Consulting-Jaworski Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego OPERAT SZACUNKOWY. Przedmiot wyceny:

Transkrypt

1 Consulting-Jaworski Kancelaria Rzeczoznawcy Majątkowego Inż. Zdzisław Jaworski Łopuskiego 27/02, Kołobrzeg Numer z rejestru operatów: 1861 OPERAT SZACUNKOWY Przedmiot wyceny: Nieruchomość gruntowa zabudowana Hotelem Villa Tarsis położona w Kołobrzegu przy ul. Koszalińskiej 70-72, składająca się z działek nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11, o łącznej powierzchni 0,5888 ha, w obrębie 8 miasta Kołobrzeg, opisana w księdze wieczystej KW nr Właściciel nieruchomości: Anna Bożena Płoszczyńska Cel wyceny: Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Autor opinii szacunkowej: Imię i nazwisko Rzeczoznawcy Majątkowego: inż. Zdzisław Jaworski Miejscowość oraz data sporządzenia operatu szacunkowego: Kołobrzeg, dnia 23 maja 2011 roku. 1

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO sporządzony na podstawie art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115/1997 poz. 741 z późniejszymi zmianami; teks jednolity Dz. U. Nr 261/2004 poz. 2603) oraz R.R.M. z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207/2004 poz. 2109) Opis nieruchomości: Prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem Hotelu Villa Tarsis położonej w Kołobrzegu przy ul. Koszalińskiej 70-72, składającej się z działek nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11, o łącznej powierzchni 0,5888 ha, w obrębie 8 miasta Kołobrzeg, dla której Sąd Rejonowy w Kołobrzegu prowadzi księgę wieczystą nr KO1L / /2. Rodzaj nieruchomości Nieruchomość zabudowana budynkiem hotelu Villa Tarsis Województwo: zachodniopomorskie Powiat: kołobrzeski Oznaczenie nieruchomości w katastrze Jednostka ewidencyjna: Miasto Kołobrzeg Działki ewidencyjne nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 Obręb 8 KW nr Cel wyceny Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Właściciel nieruchomości Anna Bożena Płoszczyńska Metoda wyceny Podejście porównawcze, metoda porównywania parami. Data określenia wartości rynkowej 23 maja 2011 roku Oszacowana wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości WRN = ,00 zł Słownie: czternaście milionów dziewięćset pięćdziesiąt tysięcy złotych 00/100 Autor opracowania inż. Zdzisław Jaworski uprawnienia UMiRM nr 637 Data sporządzenia operatu: 23 maja 2011 roku 2

3 SPIS TREŚCI 1. INFORMACJE OGÓLNE PRZEDMIOT, ZAKRES I CEL WYCENY PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO PRAWNE WYCENY DATY WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI-CHARAKTERYSTYKA MIEJSCOWOŚCI INFORMACJE OGÓLNE OPIS TECHNICZNY NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI CECHY WPŁYWAJĄCE NA WARTOSC ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU ANALIZA RYNKU HOTELOWEGO W POLSCE ANALIZA BRANŻY HOTELOWEJ W KOŁOBRZEGU ANALIZA TRANSACJI REPREZENTAWYNYCH METODYKA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI ZAŁOŻENIA DO WYCENY PROCEDURA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WIELKOŚCI WAG RYNKOWYCH OKREŚLENIE RODZAJU CECH RYNKOWYCH WRAZ Z ICH OCENĄ OKREŚLENIE RODZAJU CECH RYNKOWYCH NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z ICH OCENĄ NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE PRZYJĘTE DO WYCENY PRZEDSTAWIENIE PROCEDURY OBLICZENIOWEJ TABELA WYCENY WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI WNIOSKI UWAGI KOŃCOWE, KLAUZULE

