MAŁOPOLSKI RYNEK POWIERZCHNI KOMERCYJNYCH I LOGISTYCZNYCH STAN OCZEKIWANIA

Transkrypt

1 MAŁOPOLSKI RYNEK POWIERZCHNI KOMERCYJNYCH I LOGISTYCZNYCH STAN OCZEKIWANIA Cz. 1: NIERUCHOMOŚCI HANDLOWE I USŁUGOWE Robert Zygmunt Kraków, czerwiec 2009

2 Tysiące m2 MAŁOPOLSKI RYNEK POWIERZCHNI KOMERCYJNYCH I LOGISTYCZNYCH STAN OCZEKIWANIA CZ. 1: KRAKOWSKI RYNEK NIERUCHOMOŚCI HANDLOWYCH I USŁUGOWYCH W 2008 R I W I KWARTALE 2009 R. Popyt i podaż powierzchni handlowych Na koniec 2008r powierzchnia nowoczesnych obiektów handlowych wynosiła w Krakowie około 450 tys. m 2. W latach przybyło w sumie około 150 tys. m 2. Średnia roczna podaż wynosiła nie wiele ponad 30 tys. m 2. Stan i podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Krakowie Ilośd nowoczesnej powierzchni handlowej w Krakowie *m2+ Przyrost nowoczesnej powierzchni handlowej [m2] W okresie oddawane do użytku nowe powierzchnie handlowe znajdowały najemców niemal w 100%. Poziom pustostanów w zmniejszał się, tak, że w latach wynosił średnio 1-3%. Spośród galerii handlowych najczęściej pustostany zdarzały się w C.H.Czyżyny, Plazie i Solvay Park. Sytuacja pogorszyła się pod koniec 2008r ze względu na wahnięcia kursu euro. Koszt najmu zmieniał się w tym okresie mocno dla tych najemców, którzy zawarli wieloletnie umowy najmu w euro. Na przykład koszt lokalu wynajętego po 60 euro/1m 2 miesięcznie według kursu ze stycznia 2006r wynosił około 230 zł/m 2 a wg kursu z lutego 2009r wynosił 280 zł/1m 2. 6,0000 5,0000 4,0000 3,0000 2,0000 1,0000 0,0000 Przeciętny miesięczny kurs Euro

3 Dla najemcy, który zawarł umowę najmu w czerwcu 2008r na poziomie 45 euro, koszt najmu wzrósł o 30%, ze 152 do 197 zł/1m 2 /miesiąc. Według badao Instytutu Ekonomicznego NBP w I kwartale 2009r 30% przedsiębiorstw odczuwało spadek zamówieo na swoje towary, 25% deklarowało zmniejszenie zatrudnienia z powodu kryzysu, a tylko 5% planowało zwiększenie zatrudnienia. Ze względu na wzrost kosztów kredytu i w obawie przed pogorszeniem płynności finansowej przedsiębiorstwa zrezygnowały z nowych inwestycji, częśd przerwała rozpoczęte inwestycje. Pogorszenie sytuacji przedsiębiorstw może wywoład wzrost bezrobocia, spadek dochodów ludności i w efekcie spadek sprzedaży detalicznej. Z powodu globalnego kryzysu działalnośd inwestycyjną ograniczają potencjalni najemcy nowych powierzchni handlowych. Popyt spada zwłaszcza na drogie lokale handlowe, zwłaszcza w galeriach i centrach handlowych, gdzie marża wynosi czasem nawet 300%, aby pokryd wysokie koszty najmu lokalu. Kontynuowanie inwestycji zapowiadają sieci handlowe specjalizujące się w segmencie mniejszych taoszych sklepów nastawionych na sprzedaż artykułów codziennych, ale posiadających również szerszą gamę towarów jak również usługi. Dotyczy to jednak małych powierzchni, które można odzyskad na rynku wtórnym, dostosowując ich funkcję do własnych potrzeb. W 2009r planowane jest oddanie do użytku centrum handlowego Bonarka City o powierzchni ponad 90 tys. m 2. Obecny stan zaawansowania robót wskazuje jednak, że mimo dużego tempa prac przy budowie, zakooczenie inwestycji może ulec przesunięciu na 2010r. Inwestor twierdzi, że podpisał umowy na wynajem 85% powierzchni, co wyczerpuje popyt na najbliższe 2 lata. Budowę nowego supermarketu rozpoczął Kaufland w rejonie ulicy Okulickiego. O spadku popytu na drogą powierzchnię handlową i trudnościach w finansowaniu nowych obiektów świadczy również czasowe zawieszenie planowanych na 2009r inwestycji: rozbudowa o 8 tys.m 2 centrum handlowe M1 przy Al. Pokoju rozbudowa o 16 tys. m 2 hipermarketu IKEA przy ul. J.Conrada budowa nowoczesnego centrum handlu i rozrywki Serenada o pow. 80 tys. m 2 przy ul. Gen. B. Komorowskiego budowa centrum wyprzedażowego i parku handlowego Futura przy autostradowej obwodnicy Krakowa o pow. 44 tys. m 2 Niepowodzeniem jak na razie zakooczył się projekt budowy wielofunkcyjnego obiektu komercyjnego (wielopoziomowy garaż, zespół sal kinowych, hotel) na miejscu parkingu w rogu między ulicą Karmelicką i Rajską. Inwestor splajtował, a działka będzie sprzedawana na licytacji komorniczej. Dla podmiotu, który posiada własne środki finansowe może to byd okazja. Nie zaobserwowano spadku zainteresowania frontowymi lokalami handlowymi położonymi na parterze w zabytkowych kamienicach w Rynku Głównym i przy głównych ulicach handlowych Floriaoska, Szewska, Grodzka do skrzyżowania z Franciszkaoską. Tutaj podaż jest ograniczona brakiem wolnych przestrzeni. Nowe lokale powstają albo w pasażach zlokalizowanych w przejściach między budynkami i w oficynach ale są nie porównywalne pod względem atrakcyjności dla funkcji handlowej z lokalami frontowymi. Lokale handlowe, położone od frontu, przy głównych ulicach, cieszą się nie słabnącym zainteresowaniem, mimo otwarcia Galerii Krakowskiej, w newralgicznym punkcie miasta, tuż przy dworcu głównym, 3 minuty pieszo od początku ulicy Floriaoskiej. Sporadycznie ukazywały się oferty najmu lokali frontowych przy ulicy Floriaoskiej, Rynku Głównym, Szewskiej w latach 2004, 2005, 2006, 2007, 2008, Poziom stawek najmu ustalonych w złotówkach utrzymywał się mniej więcej na jednakowym poziomie.

