Kwartalna analiza rynku nieruchomości niemieszkalnych i użytków rolnych w Polsce (II kw roku.)

Transkrypt

1 Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych Kwartalna analiza rynku nieruchomości niemieszkalnych i użytków rolnych w Polsce (II kw roku.) Quarterly Non- Residential Real Estate and Agricultural Land Report (Q2 2010) Przygotowała/ Prepared by: Monika Dybciak Paweł Zasoński Akceptował/ Approved by: Dariusz Winek Warszawa,

2 Niniejszy raport przedstawia tendencje na polskim rynku nieruchomości niemieszkalnych w II kw roku, ze szczególnym uwzględnieniem procesu kształtowania się cen. Opracowanie zawiera również szeroką analizę rynku nieruchomości gruntowych. Analiza bazuje zarówno na danych z GUS (obrót prywatny) jak i ANR (sprzedaż z Zasobu WRSP). Ponadto poniższy materiał prezentuje oczekiwania, co do przyszłych tendencji występujących na analizowanych rynkach. Szczegółowe informacje na temat rynku nieruchomości mieszkaniowych i niemieszkalnych oraz ziemi ornej otrzymają również Państwo kontaktując się z pracownikami Departamentu Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych. This report presents trends in the Polish non- residential real estate market in the Q2 of 2010, with particular emphasis on the price fluctuations. This study contains also a large analysis on agricultural estate. The analysis is based on data from GUS (private turnover) and ANR (lands offered by the Agricultural Property Agency). In addition, the following material presents the expectations concerning future trends for the analyzed markets. Detailed information on the real estate market, non-residential building and agricultural lands you can also receive by contacting with the staff of the Macroeconomic and Sector Analysis Department. Kontakt/ Contact: Monika Dybciak Kierowniczka Zespołu Analiz Sektorowych/ Senior Regional and Real Estate Market Analyst Departament Analiz Makroekonomicznych i Sektorowych/ Macroeconomic and Sector Analyses Department Centrala BGŻ S.A. / BGŻ S.A. Headquarters ul. Kasprzaka 10/16, Warszawa tel , fax monika.dybciak@bgz.pl 2

3 Spis Treści Summary 4 Najważniejsze fakty i komentarze 5 1. Rynek powierzchni biurowej 6 2. Rynek powierzchni magazynowej 7 3. Rynek powierzchni handlowej 9 4. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej w obrocie międzysąsiedzkim Transakcje gruntami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oferowanymi przez Agencję Nieruchomości Rolnych Ceny gruntów ornych w obrocie prywatnym względem cen ziemi z zasobu WRSP 17 Table of contents Summary 4 1. Office space market 6 2. Industrial space market 7 3. Retail space market 9 4. Price tendencies of arable land market Price tendencies of arable land in private turnover Price tendencies of arable land belonging to the Agricultural Property Agency-ANR The comparison between prices of arable land belonging to the Agricultural Property Agency- ANR and arable lands in private turnover 17 3

4 Summary Still low number of new investments in the office market. A slight increase qoq in the vacancies in the second quarter of 2010 indicates a minor decrease of demand in this market. What is more, 44% of an office space created in the second quarter remains unrented. Office rental rates remained stable, however an amount of non-financial incentives for tenants rose. A drop in the amount of vacant space as well as an increase in the number of new investments (including some not fully pre-leased) are symptoms of a slight recovery in the industrial space market in the second quarter of Despite a quarterly decrease of demand, its growth of 35% yoy has to be underlined. Moreover, a maintenance of high industrial production growth rate should result in an increase of companies demand for industrial space in a mid-term perspective. A slight quarterly decrease in a new retail space supply hasn t resulted in a rental rates increase, which dropped insignificantly in the second quarter of On the other hand, they remained stable in the most attractive locations. Furthermore, there is a considerable high level of vacant space in the market, however, its decrease is expected in a middle-term perspective. Moreover, we forecast a stabilization of rental rates as a result of an improvement of macroeconomic environment and a low level of new retail space supply. Prices of arable land slowed down significantly. The average price for 1 ha of an arable land in private turnover amounted to PLN(an increase of 5.3% yoy and 1.96% qoq ) in the second quarter of 2010 and of an arable land sold by the Agricultural Property Agency amounted to PLN (a decrease of 4.8% yoy and an increase of 2.4% qoq). Constantly, the highest prices of land in private turnover (more than 26 thou PLN/ha) were reported in the kujawsko-pomorskie and wielkopolskie voivodeships, where the demand for the arable land is particularly strong. The cheapest areas of arable land in the second quarter of 2010 were available in the lubuskie and świętokrzyskie voivodeships (over 10 thou PLN/ha). The trend of arable land prices will remained stable in last quarter of A demand wouldn t be supported by the economic situation, moreover, a lack of visible symptoms of substantial economic recovery until the end of 2010 is going to limit the number of land investments. A positive factor may be the higher income/profit from crop and oilseeds production, which will improve the financial situation of farms oriented to this typ of agricultural production. The prices of arable land in the second quarter of 2010 were generally 38.1% higher than meadow prices, which averagely amounted to ca PLN/ha (an increase of 4.97% yoy and 0.96% qoq). A recovery in the dairy market and new investments started by dairy farms are supporting an increase of demand for meadows. This growth is not significant enough to result in two-digit prices rise, however sufficient to keep prices relatively stable. We expect demand and prices of meadows to remain stable in the last quarter of A lack of speculative demand and slowing down of prices growth in the arable land market are diminishing the financial expectations of farmers, who want to sell meadows. In these areas, which suffered from the flood, the number of transactions is going to remain minimal. 4