4 1. INFORMACJE OGÓLNE 1.1. PRZEDMIOT, ZAKRES I CEL WYCENY: PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest prawo własności działek gruntu nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 o łącznym obszarze 0,5888 ha zabudowanych budynkiem Hotelu Villa Tarsis położonym w Kołobrzegu przy ul. Koszalińskiej nr Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Kołobrzegu księga wieczysta nr KO1L / / 2. ZAKRES WYCENY Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności w/w nieruchomości zabudowanej dla optymalnego (aktualnego) sposobu użytkowania. CEL WYCENY Określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy do zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy. Wartość rynkową nieruchomości określa się zgodnie z PKZW Wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie przepisów działu IV rozdziału I (art. 149) ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przedmiotem opinii jest nieruchomość w rozumieniu art. 46 kodeksu cywilnego PODSTAWY FORMALNE I MATERIALNO PRAWNE WYCENY: PODSTAWY FORMALNE WYCENY Niniejsze opracowanie zostało wykonane na zlecenie Pani Anny Płoszczyńskiej. WYKORZYSTANE PRZEPISY PRAWNE I NORMY ZAWODOWE Przepisy podstawowe: 1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.VIII.1997 r. (Dz. U nr 102 poz. 651), 2. Ustawa kodeks cywilny z dnia 23.IV.1964 (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1971 roku z późniejszymi zm.) 3. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21.IX.2004 r. (Dz. U. z 21.IX.2004r. Nr 207, poz. 2109). 4

5 4. Standard Zawodowy Rzeczoznawców Majątkowych Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności, ustalony przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w uzgodnieniu z Ministrem Infrastruktury. Przepisy uzupełniające: 1. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6.VII.1982r. (Dz.U. nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami). 2. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27.III.2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717). 3. Rozporządzenie ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12.IV.2002 r. (Dz.U. nr 75, poz. 690 z 2002 r.). 4. Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych oraz tymczasowe noty interpretacyjne opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. MATERIAŁY I ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI 1. Dane transakcyjne z lokalnego rynku nieruchomości uzyskane z aktów notarialnych. 2. Informacje o rynku ( cenach ofertowych) i własne dane dotyczące lokalnego rynku nieruchomości oraz o rynku branżowym. 3. Oględziny nieruchomości i dokumentacja fotograficzna dokonane przez autora opracowania w dniu r. 4. Wypis z rejestru gruntu działek nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 o łącznym obszarze 0,5888 ha z dnia r. 5. Mapa ewidencyjna działek grunty nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 z dnia r. 6. Plan zagospodarowania przestrzennego i Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla Miasta Kołobrzeg. 7. Portal podsystemu dostępu do centralnej bazy danych ksiąg wieczystych 8. Portal W przypadku, gdy przedłożone do wyceny przez zleceniodawcę dokumenty nie dostarczają kompletnych informacji o nieruchomości, przyjęte zostały ogólne założenia wynikające ze specyfiki rynku lokalnego odpowiedniego dla opiniowanej nieruchomości. MATERIAŁY POMOCNICZE 1. Leksykon rzeczoznawcy majątkowego-wydanie PFSRM, Warszawa 2004 r. 2. Nieruchomości a rynek- prof. Ewa Kucharska Stasiak, PWN 1997 r. 3. Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego- prof. M. Prystupa-PFSRM, Warszawa PN-70/B Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru 5. PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych 5

6 6. Pismo Dyrektora Departamentu Architektury, Budownictwa, Geodezji i Kartografii dotyczące zasad stosowania norm przy pomiarze powierzchni użytkowej lokali. 7. Sposoby ustalania zużycia technicznego budynków i budowli. Wyd. II opracowanie H.Hajdasz, 1992r. Katowice. 8. Specjalistyczne raporty i opracowania w zakresie sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce, publikacje Internetowe, literatura fachowa itd. AUTOR OPRACOWANIA Autorem opinii jest inż. Zdzisław Jaworski - Rzeczoznawca Majątkowy w zakresie szacowania nieruchomości (uprawnienia zawodowe nr 637 nadane przez Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa), biegły sądowy Sądu Okręgowego w Koszalinie, prezes Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Koszalinie oraz członek Zachodniopomorskiej Okręgowej Izby Inżynierów Budownictwa, posiadający uprawnienia budowlane do wykonywania samodzielnych funkcji kierownika budowy i robót w specjalności konstrukcyjno-budowlanych, projektanta w specjalności architektonicznej oraz konstrukcyjno-budowlanych. Autor opinii posiada obowiązkowe ubezpieczenie zawodowe rzeczoznawcy majątkowego w Powszechnym Zakładzie Ubezpieczeń nr polisy A/ Wykonawca realizujący niniejszy operat oświadcza, że nie ma żadnych prywatnych czy też służbowych związków z osobami zainteresowanymi niniejszą opinią ani kontaktów, które mogłyby wpłynąć na bezstronność opracowania DATY WYCENY : DATA SPORZĄDZENIA WYCENY: r. Przez datę sporządzenia wyceny należy rozumieć dzień, w którym opracowanie zakończono i podpisano. DATA OKREŚLENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY: r. Przez datę określenia wartości należy rozumieć dzień, w którym nieruchomość warta była określoną w opinii kwotę. DATA OKREŚLENIA STANU PRZEDMIOTU WYCENY: r. Przez dzień określenia stanu nieruchomości rozumieć należy datę, w której ustalono stan techniczno użytkowy przedmiotu, stan fizyczny i stan prawny a także stan otoczenia nieruchomości. DATA DOKONANIA OGLĘDZIN NIERUCHOMOŚCI r. Jest to data lub daty w których rzeczoznawca wizytował nieruchomość dokonując oględzin, pomiarów etc. 6