4 Ulica Data oferty czynsz *zł/m 2 /msc] Floriaoska Floriaoska Floriaoska Floriaoska Grodzka Grodzka Grodzka Grodzka Rynek Główny Rynek Główny Rynek Główny Rynek Główny Szewska Szewska Wysokośd czynszów Przeciętne stawki najmu powierzchni handlowej obserwowane w 2008 roku, ustalone w złotówkach kształtowały się na podobnym poziomie, ale koszt umowy najmu zawartej na czas określony w euro, wzrósł 20-40% w przeliczeniu na złotówki: delikatesy wielkopowierzchniowe: euro + 2 euro obsługa supermarkety: dyskonty sklepy osiedlowe wynajem powierzchni w stanie surowym - od wynajem powierzchni pod klucz - do sklepy w galeriach handlowych ceny uzależnione są od metrażu oraz głównych najemców, wielkości galerii: w małych galeriach przy supermarketach w dużych renomowanych galeriach sklepy przy głównych ciągach pieszych w obrębie Starego Miasta (Floriaoska, Szewska, Grodzka): sklepy przy głównych ulicach w centrum (Karmelicka, Zwierzyniecka, Długa, Starowiślna, Stradom, Krakowska): 8 euro 14 euro 6,5-9 euro 5-7,5 euro euro euro euro euro Ze względu na niski kurs złotówki można się spodziewad obniżenia czynszu w euro o około 10%-15% w 2009r. Sprzedaż nieruchomości komercyjnych w 2008r w Krakowie Obrót nieruchomości komercyjnych w Krakowie wynosił w 2008r około 140 milionów złotych i zrównał się z obrotem w latach W stosunku do 2007r zmniejszył się aż o ponad 50%.

5 Obrót nieruchomości handlowych i usługowych w latach razem ~ 915 mln zł zł zł zł zł zł zł zł 0 zł Łączny obrót nieruchomości komercyjnych Obrót nieruchomości komercyjnych na rynku pierwotnym Na rynku nieruchomości komercyjnych zdecydowanie większy udział w sprzedaży ma rynek wtórny niż pierwotny. W przypadku sprzedaży developerskich są to najczęściej nie wielkie lokale handlowe, najczęściej do 100m 2 i nie więcej niż do 400m 2 powierzchni handlowej, położone zazwyczaj na parterach bloków mieszkalnych lub w modernizowanych kamienicach na Starym Mieście. Duży wpływ na zmniejszenie obrotu nieruchomościami komercyjnymi w 2008r miały wyniki za IV kwartał 2008r, kiedy wybuchła panika spowodowana globalnym kryzysem oraz zaostrzyły się warunki udzielania kredytów. W poprzednich latach, nigdy obrót w ostatnim kwartale nie był najniższy w roku Kwartalna sprzedaż nieruchomości komercyjnych w Krakowie Wolumen sprzedaży Obrót w mln zł Drugim powodem zmniejszenia obrotu nieruchomościami komercyjnymi była za mała podaż w stosunku do popytu. Poszukiwane były nieruchomości do wynajęcia na własne potrzeby jak również wynajęte