5 Najważniejsze fakty i komentarze Nadal niska liczba noworozpoczynanych inwestycji biurowych. W II kw r. odnotowano niewielki wzrost liczby pustostanów kw/kw., będący symptomem niewielkiego spadku popytu. Co więcej, 44% powierzchni dostarczonej w II kw r. pozostaje niewynajęta. Czynsze za wynajem pozostały stabilne, zwiększyła się natomiast pula zachęt pozaczynszowych ze strony najemców. Nieznaczna poprawa koniunktury na rynku powierzchni magazynowej w II kw r. widoczna jest poprzez m.in. spadek odsetka powierzchni niewynajętej oraz wzrost liczby nowo rozpoczynanych inwestycji, w tym niektórych nieobjętych całkowicie umowami pre-lease. Pomimo spadku popytu w ujęciu kwartalnym, podkreślić należy jego 35% wzrost w skali roku. Utrzymanie się silnie dodatniej dynamiki wzrostu produkcji przemysłowej powinno przynieść ze sobą wzrost popytu przedsiębiorstw na tego typu powierzchnie w średnio- okresowej perspektywie. Niewielki spadek nowej podaży powierzchni handlowej w ujęciu kwartalnym nie przełożył się na wzrost stawek czynszu, które nieznacznie spadły w II kw r. Natomiast w najatrakcyjniejszych lokalizacjach utrzymały się na stabilnym poziomie. Ponadto na rynku tym w dalszym ciągu utrzymuje się też wysoki poziom pustostanów. Jednak w perspektywie średniookresowej oczekiwany jest spadek wolumenu powierzchni niewynajętej. Ponadto presja na stabilizację stawek za wynajem wzrośnie z uwagi na poprawę otoczenia makroekonomicznego i niski wolumen nowej podaży powierzchni handlowej. Ceny na rynku ziemi ornej wyraźnie wyhamowały. W II kw r. przeciętny poziom cen ziem z obrotu prywatnego wynosił zł/ha (wzrost o 5,3% r/r oraz o 1,96% kw/kw) a gruntów pochodzących z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa był równy zł/ha (spadek o 4,8 r/r oraz wzrost o 2,4% kw/kw). Niezmienne najwyższe ceny ziemi w obrocie prywatnym (ponad 26 tys. zł/ha) występują w woj. kujawsko- pomorskim i wielkopolskim, gdzie występuje szczególnie wysoki popyt na grunty rolne. Najtańsze zaś ziemie w II kw r. notowane były w woj. lubuskim i podkarpackim (ponad 10 tys. zł/ha). Poziom cen ziemi pozostanie na stabilnym poziomie do końca 2010 roku. Wzrostowi popytu nie będzie sprzyjała koniunktura gospodarcza kraju, a brak jednoznacznych przesłanek co do jej znacznej poprawy do końca roku będzie hamował liczbę inwestycji w ziemię. Pozytywnym czynnikiem mogą być natomiast wyższe przychody z upraw zbożowych i roślin oleistych, które poprawią kondycję finansową gospodarstw zorientowanych na tego typu produkcję rolną. W II kw r. grunty były średnio o ok. 38,1% droższe od łąk, których przeciętna cena osiągnęła poziom ok zł/ha (wzrost o 4,97% r/r i 0,96% kw/kw). Poprawa koniunktury na rynku mleka i rozpoczynanie nowych inwestycji przez gospodarstwa mleczarskie sprzyjają wzrostowi popytu na użytki zielone. Wzrost ten nie jest aż tak znaczący by determinować dwucyfrowe dynamiki cen, jednak wystarczający by utrzymać je w relatywnie stałym trendzie. Stabilnego popytu oraz cen łąk oczekujemy w ostatnim kwartale br. Brak popytu spekulacyjnego oraz wyhamowane wzrostów cen na rynku ziemi ornej wpływają na zmniejszanie się oczekiwań cenowych sprzedających również użytki zielone. Trudną sytuację będziemy w dalszym ciągu obserwować na terenach popowodziowych, gdzie można oczekiwać minimalnej liczby transakcji. 5

6 1. Rynek powierzchni biurowej W II kw r. popyt na powierzchnię biurową zmniejszył się nieznacznie w ujęciu kwartalnym. Wskazuje na to wzrost odsetka pustostanów w większości regionów Polski. Na koniec II kw r. wskaźnik niewynajętej powierzchni na terenie Warszawy wyniósł ok. 8%, co odpowiada powierzchni 271 tys. mkw. (w tym 82 tys. mkw. na terenie Centrum). Jest to wielkość nieznacznie większą od zaobserwowanej w I kw r. Ponadto, ponad 44% powierzchni, która została wprowadzona na rynek w II kw. br., nie znalazła najemcy. Zgodnie z danymi Cushman&Wakefield, w miastach regionalnych, poza Wrocławiem, odnotowano również wzrosty powierzchni niewynajętej. Wskaźnik pustostanów wyniósł w Krakowie na koniec czerwca br. 11,7%, 6,7% we Wrocławiu, 14% w Trójmieście, Wskaźnik pustostanów a poziom czynszów 12,7% w Katowicach, 9% w Poznaniu i aż 25,2% w Łodzi. Symptomem poprawy sytuacji na rynku nieruchomości biurowych może być jednak wzrost popytu na powierzchnię biurową na rynku w Warszawie w ujęciu rocznym. Ukształtował się on w II kw. br. na poziomie 100 tys. mkw., co stanowi wzrost o 56% r/r. i wykazał jednak spadek kwartalny o 17%. Oczekiwana dalsza poprawa koniunktury gospodarczej oraz kondycji finansowej przedsiębiorstw powinna w średnim okresie zwiększyć popyt na powierzchnie biurowe ze strony przedsiębiorstw. Średnie stawki czynszu za wynajem w centrum Warszawy pozostają na stabilnym poziomie, na koniec II kw r. wyniosły one EUR/mkw/m-c, natomiast w lokalizacjach poza centrum EUR/mkw/m-c. Nie zanotowano więc istotnych zmian ich wielkości w ujęciu kwartalnym. W pozostałych sześciu analizowanych miastach spadek czynszów nastąpił jedynie w Łodzi i Gdańsku, który jednak nie przełożył się na istotny wzrost popytu. W pozostałych czterech miastach (Wrocław, Poznań, Kraków, Katowice) czynsze pozostały na stabilnym poziomie. Z uwagi na silną konkurencję i stosunkowo niski popyt, właściciele nieruchomości oferują najemcom korzystne warunki najmu, wliczając w to m.in. powiększenie puli zachęt pozaczynszowych. Obejmuje ona obecnie oferty czasowej rezygnacji z pobierania czynszu czy też pomocy finansowej przy wykończeniu lokalu. Z powodu takich działań, efektywne stawki czynszu są o ok % niższe od ofertowych. Zgodnie z danymi Jones Lang LaSalle, w II kw. br. zawarto trzy transakcje na rynku nieruchomości biurowych, o wartości 243 mln EUR. W tym okresie na rynek warszawski trafiło 5 budynków biurowych o łącznej Źródło: Cushman&Wakefield 6