7 2. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Poprzez stan nieruchomości rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. 2.1.OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI-CHARAKTERYSTYKA MIEJSCOWOŚCI MIASTO KOŁOBRZEG Kołobrzeg miasto i gmina w północno-zachodniej Polsce, w północnej części województwa zachodniopomorskiego, w powiecie kołobrzeskim, położone na Pomorzu Zachodnim u ujścia rzeki Parsęty do Bałtyku, przy drodze krajowej nr 11. Kołobrzeg (przy współrzędnych 54 11'N 15 34'E / , ) leży w środkowej części wybrzeża województwa zachodniopomorskiego, w północnej części powiatu kołobrzeskiego. Czwarty ośrodek miejski województwa (pod względem liczby ludności), duże kąpielisko morskie oraz uzdrowisko. W ujściu rzeki znajduje się port handlowy, pasażerski, rybacki i jachtowy. W mieście i okolicach występują źródła wody mineralnej, solanki oraz pokłady borowiny. W Kołobrzegu leczy się głównie choroby górnych dróg oddechowych, krążenia i choroby stawów. Kołobrzeg jest także regionalnym ośrodkiem kulturalnym. W okresie letnim odbywają się tu liczne koncerty popularnych piosenkarzy, muzyków, kabarecistów. Miasto jest jedną ze stolic diecezji koszalińsko-kołobrzeskiej (konkatedra) Kościoła katolickiego. Miasto znajduje się w brzeżnej części Wybrzeża Trzebiatowskiego (do ujścia Parsęty). Dalej na wschód rozciąga się obszar Równiny Białogardzkiej i Wybrzeża Słowińskiego. Kołobrzeg leży na historycznym Pomorzu Zachodnim, związany był z księstwem kamieńskim. Od 1815 roku w rejencji koszalińskiej, w prowincji Pomorze. Po II wojnie światowej Kołobrzeg przyłączono do województwa szczecińskiego, a w 1950 roku został włączony do nowo powstałego województwa koszalińskiego. GOSPODARKA Funkcja portowa jest najstarszą funkcją miastotwórczą Kołobrzegu, choć miasto rozwijało się w oderwaniu od portu. Dzisiaj tereny portowe, miejskie i uzdrowiskowe zlewają się ze sobą. W mieście działa port handlowy (Polska Żegluga Bałtycka), rybacki, jachtowy, wojenny oraz przystań pasażerska. Port handlowy w Kołobrzegu ma znaczenie regionalne; obroty ładunkowe w 2003 r. wynosiły 150,8 tys. ton. W okresie przedwojennym port kołobrzeski miał prawie dwukrotnie wyższe obroty ładunkowe tj. 234,2 tys. ton. Flota rybacka w Kołobrzegu składa się ze 114 jednostek. Według danych z 2007 roku Kołobrzeg miał 9036 prywatnych podmiotów gospodarczych, z czego 7443 stanowiły osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, 71 spółdzielnie oraz 103 spółki handlowe z udziałem kapitału zagranicznego. Według danych z 31 grudnia 2007, miasto miało mieszkańców. 7