6 i stanowiące inwestycję przynoszącą dochód z czynszu. Wskazuje na to malejąca liczba transakcji w 2007r w stosunku do 2006r mimo uzyskania większego przychodu ze sprzedaży. 250 Wolumen sprzedaży nieruchomości handlowych i usługowych w latach W 2008r zawarto 125 umów sprzedaży nieruchomości komercyjnych, podczas, gdy w 2007r 150, a w rekordowym 2006r 220 umów sprzedaży. Średnie ceny sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Krakowie w 2008r. Średnie ceny przedstawione poniżej stanowią średnią arytmetyczną cen różnego rodzaju nieruchomości komercyjnych: handlowych i usługowych (restauracja, hotel, lokal użytkowy o nieoznaczonym przeznaczeniu, ale odpowiedni dla funkcji usługowej lub handlowej). W analizowanej próbce występują wszystkie rodzaje powierzchni handlowej, od małego sklepiku, poprzez dyskonty, markety, hipermarkety, aż do dużych centrów handlowych. Ich ceny są zróżnicowane nie tylko ze względu na stan techniczny i standard, ale przede wszystkim ze względu na lokalizację. Strefa A to Rynek Główny i główne ulice handlowe oraz ich przecznice w obrębie Plant, strefa B to główne ulice poza Plantami do drugiej obwodnicy oraz na Kazimierzu i w Podgórzu, jak np. Kalwaryjska oraz w Krowodrzy Królewska. W ramach wyróżnionych stref ceny są mocno zróżnicowane, a najsilniej w ścisłym centrum, w okolicach Rynku Głównego i uliczek, które do niego dochodzą. Poza strefą A i B najwyższe ceny osiągnęły obiekty, zaliczane do nowoczesnej powierzchni handlowej. Ogółem w Krakowie, począwszy od 2005 roku średnia cena nieruchomości komercyjnych wzrosła z 3800 zł/1m 2 do 8200 zł/1m 2 w 2008r, czyli o ponad 100%. Średnioroczny wzrost wynosił 25-30%. W centrum miasta średnia cena wzrosła z 4800 zł w 2005r do zł w 2007r. W 2008r średnia cena obniżyła się do zł, czyli o 10% w ciągu roku. W sumie wzrost średniej ceny od 2005r do 2008r wyniósł około 150%. Średnioroczny wzrost wynosił 40-50%.

7 Średnie ceny sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Krakowie zł zł zł zł zł zł zł zł - zł Średnia cena powierzchni handlowej w Krakowie *zł/m2 p.u.+ Średnia cena w centrum miasta - strefa A i B *zł/m2 p.u.+ Do wyjątkowych rzadkości należały transakcje sprzedaży dochodowych lokali handlowych położonych przy głównych ulicach handlowych. Nie było chętnych do pozbycia się lokali, które przynosiły wysokie dochody z najmu. Poniżej przedstawiono wykres ilustrujący transakcje, jakie miały miejsce od 2002r na analizowanym obszarze Dominikaoski Floriaoska Grodzka Mikołajska Sławkowska Szpitalna Stopa kapitalizacji dla lokali handlowych położonych korzystnie przy głównych ciągach handlowych wynosiła w latach od 14 do 6,5%. W 2009r wzrosło ryzyko inwestycyjne i wzrosła stopa zwrotu z inwestycji do 10-11%.

8 Perspektywa rozwoju rynku nieruchomości handlowych w Krakowie Z perspektywy niemal połowy 2009r zalecana jest duża ostrożnośd w podejmowaniu nowych inwestycji o dużej skali, ze względu na brak wiarygodnych informacji o skali kryzysu globalnego i jego skutkach. Obecnie maleje popyt na nowoczesne, ale drogie obiekty handlowe. Większą uwagę zaczynają zwracad sieci handlowe na sektor małych sklepów osiedlowych, ale o wysokim standardzie. Ich realizacja możliwa będzie ze środków własnych zgromadzonych w poprzednich latach dużego wzrostu gospodarczego. W 2009r lub w 2010r zostanie oddane do użytku centrum handlowe Bonarka City z powierzchnią ponad 90 tys. m 2 oraz supermarket budowany przez Kaufland przy ul. Okulickiego i Wiślisko. Pozyskanie gruntów pod obiekty handlowe będzie obecnie taosze niż w poprzednich latach, ze względu na spadek cen inwestycji mieszkaniowych. Dysponując własnymi środkami można liczyd na okazję kupienia nieruchomości atrakcyjnie położonej. Ze względu na wzrost sprzedaży tanich artykułów, otwierają się możliwości doinwestowania targowisk, poprzez ich modernizację lub rozbudowę. Przykładem jest planowana nowa inwestycja na Starej Tandecie przy ul. Powstaoców Wielkopolskich, gdzie ma powstad obiekt komercyjny o pow. około 8000m 2. Robert Zygmunt Rzeczoznawca majątkowy, analityk i doradca rynku nieruchomości Członek Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl tel.: