przez OPG Property Professionals wspólnie z Katedrą Inwestycji i Nieruchomości UŁ oraz SKN Real Estate pod opieką doktora Konrada Żelazowskiego. Publikacja stanowi część szerszego programu praktyk i płatnych staży, które OPG Property Professionals już wkrótce zaoferuje najzdolniejszym łódzkim studentom oraz młodym absolwentom kierunków związanych z inwestycjami oraz nieruchomościami. Jest to świetny przykład na to, że aktywna współpraca specjalistów od zarządzania nieruchomościami z lokalnym środowiskiem naukowym i akademickim daje wyjątkowo dobre rezultaty, znajdujące praktyczne zastosowanie. Powstały dzięki niej raport stanowi pogłębioną analizę lokalnego rynku, po raz pierwszy obejmującą również niższe klasy powierzchni biurowych, które zwykle są pomijane w podobnych opracowaniach. Dzięki temu raportowi widać, że realna ilość dostępnej powierzchni biurowej wynosi 400 tys. m2, czyli około 20% więcej niż podają dotychczasowe opracowania. To niemała różnica w skali lokalnego rynku nieruchomości, a niniejszy raport zbliża nas do budowania prawdziwego obrazu rynku powierzchni biurowych w Łodzi. Firmy lokujące biznes w Łodzi najczęściej preferują inwestycje w najwyższym standardzie. Dlatego też ilość niezajętej powierzchni w biurowcach klasy A wynosi tylko 5%, a dla obiektów klasy B+ i B ponad dwa razy więcej. To i tak niezły wynik w przypadku powierzchni niższej klasy, ale nowe inwestycje oraz powiększająca się konkurencja na rynku prawdopodobnie pogłębią te różnice. Zdaniem ekspertów wzrośnie potrzeba skutecznej komercjalizacji - szczególnie w przypadku nieruchomości istniejących i oferujących niższy standard niż budynki nowo powstające. Dyrektor Zarządzający O Z IST IE E O IEKT O SK TE Z IE KO K ROWA Z OW I I WEST A I Więcej firm lokujących u nas biznes to więcej miejsc pracy dla łodzian. Oznacza to także wzrost zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Firmy preferują z reguły nowe obiekty - głównie ze względu na standard powierzchni biurowych. Czy to oznacza, że istniejące obiekty są z góry na straconej pozycji? Niekoniecznie! Obiekty nieco starsze mogą być atrakcyjne dla inwestorów, lecz warunkiem kluczowym staje się sprawne nimi zarządzanie i dostosowanie oferty najmu do aktualnych potrzeb rynkowych. Za przykład drugiego życia budynku można podać Orange Plaza Financial Center, u zbiegu ulicy Piotrkowskiej i alei Piłsudskiego. Obiekt początkowo zaprojektowany pod przestrzenie handlowe, dziś z powodzeniem gości czołowych przedstawicieli sektora bankowego, ubezpieczeniowego i doradztwa finansowego. 18 ŁÓDŹ / róg ul. PIOTRKOWSKIEJ i al. PIŁSIDSKIEGO BUDYNEK BIUROWY ORANGE PLAZA FINANCIAL CENTER