8 Według danych z roku 2005, średni dochód na mieszkańca wynosił 2253,80 PLN. Stopa bezrobocia w 2004 roku wynosiła 9,3%. W maju 2009 roku w Powiatowym Urzędzie Pracy było zarejestrowanych 1368 bezrobotnych mieszkańców Kołobrzegu. Obecnie miasto przeżywa okres dynamicznego rozwoju. Środki unijne umożliwiły rozpoczęcie szeregu inwestycji, poprawiających standard życia mieszkańców i wypoczywających turystów. Buduje się nowy stadion piłkarski, rewitalizowana jest strefa uzdrowiskowa. Rusza budowa małej obwodnicy, a także remont i naprawa brzegów morskich. Te wielomilionowe inwestycje sprawiają, że Kołobrzeg jest w ścisłej czołówce wielu rankingów, publikowanych przez Rzeczpospolitą, Wspólnotę czy Forbsa. Obecność w gronie laureatów Konkursu "Teraz Polska" jest kolejnym potwierdzeniem wysokiej pozycji miasta wśród polskich ośrodków turystycznych i uzdrowiskowych. Kołobrzeg zapewnia również szeroki wachlarz imprez kulturalnych, które realizowane są m.in. w Regionalnym Centrum Kultury czy pięknie położonym amfiteatrze. PODZIAŁ ADMINISTRACYJNY Obszar miasta jest podzielony na 9 jednostek pomocniczych miasta osiedli posiada organy samorządowe. Organem uchwałodawczym każdego jest rada osiedla, która liczy 15 radnych. INFASTRUKTURA TURYSTYCZNA Główną gałęzią lokalnej gospodarki jest działalność uzdrowiskowo-turystyczna. Liczne sanatoria (27 ośrodków sanatoryjnych o łącznej liczbie łóżek sięgającej 6500) i domy wypoczynkowe. W 2008 r. miasto posiadało 56 obiekty zbiorowego zakwaterowania na miejsc. Znajduje się tu 11 hoteli całorocznych (w tym 1 pięciogwiazdkowy, 4 czterogwiazdkowe) o łącznej liczbie ok miejsc noclegowych. W ciągu całego 2008 roku z noclegu w Kołobrzegu skorzystało osób, z których 35,5% stanowili turyści zagraniczni. 8

9 W mieście i okolicach występują źródła wody mineralnej (Perła Bałtyku), solanki oraz pokłady borowiny. W Kołobrzegu leczy się głównie choroby górnych dróg oddechowych i krążenia, choroby stawów, jak również zaburzenia przemiany materii (cukrzyca). W mieście przez cały rok działają 23 zakłady uzdrowiskowe, z których w 2007 roku 39% korzystających stanowili goście zagraniczni. Liczba korzystających z noclegów w Kołobrzegu w ciągu ostatnich lat W mieście znajdują się 3 punkty informacji turystycznej. Władze miasta powołały Centrum Promocji i Informacji Turystycznej, którego zadaniem jest promocja Kołobrzegu jako największego kurortu nadmorskiego w Polsce. Na terenie Kołobrzegu funkcjonują trzy piesze szlaki turystyczne: Szlak Nadmorski im. Czesława Piskorskiego, Szlak Solny, Szlak im. Jana Frankowskiego. Na terenie miasta nie istnieje zorganizowany system dróg i szlaków rowerowych. W Kołobrzegu rozpoczyna się kilka szlaków rowerowych gminy Kołobrzeg i gminy Ustronie Morskie. Przez miasto przechodzi także międzynarodowy szlak rowerowy R-10, który został wytyczony wzdłuż wybrzeża Bałtyku. Tereny o szczególnym znaczeniu dla ruchu turystycznego to rejon Starego Miasta, dzielnica portowa i teren uzdrowiska wschodniego. 9

10 2.2. INFORMACJE OGÓLNE LOKALIZACJA OGÓLNA Rozpatrywana nieruchomość znajduje się w granicach administracyjnych miasta Kołobrzeg, położona jest w wschodniej części miejscowości w dzielnicy Podczele przy ulicy Koszalińskiej. Osiedle jest odseparowane od głównej zabudowy Kołobrzegu przybrzeżnym Lasem Kołobrzeskim oraz rozlewiskiem słonych bagien, na których w 1996 roku utworzony został Ekopark Wschodni. Obszar osiedla należy do Koszalińskiego Pasa Nadmorskiego, a także obszaru ochrony Trzebiatowsko-Kołobrzeskiego Pasa Nadmorskiego. Dominuje tutaj zabudowa mieszkalna. Kilkukondygnacyjne ceglane budynki przedwojennych koszar wojskowych oraz poradzieckie bloki mieszkalne z wielkiej płyty. W północnej i zachodniej części dzielnicy znajdują się zabudowania infrastruktury dawnego lotniska m.in.: drogi kołowania samolotów, hangary i schronohangary. Podczele ma charakter sypialni miasta. W zachodniej części na skraju Lasu Kołobrzeskiego, która w przeszłości nie wchodziła w skład radzieckiej bazy wojskowej znajduje się duży kompleks sanatoryjno-wypoczynkowy "Podczele". Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest we wschodniej części miejscowości Kołobrzeg na terenie dzielnicy Podczele w odległości ok. 5 km od centrum miasta. Hotel usytuowany jest w odległości ok. 900m od Morza Bałtyckiego, do którego prowadzi droga przez rozlewiska krajobrazowego Eko-Parku. Zalety lokalizacji Kołobrzeg to modna, nadmorska miejscowość wczasowo, która charakteryzuje się dużymi walorami krajobrazowymi i przyrodniczymi oraz typowymi cechami klimatu morskiego, z silnymi wiatrami w okresie jesienno-zimowym i dużą zawartością jodu w powietrzu. 10