7 powierzchni ok. 72 tys. mkw. Łączne zasoby powierzchni biurowej w Warszawie wynoszą obecnie, zgodnie z szacunkami agencji Jones Lang LaSalle, 3,38 mln mkw. Ponadto z analizy Jones Lang LaSalle wynika, że powierzchnia nowo oddanych do użytku nieruchomości w całym 2010 r. w stolicy wyniesie ok. 197 tys. mkw., tzn. istotnie mniej niż w latach 2008 i Również obecnie deweloperzy zwlekają z rozpoczęciem realizacji inwestycji do podpisania umów pre-let na dostateczny odsetek budowanej powierzchni. Zgodnie z danymi firmy Cushman&Wakefield, obecnie umowy takie stanowią zaledwie ok. 2% popytu, podczas gdy ich udział dochodził do 40% popytu w 2008 r. Niska liczba noworozpoczynanych inwestycji, a także umiarkowanie wysoka liczba pustostanów będą w średnim okresie wpływać na spadek podaży nowej powierzchni biurowej. Sytuacja na rynkach regionalnych prezentuje się nieco lepiej. Zasoby powierzchni biurowej w sześciu głównych miastach regionalnych (poza Warszawą) wyniosły 1,73 mln mkw. na koniec II kw. br., tj. o ok. 90 tys. mkw. więcej niż było na koniec I kw r., kiedy to na rynek dostarczono 38,7 tys. mkw. powierzchni. Według danych agencjijones Lang LaSalle, w aktywnej budowie jest obecnie 276 tys. mkw. nieruchomości biurowych, a do końca roku jeszcze 88 tys. mkw. ma trafić na rynek. Dzięki temu nowa podaż w miastach regionalnych może w tym roku osiągnąć podobne poziomy do tych notowanych w 2009 r. 2. Rynek powierzchni magazynowej Aktywność rynkowa (tys. mkw) Całkowita podaż wg Regionów ( w mkw) Rynek powierzchni magazynowej w II kw r. pozostaje w tendencji z kwartału wcześniejszego, tzn. obserwujemy odczuwalną, choć wyhamowującą w ujęciu kwartalnym, poprawę popytu oraz bardzo niewielką podaż nowej powierzchni. W I półroczu br. oddano do użytku zaledwie ok. 80 tys. mkw. nowej powierzchni magazynowej. Wielkość ta stanowi mniej niż 10% wolumenu nowych magazynów wprowadzonych na rynek w I półroczu 2009 r. (dane Cushman&Wakefield). Ograniczenie wolumenu oddawanej do użytku powierzchni magazynowej wynika z istotnego zmniejszenia skali inwestycji w roku poprzednim oraz utrzymywania się również w bieżącym roku trudności w uzyskaniu środków finansowych na realizację nowych projektów. Większość obecnie realizowanych inwestycji to projekty typu BTS (built-to-suit). Na rynku w I kw r. odnotowano również nieznaczny spadek odsetka pustostanów w odniesieniu do poziomów z poprzedniego kwartału. Wyjątkiem jest tutaj rynek warszawski, gdzie zanotowano wynoszący ok. 2,5 pp. wzrost r/r tego wskaźnika. Utrzymujący się w II kw r. COB- Centralny Obszar Biznesu Źródło: Cushman&Wakefield Źródło: Colliers International 7

8 Strefa I Strefa II Strefa III Polska Centralna Poznao Górny Śląsk Wrocław Kraków Gdaosk Szczecin relatywnie wysoki poziom powierzchni niewynajętej wspierał nieznaczne obniżki czynszów najmu w tym okresie. Według danych Colliers International, aktywność najemców w II kw r. spadła w ujęciu kwartalnym. Wolumen umów zawartych w tym okresie był o 27% mniejszy kw/kw (w I kw r. wyniósł ponad 390 tys. mkw.). Należy jednak zwrócić uwagę na istotny wzrost aktywności w ujęciu rocznym w II kw. br. zawarto umowy najmu na ok. 310 tys. mkw. powierzchni, co stanowi niemal 35% wzrost r/r. W ciągu I półrocza 2010 r. wolumen powierzchni wynajętych na podstawie już podpisanych umów (przedłużenia i renegocjacje umów) stanowił ok. 32% całkowitej aktywności na rynku. EUR/mkw. 5,5 max 5 4,5 min 4 3, % 80% 60% 40% Efektywne stawki czynszu 81,50% 2,5 2 20% 0% 21,80% 18,80% 16,70% 9,80% 14,60% 10,30% 6,20% Warszawa Rynki regionalne Źródło: Colliers International. Źródło: Colliers International. Zgodnie z danymi Colliers International, największy wolumen transakcji w II kw. br. odnotowano na terenie Warszawy. Wyniósł on, podobnie jak w okresie I kw. br. ok. 120 tys. mkw. 1 Znaczącą aktywność zarejestrowano również w regionie Górnego Śląska, gdzie zawarto transakcje wynajmu na ok. 90 tys. mkw. W pozostałych regionach, wolumen transakcji najmu wyniósł: ponad 40 tys. mkw. w Polsce Centralnej, nieco poniżej 30 tys. mkw. na terenie Poznania oraz 24 tys. mkw. we Wrocławiu. Nieznaczny wzrost wolumenu nowo rozpoczynanych inwestycji odnotowano w I półroczu 2010 r. W II kw. br. rozpoczęto budowę kilku parków logistycznych, których powierzchnia jeszcze w tym roku ma istotnie przekroczyć mkw. Pierwsze etapy ich budów mają zostać sfinalizowane do końca tego roku lub na początku roku Uwagę zwracają szczególnie obiekty powstające w Warszawie, Gdańsku, Krakowie i Gliwicach, których łączna powierzchnia ma wynieść docelowo (w kilkuletnim horyzoncie) ponad tys. mkw. Zgodnie z danymi Colliers International, ok. 1/3 tego wolumenu powierzchni (106 tys. mkw.) stanowią projekty typu built-to-suit. 1 Wszystkie podane wartości obliczone na podstawie wartości półrocznych, pomniejszonych o wartości z pierwszego kwartału br. 8

9 EUR/mkw. Z uwagi na nieznaczną poprawę kondycji gospodarki oraz krajowego przemysłu w II kw. br. (produkcja przemysłowa kształtuje się obecnie na poziomach zbliżonych do przedkryzysowych, wykazując wysoką dynamikę wzrostu r/r), oczekujemy dalszej poprawy na rynku powierzchni magazynowej. W krótkim okresie oczekujemy dalszej stabilizacji popytu i stawek czynszowych, w długim okresie zaś spadku odsetka pustostanów. Jednak w związku ze stosunkowo dużą podażą niewynajętej powierzchni i utrzymującymi się obostrzeniami w kredytowaniu tego typu inwestycji, spodziewana jest silna zależność aktywności deweloperów od wolumenu zawieranych umów typu pre-lease. 3. Rynek powierzchni handlowej II kw r. przyniósł dla rynku nieruchomości handlowych kontynuację trendów obserwowanych w już I kw r. W okresie tym na rynek trafiło nieco mniej nowej podaży - ok. 105 tys. mkw. wobec niecałych 120 tys. mkw. w II kw. br. 2 Do końca roku przewiduje się wejście na rynek jeszcze 250 tys. mkw. powierzchni, a łącznie do końca roku tys. mkw. Łączna powierzchnia nowoczesnych nieruchomości handlowych w kraju wyniosła na koniec czerwca br. ok. 9,6 mln mkw 3. Stopa powierzchni niewynajętej w obiektach handlowych o ustabilizowanej pozycji i renomie pozostaje na niskim poziomie, wahając się od 0 do 3,5% wg danych Cushman&Wakefield (w Warszawie wynosi ona niecałe 1%). Odsetek ten bywa znacznie wyższy w budynkach oddanych do użytku w ciągu ubiegłego roku waha się od 10% do 20% powierzchni. Stawki czynszu istotnie spadły w ciągu ostatniego roku (10-15% r/r). Jednakże oczekiwane zwiększenie się popytu na powierzchnie handlowe w połączeniu z poprawą wyników finansowych przedsiębiorstw i spodziewaną niską nową podażą powierzchni handlowej, powinno wywołać stabilizację wysokości stawek. Należy przy tym jednak podkreślić, że czynsze w najatrakcyjniejszych lokalizacjach nie uległy istotnym zmianom. Zgodnie z danymi Jones Lang LaSalle, czynsze za powierzchnię w Warszawie wahają się w przedziale EUR/mkw./m-c, osiągając wyższe wartości dla lokali przy głównych ulicach w Centrum (75-90 EUR). W innych aglomeracjach stawki te wahają się w granicach EUR/mkw./m-c. Wielkość wolumenu podaży wprowadzonej na rynek w I półroczu br. (ok. 225 tys. mkw.) pokazuje znaczny spadek w ujęciu rocznym w ciągu I półrocza 2009 r. oddano do użytku nieruchomości o łącznej powierzchni 340 tys. mkw. Niski poziom nowej podaży wynika ze znaczącego spadku aktywności deweloperskiej w okresie kryzysu finansowego. Skutkowało to 2 wszystkie dane oparte o szacunki Colliers International, chyba że w tekście zaznaczono inaczej 3 Żródło: dane Cushman&Wakefield Miesięczne średnie stawki czynszu w galeriach handlowych m max min Źródło: Colliers International. 9

10 wysoką liczba pustostanów co umożliwiało negocjacje stawek czynszu oraz warunków wynajmu powierzchni handlowej przez przedsiębiorstwa, których kondycja pozostała korzystna. Z tego też tytułu wiele przedsiębiorstw zmodyfikowało swoje strategie i wykorzystało czas pokryzysowy na zdobycie najlepszych dla siebie lokalizacji do prowadzenia działalności. Rynek polski w dalszym ciągu postrzegany jest przez zagraniczne przedsiębiorstwa jako atrakcyjny, na co wskazuje fakt wejścia nań w drugim kwartale br. nowych marek, w tym sygnujących dobra luksusowe. Nie bez znaczenia dla zagranicznych przedsiębiorstw jest również pozytywne wyróżnianie się kondycji gospodarki polskiej na tle większości krajów Europy Zachodniej. Powoli zwiększający się popyt na powierzchnie handlowe z pewnością będzie oddziaływał na przyszłe decyzje deweloperów o rozpoczynaniu nowych inwestycji w nieruchomości biurowe. Spodziewana jest kontynuacja łagodnej poprawy sytuacji na rynku nieruchomości biurowych, wyrażona rosnącym popytem, zwiększonym wolumenem inwestycji deweloperskich oraz stabilizacją wysokości czynszów za wynajem. Czynnikiem ograniczającym rozpoczynanie nowych projektów będzie z pewnością utrzymywanie się ostrożnej polityki kredytowej banków wobec przedsiębiorstw deweloperskich, które prawdopodobnie potrwa co najmniej do końca br. Ranking dziesięciu najdroższych ulic w Polsce Ulica Roczny czynsz za najem 1 mkw. lokalu (w EUR) Nowy Świat, Warszawa 992 Chmielna, Warszawa 932 Floriańska, Kraków 920 Marszałkowska, Warszawa Maja, Katowice 717 Półwiejska, Poznań 693 Al. Jerozolimskie, Warszawa 597 Świdnicka, Wrocław 597 Świętojańska, Gdynia 418 Al. Niepodległości, Szczecin 382 Źródło: Cushman&Wakefield 10