11 SĄSIEDZTWO I OTOCZENIE Bezpośrednie sąsiedztwo przedmiotowej nieruchomości stanowią ośrodki turystyczne Holtur oraz Podczele II. Nieruchomość zlokalizowana jest na terenie Parku Krajobrazowego Ekopark Wschodni. Dostępność punktów handlowych i usługowych jak również kulturalno oświatowych w tej części miasta jest niezadawalającym (punkty handlowe i obiekty administracji oddalone). Ogólnie lokalizację przedmiotu wyceny w kontekście sprawowanej funkcji należy uznać za dobrą. Ogólny prestiż i standard zagospodarowania okolicy na poziomie przeciętnym. DOSTĘP KOMUNIKACYJNY Dostęp do głównych szlaków komunikacyjnych tj. drogi krajowej nr 11 zapewniony poprzez ulicę Promienną ( drogę wewnętrzną - o dobrym poziomie utrzymania, droga asfaltowa). Położenie nieruchomości w stosunku do komunikacji miejskiej miasta można określić jako dobre. UKLAD FUNKCJONALNY ANALIZOWANEJ NIERUCHOMOŚCI Działki ewidencyjne nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 o łącznym obszarze 0,5888 ha o kształtach nieregularnych lecz dających możliwość racjonalnego zagospodarowania. Wielkość parceli zapewnia możliwość optymalnego zagospodarowania. Wielkość działki w stosunku do zabudowy dobra. Teren działki ogrodzony w granicach władania, bez elementów infrastruktury utrudniających zabudowę. Dostęp do infrastruktury technicznej dobry. Nie przeprowadzono bezpośrednich badań geologicznych. Z informacji uzyskanych od strony wynika, że na nieruchomości nie występują pogorszone warunki geotechniczne gruntu związane z wysokim położeniem lustra wody gruntowej i małą nośnością gruntu. 11

12 Stan zagospodarowania terenu nieruchomości ocenia się jako dobry (utwardzone drogi wewnętrzne ośrodka, chodniki i place parkingowe, elementy małej architektury, ogrodzenie z elementów stalowych oraz zieleń w postaci pojedynczych drzew, krzewów i trawników). OBECNY SPOSÓB UŻYTKOWANIA Sposób użytkowania na nieruchomości prowadzi się działalność całoroczną, nieruchomość jest wykorzystywana jako ogólnodostępny Hotel organizujący wypoczynek dla osób indywidualnych oraz zorganizowanych grup turystycznych. Hotel dysponuje 38 pokojami, 6 apartamentami, pokojami rodzinnymi oraz pokojami przystosowanymi dla osób niepełnosprawnych. Łącznie może przyjąć 140 osób. Hotel dysponuje salą konferencyjną na około 100 osób, restauracją na ca. 40 osób, jadalnią na ok. 60 osób, oraz nowoczesnym SPA. Pokoje z balkonami, wszystkie z łazienką, TV-sat, telefonem oraz Wi-Fi. Obiekt niekategoryzowany, monitorowany. POTENCJAŁ ROZWOJOWY Potencjał rozwojowy istnieją potencjalne możliwości dalszego rozwoju zainwestowania terenu nieruchomości ze względu na dużą powierzchnie gruntów (rezerwa gruntu). Dodatkowo obecny charakter zainwestowania nieruchomości umożliwia przebudowę i modernizacje budynku Gwarek pod działalność gospodarczą. 12

13 ZUŻYCIE ŚRODOWISKOWE Zużycie środowiskowe w otoczeniu szacowanej nieruchomości nie znajdują się, ani nie są projektowane uciążliwe dla środowiska zakłady produkcyjne, brak emitorów zanieczyszczeń gazowych. Znikome natężenie ruchu samochodowego. Na terenie, gdzie zlokalizowana jest szacowana nieruchomość, nie odnotowuje się szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu nie występują szczególnie szkodliwe kwaśne deszcze, opad pyłów, itp. Teren nie podlega wpływom eksploatacji górniczej, a przedmiotowy obiekt nie stanowi zagrożenia dla środowiska i zdrowia użytkowników. Budynek nie emituje żadnych szkodliwych wibracji, hałasu oraz promieniowania OPIS TECHNICZNY NIERUCHOMOŚCI Powierzchnia użytkowa hotelu Villa Tarsis 4200 m 2 Powierzchnia zabudowy 1088 m 2 Uwaga: Wartości liczbowe podano za oświadczeniem oraz dokumentacją otrzymaną od zamawiającego. Typ budynku: Zabudowa: Technologia wykonania: Ilość kondygnacji: Podpiwniczenie budynku: Hotel wolnostojąca tradycyjna murowana IV nie Przedmiotowa nieruchomość składa się z dwóch budynków realizowanych w różnych okresach czasu tj. budynek główny hotelowy Villa Tarsis oraz budynek Gwarek. BUDYNEK HOTELU VILLA TARSIS Hotel dysponuje 44 pokojami o różnym standardzie wykończenia, salą konferencyjną, restauracją oraz SPA. W 2006 roku przeprowadzone były prace wykończeniowe oraz modernizacyjne budynku, dokonano także jego przebudowy. Hotel został otwarty na początku 2007 roku. Hotel mieści 38 pokoi i 6 apartamentów o powierzchni od 39 do 54 m 2, podzielonych na cztery kategorie ze względu na standard wyposażenia. 13

14 Powierzchnia poszczególnych pomieszczeń Hotelu: Obszar Powierzchnia (m 2 ) 11 pokoi na trzecim piętrze pokoje na parterze, I piętrze i II piętrze apartamenty Deluxe 98 SPA 360 Sala konferencyjna 126 Jadalnia 103 Restauracja 135 Korytarze 483 Łącznie 3516 m 2 Kuchnia, inne pomieszczenia gospodarcze, socjalne 684 m 2 Pokoje w Villa Tarsis : Standard Liczba Pokoje TRI 28 Pokoje Double 10 Apartamenty VIP 4 Apartamenty Deluxe 2 Pokoje socjalne-gospodarcze 4 Łącznie 48 Pokoje TRI: W Villi Tarsis znajduje się 28 pokoi typu TRI najmniejszych w ofercie Hotelu. Podobnie jak pozostałe typy pokoi, zostały one urządzone w pomieszczeniach przeznaczonych uprzednio na apartamenty. Aneks kuchenny został zaadoptowany na potrzeby mieszkalne i wstawione zostało dodatkowe łóżko. Pokój typu TRI dysponuje trzema miejscami noclegowymi. W pokojach znajduje się łązienka z prysznicem oraz telewizor. Pokoje TRI mają 39 m 2 na 3 piętrze i 54 m 2 na pozostałych piętrach. 14

15 Pokoje Double: Pokój Double ma 54 m 2 powierzchni. Również w tym przypadku w pomieszczeniu przeznaczonym pierwotnie na aneks kuchenny umieszczono trzecie łóżko. Hotel dysponuje 10 pokojami tego typu. Apartamenty VIP: Cztery apartamenty typu VIP znajdują się na pierwszym piętrze Hotelu. Apartamenty mają powierzchnię 54 m 2. Charakteryzują się znacznie wyższym standardem wykończenia i wyposażenia w stosunku do pokoi TR i Double. W pokojach znajdują się po trzy łóżka, dwa w części głównej oraz jedno w zaadoptowanym do potrzeb mieszkalnych aneksie kuchennym. Apartamenty Deluxe: Hotel dysponuje dwoma apartamentami typu Daluxe o powierzchni 49 m 2. Apartamenty są położone w nowo wybudowanej części czołowej Hotelu na pierwszym i drugim piętrze. Apartamenty wyposażone są w luksusowe elementy wyposażenia wnętrz. Pokoje podzielone są na korytarz wejściowy, część dzienną oraz oddzielony ścianką aneks sypialny. SPA: Hotel dysponuje SPA o łącznej powierzchni 360 m 2. Pomieszczenia Villi Tarsis, znajdujące się na najniższym, parterowym poziomie zostały przystosowane i wyposażone w urządzenia Spa na przełomie lat 2006 i Pomieszczenia SPA: Część SPA składa się z pięciu gabinetów: Gabinet zabiegów kosmetycznych na twarz, Gabinet zabiegów na ciało, Gabinet masażu leczniczego, Gabinet masażu wodnego, Gabinet zabiegów czystych. Oprócz wyżej wymienionych gabinetów, w SPA znajdują się jeszcze następujące pomieszczenia: Recepcja z barem i miejscami siedzącymi dla gości, Dwie szatnie z toaletami i prysznicami, Pomieszczenie ćwiczeń, Solarium, Sauna parowa wraz z prysznicami, pomieszczenie z jaccuzi, Pomieszczenia socjalne i techniczne. 15