11 [tys.] 4. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej 4.1. Transakcje kupna/ sprzedaży ziemi rolnej w obrocie międzysąsiedzkim Ceny nieruchomości rolnych w obrocie sąsiedzkim od kilku lat systematycznie wzrastają. Jednocześnie już od kilku kwartałów notujemy trwałe wyhamowanie tej tendencji. Obecnie roczna dynamika wzrostów spadła z ok. 30% w II kw r. do ok. 5% w II kw r. Jednocześnie w opisywanym kwartale nie zanotowano tak wyraźnego jak w poprzednich latach efektu sezonowego. Mniemać zatem można, że gdyby nie tak istotny roczny wzrost cen upraw zbożowych, dynamiki były by znacznie mniejsze. Przyszły kwartał zweryfikuje, jaki kierunek zmian cen ziemi będzie kontynuowany. Zgodnie ze statystykami Głównego Urzędu Statystycznego przyjmujemy, że przeciętny poziom cen gruntów ornych w obrocie międzysąsiedzkim w II kw r. osiągnął wartość zł/ha. Oznacza to, że na przestrzeni roku ceny wzrosły o wspomniane 5,3% oraz o 1,96% kw/kw. Skala ich zróżnicowania zarówno w kraju jak i województwach pozostaje wysoka. Jednocześnie struktura tego zróżnicowania jest relatywnie stabilna. W dalszym ciągu ceny zależą głownie od klasy bonitacyjnej i poziomu ich atrakcyjności mierzonej kulturą rolną, lokalizacją i wielkością całkowitą sprzedawanej nieruchomości. Roczne dynamiki cen wskazują na wahania w dynamice wzrostów cen w każdej z trzech kategorii gruntów. Najwyższy wzrost cen ziem o 8,1% r/r odnotowano w przypadku gruntów słabych ( zł/ ha). Ceny gruntów klasy IIIb i IV (średnia klasa) ( zł/ ha) wzrosły o 5,0% r/r, a koszt nabycia gruntów dobrych w okresie rocznym wzrósł o 4,5% osiągając tym samym średni poziom równy zł/ ha. Jednocześnie zaznaczyć należy, że ziemie słabych klas cechowały się największą zmiennością. Ponadto nie Średnie ceny gruntów rolnych w obrocie prywatnym w II kw r. (w zł/ha) Średnie ceny transakcyjne gruntów ornych i ich dynamika w poszczególnych klasach bonitacyjnych Przeciętne ceny ogółem (prawa oś) 30 [%] Dynamika r/r cen dobrych ziem Dynamika r/r cen średnich ziem Dynamika r/r cen słabych ziem 40 należy oczekiwać, że ich ponad 50% wzrosty (jak w przypadku woj. śląskiego) to trwała oznaka boomu na tym regionalnym rynku. Wnioskować można, że raczej jest to konsekwencja wysokich cen pojedynczych transakcji, które mogły być zakupione w celach inwestycyjnych, tj. późniejszego ich odrolnienia i wykorzystania np. w celach przemysłowych. W dalszym ciągu najdroższe grunty rolne zlokalizowane są na terenach woj. wielkopolskiego oraz kujawsko - pomorskiego. Ceny ziemi na tych Źródło: GUS, Źródło: GUS 11

12 [tys. PLN/ ha] obszarach w II kw r. ukształtowały się na poziomie równym odpowiednio zł/ha (wzrost o 4,9% r/r i o 0,9% kw/kw) oraz zł/ha (wzrost o 3,4% r/r i o 0,1% kw/kw). Ponadto w przypadku obu województw wzrost ceny wystąpił we wszystkich typach gruntów. Jednocześnie jego skala nie jest tak wysoka, jak jeszcze dwa lata temu. Wysokie dynamiki wzrostów cen w woj. pomorskim (notowane w dwóch poprzednich kwartałach) odwróciły swoje tendencje (w II kw r. przeciętnie ceny = zł/ha spadły o 13,4% r/r). Oceniamy, że transakcje z kapitałem zagranicznym związane z nabyciem ziemi w celach rozwoju branży energetycznej związanej z elektrowniami wiatrowymi mogły w analizowanym okresie być wygaszone. Tym samym wyższa cena ziem przeznaczanych pod elektrownie od średniej ceny pozostałych gruntów nie miała wpływu na przeciętny poziom ceny ziemi w II kw r. Najniższe ceny ziemi rolnej w II kw r. notowane były w województwach: lubuskim (10 064zł/ha) oraz podkarpackim ( zł/ha). W ostatnim kwartale 2010 r. oczekujemy kontynuacji wyhamowania tendencji wzrostowej cen ziemi. W większości województw ceny pozostaną na relatywnie stabilnym poziomie. Z uwagi na sezonowy charakter zjawiska, oczekujemy, że w większości województw, będą one niższe niż w II kw. br. oraz zbliżone do poziomów notowanych w III kw r. Średnie ceny transakcyjne gruntów ornych w poszczególnych klasach bonitacyjnych w II kw. 2010r. (w zł za 1 ha). Grunt orny Województwo Ogółem Dobry (klasy I, II, IIIa) Średni (klasy IIIb, IV) Słaby (klasy V, VI) Poziom cen gruntów dobrych Poziom cen gruntów średnich Poziom cen gruntów słabych Przeciętne ceny gruntów słabych Przeciętne ceny gruntów średnich Przeciętne ceny gruntów dobrych Dolnośląskie , , , ,2 Kujawsko-Pomorskie , , , ,8 Lubelskie , , , ,1 Lubuskie , , , ,2 Łódzkie , , , ,5 Małopolskie , , , ,5 Mazowieckie , , , ,5 Opolskie , , , ,4 Podkarpackie , , , ,5 Podlaskie , , , ,1 Pomorskie , , , ,2 Śląskie , , , ,6 Świętokrzyskie , , , ,0 Warmińsko-Mazurskie , , , ,6 Wielkopolskie , , , ,9 Zachodniopomorskie , , , ,4 Polska , , , ,2 Źródło: GUS, 12

13 [tys.] [ % ] [tys.] Poprawa koniunktury na rynku mleka i pierwsze inwestycje w gospodarstwach mleczarskich przyczyniają się do generowania popytu na użytki zielone. Dotyczy on głównie dużych, towarowych gospodarstw, które dążą do rozwoju, podczas gdy małe jednostki wypadają z rynku i likwidują swoją działalność. W II kw r. grunty były średnio o ok. 38,1% droższe od łąk, których przeciętna cena osiągnęła poziom ok zł/ha. Dynamiki cen pokazują wyhamowanie tendencji wzrostu, jednocześnie w dalszym ciągu pozostają one na dodatnim poziomie. W II kw r. ceny łąk wzrosły o 4,97% r/r i 0,96 kw/kw. Najwyższe ceny i ich wzrost w II kw.br. odnotowano w woj. śląskim (przeciętna cena zł/ha, tj. wzrost o 14,7% r/r i 52,0% kw/kw). Szacujemy, że tak duży wzrost nie jest trwałym zjawiskiem, a w kolejnych kwartałach należy oczekiwać obniżania się ww. średniej, która w II kw r. mogła być silnie skorelowana z pojedynczymi transakcjami o bardzo wysokich cenach transakcyjnych. Tendencja kształtowania się cen łąk w obu podklasach (łąki dobre i słabe) w II kw r. była podobna. Przeciętny poziom cen dobrej (I, II) i średniej (III i IV) klasy łąk 4 w I kw r. był równy zł/ha, tj. wzrósł o 3,1 % r/r oraz o 0,6% kw/kw. Natomiast, za 1ha łąki klasy słabej (V i VI) w ww. okresie należało zapłacić ok zł/ha tj. wzrost nieco wyższy niż w przypadku łąk dobrych, wyniósł 7,6% r/r oraz 16,% kw/kw. Średnie ceny łąk (w zł za 1 ha) w Polsce w latach Q1 Q2 Q3 Q Źródło: GUS, W kolejnych kwartałach 2010 r. oczekujemy utrzymania się obserwowanych obecnie tendencji tj. notowania kilkuprocentowej dynamiki wzrostu cen łąk z coraz większą tendencją do ich stabilizacji. Szacujemy, że spekulacyjny charakter obrotu łąkami pozostanie niski z uwagi na fakt, że bezpośrednie płatności obszarowe nie obejmują nowo nabytych użytków zielonych. Z uwagi na pojawiające się symptomy poprawy koniunktury na rynku mleka oczekujemy lekkiego wzrostu popytu na użytki zielone w początkowych kwartałach 2011 r. Trudną sytuację będziemy oczywiście obserwować na terenach popowodziowych, gdzie liczby transakcji będzie niższa. Średnie ceny i ich dynamika gruntów rolnych Zasobu WRSP(w zł za 1 ha) Poziom cen ląk dobrych Poziom cen ląk słabych Przeciętne ceny łąk dobrych Przeciętne ceny łąk słabych Przeciętne ceny ogółem (prawa oś) Dynamika r/r cen łąk słabych Dynamika r/r cen łąk dobrych Łąki klasy I, II, III, IV oznaczane są jako łąki dobre. Pozostałe klasy zaliczane są do łąk słabych. Źródło: GUS, 13

14 4.2. Transakcje gruntami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oferowanymi przez Agencję Nieruchomości Rolnych Statystyki ANR wskazują, że w II kw r. przeciętny koszt nabycia 1 ha gruntów rolnych pochodzących z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (WRSP) kształtował się na poziomie zł. Analizowany kwartał był okresem dalszego wyhamowania wzrostów cen ziemi. Co więcej, w przypadku niektórych regionów Polski odnotowano spadek kosztów nabycia ziemi rolnej. Wskazana powyżej cena została wyznaczona na bazie niespełna 3 tys. zawartych umów na sprzedaż ok. 20,1 tys. ha ziemi rolnej (15,5 tys. ha w I kw. br.). Na przestrzeni roku przeciętnie koszty zakupu 1 ha gruntu zmniejszyły się o 4,8 % (tj. spadek o 743 zł/ha) względem cen z II kw r ( zł/ha) oraz wzrosły o 2,4% względem średniej ceny równej zł/ha w I kw. 2010r. Tym samym w przypadku tych ziem została odnotowana nieznaczna korekta cen, a biorąc pod uwagę znaczny roczny wzrost cen płodów rolnych można twierdzić, że realna wartość samej ziemi, również w ujęciu kwartalnym uległa obniżeniu. Według danych ANR na koniec II kw r. w Zasobie znajdowało się ok. 2,18 mln ha ziem (2,23 mln ha było na koniec I kw r.), z których ok. 1,65 mln ha (1,68 mln ha było w poprzednim kwartale) pozostaje w dzierżawie. Liczba zbytych nieruchomości kształtuje się na nieco wyższych, względem ubiegłorocznych, poziomach. W II kw r. zawarto z ANR o 187 umów więcej, a sprzedano o ha gruntów mniej względem II kw r. (w I kw. br. wzrost wynosił 266 więcej umów sprzedaży i 83 ha ziemi). Agencja deklaruje, że po II kw r. do rozdysponowania w jej zasobach pozostaje nadal 312 tys. ha gruntów rolnych. Zlokalizowane są one głównie na terenach działania Oddziałów Terenowych we Wrocławiu, Szczecinie i Olsztynie. Natomiast najmniejszą powierzchnią gruntów dysponują Oddział Terenowy w Bydgoszczy oraz Filie w Pile i Łodzi. Relatywnie niewielkie zasoby gruntów posiadają oddziały w Poznaniu i Lublinie. Najwyższe ceny ziemi rolnej w II kw r. dotyczyły działek wielkoobszarowych. W grupie działek o powierzchni 300 ha i więcej w opisywanym kwartale przeciętna cena zakupu była równa 18,7 tys. zł/ha. Równie wysokie ceny ok. 18,3 tys. zł/ha były notowane w grupie gruntów do 1 ha. Najniższe zaś ceny odnotowano w grupie obszarowej 1-10 ha i wyniosły one ok. 13,4 tys. zł/ha. Zaznaczyć należy, że co prawda średnia cena za 1 ha ziemi jest wyższa w przypadku małych działek, to koszt całkowity zakupu wielkoobszarowych nieruchomości rolnych jest kilka a nawet kilkadziesiąt razy wyższy. Średnie ceny gruntów rolnych Zasobu WRSP w II kw r. (w zł/ha) Źródło: ANR 14