16 Wyposażenie SPA SPA jest wyposażone w następujące urządzenia: Kapsuła NeoQi, Hydro-jet, Konsola do dermabrazji diamentowej Diamondtone, Aparat do elektrostymulacji Divina, Aparat do masażu endotermicznego Lightli, Urządzenie do magnetoterapii MagnerPlus, Aparat do elektroterapii i laseroterapii DuoterPlus, Lampa terapeutyczna Lumina, Wapozorn, Podgrzewacz do parafiny, Solarium POWERDOME (Targa Ctt, Targa CPS) Wanna do hydromasaży ORION, Jacuzzi. Z gabinetów i urządzeń SPA morze w danym momencie korzystać około 10 gości. RESTAURACJA: Restauracja Misz-Masz o powierzchni 135 m 2 mieści się na najniższym, parterowym poziomie Hotelu. Restauracja jest w stanie jednorazowo przyjąć około 40 gości. SALA KONFERENCYJNA W Hotelu znajduje się sala konferencyjna na około 100 osób o powierzchni 126 m 2, usytuowana na trzecim piętrze. Do wyposażenia Sali nalezą rzutnik multimedialny, ekran, flipchart, oraz system nagłośnienia wraz z mikrofonami. W Sali konferencyjnej dostępny jest także Internet bezprzewodowy. Z Sali konferencyjnej do jadalni znajdującej się piętro niżej prowadzą bezpośrednio spiralne schody. JADALNIA Powierzchnia jadalni, usytuowanej pod salą konferencyjną wynosi 103 m2. Jadalnia może jednorazowo przyjąć około 60 osób. Pomieszczenie jest przeznaczone głównie do serwowania śniadań oraz posiłków dla gości konferencyjnych. Jadalnia wyposażone jest w sprzęt zachowujący temperaturę umożliwiający serwowanie posiłków gorących. 16

17 BUDYNEK GWAREK W budynku Gwarek nie jest prowadzona obecnie żadna działalność gospodarcza. Budynek Gwarek był wykorzystywany w przeszłości jako hotel robotniczy. Obecnie stan techniczny budynku pozwala wykorzystywać jedynie jego część garażową. Budynek kwalifikuje się do remontu kapitalnego. Powierzchnia poszczególnych pomieszczeń budynku Gwarek: Pomieszczenie Powierzchnia (m 2 ) 24 pokoje ( 21 m 2 każdy) garaży ( 12,50 m 2 każdy) 200 Łącznie 710 OCENA OBIEKTU HOTELOWEGO Na podstawie oględzin nieruchomości, badań makroskopowych elementów konstrukcji obiektu, ustnych i udokumentowanych informacji stwierdza się, bardzo dobry stan techniczny budynku hotelowego (widoczna dbałość o standard obiektu, otoczenie). Obiekt utrzymany jest należycie. Standard wykończenia budynku klasyfikuje się jako podwyższony (budynek Villa Tarsis został zmodernizowany i wyremontowany, spełnia wymagania kategoryzacji obiektów trzygwiazdkowych). Aktualny program funkcjonalny budynków klasyfikuje się jako dobry. Uwaga: Przyjęta w opinii ocena stanu technicznego wycenianego obiektu nie stanowi ekspertyzy technicznej. Opinia o bieżącym stanie technicznym jest teoretyczną oceną potencjalnego kupca lub innego uczestnika rynku nieruchomości, o stopniu zużycia technicznego, funkcjonalnego i ekonomicznego wycenianego obiektu. Dokumentacja fotograficzna nieruchomości Hotel Villa Tarsis 17