15 [tys.] [%] Średnie ceny gruntów ornych w poszczególnych grupach obszarowych* Powierzchnia sprzedanych gruntów do 1 ha 1,01-9,99 ha ha powyżej 100 ha Średnia cena w ponad 9 tys. Średnia cena w ok.. 12 tys. Średnia cena w 2009 ponad 19 tys. ponad 14,5 tys. ponad 15 tys. Średnia cena w I Q 2010 ok. 20 tys. - ponad 14 tys. 15,5 tys. Średnia cena w II Q ,3 tys. - 13,4 tys. - *Bez gruntów zabudowanych lub o specyficznym charakterze (np. ze złożami kopalin, pod wodami, itd.), a także gruntów nierolnych oraz z wyłączeniem transakcji o ekstremalnych wartościach ceny za 1 ha. Źródło: ANR Analiza danych regionalnych pokazuje, że najwyższą, przekraczającą 22 tys. zł/ha średnią cenę sprzedaży w II kw. br. osiągnęły ziemie zlokalizowane w województwie śląskim ( zł/ha). Równie wysokie średnie ceny notowane były w woj. kujawskopomorskim ( zł/ha), wielkopolskim ( zł/ha) i łódzkim ( zł/ha). Zdecydowanie najmniej za 1 ha gruntu należało zapłacić w woj. świętokrzyskim (9 326 zł/ha). Nieco wyższy, bo równy ponad 11 tys. zł był koszt zakupu 1 ha zmieni w woj. lubuskim ( zł/ha) i podkarpackim ( zł/ha). Znaczny wzrost cen gruntów w woj. wielkopolskim i jednocześnie ich spadek w woj. kujawsko- pomorskim, przeciwny do tendencji obserwowanych w II i III kw r. daje wykluczające się wnioski. W obu województwach dominują wielkoobszarowe gospodarstwa rolne, wzrost cen w jednym z nich i spadek w drugim z jednej strony może świadczyć za spadkiem popytu, z drugiej jednak możemy spodziewać się tendencji odmiennej. Jednocześnie sytuacja w obu województwach świadczy jednoznacznie, że scenariusz wyhamowania wzrostów cen i przejście do fazy stabilizacji zaczyna się realizować. Średnie ceny gruntów rolnych Zasobu WRSP (w zł za 1 ha) Średnie ceny w 2008 Średnie ceny w 2009 Średnie ceny w IQ 2010 Średnie ceny w IIQ 2010 Dolnośląskie Kujawsko-pomorskie Lubelskie Lubuskie Łódzkie Małopolskie Mazowieckie Opolskie Podkarpackie Podlaskie Pomorskie Śląskie Świętokrzyskie Warmińsko-mazurskie Wielkopolskie Zachodniopomorskie POLSKA Zmiany oraz średnie ceny gruntów rolnych Zasobu WRSP (w zł za 1 ha) Źródło: ANR Przeciętne ceny w IIQ 2010 Przeciętne ceny w IIQ 2009 Dynamika cen r/r [%] Dynamika cen kw/kw [%] Źródło: ANR

16 Prezentowane statystyki cen ziemi rolnej sprzedawanej przez ANR w większości województw odnotowały w II kw r. ujemne dynamiki. Struktura sprzedaży ziemi w przypadku gruntów z Zasobu WRSP nie podlega aż tak znacznej sezonowości jak ziemie z obrotu prywatnego, nie można wiec jednoznacznie stwierdzić, że spadek cen wynika częściowo z mniejszego oddziaływania czynników sezonowych. Ponadto negatywnym sygnałem jest spadek cen w woj. wielkopolskim i kujawsko- pomorskim, czyli regionach gdzie popyt na ziemie jest bardzo wysoki. Sytuacja w tych województwach może być pierwszym symptomem osiągnięcia przez ceny poziomu maksymalnej akceptowalności. Kolejne kwartały 2011 r. pokażą, czy tendencja ta będzie trwała, czy raczej wyhamowanie na rynku gruntów to opóźniona w czasie pochodna niekorzystnej sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Szacujemy, że do końca 2010 r. tendencja cen ziemi ANR pozostanie na stabilnym poziomie. Wzrostowi popytu nie będzie w dalszym ciągu sprzyjała koniunktura gospodarcza kraju, a brak jednoznacznych przesłanek co do jej znacznej poprawy do końca roku będzie hamował liczbę inwestycji w ziemię. Pozytywnym czynnikiem mogą być natomiast wyższe przychody z upraw zbożowych, które poprawią kondycję finansową gospodarstw zorientowanych na tego typu produkcję rolną. Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 8 lipca br. wpłynie korzystnie na kształtowanie się sytuacji na rynku ziemi, nie powinna jednak bezpośrednio wpłynąć na kształtowanie się cen ziemi rolnej. Brak obowiązku sporządzania umowy przedwstępnej, a co za tym idzie m.in. mniejsze koszty zawierania transakcji kupna/ sprzedaży ziemi do 5 ha upłynnią rynek w tym segmencie. Zmiana ustawy ogranicza bowiem prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych tylko w odniesieniu do gruntów o powierzchni powyżej 5 ha. Przed tą datą ANR mogła z tego prawa korzystać w przypadku wszystkich gruntów. Agencja informuje, że aż 96% umów sprzedaży podlegających starej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczyło nieruchomości poniżej 5 ha: 78% to umowy sprzedaży do 1 ha, a ponad 18% od 1 5 ha. Umowy powyżej 5 ha stanowiły tylko ok. 4% wszystkich umów. Ponadto statystyki ANR wskazują, że do końca 2009 r. Agencja skorzystała z prawa pierwokupu w przypadku 572 umów kupna/ sprzedaży nieruchomości o powierzchni 13,7 tys. ha i wartości 126,7 mln zł. W samym 2009 r. z prawa tego skorzystano osiemnaście razy (683 ha na kwotę 7 mln zł). Nabyte w drodze pierwokupu nieruchomości najczęściej były sprzedawane na przetargach ograniczonych przez rolników indywidualnych. Główna determinanta takiego popytu to chęć powiększenia gospodarstw rodzinnych. 16

17 4.3. Ceny gruntów ornych w obrocie prywatnym względem cen ziemi z zasobu WRSP Dane statystyczne zarówno GUS jak i ANR potwierdzają wyhamowanie wzrostowej tendencji cen gruntów. W II kw r. za 1 ha gruntu ornego w obrocie prywatnym należało zapłacić przeciętnie zł, czyli o ok zł, tj. o 21,6% więcej od kwoty, jaką należało zapłacić za 1 ha ziemi pochodzącej z Zasobu WRSP, której przeciętna cena była równa zł/ha. W 2010 r., w przeciwieństwie do 2009 r., ceny na obu rynkach utrzymują znaczna dysproporcję 5. Głownie wynika to z większego wyhamowania wzrostów cen z Zasobu WRSP niż ziem z obrotu prywatnego. Dotyczy to szczególnie obszarów, gdzie popyt na ziemię do tej pory był bardzo wysoki. Szacujemy, że najbliższe kwartały na obu rynkach będą cechowały się stabilizacją cen. Już dziś skłonność gospodarstw rolnych do ponoszenia coraz wyższych kosztów nabycia gruntów jest znacznie zredukowana. Ponadto, nadal niepewna sytuacja na rynku nieruchomości nie będzie sprzyjała generowaniu popytu na ziemie ze strony inwestorów nabywających ziemie celem jej późniejszego odrolnienia. Najdroższe w dalszym ciągu w obu przypadkach są grunty zlokalizowane w woj. kujawsko- pomorskim oraz wielkopolskim. W II kw r. równie wysokie jak we wskazanych woj. były ceny ziemi w woj. śląskim. Relatywnie najtańsze w woj. świętokrzyskim. Największe dysproporcje w cenie ziemi z Zasobu WRSP i obrotu prywatnego w omawianym okresie dotyczyły woj. podlaskiego (powyżej 9,4 tys. zł/ha). Najmniejsze różnice cenowe zanotowano w województwie zachodniopomorskim. Tym samym najmniejsze różnice w cenie dotyczą województw gdzie ziemie są najtańsze na tle średniej w kraju, a najwyższe dotyczą najczęściej woj. gdzie ceny są bardzo wysokie Porównanie średnich cen GUS vs. ANR w I kw. 2010r. w ujęciu wojewódzkim. Porównanie średnich cen GUS vs. ANR. 5 Źródło: GUS, ANR Należy pamiętać, że istnieje znaczna różnica metodologiczna w wyznaczaniu ceny nieruchomości gruntowych w obrocie prywatnym publikowanych przez GUS oraz ziemi z Zasobu WRSP. Średni poziom cen ziem w obrocie prywatnym wyliczany jest wyłącznie na bazie cen gruntów ornych podczas gdy ANR podaje przeciętne ceny nieruchomości włączając ceny użytków zielonych i nieużytków. Co więcej, Cenę nieruchomości Zasobu określa się w wysokości nie niższej niż wartość, którą wyznacza niezależny rzeczoznawca majątkowy, na podstawie sytuacji na lokalnym rynku oraz przy zastosowaniu metod jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Cenę nieruchomości rolnej można również wyznaczyć z uwzględnieniem stawek szacunkowych jednego hektara oraz ceny 100 kg żyta, ustalonej zgodnie z przepisami o podatku rolnym, i wartości części składowych tego gruntu, określonej przez rzeczoznawcę. Wyliczenie wartości gruntu w ten sposób, może być dokonane bez udziału rzeczoznawcy majątkowego, w przypadku ustalania: 1) odpłatności, w związku z przejęciem gruntu na własność Skarbu Państwa w trybie przepisów o ubezpieczeniu społecznym rolników, 2) ceny gruntu niezabudowanego o powierzchni nieprzekraczającej jednego hektara, 3) ceny gruntu stanowiącej podstawę obliczenia opłaty z tytułu wykonywania trwałego zarządu. Źródło: A. Sikorska, T Cena sprzedaży gruntów rolnych ANR w zł/ha Cena gruntów ornych 1 ha między rolnikami w zł - GUS Źródło: GUS, ANR I II