18 18

19 19

20 20

21 Budynek Gwarek 21

22 2.4. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Na rozpatrywaną nieruchomość założona są księga wieczysta nr KO1L / / 2, prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kołobrzegu, Wydział Ksiąg Wieczystych. Stan na dzień r. KW NR KO1L / / 2 Dział I Oznaczenie Nieruchomości Nieruchomość gruntowa, położona w Kołobrzegu, przy ul. Koszalińskiej 70-72, na działkach gruntu nr 6/1, 6/8, 6/11, 6/2 o łącznym obszarze 0,5888 ha, w obrębie ewidencyjnym nr 8. Sposób korzystania: Tereny zabudowane inne, tereny zurbanizowane niezabudowane. Dział II Własność Wielkość udziału: 1/1 Anna Bożena Płoszczyńska Dział III Prawa, roszczenia i ograniczenia Ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością. Treść wpisu: nieodpłatna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu, dojazdu do urządzeń technicznych, uzbrojenia terenu, studni, źródeł wody lub innych urządzeń koniecznych do prawidłowego korzystania z terenu, na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego i właściciela nieruchomości sąsiednich objętych księgą wieczystą KW nr 8402 Dział IV Hipoteka 1. Hipoteka umowna zwykła w wysokości ,00 zł (dwa miliony sześćset tysięcy złotych) na rzecz Fortis Bank Polska Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Termin zapłaty Wierzytelność: kredyt. Umowa kredytu nr war/3005/07/887/rb z dnia r. 2. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości ,00 zł (czterysta siedemdziesiąt osiem tysięcy sto czterdzieści złotych) na rzecz Fortis Bank Polska Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie. Termin zapłaty Wierzytelność: odsetki i pozostałe koszty. Umowa kredytu nr war/3005/07/887/rb z dnia r. Stan prawny według ewidencji gruntów i budynków. Stan na dzień r. Województwo: zachodniopomorskie Powiat: kołobrzeski Jednostka ewidencyjna: Kołobrzeg (gm. Miejska) [320801_1] Działki ewidencyjne nr 6/1, 6/2, 6/8, 6/11 KW właściciel: Płoszczyńska Anna 22

23 Obręb Nr działki Położenie Użytek lub klasa Rodzaj Pow. (ha) 8 6/1 Ul. Koszalińska Bi 0, /2 Ul. Koszalińska Bp 0, /8 - Bi 0, /11 - Bp 0,0268 Razem powierzchnia działek: 0,5888 ha 23

24 2.5. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Dla przedmiotowej nieruchomości brak aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą Nr XLV/470/01 Rady Miejskiej w Kołobrzegu z dnia 4 grudnia 2003 r. w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kołobrzegu, teren rozpatrywanej nieruchomości położony jest w obszarze oznaczonym symbolem 9.3 SW: specjalne tereny wypoczynkowe (SW), Specjalne tereny wypoczynkowe SW Specjalne tereny wypoczynkowe służą przede wszystkim funkcji uzdrowiskowej i wypoczynkowej lokalizacji obiektów uzdrowiskowych, hotelowych i pensjonatowych oraz realizacji usług właściwych dla tej strefy miasta. Są to tereny w przeważającej części już zabudowane, podlegające przekształceniom zmierzającym do podniesienia ich standardu. 1. Na specjalnych terenach wypoczynkowych dopuszcza się lokalizowanie: domów uzdrowiskowych, hoteli i pensjonatów; sklepów, obiektów gastronomicznych, rozrywkowych; obiektów służących celom sportowym, kulturalnym i zdrowotnym związanych z funkcją uzdrowiskową i wypoczynkową; obiektów biurowych i administracyjnych związanych z funkcją uzdrowiskową i wypoczynkową; garaży i miejsc postojowych dla potrzeb własnych, na własnej działce dla samochodów osobowych do 3,5 t i autokarów; ogólnodostępnych garaży i parkingów; obiektów pomocniczych służących zaopatrzeniu terenów budowlanych w elektryczność, gaz, ciepło, wodę, urządzenia odprowadzające ścieki oraz innych obiektów związanych z obsługą techniczną terenu; 24